Đất thổ cư là gì? Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chi phí như thế nào?

(TDVC Đất thổ cư là gì?) – Đất đai cung cấp nền tảng cho các hoạt động xã hội và hoạt động kinh tế của con người. Nó được xem như một loại hàng hóa hữu hình và là nguồn gốc của giá trị tài sản. Đối với lĩnh vực kinh tế, đất đai là một yếu tố trong bố yếu tố của quá trình sản xuất, cùng với lao động, vốn và khả năng tổ chức của doanh nghiệp. Đất đai là một yếu tố tự nhiên quan trọng góp vào giá trị tài sản quốc gia. Hiện nay đất nông nghiệp được nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư để phát triển kinh tế – xã hội. Đất thổ cư là gì? Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chi phí như thế nào? Thẩm định giá Thành Đô hướng dẫn tham khảo như sau:

1. Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là gì? Đất thổ cư là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà cửa.

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Theo quy định của pháp luật tại điểm a khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Vì vậy, đất thổ cư sẽ bao gồm các loại đất là đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ ONT), đất thổ cư tại đô thị (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT).

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Tổng quan về thẩm định giá
  
• Thẩm định giá động sản
• Thẩm định giá trị doanh nghiệp
• Thẩm định giá dự án đầu tư
• Thẩm định giá tài nguyên
• Thẩm định giá tài sản vô hình

2. Đất nông nghiệp là gì?

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..vv.. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.

Đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất nông nghiệp được chia thành nhiều loại đất khác nhau bao gồm: Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm; Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối; Đất nông nghiệp khác

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau:

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở

– Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp).

– Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).

Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tổ dân phố A, phường A, thành phố A, tỉnh A do UBND tỉnh A cấp ngày…tháng…năm…Diện tích 200m² (trong đó Đất ở 150m², Đất TCLN là 50m²)…Cách tính chuyển đổi như sau:

Xác định đơn giá đất Đất ở và đơn giá Đất trồng cây lâu năm tại vị trí thửa đất đó tọa lạc:

• Đất ở thửa đất tại vị trí này là 3.000.000 đồng/m² .
• Đơn giá đất Trồng cây lâu năm, Đơn giá nhà nước: 100.000 đồng/m²

Như vậy mức chênh lệch bạn phải đóng khi chuyển đổi mục đích là:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 3.000.000 đồng – 100.000 đồng = 2.900.000 đồng/m²

Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

– Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.

– Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận của các tỉnh được ban hành riêng

Lệ phí trước bạ

– Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

– Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:

– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Bạn đang đọc bài viết: “Đất thổ cư là gì? Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chi phí như thế nào?” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com