Mục đích vai trò thẩm định dự án đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Vai trò thẩm định dự án đầu tư) – Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ và sôi động. Tìm hiểu thị trường và đi đến quyết định đầu tư dự án luôn là một trong những quyết định quan trọng trong đối với các nhà đầu tư hiện nay.
Thẩm định giá trị dự án đầu tư được cơ quan quản lý, nhà đầu tư, các tổ chức tài chính, doanh nghiệp vô cùng quan tâm, việc thẩm định dự án đầu tư giúp họ có những quyết định đúng đắn trong việc đầu tư tài trợ vào các dự án. Vì vậy thẩm định dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng trong kinh tế – xã hội phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan.
Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư.
Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế – xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Từ đó ta có khái niệm về đầu tư: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
3. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư
Việc thẩm định dự án nhằm đánh giá tính khả quan triển khai thực hiện dự án, hiệu quả của dự án; đánh giá tính hợp lý, hợp pháp, hợp lệ của dự án, không bỏ sót dự án tốt và lược bỏ ngăn chặn những dự án xấu ảnh hưởng đến kinh tế xã hội.
3.1. Vai trò thẩm định dự án đối với Nhà nước:
Việc thẩm định dự án có vai trò rất quan trọng đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án cụ thể như sau:
Giúp nhà nước xác định được những thuận lợi, không thuận lợi của dự án để đưa ra các biện pháp khai thác, khống chế, đảm bảo lợi ích quốc gia, pháp luật với quy ước quốc tế
Giúp nhà nước kiểm tra, kiểm soát dự án có tuân thủ đầy đủ theo pháp luật hay không, ngăn chặn được những dự án xấu và không bỏ sót dự án tốt.
Giúp Nhà nước đánh giá được tính hiệu quả, khả thi và hợp lý của dự án trên góc độ toàn bộ nền kinh tế – xã hội
3.2. Vai trò thẩm định dự án đối với các tổ chức tài chính:
Bao gồm ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế…với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án, quyết định tài trợ hoặc cho dự án vay vốn
Việc cung cấp và hỗ trợ vốn có thể vì mục tiêu phát triển xã hội nhưng cũng có khi không đơn thuần vì mục tiêu kinh tế. Việc cung cấp hỗ trợ vốn cho dự án của các tổ chức tài chính cũng là đầu tư để sinh lời. Vì vậy việc thẩm định dự án trước khi cung cấp vốn cho dự án là rất quan trọng bởi lẽ:
Các tổ chức tài chính đánh giá được năng lực pháp lý, năng lực tài chính, trình độ, tình hình sản xuất kinh doanh hiện tại của chủ dự án.
Thẩm định dự án là cơ sở để các tổ chức tài chính xác định số tiền vay, thời gian cho vay và mức thu nợ hợp lý.
Biết được khả năng sinh lời của dự án và khả năng thanh toán nợ từ đó quyết định các hình thức cho vay và mức độ cho vay đối với nhà đầu tư.
Thẩm định dự án giúp cho các tổ chức tài chính đạt được các chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ xấu và hạn chế rủi ro xảy ra.
3.3. Vai trò thẩm định dự án đầu tư đối với nhà đầu tư:
Nhà đầu tư của dự án là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư của dự án nên việc lựa chọn một dự án tốt, có tính khả thi giúp cho nhà đầu tư tránh được lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án.
Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác. Giúp nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.
4. Mục đích thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học và toàn diện tất cả nội dung kinh tế, kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án.
Thẩm định dự án tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiểu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các đơn vị, nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ cho dự án. Mục đích thẩm định dự án đầu tư gồm:
Đánh giá tính hợp lý của dự án: Tính hợp lý được biểu hiện một cách tổng hợp (biểu hiện trong tính hiệu quả và tính khả thi) và được biểu hiện ở từng nội dung và cách thức tính toán của dự án.
Đánh giá tính hiệu quả của dự án: hiệu quả của dự án được xem xét trên hai phương diện, hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án.
Đánh giá tính khả thi của dự án: Đây là mục đích hết sức quan trọng trong thẩm định dự án. Một dự án hợp lý và hiệu quả cần phải có tính khả thi.
Các chủ đầu tư trong và ngoài nước thẩm định dự án khả thi để đưa ra quyết định đầu tư.
Các định chế tài chính (ngân hàng, tổng cục đầu tư và phát triển v.v…) thẩm định dự án khả thi để tài trợ hoặc cho vay vốn.
Các cơ quan quản lý vĩ mô của Nhà nước (Bộ kế hoạch và Đầu tư, bộ và các cơ quan ngang bộ, uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố…) thẩm định dự án khả thi để ra quyết định cho phép đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô
5. Thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư được hiểu cơ bản chính là hoạt động thực hiện nghiên cứu, phân tích một cách khách quan, khoa học, toàn diện về tất cả các nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án đó, việc thẩm định dự án đầu tư cũng được đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để nhằm mục đích có thể quyết định đầu tư cũng như tài trợ vốn cho dự án.
Thẩm định dự án đầu tư là một quá trình giải quyết các công việc sau:
Rà soát lại toàn bộ nội dung dự án đã được lập có đầy đủ hay không?
So sánh một cách có hệ thống các chỉ tiêu của dự án với các tiêu chuẩn mà nhà đầu tư kỳ vọng;
Kết luận dự án có được đầu tư hay không?
Thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi chủ thể phải có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn cao, trải qua một quá trình đào tạo lâu dài hoặc phải trải qua quá trình tìm hiểu về dự án đầu tư..
Tài sản doanh nghiệp gồm các loại nào? Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
(TDVC Tài sản doanh nghiệp gồm các loại nào?) – Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh. Tài sản doanh nghiệp bao gồm: tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính… thuộc sở hữu của doanh nghiệp có giá trị và mang lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp. Tài sản doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo ra giá trị cho doanh nghiệp. Tài sản doanh nghiệp giúp doanh nghiệp tạo ra sản phẩm, dịch vụ để bán ra thị trường và thu lợi nhuận.
Tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tài sản là
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Từ đó, có thể hiểu tài sản doanh nghiệp là những vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp, hoặc những tài sản mà doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng.
Dưới góc độ kinh tế, thì Tài sản là tất cả những nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, nắm giữ và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ tài sản đó. Tài sản của doanh nghiệp đảm bảo hai tiêu chí, đó chính là thuộc sở hữu của doanh nghiệp và tài sản đó nhằm phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Tài sản của doanh nghiệp tiếng Anh là: “Property of corporate”.
Tài sản doanh nghiệp được phân chia theo các dạng khác nhau gồm:
Tài sản hữu hình;
Tài sản vô hình;
Tài sản lưu động
Tài sản cố định: Tài sản cố định hữu hình; tài sản cố định vô hình.
Tài sản hữu hình
Là tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình; nó bao gồm tài sản ngăn hạn và tài sản dài hạn.
Tài sản vô hình
Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị do chủ tài sản năm giữ để sử dụng phục vụ mục đích của minh; nó bao gồm: kỹ năng quản lý, bí quyết marketing, danh tiếng, uy tín, tên hiệu, biểu tượng doanh nghiệp và việc sở hữu các quyền và công cụ hợp pháp (quyền sử dụng đất, quyền sáng chế, bản quyền, quyền kinh doanh hay các hợp đồng). Các quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
Tài sản lưu động
Tài sản lưu động là những tài sản ngắn hạn và những tài sản thường xuyên luân chuyển trong quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, tài sản lưu động được thể hiện ở các bộ phận bao gồm có: tiền mặt, các chứng khoán thanh khoản cao, hiện vật (vật tư, hàng hóa), các khoản nợ phải thu ngắn hạn.
Tài sản cố định hữu hình
Tài sản cố định hữu hình là có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định do Bộ tài chính quy định. Đó là loại tài sản tham gia nhiều lần vào quy trình sản xuất chuyển một phần giá trị vào sản phẩm và vẫn giữ nguyên hình thái vật chất của nó. Phân loại tài sản:
Nhà cửa, vật kiến trúc gồm: trụ sở làm việc, nhà kho, sân bãi, các công trình trang trí cho nhà cửa, đường xá, cầu cống, đường sắt, cầu tàu, bến cảng…
Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dây chuyền công nghệ…
Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đường sắt, đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông và hệ thống thông tin, hệ thống điện, đường ống nước, băng tải…
Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút ẩm, hút bui, chống mõi mọt.
Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn cây ăn cỏ, thảm cỏ, thảm cây xanh, đàn voi, đàn ngựa, đàn trâu, đàn bò.
Các loại tài sản cố định khác là toàn bộ các loại tài sản chưa liệt kê vào các loại trên như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật.
Tài sản cố định vô hình
Tài sản cố định vô hình là những tài sản không có hình thái vật chất, thể hiện một lượng giá trị đã được đầu tư thỏa mãn các tiêu chuẩn của tài sản cố định vô hình, tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh, như một số chi phí liên quan trực tiếp tới đất sử dụng; chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả… (Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư số 45/2013/TT-BTC).
2. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
Việc áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp phải phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá. Bên cạnh đó việc sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp căn cứ vào cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá, đồng thời ưu tiên sử dụng báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập. Thẩm định giá doanh nghiệp gồm 3 cách tiếp cận, mỗi cách tiếp cận tương ứng với các phương pháp thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp tài sản
Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu
Cách tiếp cận từ thị trường
Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tương đồng về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Đối với các phương pháp thẩm định giá trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
Cách tiếp cận từ chi phí
Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các ước tính kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).
Cách tiếp cận từ thu nhập
Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.
Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
Đối với các phương pháp thẩm định giá trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.
Bạn đang đọc bài viết:“Tài sản doanh nghiệp gồm các loại nào? Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 8 – Thẩm định giá Thành Đô
(Chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 8) – Ba luật về bất động sản, quy định mới về giá đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư là những chính sách có hiệu lực từ tháng 8.
Ba luật về bất động sản có hiệu lực
Cuối tháng 6, Quốc hội biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan thị trường bất động sản.
Theo đó, các Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản và hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Luật mới thông qua nêu thời hạn chuyển tiếp với các dự án đầu tư thuộc diện giao, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng và đã làm các thủ tục theo Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, từ ngày 1/8, các dự án này làm thủ tục giao, cho thuê theo Luật Đất đai 2024 nếu đã chọn được nhà đầu tư từ 1/7/2014 đến 31/7/2024. Hoặc trường hợp dự án nộp hồ sơ chọn nhà đầu tư trước 1/8 và chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước 1/1/2025 cũng áp dụng theo Luật Đất đai mới. Các bước chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện theo quy định về đầu tư, nhà ở, đấu thầu.
Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.
Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.
Theo các chuyên gia, quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy, hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản. Do luật hiện hành không quy định việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, các hợp đồng đặt cọc đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào nên có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.
Siết quy định về mua bán đất nền
Cũng tại Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện để dự án đất nền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh so với hiện hành. Theo đó, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.
Quy định cũng nêu dự án không thuộc 105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô, bán nền hay trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở mới được mua bán đất nền.
Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, chủ đầu tư dự án phải công khai thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận đủ điều kiện được chuyển nhượng của cơ quan quản lý; xác nhận hoàn thành đầu tư công trình hạ tầng quy hoạch. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phải xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; công khai các hạn chế về quyền sử dụng đất và việc thế chấp dự án nếu có.
Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng
Tại Luật Nhà ở 2023, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây.
Theo đó, Luật xác định rõ hơn về chung cư mini, là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán cho thuê, thuê mua hoặc nhà ở từ 2 tầng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên. Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các căn hộ đủ điều kiện này sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định.
Với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ, Luật yêu cầu đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini.
Quy định mới về giá đất
Tại Nghị định 71 hiệu lực 1/8, Chính phủ đưa ra trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, các trường hợp giao đất, cho thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hàng năm sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tại thời điểm nhà chức trách ban hành quyết định giao, cho thuê.
Trường hợp quyết định giao, cho thuê ban hành từ 1/7 đến 31/12/2014, tiền thuê trả hàng năm được áp dụng theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh năm 2015.
Chính phủ cũng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Trong đó, các yếu tố tác động đến giá đất phi nông nghiệp như vị trí, điều kiện giao thông (độ rộng, tiếp giáp với một hoặc nhiều đường), điều kiện về cấp điện, nước, thời hạn sử dụng đất…
Với đất nông nghiệp, các yếu tố này gồm vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm), thời hạn sử dụng.
Cách tính chênh lệch giá khi bồi thường, thu hồi đất
Tại Nghị định 88, Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm khắc phục bất cập tại văn bản hiện hành.
Theo đó, Chính phủ quy định tính tiền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình theo bảng giá tại thời điểm duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trường hợp bồi thường cho tổ chức kinh tế hoặc cho thuê đất thu tiền một lần thì giá đất được xác định bằng giá do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm duyệt phương án bồi thường.
Văn bản này đưa ra 2 phương án xử lý khi có chênh lệch giữa giá trị bồi thường với tiền phải nộp khi được được giao, cho thuê đất khác hoặc tiền mua nhà ở. Theo đó, nếu tiền bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn tiền sử dụng hay thuê, người có đất bị thu hồi sẽ được nhận phần chênh lệch. Còn nếu tiền bồi thường ít hơn, chủ đất phải nộp thêm khoản còn thiếu.
Chính phủ cũng quy định 2 phương án nếu có khác biệt giữa diện tích đất thực tế với ghi trên giấy. Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc. Trường hợp việc đo đạc để thu hồi đất đã hoàn thành, nhưng sau đó diện tích thửa đất bị thay đổi do thiên tai, sạt lở thì nhà chức trách sẽ dùng số liệu đã đo để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp diện tích đo đạc lớn hơn, chủ đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì phần bồi thường được xác định theo số liệu đo thực tế. Với trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất có vị trí, tọa độ không chính xác, việc bồi thường cũng được xem xét theo đúng vị trí, tọa độ khi đo đạc thực tế.
Theo Vnexpress.net
Bạn đang đọc bài viết:“Chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 8”tại chuyên mục tin Kinh nghiệm & Kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá – Thẩm định giá
(TDVC Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá) – Ngày 12 tháng 7 năm 2024 chính phủ ban hành Nghị định số 87/2024/NĐ-CP về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá. Nghị định này quy định về hành vi vi phạm hành chính; hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc và hành vi vi phạm hành chính đang thực hiện; hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với từng hành vi vi phạm hành chính; đối tượng bị xử phạt; thẩm quyền xử phạt, mức phạt tiền cụ thể theo từng chức danh và thẩm quyền lập biên bản đối với vi phạm hành chính; việc thi hành các hình thức xử phạt vi phạm hành chính, các biện pháp khắc phục hậu quả trong quản lý giá (bao gồm: hoạt động quản lý, điều tiết giá của Nhà nước; cơ sở dữ liệu về giá; thẩm định giá; thanh tra chuyên ngành về giá, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về giá, thẩm định giá) và việc đăng tải thông tin vi phạm pháp luật về giá, thẩm định giá trên phương tiện thông tin đại chúng.
Cá nhân, tổ chức Việt Nam; cá nhân, tổ chức nước ngoài (sau đây viết tắt là cá nhân, tổ chức) thực hiện hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này; người có thẩm quyền lập biên bản, thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính và cá nhân, tổ chức khác có liên quan.
Tổ chức là đối tượng bị xử phạt theo quy định tại Nghị định này, bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp, bao gồm: doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và các đơn vị phụ thuộc doanh nghiệp (chi nhánh, văn phòng đại diện);
b) Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo quy định của Luật Hợp tác xã;
c) Tổ chức được thành lập theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Thương mại, gồm: nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài (trừ nhà đầu tư là cá nhân) và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam; văn phòng đại diện của tổ chức xúc tiến thương mại nước ngoài tại Việt Nam;
d) Tổ chức xã hội, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội nghề nghiệp;
đ) Đơn vị sự nghiệp công lập;
e) Cơ quan nhà nước có hành vi vi phạm mà hành vi đó không thuộc nhiệm vụ quản lý nhà nước được giao;
g) Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật.
Hộ kinh doanh, hộ gia đình, nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân thực hiện hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này bị xử phạt vi phạm hành chính đối với cá nhân.
Hình thức xử phạt, nguyên tắc áp dụng và các biện pháp khắc phục hậu quả
Các hình thức xử phạt vi phạm hành chính gồm:
a) Phạt tiền;
b) Tước có thời hạn quyền sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá; đình chỉ có thời hạn hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; đình chỉ có thời hạn hoạt động đào tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức về thẩm định giá.
Hình thức xử phạt quy định tại điểm a khoản 1 Điều này là hình thức xử phạt chính. Hình thức xử phạt quy định tại điểm b khoản 1 Điều này là hình thức xử phạt bổ sung.
Mức phạt tiền tối đa đối với cá nhân quy định tại Nghị định là 150.000.000 đồng, đối với tổ chức là 300.000.000 đồng.
Mức phạt tiền, thẩm quyền phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với cá nhân. Mức phạt tiền, thẩm quyền phạt tiền của tổ chức gấp 02 lần mức phạt tiền của cá nhân.
Cách xác định tình tiết tăng nặng, tình tiết giảm nhẹ và mức phạt tiền cụ thể đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá được thực hiện theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính, Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Trường hợp cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính nhiều lần các hành vi vi phạm trong Nghị định này thì áp dụng tình tiết tăng nặng vi phạm hành chính nhiều lần, trừ các hành vi vi phạm tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 7; khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều 20; khoản 3 Điều 22; khoản 5 Điều 23; khoản 4 Điều 25 Nghị định này thì xử phạt về từng hành vi.
Ngoài các hình thức xử phạt vi phạm quy định tại khoản 1 Điều này, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, đối tượng vi phạm còn bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:
a) Buộc chấp hành đúng, buộc chấp hành các biện pháp bình ổn giá do cơ quan có thẩm quyền quy định; buộc công khai đầy đủ thông tin về Quỹ bình ổn giá theo quy định; buộc báo cáo đầy đủ về Quỹ bình ổn giá theo quy định hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; buộc nộp vào Quỹ bình ổn giá số tiền do trích lập, sử dụng không đúng quy định hoặc văn bản điều hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Buộc dừng thực hiện mức giá bán hàng hóa, dịch vụ do tổ chức, cá nhân định giá;
c) Buộc nộp lại văn bản kê khai giá, buộc thực hiện kê khai hoặc niêm yết giá theo quy định;
d) Buộc trả lại cho khách hàng số tiền chênh lệch do bán cao hơn mức giá quy định, số tiền đã thu lợi do hành vi vi phạm hành chính gây ra;
đ) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm hành chính;
e) Buộc gửi báo cáo, cung cấp thông tin, tài liệu; buộc báo cáo, cung cấp thông tin, tài liệu bổ sung; buộc cung cấp, cập nhật thông tin về giá vào cơ sở dữ liệu về giá theo quy định;
g) Buộc công khai thông tin theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
h) Buộc thực hiện báo cáo theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
i) Buộc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập dự phòng rủi ro nghề nghiệp theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
k) Buộc cập nhật chứng thư thẩm định giá vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
l) Buộc lưu trữ, bảo quản và khai thác hồ sơ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
m) Buộc giải trình báo cáo thẩm định giá do thẩm định viên về giá thực hiện với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
n) Buộc thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
o) Buộc thông tin chính xác, trung thực về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá;
p) Buộc thực hiện kiểm soát chất lượng báo cáo thẩm định giá;
q) Buộc cấp lại chứng chỉ đào tạo, bồi dưỡng cho các học viên tham gia lớp học;
r) Buộc thu hồi chứng chỉ đào tạo, bồi dưỡng hoặc xác nhận cập nhật kiến thức về thẩm định giá đồng thời buộc nộp vào ngân sách nhà nước số tiền thu lợi do hành vi vi phạm;
s) Buộc thu hồi chứng chỉ đào tạo, bồi dưỡng hoặc xác nhận cập nhật kiến thức về thẩm định giá đồng thời buộc hoàn trả chi phí đào tạo, bồi dưỡng hoặc cập nhật kiến thức cho các học viên tham gia học;
t) Buộc đính chính thông tin do thực hiện hành vi vi phạm.
Việc thi hành các biện pháp khắc phục hậu quả được thực hiện theo quy định tại Luật Xử lý vi phạm hành chính, Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Đối với biện pháp khắc phục hậu quả tại khoản 2 Điều 10, điểm b khoản 4 Điều 13, điểm b khoản 5 Điều 15 Nghị định này, cá nhân, tổ chức vi phạm có trách nhiệm phối hợp với các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) để thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả được ghi trong Quyết định theo quy định của pháp luật và phải chịu mọi chi phí cho việc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đó. Sau thời hạn thực hiện công khai nội dung khắc phục hậu quả lên phương tiện thông tin đại chúng theo quy định, cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính phải báo cáo kết quả thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đến người có thẩm quyền ra quyết định xử phạt trong 07 ngày làm việc.
