Thẻ: Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Written by thanhdo on 18/08/2023. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

(TDVC Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì?) – Chứng thư thẩm định giá bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản phục vụ mục đích cho các bên liên quan. Công ty thẩm giá tiến hành thẩm định giá các loại bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải lập chứng thư thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính. Từ đó Chứng thư làm căn cứ để các bên liên quan tham khảo cho nhiều mục đích gồm: mua bán bất động sản, cho thuê, chuyển nhượng, tính thuế…

1. Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì

Căn cứ Luật Giá 2012 quy định về chứng thư thẩm định giá, theo đó, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.

Chứng thư thẩm định giá bất động sản là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức thẩm định giá lập ra nhằm chứng nhận giá trị bất động sản, ghi rõ về kết quả của quá trình thẩm định giá, xác nhận những điều trình bày là đúng với những phân tích bị hạn chế do các giải thiết đã được báo cáo và thẩm định dựa trên tên, địa chỉ của Thẩm định viên.

2. Nội dung chứng thư định giá bất động sản

Chứng thư định giá bất động sản được cung cấp cho khách hàng bao gồm những nội dung sau:

Tên công ty thẩm định giá (công ty phát hành);
Số hợp đồng thẩm định (số hợp đồng theo cách đánh số của doanh nghiệp thẩm định);
Số chứng thư (tùy theo cách đánh số của doanh nghiệp thẩm định);
Khách hàng yêu cầu (ngân hàng, doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân);
Địa chỉ liên lạc (địa chỉ của khách hàng yêu cầu);
Tài sản thẩm định (các loại bất động sản: dự án bất động sản, nhà phố, đất ở đô thị, đất cho thuê trả tiền hàng năm, đất cho thuê trả tiền một lần…);
Địa chỉ thẩm định: (địa chỉ nơi tài sản thẩm định tọa lạc);
Mục đích thẩm định (vay vốn ngân hàng, xử lý nợ, chứng minh tài sản, cho thuê, chuyển nhượng…);
Cơ sở thẩm định (giá thị trường, giá phi thị trường);
Phương pháp thẩm định (phương pháp so sánh, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí);
Căn cứ pháp lý (hồ sơ về bất động sản: sổ đỏ, giấy phép xây dựng, bản vẽ được đính kèm theo báo cáo thẩm định giá);
Thời điểm thẩm định giá (ngày, tháng, năm phát hành);
Kết quả thẩm định giá (bằng số, bằng chữ);
Họ tên, chữ kỹ thẩm định viên và họ tên người đại diện công ty (người có thẻ thẩm định viên);

Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký; họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá; họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá;

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá (Thời hạn chứng thư thẩm định giá 3 tháng đối với động sản và 06 tháng đối với bất động sản);…

3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá

Thẩm định giá bất động sản gồm nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá: Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập, cách tiếp cận từ so sánh, cách tiếp cận hỗn hợp.

3.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh bất động sản thẩm định giá với các bất động sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường (áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá).

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Các yếu tố cơ bản so sánh đối với bất động sản như: Đặc điểm pháp lý của bất động sản; Các điều khoản về tài chính của các giao dịch; Điều kiện thị trường lúc giao dịch; Vị trí, địa điểm; Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng…; Quy hoạch; Đặc điểm tài sản trên đất

3.2. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một công trình xây dựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

a, Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

b, Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:

– Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.

– Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

– Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chi phí

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí táitạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại.

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc bất động sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị bất động sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng bất động sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các bất động sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ bất động sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

a, Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với bất động sản đầu tư.

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

b, Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

3.4. Phương pháp chiết trừ

a) Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

b) Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

– Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

3.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở:

– Đặc điểm của thửa đất;

– Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

– Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.

Bạn đang đọc bài viết: “Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định giá bất động sản” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp

Written by thanhdo on 20/04/2023. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp

(TDVC Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp) – Thẩm định giá bất động sản khu công nghiệp là xác định giá trị bằng tiền của đất và công trình xây dựng có xem xét đến các yếu tố về địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định như: vay vốn ngân hàng, mua bán, cho thuê, tính thuế…

Thẩm định giá bất động sản công nghiệp là ước tính giá trị thị trường của đất khu công nghiệp và công trình xây dựng của loại hình tài sản này. Đối với những bất động sản công nghiệp chuyên dùng, được thiết kế đặc biệt thì xu hướng là ước tính giá trị cá biệt, chuyên dùng, hữu ích.

1. Khái niệm và phân loại bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp thuộc khu công nghiệp là một diện tích đất rộng lớn được quy hoạch và thiết kế cho mục đích công nghiệp, được phân chia thành những diện tích nhỏ hơn để bán hoặc cho thuê. Trong khu công nghiệp hệ thống đường nội bộ, lối ra – vào đường cao tốc, đường sắt, điện, nước, gas, thu gom và xử lý rác thải… xây dựng hoàn chỉnh.

