(TDVC Thẩm định giá xe ô tô cũ) – Hiện nay, xe ô tô là một phần không thể thiếu trong cuộc sống hiện đại, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra thuận lợi, phát triển kinh tế và tiến bộ công nghệ. Xe ô tô là phương tiện đi lại, tài sản quan trọng đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Khách hàng sử dụng ô tô và các mục đích kinh doanh, đầu tư, nâng tầm giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp…Vì vậy thẩm định giá xe ô tô có vai trò quan trọng đối các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân phục vụ mục đích trong kinh doanh, đầu tư, mua bán, vay vốn ngân hàng…
1. Xe ô tô cũ đã qua sử dụng là gì?
Xe ô tô đã quan sử dụng hay gọi là xe ô tô cũ là một xe đã có người sở hữu trước đó, là một chiếc xe trước đây đã có một hoặc nhiều chủ sở hữu thông qua bán lẻ. Ô tô đã qua sử dụng được bán thông qua các cá nhân, cửa hàng, bao gồm nhượng quyền thương mại và đại lý xe hơi độc lập, công ty cho thuê xe, đại lý mua tại đây trả tiền tại đây, văn phòng cho thuê, đấu giá. Một số nhà bán lẻ xe hơi cung cấp “giá không mặc cả”, “xe cũ đã được chứng nhận” và các gói dịch vụ hoặc bảo hành mở rộng.
Thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá xe ô tô nói riêng thì khảo sát xe ô tô có vai trò đặc biệt quan trọng trong xác định chính xác giá trị còn lại của xe.
Hồ sơ pháp lý cung cấp
Kiểm tra kỹ thông tin trên giấy đăng ký, đăng kiểm xe đảm bảo trùng khớp với xe không có sai sót nào khác. Các thông tin cần được kiểm tra, xác thực bao gồm tên của chủ sở hữu xe, hãng xe, kiểu loại, số khung, số máy, năm sản xuất… để đảm bảo rằng chiếc xe bán trùng khớp với mọi thông tin trên giấy tờ.
Nếu những thông tin trên xe thực tế có bất kỳ chỗ nào không trùng khớp với giấy tờ cung cấp, ngay lập tức nên dừng lại việc giao dịch với chiếc xe đó.
Kiểm tra thân vỏ
Kiểm tra thân vỏ bên ngoài gồm: các vết móp, va quẹt trên thân xe, các dấu vết này sẽ đánh giá được tình trạng đâm đụng của xe trong quá khứ và cân đối được các khoản sửa chữa phát sinh trong tương lai.
Kiểm tra nước sơn: nước sơn trên các vị trí xe phải đồng đều, không được lệch màu. Việc sơn bị lệch màu chứng tỏ vị trí đó đã được tháo ra và sơn lại vì một lý do nào đó.
Kiểm tra độ mòn lốp xe
Kiểm tra độ mòn lốp sẽ giúp đánh giá được quãng đường mà chiếc xe đã đi trong quá khứ. Người mua xe cũ nên kiểm tra độ sâu của gai lốp trên các bánh xe. Những dấu hiệu như vết cắt trên bề mặt lốp, độ lão hoá của cao su cũng đánh giá được cách vận hành và bảo quản của xe.
Kiểm tra hệ thống đèn xe, phanh xe, hộp số
Hệ thống đèn xe rất quan trọng khi tham gia giao thông. Vì vậy thẩm định viên cần chú ý kiểm tra kỹ đèn phanh để xem có hoạt động bình thường hay không.
Hộp số cũng là bộ phận quan trọng giúp xe có thể di chuyển, chính vì vậy mà kiểm tra hộp số có vận hành bình thường khi di chuyển hay không cũng rất quan trọng.
Kiểm tra nội thất
Kiểm tra thêm nội thất của xe để phát hiện có dấu hiệu bất thường hay không. Kiểm tra nội thất có thấy mùi ẩm mốc, điều này có nghĩa là xe có thể đã bị ngập nước, vệ sinh bảo quản ghế da nỉ không hiệu quả và hệ thống điều hoà bị ẩm mốc.
Kiểm tra chi tiết bên trong nội thất như da, ốp nhựa, ốp kim loại, gỗ…để đánh giá được mức độ bảo quản của xe.
Phương pháp thẩm định giá xe ô tô cũ
3. Phương pháp thẩm định giá xe ô tô cũ
Thẩm định giá xe ô tô cũ đã qua sử dụng, thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường để xác định giá trị xe ô tô.
Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của xe ô tô cũ thẩm định giá thông qua việc so sánh xe ô tô cũ thẩm định giá với các xe ô tô cũ so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường;
Phương pháp so sánh xác định giá trị của xe ô tô cũ thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các xe ô tô cũ so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các xe ô tô cũ so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của xe ô tô cũ thẩm định giá.
Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá xe ô tô cũ có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường và khi thẩm định viên thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh xe ô tô từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá. Quy trình thực hiện thẩm định giá xe ô tô cũ như sau:
Khảo sát và thu thập thông tin về xe ô tô cũ đã qua sử dụng so sánh.
Phân tích thông tin.
Điều chỉnh sự khác biệt giữa xe ô tô cũ thẩm định giá với xe so sánh.
Xác định mức giá chỉ dẫn của các xe ô tô cũ so sánh.
Xác định mức giá của xe ô tô cũ thẩm định giá.
Công ty thẩm định giá xe ô tô cũ
4. Công ty thẩm định giá xe ô tô cũ uy tín
Ngành công nghiệp ô tô có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế thị trường, kéo theo sự phát triển của các ngành công nghiệp khác. Vì vậy, sự phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp ô tô thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển, tạo động lực xây dựng nền công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Ô tô sẽ ngày càng thông dụng và trở thành nhu cầu không thể thiếu của người dân. Thấu hiểu được tầm quan trọng của ngành công nghiệp ô tô, thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá xe ô tô uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô với các thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá xe ô tô. Bằng các phương pháp thẩm định giá, chúng tôi sẽ xác định giá trị xe ô tô chính xác nhất. Từ đó khách hàng có những quyết định kinh doanh, đầu tư, nâng tầm giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp.
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá xe ô tô cũ hàng đầu tại Việt Nam. Dịch vụ Thẩm định giá xe ô tô của Thẩm định giá Thành Đô luôn mang sự chính xác, minh bạch cung cấp những giá trị chính xác đến cho khách hàng trong hoạt động thẩm định giá. Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước sẽ đáp ứng và đảm bảo chất lượng dịch vụ thẩm định giá uy tín, thuận tiện và hiệu quả đối với khách hàng và đối tác. Chúng tôi luôn nỗ lực không ngừng mở rộng mạng lưới tại các tỉnh lân cận trên toàn quốc phục vụ ngày càng tốt hơn đến nhiều khách hàng và đối tác.
Bên cạnh đó, Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác của nhiều ngân hàng lớn trong nước và ngân hàng nước ngoài có quy mô toàn cầu tại Việt Nam gồm: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng Shinhan (Shinhan Bank); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng Kookmin (KB Kookmin Bank); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank, Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); … Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.
Tài sản cố định là gì? Phương pháp trích khấu hao tài sản cố định
(TDVC Phương pháp trích khấu hao tài sản cố định) – Tài sản cố định là nền tảng để doanh nghiệp thực hiện quá trình sản xuất và cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho thị trường. Tài sản cố định gắn liền quá trình hình thành và phát triển của doanh nghiệp, có vai trò quan trọng trong việc cung cấp các nguyên liệu, công cụ, máy móc và phương tiện vận chuyển cần thiết để sản xuất và cung ứng hàng hóa và dịch vụ. Tài sản cố định thường xuyên được các doanh nghiệp, tổ chức làm tài sản bảo lãnh để phục vụ các mục đích của doanh nghiệp như: vay vốn ngân hàng, cho thuê, liên kết… Vì vậy thẩm định giá tài sản cố định có vai trò đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân…
1. Tài sản cố định là gì?
Tài sản cố định là các tài sản mà một tổ chức sở hữu để sử dụng trong hoạt động kinh doanh dài hạn. Tài sản cố định thường bao gồm những tài sản vật chất như đất đai, nhà xưởng, máy móc, thiết bị và phương tiện vận chuyển.
