Thẻ: phương pháp thẩm định giá

Thẩm định giá là gì? Những điều cần biết về thẩm định giá

Written by thanhdo on 19/03/2025. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp.

(TDVC Những điều cần biết về thẩm định giá) – Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.

Khi nền kinh tế ngày càng phát triển và đất nước ngày càng phát triển hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thì nghành thẩm định giá giữ vai trò quan trọng. Nhu cầu thẩm định giá hiện nay và trong tương lai sẽ gia tăng nhằm phục vụ cho mục đích khác nhau của các bên liên quan.

1. Khái niệm thẩm định giá? Thẩm định giá khác định giá như thế nào

1.1. Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Tài sản thẩm định giá bao gồm tài sản, hàng hóa, dịch vụ, được cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá theo nhu cầu hoặc các trường hợp pháp luật quy định phải thẩm định giá.

Trên thế giới có nhiều khái niệm về thẩm định giá bao gồm như sau:

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Luật Giá 2023 khái niệm: Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương Quốc Anh: “Thẩm định giá la sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể.
Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn
Từ điển Wikipedia: Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có. Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài chính. Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một công ty). Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp.

Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản , hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định.

1.2. Thẩm định giá khác định giá như thế nào

Thẩm định giá	Định giá
*Chủ thể thực hiện*
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện/ hoặc các tổ chức có các chức năng thực hiện hoạt động thẩm định giá thực hiện.	Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
*Kết quả*
Tuân thủ theo pháp luật, chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. Kết quả chủ yếu chỉ mang tính chất tư vấn.	Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Xác định mức giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (tối thiêu, tối đa).
*Mục đích*
Mục đích nhằm tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định.	Mục đích nhằm đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, bình ổn giá, và trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển.
*Cơ sở*
Tuân thủ theo pháp luật, chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.	Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng cảu tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá

2. Chứng thư báo cáo thẩm định giá là gì?

Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá về giá trị tài sản thẩm định giá và những nội dung chính của báo cáo thẩm định giá.

Báo cáo thẩm định giá là văn bản trình bày về quá trình thẩm định giá, làm căn cứ lập chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc thông báo kết quả thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá, trong đó:

Đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá do thẩm định viên về giá lập, thể hiện ý kiến của thẩm định viên về giá và được người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá xem xét, phê duyệt;
Đối với hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, báo cáo thẩm định giá do hội đồng thẩm định giá lập, thể hiện ý kiến của các thành viên hội đồng và ý kiến biểu quyết thống nhất của hội đồng.

3. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, tổ chức theo dõi thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam; rà soát, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong hoạt động thẩm định giá.

Bộ tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá ban hành kèm theo thông tư được áp dụng từ năm 2024 gồm:

Thông tư 30/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá;
Thông tư 32/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Thông tư 37/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá tài sản vô hình.
Thông tư 36/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá doanh nghiệp
Thông tư 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản.

Thông tư 30/2024/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 158/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04 và Thông tư 28/2015/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Phạm vi công việc thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Hồ sơ thẩm định giá

Thông tư 32/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập

– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá

Thông tư 37/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 06/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình

Thông tư 36/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 28/2021/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp

Thông tư 42/2024/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 05/8/2024 và thay thế Thông tư 145/2016/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản

4. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá tài sản là xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo chuẩn mực thẩm định giá. Thẩm định giá tài sản thẩm định viên căn cứ vào hồ sơ pháp lý tài sản, thông tin thu thập thị trường, mục đích thẩm định giá tài sản từ đó đưa ra các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp. Theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam gồm có các cách tiếp cận sau: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận từ chi phí. Các cách tiếp cận sẽ gồm các phương pháp gồm:

Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh;
Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo;
Các tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

4.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có hoạt động chuyển nhượng hoặc chào mua hoặc chào bán công khai trên thị trường khi thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau đã chuyển nhượng hoặc được chào mua hoặc chào bán trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

4.2. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Công thức của phương pháp chi phí thay thế:

Giá trị ước tính tài sản thẩm định giá

Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)

–

Tổng giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá (không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí thay thế

4.3. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Công thức của phương pháp chi phí tái tạo:

Giá trị ước tính tài sản

Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)

–

Tổng giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá

4.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Phương pháp thặng dư theo chuẩn mực thẩm định giá là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập.

4.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

5. Doanh nghiệp thẩm định giá là gì? Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá

5.1. Doanh nghiệp thẩm định giá là gì?

Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập, đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của Luật Giá 2023.

5.2. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá

Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá được quy định như sau:
Cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định tại Luật này;
Tham gia hội nghề nghiệp, tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá;
Quyền khác theo quy định của pháp luật.

5.3. Nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá được quy định như sau:

Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này;
Thực hiện thẩm định giá theo đúng hợp đồng thẩm định giá và lĩnh vực chuyên môn được phép thực hiện; bố trí thẩm định viên về giá, người có đủ năng lực chuyên môn, nghiệp vụ để thực hiện thẩm định giá theo hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện để thẩm định viên về giá thực hiện hoạt động thẩm định giá độc lập, khách quan;
Xây dựng, tổ chức thực hiện kiểm soát chất lượng báo cáo thẩm định giá để phát hành và cung cấp chứng thư thẩm định giá cho khách hàng thẩm định giá;
Bảo đảm chứng thư thẩm định giá phát hành tuân thủ các quy định của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, trừ trường hợp khách hàng thẩm định giá cố tình cung cấp thông tin sai lệch về tài sản thẩm định giá; chịu trách nhiệm trước khách hàng về việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo hợp đồng đã ký kết;
Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật do vi phạm những thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định giá hoặc trong trường hợp hoạt động thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của cơ quan, tổ chức, cá nhân do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá;
Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập dự phòng rủi ro nghề nghiệp theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính;
Quản lý, giám sát hoạt động của thẩm định viên về giá tại doanh nghiệp;
Thực hiện đầy đủ các quy định về chế độ báo cáo về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính;
Tổ chức bảo quản, lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá an toàn, đầy đủ, hợp pháp và bảo mật theo quy định của pháp luật về lưu trữ;
Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

6. Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam

Công ty thẩm định giá hay còn gọi là Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập, đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của Luật này.

Công ty thẩm định giá Thành Đô là một trong những doanh nghiệp uy tín hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam. Thành Đô với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, Thành Đô luôn được chọn làm đối tác của nhiều tổ chức ngân hàng, doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước và được đánh giá cao.

Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đối với một Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Chúng tôi đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

Với nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao, Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, thanh lý tài sản, vay vốn ngân hàng…

Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho nhiều Ngân hàng, tổ chức tín dụng trong nước và quốc tế cùng với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Lạng Sơn, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau, Sóc Trăng, Đồng Tháp, Kiên Giang, Bình Thuận và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Thẩm định giá Thành Đô đã được vinh danh trong nhiều giải thưởng uy tín trong nước và quốc tế được tổ chức hàng năm. Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá là gì? Những điều cần biết về thẩm định giá” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thu nhập

Các phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

Written by thanhdo on 25/10/2024. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình.

(TDVC phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam) – Trong xu thế kinh tế hội nhập toàn cầu hiện nay, tài sản vô hình là một tài sản giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị, khẳng định dấu ấn trên thị trường. Thẩm định giá tài sản vô hình là hoạt động tất yếu và có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường phục vụ mục đích như: mua bán – sáp nhập (M&A), đầu tư, kinh doanh…

1. Tài sản vô hình là gì?

Theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam tài sản vô hình là tài sản vô hình xác định được và thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

Có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình;
Có khả năng tạo thu nhập từ tài sản vô hình;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được bằng tiền.

2. Phân loại tài sản vô hình

Tài sản vô hình bao gồm các loại sau:

Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ.
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản.
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu.
Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện theo quy định.

3. Phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình

Cách tiếp cận từ thu nhập gồm các phương pháp: Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, Phương pháp lợi nhuận vượt trội và Phương pháp thu nhập tăng thêm.

Khi áp dụng các phương pháp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, cần cân nhắc thực hiện phân tích độ nhậy để xem xét, phân tích sự thay đổi của kết quả thẩm định giá khi thay đổi giá trị của một số thông số đối với từng trường hợp thẩm định giá.

3.1. Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình

Theo phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, giá trị của tài sản vô hình được tính toán trên cơ sở giá trị hiện tại của dòng tiền sử dụng tài sản vô hình mà tổ chức, cá nhân nhận được khi cho phép sử dụng tài sản vô hình.

Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình đặt ra giả định rằng tổ chức hoặc cá nhân không sở hữu tài sản vô hình phải trả tiền để sử dụng nó. Vì vậy, phương pháp này tính giá trị tài sản vô hình thông qua việc tính các khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được nếu tổ chức hoặc cá nhân đó sở hữu tài sản vô hình.

Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình được áp dụng thông qua việc quy đổi về hiện tại dòng tiền trong tương lai là khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được đã trừ thuế (nếu có).

Việc tính toán dòng tiền sử dụng tài sản vô hình, thuế, chi phí duy trì và các khoản chi phí hỗ trợ khác phải nhất quán. Cụ thể, nếu tổ chức cá nhân sở hữu tài sản vô hình chịu trách nhiệm trả chi phí duy trì (ví dụ chi phí quảng cáo hoặc chi phí nghiên cứu duy trì và phát triển), thì tiền sử dụng tài sản vô hình cũng như dòng tiền trả để được sử dụng tài sản vô hình cũng cần tính đến các chi phí này. Ngược lại, nếu chi phí duy trì không bao gồm trong tiền sử dụng tài sản vô hình, thì chi phí này cũng cần được loại bỏ khỏi dòng tiền trả để sử dụng tài sản vô hình.

Thông tin cần có để áp dụng phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình

Mức tiền sử dụng tài sản vô hình hoặc tỷ lệ tiền sử dụng tài sản vô hình được được xác định thông qua:

Tỷ lệ tiền sử dụng tài sản vô hình của các tài sản vô hình so sánh hoặc tương đồng có giao dịch trên thị trường;
Việc chia tách lợi nhuận trong một giao dịch giả định giữa người sẵn sàng nhượng quyền sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá và người sẵn sàng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá trong một giao dịch độc lập, khách quan.

Các thông tin giao dịch của các tài sản tương tự về các quyền được luật pháp bảo hộ, các thông tin trên hợp đồng nhượng quyền sử dụng tài sản vô hình như tiền sử dụng tài sản vô hình, các chi phí yêu cầu phải bỏ ra để duy trì (ví dụ như quảng cáo, nâng cấp sản phẩm, kiểm soát chất lượng), ngày sử dụng, ngày kết thúc hợp đồng nhượng quyền.

Các thông tin khác có liên quan đến việc áp dụng phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình.

3.2. Phương pháp lợi nhuận vượt trội

Phương pháp lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá trên cơ sở chênh lệch giữa các khoản lợi nhuận có được của một doanh nghiệp khi sử dụng và khi không sử dụng tài sản vô hình này.

Trong phương pháp lợi nhuận vượt trội, giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá được ước tính trên cơ sở chênh lệch của giá trị hiện tại của hai dòng tiền chiết khấu trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được sử dụng để tạo ra thu nhập vượt trội cho chủ thể và trong trường hợp chủ thể không sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá.

Thông tin cần có để áp dụng phương pháp lợi nhuận vượt trội

Một số hoặc tất cả các thông tin sau cần được cân nhắc trước khi áp dụng phương pháp lợi nhuận vượt trội:

Lợi nhuận kỳ vọng, chi phí tiết kiệm được và các dòng thu nhập trong tương lai tạo ra cho một doanh nghiệp khi sử dụng tài sản vô hình và không sử dụng tài sản vô hình.
Tỷ suất chiết khấu phù hợp để dự báo thu nhập trong tương lai.

3.3. Phương pháp thu nhập tăng thêm

Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các dòng tiền được cho là phát sinh từ đóng góp của tài sản vô hình cần thẩm định giá sau khi loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp của các tài sản khác.

Phương pháp thu nhập tăng thêm được thực hiện như sau:

Bước 1: Xác định những dòng doanh thu kỳ vọng được tạo ra liên quan đến việc sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá;

Bước 2: Xác định dòng thu nhập ròng sau khi đã trừ chi phí nguyên vật liệu và lao động, khoản trích khấu hao (nếu có), chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp, các chi phí khác, thuế doanh nghiệp (nếu có);

Bước 3: Xác định khoản đóng góp của các tài sản đóng góp vào phần thu nhập có được liên quan tới việc sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá.

Khoản thu nhập hợp lý cho tài sản đóng góp được tính thông qua các bước cụ thể sau:

Xác định những tài sản (bao gồm nhưng không giới hạn trong vốn lưu động) đóng góp vào phần thu nhập có được liên quan tới việc sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá (tài sản đóng góp);
Ước tính giá trị thị trường của các tài sản đóng góp vào thu nhập của doanh nghiệp. Giá trị thị trường này có thể được xác định trên cơ sở đánh giá lại giá trị còn lại theo sổ sách kế toán và đối chiếu với thông tin thị trường. Trong trường hợp hạn chế về thông tin thì có thể cân nhắc, điều chỉnh theo giá trị ghi sổ kế toán;

Xác định thu nhập ròng của tài sản đóng góp trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận hợp lý và giá trị của các tài sản đóng góp, cụ thể là nhân giá trị của từng tài sản đóng góp với tỷ suất sinh lời hợp lý của tài sản đó.

Bước 4: Xác định phần thu nhập ròng được tạo ra từ riêng tài sản vô hình cần thẩm định giá bằng cách loại trừ khỏi dòng thu nhập ròng phần tiền sử dụng vốn phân bổ cho các tài sản khác ra (bao gồm khoản đóng góp của các tài sản đóng góp đã tính tại Bước 3 và khoản tiền dự kiến mua tài sản cố định mới trong giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai), đồng thời cộng thêm phần trích khấu hao của tài sản đóng góp là tài sản cố định để có được dòng tiền ròng tạo ra từ tài sản vô hình cần thẩm định giá;

Bước 5: Xác định giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá bằng cách sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp để quy về hiện tại phần thu nhập ròng được tạo ra từ riêng tài sản vô hình cần thẩm định giá (đã tính tại Bước 4).

Thông tin cần có để áp dụng phương pháp thu nhập tăng thêm

Các thông tin sau cần được cân nhắc khi áp dụng phương pháp thu nhập tăng thêm:

Dòng tiền của doanh nghiệp tạo ra bởi tài sản vô hình cần thẩm định, bao gồm cả dòng thu nhập và các chi phí gắn liền với tài sản vô hình cần thẩm định.

Chi phí sử dụng các tài sản phụ trợ cần thiết và gắn liền với việc sử dụng hiệu quả tài sản vô hình cần thẩm định.

Tỷ suất chiết khấu phù hợp để chuyển đổi về giá trị hiện tại của tài sản vô hình cần thẩm định.

Các chi phí hoặc lợi ích liên quan, ví dụ mức thuế áp dụng với việc sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định.

Căn cứ vào đặc điểm của tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản vô hình cần thẩm định giá có thể thu thập được từ đó thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá theo chuẩn mực thẩm định giá phù hợp.

Bạn đang đọc bài viết: “Các phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo chuẩn mực Thẩm định giá Việt Nam” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Chuẩn mực thẩm định giá là gì? Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ năm 2024

Written by thanhdo on 20/08/2024. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp.

(TDVC Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam) – Để nâng cao chất lượng về dịch vụ thẩm định giá, Bộ Tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ ngày 01/7/2024. Đối với thẩm định giá bất động sản Bộ tài chính ban hành áp dụng từ ngày 05/8/2024. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.

1. Chuẩn mực thẩm định giá là gì?

Theo Khoản 16 Điều 4, khoản 1 Điều 42 Luật Giá 2023. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.

Trong đó, thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

2. Thẩm định giá là gì?

Theo Khoản 16, Điều 4 Luật Giá năm 2023, thẩm định giá được định nghĩa là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam

3. Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam mới nhất năm 2024

Bộ tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá ban hành kèm theo thông tư được áp dụng từ năm 2024 gồm:

Thông tư 30/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá;
Thông tư 32/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Thông tư 37/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá tài sản vô hình.
Thông tư 36/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá doanh nghiệp
Thông tư 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản.

3.1. Thông tư 30/2024/TT-BTC

– 04 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Phạm vi công việc thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Hồ sơ thẩm định giá

TẢI TT 30/2024/TT-BTC: TẠI ĐÂY

3.2. Thông tư 32/2024/TT-BTC

– 03 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.

Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, Thông tư nêu rõ: Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.

Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí. Theo đó, cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp sau: Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập; Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo; So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khếu phù hợp.

Thông tư 32/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập

TẢI TT 32/2024/TT-BTC: TẠI ĐÂY

3.3. Thông tư 31/2024/TT-BTC

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá

TẢI TT 31/2024/TT-BTC: TẠI ĐÂY

3.4. Thông tư 37/2024/TT-BTC

– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 37/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá tài sản vô hình.

Theo Thông tư, chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình xác định được khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Việc thẩm định giá tài sản vô hình không xác định được thực hiện theo quy định và hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.

Tài sản vô hình đề cập trong chuẩn mực này là tài sản vô hình xác định được và thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau: Có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình; Có khả năng tạo thu nhập từ tài sản vô hình; Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được bằng tiền.

Thông tư 37/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 06/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình

TẢI TT 37/2024/TT-BTC: TẠI ĐÂY

3.5. Thông tư 36/2024/TT-BTC

– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 36/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá doanh nghiệp.

Theo Thông tư, cơ sở giá trị thẩm định giá doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá.

Thông tư 36/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 28/2021/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp

TẢI Thông tư 36/2024/TT-BTC: TẠI ĐÂY

3.6. Thông tư 42/2024/TT-BTC

– Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản được ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản.

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối tượng áp dụng Chuẩn mực thẩm định giá này là các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá; Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá; Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).

Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản

TẢI Thông tư 42/2024/TT-BTC: TẠI ĐÂY

Các hành vi nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá

4. Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá

Theo Luật Giá 2023 Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá như sau:

Đối với cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá, thẩm định giá; người có chức vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật về phòng, chống tham nhũng thuộc cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá, thẩm định giá:

Can thiệp không đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật vào việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, người tiêu dùng trong lĩnh vực giá và tổ chức, cá nhân hoạt động thẩm định giá;
Cố tình tiết lộ, sử dụng thông tin về giá do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp không đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.

Đối với tổ chức, cá nhân:

Loan tin, đưa tin không đúng sự thật, không chính xác về tình hình kinh tế – xã hội gây nhiễu loạn thông tin thị trường, giá hàng hóa, dịch vụ;
Gian lận về giá bằng cách cố ý thay đổi các nội dung đã cam kết trong các giao dịch mà không thông báo trước với khách hàng về thời gian, địa điểm, điều kiện mua, bán, phương thức vận chuyển, thanh toán, chất lượng, số lượng, tính năng, công dụng, hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm giao hàng, cung ứng dịch vụ;
Lợi dụng tình trạng khẩn cấp, sự cố, thảm họa, thiên tai, dịch bệnh để tăng giá bán hàng hóa, dịch vụ không phù hợp với biến động của giá thành toàn bộ so với điều kiện bình thường nhằm trục lợi;
Cản trở hoạt động quản lý, điều tiết giá, thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá giả hoặc sử dụng chứng thư thẩm định giá giả cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá khi không đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc sử dụng chứng thư đó cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Giá 2023; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không là thẩm định viên về giá;

Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.

Đối với doanh nghiệp thẩm định giá:
Hành vi cạnh tranh không lành mạnh theo quy định của pháp luật về cạnh tranh; thông tin không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá;
Cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho người có liên quan với doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp;
Kê khai không chính xác, không trung thực, giả mạo hồ sơ đăng ký cấp, cấp lại giấy chứng nhận đủ kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, hồ sơ đăng ký hành nghề của thẩm định viên về giá;
Phát hành khống chứng thư thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.

Đối với thẩm định viên về giá:

Thông tin không chính xác, không trung thực về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá;
Giả mạo, cho thuê, cho mượn, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
Lập chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá với tư cách cá nhân;
Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá không đúng với lĩnh vực chuyên môn, thông báo của cơ quan nhà nước về lĩnh vực được phép hành nghề; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không đáp ứng các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023;
Thực hiện thẩm định giá cho người có liên quan với doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp;
Lập khống báo cáo thẩm định giá, các tài liệu liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.

Đối với hội đồng thẩm định giá:

Chỉ đạo, can thiệp vào hoạt động thẩm định giá làm ảnh hưởng đến tính độc lập về chuyên môn của thành viên hội đồng thẩm định giá nhằm vụ lợi;
Lập khống thông báo kết quả thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.

Đối với thành viên hội đồng thẩm định giá:

Lập khống các tài liệu liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.

Đối với khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba có tên trong hợp đồng thẩm định giá:

Cố ý cung cấp thông tin sai lệch về tài sản thẩm định giá;
Sử dụng chứng thư thẩm định giá đã hết hiệu lực; sử dụng chứng thư thẩm định giá không theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với tài sản thẩm định giá, số lượng tài sản thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.

Cơ quan, tổ chức, cá nhân ban hành văn bản có các hình thức, điều kiện nhằm hạn chế hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá trái quy định của Luật Giá 2023.

Bạn đang đọc bài viết: “Chuẩn mực thẩm định giá là gì? Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ năm 2024” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá là gì? Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?

Written by thanhdo on 13/08/2024. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp.

(TDVC Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?) – Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, giúp các giao dịch về tài sản thành công và minh bạch. Từ đó thúc đẩy phát triển thị trường hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng vì vậy nhu cầu thẩm định giá trở nên thiết yếu và quan trọng đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Trong hoạt động kinh doanh, đầu tư, mua bán, cho thuê… và nhiều trường hợp khác, khách hàng luôn phải thẩm định giá tài sản để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của các bên tham gia giao dịch.

Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á - Thái Bình Dương 2024 tại Nhật Bản

1. Thẩm định giá là gì?

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Do vậy, hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá trị tài sản ngày càng hoàn thiện hơn.

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

Theo luật giá khái niệm:

“Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam”.

Các khái niệm trên khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:

Sự ước tính giá trị hiện tại.
Tính bằng tiền tệ
Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.

2. Thẩm định giá khác định giá như thế nào?

Thẩm định giá và định giá là hai khái niệm đặc biệt được rất nhiều người quan tâm. Trong nền kinh tế thị trường thẩm định giá và định giá được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:

Thẩm định giá	Định giá
Bản chất, mục đích thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.	Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn. Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,…
Nguyên tắc
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.	Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá; Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Phương pháp thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp vốn hóa trực tiếp; phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp thặng dư; phương pháp chiết trừ…	Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập…
Chủ thể thực hiện
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện/ hoặc các tổ chức có các chức năng thực hiện hoạt động thẩm định giá thực hiện.	Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
Kết quả
Chỉ xác định một khoảng giá tài sản tại một thời điểm, địa ddierm cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Kết quả chủ yếu chỉ mang tính chất tư vấn.	Xác định mức giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (tối thiểu, tối đa).
Cơ sở
Tuân thủ theo pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác	Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

3. Các trường hợp thẩm định giá

Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện trong trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá hoặc trường hợp Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Trường hợp khách hàng có nhu cầu thẩm định giá để mục đích quyết định đến việc sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá được các doanh nghiệp, tổ chức, ngân hàng, cá nhân và các cơ quan Nhà nước thực hiện trong các trường hợp sau:

Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu:

Giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được
Giúp người mua quyết định giá mua
Thiết lập cơ sở trao đổi tài sản này với tài sản khác

Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng

Sử dụng tài sản cho cầm cố, thế chấp vay vốn ngân hàng
Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản
Xác định giá trị tài sản xử lý nợ

Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư

So sánh với các cơ hội đầu tư khác
Quyết định khả năng đầu tư

Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

Lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của vốn đầu tư.
Xác định giá trị doanh nghiệp mua bán – sáp nhập (M&A); đầu tư
Mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty
Có phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp nhà nước
Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý

Tìm ra giá trị tính thuế hàng năm
Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản
Tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế
Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử
Xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công
Xác định già sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung công quỹ.
Xác định giá trị tài sản thanh lý

Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
Cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;

Xác định giá trị tài sản cho mục đích định cư, du học, du lịch

Ngoài ra đối với các cơ quan Nhà nước hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:

Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

4. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá tài sản

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá cần phải xác định rõ đối tượng cần thẩm định giá là gì, mục đích thẩm định giá, thông tin pháp lý thu thập được? Từ đó thẩm định viên lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá đúng đắn, phù hợp và hiệu quả để kết quả thẩm định giá được sự hợp lý với điều kiện của thị trường. Hiện nay thẩm định giá tài sản được các thẩm định viên sử dụng các cách tiếp cận gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận từ chi phí. Mỗi cách tiếp cận có những phương pháp riêng để áp dụng thẩm định giá đối với các tài sản trên thị trường.

Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiệp; phương pháp dòng tiền chiết khấu
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí thay thế; phương pháp chi phí tái tạo.
Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

4.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.

phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

4.2. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng cho các tài sản đáp ứng điều kiện quy định tại, trừ các trường hợp sau:

– Đối với tài sản là doanh nghiệp, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp;

– Đối với tài sản vô hình, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.

