Bộ Tài chính yêu cầu các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất
(Bộ Tài chính yêu cầu các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất) – Bộ Tài chính đề nghị các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất, để áp cho các hồ sơ phát sinh từ 1/8/2024.
Thông tin tại tại Hội nghị triển khai quy định về tiền sử dụng đất, thuê đất vừa diễn ra ngày 20/8, Thứ trưởng Bộ Tài chính Bùi Văn Khắng đề nghị các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất, để áp cho các hồ sơ phát sinh từ 1/8.
Theo đó, đại diện Bộ Tài chính cho biết, thực hiện Kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Bộ Tài chính đề nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành các mức tỷ lệ (%) tính thu tiền thuê đất để áp dụng đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8.
Trước đó, Bộ Tài chính đã chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, địa phương xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 quy định về Quỹ phát triển đất theo Luật Đất đai năm 2024.
Trên cơ sở đó, Thứ trưởng Bùi Văn Khắng đề nghị các bộ, ngành, địa phương chú ý một số nội dung về trường hợp thuê đất theo quy định tỷ lệ phần trăm hàng năm từ 0,25%-3%. Trong đó, mức tỷ lệ tối thiểu thấp hơn hoặc bằng 50% so với mức quy định tại Luật đất đai năm 2013.
Bên cạnh đó, đất xây dựng công trình ngầm có đơn giá thuê đất không quá 30% của đơn giá thuê đất trên bề mặt (với cùng hình thức thuê đất, mục đích sử dụng đất). Trường hợp đất có mặt nước đơn giá được tính không thấp hơn 20% so với loại đất có vị trí liền kề (với giả định có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng).
Căn cứ vào thực tế địa phương, Thứ trưởng Bùi Văn Khắng đề nghị Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sớm quy định mức tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất, mức tỷ lệ thu đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước và quyết định giá đất cụ thể, để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp). Đặc biệt là quy định trách nhiệm của cơ quan tài chính trong việc chủ trì xây dựng và trình Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định các mức tỷ lệ cụ thể để xác định đơn giá thuê đất nêu trên.
Thứ trưởng Bùi Văn Khắng cũng đề nghị các bộ ngành, địa phương lưu ý về một số quy định liên quan đến giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Về xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Về tổ chức thực hiện, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP có quy định trách nhiệm của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh…
Nghị định 103/2024 quy định cách tính, thu, nộp tiền sử dụng, thuê đất và chuyển tiếp với trường hợp được giao, cho thuê trước ngày 1/8. Theo đó, công thức tính đơn giá thuê đất hàng năm là tỷ lệ phần trăm (x) giá tiền thuê đất. Trong đó, giá để tính tiền thuê được áp dụng theo bảng giá đất tại Luật Đất đai 2024. Còn các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.
Theo Luật Đất đai 2024, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm từ 0,25% đến 3%, giảm một nửa so với quy định cũ. Với đất xây công trình ngầm, đơn giá này không quá 30% so với mức thuê đất trên bề mặt (nếu cùng hình thức thuê). Trường hợp đất có mặt nước, đơn giá thuê không thấp hơn 20% so với loại đất nằm liền kề (giả định cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng).
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm và xác định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong đó, những trường hợp được thuê đất trả tiền một lần sẽ được chọn giữa trả tiền một lần hoặc hàng năm.
Một số trường hợp thuê đất trả tiền một lần, như sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân; đất thương mại, dịch vụ du lịch, kinh doanh văn phòng hay đất xây nhà ở xã hội cho thuê.
Theo https://markettimes.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Bộ Tài chính yêu cầu các địa phương sớm ban hành các mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất”tại chuyên mục tin kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Chuẩn mực thẩm định giá là gì? Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ năm 2024 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam) – Để nâng cao chất lượng về dịch vụ thẩm định giá, Bộ Tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ ngày 01/7/2024. Đối với thẩm định giá bất động sản Bộ tài chính ban hành áp dụng từ ngày 05/8/2024. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.
1. Chuẩn mực thẩm định giá là gì?
Theo Khoản 16 Điều 4, khoản 1 Điều 42 Luật Giá 2023. Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam là những quy định và hướng dẫn về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.
Trong đó, thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
2. Thẩm định giá là gì?
Theo Khoản 16, Điều 4 Luật Giá năm 2023, thẩm định giá được định nghĩa là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
3. Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam mới nhất năm 2024
Bộ tài chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá ban hành kèm theo thông tư được áp dụng từ năm 2024 gồm:
Thông tư 30/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá;
Thông tư 32/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Thông tư 37/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá tài sản vô hình.
