Tài sản hình thành trong tương lai là gì? Thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai thế chấp vay vốn ngân hàng

(TDVC Thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai thế chấp vay vốn ngân hàng) – Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển với nhiều hình thức phong phú, đa dạng, khái niệm tài sản ngày càng được mở rộng. Bên cạnh quan niệm truyền thống “tài sản là vật có thực” thì các tài sản khác như quyền tài sản, tài sản hình thành trong tương lai…. cũng được công nhận và trở thành đối tượng giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ thể tham gia thị trường.

Cùng với sự phát triển của các giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai thì vai trò thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai vô cùng quan trọng trong việc thế chấp vay vốn ngân hàng đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên tham gia.

1. Tài sản hình thành trong tương lai là gì?

Tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau:

(2.) Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài sản chưa tồn tại, đang được đầu tư, xây dựng vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có và hình thành trong tương lai hoặc là tài sản đã hình thành nhưng mới thuộc sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch và chưa chuyển giao quyền sở hữu.

Văn bản luật về tài sản hình thành trong tương lai

• Nghị định số 165/1999/NĐ-CP lần đầu tiên từng quy định về tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai và giải thích: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”;
• Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, thay thế Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời đỉểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao địch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”1. Như vậy, khác với quy định trước đó ỗ điểm, tài sản hình thành trong tương lai có thể bao gồm cả tài sản đã được hình thành;
• Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đưa ra giải thích: tài sản hình thành trong tương lai gồm 3 loại là tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Như vậy, khác vổi các quy đỉnh trước đó ở điểm, tài sản hình thành trong tương lai được chỉ rõ bao gồm cả “tài sản được hình thành từ vốn vay”;
• Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNH-BXD- BTP-BTNMT có quy định: nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở “đang trong quá trình đầu tư xây dựng” hoặc “đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (sổ đỏ)1. Cụm từ “nhà ồ hình thành trong tương lai” đã được xuất hiện lần đầu tiên từ năm 2010 nhưng không được giải thích;
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giải thích: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”(tức nhà, công trình xây dựng có thể đã hình thành, nhưng chưa hoàn thiện hoặc chưa được nghiệm thu tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm). Như vây, công trình xây dựng nếu “đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng”, dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì cũng không còn là tài sản hình thành trong tương lai; 
• Luật Nhà ở năm 2014 giải thích: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” (tức nhà ở có thể đã hình thành, nhưng chưa hoàn thiện hoặc chưa được nghiệm thu tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm). Như vậy, quy định về nhà ở hình thành trong tương lai cũng giống với quy định về công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai;

Quy định của Bộ luật dân sự 2015 về tài sản hình thành trong tương lai

Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 10 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 (BLDS 2015) có nhiều sửa đổi, bổ sung trong đó có quy định về tài sản hình thành trong tương lai.

So với BLDS 2005, BLDS 2015 có sự kế thừa và sửa đổi, bổ sung:

– Ngay trong quy định về tài sản tại Điều 105 BLDS 2015, cụ thể như sau:

“Điều 105. Tài sản
(1). Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
(2). Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Với quy định trên, quy định về tài sản đã được BLDS 2015 tiếp cận theo hướng bảo đảm bao quát về các tài sản giao lưu trong dân sự bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

– Bổ sung thêm điều luật mới về tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. BLDS 2015 đã sử dụng thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai” và thay vì đưa ra khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, BLDS 2015 quy định theo hướng liệt kê. Cụ thể, tại điều 108 BLDS 2015 quy định:

“Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai
(1). Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
(2). Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

2. Phân loại tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

• Tài sản được hình thành từ vốn vay;
• Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
• Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Từ các khái niệm trên tài sản được xem là hình thành trong tương lai thì tài sản đó phải đang trong quá trình hình thành (đầu tư, xây dựng) và chưa hoàn thiện về công dụng, tính chất đặc trưng của sản phẩm hoặc tài sản được hình thành từ vốn vay (là tài sản chưa hình thành khi giao kết giao dịch bảo đảm).

Theo Quy định của BLDS 2015. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm hai loại bao gồm: 

• Tài sản chưa hình thành
• Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mối được đăng ký theo quy định của pháp luật. Và nếu tài sản hình thành trong tương lai từ nguồn vốn vay, thì còn được gọi là tài sản hình thành từ vốn vay.

3. Thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai thế chấp vay vốn ngân hàng

“Điều 295. Tài sản bảo đảm
(1). Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
(2). Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
(3). Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
(4). Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”

Hiện nay các doanh nghiệp thế chấp vay vốn ngân hàng các tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai được diễn ra hết sức phổ biến. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyển khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai gồm hai loại là tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Pháp luật quy định, bên nhận bảo đảm xác lập quyền đốì với phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai kể từ thời điểm phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm này được hình thành.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai điều kiện để thế chấp tại các ngân hàng như sau:

Căn cứ theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN. Điều kiện để cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp tại các tổ chức tín dụng như sau:

• Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Phương pháp thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai

Đối với từng loại tài sản hình thành trong tương lai cụ thể, thẩm định viên có thể đưa ra và áp dụng các phương pháp thẩm định giá khác nhau. Các yếu tố như kinh nghiệm của thẩm định viên, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp. Giá trị của tài sản hình thành trong tương lai có thể khác nhau nếu áp dụng phương pháp thẩm định giá khác nhau. Vì vậy thẩm định viên cần phải áp dụng các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá phù hợp đúng theo tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt Nam quy định. Hiện nay, thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai gồm các cách tiếp cận phổ biến sau: Cách tiếp cận chi phí: phương pháp chi phí; Cách tiếp cận thị trường: phương pháp so sánh; Cách tiếp cận thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp thặng dư.

5. Công ty thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hội nhập khu vực và quốc tế ngày càng mạnh mẽ, các giao dịch thương mại, kinh tế, dân sự ngày càng sâu rộng. Tài sản hình thành trong tương đã và đang ghi nhận trong trong các quy phạm pháp luật là một loại tài sản có thể dùng thế chấp và đảm bảo cho nghĩa vụ của bên vay cho hợp đồng tín dụng.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá tài sản vô hình, thẩm định giá tài nguyên mỏ khoáng sản, thẩm định giá dự án đầu tư uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Trải qua một quá trình dài phát triển, công ty đã tạo dựng uy tín hàng đầu, thương hiệu vững vàng đối với khách hàng và được các cơ quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Với đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn sâu, bề dày kinh nghiệm đáp ứng các tiêu chuẩn thẩm định giá khắt khe trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản, công ty đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai có quy mô lớn và tính chất phức tạp đòi hỏi trình độ chuyên cao trong hoạt động thẩm định giá.

Bạn đang đọc bài viết: “Tài sản hình thành trong tương lai là gì? Thẩm định giá tài sản hình thành trong tương lai thế chấp vay vốn ngân hàng” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com