4 Phương pháp định giá đất cụ thể – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC 4 phương pháp định giá đất phổ biến) – Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố cần thiết của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng những công trình kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng. Vì vậy định giá đất đai có vai trò quan trọng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, có ít nhất 04 phương pháp định giá đất cụ thể để xác định giá đất.
1. Giá đất cụ thể là gì?
Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.
Trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng theo giai đoạn 05 năm. Do đó, người dân hoàn toàn biết trước được giá đất trong bảng giá đất nếu biết chính xác địa chỉ, vị trí thửa đất và mục đích sử dụng đất.
2. Phương pháp định giá đất cụ thể theo luật đất đai
Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, có ít nhất 04 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 mới, bao gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường,
Có cùng mục đích sử dụng hoặc;
Có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc;
Đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá đó thông qua phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
2.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy (Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất): (Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng mà Nhà nước nắm giữ >50% vốn điều lệ)
(Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất) : (Tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh 03 năm liền kề tính tới hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất).
2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy (Tổng doanh thu phát triển ước tính) – (Tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất hoặc khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt)
2.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy:
Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
3. Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:
Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
4. Giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:
Tính tiền sử dụng đất với tổ chức khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Không thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Thông qua giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất.
Thông qua việc công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dụng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, khi thực hiện tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, xác định giá quyền sử dụng đất hoặc để tính tiền bồi thường trong các trường hợp trên thì sẽ áp dụng giá đất cụ thể.
Bạn đang đọc bài viết:“4 phương pháp định giá đất cụ thể phổ biến theo luật đất đai”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Gỡ nút thắt định giá đất để thu hút nhà đầu tư) – Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Dự thảo được kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm bất cập của Nghị định 12/2024, nhất là các quy định về phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các nội dung của dự thảo về vấn đề này lại cho thấy các bất cập vẫn đang tồn tại.
Định giá đất không đúng dẫn đến nhiều hệ lụy
Trong văn bản góp ý về Dự thảo Nghị định quy định về giá đất (Dự thảo) đang được lấy ý kiến, Liên đoàn Thương mại – Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, theo phản ánh của doanh nghiệp, theo hai cách tính được nêu trong dự thảo đều chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Cụ thể, quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. Đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án.
Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. Đồng thời, quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền” (tức khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả gửi ngân hàng).
“Thực tế, chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra (tổng chi phí) là tất cả các chi phí hợp lý của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án (đến khi có được doanh nghiệp). Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất), loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất 2 lần: Lần một khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này) và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí)”, VCCI khẳng định.
VCCI cũng cho biết, theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này đã xuất hiện từ Điều 5 Nghị định 12/2024/NĐ-CP và chưa phù hợp với nguyên lý kế toán và thực tiễn kinh doanh, gây ra thiệt hại cho doanh nghiệp như đã phân tích ở trên.
“Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Tổng chi phí đó phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và tiền sử dụng đất – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”, VCCI đề xuất.
Đồng quan điểm với VCCI, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, dù áp dụng bất kỳ phương pháp nào để quy định giá đất thì cũng phải đảm bảo theo nguyên tắc phải tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí đầu vào của nhà đầu tư, doanh nghiệp nói chung.
“Đối với dự án bất động sản, các nhà đầu tư phải chịu hàng loạt chi phí ngay từ khi tiếp cận dự án, kể cả chi phí gián tiếp như thủ tục hành chính… Chính vì vậy, tiền sử dụng đất là một khoản chi phí trực tiếp và rất lớn trong quá trình hình thành phát triển dự án nên không thể bị bỏ quên trong dự thảo. Đồng thời, theo quy định thì nhà đầu tư có thể vay đến 70% vốn của dự án trong quá trình phát triển”, ông Đính khẳng định.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng giá đất là vấn đề “then chốt của then chốt” trong việc đưa chính sách về đất đai vào cuộc sống. Phương pháp thặng dư là một phương pháp để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Nếu định giá đất không đúng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất xấu.
“Chi phí và lợi nhuận là 2 vấn đề mấu chốt và quan hệ mật thiết với nhau trong phương pháp thặng dư. Nếu chi phí của nhà đầu tư lại không được tính gồm tiền sử dụng đất và lãi vay là quá phi lý. Quy định này là không tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ của nhà đầu tư. Từ đó, công thức tính lợi nhuận của nhà đầu tư trên chi phí đó sẽ bị sai lệch. Đồng nghĩa là phương pháp thặng dư sẽ cho ra kết quả không đúng, trở nên vô nghĩa khi áp dụng trong thực tế”, ông Võ nhận định.
Ý kiến của Hội Thẩm định giá
Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy nội dung của phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định 12 và Dự thảo Nghị định còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư.
“Chính vì vậy sẽ dẫn đến hệ quả không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý”, Hội Thẩm định giá nhận định.
Cụ thể, về tổng chi phí đầu tư, Nghị định và Dự thảo Nghị định đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra thực hiện dự án bởi quy định chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “tiền sử dụng đất” và lãi suất vay vốn.
“Đây là điều không hợp lý“, Hội Thẩm định giá nêu quan điểm.
Bên cạnh đó, Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định quy định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá.
Bởi lẽ giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận và phủ nhận nguyên lý “giá trị tương lai của tiền”, tức là khi nhà đầu tư có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất.
Cụ thể, đối với phương án 1 là “lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn”, dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án.
“Lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng. Chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “cấp vốn”. Chi phí vốn bản chất của nó là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay.
Nó chính là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và đương nhiên khoản chi phí tài chính này nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh“, Hội Thẩm định giá xác định.
Đối với phương án 2, lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên tổng chi phí là không tính đúng, tính đủ.
Từ những bất cập trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị cần được tính đúng, tính đủ tổng chi phí bao gồm: Chi phí tiền sử dụng đất, chi phí phát triển và chi phí kinh doanh.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nếu phương pháp định giá đất chưa chuẩn xác, sẽ ảnh hưởng rất lớn để việc xây dựng các dự án, làm hạn chế nguồn cung ra thị trường.
Giới chuyên môn cho rằng cơ quan soạn thảo dự thảo nghị định, cơ quan quản lý nên tiếp thu các phản biện, góp ý để chỉnh lý dự thảo theo hướng tính đúng, tính đủ, đảm bảo đúng mục đích xây dựng pháp luật, tránh tình trạng sửa đổi nhưng vẫn tồn tại các bất cập như cũ.
Có thể nói, định giá đất là công việc khó khăn, cũng là khâu gây ra ách tắc cho nhiều dự án bất động sản trong những năm qua. Việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất, nếu sai bản chất kinh tế, có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án.
Theo báo cáo mới đây từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, chỉ có 19 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép. Khan hiếm nguồn cung là một trong những nguyên nhân đẩy giá bán nhà đất, chung cư tăng cao
Theo https://thanhtra.com.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Gỡ nút thắt định giá đất để thu hút nhà đầu tư”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Sẽ giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Sẽ giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất) – Thay vì bỏ như đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Phó thủ tướng yêu cầu giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất khi hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Nội dung này được nêu trong thông báo kết luận của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà về tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Văn phòng Chính phủ công bố.
Theo đó, Bộ Tài nguyên & Môi trường – cơ quan soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) – được yêu cầu bổ sung vào dự thảo luật các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến, như so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số. Việc bổ sung này, theo Phó thủ tướng, cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để “không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh”.
Phó thủ tướng cũng đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Quy định hiện hành, giá đất được xác định theo một trong 5 phương pháp, như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây cũng nêu các cách xác định giá đất này.
Tuy nhiên, tại dự thảo sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên & Môi trường lấy ý kiến chỉ còn 3 phương pháp định giá đất, gồm so sánh, thu nhập và hệ số. Phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào so sánh. Riêng phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên & Môi trường đề xuất bỏ.
Như vậy với thông báo kết luận của Phó thủ tướng, các cách định giá đất hiện hành vẫn được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và phương pháp thặng dư đã được giữ lại. Phương pháp này là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.
Trước đó, đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất nhận được nhiều ý kiến trái chiều và đa số giới chuyên gia đề nghị giữ lại cách tính này. Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa dẫn các số liệu, cho hay phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới và Việt Nam, nhằm xác định giá trị tương lai của một khu đất theo quy hoạch phát triển đã được phê duyệt. Đây cũng là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Cũng theo thông báo kết luận, lãnh đạo Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên & Môi trường hoàn thiện các tiêu chí áp dụng phương pháp đấu giá hay đấu thầu theo hướng tính toán giá trị tổng thể dự án mang lại cho xã hội, thúc đẩy đầu tư vào đất và sử dụng hiệu quả tài nguyên.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan soạn thảo rà soát để bảo đảm thống nhất với các quy hoạch ngành, như giao thông, đô thị, công nghiệp, dịch vụ với hệ thống hạ tầng hướng tuyến (TOD). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính ổn định về các chỉ tiêu như đất lúa, đất rừng, bảo tồn thiên nhiên, di sản văn hóa và các chỉ tiêu khác theo các nguyên tắc thị trường.
Bộ Tài nguyên & Môi trường rà soát, chỉnh lý dự thảo luật theo hướng cho phép điều chỉnh linh hoạt kế hoạch sử dụng đất hằng năm để đảm bảo linh hoạt, “đi trước một bước” trong lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Các quy định đưa ra tăng phân cấp quản lý cho địa phương, cắt giảm tối đa thủ tục hành chính. Việc này nhằm tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp sử dụng đất hiệu quả, nhất là đất lúa, đất rừng, khai thác khoáng sản.
Theo kế hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào tháng 10.
Đề nghị Bộ Tư pháp thẩm định việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
(TDVC Đề nghị Bộ Tư pháp thẩm định việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất) – Bộ TN-MT đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
3 phương pháp định giá đất là đủ
Bộ TN-MT vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định về giá đất (dự thảo Nghị định 44) và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3.4 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2014.
Đáng chú ý, trong nội dung của dự thảo Nghị định 44, Bộ TN-MT đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, dự thảo Nghị định 44 đã giảm 2 phương pháp định giá đất.
Theo Bộ TN-MT, việc quy định 3 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) đã bảo đảm bao quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Cụ thể, lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh do phương pháp chiết trừ là một bước khi áp dụng phương pháp so sánh đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh.
Đồng thời, Bộ TN-MT đề xuất trong dự thảo Nghị định 44 là không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.
Vì sao không dùng phương pháp thặng dư?
Lý giải việc không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất, theo dự thảo tờ trình Chính phủ, Bộ TN-MT cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định.
Theo đó, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy… và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng.
Việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng…
Tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá); dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.
Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua.
Mặt khác, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập lên bất động sản. Việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai, sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai.
Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định, ước tính các chi phí bỏ ra, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư.
Theo Bộ TN-MT, lẽ ra giá đất phải có trước và là một hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí nên chưa đảm bảo độ chính xác; có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp.
Đồng thời, các yếu tố là giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập trong bối cảnh thị trường bất động sản của nước ta có nhiều biến động, thiếu minh bạch. Vì vậy, việc giả định càng thiếu chính xác, không phản ánh được nguyên tắc thị trường.
Bộ TN-MT cho rằng, theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW thì phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường. Do vậy, việc dự thảo Nghị định 44 không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương của Đảng.
Để khắc phục những hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định 44 đã sửa đổi, bổ sung nội dung phương pháp so sánh.
Trong đó, hướng dẫn việc định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở kết hợp kỹ thuật chiết trừ để trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, bổ sung quy định khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất.
Theo Thanh Niên
Bạn đang đọc bài viết:“Đề nghị Bộ Tư pháp thẩm định việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất”tại chuyên mục tin tức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Có nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Có nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?) – Theo các chuyên gia, việc loại bỏ phương pháp thặng dư sẽ xuất hiện nhiều bất cập, không giải quyết được các “nút thắt” trong định giá đất hiện nay.
Là phương pháp phổ biến nhất và phản ánh rõ nét bản chất tài chính của các dự án bất động sản, việc loại bỏ phương pháp thặng dư theo các chuyên gia là bước lùi trong công tác định giá đất, gây hệ lụy lâu dài đến nguồn cung và thị trường bất động sản.
Đánh giá về vấn đề này, TS Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cho rằng, điều này không sai, nhưng chỉ đúng một phần. Bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất có tiềm năng phát triển đạt mục tiêu sử dụng cao nhất và tốt nhất, nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Và phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất phát triển ấy là phương pháp thặng dư.
“Để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép…) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ”, TS Thỏa nhấn mạnh.
Bàn thêm về khía cạnh này, một chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia “chênh lệch địa tô”. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.
“Cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”, ông bình luận.
Cần giữ nguyên phương pháp thặng dư
Với đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 chỉ còn 3 phương pháp là: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, có thể thấy ngay rằng 3 phương pháp này không đủ sức thay thế cho phương pháp thặng dư khi định giá các loại đất tiềm năng phát triển.
Phân tích cụ thể, các chuyên gia chỉ ra 3 điểm bất cập. Thứ nhất, việc xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập đang tính toán.
Thứ hai, các loại đất có tiềm năng phát triển phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.
Thứ ba là phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định. Trong khi đó, phương pháp thặng dư hoàn toàn ngược lại. Do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập áp đặt thay cho phương pháp thặng dư.
Theo vị chuyên gia pháp lý bất động sản, nếu loại bỏ phương pháp thặng dư thì khoảng trống sẽ xuất hiện trong việc định giá đất. “Cơ quan nhà nước sẽ phải dùng phương pháp nào để định giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án không thông qua đấu giá? Hiện nay, tuyệt đại đa số dự án bất động sản, khi giao đất cho chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đều áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất (ngoại trừ một số quỹ đất có giá trị thấp được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh); kể cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá khởi điểm cũng phải xác định theo phương pháp thặng dư”.
Bình luận thêm về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra khỏi các phương pháp định giá đất và giữ nguyên/bổ sung phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án phát triển bất động sản trên đất.
Theo đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chỉ là một phép nhân giữa giá trị trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định với một hệ số cũng do UBND cấp tỉnh quyết định. “Giá đất phù hợp thị trường là một đại lượng khách quan, không thể nào bắt buộc phải bằng tích của 2 đại lượng chủ quan cùng do UBND cấp tỉnh quy định và quyết định. Như vậy, có thể kết luận rằng đây là một phương pháp xác định giá đất không có lý luận khoa học nào”, GS Võ khẳng định.
Thủ tướng mới đây đã có công điện yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường, Lãnh đạo các tỉnh, thành phố nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất. Trong đó, có nội dung quan trọng về việc Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 31/7 cần trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, cũng như hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang có bất cập lớn, sẽ dẫn đến những hệ lụy không nhỏ đối với công tác định giá đất cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản. Đó là việc cơ quan soạn thảo đã loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, vốn là phương pháp được sát với thực tiễn nhất và có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, ổn định, minh bạch.
Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá đất
(TDVC Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá đất) – Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Công điện số 634/CĐ-TTg ngày 10/7/2023 tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.
Công điện gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nêu rõ:
Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023, trong đó nêu rõ Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương thực hiện uỷ quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. Thường trực Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất (Thông báo số 244/TB-VPCP ngày 26/6/2023, Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023, Công văn số 4411/VPCP-NN ngày 14/6/2023 và số 4923/VPCP-NN ngày 4/7/2023).
Tuy nhiên, theo kiến nghị của nhiều địa phương, công tác định giá đất ở một số nơi vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư. Để kịp thời giải quyết các vướng mắc của địa phương trong việc xác định giá đất cụ thể, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục yêu cầu:
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31/7/2023 việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Trước ngày 31/7/2023, trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất đã được Thường trực Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại Thông báo số 244/TB-VPCP ngày 26/6/2023, Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023, theo hướng đơn giản hóa thủ tục, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu, đồng thời tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, dứt khoát không gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và quy định của pháp luật.
Thường xuyên theo dõi, kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai đẩy mạnh công tác định giá đất, quyết định giá đất. Thành lập tổ công tác của Bộ Tài nguyên và Môi trường thường xuyên theo dõi, kiểm tra, đôn đốc, xử lý các vướng mắc về định giá đất của địa phương, cơ quan, đơn vị.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo công tác định giá đất, quyết định giá đất theo thẩm quyền, không lòng vòng, không gây phiền hà, chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư; thực hiện việc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương và Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ. Kịp thời báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn, giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.
Phân công Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà trực tiếp theo dõi, chỉ đạo các Bộ trưởng Bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan chủ động phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất theo chức năng và thẩm quyền được giao.
Bộ trưởng các Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm toàn diện trước Thủ tướng Chính phủ trong việc tổ chức, thực hiện Công điện này.
Văn phòng Chính phủ theo dõi, đôn đốc các Bộ, cơ quan liên quan và các địa phương trong việc thực hiện Công điện này, kịp thời báo cáo Thủ tướng Chính phủ những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện.
Theo Nhịp sống thị trường
Bạn đang đọc bài viết:“Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc trong công tác định giá đất”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Các phương pháp định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô
(Về các phương pháp định giá đất) – Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra lấy ý kiến Nhân dân, theo quan điểm của chúng tôi, “Chương XI: Tài chính đất đai, Giá đất”, từ Điều 153 đến Điều 158, là chương cốt lõi, tạo điều kiện cho Luật Đất đai mới được thực hiện thông suốt, trôi chảy. Đặc biệt, Điều 153 “Nguyên tắc, phương pháp định giá đất” nhận được nhiều chú ý của dư luận cũng như tập trung nhiều tranh luận nhất.
Trong bài này, chúng tôi sẽ đề cập trực tiếp và ngắn gọn về các phương pháp định giá đất trên cơ sở bảo đảm một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của công tác này là kết quả định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, hoặc nói cách khác là phải “sát giá thị trường”.
Định giá đất hiện nay trên thế giới
Năm phương pháp định giá truyền thống, bao gồm: (I) Phương pháp so sánh trực tiếp, (II) Phương pháp chiết trừ, (III) Phương pháp thu nhập, (IV) Phương pháp thặng dư, (V) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đang được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, các phương pháp này đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ, phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân/cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định, vì thế thường gây khiếu kiện.
Với sự xuất hiện của các phương tiện tính toán dùng máy tính điện tử từ nửa đầu thế kỷ XX, đã hình thành nhiều công cụ tính toán định giá đất hàng loạt (còn được gọi là AVM, hay automatic valuation methods). Dựa trên hệ quả của sự phát triển như vũ bão của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (Artificial Intelligence, hay AI), hiện nay trên thế giới có hai nhóm phương pháp định giá đất chủ đạo dùng công cụ máy tính, đó là (a) Nhóm Phương pháp Học máy (Machine Learning Method) và (b) Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method).
TS. Hoàng Hữu Phê, sinh năm 1954, là kiến trúc sư và nhà quy hoạch, đã theo học và nghiên cứu lần lượt tại Đại học Xây dựng Kiev (Liên Xô), Học viện Công nghệ châu Á (Thái Lan) và Đại học Tổng hợp London (Anh).
Ông nhận bằng Tiến sĩ Quy hoạch Đô thị năm 1998 tại London, và đã công bố quốc tế nhiều nghiên cứu trong các lĩnh vực kiến trúc, vị trí dân cư, cấu trúc đô thị, bất động sản, tôn tạo đô thị và chính sách nhà ở.
Ông được tặng giải thưởng uy tín The Donald Robertson Memorial Prize 2000 của tạp chí hàng đầu trên thế giới về nghiên cứu đô thị, Urban Studies, cùng với Giáo sư Patrick Wakely (Đại học Tổng hợp London), cho công trình về lý thuyết Vị thế – Chất lượng (Status – Quality Trade Off Theory, hay SQTO).
TS. Hoàng Hữu Phê hiện là Chủ tịch Hội đồng quản trị và Giám đốc Công ty thiết kế R&D Consultants (Hà Nội).
Với sự xuất hiện của các phương tiện tính toán dùng máy tính điện tử từ nửa đầu thế kỷ XX, đã hình thành nhiều công cụ tính toán định giá đất hàng loạt (còn được gọi là AVM, hay automatic valuation methods). Dựa trên hệ quả của sự phát triển như vũ bão của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (Artificial Intelligence, hay AI), hiện nay trên thế giới có hai nhóm phương pháp định giá đất chủ đạo dùng công cụ máy tính, đó là (a) Nhóm Phương pháp Học máy (Machine Learning Method) và (b) Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method).
Ưu, nhược điểm của từng nhóm phương pháp
Nhóm Phương pháp Học máy: độ chính xác cao (có thể lên đến 98%) là ưu điểm cơ bản của các phương pháp này, tuy nhiên tính chất “hộp đen” và sự phụ thuộc của các phương pháp này vào quy mô cơ sở dữ liệu có thể gây khó khăn cho việc giải thích sự biến thiên của giá trị đất.
Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic: Ưu điểm của các phương pháp này là khả năng giải thích một cách logic và thỏa đáng các yếu tố biến động giá, và tính ổn định không phụ thuộc vào quy mô cơ sở dữ liệu. Nếu sử dụng Hồi quy trọng số địa lý, (Geographically Weighted Regression, hay GWR), là một kỹ thuật thống kê không gian tiên tiến được đề xuất vào năm 1996, độ chính xác sẽ tăng lên.
Đề xuất sử dụng các phương pháp định giá đất
Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố (cả vật thể và phi vật thể) trong việc tạo nên giá trị đất.
Nhóm Phương pháp Học máy nên sử dụng trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án.
Chúng tôi cũng khuyến cáo sử dụng song song cả 2 nhóm phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết.
Lý thuyết Vị thế – Chất lượng (SQTO) liên quan đến định giá đất
Được công bố tại London năm 2000 và nhận giải thưởng Donald Robertson Memorial Prize của tạp chí quốc tế uy tín Urban Studies, lý thuyết Vị thế – Chất lượng (Phe H. H. & P. Wakely, 2000) nghiên cứu mối tương tác giữa các yếu tố vị thế (phi vật thể) và chất lượng (vật thể) trong việc hình thành giá cả thị trường của bất động sản nói chung, và của đất đai nói riêng.
Các yếu tố cũng như các mối tương tác này có thể được phân tích một cách định lượng dựa trên các công cụ thống kê hiện đại, dẫn đến việc thành lập các mô hình tính toán đã được kiểm chứng dùng để định giá đất và bất động sản với độ chính xác cao.
Khái niệm cực vị thế của lý thuyết Vị thế – Chất lượng đặt nền tảng lý thuyết cho việc xây dựng các Bản đồ Cực vị thế (tương tự khái niệm “Vùng giá trị” được định nghĩa trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhưng có chỉ rõ cơ chế hình thành giá đất và quy luật biến thiên giá đất trong không gian địa lý cụ thể), sẽ phục vụ đắc lực cho việc thực hiện Luật Đất đai khi được ban hành.
Đóng góp của SQTO trong việc nâng cao chất lượng định giá đất đó là tạo cơ sở lý luận cho cả hai nhóm phương pháp Học máy và Hồi quy Hedonic bằng cách phân tích thỏa đáng các yếu tố vật thể và phi vật thể trong quá trình hình thành giá đất trên thị trường; cân bằng các yếu tố vật thể và phi vật thể khi xây dựng Cơ sở dữ liệu đầu vào; tạo cơ sở lý luận cho việc ứng dụng kỹ thuật Hồi quy địa lý trọng số (GWR). Cùng với đó, khái niệm cực vị thế của SQTO, được phân tích và tính toán dựa trên GWR, sẽ hỗ trợ đắc lực cho việc hình thành bản đồ vùng giá đất.