Thông tư 36/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá doanh nghiệp
Thông tư 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản.
3.1. Thông tư 30/2024/TT-BTC
– 04 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá.
Thông tư 30/2024/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 158/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04 và Thông tư 28/2015/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Phạm vi công việc thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Hồ sơ thẩm định giá
– 03 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá việt nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, Thông tư nêu rõ: Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.
Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí. Theo đó, cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp sau: Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập; Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo; So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Đối với chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khếu phù hợp.
Thông tư 32/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập
– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 31/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá
– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 37/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá tài sản vô hình.
Theo Thông tư, chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình xác định được khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Việc thẩm định giá tài sản vô hình không xác định được thực hiện theo quy định và hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp.
Tài sản vô hình đề cập trong chuẩn mực này là tài sản vô hình xác định được và thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau: Có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình; Có khả năng tạo thu nhập từ tài sản vô hình; Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được bằng tiền.
Thông tư 37/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 06/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá tài sản vô hình
– 01 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư 36/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá doanh nghiệp.
Theo Thông tư, cơ sở giá trị thẩm định giá doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan. Các nội dung khác thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cơ sở giá trị thẩm định giá.
Thông tư 36/2024/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024 và thay thế Thông tư 28/2021/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp
– Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản được ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá bất động sản không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối tượng áp dụng Chuẩn mực thẩm định giá này là các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá; Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật về giá; Tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).
Thông tư 42/2024/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 05/8/2024 và thay thế Thông tư 145/2016/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 – Thẩm định giá bất động sản.
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản
Các hành vi nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá
4. Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá
Theo Luật Giá 2023 Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá như sau:
Đối với cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá, thẩm định giá; người có chức vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật về phòng, chống tham nhũng thuộc cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá, thẩm định giá:
Can thiệp không đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật vào việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, người tiêu dùng trong lĩnh vực giá và tổ chức, cá nhân hoạt động thẩm định giá;
Cố tình tiết lộ, sử dụng thông tin về giá do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp không đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với tổ chức, cá nhân:
Loan tin, đưa tin không đúng sự thật, không chính xác về tình hình kinh tế – xã hội gây nhiễu loạn thông tin thị trường, giá hàng hóa, dịch vụ;
Gian lận về giá bằng cách cố ý thay đổi các nội dung đã cam kết trong các giao dịch mà không thông báo trước với khách hàng về thời gian, địa điểm, điều kiện mua, bán, phương thức vận chuyển, thanh toán, chất lượng, số lượng, tính năng, công dụng, hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm giao hàng, cung ứng dịch vụ;
Lợi dụng tình trạng khẩn cấp, sự cố, thảm họa, thiên tai, dịch bệnh để tăng giá bán hàng hóa, dịch vụ không phù hợp với biến động của giá thành toàn bộ so với điều kiện bình thường nhằm trục lợi;
Cản trở hoạt động quản lý, điều tiết giá, thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá giả hoặc sử dụng chứng thư thẩm định giá giả cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá khi không đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc sử dụng chứng thư đó cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Giá 2023; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không là thẩm định viên về giá;
Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với doanh nghiệp thẩm định giá:
Hành vi cạnh tranh không lành mạnh theo quy định của pháp luật về cạnh tranh; thông tin không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá;
Cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho người có liên quan với doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp;
Kê khai không chính xác, không trung thực, giả mạo hồ sơ đăng ký cấp, cấp lại giấy chứng nhận đủ kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, hồ sơ đăng ký hành nghề của thẩm định viên về giá;
Phát hành khống chứng thư thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; cấu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với thẩm định viên về giá:
Thông tin không chính xác, không trung thực về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá;
Giả mạo, cho thuê, cho mượn, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
Lập chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá với tư cách cá nhân;
Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá không đúng với lĩnh vực chuyên môn, thông báo của cơ quan nhà nước về lĩnh vực được phép hành nghề; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không đáp ứng các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Giá 2023;
Thực hiện thẩm định giá cho người có liên quan với doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp;
Lập khống báo cáo thẩm định giá, các tài liệu liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với hội đồng thẩm định giá:
Chỉ đạo, can thiệp vào hoạt động thẩm định giá làm ảnh hưởng đến tính độc lập về chuyên môn của thành viên hội đồng thẩm định giá nhằm vụ lợi;
Lập khống thông báo kết quả thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với thành viên hội đồng thẩm định giá:
Lập khống các tài liệu liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Đối với khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba có tên trong hợp đồng thẩm định giá:
Cố ý cung cấp thông tin sai lệch về tài sản thẩm định giá;
Sử dụng chứng thư thẩm định giá đã hết hiệu lực; sử dụng chứng thư thẩm định giá không theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với tài sản thẩm định giá, số lượng tài sản thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá;
Mua chuộc, hối lộ; câu kết, thỏa thuận để làm sai lệch mức giá hàng hóa, dịch vụ hoặc giá trị tài sản thẩm định giá nhằm vụ lợi, trục lợi; thông đồng về giá, thẩm định giá.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân ban hành văn bản có các hình thức, điều kiện nhằm hạn chế hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá trái quy định của Luật Giá 2023.
