Phương pháp ước tính chi phí thẩm định giá tài sản

(TDVC Phương pháp ước tính chi phí thẩm định giá tài sản) – Thẩm định giá bằng cách tiếp cận từ chi phí hay còn gọi là phương pháp chi phí: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Vì vậy ước tính chi phí tài sản có vai trò vô cùng quan trọng khi áp dụng thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí.

1. Phân loại chi phí

Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản.

Trong cách tiếp cận từ chi phí gồm có hai loại chi phí được áp dụng gồm: chi phí tái tạo và chi phí thay thế:

– Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định giá.

– Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định.

Phương pháp này thường cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì không tính đến các bộ phận lỗi thời, không cần thiết và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.

Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật thì chi phí thay thế có xu hướng giảm nên được dùng làm căn cứ trong thẩm định giá.

2. Phương pháp tính chi phí

2.1. Đối với bất động sản

2.1.1. Chi phí xây dựng công trình bao gồm:

• Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác.
• Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.
• Lợi nhuân, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinhtees kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.

2.1.2. Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng:

So sánh theo đơn vị

• Được dùng để rút ra chi phí ước tính trên một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị dung tích dựa vào những chi phí đã biết của các công trình kiến trúc tương tự với công trình cần thẩm định giá về chất lượng, về thiết kế sau khi đã điều chỉnh theo sự khác biệt về điều kiện thị trường, vị trí công trình, đặc điểm vật lý.
• Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên tiến hành so sánh giữa công trình thẩm định giá với công trình tương tự, mới xây gần đây và đã biết về các số liệu chi phí của công trình đó.
• Nếu biết giá ghi trong hợp đồng thì con số này (chi phí theo đơn vị) thường biểu thị dưới dạng chi phí cho một m2 hoặc một m3. Nếu hai tài sản khác nhau về thị trường, vị trí, diện tích thì tiến hành điều chỉnh hợp lý.
• Phương pháp này được các thẩm định viên sử dụng khi ước tính cần có kết quả nhanh chóng.

Tính theo hạng mục công trình

• Theo phương pháp này, tổng chi phí xây dựng bằng tổng chi phí của từng bộ phận cấu tạo nên tòa nhà (chi phí móng + chi phí tường + chi phí mái + chi phí hệ thống cửa + chi phí điện…)
• Chi phí từng bộ phận được tính theo m2 sàn hoặc mét dài tường xây với độ cao nhất định.

Phương pháp khảo sát số lượng

• Theo phương pháp này đơn giá vật liệu và lao động nhân (x) với định mức sau đó cộng (+) lại để tìm ra tổng phí chi phí xây dựng.
• Đây là phương pháp tổng quát cần nhiều thời gian với cách tính toán chi tiết. Nó đòi hỏi người tính toán chi phí phải có nhiều kinh nghiệm.

2.2. Đối với máy móc, thiết bị

Việc ước tính chi phí tái tạo hay thay thế máy móc, thiết bị cần căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, cá quy định của cơ quan có thẩm quyền về hạch toán chi phí sản xuất.

2.3. Đối với thương hiệu

Các chi phí để xây dựng thương hiệu bao gồm: Chi phí bán hàng quản cáo, chi phí marketing, chi phí quản lý xây dựng thương hiệu và các chi phí liên quan đến xây dựng thương hiệu khác.

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp ước tính chi phí thẩm định giá tài sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com