Skip to main content

0985 103 666
0906 020 090

EMAIL

info@tdvc.com.vn

  • Tiếng Việt

Thẻ: quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá là gì? Thủ tục thẩm định giá tài sản thực hiện theo quy trình như thế nào

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Quy trình thẩm định giá là gì? Thủ tục thẩm định giá tài sản thực hiện theo quy trình như thế nào

Quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá là gì? Thủ tục thẩm định giá tài sản thực hiện theo quy trình như thế nào? – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Quy trình thẩm định giá là gì?) – Quy trình thẩm định giá tài sản được coi là một quá trình có tính hệ thống và logic, thể hiện trình tự hành động, cũng như các nội dung công việc của thẩm định viên trong quá trình thực hiện thẩm định giá tài sản.

1. Quy trình thẩm định giá là gì?

Quy trình thẩm định giá là hệ thống các bước mà thẩm định viên tuân theo để đưa ra các câu trả lời cho những câu hỏi của khách hàng về giá trị thẩm định giá tài sản. Đó là một mô hình có thể thích nghi với các câu hỏi khác nhau liên quan đến giá trị.

Quy trình thẩm định giá bắt đầu khi thẩm định viên đồng ý thực hiện công việc và kết thúc khi những kết luận về thẩm định giá được báo cáo cho khách hàng. Quy trình thẩm định giá gồm tất cả các bước tiến hành cho từng loại công việc. Số lượng các bước thực hiện dựa vào tính chất của công việc thẩm định giá và dữ liệu hiện có. Mô hình đưa ra một kiểu mẫu mà có thể sử dụng trong bất cứ công việc thẩm định giá: thực hiện nghiên cứu thị trường và phân tích dữ liệu, áp dụng các kỹ thuật, kinh nghiệm thẩm định giá, và kết hợp các kết quả của các hoạt động này thành quan điểm giá trị.

Trong quá trình thẩm định giá đưa ra giá trị thị trường, mục tiêu cuối cùng của quy trình thẩm định giá là hỗ trợ tốt cho kết quả giá trị, phản ánh tất cả các yếu tố thích hợp tác động đến giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá.

Thẩm định giá tài sản theo quy trình như thế nào

2. Các bước thẩm định giá

Quá trình thẩm định giá thường sử dụng nhiều cách tiếp cận, và mỗi cách tiếp cận thường đưa ra giá trị chỉ dẫn giá khác nhau. Nếu dùng nhiều cách tiếp cận, thẩm định viên cần phải thống nhất mức giá chỉ dẫn. Kết quả của thống nhất mức giá chỉ dẫn chính là kết luận cuối cùng về giá tài sản, nên việc phân tích trong bước này cần được nhấn mạnh và nghiên cứu kỹ lưỡng. Thống nhất mức giá chỉ dẫn cần có những tiêu chí để kiểm soát chất lượng báo cáo, cũng như các yếu tốt chính ảnh hưởng cần được đánh dấu và giải thích rõ ràng. Kết luận giá trị cuối cùng không chỉ đơn thuần lấy trung bình cộng của các mức giá chỉ dẫn. Không có bất kỳ công thức nào có thể áp dụng mà dựa trên quá trình thẩm định giá cũng như quan điểm của thẩm định viên.

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

  • Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
  • Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
  • Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
  • Bước 4. Phân tích thông tin.
  • Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
  • Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

2.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường

Đây là bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá tài sản, kết quả của bước này là cơ sở quan trọng để thẩm định viên, cũng như công ty thẩm định giá hiểu rõ về đối tượng thẩm định giá, khách hàng thẩm định giá, nhằm lên kế hoạch chi tiết trong quá trình thẩm định giá, cũng như xác định rõ các điều khoản trong hợp đồng thẩm định giá.

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá (đối tượng thẩm định giá) có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

– Đối tượng thẩm định giá tài sản có thể là bất động sản; động sản gồm: máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất. Để hiểu rõ về đối tượng thẩm định giá cần tập trung xác định 2 mảng thông tin sau:

  • Đặc điểm pháp lý của tài sản: các quyền tài sản (quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền sử dụng, quyền cho thuê theo hợp đồng, quyền định đoạt…), các giấy tờ chứng minh quyền tài sản theo quy định, quy hoạch của nhà nước…;
  • Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản: đối với bất động sản, đó có thể là: quy mô, diện tích, hình dáng, vị trí của lô đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, lợi thế giao thông, lợi thế kinh doanh, cảnh quan, môi trường, phong thủy của bất động sản, chất lượng công trình xây dựng…; đối với máy móc thiết bị là: tên hãng sản xuất, kiểu dáng

b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

– Khách hàng chính là đối tượng cần cung cấp dịch vụ thẩm định giá, vì vậy cần phải nắm được những thông tin cơ bản về khách hàng, cũng như những yêu cầu và đòi hỏi của khách hàng để hoạt động thẩm định giá vừa đáp ứng được nhu cầu đó lại vừa được thực hiện một cách khách quan, tuân thủ đúng tiêu chuẩn nghề nghiệp và những quy định của pháp luật.

c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá tài sản phải được thể hiện trong quá trình thẩm định giá, cũng như phải được khẳng định trong báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Thẩm định giá tài sản được thực hiện cho những mục đích cụ thể và đây là cơ sở quyết định trong việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp.

d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.

Việc xác định cơ sở giá trị trong thẩm định giá phải được lựa chọn phù hpwj với mục đích thẩm định giá, hơn nữa mục đích và cơ sở giá trị của thẩm định giá được áp dụng phải phù hợp với quy định của pháp luật.

e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Ví dụ: Khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thu thập được thông tin cho rằng thửa đất này có khả năng bị ô nhiễm nhưng chưa có cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ô nhiễm. Thẩm định viên có thể giả thiết thửa đất này không bị ô nhiễm nếu các chi phí để xác định mức độ ô nhiễm là quá lớn và không cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩm định giá. Hoặc, hi thẩm định giá trị của tên thương mại gắn với một doanh nghiệp, thẩm định viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ tiếp tục hoạt động lâu dài mặc dù điều này không hoàn toàn chắc chắn.

Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.

Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Nếu việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên không khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này.

Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kết quả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

2.2. Lập kế hoạch thẩm định giá

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

– Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.

– Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.

– Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

– Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá. 

– Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

– Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.

– Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

2.3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.

Ví dụ về các thông tin cần thu thập đối với một số nhóm tài sản như sau:

– Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu có). Ngoài ra, thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hoặc hình thức khác).

– Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các số liệu về kinh tế – xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác).

– Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành (nếu có), thành viên góp vốn, năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá; môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; các thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp.

– Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính. Đối với từng loại tài sản tài chính cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có thể áp dụng với loại tài sản tài chính cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị của tài sản tài chính.

Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua – người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có).

Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công kinh doanh tài sản; công ty xây dựng; nhà thầu; ngân hàng; các tổ chức tín dụng; thông tin báo chí địa phương; trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản. thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin.

2.4. Phân tích thông tin

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:

a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật).

b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.

c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể. Khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể. Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản. Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:

– Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật. Ví dụ như:

+ Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản, do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê việc sử dụng tài sản có thể bị giới hạn bởi hợp đồng cho thuê.

+ Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng của tài sản.

Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốt nhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách áp đặt các hạn chế gây tăng chi phí xây dựng.

– Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vật chất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên và các yếu tố vật chất, kỹ thuật khác. Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất định khác. Trong trường hợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khả thi và khả năng kết hợp với một số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

– Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, thẩm định viên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợi tức bằng hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, chi phí sử dụng, đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn. Mọi kế hoạch sử dụng ​​tạo ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính.

Để xác định tính khả thi về tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổng thu nhập trong tương lai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụng tiềm năng. Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cần thiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để có được thu nhập hoạt động thuần. Nếu lợi nhuận tạo ra từ việc sử dụng đủ để đáp ứng các tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận kỳ vọng thì việc sử dụng là khả thi về mặt tài chính.

Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì mục đích sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành thì đó là mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất.

2.5. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).

Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.

Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.

Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:

– Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.

– Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.

2.6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

– Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

– Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết./.

Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình thẩm định giá là gì? Thủ tục thẩm định giá tài sản thực hiện theo quy trình như thế nào” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá tài sản

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị thẩm định giá tài sản
Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Hoạt động Thẩm định giá) – Thẩm định giá đã ra đời và phát triển rất lâu từ những năm 40 của thế kỷ XX, đặc biệt là ở các nước có nền kinh tế phát triển. Trong thời kì hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, việc phát triển ngành thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, nhất là với những nền kinh tế đang phát triển. Tại Việt Nam nhu cầu thẩm định giá tài sản phục vụ nhiều mục đích ngày càng cao, từ đó các công ty thẩm định giá được thành lập ngày càng nhiều, đây là những nhân tố tích cực giúp cho môi trường thẩm định giá mang tính cạnh tranh nhiều hơn.

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, vai trò thẩm định giá ngày càng quan trọng; thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.

Khái niệm thẩm định giá

1. Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường và thẩm định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá, thẩm định viên phải dựa vào các cơ sở phi thị trường.