Bạn đang đọc bài viết:“Chuẩn mực thẩm định giá là gì? Các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng từ năm 2024”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thông báo lịch nghỉ lễ Quốc khánh 2/9 năm 2024 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thông báo lịch nghỉ lễ Quốc khánh 2/9 năm 2024) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô thông báo lịch nghỉ lễ Quốc khánh 2/9/2024 đến Quý đối tác, Quý khách hàng như sau:
Thời gian nghỉ:từ ngày 01/9/2024 đến hết ngày 03/9/2024
Thời gian đi làm lại: ngày 4/9/2024 (thứ 4)
Trong thời gian nghỉ lễ, nếu quý vị có nhu cầu thẩm định giá vui lòng liên hệ HOTLINE: 0985 103 666.
Thẩm định giá Thành Đô Kính chúc Quý đối tác, Quý khách hàng có một kỳ nghỉ lễ nhiều niềm vui, hạnh phúc bên gia đình và người thân!
Thẩm định giá là gì? Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?
(TDVC Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?) – Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, giúp các giao dịch về tài sản thành công và minh bạch. Từ đó thúc đẩy phát triển thị trường hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng vì vậy nhu cầu thẩm định giá trở nên thiết yếu và quan trọng đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Trong hoạt động kinh doanh, đầu tư, mua bán, cho thuê… và nhiều trường hợp khác, khách hàng luôn phải thẩm định giá tài sản để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của các bên tham gia giao dịch.
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia. Do vậy, hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá trị tài sản ngày càng hoàn thiện hơn.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo luật giá khái niệm:
“Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam”.
Các khái niệm trên khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:
Sự ước tính giá trị hiện tại.
Tính bằng tiền tệ
Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Thẩm định giá khác định giá như thế nào?
2. Thẩm định giá khác định giá như thế nào?
Thẩm định giá và định giá là hai khái niệm đặc biệt được rất nhiều người quan tâm. Trong nền kinh tế thị trườngthẩm định giávà định giá được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:
Thẩm định giá
Định giá
Bản chất, mục đích thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn.
Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,…
Nguyên tắc
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá;
Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá;
Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá;
Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Phương pháp thẩm định giá và định giá
Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp vốn hóa trực tiếp; phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp thặng dư; phương pháp chiết trừ…
Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập…
Chủ thể thực hiện
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện/ hoặc các tổ chức có các chức năng thực hiện hoạt động thẩm định giá thực hiện.
Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
Kết quả
Chỉ xác định một khoảng giá tài sản tại một thời điểm, địa ddierm cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Kết quả chủ yếu chỉ mang tính chất tư vấn.
Xác định mức giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (tối thiểu, tối đa).
Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá;
Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác
Dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Các trường hợp thẩm định giá tài sản
3. Các trường hợp thẩm định giá
Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện trong trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá hoặc trường hợp Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Trường hợp khách hàng có nhu cầu thẩm định giá để mục đích quyết định đến việc sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá được các doanh nghiệp, tổ chức, ngân hàng, cá nhân và các cơ quan Nhà nước thực hiện trong các trường hợp sau:
Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu:
Giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được
Giúp người mua quyết định giá mua
Thiết lập cơ sở trao đổi tài sản này với tài sản khác
Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng
Sử dụng tài sản cho cầm cố, thế chấp vay vốn ngân hàng
Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản
Xác định giá trị tài sản xử lý nợ
Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư
So sánh với các cơ hội đầu tư khác
Quyết định khả năng đầu tư
Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp
Lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của vốn đầu tư.
