Tác giả: thanhdo

Thẩm định giá Thành Đô thông báo lịch nghỉ lễ Giỗ Tổ Hùng Vương

Written by thanhdo on 01/04/2025. Posted in Tin công ty, Tin thẩm định giá, Tin tức.

(TDVC Thông báo lịch nghỉ lễ Giỗ Tổ Hùng Vương 2025) – Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô xin trân trọng thông báo lịch nghỉ lễ Giỗ Tổ Hùng Vương 2025 tới Quý khách hàng và Quý đối tác như sau:

Thời gian nghỉ: thứ Hai, ngày 07/04/2025 (ngày 10/03 âm lịch)
Thời gian đi làm trở lại: Thứ Ba, ngày 08/04/2025 (ngày 11/03 âm lịch)

Nhân dịp Giỗ Tổ Hùng Vương 10/03, Thẩm định giá Thành Đô xin gửi lời chúc sức khỏe đến Quý khách hàng, Quý đối tác. Kính chúc Quý khách hàng, quý đối tác có kì nghỉ lễ an lành, hạnh phúc bên gia đình và người thân!

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá Thành Đô thông báo lịch nghỉ lễ Giỗ Tổ Hùng Vương” tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá Thành Đô tuyển dụng thẩm định giá tại Hà Nội Quý 2 năm 2025

Written by thanhdo on 28/03/2025. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tuyển dụng.

(TDVC Tuyển dụng thẩm định giá tại Hà Nội Quý 2 năm 2025) – Để đáp ứng nhu cầu phát triển năm 2025, Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô tuyển dụng nhân sự cho Quý 2 năm 2025 tại Hà Nội như sau:

1. VỊ TRÍ TUYỂN DỤNG

Thành phố Hà Nội: 03 chuyên viên thẩm định giá

2. YÊU CẦU NĂNG LỰC

– Nhiệm vụ:

Tư vấn khách hàng về dịch vụ thẩm định giá;
Khảo sát thu thập thông tin thị trường;
Nghiên cứu thị trường lập báo cáo thẩm định giá;
Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá theo quy trình và chuẩn mực thẩm định giá và pháp luật Việt Nam.

– Yêu cầu:

Tốt nghiệp Cao đẳng trở lên chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực: Thẩm định giá, tài chính, kiểm toán, ngân hàng, bất động sản, kinh tế, xây dựng, luật…
Năng lực: Có kiến thức, nhiệt huyết, đam mê về mảng thẩm định. Khả năng giao tiếp tốt, khả năng đàm phán, thuyết phục, kỹ năng văn phòng, email, internet…
Kinh nghiệm: Có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá là lợi thế; kinh nghiệm về bất động sản máy móc thiết bị; xây dựng; tài chính…

3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ

Được đào tạo kỹ năng và kiến thức kinh doanh về ngành Thẩm định giá, hỗ trợ chuyên sâu cho nhân viên chưa có kinh nghiệm.
Được hưởng đầy đủ các chế độ đãi ngộ theo chính sách chung của Công ty: bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, du lịch thường niên, lương thưởng hàng tháng, thưởng cuối năm…
Lương cứng: Thỏa thuận
Hoa hồng: Được hưởng hoa hồng theo quy định Công ty
Các chế độ khác theo luật định, đóng BHXH, BHYT, TCTN…
Làm việc trong môi trường trẻ trung, năng động và thân thiện. Có điều kiện khẳng định bản thân, thăng tiến và phát triển nghề nghiệp.
Thời gian làm việc: Từ thứ 2 – sáng thứ 7 (Sáng 8h00- 12h00, chiều 13h30 – 17h30)

4. ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ & PHỎNG VẤN:

Nộp trực tiếp:

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Tầng 5, tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.

Nộp hồ sơ phỏng vấn qua Email: info@tdvc.com.vn

Liên hệ phỏng vấn: 0985.103.666

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá Thành Đô tuyển dụng thẩm định giá tại Hà Nội Quý 2 năm 2025 ” tại chuyên mục tin Tuyển dụng của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Công ty thẩm định giá uy tín tại tỉnh Hải Dương

Written by thanhdo on 27/03/2025. Posted in Tin công ty, Tin thẩm định giá, Tin tức.

(TDVC Thẩm định giá uy tín tại Hải Dương) – Tỉnh Hải Dương nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ. Hải Dương nằm ở vị trí trung tâm Đồng bằng sông Hồng, thuộc tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, nằm sát vành đai kinh tế ven biển vịnh Bắc bộ và thuộc hai hành lang kinh tế quan trọng với Trung Quốc. Từ đó tỉnh Hải Dương đóng vai trò quan trọng là cầu nối phát triển kinh tế, giao thương liên kết vùng và ngoài nước.

Tăng trưởng kinh tế của tỉnh trong những năm qua luôn đứng trong top đầu cả nước. Năm 2024 đạt 10,2%, đứng thứ 6/63 tỉnh, thành phố trong cả nước và thứ 3/11 tỉnh, thành phố thuộc vùng đồng bằng sông Hồng. Thu hút đầu tư trong nước Hải Dương với tổng vốn đăng ký khoảng 11.489 tỷ đồng, tăng gấp 1,2 lần năm 2023, chấp thuận chủ trương đầu tư 53 dự án mới, tổng vốn đăng ký 8.048 tỷ đồng.

Đầu tư nước ngoài cũng đóng góp quan trọng vào tăng trưởng Hải Dương. Năm 2024, tỉnh Hải Dương đã thu hút 816,88 triệu USD vốn FDI, xếp thứ 15 trên toàn quốc về thu hút đầu tư nước ngoài. Hiện nay, toàn tỉnh hiện có 534 dự án FDI đến từ 27 quốc gia và vùng lãnh thổ, với vốn đăng ký là 10,141 tỉ USD. Đến nay, Hải Dương có khoảng 260/332 dự án đầu tư thứ cấp trong khu công nghiệp đã triển khai đầu tư, đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh, đạt tỷ lệ trên 78%. Trong đó có nhiều tập đoàn lớn đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc (Đài Loan, Hồng Kông), Anh… Bên cạnh đó với tiềm năng, thế mạnh phát triển du lịch dồi dào, tỉnh Hải Dương đang từng bước khẳng định được vị thế, dần trở thành điểm đến hấp dẫn, thân thiện đối với du khách trong và ngoài nước.

Ngoài ra, Hải Dương với hệ thống thống giao thông phát triển với nhiều trục giao thông quốc gia quan trọng chạy qua, thuận lợi cho việc giao lưu, phát triển kinh tế, liên kết vùng. Bên cạnh đó, Hải Dương đã và đang triển khai nhiều dự án giao thông, hệ thống hạ tầng hiện đại, nhằm tạo bước tiến cho các dự án khu công nghiệp. Địa phương có nhiều công trình giao thông, thúc đẩy liên kết vùng… Chính bởi sự thuận tiện này, nhiều dự án đã đầu tư vào các ngành mũi nhọn về công nghiệp chế tạo, chế biến, điện, điện tử, công nghệ cao tại các khu công nghiệp của tỉnh.

1. Thẩm định giá tài sản tại Hải Dương

Thẩm định giá tài sản tại Hải Dương là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Thấu hiểu được tầm quan trọng thẩm định giá đối với tỉnh Hải Dương. Công ty thẩm định giá Thành Đô thành lập Văn phòng thẩm định giá tại Hải Dương đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Hải Dương. Thành Đô đã thực hiện thẩm định giá nhiều dự án có chuyên môn cao và tính chất phức tạp được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức ngân hàng đánh giá cao gồm:

Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; Lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

2. Mục đích thẩm định giá tại Hải Dương

Mục đích định giá tài sản tại Hải Dương phản ánh nhu cầu chính đáng sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại Hải Dương bao gồm:

Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác

3. Hồ sơ cung cấp thẩm định giá

Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ. Việc khai thác Hồ sơ thẩm định giá phải đảm bảo tính bảo mật theo quy định của pháp luật. Hồ sơ thẩm định giá gồm các tài liệu, thông tin về việc thẩm định giá. Thẩm định viên cần thu thập đầy đủ hồ sơ thẩm định giá để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp, từ đó đưa ra giá trị tài sản chính xác phục vụ mục đích nhất định cho khách hàng. Hồ sơ cung cấp thẩm định giá như sau:

3.1. Thẩm định giá bất động sản

a, Quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Quyết định giao đất
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
Hợp đồng thuê đất,…

b, Công trình xây dựng

Giấy phép xây dựng
Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
Hồ sơ quyết toán
Bản vẽ hoàn công
Hồ sơ dự toán
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hiện trạng
Các hợp đồng thi công
Các biên bản nghiệm thu từng phần

3.2. Thẩm định giá động sản.

a, Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất trong nước:

Hợp đồng kinh tế mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Bản vẽ kỹ thuật
Các hoá đơn mua bán kê khai chi tiết
Catalogue….

b, Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất nhập khẩu

Hợp đồng thương mại
INVOICE
PACKINGLIST
Tờ khai hải quan
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Hoá đơn mua bán kê khai chi tiết…

c, Phương tiện vận chuyển:

Đối với xe:

Giấy chứng nhận đăng ký xe
Giấy chứng nhận bảo hiểm xe cơ giới
Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ

Đối với tàu:

Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển.

3.3. Thẩm định giá trị tài sản vô hình

Bằng cấp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu tài sản vô hình;
Các hợp đồng, thỏa thuận kinh tế có liên quan đến tài sản vô hình;
Tập hợp chi phí có liên quan đến tài sản vô hình.
Bằng chứng chứng minh tính hiệu quả kinh tế khi áp dụng hoặc sử dụng tài sản vô hình.
Các tài liệu khác có liên quan.

3.4. Thẩm định giá trị dự án đầu tư

Tờ trình của chủ đầu tư kèm theo báo cáo nghiên cứu;
Văn bản thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi;
Giấy chứng nhận giao quyền sử dụng đất;
Quyết định giao đất;
Quy hoạch chi tiết dự án;
Bản vẽ quy hoạch dự án,….

3.5. Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Hồ sơ cung cấp thẩm định giá trị doanh nghiệp: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Phương pháp thẩm định giá tài sản tại Hải Dương

4. Phương pháp thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá tài sản tại Hải Dương có vai trò quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác phục vụ mục đích kinh doanh, đầu tư, mua bán… trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Việc áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản phải phù hợp với thị trường. Hiện nay Thẩm định giá tài sản tại tỉnh Trà Vinh được các thẩm định viên thường xuyên sử dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá gồm: cách tiếp cận từ thị trường; cách tiếp cận từ chi phí; cách tiếp cận từ thu nhập. Tương ứng với mỗi cách tiếp cận gồm các phương pháp gồm:

Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí thay thế; phương pháp chi phí tái tạo
Cách tiếp cận từ thu nhập: dòng tiền chiết khấu; vốn hóa trực tiếp

Bên cạnh đó đối với thẩm định giá bất động sản thẩm định viên áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

5. Công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Hải Dương

Hải Dương định hướng xây dựng địa phương thành trục công nghiệp động lực cho vùng Đồng bằng sông Hồng với khu công nghiệp chuyên biệt công nghệ cao, hiện đại. Theo quy hoạch tỉnh Hải Dương được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đến năm 2030, tỉnh có 32 khu công nghiệp, với tổng diện tích 5.661 ha. Đặc biệt quan trọng là tỉnh đang hoàn thiện hồ sơ thành lập khu kinh tế chuyên biệt với quy mô khoảng 5.300 ha, trong đó sẽ hình thành các khu công nghiệp quy mô lớn, khu đô thị đồng bộ hiện đại, cùng với trung tâm đổi mới sáng tạo, các khu logistics, khu phi thuế quan. Vì vậy trong thời gian tới nhu cầu thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích như: vay vốn ngân hàng, đầu tư, kinh doanh cho các doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng trở lên cấp thiết.

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại tỉnh Hải Dương với môi trường chuyên nghiệp, năng động và đoàn kết. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đối với một Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho nhiều Ngân hàng, tổ chức tín dụng trong nước và quốc tế cùng với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Lạng Sơn, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau, Sóc Trăng, Trà Vinh, Đồng Tháp, Kiên Giang, Bình Thuận và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Thẩm định giá Thành Đô đã được vinh danh trong nhiều giải thưởng uy tín trong nước và quốc tế được tổ chức hàng năm. Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá uy tín tại tỉnh Hải Dương” tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Đất nông nghiệp là gì? Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Written by thanhdo on 25/03/2025. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức.

(TDVC Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư) – Đất nông nghiệp còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt và chăn nuôi là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt. Bên cạnh đó đất nông nghiệp còn là nghiên thí nghiệm về trồng trọt vẽ chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ.

1. Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

2. Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nào?

Tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định, đất đai gồm 3 nhóm: Nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng.

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.
Đất trồng cây lâu năm.
Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
Đất nuôi trồng thủy sản.
Đất chăn nuôi tập trung.
Đất làm muối.
Đất nông nghiệp khác.

3. Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư là thủ tục pháp lý quan trọng, ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất với đất ở sang đất ở, miễn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Cách chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư Theo Luatvietnam

Bước 1: Tách người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng khi chuyển mục đích sử dụng đất

Để thuận tiện hơn trong việc xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng cần phải khác nhau.

Nguyên nhân là do việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực tế. Nếu tách thành nhiều thửa nhưng vẫn chỉ đứng tên một người, việc thẩm định sẽ gặp khó khăn vì trường hợp một người có nhu cầu xây nhiều nhà trên nhiều thửa đất ở là không hợp lý.

Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp đều yêu cầu phải tách người đứng tên. Nếu đất đã có sổ đỏ (hoặc sổ hồng) chung, chỉ cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải thay đổi tên trên sổ.

Bước 2: Làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Lưu ý, người sử dụng đất nên thực hiện khi địa phương có chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Bởi hiện tại nhiều địa phương đang hạn chế cho phép tách thửa đất nông nghiệp; không phải thửa đất nông nghiệp nào cũng đủ rộng để tách thửa.

Chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự đồng thuận từ cơ quan có thẩm quyền, và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch đất đai của địa phương.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Bước 1: Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Hồ sơ bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định; sổ đỏ hoặc sổ hồng; các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan chức năng (ví dụ: bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng đất hợp lý).

Ngoài ra, cần chuẩn bị các tài liệu bổ sung theo yêu cầu của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai khi cần thiết.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất cần nộp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Cơ quan chức năng kiểm tra, thẩm định hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Cơ quan chức năng sẽ thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp cần thiết, sẽ yêu cầu bổ sung tài liệu hoặc thông tin liên quan. Nếu hồ sơ hợp lệ, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm thuế, phí chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các khoản thuế liên quan đến giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các khoản phí này sẽ được thông báo cụ thể trong thông báo từ cơ quan chức năng.

Bước 4: Nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cập nhật thông tin vào sổ địa chính.

Sau khi hoàn tất các thủ tục và nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất sẽ nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Thông tin sẽ được cập nhật vào sổ địa chính và cấp sổ đỏ, sổ hồng mới (nếu có).

Bạn đang đọc bài viết: “Đất nông nghiệp là gì? Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư ” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Đất nông nghiệp không có giấy tờ khi thu hồi có được bồi thường?

Written by thanhdo on 24/03/2025. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức.

(Đất nông nghiệp không có giấy tờ khi thu hồi có được bồi thường?) – Việc sử dụng đất nông nghiệp không có giấy tờ tương đối phổ biến. Nhiều người lo ngại rằng sử dụng đất không giấy tờ khi bị Nhà nước thu hồi sẽ không được bồi thường. Vậy, theo quy định hiện hành, đất nông nghiệp không có giấy tờ khi thu hồi có được bồi thường không?

1. Đất nông nghiệp không có giấy tờ khi thu hồi có được bồi thường?

Theo quy định Luật Đất đai hiện hành và các văn bản pháp luật liên quan, đất nông nghiệp không có giấy tờ vẫn có thể được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 101 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì vẫn sẽ được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.

Theo đó, trong trường hợp đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì người dân vẫn sẽ được nhận bồi thường nếu là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã sử dụng đất trước ngày 01/7/2004.

Đồng thời, nếu người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cũng sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, dù cho đất không có sổ đỏ.

2. Giá bồi thường đất nông nghiệp không có giấy tờ thế nào?

Trường hợp đất nông nghiệp không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì khi bị thu hồi sẽ được đền bù về đất.

Hiện nay không quy định công thức chung để tính giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất mà quy định về cách thức, phương pháp, trình tự để xác định giá đất cụ thể khi bồi thường. Tùy thuộc từng khu vực mà giá đất đền bù, bồi thường có sự khác biệt.

Giá đất cụ thể của đất nông nghiệp được tính theo quy định tại khoản 3 Điều 160 Luật Đất đai 2024, Chương IV Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Việc xác định giá đất cụ thể để tính giá đền bù dựa trên điều tra, phân tích, thu thập thông tin thửa đất bị thu hồi, giá đất thị trường tại nơi có thửa đất bị thu hồi, áp dụng phương pháp tính giá đất cụ thể phù hợp…

3. Đất nông nghiệp không giấy tờ có được hỗ trợ khi thu hồi?

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người sử dụng đất ngoài việc được bồi thường (nếu đủ điều kiện được bồi thường) thì còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 108 Luật Đất đai gồm:

Hỗ trợ ổn định đời sống;
Hỗ trợ ổn định sản xuất và kinh doanh;
Hỗ trợ di dời vật nuôi;
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp người bị thu hồi đất ở và phải di dời nhưng tiền bồi thường không đủ để nhận một suất tái định cư tối thiểu;

Theo đó, đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất nếu:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định;
Không vi phạm pháp luật về đất đai;
Đủ điều kiện được bồi thường về đất;
Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó.

Theo Luatvietnam

Bạn đang đọc bài viết: “Đất nông nghiệp không có giấy tờ khi thu hồi có được bồi thường?” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Người dân có phải đổi sổ đỏ mới khi sáp nhập tỉnh thành?

Written by thanhdo on 20/03/2025. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức.

(Người dân có phải đổi sổ đỏ mới khi sáp nhập tỉnh thành?) – Theo quy định, sổ đỏ đã cấp trước thời điểm thực hiện sáp nhập đơn vị hành chính vẫn có giá trị sử dụng. Việc đăng ký biến động hoặc thay đổi thông tin chỉ thực hiện khi người dân có nhu cầu.

Việc sáp nhập đơn vị hành chính thì giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), có bắt buộc phải điều chỉnh, cấp đổi sổ đỏ mới? – là vấn đề đang được nhiều người dân quan tâm.

Trao đổi với PV về vấn đề này, Luật sư Vũ Kim Hoàn Công ty luật HQC cho biết, tại Điều 10, Nghị quyết 190/2025/QH15 ngày 19/2, quy định về xử lý văn bản, giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền ban hành, cấp khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước.

Theo đó, văn bản, giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền ban hành, cấp trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước mà chưa hết hiệu lực hoặc chưa hết thời hạn sử dụng thì tiếp tục được áp dụng, sử dụng theo quy định của pháp luật cho đến khi hết thời hạn hoặc được sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ, hủy bỏ, thu hồi bởi cơ quan, chức danh tiếp nhận chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn hoặc cơ quan, người có thẩm quyền.

Đồng thời, không được yêu cầu tổ chức, cá nhân làm thủ tục cấp đổi giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền cấp trước khi thực hiện sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước khi các giấy tờ này chưa hết thời hạn sử dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Cũng theo Luật sư Vũ Kim Hoàn, Điều 133, Luật Đất đai 2024 quy định việc đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận khi thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;… được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

“Theo quy định trên, sổ đỏ được cấp trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước vẫn có giá trị pháp lý sau sáp nhập tỉnh. Cơ quan nhà nước sẽ tự động cập nhật thông tin địa chỉ hành chính mới trên cơ sở dữ liệu đất đai. Việc đăng ký biến động, thay đổi thông tin chỉ thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu thay đổi thông tin cá nhân hoặc thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai”, Luật sư Vũ Kim Hoàn nói.

Ngoài ra, Điều 13 thông tư 10/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũ cũng có quy định thông tin về biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, trường hợp thay đổi tên đơn vị hành chính, điều chỉnh địa giới hành chính theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thể hiện: “Đổi tên … (ghi tên đơn vị hành chính trước thay đổi) thành… (ghi tên mới của đơn vị hành chính)”.

Theo https://tienphong.vn/

Bạn đang đọc bài viết: “Người dân có phải đổi sổ đỏ mới khi sáp nhập tỉnh thành?” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá là gì? Những điều cần biết về thẩm định giá

Written by thanhdo on 19/03/2025. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp.

(TDVC Những điều cần biết về thẩm định giá) – Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.

Khi nền kinh tế ngày càng phát triển và đất nước ngày càng phát triển hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thì nghành thẩm định giá giữ vai trò quan trọng. Nhu cầu thẩm định giá hiện nay và trong tương lai sẽ gia tăng nhằm phục vụ cho mục đích khác nhau của các bên liên quan.

1. Khái niệm thẩm định giá? Thẩm định giá khác định giá như thế nào

1.1. Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Tài sản thẩm định giá bao gồm tài sản, hàng hóa, dịch vụ, được cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá theo nhu cầu hoặc các trường hợp pháp luật quy định phải thẩm định giá.

Trên thế giới có nhiều khái niệm về thẩm định giá bao gồm như sau:

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Luật Giá 2023 khái niệm: Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương Quốc Anh: “Thẩm định giá la sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể.
Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn
Từ điển Wikipedia: Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có. Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài chính. Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một công ty). Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp.

Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản , hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định.

1.2. Thẩm định giá khác định giá như thế nào

Thẩm định giá	Định giá
*Chủ thể thực hiện*
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện/ hoặc các tổ chức có các chức năng thực hiện hoạt động thẩm định giá thực hiện.	Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
*Kết quả*
Tuân thủ theo pháp luật, chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. Kết quả chủ yếu chỉ mang tính chất tư vấn.	Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Xác định mức giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (tối thiêu, tối đa).
*Mục đích*
Mục đích nhằm tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định.	Mục đích nhằm đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, bình ổn giá, và trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển.
*Cơ sở*
Tuân thủ theo pháp luật, chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.	Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng cảu tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá

2. Chứng thư báo cáo thẩm định giá là gì?

Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá về giá trị tài sản thẩm định giá và những nội dung chính của báo cáo thẩm định giá.

Báo cáo thẩm định giá là văn bản trình bày về quá trình thẩm định giá, làm căn cứ lập chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc thông báo kết quả thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá, trong đó:

Đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá do thẩm định viên về giá lập, thể hiện ý kiến của thẩm định viên về giá và được người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá xem xét, phê duyệt;
Đối với hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, báo cáo thẩm định giá do hội đồng thẩm định giá lập, thể hiện ý kiến của các thành viên hội đồng và ý kiến biểu quyết thống nhất của hội đồng.

3. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, tổ chức theo dõi thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam; rà soát, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong hoạt động thẩm định giá.

Bộ tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá ban hành kèm theo thông tư được áp dụng từ năm 2024 gồm:

Thông tư 30/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá;
Thông tư 32/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Thông tư 37/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá tài sản vô hình.
Thông tư 36/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá doanh nghiệp
Thông tư 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản.

Thông tư 30/2024/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 158/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04 và Thông tư 28/2015/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Phạm vi công việc thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Hồ sơ thẩm định giá

Thông tư 32/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập

– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá

Thông tư 37/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 06/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình

Thông tư 36/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 28/2021/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp

Thông tư 42/2024/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 05/8/2024 và thay thế Thông tư 145/2016/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản

4. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá tài sản là xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo chuẩn mực thẩm định giá. Thẩm định giá tài sản thẩm định viên căn cứ vào hồ sơ pháp lý tài sản, thông tin thu thập thị trường, mục đích thẩm định giá tài sản từ đó đưa ra các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp. Theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam gồm có các cách tiếp cận sau: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận từ chi phí. Các cách tiếp cận sẽ gồm các phương pháp gồm:

Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh;
Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo;
Các tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

4.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

4.2. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Công thức của phương pháp chi phí thay thế:

Giá trị ước tính tài sản thẩm định giá

Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)

–

Tổng giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá (không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí thay thế

4.3. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Công thức của phương pháp chi phí tái tạo:

Giá trị ước tính tài sản

Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)

–

Tổng giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá

4.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Phương pháp thặng dư theo chuẩn mực thẩm định giá là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập.

4.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

5. Doanh nghiệp thẩm định giá là gì? Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá

5.1. Doanh nghiệp thẩm định giá là gì?

Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập, đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của Luật Giá 2023.

5.2. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá

Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá được quy định như sau:
Cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định tại Luật này;
Tham gia hội nghề nghiệp, tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá;
Quyền khác theo quy định của pháp luật.

5.3. Nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá được quy định như sau:

Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này;
Thực hiện thẩm định giá theo đúng hợp đồng thẩm định giá và lĩnh vực chuyên môn được phép thực hiện; bố trí thẩm định viên về giá, người có đủ năng lực chuyên môn, nghiệp vụ để thực hiện thẩm định giá theo hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện để thẩm định viên về giá thực hiện hoạt động thẩm định giá độc lập, khách quan;
Xây dựng, tổ chức thực hiện kiểm soát chất lượng báo cáo thẩm định giá để phát hành và cung cấp chứng thư thẩm định giá cho khách hàng thẩm định giá;
Bảo đảm chứng thư thẩm định giá phát hành tuân thủ các quy định của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, trừ trường hợp khách hàng thẩm định giá cố tình cung cấp thông tin sai lệch về tài sản thẩm định giá; chịu trách nhiệm trước khách hàng về việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo hợp đồng đã ký kết;
Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật do vi phạm những thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định giá hoặc trong trường hợp hoạt động thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của cơ quan, tổ chức, cá nhân do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá;
Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập dự phòng rủi ro nghề nghiệp theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính;
Quản lý, giám sát hoạt động của thẩm định viên về giá tại doanh nghiệp;
Thực hiện đầy đủ các quy định về chế độ báo cáo về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính;
Tổ chức bảo quản, lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá an toàn, đầy đủ, hợp pháp và bảo mật theo quy định của pháp luật về lưu trữ;
Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

6. Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam

Công ty thẩm định giá hay còn gọi là Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập, đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của Luật này.

Công ty thẩm định giá Thành Đô là một trong những doanh nghiệp uy tín hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam. Thành Đô với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, Thành Đô luôn được chọn làm đối tác của nhiều tổ chức ngân hàng, doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước và được đánh giá cao.

Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đối với một Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

Với nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao, Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, thanh lý tài sản, vay vốn ngân hàng…

Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho nhiều Ngân hàng, tổ chức tín dụng trong nước và quốc tế cùng với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Lạng Sơn, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau, Sóc Trăng, Đồng Tháp, Kiên Giang, Bình Thuận và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá là gì? Những điều cần biết về thẩm định giá” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Đất thương mại, dịch vụ là gì? Có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm?

Written by thanhdo on 12/03/2025. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức.

(Đất thương mại, dịch vụ là gì?) – Đất thương mại, dịch vụ là loại đất phổ biến nhưng không phải ai cũng hiểu đất thương mại dịch vụ là gì, loại đất này có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm và có được xây dựng nhà ở không?

1. Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Theo khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai 2024 thì:

Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Bên cạnh đó, việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

Có thể hiểu, đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bên cạnh các loại đất khác như: Đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Tên đất thương mại, dịch vụ đã thể hiện rõ mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải tuân theo.

Trước đó, tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT(hiện lại đã hết hiệu lực) quy định khái niệm đất thương mại, dịch vụ như sau:

“Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).”.

Tóm lại, đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh có mục đích sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại.

Đất thương mại, dịch vụ có ký hiệu thể hiện trong bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính là TMD, theo Thông tư 08/2024/TT-BTNMT

2. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ

Khác với nhiều loại đất khác, thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể là sử dụng ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn, cụ thể:

Sử dụng ổn định lâu dài

Khoản 4 Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

Nếu thuộc trường hợp này thì thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) được ghi là “Lâu dài”.

Sử dụng có thời hạn

Đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu.

3. Đất thương mại, dịch vụ có được xây dựng nhà ở

Căn cứ vào khái niệm nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo theo khoản 1 Điều 256 Luật Đất đai 2024, có thể thấy đất thương mại, dịch vụ không được xây dựng nhà ở.

Điều này khá dễ hiểu bởi lẽ:

– Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.

– Đất thương mại, dịch vụ là loại đất có mục đích để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại.

Do đó, cấm xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ, thay vào đó nhà ở phải xây dựng trên đất ở (đất thổ cư).

Lưu ý: Nhà ở khác với ki ốt, cửa hàng (có thể thiết kế chỗ để ở) nên khi xây dựng không được nhầm lẫn giữa các loại công trình này.

4. Một số quy định khác về đất thương mại, dịch vụ

Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định về đất thương mại, dịch vụ như sau:

– Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

– Tổ chức kinh tế, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật dưới đây được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:

Nhà nước cho thuê đất;
Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bạn đang đọc bài viết: “Đất thương mại, dịch vụ là gì? Có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm?” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Công ty thẩm định giá uy tín tại Bắc Ninh

Written by thanhdo on 11/03/2025. Posted in Tin công ty, Tin thẩm định giá, Tin tức.

(TDVC Công ty thẩm định giá uy tín tại Bắc Ninh) – Tỉnh Bắc Ninh với vị trí nằm trong Vùng thủ đô Hà Nội, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, thuộc vùng Đồng bằng sông Hồng. Trong những năm qua tỉnh Bắc Ninh trở thành địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút FDI. Chính quyền và nhân dân tỉnh Bắc Ninh thực hiện hóa mục tiêu đến năm 2030, trở thành thành phố trực thuộc Tung ương, là trung tâm kinh tế năng động của khu vực phía Bắc, góp phần đưa Bắc Ninh đến gần hơn nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bắc Ninh có những đột phá về hạ tầng giao thông liên kết vùng mở ra không gian phát triển, tạo lực thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài. Với nhiều dự án giao thông trọng điểm quốc đã và đang được triển khai để đưa vào khai thác sử dụng, nhằm đáp ứng yêu cầu về giao thông, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội, thu hút đầu tư phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch trên địa bàn tỉnh. Với môi trường đầu tư thông thoáng, cơ sở hạ tầng hiện đại, nguồn lao động dồi dào, Bắc Ninh đã và đang khẳng định được vị thế là một điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư.

Năm 2025, tỉnh Bắc Ninh tiếp tục tạo môi trường đầu tư thuận lợi để thu hút mạnh mẽ đầu tư FDI, xác định đến năm 2030 có 25 khu công nghiệp, giữ vững môi trường đầu tư cạnh tranh hướng đến mục tiêu phát triển bền vững. Từ đó Bắc Ninh tiếp tục duy trì tăng trưởng kinh tế và tạo những bước đột phá đưa Bắc Ninh vươn lên tầm cao mới trong quá trình hội nhập và phát triển.

Đến năm 2030, Bắc Ninh trở thành TP trực thuộc TƯ; là trung tâm kinh tế, văn hóa năng động của phía Bắc, cực phát triển của Đồng bằng sông Hồng và Thủ đô. Vì vậy thẩm định giá tài sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với phát triển kinh tế xã hội của tỉnh hiện nay và trong thời gian tới.

Thẩm định giá tài sản tại Bắc Ninh là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Thấu hiểu được tầm quan trọng thẩm định giá đối với tỉnh Bắc Ninh. Công ty thẩm định giá Thành Đô thành lập Văn phòng thẩm định giá tại Bắc Ninh đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Bắc Ninh. Thành Đô đã thực hiện thẩm định giá nhiều dự án có chuyên môn cao và tính chất phức tạp được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức ngân hàng đánh giá cao gồm:

Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; Lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

Phương pháp thẩm định giá tài sản tại Bắc Ninh

Thẩm định giá tài sản tại Bắc Ninh có vai trò quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác phục vụ mục đích kinh doanh, đầu tư, mua bán… trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí thay thế; phương pháp chi phí tái tạo
Cách tiếp cận từ thu nhập: dòng tiền chiết khấu; vốn hóa trực tiếp

Mục đích thẩm định giá tại Bắc Ninh

Mục đích định giá tài sản tại Bắc Ninh phản ánh nhu cầu chính đáng sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại Bắc Ninh bao gồm:

Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác

Thẩm định giá tại Bắc Ninh – Thẩm định giá Thành Đô

Công ty thẩm định giá uy tín tại Bắc Ninh

Theo các chuyên gia, vai trò của tỉnh Bắc Ninh ngày càng được khẳng định trong chiến lược phát triển chung của cả nước, đặc biệt là vùng đồng bằng sông Hồng. Cùng với Hà Nội, Quảng Ninh và Hải Phòng, tỉnh Bắc Ninh giữ vai trò là một trong những trung tâm công nghiệp lớn và là cực tăng trưởng của vùng, là địa phương kết nối trên tuyến hành lang công nghiệp Quốc lộ 18. Trong thời gian tới Bắc Ninh tiếp tục tạo môi trường đầu tư thuận lợi để thu hút mạnh mẽ đầu tư FDI.

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại tỉnh Bắc Ninh với môi trường chuyên nghiệp, năng động và đoàn kết. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đối với một Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá uy tín tại Bắc Ninh” tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá doanh nghiệp theo Thông tư 36/2024/TT-BTC

Written by thanhdo on 07/03/2025. Posted in Thẩm định giá, Tin thẩm định giá, Tin tức, Văn bản pháp luật.

(TDVC Chuẩn mực thẩm định giá doanh nghiệp năm 2024) – Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá. Thẩm định giá doanh nghiệp được ban hành theo thông tư Thông tư 36/2024/TT-BTC cấp ngày 16/5/2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024.

BỘ TÀI CHÍNH ——-	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc —————
Số: 36/2024/TT-BTC	Hà Nội, ngày 16 tháng 5 năm 2024

THÔNG TƯ

BAN HÀNH CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

Căn cứ Luật Giá ngày 19 tháng 6 năm 2023;

Căn cứ Nghị định số 14/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2023 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá;

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.

Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.

Điều 2. Hiệu lực thi hành

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2024.
Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27/04/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

Điều 3. Tổ chức thực hiện

Các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư này.
Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, đề nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để nghiên cứu, giải quyết./.

Nơi nhận:
– Ban Bí thư Trung ương Đảng;
– Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
– Văn phòng Trung ương Đảng và các Ban của Đảng;
– Văn phòng Tổng Bí thư;
– Văn phòng Quốc hội, Hội đồng dân tộc;
– Các Ủy ban của Quốc hội;
– Văn phòng Chủ tịch nước;
– Văn phòng Chính phủ;
– Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
– Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
– Toà án nhân dân tối cao;
– Kiểm toán nhà nước;
– Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
– Cơ quan Trung ương của các Hội, Đoàn thể;
– HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
– Sở Tài chính các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
– Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp;
– Công báo;
– Cổng thông tin điện tử Chính phủ;
– Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính;
– Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam;
– Hội Thẩm định giá Việt Nam;
– Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
– Lưu: VT, QLG (400b).

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG

Lê Tấn Cận

CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
(Kèm theo Thông tư số 36/2024/TT-BTC ngày 16 tháng 5 năm 2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.
Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.
Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

Tài sản hoạt động là những tài sản sử dụng trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh chính của doanh nghiệp.
Tài sản phi hoạt động là những tài sản không tham gia vào hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, bao gồm: khoản đầu tư vào công ty khác (trừ trường hợp các doanh nghiệp cần thẩm định giá là các công ty đầu tư tài chính); các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn; tiền mặt và các khoản tương đương tiền; tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanh nghiệp không đóng góp vào việc tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng vẫn có giá trị (tài sản chưa khai thác, bằng sáng chế chưa sử dụng, quyền sử dụng đất, quyền thuê đất chưa khai thác theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc dự kiến chuyển nhượng/bán do không có nhu cầu sử dụng); tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của doanh nghiệp có tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp nhưng không góp phần tạo ra doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ hoặc không giúp tiết giảm chi phí hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo ngành nghề kinh doanh chính của doanh nghiệp (quyền sử dụng đất, quyền thuê đất khai thác không đúng với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp) và tài sản phi hoạt động khác.
Giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.
Giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động với giả thiết tuổi đời của doanh nghiệp là hữu hạn do doanh nghiệp buộc phải chấm dứt hoạt động sau một thời điểm được xác định trong tương lai.
Giá trị doanh nghiệp thanh lý là giá trị doanh nghiệp với giả thiết các tài sản của doanh nghiệp sẽ được bán riêng lẻ và doanh nghiệp sẽ sớm chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.

Điều 4. Cơ sở giá trị

Cơ sở giá trị thẩm định giá doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá.

Điều 5. Tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá

Tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá được xác định trên cơ sở thông tin thu thập được về triển vọng hoạt động khả thi của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật.

Giá trị của doanh nghiệp thường là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục hoặc giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị doanh nghiệp thanh lý.

Điều 6. Sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp

Việc sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp căn cứ vào cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá, đồng thời ưu tiên sử dụng báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập.
Đối chiếu, kiểm tra tính hợp lý của báo cáo tài chính để bảo đảm độ tin cậy; trường hợp cần thiết, đề nghị doanh nghiệp được thẩm định giá điều chỉnh lại số liệu tài chính có trên báo cáo tài chính trước khi đưa số liệu tài chính này vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá để phục vụ thẩm định giá doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá không điều chỉnh thì xác định chênh lệch và có phân tích rõ nội dung, căn cứ điều chỉnh và ghi rõ trong báo cáo thẩm định giá.
Trường hợp sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính chưa được kiểm toán, soát xét, hoặc báo cáo tài chính được kiểm toán, soát xét nhưng có ý kiến không phải là ý kiến chấp nhận toàn phần thì phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế tại báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá hoặc thông báo kết quả thẩm định giá để tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá và người sử dụng kết quả thẩm định giá được biết.
Đối với các phương pháp thẩm định giá trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
Đối với các phương pháp thẩm định giá trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.
Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các ước tính kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

Điều 7. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Việc áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp phải phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá.

Cách tiếp cận từ thị trường

Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tương đồng về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

Cách tiếp cận từ chi phí

Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.

Cách tiếp cận từ thu nhập

Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.

Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.

Điều 8. Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được xác định thông qua việc tính bình quân có trọng số kết quả của các phương pháp thẩm định giá được áp dụng đối với trường hợp sử dụng 02 phương pháp thẩm định giá trở lên. Việc xác định trọng số dựa trên độ tin cậy của từng phương pháp, thông tin dữ liệu đầu vào, mục đích thẩm định giá và các yếu tố có liên quan.

Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp – Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

Chương II

CÁCH TIẾP CẬN TỪ THỊ TRƯỜNG

Mục 1. PHƯƠNG PHÁP TỶ SỐ BÌNH QUÂN

Điều 9. Phương pháp tỷ số bình quân

1. Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh.

2. Các tỷ số thị trường xem xét để sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E) , tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S) , tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (P/B) , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA) , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu bình quân (EV/S) , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay bình quân (EV/EBIT).

3. Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:

a) Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố:

– Ngành nghề kinh doanh chính;

– Rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính;

– Các chỉ số tài chính, bao gồm: Chỉ số phản ánh quy mô của doanh nghiệp: giá trị sổ sách vốn chủ sở hữu, doanh thu thuần, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ; Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp (tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất); Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp (tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA));

b) Có thông tin về giá cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

4. Điều kiện áp dụng phương pháp tỷ số bình quân

Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.

5. Nguyên tắc thực hiện phương pháp tỷ số bình quân

a) Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá;

b) Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.

6. Phương thức thực hiện phương pháp tỷ số bình quân

a) Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá;

c) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở các tỷ số thị trường phù hợp để sử dụng và thực hiện các điều chỉnh khác biệt.

Điều 10. Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Việc xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được thực hiện như sau:

1. Tính toán các tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh, sau đó sử dụng tối thiểu 03 trong số các tỷ số thị trường sau: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S), tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân (P/B) , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA) , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu thuần bình quân (EV/S) , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay bình quân (EV/EBIT) .

2. Lựa chọn tỷ số thị trường sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu, giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở xem xét sự phù hợp của các tỷ số thị trường trên cơ sở quy mô, đặc điểm của doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, thị trường, tính tương đồng. Các tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh cần được đánh giá, cân nhắc điều chỉnh trước khi áp dụng vào tính toán giá trị vốn chủ sở hữu. Trong trường hợp điều chỉnh tỷ số thị trường, các điều chỉnh này được dựa trên số liệu (nếu có), kinh nghiệm và khảo sát thị trường hay các nghiên cứu thị trường.

3. Lưu ý khi xác định các tỷ số thị trường

a) Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) được xác định trên cơ sở thu nhập của 01 năm gần nhất với thời điểm thẩm định giá, cần xem xét điều chỉnh cho tài sản phi hoạt động của các doanh nghiệp so sánh;

b) Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh được lấy là mức giá tham chiếu trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần này trên thị trường chứng khoán tại thời điểm thẩm định giá và các cổ phần này phải có giao dịch trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước. Trong trường hợp cổ phần của doanh nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh là giá cổ phần của doanh nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá;

c) Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉ số cần lưu ý trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình (các tài sản cố định vô hình này không bao gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của quy định về hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp cần thẩm định giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong trường hợp không trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ lý do;

d) Tham số giá trị của các doanh nghiệp so sánh (EV) trong tỷ số thị trường , và được tính theo công thức sau: , và

Giá trị của doanh nghiệp

Vốn hóa thị trường của cổ phần thường

Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn

Giá trị cổ phần ưu đãi (nếu có)

Lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát (nếu có)

–

Giá trị các tài sản phi hoạt động

Trong đó:

– Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi ích của cổ đông không kiểm soát, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền được xác định theo giá trị sổ kế toán. Trong trường hợp không có đủ thông tin để xác định giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn thì lấy giá trị các khoản vay và nợ thuê tài chính theo giá trị sổ kế toán;

– Trường hợp doanh nghiệp có phát hành chứng khoán chuyển đổi, chứng khoán quyền chọn, phải đánh giá, xem xét việc chuyển đổi các chứng khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xác định vốn hóa thị trường của doanh nghiệp;

đ) EBITDA, EBIT của doanh nghiệp so sánh không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền và không bao gồm các khoản thu nhập, chi phí phát sinh từ tài sản phi hoạt động.

Giá trị của doanh nghiệp

Vốn hóa thị trường của cổ phần thường

Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn

Giá trị cổ phần ưu đãi (nếu có)

Lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát (nếu có)

–

Giá trị các tài sản phi hoạt động

Trong đó:

Điều 11. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

1. Xác định tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường

Tỷ số thị trường bình quân được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh.

Việc xác định trọng số tỷ số thị trường cho từng doanh nghiệp so sánh dựa trên phân tích về tính tương đồng của doanh nghiệp so sánh so với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2. Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá, giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từng tỷ số thị trường bình quân tính theo năm

a) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá, giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân của các doanh nghiệp so sánh, tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay bình quân của các doanh nghiệp so sánh và tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu thuần bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá	=	EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá	x	bình quân của các doanh nghiệp so sánh
Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá	=	EBIT của doanh nghiệp cần thẩm định giá	x	bình quân của các doanh nghiệp so sánh
Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá	=	Doanh thu thuần của doanh nghiệp cần thẩm định giá	x	bình quân của các doanh nghiệp so sánh

Trong đó EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền và các khoản thu nhập, chi phí phát sinh từ tài sản phi hoạt động.

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá

–

Nợ có chi phí sử dụng vốn

–

Lợi ích cổ đông không kiểm soát (nếu có)

–

Giá trị của cổ phần ưu đãi (nếu có)

Giá trị các tài sản phi hoạt động

b) Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường :

– Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên thu nhập bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 01 năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

– Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất thời điểm thẩm định giá

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

– Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên doanh thu bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Doanh thu thuần 01 năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định thẩm định giá

bình quân của các doanh nghiệp so sánh

3. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân được xác định bằng trung bình cộng các kết quả giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo từng tỷ số thị trường bình quân được lựa chọn hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số của các kết quả. Việc xác định trọng số cho từng kết quả giá trị có thể dựa trên đánh giá mức độ tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ số thị trường được sử dụng để tính toán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số thị trường nào có mức độ tương đồng càng cao giữa các doanh nghiệp so sánh thì kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.