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (Quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Hiện nay tại Việt Nam và trên thế giới khái niệm thẩm định giá được các tổ chức, học giá định nghĩa như sau:

1.1. Khái niệm thẩm định giá theo Việt Nam

  • Theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 định nghĩa thẩm định giá như sau: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
  • Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1.2. Khái niệm thẩm định giá theo Quốc tế

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

  • Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.
  • Giáo sư W.seabrooke- Viện đại học Portsmaouth, Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữuu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.”
  • Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.  
  • Theo Greg Mc.Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm đính giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.
Đối tượng thẩm định giá
Đối tượng thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô

2. Đối tượng thẩm định giá 

2.1. Thẩm định giá bất động sản

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm: ­

  • Đất đai; ­
  • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; ­
  • Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; ­
  • Các tài sản khác do pháp luật qui định;

2.2. Thẩm định giá động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng. Thẩm định giá Động sản bao gồm:

  • Máy móc thiết bị
  • Dây chuyền sản xuất
  • Phương tiện vận tải
  • Hàng hóa…

2.3. Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án. Đối tượng thẩm định giá dự án đầu tư bao gồm:

  • Dự án bất động sản;
  • Dự án khu công nghiệp;
  • Dự án Cảng;
  • Dự án Mỏ khoáng sản;
  • Dự án thủy điện…

2.4. Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá trị Doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi là việc:

  • Điều tra phân tích chi tiết các hoạt động, tài sản, các khoản nợ
  • Đánh giá các hoạt động, tài sản, các khoản nợ của công ty
  • Xác định giá trị hiện hữu và tiềm năng của một doanh nghiệp

2.5. Thẩm định giá trị tài nguyên khoáng sản

Thẩm định giá trị Tài nguyên là xác định giá trị Tài nguyên mỏ khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng…

2.6. Thẩm định giá trị tài sản vô hình

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình bao gồm:

  • Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
  • Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật…
  • Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu…;
  • Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

3. Vai trò thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam và các quốc gia khác trên thế giới luôn ngày càng phát triển, trình độ chuyên môn của các thẩm định viên về gia ngày càng được nâng cao và hoạt động này đóng vai trò quan trọng của rất nhiều thành phần kinh tế nói riêng và thị trường nói chung. Thẩm định giá có một số vai trò như sau:

  • Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
  • Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
  • Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
  • Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
  • Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

4. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá là lý do bắt đầu và xác định phạm vi của công việc thẩm định giá. Mục đích của việc thẩm định giá là đưa ra kết luận giá trị cuối cùng, và sẽ không thay đổi khi cung cấp cho việc sử dụng kết quả thẩm định giá. Vì vậy mục đích thẩm định giá tài sản có vai trò quan trọng để các thẩm định viên đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp đối với từng loại tài sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Một số mục đích thẩm định giá phổ biến hiện nay trong nền kinh tế thị trường như sau:

  • Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
  • Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
  • Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền và lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
  • Mua bán, chuyển nhượng tài sản, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
  • Mua bán – sáp nhập doanh nghiệp (M&A), góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, chia tách, phá sản, thành lập Doanh nghiệp;
  • Cổ phần hóa Doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
  • Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án;
  • Hoạch toán kế toán, tính thuế;
  • Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
  • Xác định giá trị tài sản định cư nước ngoài, chứng minh tài chính, du lịch;
  • Tham khảo giá trị thị trường;
  • Các mục đích khác đúng theo pháp luật quy định

Cơ sở giá trị thẩm định giá

5. Cơ sở giá trị thẩm định giá

Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị tài sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường là giá trị thị trường, giá phi thị trường là giá trị phi thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

  • Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
  • Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.

6. Các nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩmđịnhviên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánh giá cácyếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản. Trong thẩm định giá tài sản có 11 nguyên tắc cơ bản bao gồm:

  • Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất;
  • Nguyên tắc cung – cầu; Nguyên tắc thay đổi;  
  • Nguyên tắc thay thế;
  • Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm;
  • Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc đóng góp;
  • Nguyên tắc phù hợp;
  • Nguyên tắc cạnh tranh;
  • Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

Quy trình thẩm định giá

7. Quy trình thẩm định giá tài sản

Quy trình thẩm định giá được áp dung theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính bao gồm các bước như sau:

  • Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
  • Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
  • Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
  • Bước 4. Phân tích thông tin.
  • Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
  • Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Các phương pháp thẩm định giá
Các phương pháp thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô

8. Phương pháp thẩm định giá tài sản

Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:

  • Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh
  • Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế
  • Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu
  • Cách tiếp cận hỗn hợp là phương pháp chi phí và phương pháp dòng tiền chiết khấu

Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.

Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính chuyên nghiệp xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường vận hành một cách hiệu quả. Dịch vụ thẩm định giá do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá. Việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải được triển khai theo những nguyên tắc riêng phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá, Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Đề xuất quy trình 6 bước thu thập thông tin

Hội Thẩm định giá đề xuất quy trình 6 bước thu thập và phân tích thông tin

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Hội Thẩm định giá đề xuất quy trình 6 bước thu thập và phân tích thông tin

Đề xuất quy trình 6 bước thu thập thông tin
Hội Thẩm định giá đề xuất quy trình 6 bước thu thập và phân tích thông tin – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Đề xuất quy trình 6 bước thu thập và phân tích thông tin) – Hội Thẩm định giá Việt Nam vừa góp ý Dự thảo Thông tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá về thu thập và phân tích thông tin tài sản thẩm định giá do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo.

Theo đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề nghị bổ sung nhiều nội dung liên quan đến yêu cầu thu thập thông tin, quy trình thu thập thông tin, tính pháp lý của thông tin, các phương pháp phân tích thông tin, trách nhiệm của người thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Về yêu cầu thu thập thông tin, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất thêm một số nội dung: Thông tin thu thập phải phù hợp với yêu cầu thẩm định giá tài sản, có tính hợp pháp, có giá trị sử dụng; thông tin phải chính xác; thông tin phải khách quan, đúng thực tế; thông tin phải có tính hệ thống và tổng hợp; thông tin phải thống nhất, hài hòa, bổ sung cho nhau.

Hội này cũng đề nghị: bỏ cụm từ “đầy đủ” trong Dự thảo vì không có tiêu chí đầy đủ về thông tin để so sánh. Đồng thời, bổ sung thời điểm thu thập thông tin trong quá khứ không quá 2 năm tính đến thời điểm thẩm định giá…

Về quy trình chung của việc thu thập và phân tích thông tin, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất 6 bước.

Cụ thể: 

(1) Xác định mục tiêu thu thập, phân tích thông tin;

(2) xây dựng phương pháp thu thập và phân tích thông tin phù hợp với mục tiêu thẩm định giá;

(3) tiến hành thu thập thông tin, dữ liệu;

(4) kiểm tra chất lượng thông tin, dữ liệu;

(5) xử lý, phân tích, làm sạch thông tin, dữ liệu;

(6) tổng hợp, đánh giá, lựa chọn thông tin, dữ liệu đưa vào xác định giá trị tài sản.

Theo Hội Thẩm định giá, Dự thảo đã nêu được việc thu thập thông tin được tiến hành từ các thông tin thứ cấp và sơ cấp, nhưng việc sắp xếp còn chưa đúng trình tự của từng nguồn thông tin (kênh thông tin) và cũng còn thiếu một số nguồn cần được xem xét bổ sung.

Trên cơ sở đó, đề xuất sắp xếp như sau đối với thông tin thứ cấp: Là thông tin do khách hàng thẩm định giá cung cấp bằng văn bản; thông tin từ các hồ sơ, tài liệu, văn bản của các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương; thông tin từ các cơ sở dữ liệu về thị trường giá cả của các tổ chức có chức năng thiết lập và trên các sàn giao dịch tài sản; thông tin từ sách, báo, tạp chí, đài phát thanh, truyền hình, cổng thông tin điện tử và trên mạng Internet và các phương tiện thông tin đại chúng khác.

 Thông tin sơ cấp gồm: Thông tin từ kết quả điều tra, khảo sát thực tế hiện trạng tài sản và thị trường của tài sản; thông tin từ kết quả phỏng vấn trực tiếp chủ sở hữu (hoặc chủ sử dụng tài sản), các chủ thể tham gia thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá; người môi giới, cán bộ địa chính, phường, xã.

Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất Dự thảo cần: Quy định và giải thích rõ về tính pháp lý của thông tin thu thập là thế nào, quy định trách nhiệm, quyền hạn của người thu thập thông tin đến đâu?

Đồng thời, cơ quan soạn thảo nên cân nhắc về việc đòi hỏi có chữ ký của người cung cấp thông tin vì khó khả thi.

Các phương pháp xử lý thông tin được khuyến nghị áp dụng là định tính và định lượng.

Trong đó,  phương pháp phân tích, xử lý thông tin định tính: “Là phương pháp tiếp cận tài sản và xác định giá trị tài sản bằng cách thức mô tả, diễn giải, phân tích, lập luận từ các dữ liệu thị trường đã thu thập được nhằm tìm ra được bản chất giá trị của tài sản cần xử lý”.

Phương pháp phân tích, xử lý thông tin định lượng: “Là phương pháp tiếp cận tài sản và xác định giá trị tài sản bằng các phương pháp thích hợp từ những số liệu đã thu thập được từ thị trường”. Cụ thể bao gồm: Phương pháp thống kê (thống kê mô tả, thống kê suy luận); phương pháp phân tích mối quan hệ hồi quy và tương quan; phương pháp phân tích sự khác biệt.

Theo https://vneconomy.vn/

Bạn đang đọc bài viết: “Hội Thẩm định giá đề xuất quy trình 6 bước thu thập và phân tích thông tin” tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Quy trình thẩm định giá tàu thuyền

Tàu thuyền là gì? Quy trình thẩm định giá tàu thuyền chính xác

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá động sản. Không có bình luận ở Tàu thuyền là gì? Quy trình thẩm định giá tàu thuyền chính xác

Quy trình thẩm định giá tàu thuyền
Tàu thuyền là gì? Quy trình thẩm định giá tàu thuyền chính xác – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá tàu thuyền) – Tàu thuyền là phương tiện vận tải được sử dụng phổ biến và rộng rãi trên toàn thế giới. Tại Việt Nam Tàu Thuyền đang hoạt động trên vùng sông nước, biển tại nước ta là cực kỳ lớn. Tàu thuyền cũng là tài sản được các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân được sử dụng phục vụ nhiều mục đích khác nhau bao gồm: vay vốn ngân hàng, mua bán, cho thuê, đầu tư kinh doanh…Vì thế việc thẩm định giá tàu thuyền có vai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan.

1. Tàu thuyền là gì?

Theo giải thích tại Khoản 1 Điều 4 Bộ luật Hàng hải: “Tàu thuyền là phương tiện hoạt động trên mặt nước hoặc dưới mặt nước bao gồm tàu, thuyền và các phương tiện khác có động cơ hoặc không có động cơ.” Như vậy, khái niệm tàu thuyền là rất rộng và phù hợp với tính đa dạng của các loại tàu thuyền trên thực tế.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Quy trình thẩm định giá tàu thuyền

Thẩm định giá tàu thuyền là dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan. Quy trình thẩm định giá tàu thuyền là công cụ để thẩm định viên và khách hàng kiểm tra kết quả thẩm định. Vì vậy việc nắm rõ quy trình thẩm định giá và áp dụng là hết sức quan trọng. Từ đó giúp các thẩm định viên có cái nhìn tổng quan và xác định giá trị tàu thuyền chính xác trong thẩm định giá tàu thuyền.

Bước 1: Xác định tổng quát về tàu thuyền cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

  • Xác định các đặc điểm về pháp lý, về kinh tế của tàu thuyền cần thẩm định giá: Năm sản xuất, nước sản xuất; Năm đưa vào sử dụng; tỷ lệ hao mòn; Hóa đơn mua bán; Đăng kí, đăng kiểm tàu, công suất máy…
  • Xác định mục đích thẩm định giá tàu thuyền: Mục đích mua bán; Mục đích thanh lý xe; Mục đích vay vốn ngân hàng; Mục đích cho thuê…
  • Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả thẩm định giá.
  • Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về pháp lý, công dụng của tàu thuyền…

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá tàu thuyền

  • Mục tiêu của việc lập kế hoạch thẩm định giá: Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc thẩm định giá.
  • Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản gồm: Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng; Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu; Thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
  • Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật đặc điểm, kích thước của tàu cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.
  • Thu thập thông tin

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).

Việc khảo sát thực tế xe ô tô thẩm định giá có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định chính xác giá trị thị trường của ô tô.

  • Kiểm tra pháp lý tàu thuyền, pháp lý thể hiện sự hợp pháp của tàu thuyền có các thông tin chi tiết thẩm định viên cần chú ý bao gồm: kiểm tra biển số đăng ký, tên tàu, hô hiệu đăng ký (số IMO)…
  • Kiểm tra về các thông số chính của tàu như: Tên tàu, biển đăng ký, hô hiệu số (IMO), kích thước của tàu, dung tích, công suất máy chính, chiều cao mạn tàu, mớn nước, vật liệu thân vỏ, ….
  • Khảo sát và đánh giá chất lượng về các hạng mục của tầu, về thân vỏ, thành lan can can, khoang lái, phòng ngủ, khoang máy, hệ thống cứu hỏa, máy phát điện, hệ thống bơm hút, hầm hàng, cầu thang lên xuống và các cọc bích. Lưu ý xem tàu đã được qua tân trang, sửa chữa hay chưa, có được bảo dưỡng thường xuyên không. Kiểm tra ngoại quan và tính đầy đủ của máy móc thiết bị; Kiểm tra trạng thái và khả năng làm việc của các hệ thống trên tàu; Kiểm tra hệ thống điều khiển
  • Chụp hình tàu biển, chụp tổng thể, chụp tất cả các hạng mục thiết bị có trên tàu. Chụp tổng thể tàu từ mặt trước, tổng thể tàu từ phái sau, hai bên ngang tàu, chụp nội thất tàu, máy tàu…
  • Đánh giá chi tiết về tỷ lệ chất lượng còn lại của từng hạng mục thiết bị của tàu. Áp dụng theo Quyết định số 57/1999/QĐ–TĐC ngày 11/03/1999 của Tổng cục đo lường chất lượng và thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài Chính để đánh giá chất lượng còn lại của từng bộ phận và chất lượng của máy móc thiết bị.
  • Tổng kết về tàu biển để đánh giá phương án, nên phương pháp thẩm định giá tàu biển đó đó một cách khách quan và chính xác nhất.

Bước 4: Phân tích thông tin

Phân tích thông tin là quá trình đánh giá tác động cảu các yếu tố đến mức giá của tài sản thẩm định.

  • Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tàu thuyền: Phân tích thông tin về các đặc điểm kỹ thuật của tàu thuyền; Tình trạng và chất lượng còn lại của tàu thuyền; Thu nhập và chi phí do loại tàu thuyền mang lại.
  • Phân tích những đặc trưng của thị trường tàu thuyền cần thẩm định giá
  • Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của khách hàng tiềm năng; Nhu cầu, sức mua về tài sản; Sở thích của khách hàng
  • Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của tàu thuyền.

Bước 5: Xác định giá trị tàu thuyền cần thẩm định giá.

Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá của tàu thuyền. Thẩm định viên phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tàu thuyền với mục đích thẩm định giá. Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo  thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định tàu thuyền .

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá tàu, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

3. Phương pháp thẩm định giá tàu thuyền

Mục đích của việc định giá tàu thuyền là xác định giá trị thực của tàu  trong một thời điểm nhất định, nhằm xác định tiềm năng và đưa ra những quyết định đầu tư, kinh doanh liên quan. Hiện nay tại Việt Nam thẩm định giá tàu thuyề gồm ba cách tiếp cận cơ bản bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường; cách tiếp cận từ chi phí; cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với 3 cách tiếp cận này tương ứng với các phương pháp thẩm định giá khác nhau:

  • Phương pháp so sánh trong cách tiếp cận từ thị trường
  • Phương pháp chi phí trong cách tiếp cận từ chi phí;
  • Phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp vốn hóa thu nhập trong cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp là thẩm định giá, xác định giá trị của tàu biển thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tàu biển so sánh để ước tính, xác định giá trị của tàu biển thẩm định giá. 

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tàu so sánh với tàu thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tàu biển so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tàu biển so sánh.

Các yếu tố so sánh cơ bản đối với tàu biển

  • Các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của tàu biển: cấu tạo máy, thiết bị, công suất, năng suất, kích thước (chiều dài, chiều rộng, độ cao mớnnước,…), model, mức tiêu hao nhiên liệu, nước sản xuất, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, bảo hành, mức độ sẵn có của các linh kiện thay thế, trọng tải, trang thiết bị kèm theo, tiện nghi nội thất,…
  • Điều kiện thanh toán và dịch vụ kèm theo như chế độ bảo trì, bảo hành, lắp đặt, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị thay thế kèm theo,…/.

Quy trình thẩm định giá tàu biển cần được thực hiện theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05

Đối với phương pháp so sánh thẩm định viên căn cứ vào kết quả phân tích, so sánh giữa mức giá và các đặc điểm kinh tế, kĩ thuật ảnh hưởng lớn đến mức giá của tàu thuyền cần định giá với tàu thuyền tương tự được giao dịch trên thị trường trong nước; có tham khảo giá cả trên thị trường khu vực và thế giới (nếu có) vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá. Điều kiện để thực hiện phương pháp so sánh tàu thuyền là phải có ít nhất 3 tàu thuyền so sánh có giao dịch mua bán công khai trên thị trường.

4. Công ty thẩm định giá tàu thuyền uy tín

Kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng phương tiện vận tải là điều không thể thiếu, và rất cần thiết cho cuộc sống hàng ngày cũng như vận chuyển hàng hóa trên toàn cầu. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá tàu thuyền để vay vốn ngân hàng, đầu tư kinh doanh, thanh lý… có vai trò vô cùng quan trọng. Thấu hiểu được tầm quan trọng đó, Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tàu thuyền uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.

Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tàu thuyền phục vụ nhiều mục liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng, thanh lý tài sản…được các cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đánh giá cao.

Trải qua một quá trình phát triển, Thẩm định giá Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2022 Thành Đô được vinh danh Top 10 nổi tiếng Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương.  Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”. Bên cạnh đó Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá từ đó góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua án minh bạch trên thị trường.

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Địa chỉ: Tầng 5 – Tòa nhà Viễn Đông, 36 Hoàng Cầu, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Tàu thuyền là gì? Quy trình thẩm định giá tàu thuyền chính xác” tại chuyên mục tin Tuyển dụng của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Quy trình thẩm định giá Việt Nam và Thế giới

Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam và một số nước trên thế giới

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam và một số nước trên thế giới

Quy trình thẩm định giá Việt Nam và Thế giới
Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam và một số nước trên thế giới – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Quy trình thẩm định giá) – Quy trình thẩm định giá tài sản là trình tự mang tính hệ thống bao gồm nhiều hoạt động mà thẩm định viên về giá tuân thủ theo các bước đi đó để ước tính, đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của tài sản một cách hợp lý và đáng tin cậy.

1. Vai trò quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá được thiết kế để thẩm định viên về giá thực hiện nhiệm vụ của mình một cách có hệ thống là xác định giá trị của tài sản.

Quy trình cung cấp một khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu, áp dụng các kỹ thuật cần thiết nhằm xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.

Quy trình là công cụ để thẩm định viên là khách hàng kiểm tra kết quả thẩm định. Quy trình này luôn tuân thủ theo những yêu cầu trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiểu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam và một số nước trên thế giới

2.1. Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (Ký hiệu: TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC  ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

  • Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
  • Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.
  • Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).
  • Bước 4: Phân tích thông tin
  • Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
  • Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

  • Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giátại thời điểm thẩm định giá. 
  • Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
  • Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
  • Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá
  • Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Nội dung kế hoạch bao gồm:

  • Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
  • Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
  • Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
  • Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
  • Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
  • Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực:

Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin

Khảo sát thực tế

  • Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh
  • Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.

