Tác giả: thanhdo

(TDVC Công ty thẩm định giá bất động sản công nghiệp) – Đất nước đang trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Nền kinh tế công nghiệp đang ngày càng phát triển, và được đầu tư mạnh mẽ vào các bất động sản công nghiệp trên toàn quốc và được nhiều doanh nghiệp trong nước và nước ngoài quan tâm.

Trong những năm qua, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tiếp tục gia tăng mạnh mẽ với sự mở rộng sản xuất của loạt tập đoàn đa quốc gia. Từ đó tạo ra sức cầu mạnh mẽ cho thị trường bất động sản công nghiệp. Thị trường bất động sản công nghiệp là một trong những thị trường có vai trò quan trọng trong sự phát triển thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Vì vậy thẩm định giá bất động sản công nghiệp có vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, tổ chức nói riêng và nền kinh tế nói chung. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp là xác định giá trị bằng tiền của các loại bất động sản công nghiệp theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích như: vay vốn ngân hàng, mua bán, đầu tư góp vốn, cho thuê, tính thuế…theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Tổng quan về thẩm định giá
• Thẩm định giá trị bất động sản
• Thẩm định giá động sản
• Thẩm định giá trị doanh nghiệp
• Thẩm định giá dự án đầu tư
• Thẩm định giá tài nguyên
• Thẩm định giá tài sản vô hình

1. Bất động sản công nghiệp là gì?

Bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp…Bất động sản công nghiệp cũng gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp. Trong đó, đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Điều này được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bất động sản công nghiệp quy định gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

• Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường.
• Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).

2. Phân loại bất động sản công nghiệp

Bất động sản khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất. Bất động sản công nghiệp được phân loại gồm: bất động sản công nghiệp nặng; bất động sản công nghiệp nhẹ; nhà kho; trung tâm viễn thông hoặc trung tâm lưu trữ dữ liệu; kho lạnh; trung tâm nghiên cứu và phát triển; bất động sản đa chức năng.

2.1. Bất động sản công nghiệp nặng và công nghiệp nhẹ

 Bất động sản công nghiệp nặng là ngành sản xuất các sản phẩm công nghiệp lớn, đòi hỏi máy móc thiết bị lớn, nặng và liên quan đến quy trình sản xuất phức tạp như: Lọc hóa dầu, thép, khai thác khoáng sản, cán kéo thép, xi măng… Bất động sản công nghiệp nặng thường liên quan đến đất đai và những công trình xây dựng được thiết kế đặc biệt, chuyên dùng, rất ít khả năng chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác.

Công nghiệp nhẹ bao gồm những lĩnh vực còn lại của ngành công nghiệp gồm: Nhà máy sản xuất chế biến dệt, da, giày dép, may mặc, chế biến hoa quả, thủy hải sản… Bất động sản công nghiệp nhẹ gồm đất đai và những công trình xây dựng ít mang tính đặc biệt, chuyên dùng hơn so với công nghiệp nặng.

2.2. Nhà kho

Bất động sản công nghiệp được sử dụng để lưu trữ hàng hóa cho các công ty khác là kho hàng. Loại bất động sản này được sử dụng phổ biến nhất bởi các nhà sản xuất, những thương nhân bán buôn, xuất khẩu, nhập khẩu, công ty kinh doanh vận tải…

Vì kho hàng chứa nhiều loại hàng hóa nên vị trí của chúng cũng được quy hoạch sao cho hàng hóa có thể bốc dỡ trực tiếp từ cảng, nhà ga hoặc sân bay bằng cần cẩu.

2.3. Trung tâm viễn thông hoặc trung tâm lưu trữ dữ liệu

Các cơ sở này chứa các máy chủ và máy tính lớn và là một tài sản công nghiệp rất chuyên biệt, bao gồm các đường dây điện lớn có khả năng cung cấp năng lượng cho máy tính. Chúng nằm gần các xương sống giao tiếp chính.

Trung tâm lưu trữ dữ liệu cũng có hệ thống máy tính và các thành phần liên quan, chẳng hạn như viễn thông và lưu trữ dữ liệu. Loại hình bất động sản này đang trên đà phát triển do sự phụ thuộc ngày càng nhiều vào công nghệ trong thời đại ngày nay.

