Thẻ: thẩm định giá khách sạn

(TDVC Công ty thẩm định giá khách sạn) – Việt Nam đang trong quá trình phát triển, hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ và sâu rộng. Ngành du lịch có những đóng góp to lớn vào sự phát triển của địa phương và đất nước thúc đẩy nhịp độ tăng GDP. Khách sạn có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển đó.

Thẩm định giá khách sạn là xác định giá trị bằng tiền của khách sạn (bao gồm: Giá trị đất, giá trị công trình xây dựng, công cụ dụng cụ…) theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cho các bên liên quan theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

1. Khách sạn là gì?

Theo quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391:2015 về Khách sạn – Xếp hạng thì nội dung này được quy định như sau:

Khách sạn (hotel) là cơ sở lưu trú du lịch được xây dựng thành khối, đảm bảo chất lượng về cơ sở vật chất, trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ khách.

Khách sạn còn được hiểu là cơ sở có cung cấp các dịch vụ ngủ nghỉ hay người trong ngành sẽ gọi đó là dịch vụ lưu trú. Ngoài ra, các khách sạn còn phục vụ một số dịch vụ phổ biến khác như là: dịch vụ ăn uống, dịch vụ giải trí hay một số dịch vụ khác cho khách khi lưu trú qua đêm. 

2. Các loại hình khách sạn

2.1. Khách sạn thương mại (Commercial hotel)

Là loại hình khách sạn phổ biến trên thế giới, đối tượng khách hàng chủ yếu là doanh nhân, người đi du lịch ngắn ngày.

2.2. Khu nghỉ dưỡng (Resort)

Là loại hình khách sạn xây dựng với quy mô lớn, thường nằm ở khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp và phong phú. Đối tượng khách lớn tuổi có tiền bạc và những khách hàng gia đình có nhu cầu nghỉ ngơi thư giãn.

2.3. Khách sạn sân bay (Airport hotel)

Là loại hình khách sạn nằm sát các sân bay quốc tế, đối tượng khách chủ yếu phi công, tiếp viên phi hành đoàn hoặc các khách chờ quá cảnh với thời gian lưu trú ngắn.

2.4. Khách sạn sòng bạc (Casino hotel)

Là loại hình khách sạn kết hợp sòng bạc, thường có quy mô rất lớn, trang thiết bị nội thất cao cấp và có đầy đủ các loại hình dịch vụ sòng bạc nhằm hướng đến đối tượng khách có nhu cầu vui chơi giải trí, chơi bài. Đối tượng khách lưu trú ở các khách sạn sòng bạc thường rất ngắn.

2.5. Khách sạn bình dân (Hostel)

Ở Việt Nam thường gọi là nhà nghỉ, là loại khách sạn có quy mô nhỏ với các trang thiết bị cơ bản, thường xây dựng cạnh các nhà ga, bến xe, chợ… Đối tượng khách là các khách du lịch phượt hoặc người có nhu cầu lưu trú qua đêm.

2.6. Nhà nghỉ ven đường (Motel)

Là loại hình dịch vụ cung cấp chỗ ngủ nghỉ qua đêm tại ven đường dành cho đối tượng khách đi xe ô tô, mô tô… dừng chân trú qua đêm.

2.7. Khách sạn nổi (Floating hotel)

Là loại khách sạn nổi không cố định một nơi mà chúng di chuyển từ vùng này sang vùng khác hoặc đi lại giữa các nước. Khách sạn nổi có kiến trúc không thua gì một khách sạn trên đất liền và ngoài dịch vụ phòng ở, ăn uống thì còn có các dịch vụ vui chơi giải trí, làm đẹp.

2.8. Khách sạn căn hộ (Codotel/ Residences/ Serviced Apartment)

Gọi là khách sạn căn hộ với đầy đủ các phòng chức năng năng như: nhà tắm, nhà bếp, phòng khách… Khách hàng chủ yếu là các nhóm bạn bè, gia đình hoặc những khách có thời gian lưu trú dài hạn.

2.9. Khách sạn “buồng kén” (Pod hotel)

Là loại hình khách sạn này khá phổ biến ở các nước châu Á như Nhật Bản, Hồng Kông… là dạng kết hợp giữa hostel và homestay, bao gồm nhiều phòng ngủ nhỏ trong một diện tích nhất định. Các khách hàng lưu trú ngắn hạn, thường ra ngoài ban ngày nhưng vẫn muốn có sự riêng tư.