Thu thập thông tin

  • Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường
  • Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. 

Bước 4: Phân tích thông tin

  • Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định giá cuối cùng của tài sản thẩm định giá. Phân tích tông tin là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

  • Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định giá, thẩm định viên phải lưu lại hồ sơ liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viện lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thẩm định viên cần thực hiện đúng trình thẩm định giá để đảm bảo kết quả thẩm định giá tốt nhất và tính chuyên nghiệp trong công tác; đặc biệt là việc hoàn tất kết quả thẩm định giá thông qua: chứng thư, báo cáo thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

2.2. Quy trình thẩm định giá tại Thái Lan

Quy trình thẩm định giá tại Thái Lan có 7 bước thực hiện như sau:

  • Bước 1: Khi khách hàng cần thẩm định giá tài sản, đầu tiên ban marketing tiến hành thực hiện hợp đồng và cử nhân viên thẩm định giá đi kiểm tra hiện trường để cso cái nhìn tổng quan về tài sản thẩm định. Sau đó ban marketing quy định phí thẩm định giá và báo giá cho khách hàng.
  • Bước 2: Ban thẩm đinh giá tiền hành thu thập các tài liệu được xác nhận ở cục địa chính về quyền sở hữu, lô đất là có thực. Tìm những hạn chế của tài sản về pháp lý trong quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền lối đi, thu hồi… Tiến hành khảo sát thị trường, giá mua, giá bán các tài sản tương tự tài sản thẩm định, từ đó phân tích và định ra giá cả hiện tại. Sau đó làm việc với phòng công nghệ thông tin để so sánh số liệu đã định ra và tiến hành chụp ảnh tài sản thẩm định.
  • Bước 3: Ban cho điểm chất lượng theo quyền số, nhập thong tin khảo sát về đặc điểm kỹ thuật của tài sản vào chương trình phần mềm tính quyền số và chọn phương pháp thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
  • Bước 4: Hội đồng giá cả (507 giám đốc các ban) xem xét và thông qua.
  • Bước 5: Ban kiểm tra chất lượng xem xét lại và thông qua.
  • Bước 6: Ban hành chính chuẩn bị báo cáo chính thức về thẩm định giá, thu nốt khoản phí thẩm định giá còn lại.
  • Bước 7: Xem xét lại lần cuối, ký và đóng dấu. Sau đó đưa lại cho phngf hành chính chuyển cho khách hàng.

2.3. Quy trình thẩm định giá tại Hoa Kỳ

Quy trình thẩm định giá tại Hoa Kỳ bao gồm 8 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

  • Xác định khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá
  • Sử dụng kết quả thẩm định giá
  • Mục đích thẩm định giá (bao gồm xác định giá trị)
  • Ngày thẩm định giá
  • Xác định đặc điểm của bất động sản (bao gồm vị trí và các quyền về bất động sản được thẩm định giá)

Bước 2: Xác định mục tiêu công việc

Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả tài sản

  • Các số liệu về thị trường: Các đặc điểm chung về khu vực (vùng), thành phố và khu liền kề.
  • Các số liệu về bất động sản cần thẩm định giá: Các đặc điểm cụ thể về đất đai và đầu tư xây dựng trên đất, các động sản, các tài sản của doanh nghiệp…
  • Các số liệu về bất động sản so sánh: Các cuộc mua bán, lập danh mục, tình trạng để trống, chi phí và mức giảm giá, thu thập và các khoản chi phí, tỷ lệ vốn hóa…

Bước 4: Phân tích số liệu

  • Phân tích thị trường: Nghiên cứu cung cầu; nghiên cứu khả năng thị trường
  • Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất (tối ưu): Khu đất như là đất trống; Đầu tư lý tưởng; Bất động sản như đã được đầu tư xây dựng…

Bước 5: Đưa ra ý kiến sơ bộ về giá trị đất

Bước 6: Áp dụng các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

  • Các tiếp cận thị trường
  • Cách tiếp cận chi phí
  • Cách tiếp cận thu nhập

Bước 7: Thống nhất các kết quả về các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến mức giá cuối cùng nêu trong báo cáo thẩm định giá.

Bước 8: Lập báo cáo thẩm định giá

Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình thẩm định giá tại Việt Nam và một số nước trên thế giới” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá bất động sản

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Quy trình thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá tài sản nói chung, trong đó có thẩm định giá bất động sản, là sản phẩm của thị trường. Để hoạt động thẩm định giá bất động sản đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta luôn phải thiết lập một khuôn khổ pháp lý và theo quy trình chuyên nghiệp để các tổ chức thẩm định giá, thẩm định viên hoạt động một cách khoa học, độc lập và hiệu quả. Đặc biệt trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ngày càng mạnh mẽ, thì việc xây dựng một quy trình thẩm định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp và khắt khe phù hợp với thị trường trong nước, khu vực và quốc tế là một xu thế tất yếu.

1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên Bất động sản của bản thân.

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

  • Đất đai;lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
  • Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
  • Các tài sản khác gắn liền với đất đai
  • Các tài sản khác do pháp luật quy định…

2. Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

3. Quy trình thẩm định giá bất động sản

Để thẩm định giá bất động sản chính xác, khoa học, độc lập thì thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao, hiểu biết thị trường bất động, đặc biệt phải tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá và quy trình thẩm định giá bất động sản. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC  ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá bao gồm 06 cơ bản.

  • Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
  • Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
  • Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
  • Bước 4. Phân tích thông tin tài sản.
  • Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
  • Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Đối với quy trình thẩm định giá bất động sản thẩm định viên cần lưu ý một số điểm sau:

(1). Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

a, Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

b, Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

c, Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá:

  • Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá bất động sản được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
  • Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá

d, Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản thẩm định giá là giá trị thị trường hay phi thị trường.

  • Các căn cứ để xác định cơ sở giá trị bao gồm:
  • Đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
  • Người sử dụng kết quả thẩm định giá
  • Mục đích của thẩm định giá bất động sản, bản chất của việc trao đổi, mua bán bất động sản.
  • Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.

e, Xác định thời điểm và thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

  • Thời điểm có hiệu lực của kết luận về giá trị của bất động sản thẩm định giá là ngày, tháng, năm thẩm định giá bất động sản.
  • Thời hạn có hiệu lực của kết luận về giá trị của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá nhưng tối đa không quá ba tháng.

f, Xác định những giả thiết và điều kiện giả định

  • Thẩm định viên đặt ra những giả thiết và điều kiện giả định phù hợp trong những trường hợp nhất định khi có những hạn chế về thông tin và những hạn chế khác. Những giả thiết và điều kiện giả định thể hiện ở nội dung: đặc điểm của bất động sản, quy hoạch vùng, các yếu tố rủi ro, yếu tố thịt trường bất động sản, nguồn dữ liệu, thông tin thu thập, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
  • Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết và điều kiện giả định đưa ra là không chặt chẽ thiếu cơ sở, hoặc nên đưa dưới dạng giả thiết đặc biệt, thì cần xem xét lại và thông báo ngay cho người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá và cho khách hàng.
  • Giả thiết đặc biệt có thể được thể hiện các tình huống như: mức giá giao dịch đặc biệt đã thành công hoặc được lường trước một cách hợp lý, nguồn lợi được thẩm định giá không được cung cấp miễn phí và rộng rãi trên thị trường, giả định biến đổi vật lý của bất động sản sắp diễn ra, thay đổi có thể lường trước được liên quan đến hiện trạng hoặc giao dịch của bất động sản.
  • Những giả thiết đưa ra không được mâu thuẫn với những thông tin, căn cứ làm cơ sở giá trị cho thẩm định giá.

(2). Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản

a, Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

b, Nội dung kế hoạch thẩm định giá bất động sản phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

  • Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
  • Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
  • Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
  • Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
  • Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
  • Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
  • Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu nhập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

(3). Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá bất động sản bao gồm: kết quả khảo sát thực địa; giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông; thông tin từ các trang website bất động sản uy tín; thông tin từ các sàn giao dịch, văn phòng bất động sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ bất động sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của bất động sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến bất động sản.

Các thông tin, số liệu phải được kiểm chứng để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào báo cáo kết quả thẩm định giá.

a, Khảo sát thực tế

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát và lập biên bản khảo sát hiện trạng thực tế của bất động sản và thu thập số liệu về thông số của bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh. Chụp ảnh các bất động sản tổng thể và chi tiết các góc độ khác nhau, chụp ảnh đường/ngõ dẫn vào tài sản…

Các số liệu cần khảo sát và thu thập bao gồm:

  • Vị trí thực tế bất động sản, so sánh vị trí trên bản đồ địa chính, so sánh vị trí bất động sản khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý bất động sản (thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất…)
  • Diện tích đất và công trình kiến trúc; đo vẽ các thông số hình học của bất động sản.
  • Loại kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình
  • Thời điểm hoàn thành, thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì…
  • Kết cấu hạ tầng (cấp thoát nước, viễn thông, điện đường, khu để xe…); cảnh quan, môi trường xung quanh, mục đích sử dụng hiện tại.
  • Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực tế với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình.

b, Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin thu thập thực tế, thẩm định viên phải thu thập những thông tin sau:

  • Các thông tin liên quan đến tính pháp lý của bất động sản
  • Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh.
  • Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua – người bán tiềm năng.

Ngoài thông tin trên, thẩm định viên cần thu thập thêm thông tin:

  • Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có bất động sản thẩm định giá và khu vực lân cận.
  • Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng…)

(4). Bước 4: Phân tích thông tin

Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định giá cuối cùng của tài sản thẩm định giá. Phân tích tông tin là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

a, Phân tích thông tin về đặc điểm của bất động sản

b, Phân tích những thông tin về đặc trưng của thị trường bất động sản thẩm định giá

  • Bản chất và hành vi của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu của bất động sản thẩm định giá trên thị trường.
  • Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những bất động sản tương tự có trên thị trường.
  • Ảnh hưởng của các xu hướng trên đến giá trị bất động sản cần thẩm định giá.

c, Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất bất động sản

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản.

  • Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của bất động sản, yếu tố tự nhiên tác động đến bất động sản…
  • Sự hợp pháp của bất động sản trong việc sử dụng, tính pháp lý của bất động sản, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
  • Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích sử dụng tiềm năng của bất động sản tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tố tác động đến giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí tháo dỡ và giá trị còn lại của bất động sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của bất động sản.
  • Hiệu quả tối đa trong sử dụng bất động sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép bất động sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó khi được xem xét trong một tổng thể, khi đó đóng góp của bất động sản đó cho giá trị chung của tổng thể được cân nhắc.

Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất bất động sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản, thẩm định viên cần phân tích và trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.

Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốt nhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách áp đặt các hạn chế gây tăng chi phí xây dựng.

(5). Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá bất động sản, cơ sở giá trị của bất động sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan. Thẩm định viên cần áp dụng từ hai phương pháp thẩm định giá trở lên để có nhiều cơ sở chính xác kết quả thẩm định giá. Trong trường hợp thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh mà thị trường chỉ có hai bất động sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.

Trong báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá, thẩm định viên cần nêu rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá. Trường hợp các phương pháp được đánh giá là có kết quả tin cậy tương đương thì thẩm định viên lựa chọn cách phương pháp thẩm định giá nào làm căn cứ chủ yếu.

(6). Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
  • Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá bất động sản, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật.

QUÝ KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình thẩm định giá bất động sản” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Email: info@tdvc.com.vn

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Quy trình thẩm định giá tài sản vô hình

Quy trình thẩm định giá tài sản vô hình

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình. Không có bình luận ở Quy trình thẩm định giá tài sản vô hình

Quy trình thẩm định giá tài sản vô hình
Quy trình thẩm định giá tài sản vô hình – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Quy trình thẩm định giá tài sản vô hình) – Thẩm định giá tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về giá trị tài sản vô hình để làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, các hoạt động có liên quan. Với xu thế sử dụng tài sản vô hình làm động lực chính để phát triển doanh nghiệp nói riêng cũng như các nền kinh tế nói chung, vai trò của thẩm định giá tài sản vô hình cũng ngày càng được chú trọng. Vì vậy quy trình thẩm định giá tài sản vô hình có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định giá trị của tài sản vô hình phục vụ nhiều mục đích cho cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân…

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC  ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá bao gồm 06 cơ bản.

  • Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản vô hình cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
  • Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
  • Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
  • Bước 4. Phân tích thông tin tài sản vô hình.
  • Bước 5. Xác định giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá.
  • Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Đối với quy trình thẩm định giá tài sản vô hình thẩm định viên cần lưu ý một số điểm sau:

1. Xác định tổng quát về tài sản vô hình cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

a, Xác định các đặc điểm cơ bản của tài sản vô hình trong quy trình thẩm định giá tài sản vô hình

Các đặc điểm của tài sản vô hình cần phải được nêu chi tiết để nhận biết, phân biệt tài sản vô hình cụ thể cần thẩm định giá. Các đặc điểm của tài sản vô hình bao gồm các đặc điểm về vật chất, kỹ thuật, chức năng, các thông số kinh tế của tài sản, đặc điểm pháp lý và các quyền gắn với tài sản vô hình cần thẩm định giá, yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình,…

Trường hợp tài sản vô hình chưa phải là đối tượng bảo hộ, thẩm định viên có thể cân nhắc đánh giá sự cần thiết và khả năng được đăng ký bảo hộ đối với tài sản thẩm định giá. Trường hợp quyền sở hữu trí tuệ của tài sản thẩm định giá đã được phất sinh, xác lập thì cần đánh giá tình trạng, phạm vi, thời hạn bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ. Ngoài ra thẩm định viên cũng cần xem xét tình trạng tranh chấp, xung đột (nếu có) liên quan tới tài sản vô hình như tranh chấp về quyền sở hữu, đang bị xem xét lại về điều kiện bảo hộ,…

b, Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá

Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thư ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

c, Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá

Để xác định mục đích thẩm định giá, cần đưa ra các thông tin về lý do tiến hành thẩm định giá, mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá và đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá.

Các nhóm mục đích thẩm định giá phổ biến đối với tài sản vô hình là chuyển nhượng, góp vốn, chuyển giao quyền sử dụng, thế chấp, cung cấp thông tin quản lý, phục vụ kiện tụng. Mục đích thẩm định giá và cả thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.

Thời điểm thẩm định giá cần được xác định cụ thể do giá trị của tài sản vô hình có thể thay đổi theo thời gian. Thời điểm thẩm định giá có thể là trong quá khứ (trước khi thực hiện hoạt động thẩm định giá), hiện tại (cùng giai đoạn tiến hành hoạt động thẩm định giá) hoặc tương lại (sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá). Trong trường hợp thời điểm thẩm định giá là tương lai, thẩm định viên cần đưa ra các giả thiết phù hợp để tiến hành thẩm định giá.

Thẩm định viên cần trao đổi với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá.

d, Xác định cơ sở giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá là giá trị thị trường hay phi thị trường

Thẩm định viên căn cứ vào mục đích thẩm định giá tài sản để xác định cơ sở giá trị của tài sản cho thẩm định giá. Đồng thời, thẩm định viên xem xét thêm đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá.

Trường hợp ước tính giá trị phi thị trường của tài sản vô hình là giá trị đối với người sở hữu tài sản vô hình đó, cần tính đến các yếu tố đặc trưng liên quan chỉ tác động đến người chủ sở hữu tài sản vô hình.

e, Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế về thông tin này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Giả thiết đặc biết là giả thiết hoàn toàn khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tiy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.

2. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin trong quy trình thẩm định giá tài sản vô hình

Các thông tin cần xác định, thu thập khi thẩm định giá tài sản vô hình bao gồm:

  • Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
  • Đặc điểm của tài sản vô hình cần thẩm định giá; nhóm, loại của tài sản vô hình cần thẩm định giá;
  • Thông tin về việc nhận biết tài sản vô hình cần thẩm định giá, bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng kí, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính…
  • Tình trạng pháp lý của tài sản vô hình và việc sở hữu tài sản vô hình;
  • Thông tin về khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu tài sản vô hình; các thông tin tài chính trong quá khứ gắn với tài sản vô hình cần thẩm định giá; các giao dịch trong quá khứ của tài sản;
  • Các tài sản nguồn lực cần thiết để đưa tài sản vô hình cần thẩm định giá vào sử dụng trong các hoạt động kinh tế; chi tiết về các hoạt động kinh tế để khai thác tài sản vô hình cần thẩm định giá;
  • Triển vọng của linh vực, ngành cụ thể liên quan và ảnh hưởng đến giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá
  • Triển vọng của kinh tế có tác động đến giá trị của tài sản vô hình, gồm các yếu tố của môi trường kinh tế và môi trường chính trị trong nước và nước ngoài
  • Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh; các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, số lượng và hoạt động thái người mua – người bán tiềm năng, tình trạng đối thủ cạnh tranh trên thị trường, tình hình lạm phát, các chỉ số biến động đối với nhóm tài sản cụ thể.

Trong trường hợp thẩm định giá phục vụ mục đích chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng, góp vốn…thẩm định viên cần cân nhắc thêm một số yếu tố liên quan đến tính chất và phạm vi của việc chuyển giao như:

  • Độc quyền sử dụng? Được phép chuyển giao lại quyền sử dụng tài sản vô hình cho bên thứ ba? Thời hạn sử dụng? Quyền được cải tiến, nhận thông tin cải tiến của tài sản vô hình? Phạm vi lãnh thổ được bán sản phẩm do tài sản vô hình được chuyển giao tạo ra;
  • Dịch vụ tư vấn, hỗ trợ kỹ thuật, đào tạo, bảo hành và các điều kiện, tài sản kèm theo; đóng góp của mỗi bên đối với các hoạt động trong tạo lập, duy trì và khai thác tài sản vô hình, tài sản trí tuệ (ví dụ: hoạt động đăng kí, duy trì, trách nhiệm bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ đối với tài sản sở hữu trí tuệ, nghiên cứu, phát triển, hoàn thiện, sản xuất thử nghiệm, sản xuất quy mô công nghiệp; tiếp thị, phân phối, thương mại hóa hàng hóa, dịch vụ tạo ra từ tài sản vô hình được chuyển nhượng, chuyển giao);
  • Phương án thanh toán giữa bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao.

Khi thẩm định giá một số đối tượng quyền sở hữu trí tuệ như sáng chế, bí mật kinh doanh, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu, tên thương mại mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC, thẩm định viên có thể thao khảo một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản này theo quy định tại Điều 9 Thông tư liên tịch này, bao gồm các yếu tố sau:

(2.1). Đối với sáng chế:

a) Tình trạng bảo hộ; phạm vi bảo hộ; thời gian còn lại trong thời hạn bảo hộ ghi trong văn bằng bảo hộ;

b) Khả năng rủi ro xảy ra trong quá trình sử dụng sáng chế, ví dụ: khả năng bị hủy bỏ hiệu lực, bị xâm phạm; khó khăn, cản trở về kinh tế, kỹ thuật trong việc ứng dụng, khai thác, thương mại hóa.

