Đất sản xuất kinh doanh có được thế chấp vay ngân hàng? Phương pháp thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh

Để trả lời câu hỏi đất sản xuất kinh doanh có được thế chấp vay ngân hàng không, trước tiên cần biết thế nào là đất sản xuất kinh doanh.

Theo điểm đ khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất sản xuất, kinh doanh là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, gồm:

• Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
• Đất thương mại, dịch vụ;
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

Như vậy, đất sản xuất kinh doanh là đất phi nông nghiệp được sử dụng vào các mục đích nêu trên.

2. Đất sản xuất kinh doanh có được vay thế chấp ngân hàng không?

Theo điểm g khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật đối với những loại đất sau:

– Sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức (theo Điều 176 Luật Đất đai 2024).

– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (đất ở).

– Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Gồm:

• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
• Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

– Đất nhận chuyển đổi.

– Đất được nhận chuyển nhượng (mua), nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Căn cứ theo quy định nêu trên, có thể thấy hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòngthuộc một trong các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng để được thế chấp quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nếu thiếu một trong những điều kiện trên sẽ không đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.

3. Phương pháp thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh

3.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh xác định giá trị của đất sản xuất kinh doanh thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các đất sản xuất kinh doanh so sánh với đất sản xuất kinh doanh thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các đất sản xuất kinh doanh so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá. 

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

3.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất sản xuất kinh doanh dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

3.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất sản xuất kinh doanh dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

3. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất sản xuất kinh doanh có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Bạn đang đọc bài viết: “Đất sản xuất kinh doanh có được thế chấp vay ngân hàng?” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com