Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

(TDVC Phương pháp thặng dư) – Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường năng động và hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Nhu cầu thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam.

Thẩm định giá bất động sản là quá trình tham chiếu thống kê, thu nhập thông tin số liệu về số lượng, phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến giá trị ước tính bất động sản bằng tiền. Vì vậy thẩm định viên cần nắm vững thị trường, phân loại thông tin số liệu cần thu thập phù hợp với loại bất động sản, sắp xếp, phân tích, tính toán, diễn đạt thông tin số liệu, áp dụng phương pháp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá là vô cùng quan trọng. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản, trong đó thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư được các thẩm định viên thường xuyên sử dụng để xác định giá trị bất động sản.

1. Khái niệm phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư trong tiếng anh là “Surplus method” là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

2. Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản

– Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)

– Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT_t: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;

CP_t: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;

r: Tỷ suất chiết khấu;

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t: Năm dự báo.

3. Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1:  Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

4. Xác định cơ sở thẩm định giá thửa đất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở:

• Đặc điểm của thửa đất;
• Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.
• Giá trị của đất bằng thu nhâp từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

5. Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

6. Xác định tổng doanh thu phát triển

Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương thẩm định viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai.

Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được giá bán, giá cho thuê bất động sản tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.

Đối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

7. Xác định tổng chi phí phát triển

Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất thẩm định giá. Tổng chi phí phát triển gồm các khoản:

7.1. Chi phí đầu tư phát triển

– Chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí có liên quan khác;

– Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

– Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác;

– Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng;

– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn khác liên quan;

– Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được áp dụng trong thời gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trong nhiều năm;

– Chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình,…);

– Chi phí kinh doanh;

– Chi phí lãi vay, thuế…

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

Khi tính toán các khoản mục chi phí này, Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công…), đơn giá theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản. Đồng thời, thẩm định viên phải có biện luận về việc sử dụng các khoản mục chi phí trên cơ sở so sánh với các khoản mục chi phí của các dự án tương tự, mặt bằng giá trên thị trường (nguyên, nhiên vật liệu,đơn giá sử dụng máy thiết bị, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được đơn giá, giá nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.

Đối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

7.2. Lợi nhuận nhà đầu tư

Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:

– Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).

– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương.

– Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.

7.3. Tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.

8. Ưu nhược điểm

8.1. Ưu điểm phương pháp thặng dư

• Để đánh giá các bất động sản có khả năng phát triển
• Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá
• Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu
• Hữu ích trong phân tích các dự án đầu tư quan trọng để ra quyết định.

8.2. Nhược điểm phương pháp thặng dư

• Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất
• Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
• Thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền
• Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng
• Phương pháp phức tạp
• Thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com