Tổng quan thẩm định giá bất động sản và các phương pháp thẩm định giá

(Các phương pháp thẩm định giá bất động sản mới) – Bất động sản đóng vai trò là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế – xã hội, có tác động lớn đến sự phát triển xã hội và tài chính. Vì vậy thẩm định giá bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, khách hàng trong kinh doanh, đầu tư, mua bán trên thị trường…

1. Bất động sản là gì?

Bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Đồng thời theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm:

• Đất đai.
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo đó có thể hiểu bất động sản là tài sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối, khoáng sản dưới lòng đất, và các yếu tố tự nhiên khác. Không giống như động sản (các tài sản có thể di chuyển), bất động sản không thể di dời được.

Dự án bất động sản: Là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm:

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
• Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn.
• Dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
• Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật.
• Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

2. Vai trò quan trọng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và xã hội góp phần thúc đẩy kinh tế, sản xuất phát triển, tạo động lực cho hoạt động đầu tư…

 Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

Sự phát triển của thị trường bất động sản tạo ra nhiều cơ hội cho các thị trường này phát triển mạnh mẽ hơn, từ việc cung ứng nguồn nhân công đến nguồn vật liệu xây dựng cần thiết.

 Động lực cho hoạt động đầu tư phát triển

Trong các nước phát triển, hoạt động thế chấp và tái thế chấp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng vốn giao dịch. Điều này cho thấy thị trường bất động sản không chỉ là một lĩnh vực đầu tư lớn mà còn là nguồn tài trợ quan trọng cho các dự án phát triển, tạo ra sự ổn định và tăng trưởng cho nền kinh tế.

 Đóng góp vào tăng trưởng kinh tế

Chi phí cho nhà ở và bất động sản không chỉ là một phần quan trọng trong chi tiêu cá nhân mà còn là nguồn lớn của chi tiêu tổng hợp trong nền kinh tế. Ngoài ra, các khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng và các dịch vụ phục vụ bất động sản, như cung cấp nước và xử lý chất thải, cũng là nguồn đóng góp đáng kể cho GDP và sự phát triển bền vững của đất nước.

 Tăng thu cho ngân sách nhà nước

Làm tăng lượng hàng hóa và số lượng giao dịch trên thị trường, mà còn đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua việc thu thuế và các khoản phí liên quan đến giao dịch bất động sản. Điều này đóng góp vào việc cân đối ngân sách và phát triển kinh tế bền vững.

 Mở rộng thị trường trong và ngoài nước

Thị trường bất động sản phát triển không chỉ là nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế nội địa mà còn tạo ra cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Sự huy động hiệu quả vốn từ thị trường bất động sản cũng làm tăng sức cạnh tranh và hấp dẫn đầu tư từ các quốc gia khác, góp phần vào quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của đất nước.

3. Đặc điểm thị trường bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Vì vậy thị trường bất động sản được đánh giá có tác động lớn đến tổng thể nền kinh tế. Thị trường bất động sản thường được hiểu:

• Thị trường bất động sản mang những đặc điểm riêng biệt khiến nó khác hẳn so với các loại thị trường hàng hóa khác:
• Tính không đồng nhất: Không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, kể cả khi nằm trong cùng một dự án. Mỗi sản phẩm có đặc điểm riêng về vị trí, diện tích, thiết kế, hướng nhà hay tầm nhìn.
• Tính pháp lý phức tạp: Các giao dịch bất động sản phải tuân thủ hàng loạt quy định pháp luật như luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở, thuế chuyển nhượng, sở hữu tài sản,… khiến quá trình mua bán thường cần sự hỗ trợ của chuyên gia pháp lý.
• Tính cố định về vị trí: Bất động sản không thể di chuyển, vị trí là yếu tố mang tính quyết định đến giá trị tài sản và khả năng sinh lời trong tương lai.
• Chu kỳ dài và biến động theo thời gian: Thị trường bất động sản phát triển theo chu kỳ: phục hồi, tăng trưởng, bão hòa và suy thoái. Việc đầu tư cần dựa trên khả năng nắm bắt thời điểm hợp lý.
• Tính thanh khoản thấp: So với các loại hình tài sản khác, bất động sản khó mua bán nhanh chóng do giá trị cao, thủ tục pháp lý phức tạp và phụ thuộc vào tình hình thị trường.
• Tính chịu ảnh hưởng đa chiều: Bất động sản bị chi phối bởi nhiều yếu tố như chính sách nhà nước, lãi suất ngân hàng, tốc độ đô thị hóa, cơ sở hạ tầng, dân số và nhu cầu sử dụng.
• Tính đòn bẩy tài chính cao: Việc đầu tư bất động sản thường gắn liền với vay vốn ngân hàng. Điều này giúp gia tăng lợi nhuận nhưng cũng kéo theo rủi ro nếu thị trường giảm giá hoặc lãi suất tăng.

4. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá bất động sản

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản yêu cầu thẩm định giá là toàn bộ tập hợp các thông tin, tài liệu, dữ liệu và văn bản liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá. Hồ sơ này là căn cứ để hình thành Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá bất động sản, đảm bảo tính minh bạch, chính xác và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Hồ sơ yêu cầu bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy phép xây dựng
• Thông tin quy hoạch

5. Mục đích thẩm định giá bất động sản

Mục đích của thẩm định giá bất động sản là xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo chuẩn mực tại một thời điểm, địa điểm nhất định, phục vụ cho các nhu cầu giao dịch, tài chính hoặc pháp lý của cá nhân và doanh nghiệp.

Các mục đích thẩm định giá phổ biến hiện nay bao gồm:

• Mua bán, chuyển nhượng: Giúp người bán đưa ra giá bán hợp lý và người mua quyết định giá mua chính xác
• Làm cơ sở cho ngân hàng hoặc tổ chức tài chính xác định hạn mức cho vay dựa trên giá trị tài sản bảo đảm.
• Bảo hiểm bất động sản: Xác định giá trị thực tế của bất động sản để mua bảo hiểm hoặc tính mức bồi thường khi xảy ra tổn thất.
• Đầu tư và lập dự án: Đánh giá hiệu quả của dự án bất động sản.
• Xác định giá trị bất động sản cho thuê, đầu tư, tính thuế

6. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận. Đối với từng cách tiếp cận sẽ có các phương pháp thẩm định giá kèm theo.

6.1. Cách tiếp cận từ thị trường

 Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.

Tùy theo loại tài sản, cách tiếp cận từ thị trường có thể được cụ thể hóa thành các phương pháp gồm phương pháp so sánh, phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

Phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch chỉ áp dụng đối với thẩm định giá doanh nghiệp và được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.

6.1.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

6.2. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu

6.2.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

6.2.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng cho các tài sản đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, trừ các trường hợp sau:

• Đối với tài sản là doanh nghiệp, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp;
• Đối với tài sản vô hình, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện

6.3. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

7. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá bất động sản uy tín, với nền tảng thương hiệu qua nhiều năm phát triển, Thành Đô luôn nhận được sự đồng hành từ nhiều ngân hàng lớn trong nước và quốc tế. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Nhờ những thành tựu đạt được trên các lĩnh vực thẩm định giá, Thẩm định giá Thành Đô luôn là sự lựa chọn hàng đầu và tin cậy của các doanh nghiệp, ngân hàng tại trong nước và doanh nghiệp FDI và ngân hàng trên thế giới.

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá có nhiều Thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm trong dịch vụ thẩm định giá bất động sản và chuyên môn cao cùng với môi trường làm việc chuyên nghiệp. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản.

Bạn đang đọc bài viết: “Tổng quan thẩm định giá bất động sản và các phương pháp thẩm định giá” tại chuyên mục Tin Thẩm Định Giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com