Các đề nghị
Theo quan điểm chúng tôi, mục đích việc định giá đất (phục vụ cho các hoạt động như giao dịch, đầu tư, thuế, bồi thường, thế chấp,…) sẽ quyết định việc chọn phương pháp thích hợp nhất trong các phương án nêu trên. Chính phủ sẽ quyết định dùng phương pháp nào phù hợp với mục đích nào.
Tuy nhiên, Luật Đất đai mới cần xác định rõ việc các phương pháp định giá đất hàng loạt phải dựa trên kỹ thuật thống kê, nghĩa là phải sử dụng các kỹ thuật định lượng để có thể kiểm chứng được một cách khách quan.
Bạn đang đọc bài viết:“Về các phương pháp định giá đất” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Đảm bảo công bằng khi định giá đất theo thị trường – Thẩm định giá Thành Đô
(Định giá đất theo thị trường) – Việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả.
Định giá đất là quá trình xác định giá trị của lô đất dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng đất, diện tích, khả năng sinh lợi, hạ tầng, tính pháp lý và các yếu tố khác.
Hiện nay việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế “Hai Giá” gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà nước và giá đất thị trường. Theo đó, giá đất theo Bảng giá đất Nhà nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường.
Trong khi đó, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng Gia Anh Quốc (RICS) là “số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép.”
Nếu việc áp dụng bảng giá đất Nhà nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất/ cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này.
Các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý.
Từ phía người dân, họ có thể không đồng tình với đơn giá đền bù mà cơ quan Nhà nước đưa ra. Nhiều trường hợp đơn giá đền bù được xác định theo hệ số điều chỉnh trên bảng giá đất Nhà Nước nên rất thấp so với giá thị trường. Đối với một số khác, đơn giá đền bù được cho là không ghi nhận đầy đủ ý kiến từ người dân.
Vướng mắc thứ hai đến từ phía doanh nghiệp phát triển bất động sản, các doanh nghiệp này cần cơ quan Nhà Nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan. Có thể thấy hiện nay, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao.
Để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch bất động sản. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường. Trong khi đó, đội ngũ môi giới bất động sản trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ.
Vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất.
Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra. Khi thuế sở hữu bất động sản còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng bất động sản làm kênh đầu tư là rất lớn. Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sơ hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.
Kinh nghiệm tại một số nước
Tại một số quốc gia phát triển, việc định giá đất trên thế giới hiện nay vẫn phải đảm bảo tuân thủ theo giá thị trường nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan mà vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Để xây dựng được giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển và New Zealand đã xây dựng hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch được đăng tải và công bố trên hệ thống để có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường.
Các nhà kinh tế đã chỉ ra rằng trên thế giới có 3 giai đoạn trong quá trình phục hồi giá trị đất bao gồm: Giai đoạn tạo ra giá trị, đây là giai đoạn khi Nhà Nước công bố kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên. Tiếp đó là giai đoạn phục hồi giá trị, là khi Nhà Nước áp dụng các chính sách điều tiết để thu hồi một phần hoặc toàn bộ chệnh lệch về giá trị. Cuối cùng là giai đoạn phân bổ giá trị khi Nhà nước sẽ tái đầu tư giá trị thu hồi cho lợi ích chung.
Theo đó, một số công cụ và chính sách sẽ được áp dụng để phân bổ giá trị đất. Trước hết Nhà nước sẽ áp dụng Phí hạ tầng đối với những khu đất nằm trong phạm vi được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư như đường giao thông, công viên, tiện ích… Phí hạ tầng này có thể được chọn giữa việc trả trước một lần hay trả trong dài hạn.
Ngoài ra, Nhà nước sẽ ban hành chính sách về quản lý đất đai. Nhà nước sẽ thực hiện mua lại đất của tư nhân trước khi công bố kế hoạch phát triển. Sau khi quy hoạch và phát triển hạ tầng, Nhà nước sẽ thực hiện phân lô các khu đất để bán hoặc cho thuê với giá cao hơn so với trước đây và bù đắp được chi phí đã bỏ ra. Các nước cũng đưa ra chính sách về tái điều chỉnh đất, Nhà nước hoặc chủ đầu tư có thể gom các khu đất có vị trí liền kề của các chủ tư nhân khác nhau, sau đó lập quy hoạch và đầu tư hạ tầng cảnh quan làm tăng giá trị đất và tiến hành trả lại các chủ tư nhân với các lô đất nhỏ hơn nhưng có giá trị tương đương.
Về chính sách đối với chủ đầu tư, để được phê duyệt dự án phát triển thì chủ đầu tư sẽ có nghĩa vụ nộp tiền hoặc đóng góp tương tự. Ví dụ, ở một số nước, chủ dự án sẽ phải xây dựng một số lượng nhà ở xã hội nhất định. Ngoài ra, nếu có thay đổi quy hoạch dự án, chủ đầu tư dự án sẽ phải trả phí khi điều chỉnh quy hoạch đất dự án hoặc tăng hệ số sử dụng đất.
Có thể thấy, tại các quốc gia phát triển, đất đai là nguồn cung quan trọng, chiếm đến 40% tổng nguồn vốn trong kinh tế. Khi 2/3 dân số thế giới tập trung sinh sống ở khu vực thành thị thì nhu cầu phát triển hạ tầng và dịch vụ xã hội là rất lớn. Các quốc gia khác cũng đối mặt với việc giá đất tăng lên nhanh chóng theo các công bố về kế hoạch phát triển đất đai mà Chính phủ đưa ra.
Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu. Do đó, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như là nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả.
Nhà nước nên để cho thị trường tự điều chỉnh giá trị và sử dụng các công cụ và chính sách phù hợp để phân bổ lại giá trị đất. Hơn nữa, quá trình định giá tài sản là một quy trình phức tạp, đòi hỏi cần được thực hiện bởi đội ngũ có chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, hiện đại và toàn diện.
Theo Diendandoanhnghiep.vn
Bạn đang đọc bài viết: “Đảm bảo công bằng khi định giá đất theo thị trường” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Kinh nghiệm định giá đất: Nhìn từ Nhật Bản và Úc – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Kinh nghiệm định giá đất) – Định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, kinh nghiệm định giá đất của một số nước sẽ góp phần đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về giá đất, nâng cao năng lực quản lý đất đai của Việt Nam, góp phần phát triển kinh tế – xã hội, hội nhập quốc tế.
Theo TS. Đoàn Ngọc Phương – Giám đốc Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính (Tổng cục Quản lý đất đai), thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ TN&MT đã tham mưu cho Chính phủ ban hành và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn các địa phương thực hiện việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, công tác định giá đất còn những khó khăn, hạn chế, việc xây dựng bảng giá đất (có thể gọi là định giá hàng loạt) vẫn theo vị trí đất, chưa chi tiết đến thửa đất và chưa áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất hàng loạt; việc định giá đất cụ thể gặp khó khăn do thông tin giá đất thị trường làm dữ liệu đầu vào khi áp dụng các phương pháp định giá đất không phản ánh đúng giá thực tế chuyển nhượng; một số loại đất, khu vực không có hoặc thiếu thông tin giá đất thị trường. Năng lực của cán bộ định giá đất, tổ chức tư vấn xác định giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế nhất định, ảnh hưởng đến chất lượng, thời gian định giá đất.
Theo TS. Phương, kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy, nước này xác lập các phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất đi vào ổn định với mô hình định giá hàng loạt theo thửa đất chuẩn – thửa đất cụ thể dựa vào lịch sử giao dịch thực tế, so sánh đặc tính của thửa đất chuẩn với thửa đất cụ thể.