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá được quy định tại Điều 6 Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc, hành vi vi phạm hành chính đang thực hiện để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá áp dụng theo quy định của Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Đăng tải thông tin vi phạm về giá, thẩm định giá
Trường hợp vi phạm hành chính mà gây hậu quả lớn hoặc gây ảnh hưởng xấu về dư luận xã hội thì thủ trưởng cơ quan, đơn vị của người đã ra Quyết định xử phạt gửi văn bản về việc công bố công khai và bản sao Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đến trang thông tin điện tử hoặc báo của cơ quan quản lý cấp bộ, cấp sở hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi xảy ra vi phạm hành chính trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra Quyết định xử phạt.
Nội dung công bố công khai là bản sao Quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
Người đứng đầu cơ quan báo chí hoặc người chịu trách nhiệm quản lý nội dung của trang thông tin điện tử quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm:
a) Đăng tải bản sao Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản về việc công bố công khai và bản sao Quyết định xử phạt vi phạm hành chính;
b) Đăng tải công khai thông tin đối với mỗi Quyết định xử phạt vi phạm hành chính ít nhất 01 lần, thời gian đăng tải ít nhất là 30 ngày;
c) Đăng tải thông tin đính chính (nếu có) trên trang thông tin điện tử hoặc số báo tiếp theo trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ thời điểm nhận được yêu cầu đính chính thông tin.
Thủ trưởng cơ quan, đơn vị của người đã ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính có trách nhiệm:
a) Chịu trách nhiệm về nội dung thông tin công bố công khai;
b) Đính chính thông tin sai lệch trong vòng 01 ngày làm việc, kể từ thời điểm phát hiện hoặc nhận được yêu cầu đính chính.
Đính chính thông tin:
a) Trong trường hợp trang thông tin điện tử hoặc báo đăng không chính xác các thông tin quy định tại khoản 2 Điều này, thì phải đính chính đúng chuyên mục hoặc vị trí đã đăng thông tin trong thời hạn 01 ngày làm việc, kể từ thời điểm phát hiện hoặc nhận được yêu cầu đính chính trên trang thông tin điện tử hoặc số báo tiếp theo và phải chịu chi phí cho việc đính chính;
b) Việc đính chính được thực hiện 01 lần đối với mỗi Quyết định xử phạt vi phạm hành chính, thời gian đăng tải ít nhất là 30 ngày.
Kinh phí thực hiện công bố công khai và đính chính thông tin (nếu có) được chi trả bằng nguồn kinh phí hoạt động thường xuyên từ cơ quan của người có thẩm quyền đã ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
Bạn đang đọc bài viết:“Quy định mới nhất về việc xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch so với trên sổ đỏ từ ngày 1/8”tại chuyên mục tin tức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
(TDVC Công ty định giá uy tín tại Quảng Ninh) – Trong những năm qua tỉnh Quảng Ninh luôn nằm trong top đầu tăng trưởng về kinh tế, thu ngân sách cũng như thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Theo quy hoạch phát triển kinh tế, Quảng Ninh vừa thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía vừa thuộc Vùng duyên hải Bắc Bộ. Quảng Ninh dẫn đầu năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI và nhiều năm liên tiếp trong nhóm 5 tỉnh, thành phố có chất lượng điều hành kinh tế xuất sắc nhất cả nước.
Với ưu thế về hạ tầng cũng như hệ sinh thái du lịch hoàn thiện, Quảng Ninh luôn là cái tên thu hút các nhà đầu tư. “Với thế mạnh về địa hình cảnh quan tự nhiên cộng với sự đầu tư cho hạ tầng giao thông như: Cảng hàng không Quốc tế Vân Đồn, cao tốc Hạ Long – Vân Đồn, cao tốc Hạ Long – Hải Phòng – Hà Nội đã biến Quảng Ninh thành “mảnh đất lành” đến rồng cũng phải hạ cánh. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tỉnh Quảng Ninh tầm nhìn đến năm 2030 sẽ là cơ sở để xây dựng tỉnh Quảng Ninh trở thành tỉnh dịch vụ, công nghiệp hiện đại, trung tâm du lịch quốc tế, một trong những đầu tàu kinh tế của miền Bắc và cả nước, đóng góp vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập quốc tế của Việt Nam.
Vì vậy nhu cầuthẩm định giátài sản tại Quảng Ninh có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường. Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Nắm rõ được nhu cầu đó Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ định giá tài sản uy tín hàng đầu tại Quảng Ninh phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: Vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, mua bán sáp nhập M&A, đầu tư kinh doanh, đền bù; khiếu nại; tính thuế; bảo hiểm; thanh lý tài sản; Đền bù – giải tỏa; Giải quyết tranh chấp dân sự; Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch nước ngoài, tham khảo giá thị trường… Bên cạnh đó Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế.
Thẩm định giá tại Quảng Ninh có vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, đầu từ góp vốn, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý…
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản tại Quảng Ninh;
Tạo điều kiện thuận lợi cho hội nhập kinh tế trong nước, khu vực và thế giới;
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản;
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế;
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế;
2. Mục đích định giá tài sản tại Quảng Ninh
Mục đích định giá tài sản tại Quảng Ninh phản ánh nhu cầu chính đáng sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại Quảng Ninh bao gồm:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
3. Dịch vụ định giá tài sản tại Quảng Ninh
Công ty Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp cung cấp các dịch thẩm định giá tài sản uy tín tại Việt Nam nói chung và Quảng Ninh nói riêng bao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
4. Công ty ty định giá tài sản tại Quảng Ninh
Việt Nam đang trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường trong nước thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Thẩm định giá có vai trò đối với xác định giá trị tài sản cho nhiều doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân cho nhiều mục đích chính đáng khác nhau. Từ đó việc thẩm định giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vì vậy vai trò của doanh nghiệp thẩm định giá đã trở nên vô cùng thiết yếu trong sự phát triển của kinh tế – xã hội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và Quảng Ninh nói riêng liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…
Bạn đang đọc bài viết: “Công ty định giá tài sản uy tín tại Quảng Ninh”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô thông báo thay đổi địa điểm làm việc Chi nhánh Hồ Chí Minh
(TDVC Thông báo thay đổi địa điểm Chi nhánh Hồ Chí Minh) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô – Chi nhánh Hồ Chí Minh xin thông báo thay đổi địa điểm tại Chi nhánh Hồ Chí Minh.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô kính chào Quý khách hàng, Quý đối tác. Thành Đô cảm ơn Quý khách hàng, Quý đối tác đã tín nhiệm, quan tâm và sử dụng dịch vụ thẩm định giá Thành Đô trong suốt thời gian qua. Thẩm định giá Thành Đô xin trân trọng thông báo tới Quý khách hàng, Quý đối tác Chi nhánh Hồ Chí Minh chính thức hoạt động tại địa điểm mới từ Thứ hai, ngày 29/7/2024.
Địa điểm cũ: Tầng 1, Số 25 Đào Duy Anh, p9, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.
Địa điểm mới: Tầng 3, 353 – 355 An Dương Vương, phường 3, quận 5, TP Hồ Chí Minh
Quý khách hàng, Quý đối tác có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ: Hotline: 0985.103.666
Gần 200 năm trước đây, những thẩm định viên đầu tiên thực hành nghề thẩm định giá động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất) của mình trong khu công nghiệp hóa chất của nước Anh. Do cuộc cách mạng công nghiệp và hoạt động thương mại toàn cầu ngày càng tăng vào nửa đầu thế kỷ XIX nên việc cần thiết phải có hoạt động thẩm định giá máy, thiết bị. Từ đó mở ra một nghề mới và đồng thời cũng đặt ra yêu cầu các thẩm định viên phải có chuyên môn cao và hiểu biết chuyên sâu về giá máy móc, thiết bị.
Nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc vô cùng mạnh mẽ, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp xây dựng mới ngày càng nhiều. Vì vậy thẩm định giá động sản có vai trò vô cùng quan trọng trọng sự phát triển kinh tế – xã hội, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thẩm định giá động sản là xác định giá trị bằng tiền của động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Khái niệm Động sản
Động sản được định nghĩa là những tài sản không phải bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định vầ có thể di dời được như: Máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ…
Bộ luật dân sự năm 2015 không liệt kê như trường hợp bất động sản mà quy định: “Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Động sản là tiêu chí để phân loại tài sản trong quyền sở hữu.
2. Vai trò thẩm định giá động sản
Thẩm định giá động sản là một nhánh của thẩm định giá tài sản, là sản phẩm của nền kinh tế thị trường mang tính chuyên môn hóa trong nghề thẩm định giá. Cùng đó, thẩm định viên về giá đóng vai trò cung cấp cho khách hàng những giá trị của tài sản một cách độc lập, phân tích chuyên sâu, phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục đích cho mục đích nhất định theo thiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Quốc tế. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta cần phải thiết lập một khuôn khổi pháp lý tạo điều kiện cho các tổ chức thẩm định giá một cách khoa học, đề cao đạo đức cũng như chuyên môn trong nghề thẩm định giá. Khi khung pháp lý thẩm định giá được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá máy, thiết bị sẽ có những vai trò sau:
Xác định đúng giá trị máy móc thiết bị, tháo gỡ mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về máy, thiết bị.
