Vai trò thẩm định giá bất động sản

(TDVC Vai trò thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường.

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Xác định giá trị dự án đầu tư
• Xác định giá trị doanh nghiệp
• Xác định giá trị máy móc thiết bị
• Xác định giá trị bất động sản
• Xác định giá trị tài sản vô hình

1. Bất động sản là gì

Theo thông lệ và tập quán quốc tế, Bộ luật dân sự đã chia tài sản thành bất động sản và động sản trên cơ sở của phương pháp loại trừ. Bộ luật dân sự dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch bằng cơ học hay không trên cơ sở nguyên tắc này Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015 quy định Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

2. Vai trò thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sản phẩm của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta đang từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý tạo điều kiện cho các tổ chức thẩm định giá ở nước ta hoạt động khoa học, hiệu quả, đề cao đạo đức cũng như trình độ chuyên môn trong nghề nghiệp này. Trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, thì việc xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá phù hợp với quốc tế và khu vực là một xu hướng phát triển tất yếu. Khi khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá ngày càng được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá có các vai trò sau đây:

• Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản. Bất động sản là ngành có sức hấp dẫn cao, đòi hỏi lượng vốn lớn. Thị trường bất động sản rộng mở, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh.
• Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.

3. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

3.1. Quyền sử dụng đất:

• Giấy chứng nhận QSDĐ
• Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
• Quyết định giao đất
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Hợp đồng thuê đất,…

3.2. Công trình xây dựng

• Giấy phép xây dựng
• Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
• Hồ sơ quyết toán
• Bản vẽ hoàn công
• Hồ sơ dự toán
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hiện trạng
• Các hợp đồng thi công
• Các biên bản nghiệm thu từng phần

3.3. Hồ sơ thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản

Thẩm định giá dự án bất động sản, ngoài các yếu tố chính như quy mô, vị trí của dự án, thì pháp lý dự án cũng là yếu tố ràng buộc nhất định tới quy trình thẩm định định giá.

Pháp lý để tiến hành thẩm định giá

• Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
• Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
• Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).

Hồ sơ tài sản về mặt kỹ thuật

• Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
• Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
• Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
• Sơ đồ vị trí thửa đất,
• Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
• Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
• Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
• Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
• Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
• Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
• Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
• Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)

Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

• Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
• Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản

Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện thông tin thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Thủ tục này được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 là: Tổng diện tích dự án; Mật độ xây dựng tại dự án; Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án; Ranh giới hành chính, địa giới hành chính; Hình thể của dự án bất động sản; Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án.

4. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản thẩm định viên căn cứ thông tin, hồ sơ pháp lý  và loại bất động sản cụ thể, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản hiện nay gồm 7 phương pháp bao gồm:

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
• Phương pháp chi phí tái tạo;
• Phương pháp chi phí thay thế
• Phương pháp thặng dư;
• Phương pháp chiết trừ;

Trong số các phương pháp trên, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết của của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực tế, các phương pháp so sánh là được dùng phổ biến nhất.

5. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín

Thẩm định giá bất động sản có liên quan đến lợi ích nhiều mặt các bên là cơ sở để bảo vệ các quyền lợi hợp pháp cho các bên. Do đó, kết quả thẩm định giá bất động sản độc lập chính xác có ảnh hưởng đến sự tín nhiệm của các bên tham gia. Thẩm định giá bất động sản đáp ứng tiền đề cơ bản của yêu cầu nghiệp vụ tài sản là phải cung cấp một loại thước đo giá trị phù hợp với tính chất của nghiệp vụ tài sản, không phải là tài liệu phục vụ cho bất cứ một chủ thể nào, cũng không để thay đổi theo ý muốn chủ quan của bất cứ người nào.

Thấu hiểu được tầm quan trọng của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá Thành Đô luôn đồng hành cùng Quý khách hàng trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu về tính chuyên nghiệp, khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…

Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, chúng tôi vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

• Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
• Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
• Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
• Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY