4 Phương pháp định giá đất cụ thể – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC 4 phương pháp định giá đất phổ biến) – Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố cần thiết của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng những công trình kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng. Vì vậy định giá đất đai có vai trò quan trọng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, có ít nhất 04 phương pháp định giá đất cụ thể để xác định giá đất.
1. Giá đất cụ thể là gì?
Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.
Trong khi đó, giá đất trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng theo giai đoạn 05 năm. Do đó, người dân hoàn toàn biết trước được giá đất trong bảng giá đất nếu biết chính xác địa chỉ, vị trí thửa đất và mục đích sử dụng đất.
2. Phương pháp định giá đất cụ thể theo luật đất đai
Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, có ít nhất 04 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 mới, bao gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường,
Có cùng mục đích sử dụng hoặc;
Có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc;
Đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá đó thông qua phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
2.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy (Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất): (Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng mà Nhà nước nắm giữ >50% vốn điều lệ)
(Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất) : (Tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh 03 năm liền kề tính tới hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất).
2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy (Tổng doanh thu phát triển ước tính) – (Tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất hoặc khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt)
2.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy:
Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
3. Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:
Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
4. Giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:
Tính tiền sử dụng đất với tổ chức khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Không thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Thông qua giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất.
Thông qua việc công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dụng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, khi thực hiện tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, xác định giá quyền sử dụng đất hoặc để tính tiền bồi thường trong các trường hợp trên thì sẽ áp dụng giá đất cụ thể.
Bạn đang đọc bài viết:“4 phương pháp định giá đất cụ thể phổ biến theo luật đất đai”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(Các trường hợp áp dụng bảng giá đất 2026) – Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm, thay vì xây dựng bảng giá đất 05 năm/lần theo Luật Đất đai 2013. Từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được xây dựng tùy theo từng khu vực hoặc vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu về giá đất thì xây dựng bảng giá chuẩn cho từng thửa đất.
Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan thực hiện xây dựng bảng giá đất, sau đó trình lên Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định bảng giá đất lần đầu.
Hàng năm, UBND tỉnh phải có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân tỉnh để ban hành bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026
Bảng giá đất sẽ được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng đất, tiền lệ phí quản lý và sử dụng đất, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi vi phạm hoặc để tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 ban hành các trường hợp áp dụng khi:
(1). Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng
(2). Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm
(3). Tính thuế sử dụng đất
(4). Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân
(5). Tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai
(6). Tính tiền xử phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
(7). Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
(8). Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lầncho cả thời gian thuê.
(9). Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
(10). Tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá.
(11). Tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.
Luật đất đai 2024 đã bổ sung thêm trường hợp được áp dụng bảng giá đất khi tính tiền thuê đất, tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê so với Luật Đất đai 2013.
Phương pháp định giá đất Theo Luật đất đai – Thẩm định giá Thành Đô
Phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024
Xác định giá đất rất quan trọng trong quản lý, sử dụng đất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà có phương pháp xác định giá đất khác nhau. Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, các phương pháp định giá đất bao gồm:
(1) Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thực hiện phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Quy trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh được thực hiện như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hướng đến giá của thửa đất hoặc khu đất cần được định giá.
– Khảo sát, thu thập thông tin đầu vào để định giá đất với thửa đất so sánh được xác định là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
– Lựa chọn thông tin để so sánh: Việc lựa chọn thông tin thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:
Thông tin gần nhất tại thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự:
Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá
Văn phòng đăng ký đất đai
Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/đấu giá tài sản
Sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp bất động sản
Qua các đợt điều tra, khảo sát.
Xét những điểm tương đồng nhất định liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Khoảng cách đến thửa đất, khu đất cần định giá: Xét khoảng cách gần nhất và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh.
(2) Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm/diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại ngân hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.
Theo Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được thực hiện như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá:
Với đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin từ việc cho thuê đất/mặt bằng:
Trong 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá thửa đất, khu đất cần định giá hoặc
Trong 01 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.
Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính.
Với đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế hoặc cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn trong:
Khoảng 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác hoặc
Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá với đất trồng cây lâu năm.
Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định.
Trường hợp không có số liệu cụ thể thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
– Xác định thu nhập ròng bình quân năm
– Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá
– Xác định giá của thửa đất cần định giá
(3) Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp được thực hiện bằng cách: Tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch.
Phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau:
– Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá
– Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.
– Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất.
(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
Theo Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất và khu vực quy định trong bảng giá đất gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
– Trường hợp thửa đất được lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất: Chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.
– Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:
Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí, khu vực: Trường hợp nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất, nếu giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.
Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
– Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hệ số được xác định tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại khu vực đó.
Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí, khu vực được xác định bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh đất cần định giá của thửa đất.
Đề nghị Bộ Tư pháp thẩm định việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
(TDVC Đề nghị Bộ Tư pháp thẩm định việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất) – Bộ TN-MT đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
3 phương pháp định giá đất là đủ
Bộ TN-MT vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ quy định về giá đất (dự thảo Nghị định 44) và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3.4 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2014.
Đáng chú ý, trong nội dung của dự thảo Nghị định 44, Bộ TN-MT đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, dự thảo Nghị định 44 đã giảm 2 phương pháp định giá đất.
Theo Bộ TN-MT, việc quy định 3 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) đã bảo đảm bao quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Cụ thể, lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh do phương pháp chiết trừ là một bước khi áp dụng phương pháp so sánh đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh.
Đồng thời, Bộ TN-MT đề xuất trong dự thảo Nghị định 44 là không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.
Vì sao không dùng phương pháp thặng dư?
Lý giải việc không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất, theo dự thảo tờ trình Chính phủ, Bộ TN-MT cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định.
Theo đó, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy… và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng.
Việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng…
Tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá); dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.
Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua.
Mặt khác, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập lên bất động sản. Việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai, sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai.
Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định, ước tính các chi phí bỏ ra, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư.
Theo Bộ TN-MT, lẽ ra giá đất phải có trước và là một hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí nên chưa đảm bảo độ chính xác; có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp.
Đồng thời, các yếu tố là giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập trong bối cảnh thị trường bất động sản của nước ta có nhiều biến động, thiếu minh bạch. Vì vậy, việc giả định càng thiếu chính xác, không phản ánh được nguyên tắc thị trường.
Bộ TN-MT cho rằng, theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW thì phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường. Do vậy, việc dự thảo Nghị định 44 không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương của Đảng.
Để khắc phục những hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định 44 đã sửa đổi, bổ sung nội dung phương pháp so sánh.
Trong đó, hướng dẫn việc định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở kết hợp kỹ thuật chiết trừ để trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, bổ sung quy định khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất.
Theo Thanh Niên
Bạn đang đọc bài viết:“Đề nghị Bộ Tư pháp thẩm định việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất”tại chuyên mục tin tức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường: 4 phương pháp định giá đất sẽ bao trùm tất cả trường hợp đất đai hiện nay
(TDVC 4 phương pháp định giá đất sẽ bao trùm tất cả trường hợp đất đai hiện nay) – Tùy theo trường hợp, địa phương sẽ quyết định về định giá đất cụ thể, trong đó đảm bảo phòng chống tham nhũng, tiêu cực và sát nhất với với thị trường và đảm bảo được công bằng…
Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chiều 21/6, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh thông tin đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Từ đó, cơ quan soạn thảo đã tổng hợp, nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý xây dựng dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 gồm 16 chương, 263 Điều.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chiều 21/6/2023.
Bộ trưởng cho biết cơ quan soạn thảo đã cố gắng phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết, thực hiện ý chí, nguyện vọng của nhân dân để hoàn thiện dự thảo luật bảo đảm phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, bám sát định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW và đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật, đáp ứng được yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.
Để đảm bảo tính thống nhất và tránh chồng chéo giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các dự thảo Luật khác, xác định nguyên tắc đối với các luật được ban hành trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, Bộ sẽ rà soát luật nào có quy định mâu thuẫn, xung đột thì quy định cụ thể về nội dung sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ ngay tại dự thảo luật, bảo đảm có hiệu lực đồng bộ và tính khả thi.