Mục 2. PHƯƠNG PHÁP GIÁ GIAO DỊCH

Điều 12. Phương pháp giá giao dịch

1. Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp giá giao dịch

Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường; đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

3. Nguyên tắc thực hiện: Cần đánh giá, xem xét việc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.

Điều 13. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu theo phương pháp giá giao dịch

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá giao dịch hoặc giá tham chiếu của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước.

Chương III

CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ

Điều 14. Phương pháp tài sản

1. Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2. Nguyên tắc thực hiện:

a) Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp trên cơ sở số liệu kiểm kê của doanh nghiệp cần thẩm định giá; giá trị của các tài sản này được thẩm định giá theo hướng dẫn tại Chuẩn mực này và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam khác; trường hợp không có thông tin, tài liệu để thẩm định giá thì phải phân tích, lập luận trong báo cáo thẩm định giá, sau đó xác định trên cơ sở chí phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán;

b) Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá và được thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Chuẩn mực này;

c) Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và các tài sản khác không được ghi nhận trên sổ kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định;

d) Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ áp dụng theo hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán Việt Nam khi lập và trình bày báo cáo tài chính.

3. Việc thực hiện phương pháp tài sản bao gồm:

a) Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá;

b) Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá;

c) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Điều 15. Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo một trong các phương pháp thẩm định giá được quy định tại các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập và các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam khác có liên quan.

Ngoài ra, việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính được thực hiện theo hướng dẫn sau:

1. Xác định giá trị tài sản bằng tiền

a) Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ của doanh nghiệp cần thẩm định giá;

b) Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận hoặc sổ phụ với ngân hàng nơi doanh nghiệp cần thẩm định giá mở tài khoản tại thời điểm thẩm định giá trị doanh nghiệp;

c) Tiền mặt và tiền gửi là ngoại tệ được xác định theo nguyên tắc tại điểm d khoản 2 Điều 14 Chuẩn mực này.

2. Xác định giá trị khoản đầu tư

Các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần được xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá như sau:

a) Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Chuẩn mực này hoặc được xác định như sau:

– Trường hợp cổ phần của các doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, đồng thời các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường thỏa mãn cả 2 điều kiện: (i) trên 50% số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chuyển nhượng trong tổng các giao dịch; (ii) thời điểm các giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá thì giá trị các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá chuyển nhượng bình quân theo khối lượng của các giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá.

– Trường hợp khoản đầu tư là cổ phần của các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM thì giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá cổ phần là giá tham chiếu của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày trước thời điểm thẩm định giá hoặc tại thời điểm thẩm định giá.

b) Trường hợp doanh nghiệp (doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) không có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định như sau:

– Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị khoản đầu tư được xác định theo giá trị của doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn và được xác định theo các phương pháp nêu tại Chuẩn mực này.

– Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ từ 50% đến dưới 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: Giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Chuẩn mực này, trường hợp không áp dụng được theo các phương pháp nêu tại Chuẩn mực này thì được xác định theo hướng sau:

(i) Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được ước tính trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất, dòng tiền vốn chủ sở hữu có thể được dự báo trên cơ sở số liệu lợi nhuận dành cho chủ sở hữu, tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 5 năm gần nhất.

(ii) Đối với phương pháp tỷ số bình quân: cần ước tính tỷ số và các các tỷ số bình quân có thể được ước tính trên cơ sở tỷ số của ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành nghề sản xuất, kinh doanh.

(iii) Giá trị khoản đầu tư được xác định trên cơ sở: tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác và giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét. Trường hợp chưa kiểm toán, soát xét thì căn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác định và phải nêu rõ trong phần hạn chế của chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá.

– Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ dưới 50% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị các khoản đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Chương II của Chuẩn mực hoặc theo hướng dẫn tại điểm (i), (ii), (iii); trường hợp thực hiện theo hướng dẫn tại điểm (iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá.

3. Xác định giá trị các khoản phải thu, phải trả

a) Đối chiếu các khoản phải thu, phải trả được ghi nhận trên sổ kế toán với các tài liệu, hồ sơ liên quan được cung cấp và thu thập trong thời gian thực hiện thẩm định giá; trường hợp cần thiết yêu cầu doanh nghiệp cần thẩm định giá xác minh, xác nhận lại số liệu;

b) Giá trị các khoản phải thu, phải trả được xác định theo tế trên cơ sở các bằng chứng liên quan được cung cấp, trường hợp không có đủ bằng chứng thì cần phân tích, lập luận, đề xuất các giả thiết về khả năng thu hồi trên cơ sở số liệu tại sổ kế toán;

c) Trường hợp không được cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan như biên bản đối chiếu, xác nhận các khoản phải thu, phải trả hoặc hồ sơ về các khoản đã thu, đã trả phát sinh sau thời điểm khóa sổ lập báo cáo tài chính thì phải nêu rõ trong phần hạn chế của chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá để đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đánh giá, xem xét khi sử dụng kết quả thẩm định giá.

4. Xác định giá trị đối với hàng tồn kho

a) Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang được xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là chủ đầu tư dự án có chi phí sản xuất kinh doanh dở dang trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc tạo ra các bất động sản hình thành trong tương lai thì cần xác định giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cần thẩm định giá (nếu có bao gồm trong tài sản hình thành trong tương lai) theo các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản; đối với các hạng mục xây dựng được xác định theo chí phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán;

b) Trường hợp hàng tồn kho là hàng hóa, thành phẩm bất động sản thì giá trị các bất động sản này được xác định theo các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;

c) Trường hợp hàng tồn kho là nguyên vật liệu, công cụ, dụng cụ tồn kho lâu ngày do lỗi sản xuất, sản phẩm dở dang không tiếp tục hoàn thiện do không tiêu thụ được, do thay đổi sản phẩm sản xuất … dẫn đến kém phẩm chất cần yêu cầu doanh nghiệp lập bảng thống kê, phân loại và đề nghị để thẩm định giá theo giá trị thu hồi với nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất;

d) Trường hợp hàng tồn kho là nguyên vật liệu, công cụ, dụng cụ tồn kho phục vụ nhu cầu hoạt động, sản xuất bình thường, đang luân chuyển được xác định bằng chi phí thực tế phát sinh trên sổ kế toán.

5. Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình

a) Đối với tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc, bất động sản đầu tư là các công trình cá biệt (không xác định được quy mô công trình hoặc đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư): có thể được ghi nhận theo nguyên giá sổ kế toán có tính đến yếu tố trượt giá trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá;

b) Đối với tài sản cố định là máy móc, phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn, thiết bị, dụng cụ quản lý:

Trường hợp không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, không có đủ hồ sơ đầu tư, hồ sơ kỹ thuật: thu thập, lập luận và phân tích thông tin và lưu trữ các bằng chứng không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá được ghi nhận trên sổ kế toán (có tính đến chênh lệch tỷ giá nếu là tài sản nhập khẩu tại thời điểm thẩm định giá) và trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp xác định theo nguyên giá sổ sách theo hướng dẫn trên: nêu rõ trong phần hạn chế của chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá.

6. Xác định giá trị công cụ, dụng cụ đã xuất dùng:

Giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh tương đương. Trường hợp không thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh, thì giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mới cùng loại hoặc có tính năng tương đương hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trên sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá trị tại sổ kế toán: nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá.

7. Xác định các khoản ký quỹ, ký cược ngắn hạn và dài hạn theo sổ kế toán.

8. Giá trị tài sản tài chính dưới dạng hợp đồng được ưu tiên áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu.

9. Giá trị xây dựng cơ bản dở dang: xác định tương tự như đối với chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.

Điều 16. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thể xác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được. Tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ kế toán, các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình và tài sản vô hình không xác định được.

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định thông qua một trong các phương pháp sau:

1. Phương pháp 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua việc ước tính giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định và giá trị của tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại).

Việc thực hiện xác định giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định được theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình. Riêng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất được xác định theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.

Việc xác định giá trị của tài sản vô hình không xác định được (bao gồm thương hiệu và tài sản vô hình không xác định được khác) thực hiện như sau:

a) Ước tính giá trị thị trường của các tài sản của doanh nghiệp thẩm định giá (không bao gồm tài sản vô hình không xác định được) tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 15 Chuẩn mực này và các hướng dẫn tại các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;

b) Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm, thường được xác định thông qua giá trị FCFF quy định tại khoản 2 Điều 19 của chuẩn mực này. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỷ giá;

c) Ước tính các tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho các tài sản của doanh nghiệp thẩm định giá (không bao gồm tài sản vô hình không xác định được) tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của tài sản hữu hình không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của các tài sản vô hình xác định được không thấp hơn chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 20 Chuẩn mực này;

d) Ước tính thu nhập hàng năm do các tài sản (của doanh nghiệp thẩm định giá nhưng không bao gồm tài sản vô hình không xác định được) tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy giá trị các tài sản này đã được tính tại điểm a khoản này nhân với (x) các mức tỷ suất lợi nhuận tương ứng xác định tại điểm c khoản này;

đ) Ước tính thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại điểm b khoản này trừ đi (-) thu nhập do các tài sản (của doanh nghiệp thẩm định giá nhưng không bao gồm tài sản vô hình không xác định được) tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại điểm d khoản này;

e) Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 Điều 20 Chuẩn mực này;

g) Ước tính giá trị tài sản vô hình không xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình này đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2. Phương pháp 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua vốn hóa dòng lợi nhuận do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

a) Ước tính giá trị thị trường của các tài sản của doanh nghiệp thẩm định giá (không bao gồm tài sản vô hình) tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản tài chính, tài sản hữu hình được xác định theo quy định tại Điều 15 Chuẩn mực này;

c) Ước tính các tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho các tài sản (của doanh nghiệp thẩm định giá nhưng không bao gồm tài sản vô hình) tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Các tỷ suất lợi nhuận này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại Điều 20 Chuẩn mực này;

d) Ước tính thu nhập hàng năm do các tài sản (của doanh nghiệp thẩm định giá nhưng không bao gồm tài sản vô hình) tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy giá trị các tài sản này được tính tại điểm a khoản này nhân với (x) các tỷ suất lợi nhuận tương ứng được tính tại điểm c khoản này;

đ) Ước tính thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại điểm b khoản này trừ (-) thu nhập do các tài sản đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại điểm d khoản này;

e) Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 Điều 20 Chuẩn mực này;

g) Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Điều 17. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp cần thẩm định giá

–

Giá trị các khoản nợ phải trả

Trong đó: Giá trị các khoản nợ phải trả cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ kế toán.

Chương IV

CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP

Mục 1. PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TỰ DO CỦA DOANH NGHIỆP

Điều 18. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp

1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá.

2. Nguyên tắc thực hiện

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá.

3. Việc thực hiện phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp bao gồm:

a) Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá (FCFF);

b) Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá (WACC);

c) Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (V_n);

d) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá (V₀).

Điều 19. Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá

1. Việc ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền được thực hiện căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.

