Thẻ: trường hợp thẩm định giá

(TDVC Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?) – Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, giúp các giao dịch về tài sản thành công và minh bạch. Từ đó thúc đẩy phát triển thị trường hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng vì vậy nhu cầu thẩm định giá trở nên thiết yếu và quan trọng đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Trong hoạt động kinh doanh, đầu tư, mua bán, cho thuê… và nhiều trường hợp khác, khách hàng luôn phải thẩm định giá tài sản để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của các bên tham gia giao dịch.

1. Thẩm định giá là gì?

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Do vậy, hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá trị tài sản ngày càng hoàn thiện hơn.

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

• Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
• Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
• Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
• Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

Theo luật giá khái niệm:

“Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam”.

Các khái niệm trên khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:

• Sự ước tính giá trị hiện tại.
• Tính bằng tiền tệ
• Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
• Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
• Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
• Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.

2. Thẩm định giá khác định giá như thế nào?

Thẩm định giá và định giá là hai khái niệm đặc biệt được rất nhiều người quan tâm. Trong nền kinh tế thị trường thẩm định giá và định giá được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:

Thẩm định giá	Định giá
Bản chất, mục đích thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.	Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn. Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,…
Nguyên tắc
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.	Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá; Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Phương pháp thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp vốn hóa trực tiếp; phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp thặng dư; phương pháp chiết trừ…	Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập…
Chủ thể thực hiện
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện/ hoặc các tổ chức có các chức năng thực hiện hoạt động thẩm định giá thực hiện.	Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
Kết quả
Chỉ xác định một khoảng giá tài sản tại một thời điểm, địa ddierm cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Kết quả chủ yếu chỉ mang tính chất tư vấn.	Xác định mức giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (tối thiểu, tối đa).
Cơ sở
Tuân thủ theo pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác	Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

3. Các trường hợp thẩm định giá

Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện trong trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá hoặc trường hợp Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Trường hợp khách hàng có nhu cầu thẩm định giá để mục đích quyết định đến việc sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá được các doanh nghiệp, tổ chức, ngân hàng, cá nhân và các cơ quan Nhà nước thực hiện trong các trường hợp sau:

Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu:

• Giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được
• Giúp người mua quyết định giá mua
• Thiết lập cơ sở trao đổi tài sản này với tài sản khác

Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng

• Sử dụng tài sản cho cầm cố, thế chấp vay vốn ngân hàng
• Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản
• Xác định giá trị tài sản xử lý nợ

Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư

• So sánh với các cơ hội đầu tư khác
• Quyết định khả năng đầu tư

Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

• Lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của vốn đầu tư.
• Xác định giá trị doanh nghiệp mua bán – sáp nhập (M&A); đầu tư
• Mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty
• Có phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp nhà nước
• Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý

• Tìm ra giá trị tính thuế hàng năm
•  Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản
• Tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế
• Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử
• Xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công
• Xác định già sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung công quỹ.
• Xác định giá trị tài sản thanh lý

• Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
• Cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;

Xác định giá trị tài sản cho mục đích định cư, du học, du lịch

Ngoài ra đối với các cơ quan Nhà nước hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:

• Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
• Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
• Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
• Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

4. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá tài sản

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá cần phải xác định rõ đối tượng cần thẩm định giá là gì, mục đích thẩm định giá, thông tin pháp lý thu thập được? Từ đó thẩm định viên lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá đúng đắn, phù hợp và hiệu quả để kết quả thẩm định giá được sự hợp lý với điều kiện của thị trường. Hiện nay thẩm định giá tài sản được các thẩm định viên sử dụng các cách tiếp cận gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận từ chi phí. Mỗi cách tiếp cận có những phương pháp riêng để áp dụng thẩm định giá đối với các tài sản trên thị trường.

• Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh
• Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiệp; phương pháp dòng tiền chiết khấu
• Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí thay thế; phương pháp chi phí tái tạo.
• Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

4.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.

phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

4.2. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng cho các tài sản đáp ứng điều kiện quy định tại, trừ các trường hợp sau:

– Đối với tài sản là doanh nghiệp, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp;

– Đối với tài sản vô hình, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.

4.3. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Chi phí thay thế là chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn.

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Chi phí tái tạo là chi phí để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá tại thời điểm tài sản thẩm định giá được hoàn thành sản xuất, xây dựng, chế tạo, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

5. Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, thẩm định giá tài sản đã và đang có những đóng góp quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh, mua bán, đầu tư của nhiều loại tài sản trên thị trường.

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, hội nhập sâu rộng với thế giới, vai trò thẩm định giá và định giá ngày càng quan trọng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập thế giới. Hoạt động thẩm định giá tài sản là những hoạt động độc lập, khách quan, quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh.

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá Uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với bề dày phát triển vượt bậc, Thành Đô không chỉ chiếm trọn lòng tin của khách hàng mà còn đạt được nhiều thành tựu giải thưởng trong nước và quốc tế, được đối tác và khách hàng đánh giá cao. Thẩm định giá Thành Đô luôn mang sự chính xác, minh bạch cung cấp những giá trị chính xác đến cho khách hàng trong hoạt động thẩm định giá. Từ đó khách hàng có những quyết định kinh doanh, đầu tư, nâng tầm giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp của bạn. Các dịch vụ thẩm định giá tài sản được cung cấp hiện của Thẩm định giá Thành Đô gồm: Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá động sản; Thẩm định giá trị doanh nghiệp; Thẩm định giá dự án đầu tư; Thẩm định giá tài sản vô hình; Thẩm định giá tài nguyên.

Trải qua quá trình dài phát triển, thẩm định giá Thành Đô đã đạt được nhiều giải thưởng danh giá và uy tín gồm: Thương hiệu Thẩm định giá uy tín 2019”,  “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu Thẩm định giá tin cậy 2020”. Năm 2021 Top 10 Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô vinh dự được vinh danh là “Thương hiệu Vàng Asean tổ chức tại Singapore”, Năm 2023 Thẩm định giá Thành Đô được Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam đánh giá là đơn vị xuất sắc và tiêu biểu năm 2022. Năm 2024 Thẩm định giá Thành Đô tự hào được vinh danh “Thương hiệu thẩm định giá nổi tiếng tại Nhật Bản”. Ngoài ra Thành Đô cũng áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá là gì? Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com