Thẩm định giá trung tâm thương mại

(TDVC Thẩm định giá trung tâm thương mại) – Thẩm định giá trung tâm thương mại đang hoạt động hay dự án sẽ xây dựng trong tương lai là ước tính dòng thu nhập ròng với tỷ suất thu hồi vốn đầu tư mong đợi, hợp lý. Để thẩm định giá trung tâm thương mại chính xác thì kỹ năng đặc biệt quan trọng của thẩm định viên cần có là khả năng phân tích hoạt động kinh doanh tại khu vực các trung tâm thương mại tọa lạc như: Chi phí xây dựng; Giá cho thuê gian hàng, cửa hàng giữa nhà đầu tư với bên thuê mặt bằng kinh doanh, môi trường sống, môi trường kinh doanh, tiện ích giao thông…

1. Khái niệm trung tâm thương mại

Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân vầ thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Công ty thẩm định giá tài sản uy tín hàng đầu Việt Nam

• Thẩm định giá Thành Đô được cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2015

• Phương pháp thẩm định giá bất động sản

• Thẩm định giá công trình xây dựng

• Thẩm định giá Nhà xưởng 

• Thẩm định giá bất động sản công nghiệp

• Thẩm định giá văn phòng cho thuê

2. Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá trung tâm thương mại

Đối với trung tâm thương mại đang hoạt động

Các trung tâm thương mại được xây dựng và đưa vào hoạt động vận hành khi chủ đầu tư đã nghiên cứu, khảo sát thị trường một cách cẩn thận, tỉ mỉ và các trung tâm thương mại đã chứng tỏ là loại hình đầu tư mạng lại lợi nhuận, góp phần đóng góp vào nguồn thu ngân sách địa phương.

Việc ước tính giá trị các trung tâm thương mại phụ thuộc vào dòng thu nhập ròng và không có công thức cho việc ước tính thu nhập đó. Tuy nhiên mỗi trường hợp trước khi thu nhập ròng được vốn hóa theo một tỷ suất thích hợp để tìm ra giá trị ước tính thì thẩm định viên phải phân tích các khoản mục như sau:

• Dòng tiền mặt, giá thuê: thu nhập ròng của trung tâm thương mại qua các năm thay đổi như thế nào? Tiền thuê mặt bằng các gian hàng là bao nhiêu?; Khi nào hợp đồng thuê diện tích gian hàng hiện nay hết hạn
• Khu vực kinh doanh có bị cạnh tranh, hút mất khách từ những trung tâm thượng mại mới xây dựng thêm trong khu vực hay không? Chi phí xây dựng là bao nhiêu? Có ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng hiện tại của mình không?
• Chi phí sửa chữa làm mới cửa hàng cho khách thuê mới là bao nhiêu?

Đối với trung tâm thương mại dự kiến xây dựng

• Quy trình ước tính giá trị trung tâm thương mại dự kiến xây dựng không khác so với trung tâm thương mại đang hoạt động trong đó bước phân tích thị trường, tình hình kinh doanh trong khu vực một cách chuyên nghiệp là yếu tố đặc biệt quan trọng. Thẩm định viên phải xây dựng một bản dự kiến doanh thu trung tâm thương mại trong tương lai, dựa trên tỉ lệ doanh thu bán lẻ trong khu vực mà trung tâm thương mại có thể chia sẻ thị phần, thu hút khách hàng.
• Trên cơ sở doanh thu trung tâm thương mại tương lai dự kiến, ước tính tiền thuê tối thiểu. Sau khi ước tính giá thuê và chi phí hoạt động bước tiếp theo tinihs lãi vay và nợ trả góp trên vốn vay để triển khai xây dựng. Sau khi khấu trừ tất cả chi phí khỏi thu nhập từ tiền thuê, khoản thu nhập ròng còn lại được vốn hóa theo lãi suất phù hợp. Thu nhập ròng sau khi được vốn hóa sẽ thể hiện giá trị trung tâm thương mại.