4.3. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Chi phí thay thế là chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn.

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Chi phí tái tạo là chi phí để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá tại thời điểm tài sản thẩm định giá được hoàn thành sản xuất, xây dựng, chế tạo, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá

Phương pháp thặng dư

5. Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, thẩm định giá tài sản đã và đang có những đóng góp quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh, mua bán, đầu tư của nhiều loại tài sản trên thị trường.

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, hội nhập sâu rộng với thế giới, vai trò thẩm định giá và định giá ngày càng quan trọng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập thế giới. Hoạt động thẩm định giá tài sản là những hoạt động độc lập, khách quan, quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh.

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá Uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với bề dày phát triển vượt bậc, Thành Đô không chỉ chiếm trọn lòng tin của khách hàng mà còn đạt được nhiều thành tựu giải thưởng trong nước và quốc tế, được đối tác và khách hàng đánh giá cao. Thẩm định giá Thành Đô luôn mang sự chính xác, minh bạch cung cấp những giá trị chính xác đến cho khách hàng trong hoạt động thẩm định giá. Từ đó khách hàng có những quyết định kinh doanh, đầu tư, nâng tầm giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp của bạn. Các dịch vụ thẩm định giá tài sản được cung cấp hiện của Thẩm định giá Thành Đô gồm: Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá động sản; Thẩm định giá trị doanh nghiệp; Thẩm định giá dự án đầu tư; Thẩm định giá tài sản vô hình; Thẩm định giá tài nguyên.

Trải qua quá trình dài phát triển, thẩm định giá Thành Đô đã đạt được nhiều giải thưởng danh giá và uy tín gồm: Thương hiệu Thẩm định giá uy tín 2019”, “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu Thẩm định giá tin cậy 2020”. Năm 2021 Top 10 Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô vinh dự được vinh danh là “Thương hiệu Vàng Asean tổ chức tại Singapore”, Năm 2023 Thẩm định giá Thành Đô được Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam đánh giá là đơn vị xuất sắc và tiêu biểu năm 2022. Năm 2024 Thẩm định giá Thành Đô tự hào được vinh danh “Thương hiệu thẩm định giá nổi tiếng tại Nhật Bản”. Ngoài ra Thành Đô cũng áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá là gì? Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư mới nhất

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư mới nhất

Written by thanhdo on 08/08/2024. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức.

(TDVC Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư mới nhất) – Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển). Theo thông tư số 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản nội dung phương pháp thặng dư gồm:

Công thức trong phương pháp thặng dư

V = DT – CP

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Nội dung thực hiện

Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của bất động sản;
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n);
Xác định tổngdoanh thu phát triển (DT);
Xác địnhtổng chi phí phát triển (CP);
Xác định giá trị của bất động sản (V).

Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản

Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất độngsản, chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)

Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê đểkinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

Trong đó:

V : Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT_t : Doanh thu phát triển dự kiến năm thứ t;

CP_t : Chi phí phát triển dự kiến năm thứ t;

r: Tỷ suất chiết khấu;

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t: Năm dự báo.

Bất động sản là gì? Phân loại bất động sản

Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:

Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.
Các thông tin vềquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.

Xác định tổng doanh thu phát triển (DT)

– Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.

– Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản.

Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm.

– Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

Trong trường hợp tổng doanh thu phát triển chỉ phát sinh trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;
Trong trường hợp quá trình phát triển kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê đểkinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

Xác định tổng chi phí phát triển (CP)

– Tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế – kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.

– Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:

Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trìnhkhác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;
Chi phí dự phòng;
Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);
Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất độngsản);
Các khoản chi phí hợp lý khác;
Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷlệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

– Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường về các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế – kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản; tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.

Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế – kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.

– Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.

– Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

Trường hợp tổng chi phí phát triển bất động sản chiphát sinh trong cùng 01 năm, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;
Trường hợp quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm và phát sinh các khoản chi phí, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

Xác định tỷ suất chiết khấu (r)

– Việc xác định tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền và các rủi ro liên quan đến dòng tiền phát sinh trong quá trình xây dựng, hoàn thành và vận hành dự án bất động sản.

– Tỷ suất chiết khấu được xác định theo một trong các cách sau:

Tỷsuất chiết khấu xác định theo cách tiếp cận từ thu nhập được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập;
Tỷ suất chiết khấu được xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điềulệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản./.

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư . Phương pháp thặng dư được các thẩm định viên thường xuyên áp dụng trong thẩm định giá bất động sản. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư mới nhất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Phương pháp định giá chung đối với hàng hóa do Nhà nước định giá

Written by thanhdo on 16/05/2024. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Phương pháp định giá chung đối với hàng hóa do Nhà nước định giá

(Phương pháp định giá chung đối với hàng hóa do Nhà nước định giá) – Bộ Tài chính vừa hoàn thiện dự thảo Thông tư quy định phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá.

Thông tư áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức, đơn vị lập phương án giá; cơ quan thẩm định phương án giá; cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân quyết định giá, điều chỉnh giá; cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân khác có liên quan đến hoạt động định giá đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá…

Phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá quy định tại thông tư này bao gồm hai phương pháp định giá là phương pháp chi phí và phương pháp so sánh. Nguyên tắc và căn cứ định giá của Nhà nước thực hiện theo quy định tại Điều 22 Luật Giá số 16/2023/QH15.

Lựa chọn áp dụng phương pháp định giá được quy định cụ thể. Theo đó, căn cứ đặc tính và giá trị của hàng hoá, dịch vụ, điều kiện về sản xuất kinh doanh, cung ứng, thị trường, lưu thông của hàng hóa, dịch vụ cần định giá, cơ quan, tổ chức, đơn vị lập phương án giá, cơ quan được giao thẩm định phương án giá lựa chọn áp dụng một phương pháp định giá là phương pháp so sánh hoặc phương pháp chi phí để lập, thẩm định phương án giá.

Về định mức kinh tế – kỹ thuật, cơ quan có thẩm quyền ban hành định mức kinh tế kỹ thuật ban hành định mức tiêu hao vật tư và định mức lao động như sau: Đối với sản phẩm, dịch vụ đã có định mức kinh tế – kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì áp dụng theo định mức kinh tế – kỹ thuật đó.

Đối với sản phẩm, dịch vụ chưa có định mức kinh tế – kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì áp dụng theo định mức do Hội đồng quản trị (HĐQT) hoặc Hội đồng thành viên (HĐTV) đối với doanh nghiệp có HĐQT/HĐTV hoặc tổng giám đốc (giám đốc) doanh nghiệp hoặc thủ trưởng đơn vị ban hành và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của định mức kinh tế – kỹ thuật được áp dụng đảm bảo nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả.

Cơ quan, tổ chức, đơn vị có thẩm quyền ban hành định mức kinh tế – kỹ thuật có trách nhiệm thường xuyên rà soát định mức kinh tế – kỹ thuật để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp thực tế phát sinh và quy định của pháp luật.

Cơ quan, tổ chức, đơn vị lập phương án giá có trách nhiệm rà soát, so sánh giữa chi phí thực tế phát sinh với chi phí xác định theo định mức kinh tế – kỹ thuật do cơ quan có thẩm quyền ban hành để xác định và đề xuất mức giá theo quy định của pháp luật về giá, về thuế thu nhập doanh nghiệp và pháp luật khác có liên quan./.

