Định giá bất động sản vẫn là một bài toán khó

Mới đây, ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Hà Nội đã có nhiều nhận định về câu chuyện định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay. Theo ông Sơn, việc quản lý chất lượng định giá và việc thông tin thị trường thiếu nhất quán, thiếu hiệu quả và không minh bạch đang là những rào cản lớn tới hoạt động định giá.

Và dù thị trường định giá bất động sản tại Việt đang dần tuân thủ với các quy chuẩn định giá quốc tế nhưng đây đang là những rào cản đáng kể cho sự phát triển chung của lĩnh vực này. Trên thực tế, dù công tác quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai tại Việt Nam đã được cải thiện, thông qua một dự án được tài trợ bởi Ngân hàng Thế giới (WB) đến năm 2021, với mục tiêu cải thiện hiệu quả và tính minh bạch của dịch vụ hành chính đất đai, thông qua việc xây dựng và triển khai hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu (MPLIS).

Dự án bao gồm việc xây dựng và phát triển MPLIS và cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa tài chính của các bản đồ và hồ sơ giấy phép sử dụng đất; cập nhật và tích hợp dữ liệu địa chính, dữ liệu giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thống kê và kiểm kê đất đai. Tuy nhiên, theo nhận xét của ông Sơn, hệ thống này có thể còn những hạn chế với các cấu trúc giao dịch linh hoạt và các giá trị chuyển nhượng không chính thức. Ngoài ra, theo đại diện Savills một yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị và thị trường bất động sản là quy hoạch.

Việc sử dụng đất của tất cả các dự án cần phải tuân theo quy hoạch tổng thể, tuy vậy việc quản lý quy hoạch thiếu hiệu quả đã dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường. Từ đó khiến thông tin thị trường trở nên thiếu nhất quán. Điều này đặc biệt quan trọng vì quy hoạch sử dụng đất thường không được tiếp cận một cách công khai.

Thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu. Có nhiều hệ thống và mức độ định giá bất động sản. Đơn cử như giá đất tính cho mục đích đền bù đất đai, mục đích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá trị thị trường theo Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (International Valuation Standards Council – IVSC) đều có giá trị khác nhau.

Với những yếu tố đã được đề cập, thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang đối diện với nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên cũng hàm chứa nhiều tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang phát triển và khoảng cách trong chất lượng và quy chuẩn định giá đang thu hẹp so với khu vực, từ đó mang lại nguồn cầu định giá lớn.

(Theo TBKD)