Các phương pháp thẩm định giá đất đai

(TDVC Các phương pháp thẩm định giá đất đai) – đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước và đóng vai trò xương sống trong phát triển kinh tế – xã hội Việt Nam.

Đất đai thúc đẩy kinh tế Việt Nam bằng cách cung cấp nền tảng cho sản xuất nông nghiệp, phát triển đô thị, thu hút đầu tư công nghiệp và kích thích thị trường bất động sản, nhờ đó đóng góp vào tăng trưởng GDP, cải thiện cơ cấu kinh tế và nâng cao năng suất sử dụng đất, đặc biệt sau những cải cách của Luật Đất đai 2024, tạo khuôn khổ quản lý hiện đại và minh bạch hơn

đất đai không chỉ là tài sản hữu hình mà còn là nguồn lực có thể tạo ra giá trị gia tăng thông qua số hóa, dữ liệu hóa, minh bạch hóa và quản trị hiện đại. Trên nền tảng đó, nhiều quốc gia đã thành công với mô hình quản lý đất đai thông minh, từ đó thúc đẩy kinh tế số.

1. Đất đai là gì?

Theo quy định của pháp luật tại khoản 2 Điều 4 Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT (quy định này đã hết hiệu lực từ 01/8/2024, quy định mới không có nội dung thay thế) đất đai được hiểu như sau:

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 và các văn bản có liên quan không quy định khái niệm “Đất đai“ là gì. Trên thực tế, đất đai là một khái niệm dùng để chỉ phần đất nằm trên bề mặt của Trái Đất, bao gồm các yếu tố tự nhiên và nhân tạo có giá trị về mặt kinh tế, xã hội, và môi trường.

Đất đai có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, như xây dựng nhà cửa, canh tác nông nghiệp, phát triển công nghiệp, hay làm khu vực bảo vệ môi trường.

2. Phân loại đất đai

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.

2.1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

1. a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
2. b) Đất trồng cây lâu năm;
3. c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
4. d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung;

1. e) Đất làm muối;
2. g) Đất nông nghiệp khác.

2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

1. a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
2. b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
3. c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);
4. d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

1. e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
2. g) Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);
3. h) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
4. i) Đất có mặt nước chuyên dùng;
5. k) Đất phi nông nghiệp khác.

2.3. Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.

3. Hồ sơ thẩm định giá đất đai

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng thuê đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm;
• Thông báo nộp thuế đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm.

4. Phương pháp thẩm định giá đất

Căn cứ vào đặc điểm của các loại đất cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về đất đai cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn phương pháp thẩm định giá đất đai phù hợp.

• Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập 
• Phương pháp vốn hoá trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập 
• Phương pháp thặng dư

Phương pháp so sánh xác định giá trị của đất thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các đất so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các đất so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá

Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá đất có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 thửa đất so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của đất thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

5. Công ty thẩm định giá đất đai uy tín

Đất đai đất đai đóng vai trò xương sống trong phát triển kinh tế – xã hội Việt Nam. Vì vậy thẩm định giá trị đất đai có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ mục đích cho các bên tham gia gồm: đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán, cho thuê, tính thuế, chuyển nhượng…

Thẩm định giá Thành Đô là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho nhiều Ngân hàng, tổ chức tín dụng trong nước và quốc tế gồm: Ngân hàng (BIDV); Vietcombank; VietinBank, Agribank; MSB; Sacombank; Woori Bank; Shinhan Bank; ABBANK; IBK; NKB Kookmin Bank; NCB; BAOVIET Bank; SHB; MBBANK; Shanghai Commercial Savings Bank, Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC);…

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín hàng đầu tại Việt Nam được khách hàng, đối tác và các cơ quan Nhà nước đánh giá cao. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đối với một Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản và thẩm định giá đất đai.

Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho nhiều Ngân hàng, tổ chức tín dụng trong nước và quốc tế cùng với hệ thống các chi nhánh và văn phòng rộng khắp cả nước. Từ đó, Thẩm định giá Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Thẩm định giá Thành Đô đã được vinh danh trong nhiều giải thưởng uy tín trong nước và quốc tế được tổ chức hàng năm. Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Các phương pháp thẩm định giá đất đai” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com