3. Mục đích Thẩm định giá động sản
Thẩm định giá động sản là nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả hơn, là cơ sở để đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua sắm mới, chuyển nhượng, cho thuê, bảo hiểm, đầu tư và báo cáo tài chính…
Mục đích thẩm định giá động sản có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá. Xác định chính xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh được việc lựa chọn cơ sở thẩm định giá không đúng, qua đó áp dụng phương pháp thẩm định giá không phù hợp, dẫn đến việc thẩm định giá không đúng mục đích yêu cầu. Hiện nay, thẩm định giá động sản thường phục vụ mục đích như sau:
Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
Hoạch toán kế toán, tính thuế ;
Tư vấn và lập dự án đầu tư;
Các mục đích khác;
4. Hồ sơ thẩm định giá Động sản
4.1 Hồ sơ thẩm định đối với máy móc thiết bị
a, Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất nhập khẩu
Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định
Tờ khai hải quan
Invoice
Packing list
Hợp đồng thương mại
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Catalog thể hiện tính năng kỹ thuật, công suất, thiết kế …
b, Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất trong nước
Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định
Hợp đồng kinh tế
Hóa đơn mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Bản vẽ kỹ thuật
Catalog thể hiện tính năng kỹ thuật, công suất, thiết kế …
4.2 Hồ sơ thẩm định đối với phương tiện vận tải
a, Hồ sơ thẩm định giá xe:
Giấy chứng nhận đăng ký xe
Giấy chứng nhận bảo hiểm xe cơ giới
Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ
b, Hồ sơ thẩm định giá tàu
Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển
5. Cách tiếp cận và phương pháp định giá động sản
Giá cả động sản phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 ban hành theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài Chính: Giá thị trường của Động sản là mức giá ước tính đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người sẵn sàng mua và một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường. Ngoài ra giá cả của Động sản còn bị phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố mất cân bằng của thị trường do nhiều nguyên nhân không tính trước được như tính độc quyền, tính đầu cơ, các nhân tố cạnh tranh không lành mạnh … có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của chính sách Nhà nước như điều chỉnh về chính sách thuế, hạn mức nhập khẩu…
Thẩm định giá động sản thẩm định viên căn cứ vào từng loại động sản, mục đích thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thu thập được, thời điểm thẩm định giá để thẩm định viên đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện nay có 3 cách tiếp cận được thẩm định viên thường xuyên sử dụng thẩm định giá động sản gồm: Cách tiếp cận thị trường: phương pháp so sánh; Cách tiếp cận chi phí: phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế; Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo
Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp
5.1.Cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh động sản thẩm định giá với các động sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…) thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá.
5.2. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một động sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với động sản thẩm định giá và hao mòn của động sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi phí có thể sử dụng để xác định giá trị động sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí: là cách thức xác định giá trị động sản (máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…) thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một máy, thiết bị có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với máy, thiết bị thẩm định giá và hao mòn của máy, thiết bị thẩm định giá. Các tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị máy móc, thiết bị theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
5.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ động sản về giá trị hiện tại (giá trị thời điểm thẩm định giá). Cách tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng để xác định giá trị động sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là cách xác định giá trị của động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…) bị thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất về giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá). Cách tiếp cận từ thu nhập dựa trên nguyên tắc máy, thiết bị có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người sở hữu. Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Thị trường động sản và thẩm định giá động sản cũng như thị trường động sản thị trường máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, nhà xưởng, thiết bị, vật tư, hàng hoá gọi chung là thị trường động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến động sản giữa các chủ thể tham gia vào thị trường. Công ty Thẩm định giá Thành Đô với nguồn dữ liệu giá dồi dào, nguồn nhân lực với trình độ kinh nghiệm chuyên môn cao, chúng tôi sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá trị của các động sản với độ tin cậy cao theo từng mục đích thẩm định.
Thẩm định giá Thành Đô Đơn, đơn vị thẩm định giá hàng đầu Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đạt chứng nhận Doanh nghiệp “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường. Thẩm định giá Thành Đô.
(TDVC Thẩm định giá trị doanh nghiệp) – Đất nước ta đang trong quá trình phát triển và hội nhập quốc tế vô cùng mạnh mẽ. Ngoài ra sự phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, trong tương lai, nhu cầu thẩm định giá doanh nghiệp sẽ ngày càng lớn.
Thẩm định giá doanh nghiệp được xem là một công việc phức tạp bởi các yếu tố tạo nên giá trị doanh nghiệp được tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau góp phần làm minh bạch, thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên tham gia thẩm định giá. Vì vậy thẩm định giá trị doanh nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng đối với các bên liên quan phục vụ mục đích như: vay vốn ngân hàng, mua bán, đầu tư, góp vốn, mua bán – sáp nhập (M&A)…
1. Khái niệm doanh nghiệp
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được sự thừa nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định. Theo khoản 10 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh.
Về mô hình tổ chức, doanh nghiệp bao gồm các loại:
Doanh Nghiệp Nhà Nước
Doanh Nghiệp Cổ Phần
Doanh Nghiệp Tư Nhân
Công ty Liên Doanh
Công ty TNHH
Ngoài ra, Luật Doanh nghiệp còn định nghĩa các loại doanh nghiệp sau:
Doanh nghiệp nhà nước bao gồm các doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, tổng số cổ phần có quyền biểu quyết theo quy định tại Điều 88 Luật Doanh nghiệp 2020.
Doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam.
Thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
2. Thẩm định giá doanh nghiệp
Thẩm định giá doanh nghiệp là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu về việc xác định giá trị doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường. Các công ty thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của doanh nghiệp bằng cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Quá trình này do thẩm định viên về giá tiến hành. Nói cách khác, thẩm định giá doanh nghiệp là quá trình đánh giá hay ước tính với độ tin cậy cao nhất về khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong quá trình sản xuất kinh doanh.
Thẩm định giá trị Doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi là việc:
Điều tra và phân tích chi tiết các hoạt động, tài sản, các khoản ghi nợ
Đánh giá các hoạt động, tài sản, các khoản ghi nợ của công ty
Xác định giá trị hiện hữu và tiềm năng của một doanh nghiệp.
Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp: Công ty TNHH; Công ty cổ phần; Công ty hợp danh; Công ty Liên Doanh; Doanh nghiệp tư nhân; Doanh nghiệp nhà nước.
Giá trị là yếu tố đầu tiên người ta muốn biết khi tìm hiểu về một sản phẩm. Nếu bạn là một chủ doanh nghiệp, bạn biết các tài sản công ty trị giá bao nhiêu, nhưng bạn không biết giá trị thị trường của doanh nghiệp mình thì bạn đang bỏ sót một thứ hết sức quan trọng.
Việc thẩm định giá trị doanh nghiệp đem lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu: bảo vệ doanh nghiệp; biết được khả năng của doanh nghiệp để điều chỉnh nhằm nâng cao hiệu quả trong kinh doanh, sản xuất… Quan trọng nhất, việc thẩm định giá trị doanh nghiệp là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp thu hút vốn từ các nhà đầu tư tài chính.
Thẩm định giá doanh nghiệp xuất phát từ yêu cầu của hoạt động mua bán, sáp nhập, hợp nhất hoặc chia nhỏ doanh nghiệp. Đây là loại giao dịch diễn ra có tính chất thường xuyên và phổ biến trong cơ chế thị trường. Đặc biệt trong bối cảnh hoạt động M&A đang diễn ra sôi động như hiện nay thì việc định giá doanh nghiệp lại càng trở nên quan trọng.
Để thực hiện các giao dịch đó, đòi hỏi phải có sự đánh giá trên phạm vi rộng lớn các yếu tố tác động tới doanh nghiệp. Trong đó, giá trị doanh nghiệp là một yếu tố có tính chất quyết định, là căn cứ trực tiếp để người ta thương thuyết với nhau trong tiến trình giao dịch mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia nhỏ doanh nghiệp.
Trong cách nhìn của các nhà đầu tư, chứng thư thẩm định giá trị doanh nghiệp là sự đánh giá tổng quát về uy tín kinh doanh, khả năng tài chính và vị thế tín dụng. Từ đó, họ có cơ sở để đưa quyết định về đầu tư, tài trợ hoặc tiếp tục cấp tín dụng cho doanh nghiệp.
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp là một đòi hỏi hoàn toàn tự nhiên và diễn ra phổ biến. Trong điều hành kinh tế vĩ mô cũng như trong hoạt động quản trị kinh doanh luôn cần thiết thông tin về giá trị doanh nghiệp. Giá trị doanh nghiệp là mỗi quan tâm của các pháp nhân và thể nhân có lợi ích liên quan, gắn bó trực tiếp đến các doanh nghiệp được đánh giá. Mục đích thẩm định giá doanh nghiệp được xuất phát từ các yêu cầu quản lý và các giao dịch sau:
Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng;
Chứng minh năng lực tài chính;
Cải tổ doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả kinh doanh;
Phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn;
Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A);
Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp;
5. Hồ sơ thẩm định giá trị doanh nghiệp
Hồ sơ thẩm định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện trong quá trình thẩm định giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy tờ những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Thẩm định viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm định giá để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, phải đảm bảo tính bảo mật theo quy định của pháp luật và quy định của pháp luật về giá có liên quan. Trong hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên cần thu thập một số hồ sơ pháp lý như sau:
5.1 Pháp lý tổ chức:
Quyết định thành lập doanh nghiệp
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
Giấy chứng nhận cấp mã số thuế
Quyết định thành lập đơn vị trực thuộc
Biên bản góp vốn
Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
Các quyết định đổi tên khác, bổ sung chức năng….
5.2. Pháp lý tài sản thẩm định giá:
5.2.1 Quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Quyết định giao đất
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
Hợp đồng thuê đất,…
5.2.2 Công trình xây dựng:
Giấy phép xây dựng
Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
Hồ sơ quyết toán
Bản vẽ hoàn công
Hồ sơ dự toán
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hiện trạng
Các hợp đồng thi công
Các biên bản nghiệm thu từng phần
5.2.3 Dây chuyền máy móc, thiết bị:
Hợp đồng kinh tế mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Bản vẽ kỹ thuật
Các hoá đơn mua bán kê khai chi tiết
Catalogue….
5.2.4 Phương tiện vận chuyển: Đối với xe:
Giấy chứng nhận đăng ký xe
Giấy chứng nhận bảo hiểm xe cơ giới
Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ
Đối với tàu:
Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển
Tài sản nhập khẩu:
Hợp đồng thương mại
INVOICE
PACKINGLIST
Tờ khai hải quan
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Hoá đơn mua bán kê khai chi tiết…
Đối với số liệu tài chính:
Báo cáo tài chính của Công ty đã được kiểm toán:
Bảng cân đối kế toán 05 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Bảng kết quả hoạt động kinh doanh 05 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Bảng lưu chuyển tiền tệ 05 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Bảng cân đối tài khoản 05 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp và tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Các tài liệu liên quan:
Phương án sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong thời gian tối thiểu 3 năm. Chi tiết về kế họach sản xuất như sản lượng của từng mặt hàng, chi tiết tất cả các chi phí liên quan để tính ra giá thành từng sản phẩm mà doanh nghiệp sản xuất (nếu có)
Chi tiết các kế hoạch đầu tư như: xây dựng nhà máy sản xuất mới (cung cấp toàn bộ dự án xây dựng, đầu tư thêm máy móc thiết bị phục vụ sản xuất, tiến độ thực hiện dự án…), dự án mở rộng thị trường (nêu cụ thể thị trường dự tính mở rộng, kế hoạch mở rộng cụ thể như thế nào, tiến độ thực hiện ra sao…) và
Các kế hoạch đầu tư khác (nếu có).