Xác định giá trị doanh nghiệp mua bán – sáp nhập (M&A); đầu tư
Mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty
Có phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp nhà nước
Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý
Tìm ra giá trị tính thuế hàng năm
Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản
Tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế
Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử
Xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công
Xác định già sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung công quỹ.
Xác định giá trị tài sản thanh lý
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;
Cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Xác định giá trị tài sản cho mục đích định cư, du học, du lịch
Ngoài ra đối với các cơ quan Nhà nước hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:
Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Phương pháp thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô
4. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá tài sản
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá cần phải xác định rõ đối tượng cần thẩm định giá là gì, mục đích thẩm định giá, thông tin pháp lý thu thập được? Từ đó thẩm định viên lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá đúng đắn, phù hợp và hiệu quả để kết quả thẩm định giá được sự hợp lý với điều kiện của thị trường. Hiện nay thẩm định giá tài sản được các thẩm định viên sử dụng các cách tiếp cận gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận từ chi phí. Mỗi cách tiếp cận có những phương pháp riêng để áp dụng thẩm định giá đối với các tài sản trên thị trường.
Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiệp; phương pháp dòng tiền chiết khấu
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp chi phí thay thế; phương pháp chi phí tái tạo.
Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
4.1. Cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thị trường xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.
phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
4.2. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng cho các tài sản đáp ứng điều kiện quy định tại, trừ các trường hợp sau:
– Đối với tài sản là doanh nghiệp, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp;
– Đối với tài sản vô hình, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.
4.3. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Chi phí thay thế là chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn.
Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Chi phí tái tạo là chi phí để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá tại thời điểm tài sản thẩm định giá được hoàn thành sản xuất, xây dựng, chế tạo, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).
Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam – Thẩm định giá Thành Đô
5. Công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, thẩm định giá tài sản đã và đang có những đóng góp quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh, mua bán, đầu tư của nhiều loại tài sản trên thị trường.
Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, hội nhập sâu rộng với thế giới, vai trò thẩm định giá và định giá ngày càng quan trọng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong nước cũng như trên toàn thế giới mà nó còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập thế giới. Hoạt động thẩm định giá tài sản là những hoạt động độc lập, khách quan, quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản, của cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh.
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá Uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với bề dày phát triển vượt bậc, Thành Đô không chỉ chiếm trọn lòng tin của khách hàng mà còn đạt được nhiều thành tựu giải thưởng trong nước và quốc tế, được đối tác và khách hàng đánh giá cao. Thẩm định giá Thành Đô luôn mang sự chính xác, minh bạch cung cấp những giá trị chính xác đến cho khách hàng trong hoạt động thẩm định giá. Từ đó khách hàng có những quyết định kinh doanh, đầu tư, nâng tầm giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp của bạn. Các dịch vụ thẩm định giá tài sản được cung cấp hiện của Thẩm định giá Thành Đô gồm: Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá động sản; Thẩm định giá trị doanh nghiệp; Thẩm định giá dự án đầu tư; Thẩm định giá tài sản vô hình; Thẩm định giá tài nguyên.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá là gì? Thẩm định giá tài sản được thực hiện trong các trường hợp nào?”tại chuyên mục Tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Bảng giá đất được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025
(Bảng giá đất được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025) – Theo Bộ Tài chính, bảng giá đất của các địa phương đã ban hành theo Luật Đất đai cũ được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025.
Thông tin này được Bộ Tài chính nêu khi triển khai quy định tại Luật Đất đai 2024 liên quan đến quản lý, sử dụng tài sản công.
Từ đầu tháng 8, nhiều tỉnh, thành gặp vướng xử lý, giải quyết các thủ tục đất đai, chủ yếu là cách tính thuế theo Luật Đất đai 2024. Hướng dẫn các địa phương, Bộ Tài chính cho biết bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành theo Luật Đất đai cũ vẫn tiếp tục được sử dụng tới hết năm 2025.
“Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 cho phù hợp thực tế với giá đất ở địa phương”, Bộ Tài chính cho biết.
Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp, gồm tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đây cũng là căn cứ để tính lệ phí quản lý, sử dụng đất; tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng.
Luật đất đai mới có hiệu lực từ 1/8, từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh ban hành mỗi năm một lần để sát thị trường, thay vì 5 năm như quy định cũ.
Trước đó, theo ghi nhận của VnExpress, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất ở TP HCM bị treo do vướng mắc ở khâu tính tiền thuế do cơ quan thuế chờ hướng dẫn. Cục Thuế TP HCM vẫn tiếp nhận hồ sơ phát sinh sau ngày 1/8 nhưng để xử lý phải xin ý kiến của UBND TP HCM về việc xác định giá đất.
Tại cuộc họp cuối tuần trước, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết phối hợp với các sở ngành để tham mưu UBND thành phố, xin ý kiến trung ương để xử lý tình trạng ách tắc thủ tục đất đai này.
Thực tế, Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương được tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, nhưng bảng giá này trước đây bị khống chế bởi khung giá nên giá đưa ra thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Vì vậy, nếu vẫn lấy bảng giá đất này nhưng không nhân hệ số K theo cách tính mới sẽ khiến số tiền thuế tính ra thấp hơn nhiều so với cách làm xưa nay, khiến cơ quan thuế lo bị quy là làm thất thoát ngân sách.
Cuối tháng trước, TP HCM từng đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh với giải thích “để xử lý các bất cập khi bảng giá đất hiện hành”. Tuy nhiên, thành phố đã hoãn, chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.
Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương tại Nhật Bản
(TDVC Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á Thái Bình Dương tại Nhật Bản) – Ngày 03/8/2024, tại thủ đô Tokyo – Nhật Bản diễn ra sự kiện xúc tiến thương mại, kết nối Doanh nghiệp Việt Nam – Nhật Bản & Lễ Tôn vinh thương hiệu nổi tiếng châu Á-Thái Bình Dương năm 2024. Thương hiệu nổi tiếng châu Á – Thái Bình Dương 2024 tại Nhật Bản do Hiệp hội doanh nghiệp Nhật Bản, Tạp chí Việt Nam hội nhập, Trung tâm nghiên cứu khoa học và Chứng nhận phù hợp tiêu chuẩn Quốc gia-Viện phát triển sáng chế và đổi mới công nghệ cùng các tổ chức quốc tế uy tín phối hợp tổ chức. Tại sự kiện, Thẩm định giá Thành Đô đã vinh dự được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á -Thái Bình Dương năm 2024.
Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương 2024 – Thẩm định giá Thành Đô
Giải thưởng Thương hiệu nổi tiếng châu Á – Thái Bình Dương 2024 cùng cúp vàng được Ban Tổ chức trao tặng là sự ghi nhận xứng đáng dành cho những đóng góp to lớn của công ty Thẩm định giá Thành Đô trong thời gian qua. Đây cũng là minh chứng rõ ràng cho Ban lãnh đạo công ty và toàn thể cán bộ nhân viên trên toàn quốc tiếp tục khẳng định uy tín và vị thế của Thẩm định giá Thành Đô trên lĩnh vực hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. Từ đó, Thẩm định giá Thành Đô tiếp tục cho thấy bước tiến mạnh mẽ về uy tín và chất lượng dịch vụ mang đến nhiều giá trị vượt trội cho khách hàng và đối tác. Thẩm định giá Thành Đô hướng đến mục tiêu cho hành trình hội nhập của Việt Nam ra thế giới và thế giới hội nhập sâu hơn với Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá nói riêng và tài chính nói chung.
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty thẩm định giá Uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với bề dày phát triển vượt bậc, Thành Đô không chỉ chiếm trọn lòng tin của khách hàng mà còn đạt được nhiều thành tựu giải thưởng trong nước và quốc tế, được đối tác và khách hàng đánh giá cao. Dịch vụ Thẩm định giá Thành Đô luôn mang sự chính xác, minh bạch cung cấp những giá trị chính xác đến cho khách hàng trong hoạt động thẩm định giá. Từ đó khách hàng có những quyết định kinh doanh, đầu tư, nâng tầm giá trị và đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp của bạn.
Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô với hệ thống rộng khắp cả nước sẽ đáp ứng và đảm bảo chất lượng dịch vụ thẩm định giá uy tín, thuận tiện và hiệu quả đối với khách hàng và đối tác. Chúng tôi luôn nỗ lực không ngừng mở rộng mạng lưới tại các tỉnh lân cận trên toàn quốc phục vụ ngày càng tốt hơn đến nhiều khách hàng và đối tác.
Bên cạnh đó, Thẩm định giá Thành Đô đang là đối tác của nhiều ngân hàng lớn trong nước và ngân hàng nước ngoài có quy mô toàn cầu tại Việt Nam gồm: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng Shinhan (Shinhan Bank); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng Kookmin (KB Kookmin Bank); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank, Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); … Các dịch vụ thẩm định giá Thành Đô luôn được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức tin tưởng và đánh giá cao.