2. Công thức tính dòng tiền tự do hàng năm của doanh nghiệp là công thức sau đây và các công thức khác biến đổi tương đương từ công thức này:

FCFF = Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)

a) Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) là lợi nhuận trước lãi vay sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động.

Công thức tính lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) từ lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) như sau:

EBIAT = EBIT x (1 – t)

Trong đó:

t: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Trong giai đoạn đã có báo cáo tài chính, sử dụng mức thuế suất hiệu dụng để tính EBIAT: t_{hiệu dụng}= (Lợi nhuận trước thuế – Lợi nhuận sau thuế) ÷ Lợi nhuận trước thuế.

Trong giai đoạn dự báo dòng tiền, sử dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành để tính EBIAT;

b) Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốn vào đơn vị khác (nếu có);

c) Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) – Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn.

Điều 20. Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá

1. Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá được ước tính cho từng khoảng thời gian hoặc cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai để làm tỷ suất chiết khấu cho khoảng thời gian tương ứng khi chuyển đổi dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo (nếu có) về thời điểm thẩm định giá. Việc sử dụng một tỷ suất chiết khấu cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền hoặc sử dụng các tỷ suất chiết khấu khác nhau cho từng giai đoạn dự báo dòng tiền cần được lập luận và nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.

2. Công thức chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp:

WACC = R_d x F_d x (1 – t) + R_e x F_e

Trong đó:

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

R_d: Chi phí sử dụng nợ

F_d: Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

R_e: Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu

F_e: Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn

Tổng nguồn vốn là các nguồn vốn tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp, gồm vốn chủ sở hữu và nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền. Khoản nợ này bao gồm cả nợ ngắn hạn và nợ dài hạn nhưng phải thỏa mãn 02 điều kiện: phải trả chi phí sử dụng vốn và được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

3. Ước tính tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn F_d

a) Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn (F_d) là tỷ trọng nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền trên tổng nguồn vốn;

b) Cần căn cứ vào loại cơ sở giá trị thẩm định giá được sử dụng, thông tin do doanh nghiệp cần thẩm định giá cung cấp về kế hoạch sử dụng vốn để phân tích nhu cầu và khả năng vay vốn của doanh nghiệp trong thời gian tới, đánh giá cấu trúc vốn của các công ty cùng ngành để ước lượng tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền. Đồng thời, cần đánh giá, xem xét việc ước tính R_d dự kiến tương ứng với tỷ suất chiết khấu (WACC) của từng khoảng thời gian trong giai đoạn dự báo dòng tiền của doanh nghiệp cần thẩm định giá;

c) Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn (F_d) được xác định trên cơ sở xem xét, đánh giá tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của các doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá hoặc xác định theo tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất có xem xét đến cơ cấu nguồn vốn trong tương lai.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá: đánh giá, xem xét việc căn cứ theo tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp thẩm định giá trong các năm gần nhất có xem xét đến cơ cấu vốn trong tương lai.

4. Ước tính chi phí sử dụng nợ (R_d)

Chi phí sử dụng nợ (R_d) được xác định theo chi phí sử dụng nợ của các khoản nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

Trường hợp trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá không có khoản nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn thì R_d được xác định theo mức lãi suất dự kiến. Mức lãi suất dự kiến là mức lãi suất ước tính trên cơ sở đánh giá khả năng thương thảo của doanh nghiệp cần thẩm định giá với các nhà cung cấp tín dụng hoặc lãi vay dài hạn của các doanh nghiệp cùng ngành nghề sản xuất kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá có khoản nợ phải trả chi phí sử dụng vốn thì R_d được xác định theo chi phí sử dụng vốn này hoặc lãi suất dự kiến nêu trên; đồng thời có đánh giá, xem xét để ước tính R_d cho phù hợp. Trường hợp doanh nghiệp có nhiều khoản nợ với chi phí sử dụng vốn khác nhau (như các mức lãi suất khác nhau) thì R_d được xác định bằng lãi suất bình quân gia quyền của các khoản nợ của doanh nghiệp.

5. Ước tính tỷ trọng vốn chủ sở hữu

Tỷ trọng vốn chủ sở hữu được xác định theo công thức: F_e = (1 − F_d)

6. Uớc tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (R_e)

Việc ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (R_e) được thực hiện theo một trong ba phương pháp quy định tại khoản 7, khoản 8, khoản 9 Điều này.

7. Phương pháp 01 ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (R_e)

a) Điều kiện áp dụng: Có ít nhất 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam; hoặc doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá;

b) Trường hợp không áp dụng phương pháp 01, phải nêu lập luận, căn cứ về việc không lựa chọn phương pháp này trong báo cáo thẩm định giá và lựa chọn phương pháp 02 hoặc phương pháp 03 theo quy định tại khoản 8, khoản 9 Điều 20 Chuẩn mực này;

c) Công thức tổng quát:

R_e = R_f + β_L x MRP

Trong đó:

R_f: Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá

MRP:Phần bù rủi ro thị trường

β_L: Hệ số rủi ro hệ thống của doanh nghiệp cần thẩm định giá

– Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá.

– Phần bù rủi ro thị trường (MRP) được ước tính thông qua việc tính trung bình các hiệu số của tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư trên thị trường chứng khoán (R’_m) tại phiên giao dịch cuối cùng mỗi tháng và tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R’_f). R’_f được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất tại thời điểm tương ứng hoặc gần thời điểm xác định R’_m. Tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam được ước tính theo phương pháp thống kê theo chỉ số VN-INDEX trong giai đoạn tối thiểu là 05 năm gần nhất thời điểm thẩm định giá. Chỉ số VN-INDEX được thống kê theo tháng, cụ thể là chỉ số đóng cửa của phiên giao dịch cuối cùng của tháng.

– Việc xác định Hệ số rủi ro hệ thống có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (β_L) được thực hiện theo phương pháp hồi quy biến động giá tham chiếu có điều chỉnh của cổ phiếu với biến động giá của thị trường;

d) Việc xác định Hệ số rủi ro hệ thống có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (β_L) được thực hiện theo phương pháp hồi quy biến động giá tham chiếu có điều chỉnh của cổ phiếu với biến động giá của thị trường theo công thức:

β_L=	Hiệp phương sai (tỷ suất sinh lợi của cổ phiếu, tỷ suất sinh lợi của thị trường)
	Phương sai của tỷ suất sinh lợi của thị trường

Trong đó biến động giá được xác định theo tháng và tối thiểu là 5 năm (đối với doanh nghiệp không có số liệu đủ 5 năm thì tính kể từ ngày doanh nghiệp niêm yết hoặc đăng ký giao dịch), tỷ suất sinh lợi của thị trường được tính toán dựa trên chỉ số VN-INDEX.

Trường hợp có căn cứ và bằng chứng về hệ số β_L đã được công bố trên thị trường trong điều kiện cách tính được thực hiện tương tự như trên thì được sử dụng β_L đã được công bố này;

đ) Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (β_L) được ước tính như sau:

– Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá: đánh giá, xem xét việc xác định β_L từ giá giao dịch cổ phần của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần thời điểm thẩm định giá hoặc xác định β_Ltheo các doanh nghiệp tương tự có cùng ngành nghề kinh doanh, đồng thời có lập luận về lý do lựa chọn cách tính này trong báo cáo thẩm định giá.

– Trong các trường hợp còn lại: lựa chọn ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá trên thị trường chứng khoán và xác định hệ số β_L của các doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua β_L của các doanh nghiệp này;

e) Khi có sự khác nhau về cơ cấu vốn giữa doanh nghiệp cần thẩm định giá và các doanh nghiệp cùng ngành nghề, cần điều chỉnh hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc điều chỉnh này bao gồm:

– Loại bỏ sự ảnh hưởng của cơ cấu vốn trong hệ số rủi ro theo công thức:

Trong đó:

β_U: Hệ số rủi ro phi đòn bẩy

: Tỷ trọng nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cùng ngành với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

D/E được tính bình quân theo cùng số năm thu thập số liệu để tính β_L

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

– Tính toán hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Ước tính hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (β_L) của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức

Trong đó:

β_L thẩm định: Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá

β_U bình quân: Hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân

: Tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Tỷ trọng D/E cần phản ánh đòn bẩy tài chính trong tương lai và có thể được xác định theo D/E tại thời điểm thẩm định giá.

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

8. Phương pháp 2 ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (R_e)

a) Công thức tổng quát:

R_e = R_fHK + β_L x MRP_HK + Phần bù rủi ro quốc gia + Phần bù rủi ro tỷ giá (nếu có)

Trong đó:

– R_fHK: Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất và gần thời điểm thẩm định giá.

– MRP_HK: Phần bù rủi ro thị trường chứng khoán tại Hoa Kỳ.

– β_L: Hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thị trường Hoa Kỳ đã được điều chỉnh theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

b) Việc xác định R_eđược thực hiện trên cơ sở đánh giá, lập luận, điều chỉnh R_e căn cứ quy mô, tính thanh khoản và các yếu tố khác có liên quan nhằm phản ánh được rủi ro của riêng doanh nghiệp cần thẩm định giá.

9. Phương pháp 3 ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (R_e)

Công thức tổng quát:

R_e = R_f + R_p

– Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất và gần thời điểm thẩm định giá.

– Phần bù rủi ro vốn chủ sở hữu (R_p) được xác định theo phần bù rủi ro vốn chủ sở hữu của Việt Nam được công bố tại các cơ sở dữ liệu tài chính quốc tế đáng tin cậy.

Việc xác định R_e được thực hiện trên cơ sở đánh giá, lập luận, điều chỉnh R_e căn cứ quy mô, tính thanh khoản và các yếu tố khác có liên quan nhằm phản ánh được rủi ro của riêng doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Điều 21. Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo

1. Trường hợp 1: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận.

Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo:

Trong đó:

FCFF_n+1: Dòng tiền tự do của doanh nghiệp năm n + 1

2. Trường hợp 2: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận.

Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo:

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền được xác định theo tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận. Tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận được dự báo trên cơ sở đánh giá triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tái đầu tư, tỷ lệ lợi nhuận giữ lại.

3. Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo. Giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Điều 22. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

1. Tính tổng giá trị hiện tại của dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp.

2. Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp theo hướng dẫn xác định giá trị tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính tại Chuẩn mực này và các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam có liên quan.

3. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại của các dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá, trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn và khoản nợ phải trả không có chi phí sử dụng vốn đã ghi nhận trên báo cáo tài chính liên quan đến hình thành giá trị tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá (nếu có nhưng chưa thể hiện trong dòng tiền tự do hàng năm của doanh nghiệp).

Mục 2. PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TỰ DO VỐN CHỦ SỞ HỮU

Điều 23. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu

1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2. Nguyên tắc thực hiện

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá.

3. Việc thực hiện phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu bao gồm:

a) Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá (FCFE);

b) Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá (R_e);

c) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo (V_n);

d) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá (V₀).

Điều 24. Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

1. Việc ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.

2. Công thức tính dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

FCFE = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần) – Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới phát hành

a) Lợi nhuận sau thuế là lợi nhuận sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động;

b) Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn tương tự khác nhưng không đủ điều kiện ghi nhận là tài sản cố định theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp; chi đầu tư tài sản hoạt động dài hạn khác nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có);

c) Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Điều 25. Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Việc ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 Điều 20 Chuẩn mực này.