3. Thông tin, số liệu thẩm định giá trung tâm thương mại.

Trước khi quyết định mua hoặc thuê đất xây dựng trung tâm thương mại thì nhà đầu tư phải cân nhắc dòng tiền thu về từ cho thuê mặt bằng các gian hàng, cửa hàng có đủ trang trải chi phí xây dựng và lãi vay dự kiến (nếu đi vay ngân hàng) hay không. Thu nhập của nhà đầu tư phụ thuộc vào hai yếu tố chính:

• Chi phí xây dựng
• Giá cho thuê mặt bằng các gian hàng, cửa hàng ký kết giữa nhà đầu tư với bên đi thuê diện tích kinh doanh

Vậy khi thẩm định giá trung tâm thương mại, thẩm định viên cần phải thu thập các thông tin, số liệu sau: Giá mua hoặc thuê đất; chi phí xây dựng; giá thuê tối thiểu có thể thu từ những người thuê diện tích cửa hàng để kinh doanh.

Đối với thông tin, số liệu về giá thuê và chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng trung tâm thương mại, có thể thu thập qua báo cáo tài chính của chủ đầu tư. Đối với thông tin, số liệu về chi phí xây dựng, có thể thu thập qua các nhà thầu, suất đầu tư, thị trường…

4. Cách tiếp cận thẩm định giá trung tâm thương mại

Xây dựng trung tâm thương mại khác so với xây dựng nhà ở dân cư hoặc tòa nhà văn phòng. Hầu hết các trung tâm thương mại khác nhau về vị trí, kích thước, diện tích cửa hàng, gian hàng. Trước khi đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, nhà đầu tư phải ước tính giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay…và xem xét thấy thu nhập từ việc kinh doanh có đủ trang trải chi phí nói trên hay không. Vì vậy thẩm định giá trung tâm thương mại sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là thông dụng cơ bản nhất trong việc ước tính giá trị trung tâm thương mại. Phương pháp chi phí cũng được sử dụng nhưng chỉ là phương pháp phụ trợ. Còn phương pháp so sánh ít khi được thẩm định viên sử dụng. Đơn giản vì khó tìm được giá bán các trung tâm thương mại có thể so sánh (đầy đủ yêu cầu đối với một tài sản so sánh như: diện tích, vị trí, khu dân cư, chi phí thuê mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí vận hành…) không có trung tâm thương mại nào giống nhau hoặc gần giống nhau.

5. Công ty Thẩm định giá trung tâm thương mại uy tín tại Việt Nam

Do xu thế đô thị hóa được đẩy nhanh, tại Việt Nam trong những năm gần đây đã tiến hành xây dựng nhiều tòa cao ốc, văn phòng; khu chung cư có trung tâm thương mại kinh doanh. Bên cạnh đó cũng phá bỏ các chợ truyền thống cũ kỹ và xây dựng các trung tâm thương mại hiện đại để tận dụng lợi thế thương mại của các địa điểm này. Tính đến hết năm 2019, cả nước Việt Nam có 135 trung tâm thương mại, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội (26) trung tâm thương mại, Hải Phòng (8), Bình Dương (6), thành phố Hồ Chí Minh (32), Nghệ An (5) và Đà Nẵng (9). Vì vậy nhu cầu thẩm định giá trung tâm thương mại phục vụ nhiều mục đích như: Vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, liên kết kinh doanh, gọi vốn đầu tư,… cho các bên liên quan có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động của doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước. Thấu hiểu được điều đó, Công ty Thẩm định giá Thành Đô với bề dày kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam, Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá trung tâm thương mại cho nhiều tập đoàn, doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước… trên toàn quốc và thế giới. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá trung tâm thương mại vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

Địa chỉ: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline 24/7: 0985103666 – 0906020090| Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: Click để xem chi tiết

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá trung tâm thương mại” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. 

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com