Chi phí marketing, chi phí quảng cáo tiếp thị, chi phí xây dựng và quảng bá thương hiệu trong thời gian qua (theo từng năm).
Các thông tin về doanh nghiệp như: nhãn hiệu, chiến lược kinh doanh, chiến lược marketing (gồm chiến lược sản phẩm, chiến lược giá, chiến lược phân phối và chiến lược khuyến mãi) trong thời tới…
Các bằng khen, giấy khen, danh hiệu… liên quan đến sản phẩm đã đạt được trong thời gian qua.
Giấy chứng nhận nhãn hiệu của từng loại sản phẩm (Vd: Chứng nhận hàng Việt Nam chất lượng cao…..).
Các bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ các tài khoản và các tài liệu chứng từ đối chiếu số dư các tài khoản tại thời điểm xác địnhgiá trị doanh nghiệp, cụ thể:
Tiền mặt: Biên bản kiểm kê quỹ tiền mặt.
Tiền gửi ngân hàng: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và thư xác nhận số dư của ngân hàng (hoặc sổ phụ).
Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu số dư.
Các khoản đầu tư tài chính dài hạn: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu số dư.
Các khoản phải thu: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu số dư.
Các khoản phải trả: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu số dư.
Hàng tồn kho: Biên bản kiểm kê hàng tồn kho. Trong đó phân loại rõ những tài không cần dùng, ứ đọng, chờ thanh lý.
Các khoản vay ngắn hạn và dài hạn: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và thư xác nhận số dư của ngân hàng.
Chi phí XDCB dở dang: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ.
Các khoản ký quỹ ký cược dài hạn: Bảng kê chi tiết số dư cuối kỳ và tài liệu đối chiếu.
Tài sản cố định: Biên bản kiểm kê TSCĐ, trong đó phân loại rõ những tài sản thuê mượn, nhận vốn góp liên doanh liên kết, tài sản không cần dùng, ứ đọng, chờ thanh lý và tài sản đang dùng.
Danh mục tài sản cố định và công cụ dụng cụ tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Đối với các khoản công nợ không có khả năng thu hồi (nếu có): Bảng kê chi tiết những khoản công nợ không có khả năng thu hồi có giải thích rõ nguyên nhân vì sao không có khả năng thu hồi và các tài liệu chứng minh.
Đối với những khoản công nợ không có khả năng chi trả (nếu có): Bảng kê chi tiết những khoản công nợ không có khả năng chi trả có nêu rõ nguyên nhân và các tài liệu chứng minh
Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
6. Phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp
Thẩm định giá trị doanh nghiệp được các thẩm định viên dựa vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 “Thẩm định giá doanh nghiệp” được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.
Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.
Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
Dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá trị của doanh nghiệp với độ tin cậy cao theo từng mục đích thẩm định.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 – tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.
Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá doanh nghiệp uy tín tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và đối tác đánh giá cao. Năm 2019, Thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu thẩm định giá tin cậy 2020”, Năm 2021 Thành Đô được vinh danh Top 10 Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô đón nhận Thương hiệu Vàng ASEAN 2022. Năm 2023, Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh công ty thẩm định giá xuất sắc năm 2022 do Hội thẩm định giá Việt Nam trao tặng. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
(TDVC Thẩm định giá dự án đầu tư) – Tìm hiểu thị trường và đi đến quyết định đầu tư vốn luôn là một trong những quyết định quan trọng trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, điều này càng trở nên khó khăn hơn trong môi trường kinh doanh cạnh tranh quyết liệt, nhiều biến động và yếu tố tác động rất khó dự đoán. Hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai như thế nào phụ thuộc rất lớn vào quyết định đầu tư vốn tại Việt Nam lúc này và hoàn cảnh tình hình kinh tế thế giới hiện nay.
Thẩm định giá trị dự án đầu tư được nhà nước, nhà đầu tư, các tổ chức tài chính, doanh nghiệp vô cùng quan tâm, việc thẩm định dự án đầu tư giúp họ có những quyết định đúng đắn trong việc đầu tư tài trợ vào các dự án. Vì vậy thẩm định giá đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng trong kinh tế – xã hội phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan.
1. Dự án đầu tư là gì?
Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó trình một cách bày hết sức đầy đủ và chi tiết các nội dung có liên quan đến việc thực hiện đầu tư sau này nhằm mục đích khẳng định được sự đúng đắn của chủ trương đầu tư và hiệu quả của đồng vốn. Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính…có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư.
2. Thẩm định dự án đầu tư là gì?
Thẩm định dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, Kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án.
Phục vụ mục đích cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
Phục vụ mục đích quản lý nhà nước của các địa phương (giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời…);
Phục vụ mục đích chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Các mục đích khác
Vai trò thẩm định dự án đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô
5. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư
Việc thẩm định dự án nhằm đánh giá tính khả quan triển khai thực hiện dự án, hiệu quả của dự án; đánh giá tính hợp lý, hợp pháp, hợp lệ của dự án, không bỏ sót dự án tốt và lược bỏ ngăn chặn những dự án xấu ảnh hưởng đến kinh tế xã hội.
5.1. Vai trò thẩm định dự án đối với Nhà nước:
Việc thẩm định dự án có vai trò rất quan trọng đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án cụ thể như sau:
Giúp nhà nước xác định được những thuận lợi, không thuận lợi của dự án để đưa ra các biện pháp khai thác, khống chế, đảm bảo lợi ích quốc gia, pháp luật với quy ước quốc tế
Giúp nhà nước kiểm tra, kiểm soát dự án có tuân thủ đầy đủ theo pháp luật hay không, ngăn chặn được những dự án xấu và không bỏ sót dự án tốt.
Giúp Nhà nước đánh giá được tính hiệu quả, khả thi và hợp lý của dự án trên góc độ toàn bộ nền kinh tế – xã hội
5.2. Vai trò thẩm định dự án đối với các tổ chức tài chính:
Bao gồm ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế…với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án, quyết định tài trợ hoặc cho dự án vay vốn
Việc cung cấp và hỗ trợ vốn có thể vì mục tiêu phát triển xã hội nhưng cũng có khi không đơn thuần vì mục tiêu kinh tế. Việc cung cấp hỗ trợ vốn cho dự án của các tổ chức tài chính cũng là đầu tư để sinh lời. Vì vậy việc thẩm định dự án trước khi cung cấp vốn cho dự án là rất quan trọng bởi lẽ:
Các tổ chức tài chính đánh giá được năng lực pháp lý, năng lực tài chính, trình độ, tình hình sản xuất kinh doanh hiện tại của chủ dự án.
Thẩm định dự án là cơ sở để các tổ chức tài chính xác định số tiền vay, thời gian cho vay và mức thu nợ hợp lý.
Biết được khả năng sinh lời của dự án và khả năng thanh toán nợ từ đó quyết định các hình thức cho vay và mức độ cho vay đối với nhà đầu tư.
Thẩm định dự án giúp cho các tổ chức tài chính đạt được các chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ xấu và hạn chế rủi ro xảy ra.
5.3. Vai trò thẩm định dự án đầu tư đối với nhà đầu tư:
Nhà đầu tư của dự án là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư của dự án nên việc lựa chọn một dự án tốt, có tính khả thi giúp cho nhà đầu tư tránh được lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án.
Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác. Giúp nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.
6. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Phương pháp thẩm định trình tự
Phương pháp so sánh, đối chiếu chỉ tiêu
Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp dự báo
Phương pháp triệt tiêu rủi ro
7. Hồ sơ thẩm định dự án đầu tư
Tờ trình của chủ đầu tư kèm theo báo cáo nghiên cứu;
Văn bản thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi;
Giấy chứng nhận giao quyền sử dụng đất;
Quyết định giao đất;
Quy hoạch chi tiết dự án;
Bản vẽ quy hoạch dự án,….
Dịch vụ thẩm định dự án đầu tư của Công ty Thẩm định Giá Thành Đô giúp cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp muốn đầu tư khắc phục được tính chủ quan của người lập dự án và giúp cho việc phát hiện, bổ sung những thiếu sót trong từng nội dung phân tích của dự án, mang lại những thông tin và kết quả hữu ích để nhà đầu tư có quyết định đúng đắn trong việc sử dụng đồng vồn sử hữu phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá trị các dự án cần đâu tư như: Cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, nhà hàng, resort, bệnh viện, nhà máy,… Thẩm định dự án là một bộ phận của công tác quản lý đầu tư, nó tạo ra cơ sở vững chắc cho việc thực hiện hoạt động đầu tư có hiệu quả.
Thẩm định giá Thành Đô với đội ngũ chuyên viên tài chính, chuyên gia phân tích tài chính sẽ giải quyết vấn đề vốn cho quý doanh nghiệp nhanh nhất, an toàn và chuẩn xác nhất. Đến với Thẩm định giá Thành Đô, Quý nhà đầu tư sẽ cảm thấy hoàn toàn tin tưởng và yên tâm vào dự án cũng như những dịch vụ hữu ích mà công ty chúng tôi mang lại. Với chúng tôi, một dự án như là một đứa con tinh thần quý báu đáng được chăm sóc, nuôi dưỡng và nâng niu để phát triển bền vững trong hiện tại và vững mạnh trong tương lai. Dựa vào tiêu chí đó, chúng tôi luôn cam kết với Quý nhà đầu tư là song hành trung thành với dự án cũng chính là những đứa con tinh thần của chúng tôi. Do đó, Quý nhà đầu tư luôn cảm thấy yên tâm vì công ty chúng tôi sẽ, vẫn, mãi đồng hành cùng với sự phát triển và trường tồn của dự án.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá dự án đầu tư” tại chuyên mục tin Dịch vụ thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản vô hình – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tài sản vô hình) – Một nền kinh tế mạnh, có năng lực cạnh tranh cao phải có nhiều doanh nghiệp lớn, có thương hiệu, uy tín trên thị trường thế giới. Trong những năm gần đây, có một số thương hiệu Việt Nam bán cho nhà đầu tư nước ngoài với giá cao hơn nhiều so với tổng giá trị tài sản hữu hình như: ICP (60 triệu USD) hay Diana (184 triệu USD), P/S (5 triệu USD), Phở 24 (20 triệu USD)… Điều này cho thấy, giá trị vô hình đã dần được ghi nhận khi định giá doanh nghiệp. Giá trị của một doanh nghiệp hiện nay không còn nằm ở các tài sản hữu hình như: Bất động sản, máy móc thiết bị, công trình xây dựng, nhà xưởng…mà nằm ở các tài sản vô hình như: Giá trị thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, quyền thương mại, cơ sở dữ liệu, thông tin, nguồn nhân lực, bí kíp kinh doanh, khách hàng,…Đó là yếu tố tạo nên sự khác biệt của Doanh nghiệp. Tài sản vô hình là yếu tố làm nên tên tuổi, phủ rộng thị trường, giúp doanh nghiệp thành công.