Điều 26. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo

1. Trường hợp 1: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

FCFE_n+1: Dòng tiền vốn chủ sở hữu năm n + 1.

2. Trường hợp 2: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu.

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu được dự báo trên cơ sở tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận hoạt động sau thuế, triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng dòng tiền trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tái đầu tư.

3. Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động tại cuối kỳ dự báo. Giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Điều 27. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

1. Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp sau khi chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

3. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động, sau đó trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả không có chi phí sử dụng vốn đã ghi nhận trên báo cáo tài chính liên quan đến hình thành giá trị tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá (nếu có nhưng chưa thể hiện tại dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp).

Mục 3. PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG CỔ TỨC

Điều 28. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

1. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức thường được áp dụng trong trường hợp dự báo được dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2. Nguyên tắc thực hiện

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá.

3. Việc thực hiện phương pháp chiết khấu dòng cổ tức bao gồm

a) Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá (D);

b) Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá (R_e);

c) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo (V_n);

d) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá (V₀).

Điều 29. Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá

1. Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá gồm dự báo tỷ lệ chia cổ tức và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2. Căn cứ để ước tính giai đoạn dự báo dòng cổ tức: đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp.

3. Giai đoạn dự báo dòng cổ tức tối thiểu là 03 năm.

4. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.

Điều 30. Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Việc ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu thực hiện theo hướng dẫn tại tiết khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 Điều 20 Chuẩn mực này.

Điều 31. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo

1. Trường hợp 1: Dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

2. Trường hợp 2: Dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

D_n+1:Dòng cổ tức của doanh nghiệp năm n + 1

g: tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức

Tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức được dự báo trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

3. Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo, giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Điều 32. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

1. Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

3. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động, sau đó trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả không có chi phí sử dụng vốn đã ghi nhận trên báo cáo tài chính liên quan đến hình thành giá trị tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá (nếu có).

Điều 33. Trường hợp khác

Đối với nội dung chưa có quy định cụ thể tại Chuẩn mực này thì thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập./.

TẢI THÔNG TƯ 36/2024/TT-BTC: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá doanh nghiệp theo Thông tư 36/2024/TT-BTC” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Trường hợp bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Những trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Written by thanhdo on 04/03/2025. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức.

(TDVC Những trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) – Việc thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, lợi ích quốc gia, công cộng là một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước. Bên cạnh thu hồi đất của người dân thì việc đảm bảo quyền lợi, lợi ích người dân cũng phải được đảm bảo khách quan. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân được xây dựng và hoàn thiện theo thời gian.

1. Các trường hợp được bồi thường đất

Khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 giải thích, bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi.

Các trường hợp được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 95 Luật Đất đai như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này
Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/7/2004 trở về sau
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1.1. Bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp tại điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định:
Hình thức bồi thường có thể bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở, tùy theo nhu cầu của người dân và quỹ đất của địa phương. Diện tích được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất nông nghiệp và diện tích đất do được nhận thừa kế.
Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/07/2004, nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

1.2. Bồi thường khi thu hồi đất ở

Khi Nhà nước thu hồi đất ở, tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2024 việc bồi thường như sau:
Hình thức bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác, tùy theo nhu cầu của người dân và quỹ đất, quỹ nhà ở của địa phương.
Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu.

2. Các trường hợp không được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất

Điều 101 Luật Đất đai quy định các trường hợp sau đây không được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất:

– Các trường hợp không được bồi thường đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 1 Điều 107 của Luật Đất đai:

Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường đất quy định tại Điều 96 của Luật này;
Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật này;
Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê;
Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này.

– Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217. Đây là đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý, bao gồm:

Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá;
Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
Đất có mặt nước chuyên dùng;
Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;
Đất do Nhà nước thu hồi và giao Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý trong các trường hợp tại điểm đ khoản 1 và khoản 3 Điều 82; khoản 2 Điều 82 tại khu vực nông thôn; khoản 5 Điều 86; điểm e khoản 2 Điều 181 của Luật này;
Đất giao lại, chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi không có nhu cầu sử dụng đất thực hiện trên cơ sở điều ước quốc tế, thỏa thuận quốc tế và quy định của pháp luật có liên quan;
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
Đất chưa sử dụng.

– Đất thu hồi trong các trường thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại Điều 81:

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.
Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt.
Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa…

– Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng quy định tại khoản 1, 2 Điều 82. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật bao gồm:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản hoặc bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật;
Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn sử dụng đất;
Thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

+ Người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất.

– Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bạn đang đọc bài viết: “Những trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản theo Thông tư 42/2024/TT-BTC

Written by thanhdo on 03/03/2025. Posted in Thẩm định giá, Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá động sản.

(TDVC Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản năm 2024) – Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản được ban hành theo thông tư 42/2024/TT-BTC cấp ngày 20/6/2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 05/8/2024.

BỘ TÀI CHÍNH ——-	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc —————
Số: 42/2024/TT-BTC	Hà Nội, ngày 20 tháng 6 năm 2024

THÔNG TƯ

BAN HÀNH CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Căn cứ Luật Giá ngày 19 tháng 6 năm 2023;

Căn cứ Nghị định số 14/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2023 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá;

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.

Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.

Điều 2. Hiệu lực thi hành

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05 tháng 8 năm 2024.
Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

Điều 3. Tổ chức thực hiện

Các tổchức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư này.
Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị các tổchức, cá nhân phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để nghiên cứu, giải quyết./.

Nơi nhận:
– Ban Bí thư Trung ương Đảng;
– Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
– Văn phòng Trung ương Đảng và các Ban của Đảng;
– Văn phòng Tổng bí thư;
– Văn phòng Quốc hội, Hội đồng dân tộc;
– Các Ủy ban của Quốc hội;
– Văn phòng Chủ tịch nước;
– Văn phòng Chính phủ;
– Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
– Viện kiểm sát nhân dân tối cao;
– Tòa án nhân dân tối cao;
– Kiểm toán nhà nước;
– Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
– Cơ quan Trung ương của các Hội, Đoàn thể;
– HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
– Sở Tài chính các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
– Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp;
– Công báo;
– Cổng thông tin điện tử Chính phủ;
– Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính;
– Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam;
– Hội thẩm định giá Việt Nam;
– Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
– Lưu: VT, QLG (400b).

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG

Lê Tấn Cận

CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
(Kèm theo Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20 tháng 6 năm 2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này quy định và hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Thẩm định viênvề giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.

2. Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá.

3. Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).

Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Bất động sản có tiềm năng phát triển là đất trồng để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

2. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Điều 4. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản

1. Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.

2. Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận quy định tại khoản 1 Điều này. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

3. Căn cứ vào đặc điểmcủa bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Chương II

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Điều 5. Áp dụng phương pháp thặng dư

1. Công thức trong phương pháp thặng dư:

V = DT – CP

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

2. Nội dung thực hiện:

a) Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của bất độngsản;

b) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n);

c) Xác định tổngdoanh thu phát triển (DT);

d) Xác địnhtổng chi phí phát triển(CP);

đ) Xác định giá trị của bất động sản (V).

3. Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu phát triểnvà chi phí phát triển bất động sản:

a) Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất độngsản, chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất độngsản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)

b) Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê đểkinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất độngsản qua nhiều năm.

Trong đó:

V : Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT_t : Doanh thu phát triển dự kiến năm thứ t;

CP_t : Chi phí phát triển dự kiến năm thứ t;

r: Tỷ suất chiết khấu;

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t: Năm dự báo.

Điều 6. Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:

Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.
Các thông tin vềquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Điều 7. Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.

Điều 8. Xác định tổng doanh thu phát triển (DT)

1. Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổngdoanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.

2. Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điềutra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản.

Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm.

3. Tổng doanh thu phát triển đượcxác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

a) Trong trường hợp tổngdoanh thu phát triểnchỉ phát sinh trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;

b) Trong trường hợp quá trình phát triển kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê đểkinh doanh hoặc cho thuê một phần đểkinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

Điều 9. Xác định tổng chi phí phát triển (CP)

1. Tổng chi phí phát triển của bất động sảnlà toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế – kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.

2. Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:

a) Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trìnhkhác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầutư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;

b) Chi phí dự phòng;

c) Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);

d) Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất động sản);

đ) Các khoản chi phí hợp lý khác;

e) Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷlệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổngchi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;

g) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

3. Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổbiến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường về các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế – kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản; tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.

Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế – kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.

4. Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) đểđảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.

5. Tổng chi phí phát triển đượcxác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

a) Trường hợp tổng chi phí phát triển bất động sản chiphát sinh trong cùng 01 năm, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩmđịnh giá;

b) Trường hợp quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm và phát sinh các khoản chi phí, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

Điều 10. Xác định tỷ suất chiết khấu (r)

1. Việc xác định tỷsuất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền và các rủi ro liên quan đến dòng tiền phát sinh trong quá trình xây dựng, hoàn thành và vận hành dự án bất động sản.

2. Tỷ suất chiết khấu được xác định theo một trong các cách sau:

a) Tỷsuất chiết khấu xác định theo cách tiếp cận từ thu nhập được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập;

b) Tỷ suất chiết khấu được xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điềulệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyếtcó trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản./.

TẢI THÔNG TƯ 42/2024/TT-BTC: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản theo Thông tư 42/2024/TT-BTC” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá Thành Đô tuyển dụng thẩm định giá Quý 1 năm 2025

Written by thanhdo on 28/02/2025. Posted in Tin công ty, Tin thẩm định giá.

(TDVC Tuyển dụng thẩm định giá Quý 1 năm 2025) – Để đáp ứng nhu cầu phát triển năm 2025, Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô tuyển dụng nhân sự cho Quý 1 năm 2025 trên toàn quốc cụ thể như sau:

1. VỊ TRÍ TUYỂN DỤNG

Thành phố Hồ Chí Minh: 05 chuyên viên thẩm định giá
Tỉnh Trà Vinh: 03 chuyên viên thẩm định giá
Tỉnh Bình Thuận: 02 chuyên viên thẩm định giá

2. YÊU CẦU NĂNG LỰC

– Nhiệm vụ:

Tư vấn khách hàng về dịch vụ thẩm định giá;
Khảo sát thu thập thông tin thị trường;
Nghiên cứu thị trường lập báo cáo thẩm định giá;
Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá theo quy trình và chuẩn mực thẩm định giá và pháp luật Việt Nam.