2. Các loại tài sản cố định
Tài sản cố định không có quy định chung mà được xác định theo Thông tư 45/2013/TT-BTC. Tài sản cố định được phân loại cụ thể cho từng loại như sau:
2.1. Tài sản cố định hữu hình
Tài sản cố định hữu hình: là những tư liệu lao động chủ yếu có hình thái vật chất thoả mãn các tiêu chuẩn của tài sản cố định hữu hình, tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh nhưng vẫn giữ nguyên hình thái vật chất ban đầu như nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải…
2.2. Tài sản cố định vô hình
Tài sản cố định vô hình: là những tài sản không có hình thái vật chất, thể hiện một lượng giá trị đã được đầu tư thoả mãn các tiêu chuẩn của tài sản cố định vô hình, tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh, như một số chi phí liên quan trực tiếp tới đất sử dụng; chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả…
2.3. Tài sản cố định thuê tài chính
Tài sản cố định thuê tài chính: là những TSCĐ mà doanh nghiệp thuê của công ty cho thuê tài chính. Khi kết thúc thời hạn thuê, bên thuê được quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê hoặc tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài chính. Tổng số tiền thuê một loại tài sản quy định tại hợp đồng thuê tài chính ít nhất phải tương đương với giá trị của tài sản đó tại thời điểm ký hợp đồng.
Mọi Tài sản cố định đi thuê nếu không thoả mãn các quy định nêu trên được coi là tài sản cố định thuê hoạt động.
2.4. Tài sản cố định tương tự
Tài sản cố định tương tự: tài sản cố định có công dụng tương tự trong cùng một lĩnh vực kinh doanh và có giá trị tương đương.
Những tài sản cố định thuộc các loại trên được định nghĩa và quản lý theo quy định của Thông tư để đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý tài sản cho các tổ chức và doanh nghiệp.
3. Thời gian trích khấu hao của tài sản cố định hữu hình
3.1. Tái sản cố định còn mới
Đối với tài sản cố định còn mới (chưa qua sử dụng), doanh nghiệp phải căn cứ vào khung thời gian trích khấu hao tài sản cố định quy định.
3.2. Đối với tài sản cố định đã qua sử dụng
Đối với tài sản cố định đã qua sử dụng, thời gian trích khấu hao của tài sản cố định được xác định như sau:
Thời gian trích khấu hao của TSCĐ
=
Giá trị hợp lý của TSCĐ
x
Thời gian trích khấu hao của TSCĐ mới cùng loại xác định theo Phụ lục 1 (ban hành kèm theo Thông tư này)
Giá bán của TSCĐ cùng loại mới 100% (hoặc của TSCĐ tương đương trên thị trường)
Trong đó: Giá trị hợp lý của TSCĐ là giá mua hoặc trao đổi thực tế (trong trường hợp mua bán, trao đổi), giá trị còn lại của TSCĐ hoặc giá trị theo đánh giá của tổ chức có chức năng thẩm định giá (trong trường hợp được cho, được biếu, được tặng, được cấp, được điều chuyển đến ) và các trường hợp khác.
3.3. Thay đổi thời gian trích khấu hao tài sản cố định
Trường hợp doanh nghiệp muốn xác định thời gian trích khấu hao của tài sản cố định mới và đã qua sử dụng khác so với khung thời gian trích khấu hao quy định tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 45/2013/TT-BTC, doanh nghiệp phải lập phương án thay đổi thời gian trích khấu hao tài sản cố định trên cơ sở giải trình rõ các nội dung sau:
Tuổi thọ kỹ thuật của TSCĐ theo thiết kế;
Hiện trạng TSCĐ (thời gian TSCĐ đã qua sử dụng, thế hệ tài sản, tình trạng thực tế của tài sản);
Ảnh hưởng của việc tăng, giảm khấu hao TSCĐ đến kết quả sản xuất kinh doanh và nguồn vốn trả nợ các tổ chức tín dụng.
Đối với các tài sản hình thành từ dự án đầu tư theo hình thức B.O.T, B.C.C thì doanh nghiệp phải bổ sung thêm Hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
Trường hợp có các yếu tố tác động (như việc nâng cấp hay tháo dỡ một hay một số bộ phận của tài sản cố định) nhằm kéo dài hoặc rút ngắn thời gian sử dụng đã xác định trước đó của tài sản cố định, doanh nghiệp tiến hành xác định lại thời gian trích khấu hao của tài sản cố định theo ba tiêu chuẩn nêu trên tại thời điểm hoàn thành nghiệp vụ phát sinh, đồng thời phải lập biên bản nêu rõ các căn cứ làm thay đổi thời gian trích khấu hao, trình cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định tạitiết b khoản 3 Điều này.
4. Xác định thời gian trích khấu hao của tài sản cố định vô hình
Doanh nghiệp tự xác định thời gian trích khấu hao của tài sản cố định vô hình nhưng tối đa không quá 20 năm.
Đối với tài sản cố định vô hình là giá trị quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất thuê, thời gian trích khấu hao là thời gian được phép sử dụng đất của doanh nghiệp.
Đối với tài sản cố định vô hình là quyền tác giả, quyền sở hữu trí tuệ, quyền đối với giống cây trồng, thì thời gian trích khấu hao là thời hạn bảo hộ được ghi trên văn bằng bảo hộ theo quy định (không được tính thời hạn bảo hộ được gia hạn thêm).
5. Phương pháp trích khấu hao tài sản cố định
theo Thông tư 45/2013/TT-BTC có ba phương pháp tính khấu hao gồm:
Phương pháp khấu hao đường thẳng.
Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần có điều chỉnh.
Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm.
Căn cứ khả năng đáp ứng các điều kiện áp dụng quy định cho từng phương pháp trích khấu hao tài sản cố định, doanh nghiệp được lựa chọn các phương pháp trích khấu hao phù hợp với từng loại tài sản cố định của doanh nghiệp:
5.1. Phương pháp khấu hao đường thẳng
Phương pháp khấu hao đường thẳng là phương pháp trích khấu hao theo mức tính ổn định từng năm vào chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp của tài sản cố định tham gia vào hoạt động kinh doanh.
Doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả kinh tế cao được khấu hao nhanh nhưng tối đa không quá 2 lần mức khấu hao xác định theo phương pháp đường thẳng để nhanh chóng đổi mới công nghệ. Tài sản cố định tham gia vào hoạt động kinh doanh được trích khấu hao nhanh là máy móc, thiết bị; dụng cụ làm việc đo lường, thí nghiệm; thiết bị và phương tiện vận tải; dụng cụ quản lý; súc vật, vườn cây lâu năm. Khi thực hiện trích khấu hao nhanh, doanh nghiệp phải đảm bảo kinh doanh có lãi.
Nội dung của phương pháp
Tài sản cố định trong doanh nghiệp được trích khấu hao theo phương pháp khấu hao đường thẳng như sau:
– Xác định mức trích khấu hao trung bình hàng năm cho tài sản cố định theo công thức dưới đây:
Mức trích khấu hao trung bình hàng năm của tài sản cố định
=
Nguyên giá của tài sản cố định
Thời gian trích khấu hao
– Mức trích khấu hao trung bình hàng tháng bằng số khấu hao phải trích cả năm chia cho 12 tháng.
5.2. Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần có điều chỉnh
Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần có điều chỉnh được áp dụng đối với các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực có công nghệ đòi hỏi phải thay đổi, phát triển nhanh.
Tài sản cố định tham gia vào hoạt động kinh doanh được trích khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh phải thoả mãn đồng thời các điều kiện sau:
Là tài sản cố định đầu tư mới (chưa qua sử dụng);
Là các loại máy móc, thiết bị; dụng cụ làm việc đo lường, thí nghiệm.