(2.2). Đối với bí mật kinh doanh:

a) Nội dung, hình thức các biện pháp bảo mật; hiệu quả áp dụng các biện pháp bảo mật đối với bí mật kinh doanh cho đến thời điểm định giá;

b) Nguy cơ bí mật kinh doanh bị bộc lộ và khai thác một cách hợp pháp khi được tổ chức, cá nhân khác nghiên cứu, phân tích ngược, giải mã công nghệ hoặc nghiên cứu tạo ra bí mật kinh doanh tương tự một cách độc lập.

(2.3). Các yếu tố đặc thù ảnh hưởng đến giá trị của sáng chế, bí mật kinh doanh cũng được xem xét, vận dụng khi định giá sáng kiến, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, chương trình máy tính, giống cây trồng mới, giải pháp, quy trình kỹ thuật mới, các kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ dưới dạng vô hình khác.

(2.4). Đối với kiểu dáng công nghiệp:

Các yếu tố đặc thù cần xem xét tương tự như đối với sáng chế. Đồng thời, cần xem xét đặc điểm mỹ thuật ứng dụng, sự khác biệt của kiểu dáng công nghiệp và sức hấp dẫn người tiêu dùng đối với sản phẩm mang kiểu dáng công nghiệp đó.

(2.5). Đối với nhãn hiệu, tên thương mại:

a) Thời gian và phạm vi sử dụng nhãn hiệu, tên thương mại trong thực tế hoạt động sản xuất, kinh doanh;

b) Nguy cơ nhãn hiệu, tên thương mại bị mất khả năng phân biệt trên thị trường do trở thành tên gọi chung của sản phẩm, dịch vụ;

c) Khả năng mở rộng đối tượng, phạm vi sử dụng nhãn hiệu, tên thương mại hoặc chuyển giao quyền sử dụng nhãn hiệu, tên thương mại, nhượng quyền thương mại cho các đối tác;

d) Nguy cơ, khả năng quyền của nhãn hiệu, tên thương mại bị xâm phạm.

Đối với từng tài sản vô hình cụ thể thẩm định viên cần xác định các thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn. Các thông tin thu thập được cần phải được phân loại, xác minh, phân tích, lựa chọn và điều chỉnh trước khi áp dụng để xác định giá tài sản vô hình cần thẩm định giá.

3. Xác định giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá trong quy trình thẩm định giá tài sản vô hình

Đối với thẩm định giá tài sản vô hình gồm ba cách tiếp cận cơ bản: Cách tiếp cận từ thị trương; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Tương ứng mỗi cách tiếp cận là phương pháp thẩm định giá như sau:

  • Cách tiếp cận từ thị trường thì phương pháp thẩm định là phương pháp so sánh.
  • Cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp thẩm định giá là: phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo.
  • Cách tiếp cận từ thu nhập có 03 phương pháp là: phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm

Thẩm định giá tài sản vô hình, thẩm định viên cần phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hpwj với các quy định của pháp luật liên quan.

Trong trường hợp cung cấp dịch vụ thẩm định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, tài sản trí tuệ thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC thì cần áp dụng các quy định của thông tư liên tịch này.

Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình thẩm định giá tài sản vô hình” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Quy trình thẩm định giá nhà đất

Quy trình thẩm định giá nhà đất

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Quy trình thẩm định giá nhà đất

Quy trình thẩm định giá nhà đất
Quy trình thẩm định giá nhà đất – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Quy trình thẩm định giá nhà đất) – Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá nhà đất nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá nhà đất có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua bán, đầu tư, cho thuê, tính thuế, bảo hiểm, xử lý tài sản, vay vốn ngân hàng…và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về nhà đất.

Nền kinh tế nước ta đang phát triển nhanh, ổn định và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng. Nhận thức về nhu cầu thẩm định giá bất động sản ngày càng tăng cao. Vì vậy vai trò của thẩm định giá nhà đất càng trở nên quan trọng và hết sức cần thiết. Làm thế nào để thẩm định giá nhà đất chính xác đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân? Việc tuân theo quy trình thẩm định giá nhà đất là vô cùng quan trọng trong xác định giá trị nhà đất.

Định giá nhà đất

1. Quy trình thẩm định nhà đất

Bước 1: Xác định tổng quát về nhà đất thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá:

  1. Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của nhà đất cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nhà đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá:
  2. Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả có thể là: Doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.
  3. Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá được ghi trong hợp đồng đã được kí kết, một số mục đích định giá nhà đất khách hàng yêu cầu: Vay vốn ngân hàng, báo cáo hội đồng quản trị, thanh lý, tính thuế, đầu tư góp vốn…
  4. Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của nhà đất thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản. Các căn cứ để xác định bao gồm: Đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của nhà đất; Người sử dụng kết quả thẩm định giá; Mục đích của nhà đất thẩm định giá; bản chất của việc trao đổi, mua bán nhà đất.
  5. Xác định thời điểm và thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
  6. Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt:
  • Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
  • Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá nhà đất

  1. Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
  2. Nội dung kế hoạch bao gồm:
  • Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc;
  • Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá;
  • Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá nhà đất, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh;
  • Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá;
  • Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện;
  • Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá phải được kiểm chứng để đảm bảo chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ. Một số nguồn tin phục vụ quá trình thẩm định giá như: Khảo sát thực tế khu vực xung quanh; Khảo sát các giao dịch mua bán trên thị trường từ người dân trong khu vực, các công ty bất động sản, các văn phòng công chứng…; Khảo sát trên các phương tiện truyền thông, các website mua bán bất động sản uy tín…

  1. Khảo sát thực tế
  • Thẩm định viện phải khảo sát và lập biên bản hiện trạng thực tế của nhà đất và thu thập số liệu về thông số của nhà đất thẩm định giá và nhà đất so sánh. Chụp ảnh chi tiết về nhà đất như sau: Chụp tổng thể mặt trước; Chụp các góc bên ngoài: chụp bên trong: phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh…; Chụp đường trước tài sản; Chụp đường dẫn vào tài sản; Chụp khu vực xung quanh. Bên cạnh đó thẩm định viên cần xác định vị trí nhà đất thẩm định và hướng nhà đất so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, so sánh với vị trí nhà đất trong cùng khu vực, mô tả đặc điểm pháp lý nhà đất.
  • Các số liệu nhà đất thẩm định viên cần khảo sát và thu thập bao gồm:
  • Đối với đất: Đo đạc kích thước chiều rộng (chiều ngang) mặt tiền tiếp giáp với đường ngõ; Đo mặt hậu; Đo chiều dài. Đối với những thửa đất không vuông vức thẩm định viên chú ý đo các góc cạnh…
  • Đối với Nhà (công trình xây dựng): Thẩm định viên cần thu thập được thời điểm hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng công trình, tình trạng sửa chữa tu bổ, loại kiến trúc, vật liệu xây dựng, hệ thống tiện ích, kết cầu hạ tầng, môi trường xung quanh, mục đích sử dụng…
  1. Thu thập thông tin
  • Ngoài thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát thực tế thẩm định viên thu thập các thông tin sau: Thông tin liên quan đến pháp lý nhà đất; Thông tin chi phí, giá bán, lãi suất thu thập của nhà đất thẩm định giá và nhà đất so sánh; Thông tin về cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, nhu cầu người mua bán tiềm năng; Thông tin về kinh tế xã hội, môi trường sống, môi trường kinh doanh, quy hoạch…

Bước 4: Phân tích thông tin

Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định giá cuối cùng của nhà đất thẩm định giá. Phân tích tông tin là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến nhà đất thẩm định giá và các nhà đất so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

  1. Phân tích thông tin từ khảo sát thực tế tại hiện trường của nhà đất
  2. Phân tích những thông tin về thị trường của nhà đất thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
  3. Phân tích về việc sử dụng nhà đất tốt nhất và có hiệu quả nhất:

– Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của nhà đất nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho nhà đất:

  • Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng nhà đất: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của nhà đất, yếu tố tự nhiên tác động đến nhà đất.
  • Sự hợp pháp của nhà đất trong việc sử dụng, tính pháp lý của nhà đất, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
  • Phân tích việc sử dụng tiềm năng của nhà đất tạo ra thu nhập, xem xét yếu tố tác động đến giá trị thị trường, mục đích sử dụng, lãi suất…
  • Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của nhà đất thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của nhà đất đó khi được xem xét trong một tổng thể.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.

Đối với thẩm định giá nhà đất thẩm định viên thường áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá như sau: Cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh); Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí); Cách tiếp cận từ thu nhập (phương pháp dòng tiền chiết khấu). Ngoài ra thẩm định viên áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư theo cách tiếp cận hỗn hợp.

Hiện nay phương pháp so sánh được coi là tối ưu nhất trong thẩm định giá nhà đất mà các thẩm định viên tại Việt Nam và trên thế giới áp dụng. Để áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà đất khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá. Trường hợp các phương pháp được đánh giá là có độ tin cậy tương đương thì thẩm định viên lựa chọn hai phương pháp thẩm định giá để đối chiếu.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
  • Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá nhà đất, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của nhà đất thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng hoặc bên thứ ba theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá được kí kết.

Công ty thẩm định giá nhà đất uy tín

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Thẩm định giá nhà đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của nhà đất phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo quy trình thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá.

