Thẩm định giá đất phân lô xây nhà ở dân cư

(TDVC Thẩm định giá đất phân lô) – Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng ảnh hưởng đến nền kinh tế vì nó chiếm một phần lớn tổng tài sản của cá nhân và doanh nghiệp trong các thành phần kinh tế. Hiện nay nhu cầu sở hữu đất nền, đất phân lô xây nhà ở của người Việt luôn là lựa chọn hàng đầu so với các loại hình khác… Vì vậy nhu cầu thẩm định giá đất đai có vai trò quan trọng giúp nhà đầu tư, doanh nghiệp xác định giá trị đất chính xác phục vụ mục đích mua bán, góp vốn, đầu tư minh bạch trên thị trường.

1. Đất phân lô là gì

Đất phân lô được định nghĩ là “một diện tích đất được ngăn cách, chia thành các lô hoặc thửa bằng hệ thống đường phố, đường nội bộ, không gian mở, cây xanh và các tiện ích khác nhằm xây dựng các bất động sản dân cư, thương mại hoặc công nghiệp”.

2. Phương pháp thẩm định giá trị đất dự án

Khu ước tính giá trị các lô đất phân lô, thẩm định viên thường áp dựng hai phương pháp gồm: phương pháp so sánh giá bán (so sánh trực tiếp); Phương pháp thặng dư (phương pháp chia nhỏ và phương pháp đầu tư, phát triển).

2.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Phương pháp so sánh thẩm đất phân lô xây nhà ở dân cư là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của đất phân lô thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các đất phân lô so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất phân lô thẩm định giá.  Phương pháp so sánh thị trường thích hợp ước tính giá trị dự án đất chia lô xây dựng nhà ở khi có đủ các thông tin thị trường về giá chào mua, chào bán, giá niêm yết hoặc giá thực tế đã giao dịch.

Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.

Quy trình thẩm định giá đất phân lô xây dựng nhà ở dân cư theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 – Quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC, cụ thể quy trình thẩm định giá thực hiện theo các bước sau

• Bước 1.Xác định tổng quát về đất phân lô cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2.Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3.Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4.Phân tích thông tin.
• Bước 5.Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6.Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

2.2. Phương pháp thặng dư

a) Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

b) Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

c) Các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:

– Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)

– Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT_t: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;

CP_t: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;

r: Tỷ suất chiết khấu;

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t: Năm dự báo.

d) Các bước tiến hành thẩm định giá:

• Bước 1:  Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
• Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
• Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
• Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
• Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

3. Thông tin, số liệu thẩm định giá dự án xây dựng nhà ở dân cư

Khi tiến hành thẩm định giá đất phân lô xây nhà ở dân cư thẩm định viên phải thu thập các thông tin, số liệu gồm: Kế hoạch phát triển dự án; Số liệu thị trường về giá bán lẻ từng lô đất; Khả năng dự án thu hút khách hàng; Những chi phí trực tiếp; Những chi phí gián tiếp; Lợi nhuận và tiền thưởng dành cho nhà thầu xây dựng; Tỷ suất chiết khấu.

4. Chi phí xây dựng nhà ở nhà ở dân cư

Chi phí xây dựng nhà ở dân cư gồm: Chi phí trực tiếp xây dựng nhà ở dân cư và Chi phí gián tiếp xây dựng nhà ở dân cư.

4.1. Chi phí trực tiếp xây dựng nhà ở dân cư

– Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí có liên quan khác;

– Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

– Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác;

– Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng;

– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn khác liên quan;

– Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được áp dụng trong thời gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trong nhiều năm;

4.2. Chi phí gián tiếp xây dựng nhà ở dân cư

Là những chi phí phát sinh tuy không trực tiếp liên quan đến hoạt động xây dựng, nhưng cần thiết để dự án hoàn thành. Chi phí gián tiếp bao gồm các khoản sau:

• Chi phí vốn, bao gồm lãi và phí vay vốn;
• Chi phí mua bảo hiểm;
• Chi phí tiếp thị và bán hàng;
• Thuế bất động sản;
• Chi phí kế toán, chi phí pháp lý về tài sản;
• Chi phí liên quan thay đổi giao kèo, chứng thư pháp lý;
• Lãi, chi phí giám sát dự án.

5. Tỷ suất chiết khấu

Tỷ lệ suất chiết khấu phản ánh giá vốn của nhà đầu tư hoặc tỷ suất thu hồi vốn đầu tư mang tính cạnh tranh. Đó là tỷ suất hoàn vốn hàng năm, trước thuế thu nhập, cần thiết để thu hút được vốn vào dự án.

Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.

6. Công ty thẩm định giá đất phân lô xây nhà ở dân cư uy tín

Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là tư liệu cơ bản cho quá trình phát triển. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, … Vì vậy, thẩm định giá đất đai đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế xã hội, thông qua kết quả thẩm định giá sẽ giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có những quyết định đúng đắn trong quản lý kinh doanh và giao dịch dân sự khác trên toàn quốc.

Thẩm định giá Thành Đô hiện nay là công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam với các thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tại tỉnh và được đối tác, khách hàng đánh giá cao. Từ đó giúp khách hàng có những quyết định chính xác để phục vụ mục đích cho các bên liên quan.

Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: VAMC; BIDV; VietinBank, ABBANK; MSB; Agribank; Sacombank; Woori Bank; IBK; KB Kookmin Bank; NCB; SHB; MBBANK; Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.

Bên cạnh đó thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu thẩm định giá tin cậy 2020”, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô đón nhận Thương hiệu Vàng ASEAN 2022. Năm 2023, Thẩm định giá Thành Đô được Hội thẩm định giá Việt Nam vinh danh Công ty thẩm định giá xuất sắc năm 2022. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất phân lô xây nhà ở dân cư” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com