Việc định giá hàng loạt có thể khái quát theo trình tự 11 bước: Thiết lập khu vực phân theo mục đích sử dụng; Thiết lập các khu vực có đặc điểm tương đồng; Thiết lập tuyến đường; Lựa chọn các tuyến đường chuẩn và thửa đất chuẩn; Định giá thửa đất chuẩn; Lập bảng so sánh giá đất; Xây dựng dữ liệu tuyến đường; Tính toán giá tuyến đường; Lập bảng tỷ lệ hiệu chỉnh thửa đất; Xây dựng dữ liệu thửa đất; Tính toán giá thửa đất. Trong đó, “thửa đất chuẩn” là một thửa đất được chọn đại diện cho khu vực gồm các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có giá trị sử dụng tương tự và tình hình sử dụng đất, môi trường được coi là bình thường. Việc lập bảng so sánh giá đất được thực hiện trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thông qua sử dụng các phương pháp thống kê (chủ yếu là phân tích hồi quy bội) và phương pháp dựa trên kinh nghiệm của những người hiểu biết về thực tiễn định giá đất.
Các phương pháp định giá đất sử dụng trong định giá hàng loạt bao gồm: so sánh trực tiếp; thu nhập; thặng dư; chiết trừ. Việc định giá hàng loạt được thực hiện bằng cách điều tra giá đất tại nhiều địa điểm đồng thời tại cùng một thời điểm trên toàn quốc.
Kết quả định giá đất được Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố công khai vào ngày 1/1 hằng năm trên internet, một phần khu vực Tokyo, Osaka và Nagoya được công bố bằng tiếng Anh. Giá đất công bố sẽ áp dụng để định giá thuế thừa kế, ước lược định giá thuế tài sản cố định; làm quy chuẩn cho việc thẩm định giá đất của chuyên viên thẩm định bất động sản; làm quy chuẩn cho việc quyết toán giá mua bán đất công, bồi thường khi thu hồi đất cho mục đích công cộng.
Các kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá hàng loạt cho thấy điều kiện tối quan trọng là cần hình thành hành lang pháp lý và hệ thống dữ liệu về đất đai đầy đủ để ứng dụng công nghệ thông tin. Bên cạnh đó, các cơ sở thông tin phải chính xác và dễ tiếp cận. Ngoài ra, hệ thống định giá hàng loạt cần dự tính khả năng cập nhật các thay đổi về các thuộc tính của bất động sản để cung cấp một quan niệm đúng đắn về các quy luật của sự phát triển thị trường.
Còn tại Úc, có 3 cấp chính quyền: liên bang, bang và địa phương (tương đương với cấp huyện ở Việt Nam). Nhà nước liên bang Úc phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai, định giá đất cho chính quyền bang. Đối với định giá đất, căn cứ vào các quy định ghi trong Luật về định giá đất của liên bang, mỗi bang được ban hành Luật về định giá đất của bang mình trên cơ sở Luật chung của liên bang. Tổng định giá là người đứng đầu Văn phòng Định giá đất của mỗi bang. Tổng định giá là người có chuyên môn cao, là quan chức độc lập được Thống đốc bang bổ nhiệm theo quy định của pháp luật để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 1/7 hằng năm do Văn phòng Định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản.
Liên bang Úc cũng như tại mỗi bang của Liên bang Úc đều áp dụng thống nhất hai chế độ định giá đất, đó là: Chế độ định giá đất hàng loạt để tính thuế bất động sản (trong đó cũng định giá theo mô hình thửa đất chuẩn) và các khoản lệ phí; Định giá đất cá biệt (riêng lẻ) để tính thu nhập từ bất động sản và bồi thường cho người sở hữu đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Nguyên tắc định giá đất phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.
Cũng tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hằng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân.
Theo https://baotainguyenmoitruong.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Kinh nghiệm định giá đất: Nhìn từ Nhật Bản và Úc” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Bộ trưởng Tài nguyên: Dùng phương pháp toán học để định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Bộ trưởng Tài nguyên: Dùng phương pháp toán học để định giá đất) – “Đây sẽ là giá đất mà ai cũng phải biết và chúng ta không ai có thể can thiệp vào, vì đó là giá thị trường”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Trần Hồng Hà nói.
Chiều 14/11, giải trình, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội về Luật Đất đai sửa đổi, Bộ trưởng TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, lĩnh vực tài chính, định giá đất là vấn đề số một, nhận được nhiều sự quan tâm của đại biểu, với 16 ý kiến tranh luận, phát biểu. Theo ông Hà, việc băn khoăn về 5 bước xác định dẫn tới giá sai là do đầu vào không đúng.
Khẳng định hướng sắp tới vẫn kết hợp 5 phương pháp định giá đất nhưng lâu dài, theo Bộ trưởng, phải trên cơ sở thu thập đầy đủ cơ sở dữ liệu về giá đất và nhà nước thực hiện giao đất. Khi đó chúng ta hoàn toàn có thể dùng phương pháp toán học, thống kê, trên cơ sở phân ra các phương pháp xác định vùng đất chuẩn, thửa đất chuẩn, độ tin cậy của thửa đất chuẩn…từ đó xác định được giá đất, và dùng các biện pháp thống kê để giải quyết được vấn đề giá, xử lý được bất cập hiện nay.
“Từ giá đất này sẽ thực hiện trách nhiệm đóng góp về mặt tài chính của người sử dụng đất cũng như sẽ tính được giá đất cụ thể và công khai minh bạch giá đất hoàn toàn thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu về bản đồ địa chính số hoá đất đai”, ông Hà nhấn mạnh.
“Sau này, đây là giá mà ai cũng phải biết và không ai có thể can thiệp vào, vì đó là giá thị trường. Tất nhiên chúng ta phải đưa ra điều kiện để người dân tự nguyện đăng ký chế định, để khai giá thật, và không lấy giá hợp đồng để bắt buộc người dân phải đóng nghĩa vụ, trách nhiệm khi giao dịch đất đai”, Bộ trưởng TN&MT cho hay.
Theo ông Hà, khi định giá đúng, chúng ta sẽ tính được giá trị gia tăng địa tô chênh lệch, từ đó điều tiết hài hoà lợi ích các bên. Vì vậy sẽ giải quyết được hài hoà giữa địa phương này với địa phương khác, vì đất đai là tài sản chung của toàn dân, nên phải đảm bảo công bằng toàn dân.
Vấn đề thứ hai, chiếm 1/3 thời lượng là vấn đề thu hồi bồi thường đất đai. Theo Bộ trưởng TN&MT, hiện có hai hình thức: thứ nhất là đấu thầu và đấu giá, tức do nhà nước đứng ra thu hồi; thứ hai là thu hồi bằng thoả thuận.
Vậy trường hợp nào thu hồi bằng đấu thầu, đấu giá? Mang lại lợi ích gì? Theo Bộ trưởng, điều này sẽ đảm bảo mặt bằng, chính sách đền bù, điều tiết địa tô…Bộ trưởng TN&MT cho rằng, điều quan trọng nhất là làm sao đảm bảo hài hoà lợi ích của người dân, nhà nước và doanh nghiệp.
Còn về thoả thuận thu hồi, theo ông Hà, hiện phương pháp này không hạn chế, như thoả thuận đất lúa thông qua hợp tác xã, rồi đất phi nông nghiệp ở đâu đó vẫn có thoả thuận, nhưng nhà nước sẽ can thiệp để đảm bảo chính sách về giá, đảm bảo lợi ích cho người dân, đảm bảo công bằng, minh bạch.
“Chúng ta sẽ tiếp tục cụ thể hoá Nghị quyết 18, nhưng việc khó khăn nhất là làm sao xác định được điều kiện, tiêu chí. Hiện đang áp dụng cả hai, sắp tới sẽ nghiên cứu và rất mong các chuyên gia, đại biểu Quốc hội tiếp tục lượng hoá, đưa ra được tiêu chí”, ông Hà cho hay.
