Đất đai là gì? Thẩm định giá các loại đất đai mới nhất 2023

(TDVC Thẩm định giá các loại đất đai 2023) – Thẩm định giá đất được xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của đất đai, giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá đất, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên. Thẩm định giá đất đai ở nước ta luôn tuân thủ theo pháp luật Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng.

Thấu hiểu được nhu cầu thẩm định giá đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong kinh tế – xã hội. Thẩm định giá Thành Đô hiện đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam phục vụ mục đích chính đáng cho các bên tham gia.

1. Đất đai là gì?

Theo quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, đât đai được hiểu như sau:

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.

Bên cạnh đó, Thông tư cũng quy định về khái niệm đặc điểm đất đai là một thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng trong quá trình điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng cách thống kê tài nguyên thiên nhiên như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất mịn, lượng mưa, độ ẩm, điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước,…

2. Phân loại đất đai

Theo quy định của Luật đất đai thì căn cứ vào mục đích sử dụng của đất đai thì đất đai sẽ được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp; Nhóm đất chưa sử dụng

2.1. Nhóm đất nông nghiệp 

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp 

• Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

2.3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.

3. Các căn cứ nào xác định loại đất

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, việc xác định loại đất dựa theo các căn cứ sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;

– Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;

– Đối với trường hợp không có giấy tờ nêu trên thì việc xác định loại đất như sau:

• Xác định loại đất theo hiện trạng đang sử dụng: Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
• Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép: Căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
• Xác định loại đất trong trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất):

+ Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

+ Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá,…

4. Vai trò của đất đai

Đất đai không thể tự sinh ra thêm, hay nói đúng hơn là một nguồn tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại không bao giờ mất đi mà chỉ tăng dần theo sự phát triển của loài người. Vì vậy đất đai có vai trò quan trọng trong sự phát triển của con người và kinh tế – xã hội. Đất đai có một số vai trò sau:

• Thứ nhất, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Một thực tế rõ ràng, rằng nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ hoạt động sản xuất nào; cũng không có môi trường, điều kiện sống cho động thực vật và cả con người trên trái đất.
• Thứ hai, đất đai tham gia vào các hoạt động của xã hội, đời sống kinh tế. Trên đất đai, người ta xây dựng những công trình kinh tế, xã hội, giao thông, thuỷ lợi,… phục vụ cho đời sống và sản xuất.
• Thứ ba, đất đai là nguồn của cải, tài sản cố định để tích lũy hoặc đầu tư. Đất đai như một thước đo về sự giàu có của mỗi quốc gia; con người qua các thế hệ xem sự tích lũy, chuyển nhượng đất đai như một sự bảo hiểm về tài chính.

Đất đai trong từng ngành cũng có những vai trò khác nhau, tùy vào mục đích sử dụng và tính chất riêng của ngành đó.

• Đối với các ngành thuộc nhóm phi nông nghiệp: đất đai có vai trò là cơ sở về mặt không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động.
• Đối với các ngành nông – lâm nghiệp: đất đai là điều kiện vật chất, cơ sở không gian, đồng thời, cũng đồng thời là tượng lao động và công cụ, phương tiện lao động.
• Trong các giao dịch bất động sản, đất đai là đối tượng của hợp đồng mua bán, là “công cụ đặc biệt” tạo ra lợi nhuận cho người sử dụng. Kinh tế phát triển khiến cho mối quan hệ giữa đất đai và con người càng trở nên có tính cạnh tranh gay gắt hơn, một phần vì dân số tăng nhanh, quỹ đất có hạn và giá trị đất đai ngày càng được nâng tầm.

5. Các phương pháp thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất về nguyên tắc chung là phải lựa chọn các phương pháp có đầy đủ cơ sở lý luận và thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai, bất động sản ở nước ta.

Hiện nay thẩm định giá đất đai, thẩm định viên thường xuyên áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 11. Đối với nội dung của từng phương pháp thẩm định giá đất, các nội dung hướng dẫn phải tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc thị trường. Mỗi phương pháp định giá đất phải quy định cụ thể áp dụng cho loại đất và điều kiện để áp dụng phương pháp đó là gì; các cách thức xử lý, lựa chọn những dữ liệu thị trường…

• Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường;
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp; phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập;
• Phương pháp chiết trừ;
• Phương pháp thặng dư 

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

6. Công ty thẩm định giá đất đai uy tín

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai mang nhiều ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội hiện nay.

Thẩm định giá đất đai là xác định giá trị bằng tiền của các loại đất theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Công ty thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thầm định giá Thành Đô với đội ngũ thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá đất đai. Bên cạnh đó Thành Đô cũng thực hiện nhiều dự án thẩm định giá đất đai với quy mô lớn, tính chất phức tạp phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các bên, từ đó đưa ra quyết định kinh doanh, đầu tư chính xác.

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được thương hiệu vững vàng, tạo dựng được uy tín, lòng tin đối với khách hàng và đối tác. Năm 2019, Thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu thẩm định giá tin cậy 2020”, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô đón nhận Thương hiệu Vàng ASEAN 2022. Năm 2023, Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh công ty thẩm định giá xuất sắc năm 2022 do Hội thẩm định giá Việt Nam trao tặng. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Đất đai là gì? Thẩm định giá các loại đất đai mới nhất 2023” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com