Các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026

(Các trường hợp áp dụng bảng giá đất 2026) – Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm, thay vì xây dựng bảng giá đất 05 năm/lần theo Luật Đất đai 2013. Từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được xây dựng tùy theo từng khu vực hoặc vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu về giá đất thì xây dựng bảng giá chuẩn cho từng thửa đất.

Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan thực hiện xây dựng bảng giá đất, sau đó trình lên Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định bảng giá đất lần đầu.

Hàng năm, UBND tỉnh phải có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân tỉnh để ban hành bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.

Các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026

Bảng giá đất sẽ được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng đất, tiền lệ phí quản lý và sử dụng đất, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi vi phạm hoặc để tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 ban hành các trường hợp áp dụng khi:

(1). Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng

(2). Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm

(3). Tính thuế sử dụng đất

(4). Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân

(5). Tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai

(6). Tính tiền xử phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

(7). Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai

(8). Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

(9). Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

(10). Tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá.

(11). Tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.

Luật đất đai 2024 đã bổ sung thêm trường hợp được áp dụng bảng giá đất khi tính tiền thuê đất, tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê so với Luật Đất đai 2013.

Phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Xác định giá đất rất quan trọng trong quản lý, sử dụng đất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà có phương pháp xác định giá đất khác nhau. Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, các phương pháp định giá đất bao gồm:

(1) Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thực hiện phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Quy trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh được thực hiện như sau:

– Khảo sát, thu thập thông tin mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hướng đến giá của thửa đất hoặc khu đất cần được định giá.

– Khảo sát, thu thập thông tin đầu vào để định giá đất với thửa đất so sánh được xác định là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

– Lựa chọn thông tin để so sánh: Việc lựa chọn thông tin thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

Thông tin gần nhất tại thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự:

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
• Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá
• Văn phòng đăng ký đất đai
• Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/đấu giá tài sản
• Sàn giao dịch bất động sản
• Doanh nghiệp bất động sản
• Qua các đợt điều tra, khảo sát.

Xét những điểm tương đồng nhất định liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Khoảng cách đến thửa đất, khu đất cần định giá: Xét khoảng cách gần nhất và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

(2) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm/diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại ngân hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

Theo Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được thực hiện như sau:

– Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá:

Với đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin từ việc cho thuê đất/mặt bằng:

• Trong 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá thửa đất, khu đất cần định giá hoặc
• Trong 01 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.
• Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính.

Với đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế hoặc cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn trong:

• Khoảng 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác hoặc
• Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá với đất trồng cây lâu năm.
• Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định.
• Trường hợp không có số liệu cụ thể thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

– Xác định thu nhập ròng bình quân năm

– Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá

– Xác định giá của thửa đất cần định giá

(3) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp được thực hiện bằng cách: Tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch.

Phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau:

– Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá

– Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.

– Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất.

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

Theo Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau:

– Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất và khu vực quy định trong bảng giá đất gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

– Trường hợp thửa đất được lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất: Chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.

– Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:

• Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí, khu vực: Trường hợp nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất, nếu giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.
• Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

– Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hệ số được xác định tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại khu vực đó.

Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí, khu vực được xác định bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh đất cần định giá của thửa đất.

Bạn đang đọc bài viết: “Các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com