Phương pháp thẩm định giá cao ốc văn phòng

(TDVC Thẩm định giá cao ốc văn phòng) – Đất nước ta đang trong thời kì phát triển và hội nhập quốc tế sâu rộng. Cùng với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của nền kinh tế, các cao ốc văn phòng được xây dựng rất nhiều, đặc biệt ở thành phố và đô thị trên toàn quốc.

Trong những năm qua thị trường văn phòng tại Việt Nam tiếp ghi nhận mức tăng trưởng ổn định với triển vọng tích cực hơn so với bối cảnh chung của thị trường toàn cầu nhờ những cấu trúc đa dạng và nhu cầu ghi nhận ở mức cao đối với dự án văn phòng cho thuê. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá cao ốc văn phòng đặc biệt được quan tâm và phổ biến hiện nay. Thẩm định giá cao ốc văn phòng có vai trò quan trọng giúp các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức… xác định giá trị của tài sản từ đó phục vụ mục đích kinh doanh, đầu tư trên thị trường.

Thẩm định giá cao ốc văn phòng là xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

• Thẩm định giá thủy điện
• Thẩm định giá chung cư
• Thẩm định giá đất đai

1. Cao ốc văn phòng là gì?

Cao ốc là những từ để chỉ những tòa nhà cao tầng có thiết kế hiện đại là nơi để đặt trụ sở, văn phòng làm việc của các công ty. Cao ốc văn phòng chỉ những tòa nhà tối tân có chiều cao, được thiết kế phục vụ công năng cho văn phòng.

Khác với chung cư thường được thuê để ở, gồm các hộ dân cư và trang bị nhiều vật dụng gia đình thì văn phòng là nơi diễn ra hoạt động công việc của tập thể. Điều này đòi hỏi nó mang tính thẩm mỹ, rộng rãi và đảm bảo không gian làm việc cho nhiều người tùy vào diện tích. 

Việc đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế cao ốc văn phòng là điều mà các doanh nghiệp cần nắm rõ, đặt lên hàng đầu. Chỉ khi toà nhà của bạn nổi bật thì mới có nhiều người thuê và sinh ra lợi nhuận cao, lâu dài. Hơn nữa nó còn giúp bạn tính toán khoa học nhất, tận dụng triệt để diện tích, tạo môi trường làm việc đạt hiệu suất cao.

2. Phân loại cao ốc văn phòng

2.1 Cao ốc văn phòng thuộc dự án sẽ được xây dựng

• Cao ốc văn phòng thuộc dự án sẽ được xây dựng trên một lô đất định trước.
• Cao ốc văn phòng thuộc dự án sẽ được xây dựng trên một lô đất định trước trong một kế hoạch xây dựng chuyển cho thẩm định viên.

2.2. Cao ốc văn phòng đang tồn tại

• Cao ốc văn phòng đang cho thuê, những số liệu thu chi sẵn có.
• Văn phòng là một phần trong tòa nhà chung, nhiều công năng kết hợp.

3. Các bước tiến hành thẩm định giá cao ốc văn phòng

Việc tuân thủ theo trình tự các bước  thẩm định giá cao ốc văn phòng rất quan trọng, từ đó xác định giá trị cao ốc văn phòng chính xác phục vụ đúng mục đích của các bên liên quan. Các bước tiến hành thẩm định giá cao ốc văn phòng gồm:

• Cao ốc văn phòng dự án (chưa xây dựng)
• Cao ốc văn phòng dự án (đang vận hành)

3.1. Các bước tiến hành thẩm định giá cao ốc văn phòng dự án (chưa xây dựng)

Thẩm định giá trị một cao ốc sẽ xây trên một thửa đất nhất định. Việc thẩm định giá sẽ gắn với các dự án tài chính từ cao ốc. Thẩm định viên khảo sát hiện trường, xem xét nội dung xây dựng tổng quát và chi tiết dự án. Các bước tiến hành thẩm định giá như sau:

• Bước 1: Khảo sát về quy hoạch mục đích sử dụng thửa đất để chắc chắn rằng một cao ốc văn phòng sẽ được xây dựng trên thửa đất.
• Bước 2: Bảo đảm rằng chiều cao, diện tích sàn, chỉ giới đường đỏ, hệ số sử dụng đất của công trình tuân thủ theo các quy tắc về quy hoạch kiến trúc và xây dựng.
• Bước 3: Thu thập, phân tích tất cả các số liệu cần thiết phục vụ cho ước tính gia, từ các thông tin số liệu tổng quan của thành phố, khu vực lân cận đến thông tin số liệu cụ thể của bất động sản định giá. Bảo đảm rằng trên thị trường đang có nhu cầu về sử dụng không gian văn phòng.
• Bước 4: Tính tổng diện tích sàn xây dựng của cao ốc.
• Bước 5: Tính tổng diện tích ròng có thể cho thuê của cao ốc.
• Bước 6: Ước tính tổng tiền thuê cao ốc sẽ mang lại từ giá thuê từng tầng và mỗi đơn vị diện tích cho thuê.
• Bước 7: Ước tính số tiền thất thu do bỏ trống diện tích và nợ khó đòi, trừ khỏi tổng tiền thuê tìm được ở bước 6.
• Bước 8: Ước tính tổng chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng và thuế bất động sản.
• Bước 9: Ước tính thu nhập ròng từ cho thuê bằng chênh lệch giữa kết quả của bước 7 và bước 8.
• Bước 10: Áp dụng ba phương pháp thẩm định giá gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp dòng tiền chiết khấu để tìm các mức giá ước tính.
• Bước 11: Thống nhất 3 mức giá ước tính tìm được về một mức giá chung, phân bổ tổng giá trị bất động sản thành giá cao ốc, giá đất.

Dự phòng tăng giá thuê: hợp đồng thuê cao ốc thường có các điều khoản dự phòng giá thuê tăng lên do giá cả thị trường lao động, vật liệu xây dựng tăng do lạm phát.

3.2. Các bước tiến hành thẩm định giá cao ốc văn phòng đang vận hành

Đối với cao ốc văn phòng đang tồn tại, với những thu nhập, chi phí đã diễn ra thì các bước định giá tương tự như áp dụng với cao ốc văn phòng dự án (chưa xây dựng), nhưng có một số điểm khác nhau sau:

• Bước 1: Thẩm định viên trực tiếp khảo sát về hiện trạng đất, công trình xây trên đất, trang thiết bị cao ốc.
• Bước 2: Đối chiếu các quy tắc thiết kế, luật lệ xây dựng với công trình để phát hiện công trình có vi phạm hay không. Nếu có vi phạm, cần tính một khoản tiền phạt vào trong mức giá ước tính.
• Bước 3: Thu thập các thông tin số liệu cần thiết, bao gồm: lịch sử cao ốc, thu nhập và chi phí vận hành, sửa chữa, duy tu cao ốc trong thời gian từ 3-5 năm trở lại đây.
• Bước 4: Khi ước tính thu nhập ròng hàng năm từ cao ốc cần xem xét phân tích các số liệu về thu nhập, tỷ lệ diện tích trống, chi phí vận hành cao ốc trong lịch sử.
• Bước 5: Quan sát, ước tính hao mòn giảm giá tích lũy của tòa nhà; trừ giá trị mất giá khỏi chi phí xây dựng mới để ước tính giá trị cao ốc theo phương pháp chi phí.

4. Phương pháp thẩm định giá cao ốc văn phòng

Thẩm định giá tòa cao ốc văn phòng là xem xét, ước tính, đo lường giá trị hiện tại của những lợi ích thu được từ sở hữu tòa nhà trong tương lai; trong đó chủ yếu là dòng thu nhập ròng mà cao ốc mang lại trong số năm tuổi đời hữu ích của công trình.

Thẩm định viên phải thu thập và xem xét các thông tin số liệu chung như thành phố và khu vực phụ cận, các số liệu chi tiết cụ thể của bất động sản cần thẩm định giá. Các số liệu chi tiết của thửa đất như mục đích sử dụng theo quy hoạch, trị giá tính thuế (đất), loại hình công trình xây dựng, loại vật liệu xây dựng diện tích cho thuê ròng của công trình. Các số liệu về thu nhập như tiền thuê, tỷ lệ diện tích trống, chi phí vận hành, thuế bất động sản.

Tùy thuộc vào loại hình tòa nhà, mục đích thẩm định giá và thông tin, số liệu có thể thu thập được thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp. Đối với những cao ốc văn phòng quy mô lớn, cách tiếp cận từ nhập là chủ yếu. Đối với những tòa dành cho khách hàng đặc biệt như bác sỹ, hoặc nha sỹ mở phòng khám bệnh tư… thì áp dụng phương pháp chi phí. Ở những khu vực giao dịch mua bán cao ốc văn phòng diễn ra sôi động thì có thể áp dụng phương pháp so sánh.

4.1. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp xác định giá trị của cao ốc văn phòng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ cao ốc văn phòng  về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu có tầm quan trọng trong thẩm định giá cao ốc văn phòng. Nó dựa trên giả thiết rằng một cao ốc văn phòng là một “cỗ máy” sản sinh ra thu nhập trong một tương lai có thể dự báo trước. Thẩm định viên vốn hóa thu nhập trong tương lai sẽ được giá trị của cao ốc văn phòng.