Đối với các luật đã có trong chương trình xây dựng pháp luật như Luật Giá, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Đấu thầu… sẽ được rà soát, thống nhất quy định với Luật Đất đai.
“Cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu, rà soát quy định về tài chính đất, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động nghiên cứu kỹ lưỡng chi phí đất đai là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế, đảm bảo phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai; đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư, đảm bảo đất đai là nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội”, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh nói.
Trước nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội quan tâm đến việc liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá đất, áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể và phương pháp tính định giá đất, Bộ trưởng cho biết dự thảo Luật Đất đai bỏ khung giá đất và sẽ thực hiện bảng giá đất hàng năm.
Quốc hội dành trọn 1 ngày để thảo luận ở Hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực sẽ xây dựng bảng giá đất hàng năm lần đầu tiên và dự kiến sẽ xong trước ngày 31/12/2025. Theo đó sẽ dùng các phương pháp để xây dựng bảng giá đất sát và đúng. Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên sẽ khó khăn, mất thời gian nhưng sau đó hàng năm sẽ cập nhật sự thay đổi về giá đất.
Về phương pháp tính định giá đất, dự thảo Luật đưa ra 4 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh.
Lý giải việc đưa ra 4 phương pháp, người đứng đầu ngành Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, 4 phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai hiện nay. Về định giá đất cụ thể thì tùy theo trường hợp, địa phương (UBND tỉnh) sẽ quyết định thực hiện phương pháp nào, trong đó đảm bảo phòng chống tham nhũng, tiêu cực và sát nhất với với thị trường và đảm bảo công bằng.
Đối với thực hiện đấu giá đấu thầu, giao đất, cho thuê đất theo thỏa thuận thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, ông Khánh cho biết sẽ ưu tiên việc đấu giá đất. Đồng thời, nghiên cứu quy định về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nên giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định về những dự án trọng điểm, những dự án quan trọng, dự án vì sự cần thiết của địa phương.
Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, trong Luật Đất đai sẽ cố gắng đưa các điều khoản bảo đảm cho người dân có đất bị thu hồi có được nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trong đó, để có cuộc sống bằng và hơn nơi ở cũ không phải chỉ về điều kiện sống về hạ tầng mà chọn vị trí của tái định cư, chọn vị trí vừa ở và vừa sản xuất rất quan trọng, phù hợp với phong tục tập quán, bản sắc văn hóa, phù hợp với tính cộng đồng, phù hợp với dân tộc. Như vậy, chính quyền địa phương phải quyết định được việc tái định cư như thế nào; cùng với đó, bảo đảm sinh kế của nhân dân và về lâu dài cần tiếp tục đào tạo, hỗ trợ lao động.
Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phải có tính đồng bộ trong quy hoạch. Do đó phải công khai, minh bạch cho Nhân dân được theo dõi, được sử dụng, được khai thác và được giám sát. Về giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số, Bộ trưởng cho biết Luật Đất đai sẽ cố gắng để quy định thu hồi đất của những đơn vị, tổ chức, cá nhân, các doanh nghiệp không hiệu quả để tập trung đất cho đồng bào dân tộc thiểu số.
Liên quan đến giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp, Bộ trưởng nêu rõ, phương châm khuyến khích giải quyết việc tranh chấp từ cơ sở, không để lên cấp cao hơn và người người công dân có quyền chọn lựa chọn.
Theo https://vneconomy.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường: 4 phương pháp định giá đất sẽ bao trùm tất cả trường hợp đất đai hiện nay”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Các phương pháp định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô
(Về các phương pháp định giá đất) – Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra lấy ý kiến Nhân dân, theo quan điểm của chúng tôi, “Chương XI: Tài chính đất đai, Giá đất”, từ Điều 153 đến Điều 158, là chương cốt lõi, tạo điều kiện cho Luật Đất đai mới được thực hiện thông suốt, trôi chảy. Đặc biệt, Điều 153 “Nguyên tắc, phương pháp định giá đất” nhận được nhiều chú ý của dư luận cũng như tập trung nhiều tranh luận nhất.
