Đất thuê là gì? Nhà xưởng trên đất thuê có được thế chấp vay ngân hàng không?

(TDVC Đất thuê là gì?) – Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt quý giá của con người, có vai trò quan trọng đối với các mặt của đời sống kinh tế, xã hội. Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ và sâu rộng. Nguồn tài nguyên đất đai được Nhà nước thực hiện phân bổ hợp lý thông qua các hình thức như: cho thuê đất, giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Thuê đất là hiện tượng tất yếu trong nền kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân mong muốn khai thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dụng đất thuê. Trong đó cho thuê đất để xây dựng nhà xưởng được diễn ra phổ biến góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển kinh tế xã hội.

Đất thuê để xây dựng công trình xây dựng là hoạt động quan trọng phổ biến trên thế giới mà còn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê sẽ giúp cho chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân…xác định được chính xác giá trị công trình xây dựng. Từ đó sẽ có các phương án phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan thúc đẩy kinh tế xã hội.

1. Đất thuê là gì?

Căn cứ tại Khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013, thuê đất hay nói cách khác là thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. 

Thuê đất có hai hình thức gồm:

• Thuê đất trả tiền hàng năm
• Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. 

Đất thuê là hình thức thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai, thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này, các bên sẽ tiến hành kí kết hợp đồng cho thuê đất. Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê đất và trả lại đất khi đã hết thời hạn thuê. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được cho thuê đất phát sinh sau khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực và chấm dứt theo thời hạn được ghi trong quyết định. 

2. Thế chấp vay vốn ngân hàng nhà xưởng trên đất thuê

Liên quan đến thế chấp tài sản trên đất thuê, điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Đối với quyền của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, điểm b khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê/trả tiền thuê đất hàng năm được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Do đó, tổ chức kinh tế được phép thế chấp nhà xưởng trên đất thuê khi đáp ứng đủ điều kiện và đúng thủ tục theo quy định. Bên thế chấp nhà xưởng được khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản thế chấp.

Ngoài ra, bên thế chấp nhà xưởng trên đất thuê có quyền cho thuê, cho mượn lại nhà xưởng này nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

3. Hồ sơ thế chấp nhà xưởng trên đất thuê thế nào?

Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu gồm:

• 01 bản chính Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a;
• Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
• Giấy chứng nhận (bản gốc).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi, cập nhật nội dung đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào sổ đăng ký và Giấy chứng nhận.

Sau khi ghi vào sổ đăng ký và Giấy chứng nhận thì chứng nhận nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu yêu cầu đăng ký.

4. Phương pháp thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê

Thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê thẩm định viên căn cứ vào hồ sơ pháp lý, đặc điểm kỹ thuật và hiện trạng của thửa đất. Từ đó thẩm định viên đưa ra cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp đối với nhà xưởng. Thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê gồm những phương pháp phổ biến sau:

• Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp;
• Cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp so sánh;
• Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế;
• Phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh

Thẩm định giá công trình xây dựng bằng phương pháp so sánh là thẩm định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các công trình tương tự với công trình xây dựng cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của công trình xây dựng. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp chi phí dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sở ước tính giá trị công trình xây dựng sau khi đã phát triển (cải tạo, sửa chữa hoặc xây lại mới) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá công trình xây dựng có tiềm năng phát triển, cải tạo.

5. Công ty thẩm định giá nhà xưởng uy tín tại Việt Nam

Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá nhà xưởng trên đất thuê uy tín hàng đầu tại Việt Nam với thẩm định viên nhiều năm kinh nghiêm, trình độ chuyên môn cao, môi trường chuyên nghiệp, năng động và đoàn kết. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá khắt khe nhất về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đối với một Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam và quốc tế. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

Là một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu Việt Nam. Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngan hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng Kookmin (KB Kookmin Bank); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín của nhiều doanh nghiệp FDI tại Việt Nam như: SAMSUNG; TOYOTA; CÔNG TY CỔ PHẦN ALUTEC VINA; CÔNG TY TNHH BES ENGINEERING VIỆT NAM; TREND POWER TECHNOLOGY (BVI) CO.,LTD; WISTRON CORPORATION; CÔNG TY TNHH DARFON VIỆT NAM; CÔNG TY TNHH COMPAL VIỆT NAM; TREND POWER TECHNOLOGY (BVI) CO.,LTD; C.C.P. CONTACT PROBES CO., LTD; CÔNG TY TNHH CỔ PHẦN ĐIỆN TỬ UDE; TẬP ĐOÀN INVENTEC APPLIANCES CORPORATI…

Thẩm định giá Thành Đô được đánh giá nằm trong top các công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam: Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu Thẩm định giá uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu Thẩm định giá tin cậy 2020”, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô vinh dự được vinh danh là “Thương hiệu Vàng Asean tổ chức tại Singapore”. Năm 2023, Thẩm định giá Thành Đô được Hội thẩm định giá Việt Nam vinh danh Công ty thẩm định giá xuất sắc năm 2022. Bên cạnh đó Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Đất thuê là gì? Nhà xưởng trên đất thuê có được thế chấp vay ngân hàng không?” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com