Theo tienphong.vn
Bạn đang đọc bài viết:“Bộ trưởng Tài nguyên: Dùng phương pháp toán học để định giá đất” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Thẩm định giá đất) – Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá đất là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia trong hoạt động định giá. Thẩm định giá đất thẩm định viên cần nắm các nguyên tắc, các vấn đề chung khi áp dụng các cách tiếp cận như: nguyên tắc kinh tế, các quyền của bất động sản, những đặc điểm về vật lý và công trình xây dựng trên đất, phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Ngoài ra tùy từng loại đất thẩm định giá, thẩm định viên đưa ra các phương pháp định giá đất phù hợp: Phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ.
Thẩm định giá đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của đất đai theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong sự phát triển của kinh tế xã hội, phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: xác định giá đất vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, tư vấn đầu tư, liên doanh góp vốn, giải quyết tranh chấp, định cư, du học…và xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế đối với Nhà nước.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng là những nguyên tắc cần xem xét khi thẩm định giá trị của đất.
1.2. Các quyền của bất động sản và các công cụ kiểm soát công
Việc thẩm định giá đất tập trung vào thẩm định giá những thành phần vật lý và những quyền bất động sản kèm theo. Những quyền này bao gồm:
Phát triển đất với sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cho người khác thuê đất
Làm nông nghiệp trên đất
Khai thác mỏ ở đất
Thay đổi đặc điểm vật chất của đất
Chia nhỏ đất
Hợp nhất các mảnh đất khác nhau
Giữ đất cho sử dụng tương lai
Xây dựng hoặc thay đổi sự cải thiện tòa nhà
Việc sử dụng các lô đất cần tuân thủ các quy định về quy hoạch cũng như các mục tiêu phát triển dài hạn. Thông thường chủ đầu tư sẽ tiếp tục phát triển chỉ sau khi họ đề xuất những kế hoạch phát triển chi tiết và được sự chấp thuận của chính quyền. Thông qua các chương trình cải cách đô thị, chính quyền có thể thu hồi đất từ khu vực tư để sử dụng cho các dự án công và làm tăng nguồn cung về đất công
1.3. Những đặc điểm vật lý và những công trình trên đất
Những đặc điểm vật lý của đất, những công năng sẵn có và công trình trên đất ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và giá trị đất. Những đặc điểm vật lý của một khu đất mà thẩm định viên xem xét bao gồm kích thước, hình dáng, mặt tiền, địa chất, vị trí, cảnh quan và những đặc điểm địa lý như là hạng đất và hệ thống thoát nước. Nước, khoáng sản và không khí rất quan trọng khi thẩm định giá đất, do sự sẵn có của nước, hệ thống xả thải, điện, khí tự nhiên, và dịch vụ điện thoại có ảnh hưởng đến việc sử dụng tiềm năng của một khu đất
1.4. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Giá trị đất luôn luôn phải được xem xét trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Nếu như khu đất đã có các công trình trên đất đó, giá trị của đất phụ thuộc vào việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhát khi là đất trống và sẵn sàng cho việc phát triển tới mục đích kinh tế của nó.
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất luôn bị ảnh hưởng bởi những cải thiện hiện góp bao nhiêu giá trị đối với đối tượng thẩm định giá. Giá đất có thể cân bằng hoặc thậm chí lớn hơn, tổng giá trị bất động sản. Khi những cải thiển không đóng góp vào trong tổng giá trị của bất động sản, thì sự phá hủy thường là thích hợp, ngoại trừ các di tích lịch sử thì sự phá hút là không được phép
1.5. Ứng dụng và hạn chế
Phân tích giá trị đất trong báo cáo thẩm định giá có thể xuất hiện như một mục độc lập hoặc như là một phần của là một phần của phương pháp chi phí. Phân tích giá trị đất điển hỉnh là một mục độc lập khi tài sản được thẩm định giá là đất trống hoặc là bất động sản nông nghiệp với rất ít sự cải thiển. Trong mô hình của quy trình thẩm định giá được mô tả trong chương 8, giá trị của đất là phân tích độc lập, được thực hiện trước khi ứng dụng ba phương pháp thẩm định giá trị. Việc kiểm tra này nhấn mạnh tầm quan trọng của giá trị đất trong việc phát triển phân tích sử dụng tốt nhất và hiểu quả nhất và trong các nhiệm vụ hướng dẫn cơ bản để đưa ra giá trị đằng sau mảnh đất ở việc sử dụng hiẹn tại như là vấn đề thẩm định giá cơ bản. Đôi khi bất động sản được thẩm định không có kết luận về giá trị đất độc lập
2. Các phương pháp thẩm định giá đất
Khi tiến hành thẩm định giá đất đai, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Hiện nay tại các thẩm định viên chuyên nghiệp áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá đất đai bao gồm:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập; Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập
Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.
2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh giá bán thường là kỹ thuật được ưa thích để đưa ra kết luận về giá trị đất. Khi không có đủ thông tin để ứng dụng phương pháp so sánh thì các kỹ thuật that thé như chiết trừ, phân bổ và các kỹ thuật vốn hoá thu nhập có thể được sử dụng. Kỹ thuật vốn hoá thu nhập có thể chia thành kỹ thuật vốn hoá trực tiếp (vốn hoá thu nhập từ đất và vốn hoá tiền thuê đất) và kỹ thuật chiết trừ dòng tiền.
Phương pháp so sánh có thể được sử dụng để thẩm định giá các khu đất trống hoặc là đất mà có thể được xem như là trống cho mục đích thẩm định giá. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá đất là kỹ thuật thông dụng nhất để thẩm định giá đất và là phương pháp được ưa chuộng nhất khi các giá bán so sánh sẵn có. Để ứng dụng phương pháp này, dữ liệu về giá bán của những khu đất tương tự được tập hợp, phân tích, so sánh và điều chỉnh để đưa ra chỉ dẫn giá trị cho khu đất được thẩm định giá. Trong quá trình so sánh, sự tương đồng hoặc không tương đồng của những khu đất được xem xét.
Thẩm định viên phải thực hiện nhiều nhiệm vụ trong việc phát triển các ý kiến về giá trị đất:
Thu thập dự liệu về giá bán các khu đất so sánh.
Xác định những điểm tương đồng và khác biệt của dự liệu so sánh.
Xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của mỗi khu đất so sánh.
Xác định đơn vị so sánh mà giải thích hành vi thị trường.
Điều chỉnh giá bán so sánh của các khu đất so sánh
Hình thành kết luận về giá trị thị trường của khu đất thẩm định.
Mục tiêu của phương pháp so sánh là để chọn lựa giá bán thị trường có thể so sánh và sau đó điều chỉnh những khác biệt. Những yếu tố so sánh bao gồm quyền tài sản, điều khoản tài chính, điều kiện bán, chi phí phát sinh sau khi mua, những điều kiện thị trường (thời điểm bán), vị trí , đặc điểm vật lý, những tiện ích sẵn có, và không gian. Những đặc điểm vật lý của một khu đất bao gồm kích thước, hình dáng, mặt tiền, địa hình, vị trí, cảnh quan.
Các giá bán được chọn lựa càng gần với ngày thẩm định giá càng tốt. Khi dữ liệu hiện tại của giá bán ở khu vực không sẵn có, thẩm định viên điều chỉnh vị trí hoặc là mở rộng tìm kiếm ở thời điểm trước đó, sau đó điều chính nhữn điều kiện thị trường.
Trong số những giá bán tương tự, kích thước thường là yếu tố so sánh ít quan trọng hơn là ngày bán và vị trí. Nếu như lô đất quá to, giá trị của phần diện tích dôi ra thường bị giảm giá với tỷ lệ tăng dần. Bởi vì các giá bán của những kích thước khác nhau có thể có giá đơn vị khác nhau, các nhà thẩm định thông thường chú trọng đến những tài sản so sánh không kích thước với tài sản thẩm định.