Nội dung của phương pháp:
Mức trích khấu hao tài sản cố định theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh được xác định như:
– Xác định thời gian khấu hao của tài sản cố định:
Doanh nghiệp xác định thời gian khấu hao của tài sản cố định theo quy định tại Thông tư số 45/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính.
– Xác định mức trích khấu hao năm của tài sản cố định trong các năm đầu theo công thức dưới đây:
Mức trích khấu hao hàng năm của tài sản cố định
=
Giá trị còn lại của tài sản cố định
x
Tỷ lệ khấu hao nhanh
Trong đó:
Tỷ lệ khấu hao nhanh xác định theo công thức sau:
Tỷ lệ khấu khao nhanh
(%)
=
Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định theo phương pháp đường thẳng
x
Hệ số điều chỉnh
Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định theo phương pháp đường thẳng xác định như sau:
Tỷ lệ khấu hao tài sản cố định theo phương pháp đường thẳng (%)
=
1
x 100
Thời gian trích khấu hao của tài sản cố định
Hệ số điều chỉnh xác định theo thời gian trích khấu hao của tài sản cố định quy định tại bảng dưới đây:
Thời gian trích khấu hao của tài sản cố định
Hệ số điều chỉnh (lần)
Đến 4 năm ( t ≤ 4 năm)
1,5
Trên 4 năm (t > 4 năm)
2,0
Những năm cuối, khi mức khấu hao năm xác định theo phương pháp số dư giảm dần nói trên bằng (hoặc thấp hơn) mức khấu hao tính bình quân giữa giá trị còn lại và số năm sử dụng còn lại của tài sản cố định, thì kể từ năm đó mức khấu hao được tính bằng giá trị còn lại của tài sản cố định chia cho số năm sử dụng còn lại của tài sản cố định.
– Mức trích khấu hao hàng tháng bằng số khấu hao phải trích cả năm chia cho 12 tháng.
5.3. Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm
Tài sản cố định tham gia vào hoạt động kinh doanh được trích khấu hao theo phương pháp này là các loại máy móc, thiết bị thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Trực tiếp liên quan đến việc sản xuất sản phẩm;
Xác định được tổng số lượng, khối lượng sản phẩm sản xuất theo công suất thiết kế của tài sản cố định;
Công suất sử dụng thực tế bình quân tháng trong năm tài chính không thấp hơn 100% công suất thiết kế.
Nội dung của phương pháp:
Tài sản cố định trong doanh nghiệp được trích khấu hao theo phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm như sau:
– Căn cứ vào hồ sơ kinh tế – kỹ thuật của tài sản cố định, doanh nghiệp xác định tổng số lượng, khối lượng sản phẩm sản xuất theo công suất thiết kế của tài sản cố định, gọi tắt là sản lượng theo công suất thiết kế.
– Căn cứ tình hình thực tế sản xuất, doanh nghiệp xác định số lượng, khối lượng sản phẩm thực tế sản xuất hàng tháng, hàng năm của tài sản cố định.
– Xác định mức trích khấu hao trong tháng của tài sản cố định theo công thức dưới đây:
Mức trích khấu hao trong tháng của tài sản cố định
=
Số lượng sản phẩm sản xuất trong tháng
x
Mức trích khấu hao bình quân tính cho một đơn vị sản phẩm
Trong đó:
Mức trích khấu hao bình quân tính cho một đơn vị sản phẩm
=
Nguyên giá của tài sản cố định
Sản lượng theo công suất thiết kế
– Mức trích khấu hao năm của tài sản cố định bằng tổng mức trích khấu hao của 12 tháng trong năm, hoặc tính theo công thức sau:
Mức trích khấu hao năm của tài sản cố định
=
Số lượng sản phẩm sản xuất trong năm
x
Mức trích khấu hao bình quân tính cho một đơn vị sản phẩm
Trường hợp công suất thiết kế hoặc nguyên giá của tài sản cố định thay đổi, doanh nghiệp phải xác định lại mức trích khấu hao của tài sản cố định.
Thời gian trích khấu hao tài sản cố định được xác định dựa trên hồ sơ pháp lý và tài liệu hướng dẫn của pháp luật theo quy định. Thời gian trích khấu hao được xác định dựa trên tuổi thọ kỹ thuật của tài sản hoặc thông qua thỏa thuận giữa các bên liên quan.
Bạn đang đọc bài viết:“Tài sản cố định là gì? Phương pháp trích khấu hao tài sản cố định”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2023 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2023) – Theo đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố Suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2023 ban hành kèm theo Quyết định 816/QĐ-BXD ngày 22/8/2024.
Suất vốn đầu tư công trình
Thuyết minh chung
– Suất vốn đầu tư xây dựng là mức chi phí cần thiết cho một đơn vị tính theo diện tích, thể tích, chiều dài hoặc công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế
– Công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình là khả năng sản xuất hoặc khai thác sử dụng công trình theo thiết kế được xác định bằng đơn vị đo phù hợp.
– Suất vốn đầu tư được công bố bình quân cho cả nước. Khi áp dụng suất vốn đầu tư cho công trình thuộc vùng được quy định dưới đây thì sử dụng hệ số điều chỉnh cho vùng công bố tại phần 4 Quyết định này. Các vùng được công bố hệ số điều chỉnh bao gồm:
Vùng 1 bao gồm các tỉnh: Lào Cai, Yên Bái, Điện Biên, Hòa Bình, Lai Châu, Sơn La, Hà Giang. Cao Bằng, Bắc Kạn, Lạng Sơn, Tuyên Quang, Thái Nguyên, Phú Thọ, Bắc Giang,
Vùng 2 bao gồm các tỉnh, thành phố: Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nam, Hải Dương, Hưng Yên, thành phố Hải Phòng, Nam Định, Ninh Bình, Thái Bình, Vĩnh Phúc.
Vùng 3 bao gồm các tỉnh, thành phố: Thanh Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị. Thừa Thiên-Huế, thành phố Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hoà, Ninh Thuận, Bình Thuận.
Vùng 4 bao gồm các tỉnh: Kon Tum, Gia Lai, Đắc Lắc, Đắc Nông, Lâm Đồng.
Vùng 5 bao gồm các tỉnh: Bình Phước, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu.
Vùng 6 bao gồm các tỉnh, thành phố: Long An, Đồng Tháp, Tiền Giang, An Giang, Bến Tre, Vĩnh Long, Trà Vinh, Hậu Giang, Kiên Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu, Cà Mau, thành phố Cần Thơ.
Vùng 7: Thành phố Hà Nội
Vùng 8: Thành phố Hồ Chí Minh
Mục đích sử dụng
– Suất vốn đầu tư công bỏ tại Quyết định này là một trong những cơ sở tham khảo, sử dụng vào việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng, xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án đối với một số công trình, dự án đầu tư xây dựng phổ biến.
Việc công bố suất vốn đầu tư được thực hiện trên cơ sở:
Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020
Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng
Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Nghị định 35/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng
Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng
Thông tư 10/2021/TT-BXD về hướng dẫn một số điều và biện pháp thi hành Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Nghị định 44/2016/NĐ-CP
Thông tư 11/2021/TT-BXD về hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Thông tư 13/2021/TT-BXD về hướng dẫn phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và đo bóc khối lượng công trình
Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam và tiêu chuẩn ngành có liên quan.
– Suất vồn đầu tư được xác định cho công trình xây dựng mới, có tính chất phổ biến, với mức độ kỹ thuật công nghệ thi công trung bình tiên tiến.
Suất vốn đầu tư công bố kèm theo Quyết định này được tính toán lại mặt bằng giá Quý IV năm 2023. Đối với các công trình có sử dụng ngoại tệ là USD thì phần chi phí ngoại tệ được tính đổi về đồng Việt Nam theo tỷ giá trung bình quý IV/2023 là 1 USD = 24.378 VNĐ theo công bố tỷ giá ngoại tệ của Ngân hầng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam.
Nội dung suất vốn đầu tư
Suất vồn đầu tư xây dựng gồm: chi phí xây dựng; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; một số khoản mục chi phí khác theo quy định. Thuế suất giá trị gia tăng là 10%.