Một số hình ảnh tại sự kiện
Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương tại Nhật BảnCác doanh nghiệp chụp ảnh lưu niệm tại sự kiện “Thương hiệu Châu Á – Thái Bình Dương”
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá Thành Đô được vinh danh Thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương tại Nhật Bản”tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư mới nhất – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư mới nhất) – Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển). Theo thông tư số 42/2024/TT-BTC Ban hành chuẩn mực thẩm định giá việt nam về thẩm định giá bất động sản nội dung phương pháp thặng dư gồm:
Công thức trong phương pháp thặng dư
V = DT – CP
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Nội dung thực hiện
Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của bất động sản;
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n);
Xác định tổngdoanh thu phát triển (DT);
Xác địnhtổng chi phí phát triển (CP);
Xác định giá trị của bất động sản (V).
Các trường hợp về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản
Trường hợp 1: Doanh thu phát triển bất độngsản, chi phí phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)
Trường hợp 2: Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê đểkinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.
Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:
Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.
Các thông tin vềquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập.
Xác định tổng doanh thu phát triển (DT)
– Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.
– Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản.
Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm.
– Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Trong trường hợp tổng doanh thu phát triển chỉ phát sinh trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;
Trong trường hợp quá trình phát triển kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê đểkinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
Xác định tổng chi phí phát triển (CP)
– Tổng chi phí phát triển của bất động sản là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế – kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản thẩm định giá.
– Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:
Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trìnhkhác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;
Chi phí dự phòng;
Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);
Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất độngsản);
Các khoản chi phí hợp lý khác;
Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷlệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.
– Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường về các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế – kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản; tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.
Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế – kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.
– Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.
– Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Trường hợp tổng chi phí phát triển bất động sản chiphát sinh trong cùng 01 năm, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;
Trường hợp quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm và phát sinh các khoản chi phí, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
Xác định tỷ suất chiết khấu (r)
– Việc xác định tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền và các rủi ro liên quan đến dòng tiền phát sinh trong quá trình xây dựng, hoàn thành và vận hành dự án bất động sản.
– Tỷ suất chiết khấu được xác định theo một trong các cách sau:
Tỷsuất chiết khấu xác định theo cách tiếp cận từ thu nhập được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập;
Tỷ suất chiết khấu được xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điềulệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản./.
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư . Phương pháp thặng dư được các thẩm định viên thường xuyên áp dụng trong thẩm định giá bất động sản. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư mới nhất”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
(TDVC 4 phương pháp xác định giá đất từ 01/8/2024) – Xác định giá đất rất quan trọng trong quản lý, sử dụng đất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng trường hợp mà có phương pháp xác định giá đất khác nhau.
Căn cứ Nghị định 71/2024/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể:
1. Phương pháp so sánh
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp thực hiện phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Theo đó, trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh được thực hiện như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hướng đến giá của thửa đất hoặc khu đất cần được định giá.
– Khảo sát, thu thập thông tin đầu vào để định giá đất với thửa đất so sánh được xác định là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
– Lựa chọn thông tin để so sánh: Việc lựa chọn thông tin thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:
+ Thông tin gần nhất tại thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự:
Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá
Văn phòng đăng ký đất đai
Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/đấu giá tài sản
Sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp bất động sản
Qua các đợt điều tra, khảo sát.
+ Xét những điểm tương đồng nhất định liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
+ Khoảng cách đến thửa đất, khu đất cần định giá: Xét khoảng cách gần nhất và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh.
Lưu ý: Trong trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn cấp tỉnh thì tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình lý do cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định xem xét, quyết định.
Giá đất của thửa đất theo phương pháp so sánh được xác định theo công thức:
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh = (Giá đất của thửa đất so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất) / Diện tích thửa đất so sánh
Đây là phương pháp lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Theo Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được thực hiện như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá:
+ Với đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin từ việc cho thuê đất/mặt bằng:
Trong 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá thửa đất, khu đất cần định giá hoặc
Trong 01 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.
Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính.
+ Với đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế hoặc cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn trong:
Khoảng 03 năm (tính từ 01/1 – 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác hoặc
Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá với đất trồng cây lâu năm.
Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định.
Trường hợp không có số liệu cụ thể thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
– Xác định thu nhập ròng bình quân năm
– Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá
– Xác định giá của thửa đất cần định giá
3. Phương pháp thặng dư
Theo Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cụ thể, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau:
Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá
Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.
Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Theo Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất và khu vực quy định trong bảng giá đất gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
– Trường hợp thửa đất được lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất: Chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.
– Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:
+ Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí, khu vực: Trường hợp nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất, nếu giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.
+ Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
– Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hệ số được xác định tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại khu vực đó.
Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí, khu vực được xác định bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh đất cần định giá của thửa đất.
Mục đích vai trò thẩm định dự án đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Vai trò thẩm định dự án đầu tư) – Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ và sôi động. Tìm hiểu thị trường và đi đến quyết định đầu tư dự án luôn là một trong những quyết định quan trọng trong đối với các nhà đầu tư hiện nay.
Thẩm định giá trị dự án đầu tư được cơ quan quản lý, nhà đầu tư, các tổ chức tài chính, doanh nghiệp vô cùng quan tâm, việc thẩm định dự án đầu tư giúp họ có những quyết định đúng đắn trong việc đầu tư tài trợ vào các dự án. Vì vậy thẩm định dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng trong kinh tế – xã hội phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan.
Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư.
Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế – xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Từ đó ta có khái niệm về đầu tư: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội, làm tiền đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
3. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư
Việc thẩm định dự án nhằm đánh giá tính khả quan triển khai thực hiện dự án, hiệu quả của dự án; đánh giá tính hợp lý, hợp pháp, hợp lệ của dự án, không bỏ sót dự án tốt và lược bỏ ngăn chặn những dự án xấu ảnh hưởng đến kinh tế xã hội.
3.1. Vai trò thẩm định dự án đối với Nhà nước:
Việc thẩm định dự án có vai trò rất quan trọng đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án cụ thể như sau:
Giúp nhà nước xác định được những thuận lợi, không thuận lợi của dự án để đưa ra các biện pháp khai thác, khống chế, đảm bảo lợi ích quốc gia, pháp luật với quy ước quốc tế
Giúp nhà nước kiểm tra, kiểm soát dự án có tuân thủ đầy đủ theo pháp luật hay không, ngăn chặn được những dự án xấu và không bỏ sót dự án tốt.
Giúp Nhà nước đánh giá được tính hiệu quả, khả thi và hợp lý của dự án trên góc độ toàn bộ nền kinh tế – xã hội
3.2. Vai trò thẩm định dự án đối với các tổ chức tài chính:
Bao gồm ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế…với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án, quyết định tài trợ hoặc cho dự án vay vốn
Việc cung cấp và hỗ trợ vốn có thể vì mục tiêu phát triển xã hội nhưng cũng có khi không đơn thuần vì mục tiêu kinh tế. Việc cung cấp hỗ trợ vốn cho dự án của các tổ chức tài chính cũng là đầu tư để sinh lời. Vì vậy việc thẩm định dự án trước khi cung cấp vốn cho dự án là rất quan trọng bởi lẽ:
Các tổ chức tài chính đánh giá được năng lực pháp lý, năng lực tài chính, trình độ, tình hình sản xuất kinh doanh hiện tại của chủ dự án.
Thẩm định dự án là cơ sở để các tổ chức tài chính xác định số tiền vay, thời gian cho vay và mức thu nợ hợp lý.
Biết được khả năng sinh lời của dự án và khả năng thanh toán nợ từ đó quyết định các hình thức cho vay và mức độ cho vay đối với nhà đầu tư.
Thẩm định dự án giúp cho các tổ chức tài chính đạt được các chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ xấu và hạn chế rủi ro xảy ra.
3.3. Vai trò thẩm định dự án đầu tư đối với nhà đầu tư:
Nhà đầu tư của dự án là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư của dự án nên việc lựa chọn một dự án tốt, có tính khả thi giúp cho nhà đầu tư tránh được lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận mang lại từ hoạt động đầu tư dự án.
Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tin trong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác. Giúp nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất.
4. Mục đích thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học và toàn diện tất cả nội dung kinh tế, kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án.
Thẩm định dự án tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiểu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các đơn vị, nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ cho dự án. Mục đích thẩm định dự án đầu tư gồm:
Đánh giá tính hợp lý của dự án: Tính hợp lý được biểu hiện một cách tổng hợp (biểu hiện trong tính hiệu quả và tính khả thi) và được biểu hiện ở từng nội dung và cách thức tính toán của dự án.
