Thị trường bất động sản là gì? Cách thẩm định giá bất động sản phổ biến

(TDVC Cách thẩm định giá bất động sản phổ biến) – Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế ngày càng mạnh mẽ và sâu rộng. Thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và từng bước được hoàn thiện mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán, cho thuê… và các quyền về bất động sản. Đây là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế xã hội. Vì vậy thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với các bên liên quan.

Thẩm định giá bất động sản là quá trình tham chiếu thống kê, thu nhập thông tin số liệu về số lượng, phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến giá trị ước tính bất động sản, biểu hiện bằng một số lượng tiền nhất định. Vì vậy thẩm định viên cần nắm vững thị trường, phân loại thông tin số liệu cần thu thập phù hợp với loại bất động sản, sắp xếp, phân tích, tính toán, diễn đạt thông tin số liệu, áp dụng phương pháp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá là vô cùng quan trọng.

1. Khái niệm thị trường bất động sản

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được. Theo Bộ Luật Dân Sự Việt Nam quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của mỗi quốc gia.

• Thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời là yếu tố tạo lập của bất kì bất động sản nào khác. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa bất động sản.
• Thực tế có một số nguời cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nếu quan sát thị trường thì số lượng giao dịch về nhà, đất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong số các thương vụ mua, bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng thể thì nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường.
• Một quan niệm phổ biến khác về thị trường bất động sản là hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát.

2. Cách thẩm định giá bất động sản phổ biến

Thẩm định giá bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan gồm: mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, tính thuế…từ đó giúp các bên đưa ra các quyết định đúng đắn trong kinh doanh, mua bán bất động sản trên thị trường.

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Đối với cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp so sánh; cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo; cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp.

Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Tùy theo từng tài sản, mục đích thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thu thập được. Từ đó, thẩm định viên áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định giá trị bất động sản. Thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá

2.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh bất động sản  thẩm định giá với các bất động sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.

2.2. Cách tiếp cận từ chi phí

ách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một công trình xây dựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

• Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
• Phương pháp chi phí thay thếlà phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

2.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại.

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc bất động sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị bất động sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng bất động sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các bất động sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ bất động sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp. Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với bất động sản đầu tư.
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

2.4. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

2.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

3. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín

Đất nước ta đã và đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vô cùng mạnh mẽ. Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài đã chuyển dòng vốn đầu tư vào Việt Nam đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Bất động sản đã và đang đóng góp vai trò to lớn đối với sự phát triển kinh tế – xã hội và được giao dịch phổ biến trên thị trường.

Thấu hiểu được tầm quan trọng thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế của tỉnh. Công ty thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản uy tín tại Việt nam. Chứng thư thẩm định giá tài sản Thẩm định giá Thành Đô ban hành được công nhận trên toàn lãnh thổ Việt Nam và trên thế giới. Chúng tôi luôn tuân thủ quy trình thẩm định giá theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ tài chính ban hành, pháp luật Việt Nam.

Dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp FDI, các tổ chức tin tưởng và đánh giá cao. Bên cạnh đó, thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ thẩm định giá gần 20 ngân hàng trong và ngoài nước. Cùng với hệ thống thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu thẩm định giá tin cậy 2020”, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô đón nhận Thương hiệu Vàng ASEAN 2022. Năm 2023, Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh công ty thẩm định giá xuất sắc năm 2022 do Hội thẩm định giá Việt Nam trao tặng và “Thương hiệu Quốc Gia” do Viện nghiên cứu Châu Á vinh danh. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc xác định giá trị tài sản đầu tư, kinh doanh, mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Thị trường bất động sản là gì? Cách thẩm định giá bất động sản phổ biến” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com