– Yêu cầu:

Tốt nghiệp Cao đẳng trở lên chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực: Thẩm định giá, tài chính, kiểm toán, ngân hàng, bất động sản, kinh tế, xây dựng, luật…
Năng lực: Có kiến thức, nhiệt huyết, đam mê về mảng thẩm định. Khả năng giao tiếp tốt, khả năng đàm phán, thuyết phục, kỹ năng văn phòng, email, internet…
Kinh nghiệm: Có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá là lợi thế; kinh nghiệm về bất động sản máy móc thiết bị; xây dựng; tài chính…

3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ

Được đào tạo kỹ năng và kiến thức kinh doanh về ngành Thẩm định giá, hỗ trợ chuyên sâu cho nhân viên chưa có kinh nghiệm.
Được hưởng đầy đủ các chế độ đãi ngộ theo chính sách chung của Công ty: bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, du lịch thường niên, lương thưởng hàng tháng, thưởng cuối năm…
Lương cứng: Thỏa thuận
Hoa hồng: Được hưởng hoa hồng theo quy định Công ty
Các chế độ khác theo luật định, đóng BHXH, BHYT, TCTN…
Làm việc trong môi trường trẻ trung, năng động và thân thiện. Có điều kiện khẳng định bản thân, thăng tiến và phát triển nghề nghiệp.
Thời gian làm việc: Từ thứ 2 – sáng thứ 7 (Sáng 8h00- 12h00, chiều 13h30 – 17h30)

4. ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ & PHỎNG VẤN:

Nộp trực tiếp tại các chi nhánh, văn phòng:

CN Hồ Chí Minh: Tầng 3, Số 353 – 355 An Dương Vương, phường 3, quận 5, TP. Hồ Chí Minh
VP Trà Vinh: A4-29, đường Hoa Đào, Khu Đô Thị Mới Trà Vinh, phường 4, TP. Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh
VP Bình Thuận: Hẻm 58 Lê Quý Đôn, phường Phú Thuỷ, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận

Nộp hồ sơ phỏng vấn qua Email: info@tdvc.com.vn

Liên hệ phỏng vấn: 0985.103.666

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá Thành Đô tuyển dụng thẩm định giá toàn quốc Quý 1 năm 2025” tại chuyên mục tin Tuyển dụng của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư 2025

Written by thanhdo on 28/02/2025. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức.

(TDVC Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư 2025) – Đất nông nghiệp được hiểu là loại đất phục vụ việc trồng trọt chăn nuôi bảo vệ môi trường sinh thái và cung cấp sản phẩm làm tư liệu thúc đẩy các ngành công nghiệp, dịch vụ.

Hiện nay nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư được người dân đặc biệt quan tâm và thường xuyên làm hồ sơ chuyển đổi mục đích. Để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư người dân cần phải nộp các chi phí theo quy định của pháp luật.

1. Đất nông nghiệp là gì

Đất đai hiện nay gồm nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng với nhiều loại đất khác nhau. Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
Đất trồng cây lâu năm;
Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
Đất nuôi trồng thủy sản;
Đất chăn nuôi tập trung;
Đất làm muối;
Đất nông nghiệp khác.

2. Căn cứ chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương). Tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.

Quy định căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục theo Điều 227 Luật Đất đai. Các bước thực hiện bao gồm:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 5 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này

– Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 2: Nộp hồ sơ

– Nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 4: Xử lý yêu cầu

Bước 5: Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

Căn cứ khoản 6 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện không quá 20 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ;

Các cơ quan liên quan đến quá trình thực hiện trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này không được quy định thêm thủ tục và không được thực hiện thêm bất kỳ thủ tục nào khác ngoài thủ tục quy định tại Điều này.

4. Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư năm 2025

4.1. Tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 và 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

–

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

– Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

Tiền sử dụng đất của các loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích

Giá đất tính tiền sử dụng đất

– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính như sau:

Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính = diện tích đất x với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.

Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất

(Diện tích đất thu tiền thuê đất x Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích) / Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích

Thời hạn sử dụng đất còn lại

4.2. Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, lệ phí cấp giấy chứng nhận sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự quyết định áp dụng đối với địa phương của mình nên sẽ không có sự đồng nhất trên cả nước. Tuy nhiên, mức thu thường sẽ từ 100.000 đồng trở xuống cho mỗi sổ đỏ mới được cấp.

4.3. Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5%.

4.4. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ so do HĐND các tỉnh, thành quy định:

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

Bạn đang đọc bài viết: “Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư 2025” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá đất đai

Written by thanhdo on 27/02/2025. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản.

(TDVC Thẩm định giá đất đai) – Đất đai là một yếu tố tự nhiên quan trọng đóng góp vào giá trị tài sản quốc gia. Đất đai cung cấp nền tảng cho các hoạt động xã hội và hoạt động kinh tế của con người. Đối với nền kinh tế, đất đai là nguồn tài sản quan trọng trong nền kinh tế có thể đo lường được bằng tiền hay chuyển đổi giá trị. Thấu hiểu được tầm quan trọng của đất đai đối với các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức và cơ quan Nhà nước trong các hoạt động kinh tế. Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất đai uy tín trên toàn quốc hiện nay với nhiều dự án lớn được khách hàng đánh giá cao.

1. Đất đai là gì

Đất đai được phân loại thành 03 nhóm đất bao gồm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Đất đai có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, như xây dựng nhà cửa, cao ốc văn phòng, khu đô thị, canh tác nông nghiệp, phát triển công nghiệp, hay làm khu vực bảo vệ môi trường. Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới.

Theo quy định tại Điều 54 Hiến pháp 2013 thì đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.

Theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai 2024 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

2. Hồ sơ thẩm định giá đất đai

Trong hoạt động thẩm định giá đất đai để thẩm định giá một cách chính xác, khoa học thì hồ sơ khách hàng cung cấp đầy đủ, chi tiết đóng vai trò vô cùng quan trọng. Từ đó thẩm định viên có đầy đủ căn cứ pháp lý để đối chiếu, đánh giá bất động sản một cách thuyết phục nhất cho các bên liên quan. Thẩm định giá bất động sản thì hồ sơ cung cấp thẩm định giá yêu cầu như sau:

Giấy chứng nhận QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Quyết định giao đất
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
Hợp đồng thuê đất, …

3. Mục đích thẩm định giá đất đai

Mục đích định giá đất đai phản ánh mục đích sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng chứng thư báo cáo vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại đất đai bao gồm:

Thẩm định giá đất đai vay vốn ngân hàng;
Thẩm định giá đất đai mua bán; cho thuê; đầu tư góp vốn

Thẩm định giá đất đai để đền bù, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Thẩm định giá đất đai cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;

Thẩm định giá đất đai cho mục đích định cư, du học, du lịch

Tham khảo giá thị trường;

Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác

4. Phương pháp thẩm định giá đất đai

Thẩm định giá đất đai được các thẩm định viên căn cứ vào mục đích, hồ sơ pháp lý, thời điểm thẩm định giá từ đó thẩm định giá đưa ra các phương pháp thẩm định giá đất đai phù hợp với thị trường theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Đất đai là thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Đất nắm vai trò quan trọng cho đời sống của từng cá nhân, tổ chức, xã hội và từng quốc gia sẽ có ranh giới sở hữu đất đai riêng. Hiện nay bất động sản là đất đai được các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức thường xuyên thế chấp cho mục đích vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Vì vậy thẩm định giá đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong kinh tế thị trường. Thẩm định giá đất đai có một số phương pháp như sau:

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập;
Phương pháp thặng dư

Phương pháp so sánh là xác định giá trị của đất đai thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh gồm những thửa đất để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh áp dụng thẩm định giá đất đai khi có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường và thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là xác định giá trị của đất đai dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp thặng dư là xác định giá trị của đất đai có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

4. Công ty thẩm định giá đất đai uy tín

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Thấu hiểu được vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai đối với kinh tế – xã hội đất nước. Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất đai uy tín trên toàn quốc hiện nay.

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín với nhiều thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn cao cùng với môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động và đoàn kết. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản, luôn là ưu tiên lựa chọn làm đối tác của nhiều tổ chức ngân hàng, doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước và được đánh giá cao.

Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho nhiều Ngân hàng, tổ chức tín dụng trong nước và quốc tế cùng với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Lạng Sơn, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau, Sóc Trăng, Đồng Tháp, Kiên Giang, Bình Thuận và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…

Trải qua một quá trình phát triển, Thẩm định giá Thành Đô đã được vinh danh trong nhiều giải thưởng uy tín trong nước và quốc tế được tổ chức hàng năm. Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất đai” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Tác giả: thanhdo

1. VỊ TRÍ TUYỂN DỤNG

2. YÊU CẦU NĂNG LỰC

3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ

4. ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ & PHỎNG VẤN:

1. Thẩm định giá tài sản tại Hải Dương

2. Mục đích thẩm định giá tại Hải Dương

3. Hồ sơ cung cấp thẩm định giá

3.1. Thẩm định giá bất động sản

3.2. Thẩm định giá động sản.

3.3. Thẩm định giá trị tài sản vô hình

3.4. Thẩm định giá trị dự án đầu tư

3.5. Thẩm định giá trị doanh nghiệp

4. Phương pháp thẩm định giá tài sản

5. Công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Hải Dương

1. Đất nông nghiệp là gì?

2. Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nào?

3. Chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

1. Đất nông nghiệp không có giấy tờ khi thu hồi có được bồi thường?

2. Giá bồi thường đất nông nghiệp không có giấy tờ thế nào?

3. Đất nông nghiệp không giấy tờ có được hỗ trợ khi thu hồi?

1. Khái niệm thẩm định giá? Thẩm định giá khác định giá như thế nào

1.1. Khái niệm thẩm định giá

1.2. Thẩm định giá khác định giá như thế nào

2. Chứng thư báo cáo thẩm định giá là gì?

3. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

4. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản

5. Doanh nghiệp thẩm định giá là gì? Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá

6. Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam

2. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ

Sử dụng ổn định lâu dài

Sử dụng có thời hạn

3. Đất thương mại, dịch vụ có được xây dựng nhà ở

4. Một số quy định khác về đất thương mại, dịch vụ

Phương pháp thẩm định giá tài sản tại Bắc Ninh

Mục đích thẩm định giá tại Bắc Ninh

Công ty thẩm định giá uy tín tại Bắc Ninh

1. Các trường hợp được bồi thường đất​

1.1. Bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

1.2. Bồi thường khi thu hồi đất ở

2. Các trường hợp không được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. VỊ TRÍ TUYỂN DỤNG

2. YÊU CẦU NĂNG LỰC

3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ

4. ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ & PHỎNG VẤN:

1. Đất nông nghiệp là gì

2. Căn cứ chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư

3. Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

4. Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư năm 2025

4.1. Tiền sử dụng đất

4.2. Lệ phí cấp giấy chứng nhận

4.3. Lệ phí trước bạ

4.4. Phí thẩm định hồ sơ

1. Đất đai là gì

2. Hồ sơ thẩm định giá đất đai

3. Mục đích thẩm định giá đất đai

4. Phương pháp thẩm định giá đất đai

4. Công ty thẩm định giá đất đai uy tín

TRỤ SỞ CHÍNH

HỘI SỞ HÀ NỘI

CN HỒ CHÍ MINH

CN HẢI PHÒNG

VP ĐÀ NẴNG

VP CẦN THƠ

VP QUẢNG NINH

VP THÁI NGUYÊN

VP NINH BÌNH

VP BẮC NINH

VP THANH HÓA

VP NGHỆ AN

VP NHA TRANG

VP LÂM ĐỒNG

VP AN GIANG

VP CÀ MAU

VP LẠNG SƠN

VP BÌNH THUẬN

VP SÓC TRĂNG

VP ĐỒNG THÁP

VP PHÚ QUỐC

VP TRÀ VINH

1. Các trường hợp được bồi thường đất