Trong bài này, chúng tôi sẽ đề cập trực tiếp và ngắn gọn về các phương pháp định giá đất trên cơ sở bảo đảm một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của công tác này là kết quả định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, hoặc nói cách khác là phải “sát giá thị trường”.
Định giá đất hiện nay trên thế giới
Năm phương pháp định giá truyền thống, bao gồm: (I) Phương pháp so sánh trực tiếp, (II) Phương pháp chiết trừ, (III) Phương pháp thu nhập, (IV) Phương pháp thặng dư, (V) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đang được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, các phương pháp này đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ, phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân/cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định, vì thế thường gây khiếu kiện.
Với sự xuất hiện của các phương tiện tính toán dùng máy tính điện tử từ nửa đầu thế kỷ XX, đã hình thành nhiều công cụ tính toán định giá đất hàng loạt (còn được gọi là AVM, hay automatic valuation methods). Dựa trên hệ quả của sự phát triển như vũ bão của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (Artificial Intelligence, hay AI), hiện nay trên thế giới có hai nhóm phương pháp định giá đất chủ đạo dùng công cụ máy tính, đó là (a) Nhóm Phương pháp Học máy (Machine Learning Method) và (b) Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method).
TS. Hoàng Hữu Phê, sinh năm 1954, là kiến trúc sư và nhà quy hoạch, đã theo học và nghiên cứu lần lượt tại Đại học Xây dựng Kiev (Liên Xô), Học viện Công nghệ châu Á (Thái Lan) và Đại học Tổng hợp London (Anh).
Ông nhận bằng Tiến sĩ Quy hoạch Đô thị năm 1998 tại London, và đã công bố quốc tế nhiều nghiên cứu trong các lĩnh vực kiến trúc, vị trí dân cư, cấu trúc đô thị, bất động sản, tôn tạo đô thị và chính sách nhà ở.
Ông được tặng giải thưởng uy tín The Donald Robertson Memorial Prize 2000 của tạp chí hàng đầu trên thế giới về nghiên cứu đô thị, Urban Studies, cùng với Giáo sư Patrick Wakely (Đại học Tổng hợp London), cho công trình về lý thuyết Vị thế – Chất lượng (Status – Quality Trade Off Theory, hay SQTO).
TS. Hoàng Hữu Phê hiện là Chủ tịch Hội đồng quản trị và Giám đốc Công ty thiết kế R&D Consultants (Hà Nội).
Với sự xuất hiện của các phương tiện tính toán dùng máy tính điện tử từ nửa đầu thế kỷ XX, đã hình thành nhiều công cụ tính toán định giá đất hàng loạt (còn được gọi là AVM, hay automatic valuation methods). Dựa trên hệ quả của sự phát triển như vũ bão của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (Artificial Intelligence, hay AI), hiện nay trên thế giới có hai nhóm phương pháp định giá đất chủ đạo dùng công cụ máy tính, đó là (a) Nhóm Phương pháp Học máy (Machine Learning Method) và (b) Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method).
Ưu, nhược điểm của từng nhóm phương pháp
Nhóm Phương pháp Học máy: độ chính xác cao (có thể lên đến 98%) là ưu điểm cơ bản của các phương pháp này, tuy nhiên tính chất “hộp đen” và sự phụ thuộc của các phương pháp này vào quy mô cơ sở dữ liệu có thể gây khó khăn cho việc giải thích sự biến thiên của giá trị đất.
Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic: Ưu điểm của các phương pháp này là khả năng giải thích một cách logic và thỏa đáng các yếu tố biến động giá, và tính ổn định không phụ thuộc vào quy mô cơ sở dữ liệu. Nếu sử dụng Hồi quy trọng số địa lý, (Geographically Weighted Regression, hay GWR), là một kỹ thuật thống kê không gian tiên tiến được đề xuất vào năm 1996, độ chính xác sẽ tăng lên.
Đề xuất sử dụng các phương pháp định giá đất
Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố (cả vật thể và phi vật thể) trong việc tạo nên giá trị đất.
Nhóm Phương pháp Học máy nên sử dụng trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án.
Chúng tôi cũng khuyến cáo sử dụng song song cả 2 nhóm phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết.
