Thẩm định giá khách sạn

(TDVC Thẩm định giá khách sạn) – Khách sạn là một công trình kiến trúc kiên cố, có nhiều tầng, nhiều phòng ngủ được trang bị các thiết bị, tiện nghi, đồ đạc chuyên dùng nhằm mục đích kinh doanh các dịch vụ lưu trú, đáp ứng các yêu cầu về nghỉ ngơi, ăn uống, vui chơi, giải trí và nhiều dịch vụ khác trong quá trình khách lưu trú tại khách sạn. Dựa theo mục đích, đặc thù khách hàng các khách sạn có thể được chia theo những loại hình sau đây: Khách sạn nghỉ dưỡng (Resort hotel); Khách sạn thương mại (Commercial hotel); Khách sạn sân bay (Airport hotel); Khách sạn sòng bài ( Casino hotel); Khách sạn bình dân ( Hostel); Khách sạn căn hộ (Condotel); Khách sạn ven đường (Motel); Khách sạn nổi (Floating hotel). Theo mức độ tiện nghi phục vụ, khách sạn được phân hạng theo số lượng sao từ 1 đến 5 sao. Ngày nay khách sạn đóng vai trò rất lớn trong sự phát triển của ngành du lịch địa phương và đất nước góp phần thúc đẩy nhịp độ tăng GDP. Vì vậy thẩm định giá khách sạn có vai trò đặc biệt quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu  khách quan về việc xác định giá trị của tài sản, giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên phục vụ nhiều mục đích như: Mua bán- sáp nhập (M&A), đầu tư góp vốn liên kết, thế chấp vay vốn ngân hàng, tính thuế, bảo hiểm…

Thẩm định giá khách sạn
Thẩm định giá khách sạn – Công ty Thẩm định giá Thành Đô

2. Thông tin số liệu phục vụ thẩm định giá khách sạn

Khi ước tính giá trị công trình xây dựng khách sạn, thẩm định viên phải giải quyết vấn đề liên quan đến giá trị, do đó thông tin, số liệu thu thập được có vai trò quan trọng để ước tính giá trị khách sạn. Những thông tin số liệu cùng loại cần phải thu thập, phân loại, phân tích, diễn giải và rút ra kết luận. Thẩm định giá khách sạn cần thu thập những thông tin sau:

a, Thông tin kinh tế vĩ mô về tỉnh, thành phố, quận, huyện khu vực có khách sạn: Các khu vực thu hút du khách; Xu thướng thuê khách sạn của du khách; Tỷ lệ phòng khách sạn bỏ trống; Dịch vụ tiện ích trong khu vực…

b, Thông tin số liệu về khu vực lân cận, xung quanh khách sạn: Mạng lưới giao thông; tiện ích Chợ, siêu thị; Khu vui chơi giải trí…

c, Đặc điểm vật lý, tự nhiên của khách sạn thẩm định giá:

  • Thông tin số liệu về đất như diện tích, hình dáng thửa đất, pháp lý lô đất, hệ thống đường…;
  • Thông tin số liệu về khách sạn gồm bảng danh mục kiểm tra về công trình xây dựng trên đất: Nền móng; Tầng hầm; Khung sàn; Hệ thống cửa; lối thoát hiểm; Tường, sàn, trần; Hệ thống cấp điện, nước, phòng cháy chữa cháy; Hệ thống thang máy; Hệ thống đèn, hệ thống điện; lối vào diện tích gara
  • Thông tin số liệu chung: Tuổi đời kinh tế khách sạn; tuổi đời thực tế khách sạn; tuổi đời hiệu quả của khách sạn; chất lượng khách sạn, chất lượng thiết kế đáp ứng công dụng…
  • Thông tin số liệu chung về khách sạn: Bản vẽ thiết kế công trình khách sạn; số tầng; tổng điện tích mặt bằng mỗi tầng; diện tích tầng hầm; diện tích trung bình phòng…

d, Thông tin số liệu về các khách sạn tương tự, lân cận: Để ước tính công trình xây dựng khách sạn chính xác thẩm định viên phải thu thập, phân tích diễn giải thông tin số liệu về các khách sạn tương tự, gần giống ở khu vực lân cận. Dưới đây là một số thông tin, số liệu về các khách sạn có thể so sánh mà thẩm định cần thu thập, phân tích đối chiếu:

  • So sánh đối chiếu với các thửa đất khách sạn tương tự: Cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt; Cùng đặc điểm của khu vực lân cận như thửa đất cần thẩm định giá; Kích thước thửa đất, tính hữu ích, công năng; Thời gian diễn ra giao dịch.
  • So sánh đối chiếu về chi phí: Là phương pháp ước tính chi phí thay thế, hoặc chi phí tái tạo của công trình xây dựng. Khách sạn so sánh phải giống hoặc gần giống về tiêu chuẩn thiết kế (bao nhiêu sao); kích thước; hình dáng; số phòng, giường; các loại hình khách sạn và chất lượng xây dựng như khách sạn thẩm định
  • So sánh đối chiếu về tiền thuê khách sạn: So sánh mức tiền thuê theo từng phòng (Phòng Deluxe, Phòng Executive, Căn hộ Studio, Căn hộ Executive, Phòng Myway suites, Phòng Royal suites); Lập bảng mô tả chung cần thẩm định giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu như diện tích, chức năng phòng (1 giường, 2 giường, 3 giường); Xem xét giá thuê giữa hai khách sạn đã có dịch vụ chưa…
  • So sánh đối chiếu về giá bán khách sạn (bao gồm đất và công trình trên đất) giữa hai khách sạn gồm các tiêu trí như: Giống về kiểu dáng thiết kế, chất lượng công trình xây dựng; Giống về tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế còn lại; Giống về loại phòng; Giống về độ hao mòn, mất giá do lỗi thời chức năng…

e, Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu vận hành và bảo dưỡng khách sạn:

  • Thu thập từ tiền thuê: Thẩm định viêncần phải tìm hiểu về thị trường thuê khách sạn với giá thuê thị trường, kết hợp với việc thu thập thông tin từ các cuộc điều tra khảo sát của các cơ quan thống kê một cách chính xác nhất.
  • Thất thu do phòng khách sạn bỏ trống: Khảo sát xem tỉ lệ khách sạn trống hàng năm qua các nguồn thông tin tin cậy
  • Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng: Xem xét bảng cân đối tài chính hàng năm của khách sạn
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

3. Nguồn thu thập thông tin, số liệu tham khảo thẩm định giá khách sạn

Nguồn thông tin, số liệu có vai trò đặc biệt quan trọng trong thẩm định giá khách sạn. Vì vậy thẩm định viên cần thu thập, phân tích một cách chính xác nhất những thông tin đã thu thập được.

(3.1) Tham khảo suất vốn đầu tư xây dựng khi thẩm định giá khách sạn

Trước khi thẩm định giá khách sạn thẩm định viên phải xác định được công trình khách sạn đó thuộc mấy sao. Từ đó tính toán phù hợp với công trình khách sạn từ 1 sao đến 5 sao theo Quy định xếp hạng khách sạn du lịch ban hành Quyết định số 107 ngày 22/6/1994 của Tổng cục Du lịch; các quy định trong Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4391:2015 “Khách sạn – Xếp hạng” và TCVN 5065: 1990 “Khách sạn. Tiêu chuẩn thiết kế” và các quy định khác có liên quan.

a,  Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình khách sạn bao gồm:

  • Chi phí xây dựng công trình chính, các công trình phục vụ (thể dục thể thao, thông tin liên lạc…) theo tiêu chuẩn quy định của từng loại khách sạn.
  • Chi phí thiết bị và trang thiết bị phục vụ sinh hoạt, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, phòng cháy chữa cháy, hệ thống cứu hoả, thang máy, điện thoại,…

b, Công trình của khách sạn được chia ra các khối chức năng theo tiêu chuẩn thiết kế, bao gồm:

  • Khối phòng ngủ: phòng ngủ, phòng trực của nhân viên.
  • Khối phục vụ công cộng: sảnh, phòng ăn, nhà bếp, phòng y tế, phòng giải trí, khu thể thao,…
  • Khối hành chính quản trị: phòng làm việc, phòng tiếp khách, kho, xưởng sửa chữa, chỗ nghỉ của nhân viên phục vụ, lái xe, nhà để xe, phòng giặt là, phơi sấy, trạm bơm áp lực, trạm cung cấp nước, phòng điện, các phòng phục vụ khác, …

c, Suất vốn đầu tư xây dựng công trình khách sạn được tính bình quân cho 1 giường ngủ theo năng lực phục vụ.

d, Tỷ trọng các phần chi phí theo các khối chức năng trong suất vốn đầu tư như sau:

Tỉ trọng chi phí suất vốn đầu tư

(3.2) Thông tin về thành phố khu vực: Các đơn vị truyền thông, cơ quan thống kê về tình hình kinh tế – xã hội, các doanh nghiệp bất động sản…

(3.3) Thông tin khu vực lân cận: Khảo sát thực tế tại khu vực

(3.4) Thông tin mô tả bất động sản: Khảo sát thực tế và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ công trình.

(3.5) Thông tin về khách so sánh: Thu thập từ các đơn vị truyền thông, công ty bất động sản, tờ báo có uy tín

(3.6) Thông tin về các khoản thu thập và chi phí từ khách sạn: thu thập từ chủ đầu tư

5. Phương pháp thẩm định giá khách sạn

Đối với thẩm định giá khách sạn, thẩm định viên cần phải thu thập đầy đủ thông tin số liệu. Hiện nay thẩm định viên tại Việt Nam cũng như trên thế giới thường áp dụng 3 cách tiếp cận là: Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp; Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh, cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí. Đối với Thẩm định giá khách sạn, phương pháp vốn hóa trực tiếp theo cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì khách sạn thuộc loại hình bất động sản đầu tư. Bên cạnh đó qua phân tích các khách sạn tương tự lân cận thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, từ đó áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp nhất.

Trường hợp khách sạn dự kiến xây dựng hoặc xây mới thì có thể áp dụng phương pháp chi phí (do hao mòn, mất giá chưa đáng kể) nhưng phải kiểm tra lại kết quả tìm được bằng các phương pháp từ cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá khách sạn thường được ít sử dụng vì phần lớn số vốn đầu tư vào loại hình bất động sản này là vốn ngân hàng, mà lãi suất và các điều kiện thanh toán có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho biết các thông tin, số liệu khách sạn lân cận để từ đó áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập.

Thẩm định giá khách sạn luôn yêu cầu khắt khe về chuyên môn hiểu biết sâu rộng về lĩnh vực bất động sản và phải luôn tuân thủ đầy đủ theo các tiêu chuẩn thẩm định giá; Pháp luật Việt Nam ban hành.

6. Công ty thẩm định giá khách sạn uy tín tại Việt nam

Trải qua một quá trình dài phát triển Thẩm định giá Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá khách sạn tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá khách sạn có quy mô lớn và tính chất phức tạp liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán – sáp nhập (M&A), thế chấp vay vốn ngân hàng, tính thuế, bảo hiểm, xác định giá trị tài sản…Cùng với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Ngoài ra, Công ty thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK)…Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và quản trị doanh nghiệp tốt hơn, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mạnh mẽ ngày nay.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá khách sạn tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Call Now Button