Vì vậy thẩm định giá tài sản vô hình có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá tài sản vô hình trong các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân ngày nay vô cùng quan trọng, tài sản vô hình tạo được những giá trị riêng trên thị trường đảm bảo doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có những nguồn thu nhập ổn định và cơ hội phát triển mạnh mẽ.
– Tài sản vô hình (intangible assets) là tài sản không có hình dạng cụ thể như uy tín, bằng sáng chế, nhãn hiệu hàng hóa, nhưng có giá trị bằng tiền (theo Từ điển Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân)
– (Theo Wikipedia) Tài sản vô hình là một tài sản không có hình thái vật chất (không giống như tài sản vật chất như máy móc và tòa nhà) và thường rất khó đánh giá. Nó bao gồm bằng sáng chế, bản quyền, nhượng quyền thương mại, lợi thế thương mại, nhãn hiệu và tên thương mại, và giải thích chung cũng bao gồm phần mềm và các tài sản dựa trên máy tính vô hình khác. Trái ngược với các tài sản khác, tài sản vô hình nói chung là mặc dù không nhất thiết phải chịu đựng những thất bại điển hình của thị trường là không cạnh tranh và không thể loại trừ.
– Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS 2013) Tài sản vô hình là tài sản phi tiền tệ, tự biểu lộ thông qua các đặc điểm kinh tế của chúng. Tài sản vô hình không có hình thái vật chất nhưng mang lại quyền và lợi ích kinh tế cho người sở hữu nó. Tài sản vô hình bao gồm loại có thể nhận biết được và loại không thể nhận biết được (hay còn gọi là “Goodwill”)
– Theo chuẩn mực kế toán quốc tế số 38 (IAS 38) tài sản vô hình là tài sản phi tiền tệ có thể nhận biết được và không có hình thái vật chất. Trong đó tài sản vô hình có thể nhận biết được nếu có thể tách biệt được với thực thể, hoặc là tài sản vô hình nảy sinh từ quyền hợp đồng hoặc các quyền khác theo pháp luật
– Theo tiêu chuẩn thống nhất về hành nghề thẩm định giá chuyên nghiệp (USPAP) của Appraisal Foundation đưa ra khái niệm tài sản vô hình: Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất, bao gồm nhưng không giới hạn trong số các tài sản trong số các tài sản sau: Quyền thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, goodwill, cổ phần, cổ phiếu và hợp đồng được tách biệt khỏi tài sản có hình thái vật chất như phương tiện, trang thiết bị.
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá tài sản vô hình để phục vụ cho các mục đích mua, bán, chuyển nhượng, thế chấp, hợp nhất và sáp nhập doanh nghiệp, góp vốn, phân chia lợi nhuận, tranh chấp và tố tụng phá sản và các mục đích khác theo quy định của pháp luật.
2. Các loại tài sản vô hình
Tài sản vô hình được phân loại như sau:
Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…;
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu…;
Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
3. Mục đích thẩm định giá tài sản vô hình
Giá trị tài sản cố định không có hình thái vật chất, nó thể hiện một giá trị đầu tư chi trả dần, được tính vào giá thành sản phẩm, như các giá trị mua bản quyền sản phẩm, bằng phát minh, sáng chế …
Cho phép doanh nghiệp xác định chính xác hơn giá trị của doanh nghiệp
Phục vụ cho việc xác định đúng các chi phí gắn với khấu hao tài sản cố định vô hình qua đó tính toán giá thành tốt hơn.
Giúp thuận tiện cho việc mua bán trao đổi các tài sản vô hình giữa các doanh nghiệp, Giúp doanh nghiệp thuận tiện trong việc hình thành các dự án phát triển các loại tài sản vô hình của mình.
Tài sản vô hình được thẩm định giá trong trường hợp: mua bán, chuyển nhượng; góp vốn liên doanh; tài cấu trúc doanh nghiệp: mua bán, sát nhập, chia tách, cổ phần hóa…; xử lý nợ; giải thể doanh nghiệp; đền bù, bảo hiểm, khiếu nại; hoạch toán kế toán, tính thuế.
4. Quy trình thẩm định giá tài sản vô hình
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá bao gồm 06 cơ bản.
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản vô hình cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin tài sản vô hình.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Đối với quy trình thẩm định giá tài sản vô hình thẩm định viên cần lưu ý một số điểm sau:
4.1. Xác định tổng quát về tài sản vô hình cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
a, Xác định các đặc điểm cơ bản của tài sản vô hình
Các đặc điểm của tài sản vô hình cần phải được nêu chi tiết để nhận biết, phân biệt tài sản vô hình cụ thể cần thẩm định giá. Các đặc điểm của tài sản vô hình bao gồm các đặc điểm về vật chất, kỹ thuật, chức năng, các thông số kinh tế của tài sản, đặc điểm pháp lý và các quyền gắn với tài sản vô hình cần thẩm định giá, yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình,…
Trường hợp tài sản vô hình chưa phải là đối tượng bảo hộ, thẩm định viên có thể cân nhắc đánh giá sự cần thiết và khả năng được đăng ký bảo hộ đối với tài sản thẩm định giá. Trường hợp quyền sở hữu trí tuệ của tài sản thẩm định giá đã được phất sinh, xác lập thì cần đánh giá tình trạng, phạm vi, thời hạn bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ. Ngoài ra thẩm định viên cũng cần xem xét tình trạng tranh chấp, xung đột (nếu có) liên quan tới tài sản vô hình như tranh chấp về quyền sở hữu, đang bị xem xét lại về điều kiện bảo hộ,…
b, Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thư ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
c, Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
Để xác định mục đích thẩm định giá, cần đưa ra các thông tin về lý do tiến hành thẩm định giá, mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá và đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá.
Các nhóm mục đích thẩm định giá phổ biến đối với tài sản vô hình là chuyển nhượng, góp vốn, chuyển giao quyền sử dụng, thế chấp, cung cấp thông tin quản lý, phục vụ kiện tụng. Mục đích thẩm định giá và cả thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.
Thời điểm thẩm định giá cần được xác định cụ thể do giá trị của tài sản vô hình có thể thay đổi theo thời gian. Thời điểm thẩm định giá có thể là trong quá khứ (trước khi thực hiện hoạt động thẩm định giá), hiện tại (cùng giai đoạn tiến hành hoạt động thẩm định giá) hoặc tương lại (sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá). Trong trường hợp thời điểm thẩm định giá là tương lai, thẩm định viên cần đưa ra các giả thiết phù hợp để tiến hành thẩm định giá.
Thẩm định viên cần trao đổi với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá.
d, Xác định cơ sở giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá là giá trị thị trường hay phi thị trường
Thẩm định viên căn cứ vào mục đích thẩm định giá tài sản để xác định cơ sở giá trị của tài sản cho thẩm định giá. Đồng thời, thẩm định viên xem xét thêm đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá.
Trường hợp ước tính giá trị phi thị trường của tài sản vô hình là giá trị đối với người sở hữu tài sản vô hình đó, cần tính đến các yếu tố đặc trưng liên quan chỉ tác động đến người chủ sở hữu tài sản vô hình.
e, Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế về thông tin này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Giả thiết đặc biết là giả thiết hoàn toàn khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tiy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
4.2. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Các thông tin cần xác định, thu thập khi thẩm định giá tài sản vô hình bao gồm:
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
Đặc điểm của tài sản vô hình cần thẩm định giá; nhóm, loại của tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Thông tin về việc nhận biết tài sản vô hình cần thẩm định giá, bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng kí, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính…
Tình trạng pháp lý của tài sản vô hình và việc sở hữu tài sản vô hình;
Thông tin về khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu tài sản vô hình; các thông tin tài chính trong quá khứ gắn với tài sản vô hình cần thẩm định giá; các giao dịch trong quá khứ của tài sản;
Các tài sản nguồn lực cần thiết để đưa tài sản vô hình cần thẩm định giá vào sử dụng trong các hoạt động kinh tế; chi tiết về các hoạt động kinh tế để khai thác tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Triển vọng của linh vực, ngành cụ thể liên quan và ảnh hưởng đến giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá
Triển vọng của kinh tế có tác động đến giá trị của tài sản vô hình, gồm các yếu tố của môi trường kinh tế và môi trường chính trị trong nước và nước ngoài
Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh; các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, số lượng và hoạt động thái người mua – người bán tiềm năng, tình trạng đối thủ cạnh tranh trên thị trường, tình hình lạm phát, các chỉ số biến động đối với nhóm tài sản cụ thể.
Trong trường hợp thẩm định giá phục vụ mục đích chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng, góp vốn…thẩm định viên cần cân nhắc thêm một số yếu tố liên quan đến tính chất và phạm vi của việc chuyển giao như:
Độc quyền sử dụng? Được phép chuyển giao lại quyền sử dụng tài sản vô hình cho bên thứ ba? Thời hạn sử dụng? Quyền được cải tiến, nhận thông tin cải tiến của tài sản vô hình? Phạm vi lãnh thổ được bán sản phẩm do tài sản vô hình được chuyển giao tạo ra;
Dịch vụ tư vấn, hỗ trợ kỹ thuật, đào tạo, bảo hành và các điều kiện, tài sản kèm theo; đóng góp của mỗi bên đối với các hoạt động trong tạo lập, duy trì và khai thác tài sản vô hình, tài sản trí tuệ (ví dụ: hoạt động đăng kí, duy trì, trách nhiệm bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ đối với tài sản sở hữu trí tuệ, nghiên cứu, phát triển, hoàn thiện, sản xuất thử nghiệm, sản xuất quy mô công nghiệp; tiếp thị, phân phối, thương mại hóa hàng hóa, dịch vụ tạo ra từ tài sản vô hình được chuyển nhượng, chuyển giao);
Phương án thanh toán giữa bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao.
