Thẩm định giá nhà chung cư

(TDVC Thẩm định giá Nhà chung cư) – Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, khi kinh tế phát triển và đô thị hóa người dân tập trung dân cư đông là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác… Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt. Do đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá nhà chung cư có vai trò đặc biệt quan trọng trong kinh tế – xã hội giúp các chủ đầu tư tiếp cận được với vốn vay từ đó phát triển được dự án dễ dàng hơn.

Thẩm định giá nhà chung cư
Thẩm định giá Nhà chung cư – TDVC

1. Khái niệm nhà chung cư

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang, phần sở hữu riêng, sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở với kinh doanh (theo Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

Theo từ điển thuật ngữ thẩm định giá bất động sản, một căn hộ chung cư (apartment) được định nghĩa là: “một đơn vị sinh sống (unit) gồm 1 hoặc nhiều phòng được thiết kế nhằm cung cấp tiện ích cuộc sống của một gia đình hoặc một cá nhâ”. Các tiện ích và dịch vụ của căn hộ chung bảo đảm đáp ứng các nhu cầu về sinh sống, ăn ở, tùy theo tập quán và yêu cầu của người thuê.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá nhà chung cư

Giá nhà chung cư chịu tác động của 2 nhóm yếu tố: Những yếu tố tác động đến sự thỏa mãn và sẵn sàng trả tiền của bên mua hoặc đi thuê; và những yếu tố tác động đến người chủ sở hữu bất động sản. Tất cả những yếu tố này cần được xem xét, cân nhắc cẩn thận không chỉ đối với bất động sản thẩm định giá mà còn những bất động sản tương tự trong khu vực. Những yếu tố mang lại dòng thu nhập lớn hơn cho người chủ sở hữu mà không tác động tiêu cực đến người thuê sẽ là yếu tố làm tăng giá trị của bất động sản. Những yếu tố làm khách hàng hài long, sãn sàng trả giá thuê cao hơn do đó sẽ làm tăng giá chung cư. Ngược lại, những yếu tố làm cho khách thuê không hài lòng, giá thuê sẽ làm giảm giá chung cư.

Những yếu tố từ bên mua hoặc đi thuê

Thẩm định viên cần nắm rõ và hiểu được khu vực chung cư tọa lạc, có những yếu tố nào quan trọng, nổi bật. Mỗi khu vực, thành phố, tỉnh sẽ có những yếu tố có mức độ quan trọng khác nhau. Sau đây là một số yếu tố chính:

  • Hệ thống hạ tầng giao thông: Hệ thống sẽ Bus, hệ thống đường, điểm đưa đón taxi…Người mua hoặc đi thuê luôn cân nhắc và lựa chọn việc sử dụng phương tiện cá nhân hay công cộng là tiện ích nhất.
  • Bãi đỗ xe: là yếu tố quan trọng nhất khi người mua hoặc cho thuê nhà sử dụng ô tô cá nhân. Đối với các thành phố lớn đây là yếu tố đặc biệt quan trọng.
  • Vị trí tòa chung cư đến trường học,, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, công viên, trung tâm thương mại…là những yếu tố cần thiết đối với người mua hoặc thuê nhà.
  • Tiện ích vui chơi ngoài trời: Khu vui chơi trẻ nhỏ, bể bơi, sân bóng, khu đi bộ…đó là những nhu cầu thiết yếu đối với những người mua hoặc thuê nhà chung cư.
  • Bảo dưỡng, duy tu bất động sản: Chất lượng công việc duy tu, bảo dưỡng tòa nhà chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra thu nhập từ việc bán cho thuê, do đó tác động đến giá tòa nhà. Ngoài ra chất lượng quản lý tòa nhà cũng đóng vai trò quan trọng trong việc người mua hoặc đi thuê có sẵn sàng mua hoặc thuê hay không.
  • Thẩm định viên phải phân tích cả những bất tiện như: khói bụi, tiếng ồn, giao thông đông đúc… một cách cẩn thận vì nó có tác động đến tiêu cực đến giá của chung cư.

Những yếu tố bên bán (chủ đầu tư)

  • Uy tín: Một số tòa chung cư được bán với giá cao hơn xuất phát từ uy tín, thanh thế vì tòa nhà tại vị trí đắc địa, có kiểu dáng kiến trúc độc đáo và quan trọng hơn là uy tín của chủ đầu tư.
  • Tỷ lệ căn hộ trống; tỉ lệ lãi: Tùy theo vị trí, nhiều tòa chung cư luôn có tỉ lệ lấp đầy căn hộ cao trong khi các tòa khác lại có diện tích trống nhiều hơn.
  • Chi phí duy tu bảo dưỡng; tuổi thọ công trình

3. Thông tin số liệu phục vụ thẩm định giá nhà chung cư

Khi ước tính tòa nhà cao tầng, nhiệm vụ thẩm định viên phải giải quyết vấn đề liên quan đến giá trị, do đó phải thu thập phân loại những thông tin, số liệu giúp ích cho giải quyết vấn đề ước tính giá trị chung cư. Những thông tin số liệu cùng loại cần phải thu thập , phân loại, phân tích, diễn giải và rút ra kết luận. Thẩm định giá tòa chung cư cần thu thập những thông tin sau:

a, Thông tin kinh tế vĩ mô về tỉnh, thành phố, quận, huyện khu vực có chung cư: Các khu vực thu hút lao động chính; Dân số; Xây dựng; thu nhập tính bình quân theo đầu người và theo hộ gia đình; Quy mô gia đình; Xu hướng chuyển từ thuê căn hộ sang mua căn hộ; Tỷ lệ căn hộ bỏ trống; Dịch vụ công ích trong khu vực; Các công trình, tiện ích văn hóa trong khu vực…

b, Thông tin số liệu về khu vực lân cận, xung quanh chung cư: Mạng lưới giao thông; tiện ích Chợ, siêu thị; Bãi đỗ xe; Khoảng cách tới nơi làm việc, trường học, An ninh trật tự; Quy hoặc và mục đích sử dụng đất; Dịch vụ thu gom xử lý rác thải; Mật độ, độ tuổi dân cư; Ô nhiễm về khói bui, tiếng ổn, rác thải; Đường giao thông khu vực; Công trình vui chơi giải trí…

c, Đặc điểm vật lý, tự nhiên của chung cư thẩm định giá:

  • Thông tin số liệu về đất như diện tích, hình dáng thửa đất, pháp lý lô đất, tiện ích công cộng, hệ thống đường…;
  • Thông tin số liệu về chung cư gồm bảng danh mục kiểm tra về công trình xây dựng trên đất: Nền móng; Tầng hần; Khung sàn; Cửa đi, cửa sổ; lối thoát hiểm; tường; hệ thống cấp điện, nước; hệ thống thang máy; Hệ thống đèn, hệ thống điện; lối vào diện tích gara
  • Thông tin số liệu chung: Tuổi đời kinh tế chung cư; tuổi đời thực tế chung cư; tuổi đời hiệu quả của chung cư; chất lượng chung cư, chất lượng thiết kế đáp ứng công dụng…
  • Thông tin số liệu chung về chung cư: Bản vẽ thiết kế tòa nhà; số tầng; tổng điện tích mặt bằng mỗi tầng; diện tích tầng hầm; diện tích trung bình phòng; diện tích trung bình căn hộ; số lượng chỗ đậu xe; tỷ lệ chỗ đậu xe/số căn hộ; tỷ lệ thang máy/số tầng…

d, Thông tin số liệu về các chung cư tương tự, lân cận: Để ước tính tòa nhà chung một cách chính xác thẩm định viên phải thu thập, phân tích diễn giải thông tin số liệu về các chung cư tương tự, gần giống ở khu vực lân cận. Dưới đây là một số thông tin, số liệu về các chung cư có thể so sánh mà thẩm định cần thu thập, phân tích đối chiếu:

  • So sánh đối chiếu với các thửa đất chung cư tương tự: Cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt; Cùng đặc điểm của khu vực lân cận như thửa đất cần thẩm định giá; Kích thước thửa đất, tính hữu ích, công năng; Thời gian diễn ra giao dịch.
  • So sánh đối chiếu về chi phí: Là phương pháp ước tính chi phí thay thế, hoặc chi phí tái tạo của công trình xây dựng. Chung cư so sánh phải giống hoặc gần giống về thiết kế; kích thước; hình dáng; số căn hộ; các loại hình căn hộ và chất lượng xây dựng như chung cư thẩm định
  • So sánh đối chiếu về tiền thuê căn hộ: So sánh mức tiền thuê theo từng phòng (căn hộ độc lập, căn hộ 2 phòng ngủ, căn hộ 3 phòng ngủ); Lập bảng mô tả chung cần thẩm định giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu như diện tích, số phòng trung ình/căn hộ; Xem xét giá thuê giữa hai tòa chung cư đã có dịch vụ chưa…
  • So sánh đối chiếu về giá bán chung cư cao tầng (bao gồm đất và công trình trên đất) giữa hai tòa chung cư gồm các tiêu trí như: Giống về kiểu dáng thiết kế, chất lượng công trình xây dựng; Giống về tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế còn lại; Giống về loại căn hộ; Giống về độ hao mòn, mất giá do lỗi thời chức năng; Giống về khoản tiền thuê

e, Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu vận hành và bảo dưỡng chung cư:

  • Thu thập từ tiền thuê: Thẩm định viên cần phải tìm hiểu về thị trường thuê nhà chung cư với giá thuê thị trường, kết hợp với việc thu thập thông tin từ các cuộc điều tra khảo sát của các cơ quan thống kê một cách chính xác nhất.
  • Thất thu do căn hộ bỏ trống và nợ khó đòi: Khảo sát xem tỉ lệ căn hộ trống hàng năm qua các nguồn thông tin tin cậy
  • Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng: Xem xét bảng cân đối tài chính hàng năm của chung cư.

4. Nguồn thu thập thông tin, số liệu

Nguồn thông tin, số liệu có vai trò đặc biệt quan trọng trong thẩm định giá chung cư. Vì vậy Thẩm định viên cần thu thập, phân tích một cách chính xác nhất những thông tin đã thu thập được.

  • Thông tin về thành phố khu vực: Các đơn vị truyền thông, cơ quan thống kê về tình hình kinh tế – xã hội, các doanh nghiệp bất động sản…
  • Thông tin khu vực lân cận: Khảo sát thực tế tại khu vực
  • Thông tin mô tả bất động sản: Khảo sát thực tế và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ công trình.
  • Thông tin về chung cư so sánh: Thu thập từ các đơn vị truyền thông, công ty bất động sản, tờ báo có uy tín
  • Thông tin về các khoản thu thập và chi phí từ chung cư: thu thập từ chủ đầu tư, người dân trong chung cư.

5. Các phương pháp thẩm định giá nhà chung cư

Khi thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tòa nhà chung cư nếu có đầy đủ thông tin, số liệu thì có thể áp dụng cả 3 cách tiếp cận là: Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp; Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh, cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí. Đối với Thẩm định giá nhà chung cư, phương pháp vốn hóa trực tiếp theo cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì chung cư thuộc loại hình bất động sản đầu tư. Bên cạnh đó qua phân tích các chung cư tương tự lân cận thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, từ đó áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp nhất.

Trường hợp nhà chung cư dự kiến xây dựng hoặc xây mới thì có thể áp dụng phương pháp chi phí (do hao mòn, mất giá chưa đáng kể) nhưng phải kiểm tra lại kết quả tìm được bằng các phương pháp từ cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà chung cư thường được ít sử dụng vì phần lớn số vốn đầu tư vào loại hình bất động sản này là vốn ngân hàng, mà lãi suất và các điều kiện thanh toán có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho biết các thông tin , số liệu nhà chung cư lân cận để từ đó áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập.

Thẩm định giá nhà chung luôn đòi hỏi kỹ năng chuyên môn cao, hiểu biết về lĩnh vực bất động sản và phải luôn tuân thủ đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá; Pháp luật Việt Nam ban hành.

6. Công ty thẩm định giá nhà chung cư Uy tín

Công ty thẩm định giá Thành Đô với đội ngũ thẩm định viên có trình đô chuyên môn cao và bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá nhà chung cư nói riêng. Thành Đô đã khẳng định được vị thế dẫn đầu trong hoạt động thẩm định giá, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng đối với khách hàng và được các cơ quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam. Công ty đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định giá dự án bất động sản, thẩm định giá dự án đầu tư, thẩm định giá thương hiệu… có quy mô lớn và tính chất phức tạp với trình độ chuyên sâu cao trong hoạt động thẩm định giá.

Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Địa chỉ: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: Click để xem chi tiết
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá chung cư” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. Đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Call Now Button