Quyền sử dụng đất là gì? Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất

(TDVC Quyền sử dụng đất là gì?) – Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là lãnh thổ thiêng liêng của mỗi quốc gia là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Đất đai và quan hệ đất luôn là mỗi quan tâm của các thế lực chính trị ở mọi thời đại. Một hệ thống quản lý đất đai có chức năng xác lập hồ sơ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, giá trị đất và các tài liệu khác có liên quan đến đất là một công cụ không thể thiếu của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thông thoáng cũng như để quản lý bền vừng tài nguyên đất. Đất đai là tài sản cố định, không thể di chuyển thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và đứng ra quản lý, sử dụng hoặc quyết định trao quyền cho một người sử dụng đất khác. Các quyền của người sử dụng đất bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và quyền bề mặt. Người sử dụng đất không có quyền định đoạt với đất đai.

Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất dưới giác độ sở hữu, là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu. Theo cách tiếp cận vĩ mô, quyền sử dụng đất được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước”. Theo hương vi mô quyền sử dụng đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất đai khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình (cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền) và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo định nghĩ của Tổ chức lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc (FAO) thì “sử dụng đất” được hiểu là sự tác động của con người vào đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó. Việc “sử dụng đất” thể hiện hai nội dung: (1) Các hoạt động của con người tác động vào bề mặt đất; (2) Sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt đất, nhằm mục đích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất đối với môi trường.

Dưới giác độ tài sản, quyền sử dụng đất được xem là tài sản theo quy định của pháp luật và được coi là quyền tài sản.

Quyền sử dụng đất mang tính gián tiếp  và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác lập từ sự “trao quyền” của nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai).

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo Điều 57 luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.