Theo https://thoibaotaichinhvietnam.vn/

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp định giá chung đối với hàng hóa do Nhà nước định giá” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị

Written by thanhdo on 09/04/2024. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá động sản. Không có bình luận ở Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị

(TDVC Phương pháp thẩm định giá máy móc) – Máy móc thiết bị được hiểu là một kết cấu hoàn chỉnh bao gồm các chi tiết hay cụm chi tiết và nhiều bộ phận được liên kết với nhau cho quá trình vận hành chuyển động theo mục đích sử dụng đã được thiết kế. Cùng với sự phát triển không ngừng của khoa học công nghệ xuất hiện nhiều loại máy, thiết bị phực tạp có thể vận hành và sử dụng khi gắn liền với nhà xưởng hoặc một số công trình xây dựng khác. Ngày nay Việt Nam đang trong thời kì phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa, những loại máy móc, thiết bị ngày càng được cải thiện không ngừng cả về hiệu suất làm việc cũng như thiết kế cùng ngoại hình nhỏ gọn, tiện dụng đòi hỏi người sử dụng máy móc phải có trình độ chuyên môn cao. Trong những năm qua Việt Nam không ngừng mở rộng các khu công nghiệp cũng như thu hút doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp đầu tư nước ngoài FDI xây dựng nhà xưởng và lắp đặt máy móc thiết bị vào sản xuất. Vì vậy sẽ có rất nhiều loại máy móc thiết bị được chế tạo và nhập khẩu sử dụng phục vụ nhiều mục đích cho các doanh nghiệp sản xuất đáp ứng nhu cầu của con người. Từ đó thẩm định giá máy móc thiết bị có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội phục vụ nhiều mục đích cho các doanh nghiệp (doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp nước ngoài FDI), cơ quan Nhà nước, cá nhân như: Vay vốn ngân hàng, đánh giá đầu tư, góp vốn liên kết, mua bán…

Thẩm định giá máy móc thiết bị là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của máy móc thiết bị theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Trên thị trường hiện nay có rất nhiều loại máy và được phân loại theo nhiều dạng khác nhau bao gồm: Phân loại theo hạch toán kế toán; Phân loại theo ngành sử dụng; Phân loại theo công năng và tính chất

1. Phân loại máy móc thiết bị

a, Phân loại theo hạch toán kế toán:

Máy, thiết bị là tài sản cố định hữu hình;
Máy thiết bị là công cụ, dụng cụ;
Thiết bị và phương tiện vận tải;

b, Phân loại theo ngành sử dụng:

Máy móc thiết bị trong ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản;
Máy móc thiết bị trong ngành Khai khoáng;
Máy móc thiết bị trong ngành Công nghiệp chế biến, chế tạo;
Máy móc thiết bị trong ngành sản xuất và phân phối điện, khí đốt
Máy móc thiết bị trong ngành cung cấp nước; hoạt động quản lý và xử lý rác thải, nước thải
Máy móc thiết bị trong ngành xây dựng
Máy móc thiết bị trong ngành buôn bán lẻ; sửa chữa ô tô, mô tô và xe có động cơ khác
Máy móc thiết bị trong ngành vận tải kho bãi
Máy móc thiết bị trong ngành thông tin và truyền thông
Máy móc thiết bị trong ngành tài chính ngân hàng
Máy móc thiết bị trong ngành kinh doanh bất động sản
Máy móc thiết bị trong lĩnh vực Y tế
Máy móc thiết bị trong lĩnh vực In ấn
Máy móc thiết bị trong lĩnh vực Dệt
Máy móc thiết bị trong lĩnh vực kinh doanh Nhà hàng
Máy móc thiết bị trong lĩnh vực giáo dục
Máy thiết bị phục vụ các hoạt động dịch vụ khác…

c, Phân loại theo công năng và tính chất

Phân loại theo công năng: Máy công cụ; Máy xây dựng; Máy động lực; Máy xếp dỡ;Máy hóa chất, Phương tiện vận tải; Máy móc thiết bị ngành in; Máy móc thiết bị y tế; Máy móc thiết bị điện, điện tử; Máy móc phát thanh, truyền hình…
Phân loại theo tính chất: Máy, thiết bị chuyên dùng; Máy, thiết bị thông thường

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Tổng quan về thẩm định giá máy móc thiết bị

Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất

Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất và các phương pháp thẩm định giá

Công ty thẩm định giá tài sản uy tín hàng đầu Việt Nam

2. Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị

Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, của máy móc thiết bị ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của máy móc thiết bị. Để áp dụng phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị chính xác đúng giá thị trường thì hồ sơ pháp lý, thời điểm thẩm định giá, mục đích thẩm định giá khách hàng cung cấp đặc biệt quan trọngc. Đối với thẩm định giá máy móc thiết bị thẩm định viên thường sử dụng cách tiếp cân và phương pháp thẩm định giá chủ yếu là: Cách tiếp cận từ thị trường sử dụng phương pháp so sánh; Cách tiếp cận từ chi phí sử dụng phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo; Cách tiếp cận từ thu nhập phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa trực tiếp.

Cách tiếp cận thị trường (phương pháp so sánh): Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của máy móc thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí (Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế): Là cách thức xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một máy, thiết bị có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với máy, thiết bị thẩm định giá và hao mòn của máy, thiết bị thẩm định giá. Các tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị máy móc, thiết bị theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Cách tiếp cận từ thu nhập（phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu: Là cách xác định giá trị của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất bị thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất về giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá). Cách tiếp cận từ thu nhập dựa trên nguyên tắc máy, thiết bị có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người sở hữu. Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

3. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá máy móc thiết bị

a, Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất nhập khẩu

Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định
Tờ khai hải quan
Invoice
Packing list
Hợp đồng thương mại
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Catalog thể hiện tính năng kỹ thuật, công suất, thiết kế …

b, Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất trong nước

Hợp đồng kinh tế
Hóa đơn mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Bản vẽ kỹ thuật
Catalog thể hiện tính năng kỹ thuật, công suất, thiết kế …

4. Công ty thẩm định giá máy móc thiết bị uy tín

Công ty Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá máy móc thiết bị uy tín hàng đầu tại Việt Nam và được chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá máy móc quy mô lớn và tính chất phức tạp được các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI và được đánh giá cao. Thẩm định giá Thành Đô luôn tuân thủ đầy đủ quy trình thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá và pháp luật Việt Nam trong quá trình thẩm định giá máy móc thiết bị. Với đội ngũ thẩm định viên có trình độ hiểu biết cao về máy móc thiết bị, khoa học kỹ thuật cùng nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá động sản. Thành Đô cam kết sẽ mang đến cho quý khách hàng dịch vụ thẩm định giá uy tín nhất góp phần quan trọng phục vụ nhiều mục đích liên quan như: vay vốn ngân hàng, mua bán, góp vốn, đầu tư…

Đặc biệt, Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác của nhiều ngân hàng lớn trong nước và ngân hàng nước ngoài có quy mô toàn cầu tại Việt Nam gồm: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng Shinhan (Shinhan Bank); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng Kookmin (KB Kookmin Bank); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank, Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); … Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.

Bên cạnh giải thưởng lần này, với loạt thành tích nối dài trong nhiều năm qua, Thẩm định giá Thành Đô liên tiếp ghi danh ở những giải thưởng danh giá và uy tín gồm: Thương hiệu Thẩm định giá uy tín 2019”, “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu Thẩm định giá tin cậy 2020”, Top 10 Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô vinh dự được vinh danh là “Thương hiệu Vàng Asean tổ chức tại Singapore”, Năm 2023 Thẩm định giá Thành Đô được Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam đánh giá là đơn vị xuất sắc và tiêu biểu năm 2022. Ngoài ra Thành Đô cũng áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

LIÊN HỆ THẨM ĐỊNH GIÁ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

Hội sở: Tầng 5 toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Cách tiếp cận từ thị trường là gì? Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường

Written by thanhdo on 22/08/2023. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Cách tiếp cận từ thị trường là gì? Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường

(TDVC Cách tiếp cận từ thị trường là gì? – Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản bằng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá đã được xác định là một lĩnh vực chuyên môn, do các cơ quan, tổ chức có chức năng, chuyên môn phù hợp tiến hành. Đối tượng của hoạt động thẩm định giá được xác định rõ là tất cả các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Thẩm định viên tiến hành thẩm định giá theo một số cách tiếp cận hay phương pháp khác nhau, có 03 cách tiếp cận chính là: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập, trong mỗi cách tiếp cận có các phương pháp khác nhau. Cách tiếp cận từ thị trường thường được các thẩm định viên sử dụng phổ biến nhất trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.

1. Cách tiếp cận từ thị trường là gì?

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Với cách tiếp cận từ thị trường, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính để thẩm định giá tài sản.

2. Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 đã khẳng định cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường. Trước đây, thường quan niệm rằng phương pháp so sánh chỉ được áp dụng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở giá trị thị trường.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08.

Các bước áp dụng trong thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường.

Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05. Đối với một số bước của Quy trình thẩm định giá, khi áp dụng cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần thực hiện như sau:

– Tại bước 3 – Khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 4 mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.

– Tại bước 4 – Phân tích thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 5 mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.

– Tại bước 5 – Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần áp dụng các kỹ thuật được hướng dẫn tại điểm 6, điểm 7 mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.

Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh

a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.

Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

c) Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

d) Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá đểbảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).

Yêu cầu khi phân tích thông tin

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

– Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

– Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.

Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.

a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Ví dụ giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn bao gồm:

– Đất đai, trang trại: giá/m², giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,…

– Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m²,…

– Kho hàng: giá/m³, giá/m²,…

– Cầu tầu, bến cảng: giá/m², giá/ha,…

– Bệnh viện: giá/giường bệnh,…

– Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi,…

– Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,…

Đối với một số đơn vị do mang tính địa phương như “sào”, “thước”, “giá/ mét dài mặt tiền”, … thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “sào”, “thước”,… tương đương với bao nhiêu mét.

b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,…) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.

c) Nguyên tắc điều chỉnh:

– Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.

– Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).

– Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn) thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ % giá của tài sản so sánh.

– Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).

– Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

d) Phương thức điều chỉnh:

– Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, ví dụ như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,… (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành,… (đối với máy, thiết bị).

– Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).

Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

Ví dụ về phân tích thông tin và phương thức điều chỉnh tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

đ) Mức điều chỉnh:

Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.

Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật như:

– Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.

– Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.

e) Thứ tự điều chỉnh:

Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản sau. Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.

Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.

g) Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (dòng D – bảng dưới) không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.

Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.

h) Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

TT	Yếu tố so sánh	Đơn vị tính	Tài sản thẩm định giá	Tài sản so sánh 1	Tài sản so sánh 2	Tài sản so sánh 3
A	Giá thị trường (Giá trước điều chỉnh)			Đã biết	Đã biết	Đã biết
B	Giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
C	Điều chỉnh các yếu tố so sánh
C1	Yếu tố so sánh 1
	Tỷ lệ điều chỉnh	%
	Mức điều chỉnh	Đồng
	Giá sau điều chỉnh 1	Đồng
C2	Yếu tố so sánh 2
	Tỷ lệ điều chỉnh	%
	Mức điều chỉnh	Đồng
	Giá sau điều chỉnh 2	Đồng
C3	Yếu tố so sánh 3
	Tỷ lệ điều chỉnh	%
	Mức điều chỉnh	Đồng
	Giá sau điều chỉnh 3	Đồng
C4	Yếu tố so sánh 4
	Tỷ lệ điều chỉnh	%
	Mức điều chỉnh	Đồng
	Giá sau điều chỉnh 4	Đồng
D	Mức giá chỉ dẫn
D1	Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn	Đồng
D2	Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn	%
E	Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C
E1	Tổng giá trị điều chỉnh gộp	Đồng
E2	Tổng số lần điều chỉnh	Lần
E3	Biên độ điều chỉnh.	%
E4	Tổng giá trị điều chỉnh thuần	Đồng

Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.

Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá:

– Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.

– Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.

– Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.

– Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

Thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên vận dụng các kỹ năng, khả năng đưa ra các đánh giá chính xác bằng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với từng loại tài sản. Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện bởi thẩm định viên có những kỹ năng chuyên môn cao, có nhiều kinh nghiệm và kiến thức về đối tượng thẩm định giá, thị trường giao dịch của tài sản, cũng như mục đích của việc thẩm định giá.

Bạn đang đọc bài viết: “Cách tiếp cận từ thị trường là gì? Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá tài sản

Written by thanhdo on 05/05/2023. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá tài sản

(TDVC Hoạt động Thẩm định giá) – Thẩm định giá đã ra đời và phát triển rất lâu từ những năm 40 của thế kỷ XX, đặc biệt là ở các nước có nền kinh tế phát triển. Trong thời kì hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, việc phát triển ngành thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, nhất là với những nền kinh tế đang phát triển. Tại Việt Nam nhu cầu thẩm định giá tài sản phục vụ nhiều mục đích ngày càng cao, từ đó các công ty thẩm định giá được thành lập ngày càng nhiều, đây là những nhân tố tích cực giúp cho môi trường thẩm định giá mang tính cạnh tranh nhiều hơn.

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, vai trò thẩm định giá ngày càng quan trọng; thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.

1. Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường và thẩm định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá, thẩm định viên phải dựa vào các cơ sở phi thị trường.

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (Quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Hiện nay tại Việt Nam và trên thế giới khái niệm thẩm định giá được các tổ chức, học giá định nghĩa như sau:

1.1. Khái niệm thẩm định giá theo Việt Nam

Theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012 định nghĩa thẩm định giá như sau: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá trị bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

1.2. Khái niệm thẩm định giá theo Quốc tế

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.
Giáo sư W.seabrooke- Viện đại học Portsmaouth, Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữuu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.”
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999 “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Greg Mc.Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm đính giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.

2. Đối tượng thẩm định giá

2.1. Thẩm định giá bất động sản

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:

Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Các tài sản khác do pháp luật qui định;

2.2. Thẩm định giá động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng. Thẩm định giá Động sản bao gồm:

Máy móc thiết bị
Dây chuyền sản xuất
Phương tiện vận tải
Hàng hóa…

2.3. Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án. Đối tượng thẩm định giá dự án đầu tư bao gồm:

Dự án bất động sản;
Dự án khu công nghiệp;
Dự án Cảng;
Dự án Mỏ khoáng sản;
Dự án thủy điện…

2.4. Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá trị Doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi là việc:

Điều tra phân tích chi tiết các hoạt động, tài sản, các khoản nợ
Đánh giá các hoạt động, tài sản, các khoản nợ của công ty
Xác định giá trị hiện hữu và tiềm năng của một doanh nghiệp

2.5. Thẩm định giá trị tài nguyên khoáng sản

Thẩm định giá trị Tài nguyên là xác định giá trị Tài nguyên mỏ khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng…

2.6. Thẩm định giá trị tài sản vô hình

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình bao gồm:

Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật…
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu…;
Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

3. Vai trò thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam và các quốc gia khác trên thế giới luôn ngày càng phát triển, trình độ chuyên môn của các thẩm định viên về gia ngày càng được nâng cao và hoạt động này đóng vai trò quan trọng của rất nhiều thành phần kinh tế nói riêng và thị trường nói chung. Thẩm định giá có một số vai trò như sau:

Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

4. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá là lý do bắt đầu và xác định phạm vi của công việc thẩm định giá. Mục đích của việc thẩm định giá là đưa ra kết luận giá trị cuối cùng, và sẽ không thay đổi khi cung cấp cho việc sử dụng kết quả thẩm định giá. Vì vậy mục đích thẩm định giá tài sản có vai trò quan trọng để các thẩm định viên đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp đối với từng loại tài sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Một số mục đích thẩm định giá phổ biến hiện nay trong nền kinh tế thị trường như sau:

Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền và lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Mua bán, chuyển nhượng tài sản, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Mua bán – sáp nhập doanh nghiệp (M&A), góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, chia tách, phá sản, thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp, chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án;
Hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Xác định giá trị tài sản định cư nước ngoài, chứng minh tài chính, du lịch;
Tham khảo giá trị thị trường;
Các mục đích khác đúng theo pháp luật quy định

5. Cơ sở giá trị thẩm định giá

Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị tài sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường là giá trị thị trường, giá phi thị trường là giá trị phi thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.

6. Các nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩmđịnhviên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánh giá cácyếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản. Trong thẩm định giá tài sản có 11 nguyên tắc cơ bản bao gồm:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất;
Nguyên tắc cung – cầu; Nguyên tắc thay đổi;
Nguyên tắc thay thế;
Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm;
Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc đóng góp;
Nguyên tắc phù hợp;
Nguyên tắc cạnh tranh;
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

7. Quy trình thẩm định giá tài sản

Quy trình thẩm định giá được áp dung theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính bao gồm các bước như sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Các phương pháp thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô

8. Phương pháp thẩm định giá tài sản

Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:

Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế
Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu
Cách tiếp cận hỗn hợp là phương pháp chi phí và phương pháp dòng tiền chiết khấu

Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.

Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính chuyên nghiệp xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường vận hành một cách hiệu quả. Dịch vụ thẩm định giá do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá. Việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải được triển khai theo những nguyên tắc riêng phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá, Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá là gì? Cơ sở giá trị hoạt động thẩm định giá” tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Các phương pháp thẩm định giá đất phổ biến nhất

Written by thanhdo on 14/11/2022. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Các phương pháp thẩm định giá đất phổ biến nhất

(TDVC Các phương pháp thẩm định giá đất phổ biến nhất) – Đất đai tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia và được sự quan tâm đặc biệt của các thế lực chính trị mọi thời đại. Đất đai là nguồn tài sản quan trọng trong nền kinh tế có thể đo lường bằng tiền hay chuyển đổi giá trị. Đất đai được xem như một loại hàng hóa hữu hình và là nguồn gốc của giá trị tài sản. Vì vậy thẩm định giá đất đai có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ nhiều mục đích chính đáng cho các bên liên quan để từ đó giúp các bên mua bán, đầu tư, kinh doanh minh bạch trên thị trường.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá trị bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

1. Thuộc tính đất đai

Ngành địa lý tập trung mô tả các yếu tố về địa hình của đất đai và các hoạt động của con người khi sử dụng đất đai. Các nhà làm luật, nhà kinh tế, nhà xã hội học và nhà địa lý thường chú ý đến những thuộc tính đất đai như:

MỖi mảnh đất có một vị trí tọa lạc cụ thể và thành phần kết cấu nhất định
Đất đai mang tính chất bất động.
Đất đai có tính bền vững, lâu dài.
Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và có giới hạn.
Đất đai rất hữu ích cho hoạt động của con người

Khi tiến hành thẩm định giá các thẩm định viên xem những thuộc tính này như là nguồn gốc giá trị của bất động sản. Thẩm định viên biết rằng khái niệm đất đai được tiếp cận với các phương pháp khác nhau, tuy nhiên hầu hết các khái niệm này đều quan tâm đến vấn đề làm thế nào để đo lường giá trị. Thị trường phản ánh những quan điểm và hoạt động của các cá nhân đáp ứng lạ với những tác động của xã hội và nền kinh tế

2. Các phương pháp thẩm định giá đất đai

Thẩm định giá đất đai hiện nay được thẩm định viên áp dụng bao gồm 5 phương pháp chính là: Phương pháp so sánh; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp thặng dư. Đối với từng loại đất đai, mục đích thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thu thập được thẩm định viên đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp.

2.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

2.2. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

2.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

Công thức phương pháp vốn hóa trực tiếp

V = I/R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

2.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ thửa đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Công thức phương pháp dòng tiền chiết khấu

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

2.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dưlà phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản(tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

b) Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

3. Trường hợp áp dụng phương pháp thẩm định giá đất

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

4. Công ty thẩm định giá đất uy tín tại Việt Nam

Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín hàng đầu tại Việt Nam với kho dữ liệu đầy đủ chính xác, thẩm định viên nhiều năm kinh nghiệm. Thành Đô luôn đáp ứng đầy đủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá khắt khe nhất về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đối với một Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp nói chung và thẩm định giá đất đai nói riêng. Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác với các đối tác quốc tế, không ngừng sáng tạo để vươn tới sự hoàn thiện, đóng góp vào sự phát triển của mỗi các nhân, tổ chức và doanh nghiệp. Thẩm định giá Thành Đô đang từng bước hội nhập khu vực và thế giới trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá Thành Đô hợp tác thẩm định giá tài sản với Ngân hàng IBK” tại chuyên mục Tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ

Written by thanhdo on 30/08/2022. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ

(TDVC Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ) – Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu đánh giá, xác định giá trị doanh nghiệp là rất cần thiết và ngày càng được quan tâm. Trong điều hành kinh tế vĩ mô cũng như hoạt động quản trị kinh doanh luôn cần thiết thông tin về giá trị doanh nghiệp. Giá trị doanh nghiệp là mối quan tâm của các pháp nhân và thể nhân có lợi ích liên quan, gắn bó trực tiếp đến các doanh nghiệp được thẩm định giá.

Xác định giá trị doanh nghiệp là thông tin vô cùng quan trọng cho chủ doanh nghiệp và nhà đầu tư trước thực hiện các giao dịch như: mua bán, góp vốn, M&A, vay vốn ngân hàng, đầu tư… công ty đó. Tham gia đàm phán mà không biết chính xác giá trị doanh nghiệp sẽ dẫn chủ doanh nghiệp và nhà đầu tư vào vị trí bất lợi, có thể mất tiền. Vì vậy thẩm định giá trị doanh nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng bảo vệ lợi ích chính đáng các bên liên quan giúp các bên liên quan có những quyết định chính xác trong kinh doanh, đầu tư, mua bán doanh nghiệp.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Tổng quan về thẩm định giá

Thẩm định giá trị bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

1. Doanh nghiệp vừa và nhỏ là gì?

Theo quy định tại điều 3 Nghị định 90/2001/NĐ-CP ngày 23-11-2001 của Chính Phủ đưa ra khái niệm về doanh nghiệp vừa và nhỏ được định nghĩa như sau:

“ Doanh nghiệp nhỏ và vừa là cơ sở sản xuất, kinh doanh độc lập, đã đăng ký kinh doanh theo pháp luật hiện hành, có vốn đăng ký không quá 10 tỷ đồng hoặc số lao động trung bình hàng năm không quá 300 người.

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 56/2009/NĐ-CP định nghĩa doanh nghiệp vừa và nhỏ:

(1). Doanh nghiệp nhỏ và vừa là cơ sở kinh doanh đã đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật, được chia thành ba cấp: siêu nhỏ, nhỏ, vừa theo quy mô tổng nguồn vốn (tổng nguồn vốn tương đương tổng tài sản được xác định trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp) hoặc số lao động bình quân năm (tổng nguồn vốn là tiêu chí ưu tiên), cụ thể như sau:

Quy mô Khu vực	Doanh nghiệp siêu nhỏ	Doanh nghiệp nhỏ		Doanh nghiệp vừa
Quy mô Khu vực	Số lao động	Tổng nguồn vốn	Số lao động	Tổng nguồn vốn	Số lao động
I. Nông, lâm nghiệp và thủy sản	10 người trở xuống	20 tỷ đồng trở xuống	từ trên 10 người đến 200 người	từ trên 20 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	từ trên 200 người đến 300 người
II. Công nghiệp và xây dựng	10 người trở xuống	20 tỷ đồng trở xuống	từ trên 10 người đến 200 người	từ trên 20 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	từ trên 200 người đến 300 người
III. Thương mại và dịch vụ	10 người trở xuống	10 tỷ đồng trở xuống	từ trên 10 người đến 50 người	từ trên 10 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng	từ trên 50 người đến 100 người

2. Vai trò thẩm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ?

Với sự phát triển của thị trường tài chính, thị trường chứng khoán và các thị trường tài sản khác thì thẩm định giá doanh nghiệp và các lợi ích của nó ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nó cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ cho đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đưa ra quyết định hợp lý trong các vấn đề chủ yếu sau:

Thẩm định giá doanh nghiệp xuất phát từ yêu cầu của hoạt đọng mua bán – sáp nhập (M&A), hợp nhất chia tách doanh nghiệp.
Thẩm định giá doanh nghiệp để nhà đầu tư có thể nhìn nhận và đánh giá được một cách tương đối đầy đủ về thương hiệu, về uy tín kinh doanh, các khả năng tài chính và vị thế tín dụng của doanh nghiệp trên thị trường.
Thẩm định giá doanh nghiệp giúp đưa ra thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp của mình.
Thẩm định giá trị doanh nghiệp cung cấp thông tin quan trọng cho công tác quản lý kinh tế vĩ mô.

3. Yếu tố xác định giá trị cho doanh nghiệp vừa và nhỏ

Ngoài việc sử dụng các công thức cụ thể để tính giá trị doanh nghiệp, điều quan trọng là phải thành thạo trong các lĩnh vực kinh doanh chủ chốt.

Tài sản hữu hình bao gồm: Bất động sản, máy móc thiết bị, hàng tồn kho…
Tài sản vô hình bao gồm nhận diện thương hiệu, nhãn hiệu, data, nguồn khách hàng và bằng sáng chế…
Nợ phải trả – Bất kỳ khoản nợ nào ảnh hướng tới yếu tố định giá.
Số liệu tài chính – Doanh nghiệp của bạn có lãi không? Nếu vậy, lợi nhuận hàng năm của bạn là bao nhiêu? Doanh nghiệp của bạn mang lại bao nhiêu doanh thu? Nắm chắc báo cáo tài chính của công ty từ trong ra ngoài, vì các nhà đầu tư hoặc người mua tiềm năng sẽ muốn biết về tình hình tài chính của bạn.

Biết những gì doanh nghiệp của bạn sở hữu là một lợi ích bổ sung của việc thông qua định giá doanh nghiệp. Bằng cách xem xét cả tài sản hữu hình và vô hình, bạn sẽ biết được điều gì làm cho doanh nghiệp của bạn có giá trị và những tài sản đó có giá trị như thế nào.

Xác định chính xác giá trị doanh nghiệp có thể cung cấp thêm thông tin chuyên sâu về các quyết định kinh doanh trong tương lai.

4. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.

Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.

Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.

5. Công ty thẩm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ uy tín

Kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng phương tiện vận tải là điều không thể thiếu, và rất cần thiết cho cuộc sống hàng ngày cũng như vận chuyển hàng hóa trên toàn cầu. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá tàu thuyền để vay vốn ngân hàng, đầu tư kinh doanh, thanh lý… có vai trò vô cùng quan trọng. Thấu hiểu được tầm quan trọng đó, Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tàu thuyền uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.

Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tàu thuyền phục vụ nhiều mục liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng, thanh lý tài sản…được các cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đánh giá cao.

Trải qua một quá trình phát triển, Thẩm định giá Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2022 Thành Đô được vinh danh Top 10 nổi tiếng Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương. Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”. Bên cạnh đó Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá từ đó góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua án minh bạch trên thị trường.

Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank… Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Thái Nguyên, Nam Định, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Cần Thơ, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ” tại chuyên mục tin Tuyển dụng của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do

Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu

Written by thanhdo on 22/04/2022. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu

(TDVC Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền tự do) – Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Để ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.

Công thức tính dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

FCFE = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần) – Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới phát hành

Lợi nhuận sau thuế là lợi nhuận sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động.

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn tương tự khác nhưng không đủ điều kiện ghi nhận là tài sản cố định theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp; chi đầu tư tài sản hoạt động dài hạn khác nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) – Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn

Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo

– Trường hợp 1: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

FCFE _n+1 Dòng tiền vốn chủ sở hữu năm n + 1

– Trường hợp 2: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu.

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu được dự báo trên cơ sở tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận hoạt động sau thuế, triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng dòng tiền trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tái đầu tư,…

– Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động tại cuối kỳ dự báo. giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

– Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp sau khi chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

– Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp theo hướng dẫn xác định giá trị tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này và các tiêu chuẩn thẩm định giá có liên quan.

– Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động và tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá, sau đó trừ đi các khoản nợ phải trả chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

phương pháp chiết trừ định giá bất động sản

Phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản

Written by thanhdo on 02/03/2022. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản

(TDVC Phương pháp chiết trừ thẩm định giá bất động sản) – Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Tổng quan về thẩm định giá

Thẩm định giá trị bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

1. Trường hợp áp dụng

2. Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

– Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

3. Ưu điểm và nhược điểm phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.

3.1. Ưu điểm phương pháp chiết trừ

Ưu điểm phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.

3.2. Nhược điểm phương pháp chiết trừ

Nhược điểm định giá bất động sản theo phương pháp chiết trừ: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Người thẩm định phải có kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.

3.3. Điều kiện áp dụng phương pháp chiết trừ

Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Written by thanhdo on 15/02/2022. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản

(TDVC Phương pháp định giá tài sản) – Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế – xã hội, tài sản bao gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính…Đối với từng loại tài sản, mục đích thẩm định giá tài sản, thẩm định viên sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Từ đó giúp khách hàng có những quyết định chính xác sử dụng tài sản cho mục đích liên quan như: vay vốn ngân hàng, đầu tư, kinh doanh, mua bán…

1. Tài sản hữu hình

Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình.

– Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: đất đai, nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết bị truyền dẫn.

– Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:

+ Có đặc tính vật lý;

+ Thuộc sở hữu của chủ tài sản;

+ Có thể trao đổi được;

+ Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

2. Tài sản vô hình

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

– Tài sản vô hình là đối tượng của thẩm định giá khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

+ Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;

+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác;

+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;

+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.

– Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây:

+ Tài sản trí tuệ;

+ Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ, ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,…;

+ Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật, ví dụ: quyền khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được;

+ Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu;

+ Các tài sản vô hình khác.

3. Tài sản tài chính

Tài sản tài chính bao gồm:

– Tiền mặt;

– Công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác. Trong đó công cụ vốn chủ sở hữu là hợp đồng chứng tỏ được những lợi ích còn lại về tài sản của đơn vị sau khi trừ đi toàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó.

– Quyền theo hợp đồng để:

+ Nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác;

+ Trao đổi các tài sản tài chính hoặc nợ phải trả tài chính với đơn vị khác theo các điều kiện có thể có lợi cho đơn vị;

– Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị.

Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác.

4. Phương pháp thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá tài sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

4.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phổ biến trên thị trường; Thị trường ổn định.

4.2. Phương pháp chi phí

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra, hoặc chi phí thay thế một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá sau khi đã khấu trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 09).

Phương pháp chi phí áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặ tài sản mới được chế tạo.

4.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau

Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

4.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

4.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

4.6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.

Bạn đang đọc bài viết: “Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Khái niệm phương pháp thẩm định giá bất động sản

Khái niệm bất động sản? Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Written by thanhdo on 28/05/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Khái niệm bất động sản? Phương pháp thẩm định giá bất động sản

(TDVC Khái niệm bất động sản phương pháp thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản được quy định Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 như sau:

Đất đai;lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định…

2. Phân loại bất động sản

Việc phân loại bất động sản phải căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại bất động sản của khu vực và quốc tế. Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên phải phân loại được bất động sản từ đó đưa ra cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

2.1. Theo đặc tính vật chất

– Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trồng và đang sử dựng.

– Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời .
Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai : hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động…

– Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

Vườn cây lâu năm.
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
Các công trình khai thác mỏ.

2.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:

Công trình kiến trúc

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:

Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự.Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến hạng IV. Hạng 4 là loại có chất lượng sử dụng tốt nhất.
Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính, như: cột, móng, sàn, tường… mà người ta phân chía nhà ở thành 4 cấp: I có nên hạn sử dụng trên 100 năm, II: trrne 50 năm, III: trên 20 năm, IV: dưới 20 năm.

– Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp.

– Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm TM…

– Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 đến 5 sao.

– Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học…

Đất đai

Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đấy nông nghiệp, phi nông nghiệp vì chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại:

Nhóm đất nông nghiệp:

(1). Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm.

Đất trồng cây lâu năm.

(2). Đất rừng sản xuất.

(3). Đất rừng phòng hộ.

(4). Đất rừng đặc dụng

(5). Đất nuôi trồng thủy sản.

(6). Đất làm muối.

(7). Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Nhóm đất phi nông nghiệp:

(1). Đất ở: tại nông thôn và tại thành thị.

(2). Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.

(3). Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng.

(4). Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xây dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, SX vật liệu xây dựng , làm đồ gốm.

(5). Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đấy có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cản, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.

(6). Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.

(7). Đất có các công trình là: đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

(8). Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa .

(9). Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

(10). Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.

Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng:1, 2,3,… hoặc vị trí: số 1, số 2…

Ngoài ra, theo tích chất pháp lý của bất động sản: bất động sản sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn. Theo khả năng phát triền : BĐScó khả năng và không có khả năng phát triển. Việc phân loại BĐS là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng bất động sản – loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý bà có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, có chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích … Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội bỏ vốn, đánh giá một cách hợp lý giá trị bất động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.

3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá

Thẩm định giá bất động sản gồm nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá: Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập, cách tiếp cận từ so sánh, cách tiếp cận hỗn hợp.

3.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh bất động sản thẩm định giá với các bất động sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường (áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá).

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Các yếu tố cơ bản so sánh đối với bất động sản như: Đặc điểm pháp lý của bất động sản; Các điều khoản về tài chính của các giao dịch; Điều kiện thị trường lúc giao dịch; Vị trí, địa điểm; Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng…; Quy hoạch; Đặc điểm tài sản trên đất

3.2. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một công trình xây dựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

a, Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

b, Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:

– Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.

– Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

– Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chi phí

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí táitạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại.

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc bất động sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị bất động sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng bất động sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các bất động sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ bất động sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

a, Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Công thức phương pháp vốn hóa trực tiếp

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

b) Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

b, Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Công thức phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền ều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

3.4. Phương pháp chiết trừ

a) Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

b) Các bước tiến hành thẩm định giá:

Trong đó:

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

3.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở:

– Đặc điểm của thửa đất;

– Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

– Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.

4. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính theo nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thẩm định giá.

Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Thẩm định giá Thành Đô hiện nay là công ty thẩm định giá bất động sản uy tín hàng đầu tại Việt Nam với các thẩm định viên, chuyên viên có trình độ, kinh nghiệm chuyên môn cao cùng kho dữ liệu bất động sản được cập nhật thường xuyên, chúng tôi đủ khả năng đáp ứng tốt nhất cho nhiều mục đích thẩm định giá bất động sản của quý khách hàng trên toàn lãnh thổ Việt nam. Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank), Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Shanghai Commercial Savings Bank… Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Đà Lạt và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Khái niệm bất động sản là gì? phương pháp thẩm định giá bất động sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com