Lý thuyết Vị thế – Chất lượng (SQTO) liên quan đến định giá đất
Được công bố tại London năm 2000 và nhận giải thưởng Donald Robertson Memorial Prize của tạp chí quốc tế uy tín Urban Studies, lý thuyết Vị thế – Chất lượng (Phe H. H. & P. Wakely, 2000) nghiên cứu mối tương tác giữa các yếu tố vị thế (phi vật thể) và chất lượng (vật thể) trong việc hình thành giá cả thị trường của bất động sản nói chung, và của đất đai nói riêng.
Các yếu tố cũng như các mối tương tác này có thể được phân tích một cách định lượng dựa trên các công cụ thống kê hiện đại, dẫn đến việc thành lập các mô hình tính toán đã được kiểm chứng dùng để định giá đất và bất động sản với độ chính xác cao.
Khái niệm cực vị thế của lý thuyết Vị thế – Chất lượng đặt nền tảng lý thuyết cho việc xây dựng các Bản đồ Cực vị thế (tương tự khái niệm “Vùng giá trị” được định nghĩa trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhưng có chỉ rõ cơ chế hình thành giá đất và quy luật biến thiên giá đất trong không gian địa lý cụ thể), sẽ phục vụ đắc lực cho việc thực hiện Luật Đất đai khi được ban hành.
Đóng góp của SQTO trong việc nâng cao chất lượng định giá đất đó là tạo cơ sở lý luận cho cả hai nhóm phương pháp Học máy và Hồi quy Hedonic bằng cách phân tích thỏa đáng các yếu tố vật thể và phi vật thể trong quá trình hình thành giá đất trên thị trường; cân bằng các yếu tố vật thể và phi vật thể khi xây dựng Cơ sở dữ liệu đầu vào; tạo cơ sở lý luận cho việc ứng dụng kỹ thuật Hồi quy địa lý trọng số (GWR). Cùng với đó, khái niệm cực vị thế của SQTO, được phân tích và tính toán dựa trên GWR, sẽ hỗ trợ đắc lực cho việc hình thành bản đồ vùng giá đất.
Các đề nghị
Theo quan điểm chúng tôi, mục đích việc định giá đất (phục vụ cho các hoạt động như giao dịch, đầu tư, thuế, bồi thường, thế chấp,…) sẽ quyết định việc chọn phương pháp thích hợp nhất trong các phương án nêu trên. Chính phủ sẽ quyết định dùng phương pháp nào phù hợp với mục đích nào.
Tuy nhiên, Luật Đất đai mới cần xác định rõ việc các phương pháp định giá đất hàng loạt phải dựa trên kỹ thuật thống kê, nghĩa là phải sử dụng các kỹ thuật định lượng để có thể kiểm chứng được một cách khách quan.
Bạn đang đọc bài viết:“Về các phương pháp định giá đất” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Bộ trưởng Tài nguyên: Dùng phương pháp toán học để định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Bộ trưởng Tài nguyên: Dùng phương pháp toán học để định giá đất) – “Đây sẽ là giá đất mà ai cũng phải biết và chúng ta không ai có thể can thiệp vào, vì đó là giá thị trường”, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Trần Hồng Hà nói.
Chiều 14/11, giải trình, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội về Luật Đất đai sửa đổi, Bộ trưởng TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, lĩnh vực tài chính, định giá đất là vấn đề số một, nhận được nhiều sự quan tâm của đại biểu, với 16 ý kiến tranh luận, phát biểu. Theo ông Hà, việc băn khoăn về 5 bước xác định dẫn tới giá sai là do đầu vào không đúng.
Khẳng định hướng sắp tới vẫn kết hợp 5 phương pháp định giá đất nhưng lâu dài, theo Bộ trưởng, phải trên cơ sở thu thập đầy đủ cơ sở dữ liệu về giá đất và nhà nước thực hiện giao đất. Khi đó chúng ta hoàn toàn có thể dùng phương pháp toán học, thống kê, trên cơ sở phân ra các phương pháp xác định vùng đất chuẩn, thửa đất chuẩn, độ tin cậy của thửa đất chuẩn…từ đó xác định được giá đất, và dùng các biện pháp thống kê để giải quyết được vấn đề giá, xử lý được bất cập hiện nay.