Khi thẩm định giá một số đối tượng quyền sở hữu trí tuệ như sáng chế, bí mật kinh doanh, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu, tên thương mại mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC, thẩm định viên có thể thao khảo một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản này theo quy định tại Điều 9 Thông tư liên tịch này, bao gồm các yếu tố sau:
(4.2.1). Đối với sáng chế:
a) Tình trạng bảo hộ; phạm vi bảo hộ; thời gian còn lại trong thời hạn bảo hộ ghi trong văn bằng bảo hộ;
b) Khả năng rủi ro xảy ra trong quá trình sử dụng sáng chế, ví dụ: khả năng bị hủy bỏ hiệu lực, bị xâm phạm; khó khăn, cản trở về kinh tế, kỹ thuật trong việc ứng dụng, khai thác, thương mại hóa.
(4.2.2). Đối với bí mật kinh doanh:
a) Nội dung, hình thức các biện pháp bảo mật; hiệu quả áp dụng các biện pháp bảo mật đối với bí mật kinh doanh cho đến thời điểm định giá;
b) Nguy cơ bí mật kinh doanh bị bộc lộ và khai thác một cách hợp pháp khi được tổ chức, cá nhân khác nghiên cứu, phân tích ngược, giải mã công nghệ hoặc nghiên cứu tạo ra bí mật kinh doanh tương tự một cách độc lập.
(4.2.3). Các yếu tố đặc thù ảnh hưởng đến giá trị của sáng chế, bí mật kinh doanh cũng được xem xét, vận dụng khi định giá sáng kiến, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, chương trình máy tính, giống cây trồng mới, giải pháp, quy trình kỹ thuật mới, các kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ dưới dạng vô hình khác.
(4.2.4). Đối với kiểu dáng công nghiệp:
Các yếu tố đặc thù cần xem xét tương tự như đối với sáng chế. Đồng thời, cần xem xét đặc điểm mỹ thuật ứng dụng, sự khác biệt của kiểu dáng công nghiệp và sức hấp dẫn người tiêu dùng đối với sản phẩm mang kiểu dáng công nghiệp đó.
(4.2.5). Đối với nhãn hiệu, tên thương mại:
a) Thời gian và phạm vi sử dụng nhãn hiệu, tên thương mại trong thực tế hoạt động sản xuất, kinh doanh;
b) Nguy cơ nhãn hiệu, tên thương mại bị mất khả năng phân biệt trên thị trường do trở thành tên gọi chung của sản phẩm, dịch vụ;
c) Khả năng mở rộng đối tượng, phạm vi sử dụng nhãn hiệu, tên thương mại hoặc chuyển giao quyền sử dụng nhãn hiệu, tên thương mại, nhượng quyền thương mại cho các đối tác;
d) Nguy cơ, khả năng quyền của nhãn hiệu, tên thương mại bị xâm phạm.
Đối với từng tài sản vô hình cụ thể thẩm định viên cần xác định các thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn. Các thông tin thu thập được cần phải được phân loại, xác minh, phân tích, lựa chọn và điều chỉnh trước khi áp dụng để xác định giá tài sản vô hình cần thẩm định giá.
4.3. Xác định giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá
Đối với thẩm định giá tài sản vô hình gồm ba cách tiếp cận cơ bản: Cách tiếp cận từ thị trương; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Tương ứng mỗi cách tiếp cận là phương pháp thẩm định giá như sau:
Cách tiếp cận từ thị trường thì phương pháp thẩm định là phương pháp so sánh.
Cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp thẩm định giá là: phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo.
Cách tiếp cận từ thu nhập có 03 phương pháp là: phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm
Thẩm định giá tài sản vô hình, thẩm định viên cần phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hpwj với các quy định của pháp luật liên quan.
Trong trường hợp cung cấp dịch vụ thẩm định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, tài sản trí tuệ thuộc phạm vi điều chỉnh của thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC thì cần áp dụng các quy định của thông tư liên tịch này.
5. Hồ sơ yêu cầu thẩm định tài sản vô hình
Bằng cấp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu tài sản vô hình;
Các hợp đồng, thỏa thuận kinh tế có liên quan đến tài sản vô hình;
Tập hợp chi phí có liên quan đến tài sản vô hình.
Bằng chứng chứng minh tính hiệu quả kinh tế khi áp dụng hoặc sử dụng tài sản vô hình.
Các tài liệu khác có liên quan.
Phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình – Thẩm định giá Thành Đô
6. Phương pháp thẩm định tài sản vô hình
Các cách tiếp cận trong thẩm định giá tài sản vô hình bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Mỗi cách tiếp cận bao gồm nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Căn cứ vào loại tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp.
Trong quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá, để kiểm tra mức độ tin cậy của kết quả thẩm định giá, thẩm định viên áp dụng kỹ thuật phân tích độ nhậy. Cụ thể là xem xét, phân tích sự thay đổi của kết quả thẩm định giá khi thay đổi giá trị của một số thông số quan trọng đối với từng trường hợp thẩm định giá, ví dụ như tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa,…
6.1. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thẩm định giá này căn cứ vào thu nhập dựa trên nguyên tắc cơ bản là giá trị của một tài sản vô hình sẽ được tính ra từ các lợi ích kinh tế (tức là thu nhâp/dòng tiền) mà tài sản đó mang lại trong tương lai. Hai cách tiếp cận thông thường nhất là vốn hóa thu nhập và phân tích dòng tiền chiết khấu (Cách tiếp cận từ thu nhập xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các khoản thu nhập, các dòng tiền và các chi phí tiết kiệm do tài sản vô hình mang lại). Cách tiếp cận từ thu nhập gồm ba phương pháp chính là: phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm.
6.2. Phương pháp thẩm định giá dựa trên thị trường
Phương pháp thẩm định giá dựa trên thị trường được thựa hiện bằng cách so sánh, phân tích thông tin đối tượng thẩm định giá với các tài sản vô hình tương tự có giá giao dịch trên thị trường, hay các lợi ích sở hữu tài sản vô hình và các chứng khoán đã được bán trên thị trường mở. Hai nguồn dữ liệu thường được sử dụng nhất là các thị trường trong đó những lợi ích sở hữu các tài sản vô hình tương tự được kinh doanh, và các giao dịch trước đó về sở hữu tài sản vô hình đã được tiến hành. Thẩm định viên sử dụng ít nhất 03 tài sản vô hình tương tự để so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.
6.3. Phương pháp thẩm định giá dựa trên chi phí
Phương pháp chi phí được tìm ra dựa trên nguyên tắc thay thế. Có nghĩa là giá trị của một tài sản sẽ không lớn hơn chi phí khi thay thế các bộ phận hợp thành của nó. Cách tiếp cận từ chi phí ước tính giá trị tài sản vô hình căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản vô hình giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế để tạo ra một tài sản vô hình tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành. Cách tiếp cận từ chi phí gồm hai phương pháp chính là: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế.
Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo trong phương pháp chi phí bao gồm các chi phí sau: Chi phí về nhân công, nguyên vật liệu, chi phí cho các tài sản hữu hình phụ trợ cần thiết để phát huy được giá trị của tài sản vô hình, chi phí duy trì (ví dụ: Chi phí quảng cáo để duy trì vị thế của nhãn hiệu, chi phí quản lý chất lượng của sản phẩm, v.v.), chi phí đăng ký xác lập quyền đối với tài sản trí tuệ, chi phí nghiên cứu phát triển và các chi phí hợp lý khác.
Quy định mới nhất về việc xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch so với trên sổ đỏ từ ngày 1/8
Theo Luật Đất đai 2024, nếu diện tích đất thực tế chênh lệch so với trên sổ đỏ nhưng không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây quy định rõ về cách xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch so với trên sổ đỏ tại Điều 135.
Cụ thể, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên sổ đỏ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thìkhi cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Cũng theo quy định tại Điều 135, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của luật này.
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 1 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.
Bạn đang đọc bài viết:“Quy định mới nhất về việc xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch so với trên sổ đỏ từ ngày 1/8”tại chuyên mục tin tức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
(TDVC Thẩm định giá trị tài nguyên) – Tài nguyên có ý nghĩa vô cùng quan trọng sự phát triển và xây dựng kinh tế của đất nước. Thẩm định giá tài nguyên mỏ khoáng sản rất phức tạp, là một trong những lĩnh vực thẩm định giá khó khăn nhất. Vì vậy quy trình thẩm định giá tài nguyên luôn yêu cầu các thẩm định viên phải có chuyên môn nghiệp vụ cao và có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá tài nguyên.
Thẩm định giá tài nguyên là xác định giá trị bằng tiền của các loại tài nguyên theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá tài nguyên – Thẩm định giá Thành Đô
1. Tài nguyên là gì?
Tài nguyên là một danh từ dùng để chỉ tất cả các dạng vật chất, tri thức được sử dụng để tạo ra của cải vật chất hoặc tạo ra giá trị sử dụng mới của con người. Một số loại tài nguyên được phân loại cụ thể:
Tài nguyên thiên nhiên
Tài nguyên xã hội.
Tài nguyên tái tạo, tài nguyên không tái tạo.
Tài nguyên nước, tài nguyên đất, tài nguyên rừng, tài nguyên biển, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên năng lượng, tài nguyên khí hậu cảnh quan, di sản văn hoá kiến trúc, tri thức khoa học và thông tin.
2. Phân loại tài nguyên
Tài nguyên bao gồm: Tài nguyên khoáng sản; Tài nguyên rừng; Tài nguyên năng lượng.
2.1 Tài nguyên khoáng sản
“Tài nguyên khoáng sản là tích tụ vật chất dưới dạng hợp chất hoặc đơn chất trong vỏ trái đất, mà ở điều kiện hiện tại con người có đủ khả năng lấy ra các nguyên tố có ích hoặc sử dụng trực tiếp chúng trong đời sống hàng ngày”.
