Luật Ðất đai năm 2024 mặc dù đã có hiệu lực thi hành được hơn năm tháng, tuy nhiên, nút thắt định giá đất vẫn chưa được gỡ bỏ. Nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, chưa được mở bán ra thị trường. Nhiều dự án do “tắc” định giá đất khiến chậm trễ trong khâu đầu tư xây dựng. Nghiêm trọng hơn, định giá đất tăng cao, đang khiến cấu thành giá bán bất động sản trở thành một “vòng luẩn quẩn” giữa giá nhà và giá đất đối với các doanh nghiệp và thị trường.
Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có hàng trăm dự án do vướng công tác thẩm định giá đất cho nên không tính toán được nghĩa vụ tài chính, thu tiền sử dụng đất, khiến nguồn thu ngân sách sụt giảm. Như tính toán của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, chỉ cần thẩm định xong giá đất của 22 dự án đã đem về cho ngân sách thành phố hơn 25.000 tỷ đồng. Nhìn rộng ra cả nước, nếu tháo gỡ điểm nghẽn định giá đất cho hàng nghìn dự án thì sẽ thu về cho ngân sách hàng tỷ USD.
Theo quy định, các địa phương khi định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Nhưng thế nào là nguyên tắc thị trường lại không quy định rõ. Chính điều này vẫn khiến các địa phương lúng túng trong khâu thẩm định giá đất. Ðể an toàn, nhiều địa phương đã gộp chung một giá với nhiều loại đất khác nhau (các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở cũng đồng giá với đất thương mại dịch vụ), dẫn tới tiền sử dụng đất tăng cao.
Trong khi, để bảo đảm sự công bằng, việc định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất. Thí dụ, cùng thửa đất phi nông nghiệp hay dịch vụ thương mại có mật độ xây dựng 25% thì giá sẽ khác với dự án xây dựng có mật độ chỉ 1-10%.
Và cũng để an toàn, để tiệm cận với giá thị trường theo quy định, các địa phương đẩy giá tiền sử dụng đất lên cao, dẫn đến chi phí đầu vào của một dự án nhà ở tăng, giá bán nhà theo đó cũng phải tăng. Việc vắng bóng căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua cũng một phần xuất phát từ nguyên nhân này. Ðó là chưa tính tới các hệ lụy khác như việc điều chỉnh tăng bảng giá đất lên cao sẽ làm giảm sức hút đầu tư các địa phương. Giá thuê đất cao, chính sách đãi ngộ ít, buộc nhà đầu tư phải dời đi.
Ðể xây dựng được giá đất vừa sát với giá thị trường, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích cho Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, hơn lúc nào hết, chính quyền các địa phương cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước như: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…); xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; thành lập hội đồng thẩm định giá đất; ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện trình hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hằng năm), giá đất cụ thể… (có tham vấn tổ chức tư vấn định giá đất); công bố bảng giá đất.
Ngoài ra, khi xây dựng bảng giá đất, các địa phương cần phải tham vấn ý kiến từ cộng đồng, bao gồm doanh nghiệp và người dân. Ðây là yếu tố không thể thiếu để bảo đảm tính minh bạch và đồng thuận trong xây dựng bảng giá đất. Chính sách giá đất hợp lý sẽ không chỉ giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp mà còn góp phần thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
Về lâu dài, Nhà nước có thể tính tới giải pháp doanh nghiệp tự khai thuế với Nhà nước để đóng tiền sử dụng đất. Sau khi dự án hoàn thành, Nhà nước hậu kiểm để truy thu nếu doanh thu tăng hơn nhiều so với doanh nghiệp khai báo trước đó. Giải pháp này kèm theo những điều kiện nhất định sẽ giảm gánh nặng cho Nhà nước, giảm chi phí chờ đợi cho doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