“Từ giá đất này sẽ thực hiện trách nhiệm đóng góp về mặt tài chính của người sử dụng đất cũng như sẽ tính được giá đất cụ thể và công khai minh bạch giá đất hoàn toàn thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu về bản đồ địa chính số hoá đất đai”, ông Hà nhấn mạnh.
“Sau này, đây là giá mà ai cũng phải biết và không ai có thể can thiệp vào, vì đó là giá thị trường. Tất nhiên chúng ta phải đưa ra điều kiện để người dân tự nguyện đăng ký chế định, để khai giá thật, và không lấy giá hợp đồng để bắt buộc người dân phải đóng nghĩa vụ, trách nhiệm khi giao dịch đất đai”, Bộ trưởng TN&MT cho hay.
Theo ông Hà, khi định giá đúng, chúng ta sẽ tính được giá trị gia tăng địa tô chênh lệch, từ đó điều tiết hài hoà lợi ích các bên. Vì vậy sẽ giải quyết được hài hoà giữa địa phương này với địa phương khác, vì đất đai là tài sản chung của toàn dân, nên phải đảm bảo công bằng toàn dân.
Vấn đề thứ hai, chiếm 1/3 thời lượng là vấn đề thu hồi bồi thường đất đai. Theo Bộ trưởng TN&MT, hiện có hai hình thức: thứ nhất là đấu thầu và đấu giá, tức do nhà nước đứng ra thu hồi; thứ hai là thu hồi bằng thoả thuận.
Vậy trường hợp nào thu hồi bằng đấu thầu, đấu giá? Mang lại lợi ích gì? Theo Bộ trưởng, điều này sẽ đảm bảo mặt bằng, chính sách đền bù, điều tiết địa tô…Bộ trưởng TN&MT cho rằng, điều quan trọng nhất là làm sao đảm bảo hài hoà lợi ích của người dân, nhà nước và doanh nghiệp.
Còn về thoả thuận thu hồi, theo ông Hà, hiện phương pháp này không hạn chế, như thoả thuận đất lúa thông qua hợp tác xã, rồi đất phi nông nghiệp ở đâu đó vẫn có thoả thuận, nhưng nhà nước sẽ can thiệp để đảm bảo chính sách về giá, đảm bảo lợi ích cho người dân, đảm bảo công bằng, minh bạch.
“Chúng ta sẽ tiếp tục cụ thể hoá Nghị quyết 18, nhưng việc khó khăn nhất là làm sao xác định được điều kiện, tiêu chí. Hiện đang áp dụng cả hai, sắp tới sẽ nghiên cứu và rất mong các chuyên gia, đại biểu Quốc hội tiếp tục lượng hoá, đưa ra được tiêu chí”, ông Hà cho hay.
Theo tienphong.vn
Bạn đang đọc bài viết:“Bộ trưởng Tài nguyên: Dùng phương pháp toán học để định giá đất” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Phương pháp định giá đất) – Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai rất phong phú , quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. Vì vậy định giá đất đai đúng với giá trị của nó có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường.
Theo thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014, phương pháp định giá đất bao gồm 5 phương pháp chính gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất .
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
– Giá đất;
– Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
– Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
– Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
– Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
=
Giá đất của từng thửa đất so sánh
±
Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất
Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
2. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
– Giá đất;
– Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;
– Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất – Giá trị hao mòn
Trong đó:
– Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
Bước 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này.
3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:
– Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
– Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng bình quân một năm
=
Thu nhập bình quân một năm
–
Chi phí bình quân một năm
Bước 4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá
=
Thu nhập ròng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =
r x (1 + r)n
(1+r)n – 1
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá
=
Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá
4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
Bước 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
– Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
– Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;
– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
– Chi phí quản lý dự án;
– Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
– Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;
– Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.
Bước 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển =
Tổng chi phí phát triển =
Trong đó:
– TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
– Ci là chi phí năm thứ i của dự án
– r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
– n là số năm thực hiện dự án
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.
Bước 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
Bước 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá
=
Giá đất trong bảng giá đất
x
Hệ số điều chỉnh giá đất
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất như: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
QÚY KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Phương pháp định giá đất”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