Sau khi dữ liệu có thể so sánh được thu thập và phân loại và những bất động sản có thể so sánh được kiểm tra và mô tả, dự liệu giá bán có thể gom lại theo trật tự. Các giá bán thông thường được sắp xếp trong ô dữ liệu thị trường mà được chia thành các dòng (hoặc các cột) cho những đặc tính quan trọng của bất động sản. Các điều chỉnh phát triển thích hợp cho những khác biệt quan trọng giữa tài sản thẩm định và các tài sản có thể so sánh có thể tạo thành giá bán hoặc giá đơn vị của các tài sản so sánh bằng cách sử dụng các kỹ thuật khác nhau.
Một cách tổng quát, các điểu chỉnh riêng lẻ được làm cho những giá bán có thể so sánh cho từng yếu tố so sánh. Mức độ cho mỗi điều chỉnh được xác định bởi dự liệu và sự phán đoán của người thẩm định viên. Các diện tích đất của kích thước khác nhau bán ở những mức giá đơn vị khác nhau bởi vì diện tích tối ưu của một khu đất phụ thuộc vào việc sử dụng chúng. Những giá bán đơn vị cũng có thể thay đổi với ngày bán và vị trí. Nếu dữ liệu được chọn lọc không phù hợp để xác định mức độ của các điều chỉnh được yêu cầu, người thẩm định viên nên thu thập và phân tích dữ liệu so sánh thêm.
Điều chỉnh có thể là bằng tiền hoặc bằng phần trăm được phát triển tứ chúng cứ thị trường. Các điều chỉnh được tiến hành theo trình tự nhất định.
Ưu điểm
Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị bất động sản. Vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá đất đai.
Nhược điểm
Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên ít tin tưởng trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.
Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng.
Điều kiện áp dụng
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.
2.2. Phương pháp chiết trừ
Các khu đất trồng trong những khu vực đô thị phát triển sầm uất có thể là hiếm nên giá trị của chúng không được ước tính một cách đáng tinh cậy bằng phương pháp so sánh trực tiếp. Tương tự, các giá bán của các khu đất trống ở những vùng đất xa có thể cũng hiếm và những dữ liệu so sánh thích hợp thì không sẵn có. Trong những tình huống như vậy giá trị đất được ước tính bằng cách chiết trừ, + trong các kỹ thuật vốn hoá thu nhập
Chiết trừ là kỹ thuật mà giá trị lô đất được ước tính bằng cách trừ giá trị công trình (có tính đến sự hao mòn) ra khỏi giá bán của bất động sản, giá trị còn lại thể hiện ía trị của lô đất. Phương pháo này thường được sử dụng để ước tính giá dất của các bất động sản ở vùng nông thôn, nơi mà công trình trên đất đóng góp rất ít vào giá trị của toàn bộ bất động sản.
Phương pháp chiết trừ được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Ưu điểm
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.
Nhược điểm
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Thẩm định viên có kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
Điều kiện áp dụng
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.
2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất tại thời điểm hiện thẩm định. Để áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định viên cần các dữ liệu thị trường về chi phí quy hoạch, thiết kế, xây dựng, tiếp thị và giá bán/ thuê sản phẩm đầu ra. Khi sử dụng phương pháp thặng dư mà không có những dự liệu thị trường đáng tin cây thì nó có thể là kỹ thuật ít chính xác nhất trong thẩm định giá đất.
Để ước tính giá trị bằng phương pháp thặng dư thẩm định viên cần:
Xác định chính xác sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của lô đất
Xác định kế hoạch phát triển lô đất
Xác định thời gian và nguồn vón cho sự phát triển
Dự đoán các giải đoạn hoặc là quá trình của sự phát triển đất và chi phí có liên quan.
Dự đoán doanh thu phát triển
Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hự cho phương án phát triển.
Thẩm định viên cần tiến hành các phân tích thị trườn để xác định tình trạng cung cầu và tiến độ bán hàng hợp lý cũng như thời gian marketing cần thiết để thị trường hấp thụ hết các sản phẩm của dự án. Các dự báo chính xác về cầu sản phẩm và cung cạnh tranh có thể giảm rủi ro phát triển và giữ vai trò quan trọng trong các phân tích bởi vì giá trị lô đất có thể thay đổi đáng kẻ tuỳ thuộc vào tỷ lệ mà tại đó các sản phẩm của dự án được hấp thị theo thời gian. Thẩm định viên ước tính giá bán chi tiết bằng cách ứng dụng phương pháp so sánh giá bán. Trong một số mô hình, thẩm định viên có thể ước tính lợi nhuận mà một nhà đầu tư tiêu biểu sẽ yêu cầu để phát triển khu đất.
Tiếp theo thẩm định viên phải thiết lập dòng thu nhập và chi phí có liên quan đến việc bán các sản phẩm của dự án trong giai đoạn hấp thu. Tuỳ thuộc vào độ lớn của dự án và tốc độ bán, thời gian là hàng năm, bán niên, quý được sử dụng. Dòng thu nhập ròng của từng giai đoạn được chiết khấu về thời điểm năm 0 đến khi có giá trị hiện tại của dòng thu nhập ròng. Tỷ suất chiết khấu được áp dụng được lấy từ thị trường, nên phản ánh rủi ro có liên quan và lợi nhuận kinh doanh thích hợp.
Việc sử dụng phương pháp thặng dư để thẩm địn giá đất trống có tính ứng dụng khu các dữ liệu về giá bán của các lô đất trống không sẵn có, nhưng lại có dữ liệu thị trường về giá bán của các sản phẩm từ sự phát triển. Việc ưng dụng phương pháp thặng dư cũng hữu ích như là phương pháp để kiểm tra lại tính hợp lý của các chỉ dẫn giá trị từ các phương pháp khác mà được ứng dụng để ước tính giá trị của đất trống với sự phát triểm tiềm năng. So sánh chỉ dẫn giá trị từ phương pháp thặng sư vơis giá trị chỉ dẫn từ các giá bán so sánh cho phép thẩm định viên kiểm tra lạ tính khả thi của các dự án đề nghị. Nếu giá trị chỉ dẫn từ phương pháp thặng dư đưa ra ít hơn giá trị chỉ dẫn từ phương pháp so sánh giá bán, thẩm định viên có thể kết luận rằng dự án để nghị là không có tính khả thi
Ưu điểm
Được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển
Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm
Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
2.4. Phương pháp vốn hóa thu nhập
Phương pháp vốn hoá thu nhập từ đất ước tính giá trị đất bằng cách tách dòng thu nhập hoạt động ròng do đất đóng góp và vốn hoá để đưa ra giá trị đất.
Vốn hoá tiền thuê đất
Tiền thuê đất là khoản trả cho quyền sử dụng đất và chiếm hữu đất theo điều khoản hợp đồng thuê. Các tỷ suất vốn hoá từ thị trường được áp dụng cho tiền thuê đất của đối tượng thẩm định giá để chuyển tiền thuê đất thành giá trị đất.
Quy trình vốn hoá tiền thuê đất là hữu ích khi sẵn có dữ liệu về tiền thuê và tỷ suất vốn hoá. Tiền thuê đất có thể có những điều khoản khác nhau và các điều khoản tăng dần, do vậy thẩm định viên phải xem xét tất cả các lợi ích cho người chủ đất trong điều khoản cho thuê và trong các giai đoạn của hợp đồng.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Ưu điểm
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm
Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
2.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
Ưu điểm
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm
Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Thẩm định giá đất gồm 5 phương pháp được các thẩm định viên thường xuyên áp dụng mang lại độ chính xác rất cao. Tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan.
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.
(TDVC Phương pháp định giá đất) – Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai rất phong phú , quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. Vì vậy định giá đất đai đúng với giá trị của nó có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường.
Theo thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014, phương pháp định giá đất bao gồm 5 phương pháp chính gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất .
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
– Giá đất;
– Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
– Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
– Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
– Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
=
Giá đất của từng thửa đất so sánh
±
Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất
Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
2. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
– Giá đất;
– Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;
– Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất – Giá trị hao mòn
Trong đó:
– Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
Bước 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này.
3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:
– Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
– Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng bình quân một năm
=
Thu nhập bình quân một năm
–
Chi phí bình quân một năm
Bước 4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá
=
Thu nhập ròng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =
r x (1 + r)n
(1+r)n – 1
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá
=
Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá
4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
Bước 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
– Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
– Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;
– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
– Chi phí quản lý dự án;
– Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
– Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;
– Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.
Bước 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển =
Tổng chi phí phát triển =
Trong đó:
– TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
– Ci là chi phí năm thứ i của dự án
– r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
– n là số năm thực hiện dự án
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.
Bước 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
Bước 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá
=
Giá đất trong bảng giá đất
x
Hệ số điều chỉnh giá đất
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất như: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
QÚY KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Phương pháp định giá đất”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Các định giá đất chính xác tránh sốt ảo cho nhà đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Cách định giá đất chính xác) – Định giá đất chính xác tránh sốt ảo cho nhà đầu tư như thế nào? Người Việt rất mê đất sẵn sàng gom mua đất bằng mọi giá với hi vọng giá đất lên kiếm một khoản lợi nhuận đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng cơn sốt đất lan rộng và diễn ra hết sức phức tạp ở nhiều tỉnh, thành phố lớn đó là nỗi hoang mang, lo ngại của các nhà đầu tư khi mua phải đất giá ảo.
Để hạn chế được rủi ro khi mua phải đất sốt ảo các nhà đầu tư phải tự định giá đất, tự khảo sát bất động sản để tránh trường hợp mua hớ đất với giá cao hơn thực tế. Dưới đây là một số kinh nghiệm mua đất mà nhà đầu tư cần biết để bảo vệ mình.
Khảo sát thực tế đất mua bán khu vực xung quanh và khu vực lân cận, kiểm tra các rao dịch mua bán thành công trong khoảng thời gian 2-3 tháng gần nhất.
Kiểm tra các kênh thông tin rao vặt trên các website nhà đất uy tín, bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận chỉ bằng một cú nhấp chuột. Bạn phải phân tích, gọi điện kiểm tra các tin mua bán đó có thật sự chính xác không.
2. Các công ty môi giới và nhà môi giới
Với kinh nghiệm thị trường của các công ty bất động sản, các nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ cập nhật cho bạn được giá đất cũng như các giao dịch mua bán hàng tháng, hàng năm một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất đây là kênh tham khảo hữu ích đối với các nhà đầu tư.
3. Bảng giá đất nhà nước
Bạn cần kiểm tra tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành về từng vị trí, đường ngõ, khu vực để đưa ra đánh giá chung. Đây là cách nhanh nhất, thường thì giá trị đất mặt tiền của một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.
4. Công ty Thẩm định giá uy tín
Các công ty Thẩm định giá độc lập là địa chỉ đáng tin cậy để bạn lựa chọn, đây là những doanh nghiệp có khả năng chuyên môn cao căn cứ theo quy định, tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt Nam. Với khả năng phân tích cùng nguồn dữ liệu sẵn dồi dào, thường xuyên nắm bắt, cập nhật được giá cũng như các rao dịch bất động sản nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn về giá trị khu đất mình đang định mua.
Các công ty thẩm định giá dựa trên cơ sở mua bán trên thị trường của bất động sản có nhiều điểm tương đồng với khu đất bạn đang xem xét mua. Phương pháp thẩm định giá mà các công ty thẩm định giá áp dụng phổ biến nhất hiện nay tại Việt Nam và thế giới là phương pháp so sánh.
5. Tổng hợp thông tin và đưa ra giá cuối cùng
Sau khi khảo sát và thu thập được đầy đủ thông tin của các bất động sản, bạn tổng hợp lại toàn bộ thông tin, phân tích dữ liệu của các tài sản so sánh để đưa giá mức giá đất cho riêng mình. Để định giá chính xác bất động sản bạn cần có đầy đủ thông tin: pháp lý tài sản (sổ đỏ, sổ hồng), quy hoạch của nhà nước tại khu vực đó…
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Địa chỉ: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản uy tín chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô luôn áp dụng những tiêu chuẩn thẩm định giá một cách chính xác và khoa học nhất trong hoạt động thẩm định giá mang lại giá trị thực cho khách hàng. Thẩm định giá Thành Đô áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng.
Bạn đang đọc bài viết:“Cách định giá đất chính xác tránh sốt ảo cho nhà đầu tư”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Điều kiện tách thửa thành phố Hà Nội – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Điều kiện tách thửa tại thành phố Hà Nội) – Căn cứ: Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017. Để được tách thửa tại thành phố Hà Nội thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu, cụ thể:
Khu vực
Diện tích tối thiểu
Các phường, thị trấn
Không nhỏ hơn 30 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn
Không nhỏ hơn 30 m2
Các xã vùng đồng bằng
Không nhỏ hơn 40 m2
Các xã vùng trung du
Không nhỏ hơn 60 m2
Các xã vùng miền núi
Không nhỏ hơn 75 m2
Điều kiện 2: Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 03 m trở lên.
Điều kiện 3: Không thuộc các trường không được phép tách thửa, cụ thể:
Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Sổ đỏ theo quy định.
Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất;
Hướng dẫn khảo sát thẩm định giá quyền sử dụng đất – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Hướng dẫn khảo sát thẩm định giá quyền sử dụng đất) – Tổng quát: Giá trị của bất động sản (Quyền sử dụng đất) phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố vị trí, chiều rộng đường phố, ngõ nghách, môi trường sống xung quanh, kích thước thửa đất và hình dáng thửa đất, vì vậy Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô ban hành hướng dẫn chi tiết quy trình khảo sát và đánh giá tài sản như sau:
• Bước 1: Kiểm tra pháp lý của thửa đất về thửa đất (sổ đỏ, hợp đồng thuê đất) để đối chiếu với thửa đất, về vị trí tọa lạc, hồ sơ kỹ thuật về thửa đất, hình dáng, hướng, kích thước đối với thửa đất cần thẩm định để đối chiếu với sổ đỏ đã được cấp để tránh tình trạnh sai lệch về vị trí thửa đất, sai lệch về hướng, về kích thước thửa đất.
• Bước 2: Khảo sát về chiều rộng đường phố, ngõ nghách phía trước và xung quanh của tài sản thẩm định, đo khoảng cách từ bất động sản đến các tuyến đường phố chính.
• Bước 3: Mô tả chi tiết đường ngõ trước tài sản, đoạn nhỏ nhất và rộng nhất từ trục đường, phố chính tới tài sản thẩm định tọa lạc, định vị vị trí tài sản thẩm định giá.
• Bước 4: Khảo sát về môi trường sống xung quanh của tài sản thẩm định, khoảng cách của tài sản đến các địa điểm có lợi thế nổi bật như: trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, công viên, các tòa nhà văn phòng, cao ốc …, và các địa điểm kém lợi thế như: Nghĩa trang, bãi giác, bốt điện, …
• Bước 5: Thu thập thông tin tài sản thực tế tại khu vực xung quanh tài sản thẩm định giá: thông tin bao gồm, địa chỉ tài sản so sánh, thông tin liên hệ tài sản so sánh. Thu thập và tổng hợp các thông tin mua bán nhà đất trên internet, và phương tiện truyền thông như các website: bất động sản, rao vặt, mua bán nhà đất, mạng xã hội-facebook…
• Bước 6: Chụp hình bất động sản, bên trong, bên ngoài, đường ngõ trước tài sản, ngõ đi vào tài sản.
• Bước 7: Tổng kết về bất động sản để đánh giá phương án lên phương pháp thẩm định giá bất động sản đó một cách khách quan và chính xác nhất.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Địa chỉ: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Hướng dẫn các bước khảo sát thực tế thẩm định giá quyền sử dụng đất”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