2.4. Kho lạnh

Loại bất động sản này được xây dựng đặc biệt để lưu trữ số lượng lớn thực phẩm và giữ lạnh trong thời gian dài. Kho lạnh thường được đặt dọc các tuyến đường quốc lộ và những nơi có nguồn điện tốt.

2.5. Trung tâm nghiên cứu và phát triển

Nghiên cứu và phát triển (R&D) là một phần không thể thiếu của nhiều doanh nghiệp và họ muốn thành lập các trung tâm R&D của riêng mình để phục vụ cho các yêu cầu cụ thể của họ. Các trung tâm R&D nhìn chung thường không nằm ở khu vực trung tâm thành phố.

Bên cạnh việc xây dựng trung tâm R&D riêng biệt, các công ty thường sẽ xây dựng thêm khu nhà ở cho nhân viên và các nhà nghiên cứu để thuận tiện cho họ làm việc và sinh. Một trung tâm R&D cũng có thể được kết hợp với bất động sản văn phòng trở thành tòa nhà đa chức năng.

Tuy nhiên, một số công ty thuê tòa nhà thương mại trong một thời gian dài để thành lập các trung tâm R&D gần trung tâm thành phố, mô hình này cũng tương đối phổ biến.

2.6. Bất động sản đa chức năng

Đây là một loại hình bổ sung mới nhất của bất động sản công nghiệp và là kết quả của nhu cầu phát triển trong thời đại ngày nay.

Các loại hình bất động sản công nghiệp đa chức năng và linh hoạt này có thể được sử dụng để chứa tất cả các bộ phận ban ngành của công ty trong một bất động sản chẳng hạn như một trung tâm R&D, văn phòng, công nghiệp nhẹ và thậm chí cả không gian trưng bày.

Loại hình bất động sản công nghiệp này rất linh hoạt và có thể thay đổi một số mục đích sử dụng bằng cách thực hiện một vài sửa đổi đơn giản.

3. Đặc điểm khi thẩm định giá bất động sản công nghiệp

Thẩm định viên khi tiến hành thẩm định giá bất động sản công nghiệp cần nắm vững những kiến thức chung liên quan đến hoạt động thẩm định như: xây dựng, kiến trúc, tiền tệ, tín dụng, quy hoạch, môi trường… đồng thời phải năm được kiến thức về quá trình khai thác, sản xuất, chế tạo, lưu kho, vận chuyển vật liệu, sản phẩm. Bên cạnh đó thẩm định viên hiểu về vị trí xây dựng nhà máy cùng những vấn đề ô nhiễm, chất thải, nguồn cung ứng nguyên liệu, năng lượng, lao động, vận tải, thị trường phân phối và tiêu thụ sản phẩm. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp được tiến hành bởi những thẩm định viên thông qua vận dụng quy trình thẩm định giá chuẩn, áp dụng phù hợp với những đặc điểm riêng gồm:

• Có xu hướng lớn công trình được thiết kế sử dụng vào một mục đích riêng, đặc thù;
• Công trình có tỷ lệ hao mòn, mất giá lớn hơn bình thường;
• Yếu tố vị trí nhà máy chi phối lớn đến giá trị tài sản;
• Ít có hoạt động mua bán, giao dịch đối với nhà cửa, công trình xây dựng công nghiệp;
• Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thường cân nhắc tài sản thế cháp khi cho vay vốn đầu tư;
• Chỉ số tín nhiệm tín dụng bên đi vay đối với ngân hàng là quan trọng.

4. Yếu tố tác động đến giá trị bất động sản công nghiệp

Những yếu tố tác động đến giá trị bất động sản công nghiệp gồm hai nhân tố chính, bao gồm những yếu tố chung đối với mọi bất động sản gồm: lối vào – ra, chi phí xây dựng, kích thước, diện tích lô đất được xem xét dưới góc độ đặc điểm của bất động sản công nghiệp và những yếu tố riêng đối với bất động sản công nghiệp như thị trường lao động, nguồn nguyên vật liệu, ô nhiễm môi trường…

5. Phương pháp thẩm định giá bất động sản công nghiệp

Thẩm định giá bất động sản công nghiệp được các thẩm định viên tách riêng giá trị đất, công trình xây dựng. Tùy theo đặc điểm cụ thể của bất động sản thẩm định viên đưa ra phương pháp vận dụng phù hợp. Đối với loại bất động sản có công trình xây dựng một tầng, hiện đại thì áp dụng cả ba cách tiếp cận; với bất động sản đặc biệt chuyên dùng, phương pháp chi phí cho kết quả đáng tin cậy; với loại bất động sản hợp đồng cho thuê, áp dụng phương pháp thu nhập là phù hợp hơn cả.

5.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là xác định giá trị của đất và công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất và công trình xây dựng so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất và công trình thẩm định giá thẩm định giá.

Bất động sản công nghiệp là loại hình tài sản có ít, thậm chí ít giao dịch mua bán trên thị trường vì vậy khả năng áp dụng phương pháp này rất hạn hẹp. Trong trường hợp áp dụng phương pháp này thì những yếu tố so sánh chủ yếu là:

• Thời gian giao dịch, mua bán
• Diện tích đất tương quan với diện tích công trình
• Tuổi, chiều cao công trình, chiều cao từng tầng
• Chất lượng hạng mục công trình phụ trợ
• Không gian văn phòng trong tổng diện tích chung.

5.2. Cách tiếp cận từ chi phí

Phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp đối với công trình xây dựng thẩm định viên áp dụng phương pháp này để đưa ra kết quả chỉ dẫn đáng tin cậy nhất, thậm chí đối với một số bất động sản công nghiệp đặc biệt, chuyên dùng thì phương pháp chi phí là phương pháp ước tính duy nhất có thể áp dụng.

Khi áp dụng phương pháp chi phí thẩm định viên ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế (mới 100%) công trình xây dựng theo đơn giá hiện hành, sau đó trừ (-) khỏi kết quả hao mòn, giảm giá bao gồm: Hao mòn, giảm giá về lý tự nhiên; hao mòn, giảm giá về công năng; hao mòn, giảm giá về kinh tế, ngoại vi. Thẩm định viên thường gặp khó khăn khi ước tính chi phí thay thế (mới 100%) của công trình xây dựng do không đồng nhất giữa các bất động sản công nghiệp. Nếu công trình xây dựng không khớp so với bảng đơn giá xây dựng chuẩn thì thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh để ước tính.

5.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản công nghiệp về giá trị hiện tại.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản công nghiệp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu trong thẩm định giá bất động sản công nghiệp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản công nghiệp thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ bất động sản công nghiệp về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.

Quy trình các bước áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập giống như đối với các lọa bất động sản đầu tư khác. Thẩm định viên lấy tổng thu nhập (bằng diện tích sàn nhân (x) giá thuê/m2 sàn) trừ (-) thất thu do bỏ tróng diện tích, công nợ, trừ (-) chi phí vân hành tìm ra thu nhập ròng, sau đó vốn hóa thu nhập theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

6. Công ty thẩm định giá bất động sản công nghiệp uy tín

Bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động sản xuất và phân phối hàng hóa. Bất động sản công nghiệp cung cấp không gian và cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp công nghiệp, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội của đất nước. Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã trở thành những điểm thu hút các dự án đầu tư trong và ngoài nước với nhiều sản phẩm được xuất khẩu ra thị trường toàn cầu, góp phần khẳng định vị thế của Việt Nam trên bản đồ kinh tế của khu vực và thế giới.Vì vậy thẩm định giá bất động sản công nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ mục đích cho các bên liên quan góp phần phát triển thị trường kinh tế – xã hội. Từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Với hệ thống các chi nhánh, văn phòng thẩm định giá rộng khắp cả nước cùng nguồn dữ liệu bất động sản dồi dào. Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá uy tín được cơ quan Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá cao. Bên cạnh đó, thẩm định giá Thành Đô đã thực hiện nhiều dự án bất động sản công nghiệp có quy mô lớn đòi hỏi chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định bất động sản công nghiệp phục vụ nhiều mục đích như: mua bán – sáp nhập (M&A), vay vốn ngân hàng, đầu tư, liên kết, tính thuế…

Trải qua quá trình dài phát triển, thẩm định giá Thành Đô đã đạt được nhiều giải thưởng danh giá và uy tín gồm: Thương hiệu Thẩm định giá uy tín 2019”,  “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu Thẩm định giá tin cậy 2020”, Top 10 Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương, Năm 2022 Thành Đô vinh dự được vinh danh là “Thương hiệu Vàng Asean tổ chức tại Singapore”, Năm 2023 Thẩm định giá Thành Đô được Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam đánh giá là đơn vị xuất sắc và tiêu biểu năm 2022. Ngoài ra Thành Đô cũng áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá bất động sản công nghiệp” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com