1.1. Khái niệm

Bất động sản công nghiệp với bản chất đa dạng, không đồng nhất, được định nghĩa: “đất trống hoặc đất và công trình xây dựng phù hợp để sử dụng vào mục đích công nghiệp”. Đối tượng thẩm định thông thường là các nhà máy hoặc kho tàng, công trình công nghiệp từ hiện đại đến cũ kỹ, lạc hậu, một tầng hoặc nhiều tầng…

1.2. Phân loại bất động sản công nghiệp

Thông thường bất động sản công nghiệp, nhất là tại các khu chế xuất, được phân thành bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nặng và bất động sản thuộc lĩnh vực công nghiệp nhẹ.

Công nghiệp nặng là ngành sản xuất các sản phẩm công nghiệp lớn, đòi hỏi máy móc thiết bị lớn, nặng và liên quan đến quy trình sản xuất phức tạp như: Lọc hóa dầu, thép, khai thác khoáng sản, cán kéo thép, xi măng… Bất động sản công nghiệp nặng thường liên quan đến đất đai và những công trình xây dựng được thiết kế đặc biệt, chuyên dùng, rất ít khả năng chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác.

Công nghiệp nhẹ bao gồm những lĩnh vực còn lại của ngành công nghiệp gồm: Nhà máy sản xuất chế biến dệt, da, giày dép, may mặc, chế biến hoa quả, thủy hải sản… Bất động sản công nghiệp nhẹ gồm đất đai và những công trình xây dựng ít mang tính đặc biệt, chuyên dùng hơn so với công nghiệp nặng.

2. Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản công nghiệp thẩm định viên cần nắm vững những kiến thức chung liên quan đến hoạt động thẩm định giá như: xây dựng, kiến trúc, tiền tệ, tín dụng, quy hoạch, luật đất đai, môi trường… đồng thời phải nắm được những kiến thức về quá trình khai thác, sản xuất, chế tọa, lưu kho, vận chuyển vật liệu, sản phẩm. Thẩm định viên cần phải hiểu biết về kinh tế học về vị trí xây dựng nhà máy cùng những vấn đề ô nhiễm, chất thải, nguồn cung ứng nguyên liệu, năng lượng, lao động, vận tải, thị trường phân phối và tiêu thụ sản phẩm. Bên cạnh đó thẩm định giá bất động sản công nghiệp được thẩm định viên thông qua vận dụng quy trình thẩm định giá, áp dụng phù hợp với những đặc điểm riêng có của những loại này.

Có xu hướng lớn công trình được thiết kế sử dụng vào một mục đích riêng, đặc thù,
Công trình có tỷ lệ hao mòn, mất giá lớn hơn bình thường
Yếu tố vị trí nhà máy chi phối lớn đến giá trị tài sản
Ít có hoạt động mua bán, giao dịch đối với nhà cửa, công trình xây dựng công nghiệp
Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thường cân nhắc tài sản thế chấp khi cho vay vốn đầu tư

Thẩm định giá bất động sản công nghiệp được thẩm định viên áp dụng 3 cách tiếp cận gồm: cách tiếp cận từ thị trường gồm phương pháp so sánh; cách tiếp cận từ chi phí gồm phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế; cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa trực tiếp.

Thẩm định giá bất động sản công nghiệp được các thẩm định viên tách riêng giá trị đất, công trình xây dựng. Tùy theo đặc điểm cụ thể của bất động sản thẩm định viên đưa ra phương pháp vận dụng phù hợp. Đối với loại bất động sản có công trình xây dựng một tầng, hiện đại thì áp dụng cả ba cách tiếp cận; với bất động sản đặc biệt chuyên dùng, phương pháp chi phí cho kết quả đáng tin cậy; với loại bất động sản hợp đồng cho thuê, áp dụng phương pháp thu nhập là phù hợp hơn cả

2.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là xác định giá trị của đất và công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất và công trình xây dựng so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất và công trình thẩm định giá thẩm định giá.

Bất động sản công nghiệp là loại hình tài sản có ít, thậm chí ít giao dịch mua bán trên thị trường vì vậy khả năng áp dụng phương pháp này rất hạn hẹp. Trong trường hợp áp dụng phương pháp này thì những yếu tố so sánh chủ yếu là:

Thời gian giao dịch, mua bán
Diện tích đất tương quan với diện tích công trình
Tuổi, chiều cao công trình, chiều cao từng tầng
Chất lượng hạng mục công trình phụ trợ
Không gian văn phòng trong tổng diện tích chung.

