Làm gì để kiểm soát đầu cơ, thổi giá bất động sản?

Hiện tượng đầu cơ, thổi giá đang là lực cản lớn của một thị trường bất động sản lành mạnh, là một trong những nguyên nhân chính có thể làm biến dạng thị trường.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian qua, Bộ Xây dựng cho rằng, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Trong khi đó, giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,… để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

>>> Thẩm định giá nhà đất

Theo các chuyên gia, trong cuộc chơi này, người được lợi là những nhóm cơ hội, nhóm lợi ích thân hữu, còn người có nhu cầu thực bị thua thiệt khi giá đất bị đẩy lên cao hơn giá trị thực. Đáng nói, việc mua bán nhà đất ở Việt Nam chỉ cần hai chủ thể là có thể tự do giao dịch mà không cần đến chủ thể thứ ba để Nhà nước kiểm soát. Đây là cách giao dịch khác xa so với văn hóa giao dịch mua bán bất động sản của các nước. Chính sự thiếu chặt chẽ trong quy trình giao dịch đã tiếp tay cho giới đầu cơ có cơ hội gây lũng đoạn thị trường.

Ghi nhận thực tế cho thấy, tại không ít địa phương bất chấp tình hình trong mùa dịch Covid-19, thị trường bất động sản suy giảm trên các phân khúc thì chỉ bằng thông tin sắp có dự án “khủng” của ông lớn, giá đất được thổi lên tăng gấp 3 – 4 lần chỉ trong 1 tuần, tạo sự hỗn loạn trên thị trường nằm mục đích trục lợi.

Như tại Hà Nội, vào cuối tháng 3 vừa qua, từ thông tin thông tin một tập đoàn bất động sản lớn sắp triển khai dự án dự án tại khu vực xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất đã khiến môi giới và nhiều khách hàng kéo về mua bán đất. Dù mới chỉ là thông tin đề xuất của doanh nghiệp, dự án còn chưa nằm trên giấy, “cò đất” đã đua nhau thổi giá lên gấp 2, thậm chí gấp 3 lần. Tuy nhiên, chỉ vài ngày sau đó, khi chính quyền và công an vào cuộc thông báo hiện nay chưa có quy hoạch khu đô thị nào được duyệt tại xã Đồng Trúc, giá đất lập tức lao dốc trở về giá cũ, nhiều nhà đầu tư “ôm bom”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, thời gian qua, giá bất động sản tại một số huyện ngoại thành Hà Nội tăng chưa phải tăng theo giá trị đầu tư thật mà chủ yếu do những nhà đầu cơ, lướt sóng, tập trung vào những khu vực thị trường “nóng” theo kiểu thông tin.

Việc này sẽ gây ảnh hưởng rất lớn khi có doanh nghiệp vào đầu tư dự án, ví dụ khi doanh nghiệp vào nghiên cứu dự án xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng khi dự án chưa được chấp thuận thì giá đã tăng lên tới hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông, điều này rõ ràng là không khả thi cho chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Như vậy, doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản buộc phải rút đi không thể tham gia, điều này đã xuất hiện ở nhiều nơi.

Ông Đính cho biết thêm, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá bất động sản một cách nhanh chóng. Thứ nhất, do thông tin quy hoạch chưa được rõ ràng, minh bạch. Khi công bố quy hoạch, lẽ ra phải công bố cả kế hoạch phát triển như thế nào, lộ trình bao nhiêu lâu, đã giao cho doanh nghiệp nào để triển khai…

Thông tin càng rõ ràng càng giúp cho thị trường ít bị biến động. Thứ hai, do thị trường thiếu nguồn hàng nên nhà đầu tư phải đi tìm. Vì vậy cần phải có giải pháp nhanh hơn, tốt hơn cho việc phê duyệt dự án để đảm bảo có nguồn cung. Khi có nhiều hàng hóa ra thị trường, sẽ tạo ra sự cân bằng tự nhiên, có nhiều sản phẩm thì giá sẽ bình ổn.

Còn theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, hiện tượng sốt giá bất động sản cục bộ vẫn đang xảy ra tại các vùng có cơ hội phát triển mới như các vùng được quy hoạch thành đặc khu kinh tế hoặc các vùng nông thôn được quy hoạch chuyển thành đô thị mà các địa phương thường rất lúng túng trong quản lý. Một số địa phương đã áp dụng biện pháp hành chính là cấm chuyển nhượng bất động sản trong một thời gian nhất định. Tất nhiên giải pháp này là không phù hợp pháp luật.

Do đó, theo vị chuyên gia, giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ là đánh thuế lũy tiến với thuế suất cao vào những trường hợp nhận chuyền quyền bất động sản rồi chuyển quyền ngay như một số nước đã làm.

Bên cạnh đó, để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức.

Một chuyên gia pháp lý cũng nhận định, thuế là công cụ hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người sử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này đã quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế đối với bất động sản .

“Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí và quyết tâm thực sự”, vị này nhấn mạnh.

Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai.

Để có một thị trường bất động sản phát triển bền vững, công bằng và lành mạnh, các cấp quản lý không thể đứng ngoài cuộc mà cần phải có sự quyết tâm thay đổi nhằm hạn chế việc đầu cơ địa ốc gây nhiễu loạn thị trường bằng các biện pháp cứng rắn, khoa học. Một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ không có cơ hội cho những nhóm đầu cơ hoạt động công khai. Sự tăng giá trên thị trường suy cho cùng phải gắn với giá trị đầu tư thật.

Mới đây, Phó Thủ tướng có văn bản yêu cầu tiếp tục tổ chức triển khai, thực hiện nghiêm, có hiệu quả các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Qua đó, cần làm tốt công tác dự báo cung – cầu.

Trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm, nắm chắc tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên cả nước.

Bên cạnh đó, tăng cường thanh tra, kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật về sử dụng đất, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật theo thẩm quyền. Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Tại Úc, tất cả mọi giao dịch đất đai, nhà của đều được thực hiện thông qua sàn giao dịch – luật sư – ngân hàng. Có thời gian giao dịch rất rõ ràngvà cụ thể như: sau khi người mua quyết định mua một tài sản thì người đó phải làm hợp đồng đặt cọc 10% giá trị tài sản (mẫu hợp đồng đặt cọc do chính phủ phát hành và thống nhất trên toàn quốc). Người mua có thể thay đổi quyết định mua nhà, đất trong bảy ngày và lấy lại tiền cọc nếu không muốn giao dịch. Hai bên có 30 ngày để hoàn tất các thủ tục sang tên, đóng thuế, phí… nếu như người mua không thay đổi.