Phương pháp ước tính giá trị hao mòn của tài sản
(TDVC Phương pháp ước tính giá trị hao mòn tài sản) – Hao mòn tài sản cố định là sự giảm dần hiệu quả và giá trị tài sản cố định dùng trong sản xuất trong quá trình sử dụng. Trong quá trình sử dụng, tài sản cố định luôn bị hao mòn dưới hai hình thức là hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Để ước tính giá trị hao mòn của tài sản, có 3 phương pháp thẩm định viên thường xuyên áp dụng là: căn cứ vào tuổi đời của tài sản, căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu của tài sản, phương pháp chiết trừ (thường được dùng cho bất động sản).
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
1. Khái niệm về giá trị hao mòn của tài sản
Hao mòn: Hao mòn là sự giảm giá của tài sản dưới nhiều hình thức khác nhau như các hoạt động sản xuất kinh doanh, do hao mòn tự nhiên, do tiến bộ khoa học kỹ thuật…trong quá trình hoạt động của tài sản cố định. Nó cũng có thể là sự khác biệt giữa chi phí tái tạo hay chi phí thay thế và giá trị thị trường. Trong quá trình sử dụng, do nhiều nguyên nhân khác nhau tài sản cố định luôn bị hao mòn dưới hai hình thức:
- Hao mòn hữu hình
- Hao mòn vô hình
Hao mòn hữu hình: là hao mòn vật lý hay vật chất gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu…) làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.
- Về mặt vật chất, đó là sự thay đổi hình thức hay trạng thái vật lí ban đầu của các chi tiết, bộ phận tài sản cố định do các tác động của quá trình sử dụng hay môi trường tự nhiên.
- Về giá trị sử dụng, đó là sự giảm sút về công dụng hay các tính năng kĩ thuật của tài sản cố định trong quá trình sử dụng và cuối cùng không còn sử dụng được nữa; muốn khôi phục lại giá trị sử dụng, phải tiến hành thay thế, sửa chữa.
- Về giá trị, đó là sự giảm dần giá trị của tài sản cố định cùng với quá trình chuyển dịch dần từng phần giá trị hao mòn của nó vào giá trị sản phẩm.
Hao mòn vô hình: Là sự giảm sút thuần túy về giá trị của tài sản cố định, biểu hiện ở sự giảm sút giá trị trao đổi của tài sản cố định do ảnh hưởng của tiến bộ khoa học – kĩ thuật và công nghệ sản xuất. Do tiến bộ khoa học – kĩ thuật và công nghệ sản xuất làm cho tài sản cố định cũ bị mất giá so với tài sản cố định mới hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.
Hao mòn vô hình cũng xảy ra khi sản phẩm bị chấm dứt chu kì sống của nó trên thị trường nên những tài sản cố định dùng để chế tạo các sản phẩm đó cũng không còn được tiếp tục sử dụng.
Giá trị hao mòn của tài sản: là sự giảm dần giá trijsuwr dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật trong quá trình hoạt động của tài sản.
Giá trị hao mòn lũy kế của tài sản: là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
2. Phân loại hao mòn
2.1. Hao mòn vật lý
Hao mòn vậy lý hay còn gọi là hao mòn vật chất: hao mòn và hư hỏng của tài sản so sử dụng, thời gian, thời tiết, và bảo dưỡng. Phần lớn hao mòn vật lý đều có thể nhìn thấy và đánh giá được mức độ thiệt hại.
2.2. Hao mòn chức năng
Là sự lạc hậu, suy giảm một phần chức năng tài sản khi đánh giá theo những tiêu chuẩn mới, hiện hành trên thị trường.
Việc đo lường, đánh giá sự lạc hậu hay suy giảm về chức năng khó khăn hơn nhiều so với đánh giá hao mòn về vật chất của tài sản.
Hao mòn chức năng có thể xảy ra hoặc không xảy ra trong các tòa nhà và máy móc thiết bị.