Suất vốn đầu tư xây dựng chưa bao gồm chi phí dự phòng và chi phí thực hiện một số loại công việc theo yêu cầu riêng của dự án, công trình cụ thể như:
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định pháp luật được tính trong sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đàu tư;
Lãi vay trong thời gian thực hiện đàu tư xây dựng (đối với các dự án có sử dụng vốn vay);
Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh);
Một số chi phí có tính chất riêng việt theo từng dự án như: đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường; đăng kiểm chất lượng quốc tế; quan trắc biến dạng công trình; chi phí kiểm định chấy lượng công trình; gia cố đặc biệt về nền móng công trình; chi phí thuê tư vấn nước ngoài; các chi phí có tính chất riêng biệt khác.
Tải suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2023: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết:“Suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2023”tại chuyên mục Văn bản pháp luật của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Phải làm sao khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ?
(Phải làm sao khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ?) – Diện tích đất nhỏ hơn so với Sổ đỏ xảy ra khá phổ biến trên thực tế. Khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà thấy diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ thì tùy theo nguyên nhân mà có cách xử lý khác nhau.
1. Diện tích nhỏ hơn Sổ đỏ sẽ công nhận theo thực tế?
Diện tích thửa đất khác so với Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng) không phải là chuyện hiếm. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau đó, có thể do đo đạc sai hoặc do lấn, chiếm hoặc do bị lấn, chiếm… Lường trước được điều đó, Luật Đất đai đã quy định rõ cách xử lý.
Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy định như sau:
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế […].
Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.
Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế (thủ tục cấp đổi được nêu rõ ở phần sau).
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhâncó thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.
Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.
Phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì tiến hành rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
2. Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế
Căn cứ Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.
2.1 Hồ sơ đề nghị cấp đổi
Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP; và
Giấy chứng nhận đã được cấp.
2.2 Trình tự, thủ tục cấp đổi
Căn cứ khoản 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
Trường hợp khi thực hiện thủ tục mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính thì không phải thực hiện đo đạc, xác định lại diện tích, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu.
Trường hợp khi thực hiện thủ tục mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận chưa sử dụng bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận/thuộc trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận thì thực hiện trích lục bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính của thửa đất để thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận
Người sử dụng đất được công nhận kết quả trích lục bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc; trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới đất không thay đổi thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây.
Gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính theo mẫu số 12/ĐK được ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu về đất đai; cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Bước 5: Trả kết quả
Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất.
2.3 Thời gian giải quyết:
Căn cứ điểm b khoản 3 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp thay đổi diện tích của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính mà ranh giới thửa đất không thay đổi thì thời hạn giải quyết là: Không quá 10 ngày làm việc, trừ trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất thì thời gian thực hiện theo dự án được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
2.4 Lệ phí thực hiện
Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.
Theo https://luatvietnam.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Phải làm sao khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ?”tại chuyên mục Tin kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Ông Phạm Văn Bình – Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính
(Triển khai Luật Giá và các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá) – Nhiều điểm mới của Luật Giá 2023 về thẩm định giáđược thông tin tại Hội nghị triển khai Luật Giá về thẩm định giá và các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá do Bộ Tài chính tổ chức ngày 21/8 tại TP. Hồ Chí Minh.
Hội nghị thu hút sự quan tâm tham dự từ đại diện các bộ, ban, ngành, địa phương và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá.
Ông Phạm Văn Bình – Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho biết, ngày 19/6/2023, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Giá số 16/2023/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024. Thực hiện chương trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật của Chính phủ và Bộ Tài chính, trong thời gian 1 năm kể từ khi Luật Giá được Quốc hội thông qua, Chính phủ và Bộ Tài chính đã ban hành 3 nghị định, 13 thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật.
Với riêng lĩnh vực thẩm định giá, Bộ Tài chính đã khẩn trương xây dựng trình Chính phủ ban hành 1 nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Giá về thẩm định giá, 1 nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá và ban hành theo thẩm quyền 10 thông tư hướng dẫn các nội dung Luật Giá.
“Đây là khối lượng công việc rất lớn, phức tạp, nhiều nội dung mang tính chuyên môn sâu nhưng đã được Lãnh đạo Bộ Tài chính chỉ đạo xây dựng bảo đảm chất lượng và đúng trình tự, thủ tục của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật”, ông Phạm Văn Bình cho biết.
Bà Dương Lan Anh – Phó Trưởng Phòng Quản lý thẩm định giá (Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính) trình bày tại hội nghị.
Ngoài việc gửi xin ý kiến rộng rãi bằng văn bản và đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Chính phủ để lấy ý kiến đóng góp của các tầng lớp nhân dân trong xã hội, Bộ Tài chính cũng tổ chức 2 hội thảo lấy ý kiến tham gia trực tiếp của các bộ, ban, ngành, sở tài chính các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, doanh nghiệp thẩm định giá tại TP. Cần Thơ và TP. Đà Lạt (Lâm Đồng).
Phát biểu tại Hội nghị, bà Dương Lan Anh – Phó Trưởng phòng, Phòng Quản lý thẩm định giá (Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính) thông tin, Bộ Tài chính đã ban hành 10 thông tư liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá, gồm: 4 thông tư quy định các nội dung về quản lý hoạt động thẩm định giá và 6 thông tư quy định 11 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
Liên quan tới hoạt động thẩm định giá, Luật Giá 2023 sửa đổi, bổ sung quy định về chứng thư thẩm định giálà văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá về giá trị tài sản thẩm định giá và những nội dung chính của báo cáo thẩm định giá.
Hội thảo được các doanh nghiệp thẩm định giá quan tâm tham dự Hội nghị.
Luật Giá 2023 bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm trong thẩm định giá như: Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá không đúng với lĩnh vực chuyên môn, thông báo của cơ quan nhà nước về lĩnh vực được phép hành nghề của doanh nghiệp thẩm định giá; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không duy trì các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá quy định…
Luật Giá 2023 cũng quy định cụ thể về: Doanh nghiệp thẩm định giá, Điều kiện cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá; Chứng thư thẩm định giá và báo Báo cáo thẩm định giá; Quyền, nghĩa vụ của khách hàng thẩm định giá và tổ chức, cá nhân có liên quan được ghi trong hợp đồng thẩm định giá; Xác định giá dịch vụ thẩm định giá; Phương thức giải quyết tranh chấp về hợp đồng thẩm định giá…
Đối với công tác thanh tra, kiểm tra công tác chấp hành pháp luật về giá, thẩm định giá phải đảm bảo đảm nguyên tắc: Thực hiện theo kế hoạch, hoặc theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền hoặc khi phát hiện vi phạm, dấu hiệu vi phạm; Không trùng lặp, chồng chéo về phạm vi, thời gian với hoạt động thanh tra, kiểm toán nhà nước, kiểm tra cùng lĩnh vực đối với một đơn vị; Khách quan, công khai, minh bạch, đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật; Hạn chế cản trở, ảnh hưởng đến hoạt động của đối tượng được kiểm tra…
Theo https://tapchitaichinh.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Phổ biến, triển khai Luật Giá và các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Chuẩn mực thẩm định giá tài sản vô hình – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Chuẩn mực thẩm định giá tài sản vô hình) – Tài sản vô hình đóng vai trò quan trọng trong tạo ra giá trị và cạnh tranh cho một doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy, các doanh nghiệp, tổ chức hoặc cá nhân quản lý và khai thác đúng cách tài sản vô hình có thể tạo ra lợi nhuận dài hạn, trở thành một lợi thế cạnh tranh quan trọng cho khách hàng.
Thẩm định giá tài sản vô hình được Bộ Tài chính ban hành theo Thông tư số 37/2024/TT-BTC ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này quy định và hướng dẫn về thẩm định giá tài sản vô hình xác định được khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.
1. Phân loại tài sản vô hình
Tài sản vô hình bao gồm các loại sau:
– Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ.
– Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản.
– Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu.
– Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện như sau:
Có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình;
Có khả năng tạo thu nhập từ tài sản vô hình;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được bằng tiền.
