Đất ở nông thôn là gì? Phương pháp thẩm định giá đất ở nông thôn như thế nào?

(TDVC Phương pháp thẩm định giá đất ở nông thôn) – Đất đai cung cấp nền tảng cho các hoạt động xã hội và hoạt động kinh tế của con người. Đất đai được xem như một loại hàng hóa hữu hình và là nguồn gốc của giá trị tài sản.

Đất ở nông thôn rất cần thiết với cuộc sống và xã hội và đóng góp vào giá trị tài sản quốc giá vô cùng lớn. Vì vậy thẩm định giá đất ở nông thôn có vai trò vô cùng quan trọng trong kinh tế xã hội phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan đảm bảo lợi ích chính đáng cho các bên.

Thẩm định giá đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại đất theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

1. Đất ở nông thôn là gì?

Theo phân loại đất đai tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống và đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị002E

Trong đó, theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, đất ở nông thôn được ký hiệu là ONT, đất này bao gồm:

• Đất ở tại nông thôn do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng.
• Đất được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống.
• Đất thuộc khu dân cư ở nông thôn dùng để xây ao, vườn, chuồng trại.

Nói một cách đơn giản thì đất ở nông thôn thuộc khu dân cư nông thôn sử dụng để xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống. Ngoài ra đất này còn gồm ao, vườn, chuồng trại nằm trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Ngoài ra, tại Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về cách xác định đất ở tại nông thôn dựa vào phạm vi địa giới hành chính như sau:

Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.

2. Thời hạn sử dụng đất ở nông thôn

Theo khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 143 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất ở nông thôn và hạn mức đất ở nông thôn như sau:

– Về thời hạn sử dụng đất ở nông thôn:

Thời hạn sử dụng đất ONT được xác định tùy theo quy định và định hướng quy hoạch của từng tỉnh, thành phố.

– Hạn mức đất ở nông thôn:

• Hạn mức đất là diện tích đất ở nông thôn tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được phép sử dụng do được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác do khai hoang, nhằm khống chế diện tích đất được phép giao và tránh hiện tượng giao đất một cách tùy tiện với diện tích lớn.
• Hạn mức đất ở nông thôn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ trên tình hình quỹ đất tại địa phương, kết hợp với quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp với điều kiện và tập quán sinh hoạt, sản xuất của địa phương.

3. Phương pháp thẩm định giá đất ở nông thôn

Thẩm định giá đất ở nông thôn thẩm định viên căn cứ vào hồ sơ pháp lý thu thập được, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Thẩm định giá đất ở nông thôn thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh trong cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp thẩm định giá tối ưu được áp dụng phổ biến nhất hiện nay.

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các bất động sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế  định giá các tài sản khác nhau. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá.

Phương pháp so sánh trong thẩm định giá đất ở nông thôn là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của đất ở nông thôn thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các đất ở nông thôn tương tự để ước tính, xác định giá trị của đất thẩm định giá.

3.1. Các yếu tố so sánh áp dụng đối với đất ở nông thôn

Thẩm định giá đất ở nông thôn chính xác phục vụ đúng mục đích yêu cầu của khách hàng thì việc tập chung vào các yếu so sánh của đất đai có vai trò vô cùng quan trọng. Các yếu tố so sánh bao gồm: Đặc điểm pháp lý của đất ở nông thôn; Diện tích; Các điều khoản về tài chính của các giao dịch; Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua; Điều kiện thị trường lúc giao dịch; Vị trí, địa điểm;  Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng; Quy hoạch; Đặc điểm tài sản trên đất

3.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Trên thực tế rất ít khi gặp hai thửa đất giống nhau hoàn toàn, hơn nữa giá trị của bất động sản lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. Về trình tự, các bước tiến hành thẩm định giá đất đai chia thành các bước cụ thể sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

• Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của thửa đất cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
• Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của bất động sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của bất động sản.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

• Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

• Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến thửa đất thẩm định giá.
• Tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: vị trí, chiều rộng đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống, kích thước mặt tiền…

Bước 4. Phân tích thông tin.

• Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến thửa đất thẩm định giá và các thửa đất so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Bước 5. Xác định giá trị đất đai cần thẩm định giá.

• Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

• Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
• Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:
• Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
• Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật

3.3. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

• Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
• Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị bất động sản. Vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
• Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá đất đai.

Nhược điểm

• Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
• Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
• Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên ít tin tưởng trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
• Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.

5. Công ty thẩm định giá đất ở nông thôn uy tín

Đất ở nông thôn là một nguồn tài sản quan trọng trong nền kinh tế có thể đo lường được bằng tiền hay chuyển đổi giá trị. Theo quan điểm trong lĩnh vực kinh tế học, đất đai là nguồn gốc của tài sản và là đối tượng của giá trị được xem như là trung tâm của lý thuyết thẩm định giá. Vì vậy thẩm định giá đất đai có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ mục đích như: vay vốn ngân hàng, đầu tư, mua bán, cho thuê… góp phần phát triển kinh tế xã hội. Từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển mạnh mẽ và bền vững.

Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá uy tín, chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản nói chung và đất đai nói riêng tại Việt Nam. Với nhiều năm kinh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá đất ở nông thôn được các tổ chức, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đánh giá cao.

Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô với nguồn data dữ liệu bất động sản dồi dào rộng khắp cả nước, Thành Đô sẽ đáp ứng yêu cầu thẩm định giá nhanh, chính xác của khách hàng. Thẩm định giá Thành Đô luôn tuân thủ theo pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá và đáp ứng mọi yêu cầu khắt khe nhất đối với một công ty thẩm định giá được Bộ tài chính cấp phép.

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quan lý Nhà nước đánh giá cao. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020“, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Năm 2022 Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu vàng Asian 2022 tại Singapore”. Năm 2023 Thẩm định giá Thành Đô được trao cup vàng danh hiệu “Công ty thẩm định giá xuất sắc 2023” do Hội thẩm định giá Việt Nam trao tặng. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Đất ở nông thôn là gì? Phương pháp thẩm định giá đất ở nông thôn như thế nào?” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com