Tài nguyên khoáng sản thường tập trung trong một khu vực gọi là mỏ khoáng sản. Tài nguyên khoáng sản có ý nghĩa rất quan trọng trong sự phát triển kinh tế của loài người và khai thác sử dụng tài nguyên khoáng sản có tác động mạnh mẽ đến môi trường sống. Một mặt, tài nguyên khoáng sản là nguồn vật chất để tạo nên các dạng vật chất có ích và của cải của con người. Bên cạnh đó, việc khai thác tài nguyên khoáng sản thường tạo ra các loại ô nhiễm như bụi, kim loại nặng, các hoá chất độc và hơi khí độc (SO2, CO, CH4 v.v…).
Tài nguyên khoáng sản được phân loại theo nhiều cách:
Theo dạng tồn tại: Rắn, khí (khí đốt, Acgon, He), lỏng (Hg, dầu, nước khoáng).
Theo nguồn gốc: Nội sinh (sinh ra trong lòng trái đất), ngoại sinh (sinh ra trên bề mặt trái đất).
Theo thành phần hoá học: Khoáng sản kim loại (kim loại đen, kim loại màu, kim loại quý hiếm), khoáng sản phi kim (vật liệu khoáng, đá quý, vật liệu xây dựng), khoáng sản cháy (than, dầu, khí đốt, đá cháy).
Tài nguyên rừng là một phần của tài nguyên thiên nhiên, thuộc loại tài nguyên tái tạo được. Nhưng nếu sử dụng không hợp lý, tài nguyên rừng có thể bị suy thoái không thể tái tạo lại. Tài nguyên rừng có vai trò rất quan trọng đối với khí quyển, đất đai, mùa màng, cung cấp các nguồn gen động thực vật quý hiếm cùng nhiều lợi ích khác. Rừng giúp điều hòa nhiệt độ, nguồn nước và không khí. Con người có thể sử dụng tài nguyên thiên nhiên này để khai thác, sử dụng hoặc chế biến ra những sản phẩm phục vụ cho nhu cầu đời sống. Ở những vùng khí hậu khác nhau thì tài nguyên rừng cũng khác nhau.
2.3 Tài nguyên năng lượng
“Năng lượng là một dạng tài nguyên vật chất xuất phát từ hai nguồn chủ yếu: Năng lượng mặt trời và năng lượng lòng đất”.
Năng lượng mặt trời tạo tồn tại ở các dạng chính: bức xạ mặt trời, năng lượng sinh học (sinh khối động thực vật), năng lượng chuyển động của khí quyển và thuỷ quyển (gió, sóng, các dòng hải lưu, thuỷ triều, dòng chảy sông…), năng lượng hoá thạch (than, dầu, khí đốt, đá dầu). Năng lượng lòng đất gồm nhiệt lòng đất biểu hiện ở các các nguồn địa nhiệt, núi lửa và năng lượng phóng xạ tập trung ở các nguyên tố như U, Th, Po,…
3. Mục đích của việc thẩm định giá trị tài nguyên
Thẩm định giá tài nguyên thường phục vụ mục đích sau:
Mua bán, chuyển nhượng
Cổ phần hóa, thu hút đầu tư
Góp vốn
Thế chấp
Mục đích của nhà nước
Lập chính sách
Hỗ trợ tìm kiếm giải pháp
Phương pháp thẩm định giá tài nguyên – Thẩm định giá Thành Đô
4. Phương pháp định giá tài nguyên
Đối với thẩm định giá tài nguyên, thẩm định viên căn cứ vào mục đích thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thu thập được, thời điểm thẩm định giá… từ đó thẩm định viên đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp áp dụng để đưa ra kết quả chính xác nhất.
Phương pháp so sánh
Phương pháp thu nhập (đầu tư)
Phương pháp lợi nhuận
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô với đội ngũ chuyên gia am hiểu về thị trường tài nguyên khoáng sản có khả năng phân tích, đánh giá các động thái của thị trường, kết hợp với các chuyên gia về đầu tư xây dựng, chuyên gia khai thác Mỏ, rừng, và có thể đưa ra những chỉ về giá trị tài sản thẩm định giá, mà cả động thái thị trường, tài nguyên khoáng sản toàn khu vực nói chung tại các thời kỳ trước, trong và sau thời điểm thẩm định giá, cũng như xu hướng biến động của tài sản thẩm định giá trong tương lai giúp cho nhà đầu tư có thêm nhãn quan thông tin về dự án tương lai của mình.
Thông báo lịch nghỉ mát hè 2024 khu vực Miền Nam – Thẩm định giá Thành Đô
Kính gửi: Quý khách hàng/ Quý đối tác!
Lời đầu tiên, Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý Khách hàng, Quý Đối tác đồng hành cùng Công ty trong suốt thời gian qua.
Theo thông lệ thường niên, nhằm mục đích động viên, khích lệ tinh thần, gắn kết và giao lưu giữa các thành viên công ty. Thẩm định giá Thành Đô tổ chức Tour du lịch hè năm 2024 cho toàn thể CBNV tại khu vực Miền Nam. Đây là hoạt động du lịch hàng năm của công ty nhằm tri ân CBNV đã làm việc, cống hiến không ngừng nghỉ trong suốt một năm qua.
Vì vậy, để thuận tiện cho việc liên lạc và đảm bảo chất lượng dịch vụ phục vụ tới Quý Khách hàng, Quý đối tác, công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô xin thông báo lịch nghỉ như sau:
Công ty sẽ nghỉ làm việc trong 03 ngày: Từ Thứ 6, ngày 05/07/2024 đến hết ngày 07/07/2024.
Thời gian trở lại làm việc bình thường: Thứ 2, ngày 08/07/2024.
Trong thời gian nghỉ, nếu Quý khách hàng, Quý Đối tác cần hỗ trợ xin vui lòng liên hệ qua Hotline: 0985 103 666
Bạn đang đọc bài viết:“Thông báo lịch nghỉ mát hè 2024 khu vực Miền Nam” tại chuyên mục tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
(Chính phủ ban hành Nghị định mới về giá đất) – Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.
a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
Điều 257. Giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành
Điểm c khoản 2: Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành nhưng phương án giá đất chưa được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định đó.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã thực hiện giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì giá đất cụ thể được xác định theo thời điểm ban hành của từng quyết định.
Làm rõ trình tự, nội dung xác định giá đất
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.
Nghị định cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
1. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định. Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.
2. Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
3. Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tùy từng trường hợp cụ thể để áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại (1) và (2) nêu trên theo từng quyết định.
4. Đối với trường hợp (3) nêu trên, khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp có đầy đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Nghị định quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Theo đó, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường, an ninh;
g) Thời hạn sử dụng đất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
d) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Nghị định nêu rõ: Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Phải cung cấp thông tin phục vụ công tác định giá đất trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu
Nghị định nêu rõ trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin. Theo đó, các cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 và điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định này có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của tổ chức thực hiện định giá đất.
Công ty thẩm định giá uy tín tại Đà Nẵng – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá tại Đà Nẵng) – Đà Nẵng là thành phố trung tâm cấp vùng, cấp quốc gia, là thành phố lớn nhất của toàn bộ khu vực Miền Trung và trực thuộc trung ương của Việt Nam. Đây là thành phố, đóng vai trò là hạt nhân quan trọng của Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung.
Thành phố Đà Nẵng có nền kinh tế khá đa dạng bao gồm: công nghiệp, nông nghiệp, du lịch, thương mại, trong đó dịch vụ, du lịch chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nền kinh tế thành phố. Ngoài ra, hạ tầng giao thông Đà Nẵng phát triển và đồng bộ từ đó góp phần thúc đẩy kinh tế – xã hội mạnh mẽ hơn. Thành phố Đà Nẵng là đô thị biển và đầu mối giao thông rất quan trọng về đường bộ, đường sắt, đường biển và đường hàng không.
Trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, thẩm định giá là một nhu cầu tất yếu, đối với cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức, ngân hàng… Thành phố Đà Nẵng là một trong những thành phố có nền kinh tế phát triển mạnh mẽ vì vậy thẩm định giá là một dịch vụ cấp thiết và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá
Thấu hiểu được tầm quan trọng của thẩm định giá đối với nền kinh tế của tỉnh Đà Nẵng. Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín hàng đầu tại thành phố Đà Nẵng và được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng đánh giá cao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; Lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
Mục đích thẩm định giá tại Đà Nẵng
Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường tại thành phố Đà Nẵng, mục đích của định giá tài sản thường là:
Thẩm định giá tài sản cho cầm cố, thế chấp vay vốn ngân hàng, xử lý tài sản
Thẩm định giá tài sản mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản
Xác định giá trị doanh nghiệp mua bán – sáp nhập (M&A); đầu tư
Thẩm định giá tài sản để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử
Thẩm định giá tài sản thanh lý
Thẩm định giá trị tài sản cho mục đích định cư, du học, du lịch
Thẩm định giá trị tài sản mua sắm công
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác theo quy định của pháp luật
Quy trình thẩm định giá tại Đà Nẵng
Quy trình thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng giúp thẩm định viên xác định được các bước thẩm định để đưa ra những kết quả chính xác nhất trong thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá tài sản tại Đà Nẵng được thẩm định giá Thành Đô thực hiện theo 6 bước như sau:
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Lên kế hoạch thẩm định giá.
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).
Phân tích thông tin
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Phương pháp thẩm định giá tài sản
Để lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Một tài sản có thể nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau. Thẩm định giá tài sản gồm các cách tiếp cận: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập.
Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo
Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Ngoài ra thẩm định giá tài sản có phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ dựa vào cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ chi phí.
Thẩm định giá tại Đà Nẵng – Công ty thẩm định giá Thành Đô
Công ty thẩm định giá uy tín tại Đà Nẵng
Là một trong 5 TP trực thuộc trung ương, Đà Nẵng được xác định là trung tâm cấp quốc gia, là đầu tàu, động lực dẫn dắt sự phát triển kinh tế – xã hội của Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung. Định hướng trong thời gian tới, Đà Nẵng phấn đấu trở thành một đô thị sinh thái thông minh, là trung tâm khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo và thành phố biển đáng sống đạt đẳng cấp khu vực châu Á. Vì vậy thẩm định giá tài sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, ngân hàng… phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, là đơn vị thẩm định giá hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam. Với nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn cao, Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, thanh lý tài sản, vay vốn ngân hàng…
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác uy tín cung cấp dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngan hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng Kookmin (KB Kookmin Bank); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank… Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.
Bên cạnh đó thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nam Định, Thái Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang, Cà Mau và các tỉnh lân cận. Thành Đô sẽ đáp ứng kịp thời các yêu cầu thẩm định giá của Quý khách hàng, Quý đối tác…