Tuổi đời kinh tế của tài sản vô hình chịu tác động của yếu tố pháp luật, kinh tế, công nghệ, chức năng, kinh tế như: quy mô và triển vọng của thị trường, sự phát triển của khoa học công nghệ, mức độ độc đáo, khác biệt của tài sản vô hình, sự cạnh tranh của các tài sản vô hình tương tự. Tuổi đời kinh tế có thể là một khoảng thời gian hữu hạn hoặc vô hạn.
Khi ước tính tuổi đời kinh tế cần xem xét các yếu tố sau:
Thời gian bảo hộ của pháp luật đối với tài sản vô hình là quyền sở hữu trí tuệ;
Quy định tại các hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật gắn liền với tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Quyết định của tòa án hoặc của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Các yếu tố kinh tế như quy mô và triển vọng của thị trường sản phẩm, dịch vụ gắn với tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Sự phát triển của khoa học công nghệ, sự ra đời của các tài sản vô hình tương tự hoặc hiệu quả hơn, dẫn tới sự lỗi thời chức năng, lỗi thời kinh tế của tài sản vô hình cần thẩm định giá; các yếu tố khoa học kỹ thuật có liên quan khác;
Các kết quả thống kê, phân tích (nếu có) liên quan đến tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Các yếu tố khác có liên quan đến việc ước tính tuổi đời kinh tế của tài sản vô hình cần thẩm định giá.
3. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình
Khi tiến hành thẩm định giá tài sản vô hình, căn cứ mục đích thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thu thập, thông tin điều tra thị trường… Từ đó thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá để thẩm định giá tài sản vô hình đó. Hiện nay áp dụng thẩm định giá tài sản vô hình gồm các cách tiếp cận sau:
Cách tiếp cận từ thu nhập;
Cách tiếp cận từ chi phí;
Cách tiếp cận từ thị trường.
3.1. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập gồm các phương pháp: Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, Phương pháp lợi nhuận vượt trội và Phương pháp thu nhập tăng thêm.
Khi áp dụng các phương pháp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, cần cân nhắc thực hiện phân tích độ nhậy để xem xét, phân tích sự thay đổi của kết quả thẩm định giá khi thay đổi giá trị của một số thông số đối với từng trường hợp thẩm định giá.
Việc áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập trong thẩm định giá tài sản vô hình được thực hiện theo quy định tại chuẩn mực thẩm định giá này. Trường hợp chưa quy định tại chuẩn mực này thì thực hiện theo quy định tại các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam khác.
3.2. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí bao gồm phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo.
Việc áp dụng cách tiếp cận từ chi phí trong thẩm định giá tài sản vô hình được thực hiện theo quy định tại chuẩn mực thẩm định giá này. Trường hợp chưa quy định tại chuẩn mực này thì thực hiện theo quy định tại các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam khác.
3.3. Cách tiếp cận từ thị trường
Phương pháp so sánh trong cách tiếp cận từ thị trường được áp dụng trong thẩm định giá tài sản vô hình khi đáp ứng được đồng thời các điều kiện sau:
Có thông tin về các giao dịch khách quan, độc lập của ít nhất 03 tài sản so sánh tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 24 tháng kể từ thời điểm thẩm định giá;
Có đủ thông tin để điều chỉnh sự khác biệt về định lượng giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh, từ đó xác định được mức giá chỉ dẫn;
Đáp ứng được các yêu cầu khác (ngoài yêu cầu về số lượng tài sản so sánh tối thiểu) nêu tại Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận từ thị trường.
Việc áp dụng phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường để thẩm định giá tài sản vô hình được thực hiện theo quy định tại chuẩn mực thẩm định giá này. Trường hợp chưa quy định tại chuẩn mực này thì thực hiện theo quy định tại các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam khác.
Bộ Tài chính yêu cầu các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất
(Bộ Tài chính yêu cầu các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất) – Bộ Tài chính đề nghị các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất, để áp cho các hồ sơ phát sinh từ 1/8/2024.
Thông tin tại tại Hội nghị triển khai quy định về tiền sử dụng đất, thuê đất vừa diễn ra ngày 20/8, Thứ trưởng Bộ Tài chính Bùi Văn Khắng đề nghị các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất, để áp cho các hồ sơ phát sinh từ 1/8.
Theo đó, đại diện Bộ Tài chính cho biết, thực hiện Kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Bộ Tài chính đề nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành các mức tỷ lệ (%) tính thu tiền thuê đất để áp dụng đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8.
Trước đó, Bộ Tài chính đã chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, địa phương xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 quy định về Quỹ phát triển đất theo Luật Đất đai năm 2024.
Trên cơ sở đó, Thứ trưởng Bùi Văn Khắng đề nghị các bộ, ngành, địa phương chú ý một số nội dung về trường hợp thuê đất theo quy định tỷ lệ phần trăm hàng năm từ 0,25%-3%. Trong đó, mức tỷ lệ tối thiểu thấp hơn hoặc bằng 50% so với mức quy định tại Luật đất đai năm 2013.
Bên cạnh đó, đất xây dựng công trình ngầm có đơn giá thuê đất không quá 30% của đơn giá thuê đất trên bề mặt (với cùng hình thức thuê đất, mục đích sử dụng đất). Trường hợp đất có mặt nước đơn giá được tính không thấp hơn 20% so với loại đất có vị trí liền kề (với giả định có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng).
Căn cứ vào thực tế địa phương, Thứ trưởng Bùi Văn Khắng đề nghị Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sớm quy định mức tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất, mức tỷ lệ thu đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước và quyết định giá đất cụ thể, để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp). Đặc biệt là quy định trách nhiệm của cơ quan tài chính trong việc chủ trì xây dựng và trình Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định các mức tỷ lệ cụ thể để xác định đơn giá thuê đất nêu trên.
Thứ trưởng Bùi Văn Khắng cũng đề nghị các bộ ngành, địa phương lưu ý về một số quy định liên quan đến giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Về xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Về tổ chức thực hiện, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP có quy định trách nhiệm của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh…
Nghị định 103/2024 quy định cách tính, thu, nộp tiền sử dụng, thuê đất và chuyển tiếp với trường hợp được giao, cho thuê trước ngày 1/8. Theo đó, công thức tính đơn giá thuê đất hàng năm là tỷ lệ phần trăm (x) giá tiền thuê đất. Trong đó, giá để tính tiền thuê được áp dụng theo bảng giá đất tại Luật Đất đai 2024. Còn các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.
Theo Luật Đất đai 2024, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm từ 0,25% đến 3%, giảm một nửa so với quy định cũ. Với đất xây công trình ngầm, đơn giá này không quá 30% so với mức thuê đất trên bề mặt (nếu cùng hình thức thuê). Trường hợp đất có mặt nước, đơn giá thuê không thấp hơn 20% so với loại đất nằm liền kề (giả định cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng).
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và xác định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong đó, những trường hợp được thuê đất trả tiền một lần sẽ được chọn giữa trả tiền một lần hoặc hàng năm.
Một số trường hợp thuê đất trả tiền một lần, như sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân; đất thương mại, dịch vụ du lịch, kinh doanh văn phòng hay đất xây nhà ở xã hội cho thuê.
Theo https://markettimes.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Bộ Tài chính yêu cầu các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất”tại chuyên mục tin kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Chuẩn mực thẩm định giá là gì? Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ năm 2024 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam) – Để nâng cao chất lượng về dịch vụ thẩm định giá, Bộ Tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ ngày 01/7/2024. Đối với thẩm định giá bất động sản Bộ tài chính ban hành áp dụng từ ngày 05/8/2024. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.
1. Chuẩn mực thẩm định giá là gì?
Theo Khoản 16 Điều 4, khoản 1 Điều 42 Luật Giá 2023. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.
Trong đó, thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
2. Thẩm định giá là gì?
Theo Khoản 16, Điều 4 Luật Giá năm 2023, thẩm định giá được định nghĩa là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
3. Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam mới nhất năm 2024
Bộ tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá ban hành kèm theo thông tư được áp dụng từ năm 2024 gồm:
Thông tư 30/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá;
Thông tư 32/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Thông tư 37/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá tài sản vô hình.
Thông tư 36/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá doanh nghiệp
Thông tư 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản.
3.1. Thông tư 30/2024/TT-BTC
– 04 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá.
Thông tư 30/2024/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 158/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04 và Thông tư 28/2015/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Phạm vi công việc thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Hồ sơ thẩm định giá
– 03 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, Thông tư nêu rõ: Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.
Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí. Theo đó, cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp sau: Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập; Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo; So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khếu phù hợp.
Thông tư 32/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập
– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá
– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 37/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá tài sản vô hình.
Theo Thông tư, chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình xác định được khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Việc thẩm định giá tài sản vô hình không xác định được thực hiện theo quy định và hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.
Tài sản vô hình đề cập trong chuẩn mực này là tài sản vô hình xác định được và thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau: Có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình; Có khả năng tạo thu nhập từ tài sản vô hình; Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được bằng tiền.
Thông tư 37/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 06/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình
– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 36/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá doanh nghiệp.
Theo Thông tư, cơ sở giá trị thẩm định giá doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá.
Thông tư 36/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 28/2021/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp
– Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản được ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối tượng áp dụng Chuẩn mực thẩm định giá này là các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá; Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá; Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).
Thông tư 42/2024/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 05/8/2024 và thay thế Thông tư 145/2016/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản
Các hành vi nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá
4. Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá
Theo Luật Giá 2023 Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá như sau:
Đối với cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá, thẩm định giá; người có chức vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật về phòng, chống tham nhũng thuộc cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá, thẩm định giá:
Can thiệp không đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật vào việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, người tiêu dùng trong lĩnh vực giá và tổ chức, cá nhân hoạt động thẩm định giá;
Cố tình tiết lộ, sử dụng thông tin về giá do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp không đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với tổ chức, cá nhân:
Loan tin, đưa tin không đúng sự thật, không chính xác về tình hình kinh tế – xã hội gây nhiễu loạn thông tin thị trường, giá hàng hóa, dịch vụ;
Gian lận về giá bằng cách cố ý thay đổi các nội dung đã cam kết trong các giao dịch mà không thông báo trước với khách hàng về thời gian, địa điểm, điều kiện mua, bán, phương thức vận chuyển, thanh toán, chất lượng, số lượng, tính năng, công dụng, hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm giao hàng, cung ứng dịch vụ;
Lợi dụng tình trạng khẩn cấp, sự cố, thảm họa, thiên tai, dịch bệnh để tăng giá bán hàng hóa, dịch vụ không phù hợp với biến động của giá thành toàn bộ so với điều kiện bình thường nhằm trục lợi;
Cản trở hoạt động quản lý, điều tiết giá, thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá giả hoặc sử dụng chứng thư thẩm định giá giả cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá khi không đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc sử dụng chứng thư đó cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Giá 2023; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không là thẩm định viên về giá;
Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với doanh nghiệp thẩm định giá:
Hành vi cạnh tranh không lành mạnh theo quy định của pháp luật về cạnh tranh; thông tin không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá;
Cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho người có liên quan với doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp;
Kê khai không chính xác, không trung thực, giả mạo hồ sơ đăng ký cấp, cấp lại giấy chứng nhận đủ kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, hồ sơ đăng ký hành nghề của thẩm định viên về giá;
Phát hành khống chứng thư thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với thẩm định viên về giá:
Thông tin không chính xác, không trung thực về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá;
Giả mạo, cho thuê, cho mượn, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
Lập chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá với tư cách cá nhân;
Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá không đúng với lĩnh vực chuyên môn, thông báo của cơ quan nhà nước về lĩnh vực được phép hành nghề; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không đáp ứng các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023;
Thực hiện thẩm định giá cho người có liên quan với doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp;
Lập khống báo cáo thẩm định giá, các tài liệu liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với hội đồng thẩm định giá:
Chỉ đạo, can thiệp vào hoạt động thẩm định giá làm ảnh hưởng đến tính độc lập về chuyên môn của thành viên hội đồng thẩm định giá nhằm vụ lợi;
Lập khống thông báo kết quả thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với thành viên hội đồng thẩm định giá:
Lập khống các tài liệu liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba có tên trong hợp đồng thẩm định giá:
Cố ý cung cấp thông tin sai lệch về tài sản thẩm định giá;
Sử dụng chứng thư thẩm định giá đã hết hiệu lực; sử dụng chứng thư thẩm định giá không theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với tài sản thẩm định giá, số lượng tài sản thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân ban hành văn bản có các hình thức, điều kiện nhằm hạn chế hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá trái quy định của Luật Giá 2023.
Bạn đang đọc bài viết:“Chuẩn mực thẩm định giá là gì? Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ năm 2024”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thông báo lịch nghỉ lễ Quốc khánh 2/9 năm 2024 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thông báo lịch nghỉ lễ Quốc khánh 2/9 năm 2024) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô thông báo lịch nghỉ lễ Quốc khánh 2/9/2024 đến Quý đối tác, Quý khách hàng như sau:
Thời gian nghỉ:từ ngày 01/9/2024 đến hết ngày 03/9/2024
Thời gian đi làm lại: ngày 4/9/2024 (thứ 4)
Trong thời gian nghỉ lễ, nếu quý vị có nhu cầu thẩm định giá vui lòng liên hệ HOTLINE: 0985 103 666.
Thẩm định giá Thành Đô Kính chúc Quý đối tác, Quý khách hàng có một kỳ nghỉ lễ nhiều niềm vui, hạnh phúc bên gia đình và người thân!
Thẩm định giá là gì? Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?
(TDVC Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?) – Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, giúp các giao dịch về tài sản thành công và minh bạch. Từ đó thúc đẩy phát triển thị trường hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng vì vậy nhu cầu thẩm định giá trở nên thiết yếu và quan trọng đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Trong hoạt động kinh doanh, đầu tư, mua bán, cho thuê… và nhiều trường hợp khác, khách hàng luôn phải thẩm định giá tài sản để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của các bên tham gia giao dịch.
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Do vậy, hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá trị tài sản ngày càng hoàn thiện hơn.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo luật giá khái niệm:
“Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam”.
Các khái niệm trên khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:
Sự ước tính giá trị hiện tại.
Tính bằng tiền tệ
Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Thẩm định giá khác định giá như thế nào?
2. Thẩm định giá khác định giá như thế nào?
Thẩm định giá và định giá là hai khái niệm đặc biệt được rất nhiều người quan tâm. Trong nền kinh tế thị trườngthẩm định giávà định giá được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:
Thẩm định giá
Định giá
Bản chất, mục đích thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn.
Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,…
Nguyên tắc
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá;
Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá;
Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá;
Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Phương pháp thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp vốn hóa trực tiếp; phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp thặng dư; phương pháp chiết trừ…
Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập…
Chủ thể thực hiện
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện/ hoặc các tổ chức có các chức năng thực hiện hoạt động thẩm định giá thực hiện.
Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
Kết quả
Chỉ xác định một khoảng giá tài sản tại một thời điểm, địa ddierm cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Kết quả chủ yếu chỉ mang tính chất tư vấn.
Xác định mức giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (tối thiểu, tối đa).
Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá;
Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác
Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Các trường hợp thẩm định giá tài sản
3. Các trường hợp thẩm định giá
Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện trong trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá hoặc trường hợp Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Trường hợp khách hàng có nhu cầu thẩm định giá để mục đích quyết định đến việc sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá được các doanh nghiệp, tổ chức, ngân hàng, cá nhân và các cơ quan Nhà nước thực hiện trong các trường hợp sau:
Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu:
Giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được
Giúp người mua quyết định giá mua
Thiết lập cơ sở trao đổi tài sản này với tài sản khác
Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng
Sử dụng tài sản cho cầm cố, thế chấp vay vốn ngân hàng
Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản
Xác định giá trị tài sản xử lý nợ
Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư
So sánh với các cơ hội đầu tư khác
Quyết định khả năng đầu tư
Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp
Lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của vốn đầu tư.