Thẩm định giá Thành Đô trải qua chặng đường không ngừng phát triển, đã tạo dựng được thương hiệu và uy tín trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam, đồng thời đón nhận được sự ủng hộ và hợp tác quý báu của các Quý Khách hàng, Quý Đối tác trong nước và Quốc tế. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá nhà đất có quy mô lớn và tính chất phức tạp phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: Thế chấp vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, đền bù giải phóng mặt bằng, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án dân sự, góp vốn liên doanh, bán đấu giá đất, đền bù…

Thẩm định giá Thành Đô là thương hiệu uy tín và được chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng trong đầu tư, kinh doanh, mua bán minh bạch trên thị trường. Hiện nay, Thành Đô là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank… Bên cạnh đó với hệ thống thẩm định giá Thành Đô rộng khắp cả nước:  Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình thẩm định giá nhà đất” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Quy trình thẩm định giá tài sản

Quy trình thẩm định giá tài sản theo tiêu chuẩn số 05

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Quy trình thẩm định giá tài sản theo tiêu chuẩn số 05

Quy trình thẩm định giá tài sản
Quy trình thẩm định giá tài sản theo Tiêu chuẩn số 05 – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Quy trình Thẩm định giá) – Quy trình Thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng giúp thẩm định viên xác định được các bước thẩm định để đưa ra những kết quả chính xác nhất trong thẩm định giá tài sản. Đối với từng loại tài sản sẽ có những quy trình và phương pháp tiếp cận khác nhau. Tuy nhiên thẩm định viên, tổ chức thẩm định giá, doanh nghiệp đều phải thủ theo quy trình chung gồm 6 bước “theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 5” như sau:

  1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
  2. Lên kế hoạch thẩm định giá.
  3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).
  4. Phân tích thông tin
  5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
  6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Nội dung chi tiết quy trình thẩm định giá

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

  • Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
  • Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
  • Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá
  • Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản. Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.
  • Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt: Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá. Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Nội dung kế hoạch bao gồm:

  • Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
  • Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
  • Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
  • Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
  • Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
  • Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Khảo sát thực tế

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.

Tùy từng loại tài sản: máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất, bất động sản, doanh nghiệp, dự án, tài sản vô hình, sẽ có những thông tin thu thập khác nhau. Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh, các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua – người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có)

  • Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh…
  • Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các số liệu về kinh tế – xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản…
  • Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành, thành viên góp vốn, năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá; môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; các thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp.
  • Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính. Đối với từng loại tài sản tài chính cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có thể áp dụng với loại tài sản tài chính cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị của tài sản tài chính.

Thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.

Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua – người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể.

Quy trình thẩm định giá tiêu chuẩn số 5
Quy trình thẩm định giá theo tiêu chuẩn số 5 Bộ tài chính

Bước 4: Phân tích thông tin

Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định giá cuối cùng của tài sản thẩm định giá. Phân tích tông tin là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

a, Phân tích thông tin từ khảo sát thực tế tại hiện trường của tài sản

b, Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.

c, Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất:

  • Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
  • Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể.
  • Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốt nhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách áp đặt các hạn chế gây tăng chi phí xây dựng.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.

  • Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
  • Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
  • Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: bất động sản, máy móc thiết bị, dây truyền sản xuất, phương tiện vận tải, giá trị doanh nghiệp…thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
  • Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật.

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 5 – Tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Thẩm định giá Thành Đô Đơn, đơn vị thẩm định giá hàng đầu Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đạt chứng nhận Doanh nghiệp “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường. 

Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình thẩm định giá tài sản theo tiêu chuẩn số 05” tại  tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá:   0985103666   0906020090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

 

Quy trình thẩm định giá máy móc

Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức thẩm định giá động sản. Không có bình luận ở Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất

Quy trình thẩm định giá máy móc
Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Quy trình thẩm định giá máy móc) – Để thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất một cách chính xác nhất và có tính thuyết phục cho khách hàng là: Doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng, cá nhân, cơ quan Nhà nước… thì quy trình thẩm định giá là yếu tố vô cùng quan trọng. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 thì các Doanh nghiệp thẩm định giá, chuyên viên thẩm định cần tuân thủ đầy đủ 06 bước như sau:

  1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
  2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
  3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
  4. Phân tích thông tin.
  5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
  6. Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.

Đối với tài sản thẩm định giá là máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thì quy trình thẩm định giá cụ thể như sau:

1. Xác định tổng quát về máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá 

  • Xác định về pháp lý của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất cần thẩm định giá gồm: Hợp đồng kinh tế mua bán máy thiết bị, tờ khai hải quan, invoice, packing list, hợp đồng thương mại, hóa đơn mua bán, Biên bản thanh lý hợp đồng, biên bản bàn giao, nghiệm thu, bản vẽ kỹ thuật, catalog thể hiện tính năng kỹ thuật, công suất, thiết kế …
  • Xác định về kinh tế – kỹ thuật của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất cần thẩm định giá gồm: Công xuất, model, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nguyên lý hoạt động của máy móc thiết bị, chi tiết kỹ thuật chất lượng vậy tư hàng hóa, năm sản xuất, tên quốc gia sản xuất, nhãn hiệu, tên nhà máy, các kỹ thuật cơ bản như: số seri, số tàu, số đăng kí, số đăng kiểm và các kỹ thuật khác, năm đưa vào sử dụng của máy thiết bị, tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) tại thời điểm thẩm định.
  • Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, cá nhân
  • Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá cần được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Tổ chức thẩm định giá cần trao đổi cụ thể với khác hàng để xác định mục đích và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích của chứng thư thẩm định giá.
  • Xác định cơ sở giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá là giá trị thị trường hay phi thị trường phân tích được những thông tin, dữ liệu như sau và có lập luận để xác định giá trị của máy: Đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của máy móc thiết bị thẩm định giá, đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá, mục đích của thẩm định giá máy móc thiết bị; mua bán máy móc thiết bị, đặc điểm thị trường của máy móc thiết bị
  • Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt phải đưa ra hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Thẩm định viên phải đưa ra các giả thiết hạn chế về thông tin chưa chắc ảnh hưởng đến giá trị của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất. Đối với giả thiết đặc biệt đưa ra thông tin về tình trạng của máy móc thiết bị tại thời điểm thẩm định giá.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Lập kế hoạch thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất 

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm giúp cụ thể phạm vi, nội dung, tiến độ thực hiện công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc việc thẩm định giá hiệu quả hơn. Nội dung kế hoạch thẩm định giá phải thể hiện những công việc cơ bản như sau:

  • Xác định mục tiêu, yêu cầu của nội dung công việc
  • Xác định phương pháp, cách thức tiến hành thẩm định giá
  • Xác định dữ liệu, tài liệu thu thập về máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất cho công việc thẩm định giá
  • Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất
  • Xác định trình tự thu nhập và phân tích dữ liệu
  • Lập phương án thẩm định giá, đảm bảo quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp
Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị
Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị – Thẩm định giá Thành Đô

3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 

Nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất bao gồm: nguồn thông tin do khách hàng cung cấp, thông tin khảo sát thực tế, thông tin từ giao dịch mua bán máy móc thiết bị trên thị trường từ các phương tiện truyền thông; internet, các website cung cấp máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất. Tất cả các thông tin, số liệu phải được thẩm định viên kiểm chứng và bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Trong quá trình làm nếu hồ sơ không đầy đủ đề nghị khách hàng cung cấp bổ sung.

Khi khảo sát thực tế cần chú ý vào các đặc điểm kinh tế của máy móc thiết bị như đặc điểm dây chuyền công nghệ, chất lượng vật tư hàng hóa, nhà sản xuất, xuất xứ, năm sản xuất, công suất…và các đặc điểm khác của máy móc thiết bị cần thẩm định giá và các máy móc thiết bị so sánh.

4. Phân tích thông tin 

Phân tích những thông tin về đặc điểm của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất

Phân tích những thông tin về đặc trưng của thị trường máy, thiết bị thẩm định giá

Phần tích về việc sử dụng tốt nhất và có hiểu quả nhất đối với máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất: Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất.

5. Xác định giá trị máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất cần thẩm định giá 

Căn cứ vào các phương pháp thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt nam, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp phù hợp với mục đích thẩm định giá để áp dụng phù hợp với các quy định của pháp luật.

Trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá, thẩm định viên cần nêu rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá.

6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định của Bộ tài chính về “Hồ sơ thẩm định giá”. Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được Doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và các bên liên quan theo hợp đồng được kí kết.

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Doanh nghiệp Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất hàng đầu Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

 

Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp

Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp trong thẩm định giá

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp trong thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp
Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp) – Quy trình Thẩm định giá trị Doanh nghiệp trong thẩm định giá là yếu tố cần thiết giúp các đơn vị thẩm định giá xác định được các bước cần thẩm định để đưa ra kết quả chính xác giá trị của doanh nghiệp đó.

Theo Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005: “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”.

Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế”.

Để thẩm định giá trị doanh nghiệp chính xác  có độ tin cậy cao thì Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp rất quan trọng và cần phải tuân theo đầy đủ các bước như sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về doanh nghiệp và cơ sở giá trị của thẩm định giá trị doanh nghiệp

  • Thiết lập mục đích thẩm định giá
  • Nhận dạng sơ bộ doanh nghiệp cần thẩm định giá: pháp lý, loại hình, quy mô, địa điểm, các cơ sở, chi nhánh, tài sản, sản phẩm, thương hiệu, thị trường
  • Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá
  • Xác định tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá.
  • Xác định thời điểm và thời hạn có hiệu lực cùa kết quà thẩm định giá

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá trị doanh nghiệp.

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc thẩm định giá.

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

  • Xác định các yểu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với doanh nghiệp được mua bán và đặc điểm thị trường
  • Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về doanh nghiệp, tài liệu so sánh
  • Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
  • Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dừ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
  • Lập đề cương báo cáo kết quà thẩm định giá.