4.2. Phương pháp chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí thẩm định giá cao ốc văn phòng là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

• Phương pháp chi phí tái tạo là xác định giá trị của cao ốc văn phòng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với cao ốc văn phòng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của cao ốc văn phòng thẩm định giá.
• Phương pháp chi phí thay thế là  xác định giá trị của cao ốc văn phòng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một cao ốc văn phòng tương tự cao ốc văn phòng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của cao ốc văn phòng thẩm định giá.

Phương pháp chi phí khi ước tính giá trị cao ốc văn phòng quy mô lớn, phương pháp chi phí là cách tiếp cận hữu ích vì nó cho mức giá chỉ dẫn tối đa của ốc. Nguyên lý thay thế chỉ ra một người mua/nhà đầu tư sẽ không trả cho một cao ốc văn phòng mức giá lớn hơn số tiền /chi phí mà với số tiền đó người mua/nhà đầu tư có thể mua đất và xây dựng một cao ốc văn phòng khác tương đương, có khả năng mang lại dòng thu nhập như cao ốc văn phòng định mua.

4.3. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá trị của cao ốc văn phòng thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các cao ốc văn phòng so sánh để ước tính, xác định giá trị của cao ốc văn phòng thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh rất hữu ích để ước tính khoảng giá trị của những bất động sản đầu tư với điều kiện thị trường phong phú các số liệu về giá bán của những bất động sản tương tự, trong khu vực, các giao dịch mua bán từ một đến 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên thông thường có sự khác biệt lớn giữa các cao ốc văn phòng (hiếm có hai cao ốc cùng khu vực có cùng kích thước, có tuổi đời, thu nhập và chi phí vận hành tương tự nhau được mua bán gần đây…), mà chúng cũng ít được giao dịch, mua bán, vì vậy phương pháp so sánh ít phát huy tác dụng trên thực tế.

Hiệu quả của phương pháp so sánh phụ thuộc vào sự sẵn có các thông tin chính xác của những bất động sản so sánh, đối chiếu như: thời gian bán, động cơ bên mua, bên bán, mục đích mua bán, các ràng buộc pháp lý đối với bất động sản…

Nếu áp dụng phương pháp so sánh cần tiến hành so sánh đối chiếu giữa cao ốc tương tự đã bán với cao ốc cần thẩm định giá. Khi so sánh, đối chiếu tiền thuê hàng năm trên đơn vị m², cần so sánh những cao ốc có diện tích cho thuê tương tự nhau. Những cao ốc văn phòng có diện tích cho thuê lớn hơn thường có giá thuê/m² thấp hơn; ngược lại, những cao ốc có diện tích cho thuê nhỏ hơn thường có giá thuê/m² cao hơn so với cao ốc cần thẩm định giá.

5. Công ty thẩm định giá cao ốc văn phòng uy tín hàng đầu Việt Nam

Nền kinh tế đất nước đang phát triển mạnh mẽ và hội nhập kinh tế sâu rộng. Nhu cầu về cao ốc văn phong trở nên cấp thiết đối với các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Bên cạnh đó, Việt Nam đang là điểm đến thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nhiều tập đoàn đa quốc gia và các doanh nghiệp quốc tế đang lựa chọn là nơi đặt chân để xây dựng “đế chế” của mình… Nhiều doanh nghiệp đã thành lập từ lâu g có nhu cầu mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng trên toàn quốc. Do đó nhu cầu về cao ốc văn phòng đặc biệt được quan tâm. Thấu hiểu được tầm quan trọng đó, Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá cao ốc văn phòng uy tín trên toàn quốc và được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.

Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản nói chung và bất động sản là cao ốc văn phòng nói riêng tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô đã thực hiện nhiều hồ sơ về thẩm định giá cao ốc văn phòng có quy lớn và tính chất phực tạp và được đánh giá cao về chuyên môn dịch vụ thẩm định giá. Cùng với hệ thống các chi nhánh, văn phòng thẩm định giá rộng khắp cả nước cùng nguồn dữ liệu bất động sản dồi dào. Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín được cơ quan Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá cao. Bên cạnh đó, thẩm định giá Thành Đô đã thực hiện nhiều dự án bất động sản công nghiệp có quy mô lớn đòi hỏi chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định bất động sản công nghiệp phục vụ nhiều mục đích như: mua bán – sáp nhập (M&A), vay vốn ngân hàng, đầu tư, liên kết, tính thuế…

Trải qua quá trình dài phát triển, thẩm định giá Thành Đô đã đạt được nhiều giải thưởng danh giá và uy tín gồm: Thương hiệu Thẩm định giá uy tín 2019”,  “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu Thẩm định giá tin cậy 2020”, Top 10 Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô vinh dự được vinh danh là “Thương hiệu Vàng Asean tổ chức tại Singapore”, Năm 2023 Thẩm định giá Thành Đô được Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam đánh giá là đơn vị xuất sắc và tiêu biểu năm 2022. Ngoài ra Thành Đô cũng áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp thẩm định giá cao ốc văn phòng ” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com