Xác định giá trị doanh nghiệp mua bán – sáp nhập (M&A); đầu tư
Mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty
Có phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp nhà nước
Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý
Tìm ra giá trị tính thuế hàng năm
Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản
Tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế
Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử
Xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công
Xác định già sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung công quỹ.
Xác định giá trị tài sản thanh lý
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
Cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Xác định giá trị tài sản cho mục đích định cư, du học, du lịch
Ngoài ra đối với các cơ quan Nhà nước hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:
Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Phương pháp thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô
4. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá tài sản
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá cần phải xác định rõ đối tượng cần thẩm định giá là gì, mục đích thẩm định giá, thông tin pháp lý thu thập được? Từ đó thẩm định viên lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá đúng đắn, phù hợp và hiệu quả để kết quả thẩm định giá được sự hợp lý với điều kiện của thị trường. Hiện nay thẩm định giá tài sản được các thẩm định viên sử dụng các cách tiếp cận gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận từ chi phí. Mỗi cách tiếp cận có những phương pháp riêng để áp dụng thẩm định giá đối với các tài sản trên thị trường.
Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiệp; phương pháp dòng tiền chiết khấu
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí thay thế; phương pháp chi phí tái tạo.
Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
4.1. Cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.
phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
4.2. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng cho các tài sản đáp ứng điều kiện quy định tại, trừ các trường hợp sau:
– Đối với tài sản là doanh nghiệp, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp;
– Đối với tài sản vô hình, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.
4.3. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Chi phí thay thế là chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn.
Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Chi phí tái tạo là chi phí để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá tại thời điểm tài sản thẩm định giá được hoàn thành sản xuất, xây dựng, chế tạo, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).
Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam – Thẩm định giá Thành Đô
5. Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, thẩm định giá tài sản đã và đang có những đóng góp quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh, mua bán, đầu tư của nhiều loại tài sản trên thị trường.
Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, hội nhập sâu rộng với thế giới, vai trò thẩm định giá và định giá ngày càng quan trọng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập thế giới. Hoạt động thẩm định giá tài sản là những hoạt động độc lập, khách quan, quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh.
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá Uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với bề dày phát triển vượt bậc, Thành Đô không chỉ chiếm trọn lòng tin của khách hàng mà còn đạt được nhiều thành tựu giải thưởng trong nước và quốc tế, được đối tác và khách hàng đánh giá cao. Thẩm định giá Thành Đô luôn mang sự chính xác, minh bạch cung cấp những giá trị chính xác đến cho khách hàng trong hoạt động thẩm định giá. Từ đó khách hàng có những quyết định kinh doanh, đầu tư, nâng tầm giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp của bạn. Các dịch vụ thẩm định giá tài sản được cung cấp hiện của Thẩm định giá Thành Đô gồm: Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá động sản; Thẩm định giá trị doanh nghiệp; Thẩm định giá dự án đầu tư; Thẩm định giá tài sản vô hình; Thẩm định giá tài nguyên.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá là gì? Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Bảng giá đất được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025
(Bảng giá đất được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025) – Theo Bộ Tài chính, bảng giá đất của các địa phương đã ban hành theo Luật Đất đai cũ được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025.
Thông tin này được Bộ Tài chính nêu khi triển khai quy định tại Luật Đất đai 2024 liên quan đến quản lý, sử dụng tài sản công.
Từ đầu tháng 8, nhiều tỉnh, thành gặp vướng xử lý, giải quyết các thủ tục đất đai, chủ yếu là cách tính thuế theo Luật Đất đai 2024. Hướng dẫn các địa phương, Bộ Tài chính cho biết bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành theo Luật Đất đai cũ vẫn tiếp tục được sử dụng tới hết năm 2025.
“Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 cho phù hợp thực tế với giá đất ở địa phương”, Bộ Tài chính cho biết.
Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp, gồm tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đây cũng là căn cứ để tính lệ phí quản lý, sử dụng đất; tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng.
Luật đất đai mới có hiệu lực từ 1/8, từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh ban hành mỗi năm một lần để sát thị trường, thay vì 5 năm như quy định cũ.
Trước đó, theo ghi nhận của VnExpress, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất ở TP HCM bị treo do vướng mắc ở khâu tính tiền thuế do cơ quan thuế chờ hướng dẫn. Cục Thuế TP HCM vẫn tiếp nhận hồ sơ phát sinh sau ngày 1/8 nhưng để xử lý phải xin ý kiến của UBND TP HCM về việc xác định giá đất.
Tại cuộc họp cuối tuần trước, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết phối hợp với các sở ngành để tham mưu UBND thành phố, xin ý kiến trung ương để xử lý tình trạng ách tắc thủ tục đất đai này.
Thực tế, Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, nhưng bảng giá này trước đây bị khống chế bởi khung giá nên giá đưa ra thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Vì vậy, nếu vẫn lấy bảng giá đất này nhưng không nhân hệ số K theo cách tính mới sẽ khiến số tiền thuế tính ra thấp hơn nhiều so với cách làm xưa nay, khiến cơ quan thuế lo bị quy là làm thất thoát ngân sách.
Cuối tháng trước, TP HCM từng đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh với giải thích “để xử lý các bất cập khi bảng giá đất hiện hành”. Tuy nhiên, thành phố đã hoãn, chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.
Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương tại Nhật Bản
(TDVC Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á Thái Bình Dương tại Nhật Bản) – Ngày 03/8/2024, tại thủ đô Tokyo – Nhật Bản diễn ra sự kiện xúc tiến thương mại, kết nối Doanh nghiệp Việt Nam – Nhật Bản & Lễ Tôn vinh thương hiệu nổi tiếng châu Á-Thái Bình Dương năm 2024. Thương hiệu nổi tiếng châu Á – Thái Bình Dương 2024 tại Nhật Bản do Hiệp hội doanh nghiệp Nhật Bản, Tạp chí Việt Nam hội nhập, Trung tâm nghiên cứu khoa học và Chứng nhận phù hợp tiêu chuẩn Quốc gia-Viện phát triển sáng chế và đổi mới công nghệ cùng các tổ chức quốc tế uy tín phối hợp tổ chức. Tại sự kiện, Thẩm định giá Thành Đô đã vinh dự được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á -Thái Bình Dương năm 2024.
Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương 2024 – Thẩm định giá Thành Đô
Giải thưởng Thương hiệu nổi tiếng châu Á – Thái Bình Dương 2024 cùng cúp vàng được Ban Tổ chức trao tặng là sự ghi nhận xứng đáng dành cho những đóng góp to lớn của công ty Thẩm định giá Thành Đô trong thời gian qua. Đây cũng là minh chứng rõ ràng cho Ban lãnh đạo công ty và toàn thể cán bộ nhân viên trên toàn quốc tiếp tục khẳng định uy tín và vị thế của Thẩm định giá Thành Đô trên lĩnh vực hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. Từ đó, Thẩm định giá Thành Đô tiếp tục cho thấy bước tiến mạnh mẽ về uy tín và chất lượng dịch vụ mang đến nhiều giá trị vượt trội cho khách hàng và đối tác. Thẩm định giá Thành Đô hướng đến mục tiêu cho hành trình hội nhập của Việt Nam ra thế giới và thế giới hội nhập sâu hơn với Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá nói riêng và tài chính nói chung.
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá Uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với bề dày phát triển vượt bậc, Thành Đô không chỉ chiếm trọn lòng tin của khách hàng mà còn đạt được nhiều thành tựu giải thưởng trong nước và quốc tế, được đối tác và khách hàng đánh giá cao. Dịch vụ Thẩm định giá Thành Đô luôn mang sự chính xác, minh bạch cung cấp những giá trị chính xác đến cho khách hàng trong hoạt động thẩm định giá. Từ đó khách hàng có những quyết định kinh doanh, đầu tư, nâng tầm giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp của bạn.
Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước sẽ đáp ứng và đảm bảo chất lượng dịch vụ thẩm định giá uy tín, thuận tiện và hiệu quả đối với khách hàng và đối tác. Chúng tôi luôn nỗ lực không ngừng mở rộng mạng lưới tại các tỉnh lân cận trên toàn quốc phục vụ ngày càng tốt hơn đến nhiều khách hàng và đối tác.
Bên cạnh đó, Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác của nhiều ngân hàng lớn trong nước và ngân hàng nước ngoài có quy mô toàn cầu tại Việt Nam gồm: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng Shinhan (Shinhan Bank); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng Kookmin (KB Kookmin Bank); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank, Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); … Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.
Một số hình ảnh tại sự kiện
Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương tại Nhật BảnCác doanh nghiệp chụp ảnh lưu niệm tại sự kiện “Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương”
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương tại Nhật Bản”tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư mới nhất – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư mới nhất) – Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển). Theo thông tư số 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản nội dung phương pháp thặng dư gồm:
Công thức trong phương pháp thặng dư
V = DT – CP
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Nội dung thực hiện
Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của bất động sản;
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n);
Xác định tổngdoanh thu phát triển (DT);
Xác địnhtổng chi phí phát triển (CP);
Xác định giá trị của bất động sản (V).
Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản
Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất độngsản, chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)
Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê đểkinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.
Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:
Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.
Các thông tin vềquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.
Xác định tổng doanh thu phát triển (DT)
– Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.
– Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản.
Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm.
– Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Trong trường hợp tổng doanh thu phát triển chỉ phát sinh trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;
Trong trường hợp quá trình phát triển kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê đểkinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
Xác định tổng chi phí phát triển (CP)
– Tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế – kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.
– Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:
Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trìnhkhác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;
Chi phí dự phòng;
Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);
Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất độngsản);
Các khoản chi phí hợp lý khác;
Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷlệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.
– Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường về các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế – kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản; tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.
Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế – kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.
– Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.
– Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Trường hợp tổng chi phí phát triển bất động sản chiphát sinh trong cùng 01 năm, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;
Trường hợp quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm và phát sinh các khoản chi phí, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
Xác định tỷ suất chiết khấu (r)
– Việc xác định tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền và các rủi ro liên quan đến dòng tiền phát sinh trong quá trình xây dựng, hoàn thành và vận hành dự án bất động sản.
– Tỷ suất chiết khấu được xác định theo một trong các cách sau:
Tỷsuất chiết khấu xác định theo cách tiếp cận từ thu nhập được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập;
Tỷ suất chiết khấu được xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điềulệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản./.
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư . Phương pháp thặng dư được các thẩm định viên thường xuyên áp dụng trong thẩm định giá bất động sản. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư mới nhất”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thẩm định giá là gì? Mục đích thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá là gì) – Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.
Thẩm định giá cũng là hoạt động hay quá trình đưa ra ý kiến về giá trị tài sản. Thẩm định giá liên quan đến nghiên cứu chọn lọc về cách tiếp cận những vùng thị trường, tập hợp dữ liệu thích hợp, sử dụng các kỹ thuật phân tích, và áp dụng kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức của thẩm định viênchuyên nghiệp để đưa ra giải pháp tiếp cận vấn đề thẩm định giá.
Ngành thẩm định giá đã ra đời và phát triển rất lâu, đặc biệt là ở các quốc gia có nền kinh tế phát triển. Trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, việc phát triển ngành thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, nhất là đối với những nền kinh tế đang phát triển. Hiện nay trên thế giới có nhiều khái niệm về thẩm định giá được các học giả khải niệm như sau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Căn cứ theo Điều 4. Luật Giá khái niệm: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Greg Mc.Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm đính giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.
Tuy các khái niệm về thẩm định giá được phát biểu dưới nhiều dạng khác nhau thế nhưng ở các khái niệm khi nói về thẩm định giá đều hội tụ các yếu tố sau:
Là sự ước tính giá trị tại một thời điểm nhất định;
Tính bằng tiền tệ
Về tài sản và các quyền tài sản;
Theo một yêu cầu và có mục đích nhất định;
Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể;
Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
2. Báo cáo thẩm định giá, Chứng thư, Hồ sơ thẩm định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá (sau đây gọi là Báo cáo) phải thể hiện thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá. Báo cáo là một phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá
“Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá”
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá quy định “Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật”
Hồ sơ thẩm định giá
Thẩm định viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm định giá để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định của pháp luật về giá có liên quan.
Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ. Việc khai thác Hồ sơ thẩm định giá phải đảm bảo tính bảo mật theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ thẩm định giá bao gồm toàn bộ những thông tin, tài liệu cần thiết, phục vụ cho quá trình thẩm định giá tài sản để hình thành kết quả thẩm định giá cuối cùng. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá phải được phân loại, sắp xếp theo thứ tự và được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Thành phần của từng hồ sơ thẩm định giá có thể khác biệt căn cứ vào mục đích thẩm định giá và loại tài sản cần thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Một số mục đích yêu cầu khi thẩm định giá tài sản bao gồm:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước.
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Thế chấp vay vốn Ngân hàng;
Góp vốn liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp;
Thành lập Doanh nghiệp; Mua bán sáp nhập (M&A)
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Hoạch toán kế toán, tính thuế;
Tư vấn và lập dự án đầu tư, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất để nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất
Chứng minh tài sản, du học, du lịch, đầu tư nước ngoài….;
Các phương pháp thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
4. Các phương pháp thẩm định giá
Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:
Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là: Phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí là: Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế
Cách tiếp cận từ thu nhập là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu
Cách tiếp cận hỗn hợp là: Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ
Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giácho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Công ty thẩm định giá Thành Đô – Doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp, uy tín cung cấp những giá trị thực cho khách hàng trong lĩnh vực hoạt động thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản, thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định giá đầu tư, thẩm định giá vô hình, thẩm định giá tài nguyên…
(TDVC 4 phương pháp xác định giá đất từ 01/8/2024) – Xác định giá đất rất quan trọng trong quản lý, sử dụng đất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà có phương pháp xác định giá đất khác nhau.
Căn cứ Nghị định 71/2024/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể:
1. Phương pháp so sánh
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp thực hiện phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Theo đó, trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh được thực hiện như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hướng đến giá của thửa đất hoặc khu đất cần được định giá.
– Khảo sát, thu thập thông tin đầu vào để định giá đất với thửa đất so sánh được xác định là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
– Lựa chọn thông tin để so sánh: Việc lựa chọn thông tin thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:
+ Thông tin gần nhất tại thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự:
Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá
Văn phòng đăng ký đất đai
Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/đấu giá tài sản
Sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp bất động sản
Qua các đợt điều tra, khảo sát.
+ Xét những điểm tương đồng nhất định liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
+ Khoảng cách đến thửa đất, khu đất cần định giá: Xét khoảng cách gần nhất và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh.
Lưu ý: Trong trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn cấp tỉnh thì tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình lý do cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định xem xét, quyết định.
Giá đất của thửa đất theo phương pháp so sánh được xác định theo công thức:
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh = (Giá đất của thửa đất so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất) / Diện tích thửa đất so sánh
Đây là phương pháp lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Theo Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được thực hiện như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá:
+ Với đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin từ việc cho thuê đất/mặt bằng:
Trong 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá thửa đất, khu đất cần định giá hoặc
Trong 01 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.
Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính.
+ Với đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế hoặc cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn trong:
Khoảng 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác hoặc
Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá với đất trồng cây lâu năm.
Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định.
Trường hợp không có số liệu cụ thể thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
– Xác định thu nhập ròng bình quân năm
– Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá
– Xác định giá của thửa đất cần định giá
3. Phương pháp thặng dư
Theo Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cụ thể, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau:
Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá
Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.
Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Theo Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất và khu vực quy định trong bảng giá đất gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
– Trường hợp thửa đất được lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất: Chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.
– Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:
+ Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí, khu vực: Trường hợp nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất, nếu giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.
+ Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
– Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hệ số được xác định tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại khu vực đó.
Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí, khu vực được xác định bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh đất cần định giá của thửa đất.