2.2. Cách tiếp cận từ chi phí

Phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp đối với công trình xây dựng thẩm định viên áp dụng phương pháp này để đưa ra kết quả chỉ dẫn đáng tin cậy nhất, thậm chí đối với một số bất động sản công nghiệp đặc biệt, chuyên dùng thì phương pháp chi phí là phương pháp ước tính duy nhất có thể áp dụng.

Khi áp dụng phương pháp chi phí thẩm định viên ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế (mới 100%) công trình xây dựng theo đơn giá hiện hành, sau đó trừ (-) khỏi kết quả hao mòn, giảm giá bao gồm: Hao mòn, giảm giá về lý tự nhiên; hao mòn, giảm giá về công năng; hao mòn, giảm giá về kinh tế, ngoại vi. Thẩm định viên thường gặp khó khăn khi ước tính chi phí thay thế (mới 100%) của công trình xây dựng do không đồng nhất giữa các bất động sản công nghiệp. Nếu công trình xây dựng không khớp so với bảng đơn giá xây dựng chuẩn thì thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh để ước tính.

2.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản công nghiệp về giá trị hiện tại.

2.3.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản công nghiệp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

2.3.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu trong thẩm định giá bất động sản công nghiệp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ bất động sản công nghiệp về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.

Quy trình các bước áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập giống như đối với các lọa bất động sản đầu tư khác. Thẩm định viên lấy tổng thu nhập (bằng diện tích sàn nhân (x) giá thuê/m2 sàn) trừ (-) thất thu do bỏ tróng diện tích, công nợ, trừ (-) chi phí vân hành tìm ra thu nhập ròng, sau đó vốn hóa thu nhập theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

3. Công ty thẩm định giá bất động sản công nghiệp uy tín

Đất nước đang trong quá phát triển trình hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ và sâu rộng. Thị trường bất động sản công nghiệp là một trong những thị trường có vai trò quan trọng trong sự phát triển thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Vì vậy thẩm định giá bất động sản công nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ mục đích cho các bên liên quan góp phần phát triển thị trường kinh tế – xã hội. Từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Với hệ thống thẩm định giá khắp cả nước cùng nguồn dữ liệu bất động sản dồi dào. Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín được cơ quan Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá cao.

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quan lý Nhà nước đánh giá cao. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020“, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Năm 2022 Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu vàng Asian 2022 tại Singapore”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 5 – Tòa nhà Viễn Đông, 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Khái niệm phương pháp thẩm định giá bất động sản

Khái niệm bất động sản? Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Written by thanhdo on 28/05/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Khái niệm bất động sản? Phương pháp thẩm định giá bất động sản

(TDVC Khái niệm bất động sản phương pháp thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản được quy định Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 như sau:

Đất đai;lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định…

2. Phân loại bất động sản

Việc phân loại bất động sản phải căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại bất động sản của khu vực và quốc tế. Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên phải phân loại được bất động sản từ đó đưa ra cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

2.1. Theo đặc tính vật chất

– Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trồng và đang sử dựng.

– Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời .
Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai : hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động…

– Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

Vườn cây lâu năm.
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
Các công trình khai thác mỏ.

2.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:

Công trình kiến trúc

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:

Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự.Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến hạng IV. Hạng 4 là loại có chất lượng sử dụng tốt nhất.
Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính, như: cột, móng, sàn, tường… mà người ta phân chía nhà ở thành 4 cấp: I có nên hạn sử dụng trên 100 năm, II: trrne 50 năm, III: trên 20 năm, IV: dưới 20 năm.

– Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp.

– Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm TM…

– Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 đến 5 sao.

– Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học…

Đất đai

Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đấy nông nghiệp, phi nông nghiệp vì chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại:

Nhóm đất nông nghiệp:

(1). Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm.

Đất trồng cây lâu năm.

(2). Đất rừng sản xuất.

(3). Đất rừng phòng hộ.

(4). Đất rừng đặc dụng

(5). Đất nuôi trồng thủy sản.

(6). Đất làm muối.

(7). Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Nhóm đất phi nông nghiệp:

(1). Đất ở: tại nông thôn và tại thành thị.

(2). Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.

(3). Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng.

(4). Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xây dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, SX vật liệu xây dựng , làm đồ gốm.

(5). Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đấy có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cản, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.

(6). Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.

(7). Đất có các công trình là: đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

(8). Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa .

(9). Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

(10). Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.

Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng:1, 2,3,… hoặc vị trí: số 1, số 2…

Ngoài ra, theo tích chất pháp lý của bất động sản: bất động sản sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn. Theo khả năng phát triền : BĐScó khả năng và không có khả năng phát triển. Việc phân loại BĐS là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng bất động sản – loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý bà có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, có chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích … Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội bỏ vốn, đánh giá một cách hợp lý giá trị bất động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.