Các phương pháp thẩm định giá tài sản

(TDVC Các phương pháp thẩm định giá) – Để lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích; Đặc điểm của loại tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Một tài sản có thể nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định cho ra một mức giá chỉ dẫn (phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí), hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn (phương pháp so sánh giá bán).  Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất bằng cách gán tỷ trọng/quyền số hợp lý để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản cần thẩm định. Tương ứng với ba cách tiếp cận phổ biến hiện nay ( Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập) có các phương pháp thẩm định giá tài sản tương ứng.

1. Phương pháp so sánh

Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phổ biến trên thị trường; Thị trường ổn định.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh

• Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ

• Thẩm định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

• Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư

• Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí

• Các cách tiếp cận trong thẩm định giá tài sản

2. Phương pháp chi phí

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra, hoặc chi phí thay thế một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá sau khi đã khấu trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 09).

Phương pháp chi phí áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặ tài sản mới được chế tạo.

3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau

• Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
• Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ  tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

• Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
• Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
• Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

5. Phương pháp thặng dư

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá, đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và quản trị doanh nghiệp tốt hơn, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mạnh mẽ ngày nay. Bên cạnh đó Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK)…, cùng nhiều Cơ quan tổ chức Nhà nước và các doanh nghiệp trên địa bản cả nước. Cùng đó, Công ty với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

• Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
• Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
• Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
• Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Các phương pháp thẩm định giá tài sản” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com