Bước 3 – Khảo sát và thu thập tài liệu về doanh nghiệp cần thấm đinh giá

Khảo sát tình trạng thực tế tại doanh nghiệp cần thẩm định giá:

  • Kiểm kê tài sản: Bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải…
  • Khảo sát tình hình sản xuất kinh doanh thực tế của doanh nghiệp.

Khảo sát thực tế tại doanh nghiệp cần thẩm định giá: kiểm kê tài sản, khảo sát tình hình sản xuất kinh doanh thực tế của doanh nghiệp

Thu thập thông tin trước hết là các thông tin, tài liệu từ nội bộ doanh nghiệp: tư liệu về tình hình sản xuất kinh doanh, các báo cáo tài chính (kế toán – kiểm toán), mạng lưới hoạt động của đơn vị sản xuất và đại lý, ban quản trị doanh nghiệp (đặc điểm của đội ngũ quản lý điều hành), cán bộ nhân viên, công nhân, cộng tác viên…

Ngoài ra còn chú ý thu thập thông tin bên ngoài doanh nghiệp đặc biệt là thị trường sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp, môi trường kinh doanh, ngành nghề kinh doanh, các đối thủ cạnh tranh, chủ trương của Nhà nước

Khảo sát thông tin các doanh nghiệp có cùng ngành nghề sản xuất, dịch vụ tương tự trên thị trường…Kiểm tra về độ tin cậy của tẩt cả nguồn dữ liệu thu thập được làm căn cứ so sánh đánh giá tình hình hoạt động của doanh nghiệp đang thẩm định giá.

Bước 4 – Phân tích các thông tin thu thập

Trước cơ sở những thông tin đã thu thập về doanh nghiệp các yếu tố bên trong nội bộ, bên ngoài của doanh nghiệp, thấm định viên cần đánh giá và rút ra được các điểm mạnh, điểm yếu cũng như những cơ hội và thách thức của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên các phương diện

  • Sản xuất kinh doanh, dịch vụ
  • Cơ sở hạ tầng
  • Thiết bị công nghệ
  • Bộ máy quản trị và năng lực quản lý
  • Tài chính công ty: Vốn nợ, sổ sách kế toán
  • Chi tiêu tài chính
  • Thị trường kinh doanh
  • Môi trường kinh doanh
  • Và một số yếu tố liên quan đến doanh nghiệp khác

Thẩm định viên cần phân tích chi tiết về từng nhóm, loại tài sản của doanh nghiệp thẩm định giá, cũng như của các doanh nghiệp tương tự và kể cà những thông tin ngoài thị trường về các loại tài sản đó.

Bước 5: Xác định phương pháp thẩm định giá

Phân tích số liệu, tư liệu đế lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp, xem xét có thể kết hợp các phương pháp thấm định giá với nhau để ước tính giá trị doanh nghiệp, thẩm định viên có thể tham khảo các nhà chuyên môn hay thẩm định viên khác khi thẩm định giá trị doanh nghiệp. Tuy nhiên thẩm định viên phải kiểm tra được giá trị tin cậy chính xác của các kết quả tham khảo.

Bước 6: Phần chuẩn bị báo cáo và lập báo cáo thẩm định giá.

Phần chuẩn bị báo cáo và lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá Doanh nghiệp tương tự như các tài sản khác. Báo cáo kết quả thẩm định giá Doanh nghiệp phải nêu rõ:

1/ Mục đích thẩm định giá

2/ Đối tượng thẩm định giá: mô tả chính xác thẩm định giá là toàn bộ doanh nghiệp, lợi ích doanh nghiệp hay một phần lợi ích doanh nghiệp, lợi ích đó thuộc về toàn bộ doanh nghiệp hay nằm trong tài sản cá biệt do doanh nghiệp sở hữu. Mô tả doanh nghiệp thẩm định giá, bao gồm những nội dung sau:

  • Loại hình tổ chức doanh nghiệp
  • Lịch sử doanh nghiệp
  • Triển vọng đổi với nền kinh tế và của ngành
  • Sản phẩm, dịch vụ, thị trường và khách hàng
  • Sự nhạy cảm đối với các ycu tố thời vụ hay chu kỳ
  • Sự cạnh tranh
  • Nhà cung cấp
  • Tài sản gồm tài sản hữu hình và vô hình

Đối với nhân lực

  • Quản lý
  • Sở hữu
  • Triển vọng đối với doanh nghiệp
  • Những giao dịch quá khứ của các lợi ích sở hữu tưoxig tự trong doanh nghiệp.

3/ Cơ sở giá trị của thẩm định giá: định nghĩa giá trị phải được nêu và xác định

4/ Phương pháp thẩm định giá gồm:

a, Phương pháp phân tích tài sản:

  • Phương pháp tài sản thuần
  • Phương pháp định lượng lợi thế thương mại – Goodwill

b, Phương pháp chiết khấu dòng tiền

  • Phương pháp chiết khấu dòng lợi nhuận thuần
  • Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức
  • Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ (FCFE – Free cash to Equity)
  • Phương pháp chiết khấu dòng tiền chung (FCFE – Free cash to Firm)

c, Phương pháp so sánh

  • Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/E
  • Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/B
  • Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/S

Trong quá trình vận dụng, mỗi một phương pháp định giá có những thuận lợi cũng như hạn chế nhất định.

5/ Những giả thiết và những điều kiện hạn chế khi thẩm định giá;

6/ Phân tích tài chính:

  • Tóm lược bảng tổng kết tài sản và bản báo cáo thu nhập trong một giai đoạn nhất định phù hợp với mục đích thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp.
  • Nhũng điều chinh đối với các dữ liệu tài chính gốc (nếu có).
  • Những giả thiết cơ bản để hình thành bảng cân đối tài sàn và báo cáo thu nhập.
  • Tình hình hoạt động tài chính của doanh nghiệp qua thời gian và so sánh với câc doanh nghiệp tương tự.

7/ Kết quả thẩm định giá

8/ Phạm vi và thời hạn thẩm định giá

9/ Chữ ký, xác nhận của thẩm định viên và đại diện công ty (thẩm định viên) người chịu trách nhiệm đối với nội dung trong báo cáo.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Địa chỉ: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội..
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô , đơn vị thẩm định giá trị doanh nghiệp uy tín hàng đầu Việt Nam. Thành Đô sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin, đánh giá, phân tích về giá trị của doanh nghiệp với độ chính xác, tin cậy cao theo từng mục đích thẩm định. Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn ISO 9001:2015 trong hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế Quốc tế ngày càng mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Quy trình Thẩm định giá trị doanh nghiệp trong thẩm định giá” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Số ĐKDN: 0107025328
Sở KH&ĐT Thành phố Hà Nội cấp ngày 13/10/2015

Dịch vụ thẩm định
Về chúng tôi
Follow us
TRỤ SỞ CHÍNH

Căn hộ số 30-N7A  Trung Hòa – Nhân Chính,  Nhân Chính, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

HỘI SỞ HÀ NỘI

Tầng 5 - tòa nhà Viễn Đông, 36 Hoàng Cầu, Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

CN HỒ CHÍ MINH

Tầng 3, 353 - 355 An Dương Vương, phường 3, quận 5, TP. HCM.

0985 103 666

0978 169 591

CN HẢI PHÒNG

Tầng 4 - tòa nhà Việt Pháp, 19 Lê Hồng Phong, Đông Khê, Ngô Quyền, Hải Phòng.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐÀ NẴNG

Số 06 Trần Phú, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.

0985 103 666

0906 020 090

VP CẦN THƠ

Tầng 4 - tòa nhà PVcombank, 131 Trần Hưng Đạo, Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP QUẢNG NINH

05 - A5 Phan Đăng Lưu, KĐT Mon Bay, TP Hạ Long, Quảng Ninh.

0985 103 666

0906 020 090

VP THÁI NGUYÊN

Tầng 4 - tòa nhà 474 Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

0985 103 666

0906 020 090

VP NAM ĐỊNH

Tầng 3 - số 615 Giải Phóng, Văn Miếu, TP Nam Định, tỉnh Nam Định.

0985 103 666

0906 020 090

VP BẮC NINH

Số 70 Tạ Quang Bửu, phường Kinh Bắc, Tỉnh Bắc Ninh. 

0985 103 666

0906 020 090

VP THANH HÓA

Tầng 4 - tòa nhà Dầu Khí, 38A Đại Lộ Lê Lợi, TP Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

0985 103 666

0906 020 090

VP NGHỆ AN

Tầng 14 - tòa nhà Dầu Khí, số 7 Quang Trung, TP Vinh, Tỉnh Nghệ An.

0985 103 666

0906 020 090

VP NHA TRANG

Tầng 9 - Nha Trang Building, 42 Lê Thành Phương, TP Nha Trang.

0985 103 666

0906 020 090

VP LÂM ĐỒNG

Số60C  Nguyễn Trung Trực , phường 3, TP Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

0985 103 666

0906 020 090

VP AN GIANG

Số 53 - 54 đường Lê Thị Riêng, TP Long Xuyên, tỉnh An Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP CÀ MAU

Số 50/9 Hùng Vương, phường 5, TP Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

0985 103 666

0978 169 591

Copyright © 2024 CTCP Thẩm Định Giá Thành Đô, LLC. All Rights Reserved.

    TƯ VẤN DỊCH VỤ TRỰC TUYẾN

    Cảm ơn bạn đã quan tâm dịch vụ thẩm định giá Thành Đô. Hãy chia sẻ yêu cầu thẩm định giá của bạn, chúng tôi sẽ liên hệ với bạn trong thời gian sớm nhất.
    Thành công
    Yêu cầu liên hệ của bạn đã được tiếp nhận. Chúng tôi sẽ phản hồi sớm nhất.
    Cám ơn quý khách đã tin tưởng