Các tài sản có độ tuổi càng cao thì khả năng xảy ra lạc hậu, hao mòn về chức năng càng lớn. Tuy vậy, cũng có trường hợp tài sản đã 50 năm tuổi nhưng không bị lạc hậu trong khi tài sản mới đã bị lạc hậu do ngay từ khâu bản vẽ thiết kế đã có sự sai lệch về chức năng.
Thị hiếu và tính thời thượng của người mua thay đổi theo thời gian, do đó thẩm định viên cần nhận thức rõ những xu hướng thay đổi thị hiếu này liên quan đến yếu tố văn hóa, tập quán tiêu dùng hoặc tiến bộ công nghệ gây ra.
2.3. Hao mòn kinh tế
Hao mòn kinh tế hay còn gọi là hao mòn ngoại vi: đây là loại hao mòn gây ra do tác nhân từ bên ngoài tài sản.
Là sự giảm giá trị tài sản gây ra bởi các tác nhân từ bên ngoài tài sản.
Những nhân tố làm tài sản mất giá thông thường bao gồm vị trí tài sản (đối với bất động sản) và nhân tố kinh tế.
Vị trí tài sản gồm những nhân tố xung quanh tài sản như tiếng ồn, mật độ xe cộ, việc sử dụng đất đai không phù hợp, khu vực hay bị úng ngập khi mưa lũ…
Các tác nhân kinh tế như lãi suất tiền vay cao, thuế tài sản cao, mất cân bằng cung cấp, công ăn việc làm trên thị trường.
3. Phương pháp ước tính hao mòn của tài sản
3.1. Căn cứ vào tuổi đời
Phương pháp ước tính hao mòn của tài sản căn cứ vào tuổi đời gồm: tuổi đời kinh tế; tuổi đời kinh tế còn lại; tuổi đời thực; tuổi đời hiệu quả.
3.1.1. Tuổi đời kinh tế
Là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế.
- Đối với bất động sản: là thời kỳ mà công trình kiến trúc trên đất đóng góp giá trị vào giá trị của toàn bộ bất động sản. Thường gán với tuổi đời vật lý (nghĩa là tòa nhà sẽ tồn tại làm nơi ăn chốn ở trong bao lâu). Và có thể kéo dài tuổi đời kinh tế bằng cách tân trang, đổi mới, gia cố công trình xây dựng trên đất.
- Đối với máy móc thiết bị: là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo qui định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế – kỹ thuật của tài sản.
3.1.2. Tuổi đời kinh tế còn lại
Là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả.
3.1.3. Tuổi đời thực
Là số năm đã trôi qua kể từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá. Còn gọi là tuổi đời lịch sử hoặc tuổi theo niên đại.
3.1.4. Tuổi đời hiệu quả
Là số năm tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu bảo dưỡng, sửa chữa tài sản.
Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế nếu chủ tài sản tiến hành hoặc không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.
3.1.5. Công thức
Tỷ lệ hao mòn = (tuổi đời hiệu quả/tuổi đời kinh tế) x 100%
Tổng giá trị hao mòn = Tỷ lệ hao mòn x Chi phí thay thế hoặc Chi phí tái tạo
Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại
3.2. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ thường được dùng cho bất động sản.
Để ước tính hao mòn theo phương pháp chiết trừ, thẩm định viên về giá cần lựa chọn một số tài sản so sánh có đặc điểm công trình tương tự như tài sản thẩm định và áp dụng quá trình chiết trừ thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Chọn các tài sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với tài sản thẩm định giá; ước tính giá các tài sản tương đồng (tài sản so sánh).
Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị công trình có tính đến hao mòn.
Bước 3: Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình tương tự, mới 100%.
Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2).
Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4 : bước 3).
Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5 : bước 6).
Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh.
Giá trị hao mòn lũy kế được tính bằng cách lấy chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của tài sản trừ (-) đi gái trị đóng góp của công trình.
Sự chính xác của phương pháp chiết trừ tùy thuộc vào số liệu của tài sản so sánh có thể sử dụng được cho cả công trình dùng để so sánh phải tương đồng với lợi tức của tài sản thẩm định giá.
Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp ước tính giá trị hao mòn của tài sản” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
