Thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm

(TDVC Thẩm định giá đất thuê) – Với sự phát triển mạnh mẽ và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng của nền kinh tế Việt Nam thời gian gần đây, bất động sản tại các khu đô thị, trung tâm thương mại, đầu mối giao thông, khu dân cư tập chung, khu công nghiệp… được kỳ vọng sẽ thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Bên cạnh đó nhờ vào xu hướng chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc đến ASEAN, Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU, Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP)…bất động sản trên khắp các tỉnh thành cả nước tiếp tục là điểm đến thu hút dòng vốn lớn FDI vào Việt Nam… Trong đó các khu đất diện tích lớn với mục đích sử dụng là đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.

Thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm; Đất thuê trả tiền một lần sẽ giúp cho chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân…xác định được chính xác giá trị của thửa đất. Từ đó sẽ có các phương án phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: Đầu tư góp vốn; làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất; Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình; Đền bù giải phóng mặt bằng, Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, Tham khảo giá thị trường…

1. Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá đất thuê

Đất đai là Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ, theo luật đất đai 2013. Đối với việc thẩm định giá đất cho thuê trả tiền hàng năm; Đất thuê trả tiền một lần cần phải chú ý xem xét các yếu tố sau:

• Diện tích đất thuê.
• Thời hạn thuê đất: Thời hạn thuê đất còn lại càng ít thì giá trị tài sản thế chấp càng giảm và ngược lại.
• Đơn giá đất nhà nước cùng vị trí
• Hình thức sử dụng đất; Mục đích sử dụng đất
• Nguồn gốc sử dụng đất: Đất thuê trả tiền hàng năm; Đất thuê trả tiền một lần
• Phương thức thanh toán tiền thuê đất và thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nếu bên thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán…
• Hình dáng, kích thước thửa đất thuê
• Độ dốc đất, hệ thống đường giao thông, hệ thống thoát nước: Thửa đất bằng phẳng nhưng đảm bảo thoát nước nhanh, không úng ngập khi mưa.
• Tình hình khu vực xung quanh: Quy mô và sư phát triển của dân cư khu vực xung quanh. Môi trường sống, môi trường kinh doanh, nhiều tiện ích luôn mang lại sự hài lòng và yên tâm cho dân cư trong vùng và cho chủ đầu tư.
• Địa tầng đất ổn định, bảo đảm chịu được tải trọng công trình xây dựng phía trên, không bị lún lệch.
• Quy hoạch mục đích sử dụng đất, diện tích lưu không: Thẩm định viên cần nắm rõ những nội dung của khu đất (đất trong khu công nghiệp) và đối chiếu tác động về môi trường, vệ sinh công nghiệp, giới hạn nồng độ khói bụi, tải trọng hàng hóa, vận chuyển, xử lý nước thải và đối chiếu tác động của nó tới giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.

Ngoài ra thẩm định viên phải cập nhật chính sách thay đổi về giá cho thuê đất của Nhà nước, khi có sự thay đổi chính sách về giá cho thuê sẽ ảnh hưởng đến chi phí thuê đất phải nộp nên sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất thuê.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Công ty thẩm định giá tài sản uy tín hàng đầu Việt Nam

• Thẩm định giá Thành Đô được cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2015

• Phương pháp thẩm định giá bất động sản

• Thẩm định giá công trình xây dựng

• Thẩm định giá Nhà xưởng 

• Thẩm định giá bất động sản công nghiệp

2. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

Căn cứ vào hồ sơ pháp lý, đặc điểm kỹ thuật và hiện trạng của thửa đất, sau khi cân nhắc cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá tài sản, thẩm định viên đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp với hiện trạng của thửa đất. Đối với đất thuê trả tiền hàng năm và đất thuê trả tiền một lần thì có những phương pháp phổ biến sau: Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp dòng tiền chiết khấu; Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh; Phương pháp thặng dư.

Cách tiếp cận từ thu nhập: Là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

• Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Cách tiếp cận từ thị trường: là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

• Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Đối với trường hợp đất thuê trả tiền một lần: Vận dụng theo Khoản 1, Điều 3, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, tiền thuê đất phải nộp được xác định trên các căn cứ sau:

• Diện tích đất cho thuê.
• Thời hạn cho thuê đất.
• Đơn giá thuê đất.
• Hình thức cho thuê đất.

Đối với trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm: Vận dụng Điều 4. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, tiền thuê đất phải nộp được xác định trên các căn cứ sau: Đơn giá thuê đất Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:

• Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.
• Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.

Áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu:

• Trường hợp dòng tiền không đều:

• Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá

• Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ

• Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư

• Thẩm định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

• Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập

• Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí

• Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Giai đoạn dự báo dòng tiền được xác định đến hết thời hạn thuê đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Hợp đồng thuê đất

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Lợi thế quyền thuê đất được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thuê đất trên thị trường và chi phí thuê đất theo hợp đồng thuê đất của doanh nghiệp.

Chi phí thuê đất trên thị trường được xác định trên cơ sở các quy định về thuê đất và thông tin trê thị trường

Chi phí thuê đất của doanh nghiệp được xác định trên cơ sở hợp đồng thuê đất của doanh nghiệp và các thông báo nộp tiền thuê đất.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Lợi thế chênh lệch giữa chi phí thuê đất trên thị trường và chi phí thuê đất theo hợp đồng thuê đất của doanh nghiệp (từ đó đưa ra giá trị tài sản cuối kỳ dự báo)

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Tỷ suất chiết khấu được xác định trên lãi suất cho vay trung và dài hạn theo công bố của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

3. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá

• Giấy chứng nhận đăng kí doanh nghiệp
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Hợp đồng thuê đất (đơn vị có thẩm quyền cấp)
• Thông báo nộp tiền thuê đất
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai trước bạ

4. Mục đích thẩm định giá

• Mua bán, chuyển nhượng.
• Vay vốn ngân hàng.
• Góp vốn liên doanh.
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp.
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
• Hoạch toán kế toán, tính thuế.
• Tư vấn và lập dự án đầu tư.
• Xác định giá trị tài sản cho mục đích doanh nghiệp
• Các mục đích khác theo đúng quy định của pháp luật

5. Công ty thẩm định giá đất thuê uy tín

Thông thường hợp đồng thuê đất của các công ty với thời hạn thuê khoảng 50 năm với phương thức thanh toán trả tiền một lần hoặc hàng năm. Vì vậy việc xác định giá trị đất thuê trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần phải được tính toán trên cơ sở thời gian thực tế đã nộp tiền thuê đất.

Thấu hiểu được tầm quan trọng trong việc thẩm định giá lợi thế đất thuê trong nền kinh tế thị trường, phục vụ nhiều mục đích như: Vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, làm căn cứ họp cổ đông, liên kết kinh doanh, gọi vốn đầu tư… cho các bên liên quan có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế hội nhập quốc tế ngày nay. Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm; Đất thuê trả tiền một lần cho nhiều khu công nghiệp, tập đoàn, doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước… tại Việt Nam. Trải qua một quá trình hợp tác trong lĩnh vực thẩm định giá quyền lợi thế đất thuê. Công ty đã khẳng định được vị thế dẫn đầu, tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng và luôn được đối tác đánh giá cao trong lĩnh vực này. Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

• Địa chỉ: Tầng 5 – tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.
• Hotline 24/7: 0985103666 – 0906020090| Email: info@tdvc.com.vn
• Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
• Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com