Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

(TDVC Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản) – Định giá tài sản là tổ hợp của nghệ thuật và khoa học: tính nghệ thuật thể hiện ở sự nhạy cảm của của thẩm định viên với các động thái thị trường tác động đến sự thay đổi giá trị tài sản cần thẩm định, còn tính khoa học thể hiện ở chuyên môn vững vàng của họ.

• Thẩm định giá bất động sản
• Thẩm định giá động sản
• Thẩm định giá trị doanh nghiệp
• Thẩm định giá dự án đầu tư
• Thẩm định giá tài nguyên
• Thẩm định giá tài sản vô hình

Tổ hợp của khoa học và nghệ thuật trong định giá tài sản biểu hiện ở chỗ:

• Nhà định giá phải làm việc trong điều kiện thị tường đôi khi cung cấp không đủ các tài liệu cần thiết để ước tính theo giá trị gia tăng, hoặc phải tiến hành định giá khi thị trường đang có nhiều thay đổi hoặc suy thoái. Trong những trường hợp như vậy, họ phải dựa nhiều vào khả năng cá nhân – sự nhạy cảm nghề nghiệp, một yếu tố chủ quan chịu sự chi phối của cảm tính. Rất có thể xảy ra tình huống 2 nhà định giá có tay nghề và lương tâm nghề nghiệp như nhau, định giá cùng 1 tài sản sẽ đưa ra các kết luận khác nhau.
• Ngay cả đối với các thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường vững vàng và có phương pháp định giá hệ thống, thì vẫn không hẳn có thể ước lượng giá trị tài sản một cách chính xác, bởi nó còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố có tính khách quan hay tâm lý khác, đó có thể là những yếu tố thường xuyên thay đổi.
• Do vậy muốn kết quả định giá thật sự là tư vấn hữu ích và hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích định giá, thẩm định viên trước hết  phải nhận dạng được cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản – hiểu được thị trường đánh giá tài sản đó như thế nào. Quy mô khảo sát thị trường tài sản không chỉ giới hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng yếu tố về chiều hướng, tốc đó, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá trị tài sản.
• Định già là công việc ước tính, kết quả định giá là một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, không phải là một thực tế được chứng minh. Để nâng cao độ tin tưởng với kết quả định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một cách kĩ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng. Điều này giúp TĐV đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giũa chúng, để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp.

Việc nhận diện một cách rõ ràng những yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng, để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp.

Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác động đến giá trị tài sản. Song nhìn chung, cụ thể chia thành 4 nhóm sau:

1. Các yếu tố mang tính vật chất

Là những yếu tố thể hiện mang tính thuộc tính hữu ích tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng, như: Đối với đất đai, nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…Đối với máy móc thiết bị là các tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu…

Thông thường thuộc tính hữu ích hay công dụng của tài sản càng lớn thì tài sản càng được đánh giá cao. Tuy nhiên, do tác động của các yếu tố chủ quan, tài sản được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. Do vậy bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, thẩm định viên cần phải xem xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.

Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khác nhau. Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên không quan trọng đối với người khác. Vì vậy, đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.

2. Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau.

Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất động sản. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật. Đó là các quyền: Được phép hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán…

Để xác định tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá. Để có được thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần căn cứ vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản dựa vào tài liệu do các cơ quan có uy tín cung cấp.

3. Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Hay còn gọi là kinh tế của tài sản. Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, tài sản được mua bán trên thị trường. Khi đó, giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. Trên thực tế tài sản được đánh giá cao khi chúng trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại tài sản sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm.

Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu như: độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên, trước hết xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. Và sau nữa là có cơ sở dự báo và ước tính một cách xác thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.

Để có cơ sở đánh giá và ước tính giá trị tài sản một cách hợp lý, trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải thu thập, lưu trữ các thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các thẩm định viên cần được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về biến động của giá thị trường, nhằm giúp cho thẩm định viên có thể làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.

4. Các yếu tố khác

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên còn có nhiều yếu tố khác, như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới giá trị tài sản. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có thể dễ chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên, phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Do sự ảnh hưởng của yếu tố này đến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời làm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá, các nước thường không cho phép các công ty cũng như các thẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có sự liên doanh với một tổ chức nào trong nước.

Bạn đang đọc bài viết: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com