2. Thông tin, số liệu thu thập thẩm định giá khách sạn

2.1. Thông tin số liệu chung

Thẩm định viên cần liên tục thu thập, lưu giữ và cập nhật các thông tin ở phạm vi toàn quốc, tỉnh thành, quận huyện mà những thông tin đó liên quan đến nhu cầu và lượng du khách sẽ tác động đến hoạt động kinh doanh khách sạn địa phương. Nhiều thông tin bổ ích thu thập từ các xuất bản phẩm của phòng thương mại, cơ quan quản lý du lịch, của Hiệp hội du lịch, hiệp hội khách sạn, các công ty cung cấp dịch vụ công ích (gas, điện, nước…)

2.2. Thông tin, số liệu cụ thể

Thẩm định viên cần tiến hành khảo sát khách sạn, nhà nghỉ cần định giá, khu vực xung quanh, thu thập các thông tin số liệu về khuôn viên diện tích đất, về nhà, trang thiết bị, chất lượng dịch vụ. Những thông tin chủ yếu bao gồm:

• Đất
• Công trình xây dựng
• Trang thiết bị
• Dịch vụ phụ thêm
• Những số liệu về tình hình kinh doanh
• Những thông tin, số liệu của các khách sạn, nhà nghỉ lân cận, tương tự, cạnh tranh

2.2.1. Đất

Thẩm định viên thu thập thông tin về đất đai gồm:

• Kích thước, diện tích, mức độ phù hợp của diện tích thửa đất.
• Mô tả chính xác địa chỉ, đặc điểm pháp lý thửa đất.
• Các quy định về quy hoạch sử dụng đất.
• Giá trị định giá tính thuế bất động sản.
• Công trình xây dựng: chất lượng, điều kiện, kích thước bãi đỗ xe, cổng chính, đường dạo.
• Cảnh quan, vườn hoa, khuôn viên.
• Lối vào chính, tầm nhìn.
• Mục đích sử dụng tốt nhất, tối ưu; các mục đích sử dụng thay thế.
• Môi trường xung quanh, hạ tầng, dân trí, an ninh, chất lượng điên, nước, thu gom rác thải, giao thông công cộng địa phương…

2.2.2. Công trình xây dựng

• Loại và chất liệu xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, tầm nhìn, cảnh quan.
• Kích thước, diện tích các phòng, thời gian xây dựng.
• Số lượng phòng ngủ, phòng tắm, chất lượng nội thất.
• Vị trí, kích thước, chất lượng hành lang, thang máy, phòng quản lý điều hành.
• Chất lượng hệ thống điều hòa, sưởi ấm, thông gió…
• Tuổi và chất lượng công trình, mức độ hao mòn.
• Giá trị định giá tính thuế bất động sản
• Các quy định về vệ sinh, lao động, phòng cháy chữa cháy.

2.2.3 Trang thiết bị

• Kiểm kê trang thiết bị, bàn ghế, đồ đạc
• Bảng hiệu khách sạn
• Chất lượng trang thiết bị, mức độ khấu hao, hao mòn, sự phù hợp trang thiết bị với hoạt động kinh doanh khách sạn…

2.2.4 Dịch vụ phụ thêm

• Tuổi đời, kích thước, chất lượng vị trí, mức độ tiện lợi các tiện ích giải trí, thư giãn (bể bơi, sần quần vợt…)
• Các tiện ích khác như: tiệm ăn, café, quầy bán hàng lưu niệm, trạm xăng… mô tả chi tiết nếu có hoạt động đi thuê hoặc cho thuê kinh doanh
• Bãi đỗ xe

2.2.5 Nững số liệu về tình hình kinh doanh

• Báo cáo tình hình thu thập và chi phí từ 3-5 năm về trước của khách sạn cần thẩm định giá
• Phân loại thu nhập theo loại hình kinh doanh: buồng phòng, bán hàng, thuê hội trường…
• Phân loại chi phí theo khoản mục
• Chất lượng quản lý
• Điều kiên, môi trường cạnh tranh

2.2.6 Những thông tin, số liệu của các khách sạn tương tự, cạnh tranh

• Số liệu về chi phí và thu nhập
• Giá bán những khách sạn trong khu vực

3. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khách sạn

Đối với từng loại khách sạn, hồ sơ pháp lý thu thập, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ đưa ra các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp. Thẩm định giá khách sạn thẩm định viên thường sử dụng ba cách tiếp cận bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.

• Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh;
• Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế;
• Cách tiếp cận từ thu nhập: phương vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu

Ngoài ra để thẩm định giá công trình xây dựng thẩm định viên tham khảo suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình để ước tính giá trị công trình xây dựng.

3.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

3.1.1. Phương pháp so sánh

Theo phương pháp này giá trị khách sạn được ước tính thông qua so sánh với những khách sạn đang rao bán hoặc mới giao dịch thành công.

Thẩm định giá khách sạn bằng phương pháp so sánh là thẩm định giá khách sạn (đất và công trình xây dựng) dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các khách sạn (gồm đất và công trình xây dựng) tương tự với khách sạn (đất và công trình xây dựng) cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của khách sạn.

3.2. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên không áp dụng cách tiếp cận từ chi phí đối với những khách sạn lâu đời, nếu áp dụng thì gán độ tin cậy/quyền số nhỏ nhất khi thống nhất các mức giá từ các cách tiếp cận khác về kết quả cuối cùng. Cách tiếp cận từ chi phí là xuất phát điểm trước khi áp dụng cách tiếp từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập, cung cấp cho thẩm định viên cái nhìn đầu tiên về mức giá ước tính và từ đó so sánh, kiểm tra, đối chiếu với kết quả của hai cách tiếp cận thị trường, và thu nhập.

Cách tiếp cận từ chi phí áp dụng khi ước tính giá trị khách sạn mới xây dựng. Thẩm định viên ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế xây dựng một khách sạn tương tự, tại thời điểm thẩm định giá, trừ đi hao mòn, giảm giá ước

3.2.1 Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng khách sạn thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

3.2.2 Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng khách sạn thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Trong đó:

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.

Thẩm định giá khách sạn theo cách tiếp cận từ thu nhập là xem xét thu nhập của khách sạn từ tất cả các nguồn, đồng thời với nghiên cứu phân tích các ghi chép về những chi phí vận hành của khách sạn cần định giá trong mối so sánh với những khách sạn tương tự trong khu vực.

Khi thẩm định giá khách sạn đang vận hành, thẩm định viên cần xem xét báo cáo thu, chi tài chính của khách sạn để phát hiện những nhân tố có thể làm cho thu nhập quá cao hoặc quá thấp (so với những khách sạn tương tự).

3.3.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của khách sạn thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

3.3.2 Phương pháp chi phí dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của khách sạn thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

4. Công ty thẩm định giá khách sạn uy tín

Việt Nam đang trong quá trình phát triển vô cùng mạnh mẽ về kinh tế và hội nhập với thế giới. Thị trường du lịch có vai trò quan trọng trong sự phát triển chung đối với nền kinh tế và thu hút khách du lịch vào Việt Nam. Vì vậy thẩm định giá khách sạn có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ mục đích như: vay vốn ngân hàng, đầu tư, mua bán, cho thuê… góp phần phát triển thị trường du lịch nước nhà. Từ đó thúc đẩy thị trường du lịch phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá uy tín, chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản nói chung và khách sạn nói riêng tại Việt Nam. Thành Đô luôn tuân thủ theo pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá và đáp ứng mọi yêu cầu khắt khe nhất đối với một công ty thẩm định giá được Bộ tài chính cấp phép. Cùng đó Thẩm định giá Thành Đô thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá khách sạn có quy mô lớn, tính chất phức tạp đáp ứng đúng mục đích thẩm định giá theo pháp luật quy định. Với hệ thống thẩm định giá khắp cả nước cùng nguồn dữ liệu bất động sản dồi dào. Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín được cơ quan Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá cao.

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quan lý Nhà nước đánh giá cao. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020“, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Năm 2022 Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu vàng Asian 2022 tại Singapore”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Khách sạn là gì? Công ty thẩm định giá khách sạn uy tín” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com