Đất CLN là gì? Phương pháp thẩm định giá đất CLN
(TDVC Thẩm định giá đất CLN) – Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá trên toàn cầu. Đất đai nói chung và đất trồng cây lâu năm nói riêng là một loại tài sản có giá trị rất lớn, có thể tích lũy và tạo ra lợi nhuận. Đất cây lâu năm (CLN) là loại đất nông nghiệp phổ biến hiện nay. Đất đai là nguồn lực quan trọng, là tài sản bảo đảm tạo ra thu nhập và là tài sản thế chấp ngân hàng, mua bán, cho thuê… Vì vậy thẩm định giá đất CLN có vai trò đặc biệt quan trọng phục vụ mục đích của các bên tham gia. Từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mạnh mẽ hơn.
1. Đất CLN là gì?
Theo quy định tại mục III Phụ lục 01 Thông tư Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, CLN là ký hiệu của đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp trên bản đồ địa chính.
Đất trồng cây lâu năm được hiểu là đất trồng các loại cây trồng một lần, sinh trưởng và sẽ cho thu hoạch theo nhiều năm. Bao gồm:
- Cây công nghiệp lâu năm: cây sử dụng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc cần phải qua chế biến mới sử dụng dụng được (cao su, cà phê, chè, dừa…)
- Cây ăn quả lâu năm: chôm chôm, bưởi, mận, nhãn, sầu riêng, vải…
- Cây dược liệu lâu năm: cây cho sản phẩm làm dược liệu (quế, hồi, sâm, long não…)
- Cây lâu năm khác: cây lấy gỗ/làm bóng mát/tạo cảnh quan (bạch đàn, xà cừ, hoa sữa, lộc vừng…)
2. Chuyển đổi đất CLN sang đất ở
Chuyển đổi đất CLN lên thổ cư là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất xây dựng nhà ở, công trình.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 57 Luật Đất đai năm 2013). Thêm vào đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu thỏa mãn các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất sẽ tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và đất nông nghiệp.
Công thức tính: Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích quyền sử dụng đất.
Công thức tính: Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Lệ phí cấp giấy chứng nhận: tùy theo quy định từng tỉnh thành song thường dưới 100.000đ/giấy/lần cấp.
Lệ phí trước bạ
Theo khoản 1 Điều 7, khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì đất đó phải có các điều kiện như: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp khác; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên và đất đang trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, đất trồng cây lâu năm chỉ cần thảo mãn các điều kiện trên là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đất trồng cây lâu năm mà đã hết thời hạn sử dụng đất nên không đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, người bán có thể đi làm thủ tục gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất.
3. Phương pháp thẩm định giá đất CLN
Hiện nay thẩm định giá đất CLN được các doanh nghiệp, cá nhân sử dụng thường xuyên phục vụ nhiều mục đích như: mua bán, cho thuê, vay vốn, tính thuế… Phương pháp thẩm định giá đất CLN được sử dụng phổ biến là phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của đất CLN thẩm định giá thông qua việc so sánh đất CLN thẩm định giá với các đất CLN giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của đất CLN thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các đất CLN so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất CLN thẩm định giá.
Tài sản so sánh đất CLN là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.
3.1. Các bước áp dụng trong thẩm định giá đất CLN
Việc tiến hành thẩm định giá đất CLN được thực hiện theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05.
- Bước 1. Xác định tổng quát về đất CLN cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
- Bước 4. Phân tích thông tin.
- Bước 5. Xác định giá trị đất trồng cây lâu năm cần thẩm định giá.
- Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Tại bước 3 – Khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định:
– Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị đất CLN thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
– Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về đất CLN so sánh
a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường.
Thông tin thu thập đất CLN phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá.
Đối với các thông tin về giá đất CLN đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
b) Đối với các đất CLN được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
Đối với các đất CLN được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
c) Giao dịch của đất CLN so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
d) Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá đất đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá đểbảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
Tại bước 4 – Phân tích thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định:
Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị đất thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Yêu cầu khi phân tích thông tin
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.
Tại bước 5 – Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần áp dụng các kỹ thuật sau:
– Xác định mức giá chỉ dẫn của các đất CLN
Mức giá chỉ dẫn của các đất CLN so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các đất CLN so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của đất CLN thẩm định giá với đất CLN so sánh.
– Xác định mức giá của đất CLN thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.
Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các đất CLN so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá.
Bạn đang đọc bài viết: “Đất CLN là gì? Phương pháp thẩm định giá đất CLN” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
