Thẻ: quy trình thẩm định giá bất động sản

(TDVC Quy trình thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá tài sản nói chung, trong đó có thẩm định giá bất động sản, là sản phẩm của thị trường. Để hoạt động thẩm định giá bất động sản đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta luôn phải thiết lập một khuôn khổ pháp lý và theo quy trình chuyên nghiệp để các tổ chức thẩm định giá, thẩm định viên hoạt động một cách khoa học, độc lập và hiệu quả. Đặc biệt trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ngày càng mạnh mẽ, thì việc xây dựng một quy trình thẩm định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp và khắt khe phù hợp với thị trường trong nước, khu vực và quốc tế là một xu thế tất yếu.

• Thẩm định giá trị bất động sản
• Thẩm định giá động sản
• Thẩm định giá trị doanh nghiệp
• Thẩm định giá dự án đầu tư
• Thẩm định giá tài nguyên
• Thẩm định giá tài sản vô hình

1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên Bất động sản của bản thân.

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

• Đất đai;lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do pháp luật quy định…

2. Thẩm định giá bất động sản là gì?

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

3. Quy trình thẩm định giá bất động sản

Để thẩm định giá bất động sản chính xác, khoa học, độc lập thì thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao, hiểu biết thị trường bất động, đặc biệt phải tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá và quy trình thẩm định giá bất động sản. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC  ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá bao gồm 06 cơ bản.

• Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4. Phân tích thông tin tài sản.
• Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Đối với quy trình thẩm định giá bất động sản thẩm định viên cần lưu ý một số điểm sau:

(1). Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

a, Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

b, Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

c, Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá:

• Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá bất động sản được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
• Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá

d, Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản thẩm định giá là giá trị thị trường hay phi thị trường.

• Các căn cứ để xác định cơ sở giá trị bao gồm:
• Đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
• Người sử dụng kết quả thẩm định giá
• Mục đích của thẩm định giá bất động sản, bản chất của việc trao đổi, mua bán bất động sản.
• Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.

e, Xác định thời điểm và thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

• Thời điểm có hiệu lực của kết luận về giá trị của bất động sản thẩm định giá là ngày, tháng, năm thẩm định giá bất động sản.
• Thời hạn có hiệu lực của kết luận về giá trị của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá nhưng tối đa không quá ba tháng.

f, Xác định những giả thiết và điều kiện giả định

• Thẩm định viên đặt ra những giả thiết và điều kiện giả định phù hợp trong những trường hợp nhất định khi có những hạn chế về thông tin và những hạn chế khác. Những giả thiết và điều kiện giả định thể hiện ở nội dung: đặc điểm của bất động sản, quy hoạch vùng, các yếu tố rủi ro, yếu tố thịt trường bất động sản, nguồn dữ liệu, thông tin thu thập, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
• Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết và điều kiện giả định đưa ra là không chặt chẽ thiếu cơ sở, hoặc nên đưa dưới dạng giả thiết đặc biệt, thì cần xem xét lại và thông báo ngay cho người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá và cho khách hàng.
• Giả thiết đặc biệt có thể được thể hiện các tình huống như: mức giá giao dịch đặc biệt đã thành công hoặc được lường trước một cách hợp lý, nguồn lợi được thẩm định giá không được cung cấp miễn phí và rộng rãi trên thị trường, giả định biến đổi vật lý của bất động sản sắp diễn ra, thay đổi có thể lường trước được liên quan đến hiện trạng hoặc giao dịch của bất động sản.
• Những giả thiết đưa ra không được mâu thuẫn với những thông tin, căn cứ làm cơ sở giá trị cho thẩm định giá.

(2). Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản

a, Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

b, Nội dung kế hoạch thẩm định giá bất động sản phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

• Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
• Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
• Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
• Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
• Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
• Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
• Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu nhập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

(3). Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá bất động sản bao gồm: kết quả khảo sát thực địa; giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông; thông tin từ các trang website bất động sản uy tín; thông tin từ các sàn giao dịch, văn phòng bất động sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ bất động sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của bất động sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến bất động sản.

Các thông tin, số liệu phải được kiểm chứng để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào báo cáo kết quả thẩm định giá.

a, Khảo sát thực tế

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát và lập biên bản khảo sát hiện trạng thực tế của bất động sản và thu thập số liệu về thông số của bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh. Chụp ảnh các bất động sản tổng thể và chi tiết các góc độ khác nhau, chụp ảnh đường/ngõ dẫn vào tài sản…

Các số liệu cần khảo sát và thu thập bao gồm:

• Vị trí thực tế bất động sản, so sánh vị trí trên bản đồ địa chính, so sánh vị trí bất động sản khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý bất động sản (thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất…)
• Diện tích đất và công trình kiến trúc; đo vẽ các thông số hình học của bất động sản.
• Loại kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình
• Thời điểm hoàn thành, thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì…
• Kết cấu hạ tầng (cấp thoát nước, viễn thông, điện đường, khu để xe…); cảnh quan, môi trường xung quanh, mục đích sử dụng hiện tại.
• Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực tế với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình.

b, Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin thu thập thực tế, thẩm định viên phải thu thập những thông tin sau:

• Các thông tin liên quan đến tính pháp lý của bất động sản
• Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh.
• Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua – người bán tiềm năng.

Ngoài thông tin trên, thẩm định viên cần thu thập thêm thông tin:

• Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có bất động sản thẩm định giá và khu vực lân cận.
• Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng…)

(4). Bước 4: Phân tích thông tin

Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định giá cuối cùng của tài sản thẩm định giá. Phân tích tông tin là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

a, Phân tích thông tin về đặc điểm của bất động sản

b, Phân tích những thông tin về đặc trưng của thị trường bất động sản thẩm định giá

• Bản chất và hành vi của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu của bất động sản thẩm định giá trên thị trường.
• Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những bất động sản tương tự có trên thị trường.
• Ảnh hưởng của các xu hướng trên đến giá trị bất động sản cần thẩm định giá.

c, Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất bất động sản

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản.

• Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của bất động sản, yếu tố tự nhiên tác động đến bất động sản…
• Sự hợp pháp của bất động sản trong việc sử dụng, tính pháp lý của bất động sản, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
• Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích sử dụng tiềm năng của bất động sản tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tố tác động đến giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí tháo dỡ và giá trị còn lại của bất động sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của bất động sản.
• Hiệu quả tối đa trong sử dụng bất động sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép bất động sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó khi được xem xét trong một tổng thể, khi đó đóng góp của bất động sản đó cho giá trị chung của tổng thể được cân nhắc.

Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất bất động sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản, thẩm định viên cần phân tích và trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.

Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốt nhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách áp đặt các hạn chế gây tăng chi phí xây dựng.

(5). Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá bất động sản, cơ sở giá trị của bất động sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan. Thẩm định viên cần áp dụng từ hai phương pháp thẩm định giá trở lên để có nhiều cơ sở chính xác kết quả thẩm định giá. Trong trường hợp thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh mà thị trường chỉ có hai bất động sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.

Trong báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá, thẩm định viên cần nêu rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá. Trường hợp các phương pháp được đánh giá là có kết quả tin cậy tương đương thì thẩm định viên lựa chọn cách phương pháp thẩm định giá nào làm căn cứ chủ yếu.

(6). Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

• Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
• Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá bất động sản, thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
• Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật.

QUÝ KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

• Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
• Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
• Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
• Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY