Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập

(TDVC Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập) – Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10) cách tiếp cận từ thu nhập có hai phương pháp chính là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.

Phương pháp thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

• Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí

• Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá

• Thẩm định giá khoản nợ cho mục đích mua bán nợ

• Công ty thẩm định giá tài sản chứng minh tài chính định cư nước ngoài uy tín

• Thẩm định giá và định giá khác nhau như thế nào?

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Đối với thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập thường được áp dụng dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường thẩm định với tài sản có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó. Ngoài ra phương pháp này cũng được sử dụng để tính toán những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng hoặc một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận.

Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Tuy nhiên việc xác định thông tin chính xác còn gặp nhiều hạn chế nên phương pháp thu nhập ít được sử dụng trong thẩm định giá hơn so với phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ & tư vấn thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com