Đánh giá tính hiệu quả của dự án: hiệu quả của dự án được xem xét trên hai phương diện, hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án.
Đánh giá tính khả thi của dự án: Đây là mục đích hết sức quan trọng trong thẩm định dự án. Một dự án hợp lý và hiệu quả cần phải có tính khả thi.
Các chủ đầu tư trong và ngoài nước thẩm định dự án khả thi để đưa ra quyết định đầu tư.
Các định chế tài chính (ngân hàng, tổng cục đầu tư và phát triển v.v…) thẩm định dự án khả thi để tài trợ hoặc cho vay vốn.
Các cơ quan quản lý vĩ mô của Nhà nước (Bộ kế hoạch và Đầu tư, bộ và các cơ quan ngang bộ, uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố…) thẩm định dự án khả thi để ra quyết định cho phép đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô
5. Thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư được hiểu cơ bản chính là hoạt động thực hiện nghiên cứu, phân tích một cách khách quan, khoa học, toàn diện về tất cả các nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án đó, việc thẩm định dự án đầu tư cũng được đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, kinh tế xã hội để nhằm mục đích có thể quyết định đầu tư cũng như tài trợ vốn cho dự án.
Thẩm định dự án đầu tư là một quá trình giải quyết các công việc sau:
Rà soát lại toàn bộ nội dung dự án đã được lập có đầy đủ hay không?
So sánh một cách có hệ thống các chỉ tiêu của dự án với các tiêu chuẩn mà nhà đầu tư kỳ vọng;
Kết luận dự án có được đầu tư hay không?
Thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi chủ thể phải có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn cao, trải qua một quá trình đào tạo lâu dài hoặc phải trải qua quá trình tìm hiểu về dự án đầu tư..
Tài sản doanh nghiệp gồm các loại nào? Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
(TDVC Tài sản doanh nghiệp gồm các loại nào?) – Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh. Tài sản doanh nghiệp bao gồm: tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính… thuộc sở hữu của doanh nghiệp có giá trị và mang lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp. Tài sản doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo ra giá trị cho doanh nghiệp. Tài sản doanh nghiệp giúp doanh nghiệp tạo ra sản phẩm, dịch vụ để bán ra thị trường và thu lợi nhuận.
Tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tài sản là
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Từ đó, có thể hiểu tài sản doanh nghiệp là những vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp, hoặc những tài sản mà doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng.
Dưới góc độ kinh tế, thì Tài sản là tất cả những nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, nắm giữ và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ tài sản đó. Tài sản của doanh nghiệp đảm bảo hai tiêu chí, đó chính là thuộc sở hữu của doanh nghiệp và tài sản đó nhằm phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Tài sản của doanh nghiệp tiếng Anh là: “Property of corporate”.
Tài sản doanh nghiệp được phân chia theo các dạng khác nhau gồm:
Tài sản hữu hình;
Tài sản vô hình;
Tài sản lưu động
Tài sản cố định: Tài sản cố định hữu hình; tài sản cố định vô hình.
Tài sản hữu hình
Là tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình; nó bao gồm tài sản ngăn hạn và tài sản dài hạn.
Tài sản vô hình
Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị do chủ tài sản năm giữ để sử dụng phục vụ mục đích của minh; nó bao gồm: kỹ năng quản lý, bí quyết marketing, danh tiếng, uy tín, tên hiệu, biểu tượng doanh nghiệp và việc sở hữu các quyền và công cụ hợp pháp (quyền sử dụng đất, quyền sáng chế, bản quyền, quyền kinh doanh hay các hợp đồng). Các quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
Tài sản lưu động
Tài sản lưu động là những tài sản ngắn hạn và những tài sản thường xuyên luân chuyển trong quá trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, tài sản lưu động được thể hiện ở các bộ phận bao gồm có: tiền mặt, các chứng khoán thanh khoản cao, hiện vật (vật tư, hàng hóa), các khoản nợ phải thu ngắn hạn.
Tài sản cố định hữu hình
Tài sản cố định hữu hình là có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định do Bộ tài chính quy định. Đó là loại tài sản tham gia nhiều lần vào quy trình sản xuất chuyển một phần giá trị vào sản phẩm và vẫn giữ nguyên hình thái vật chất của nó. Phân loại tài sản:
Nhà cửa, vật kiến trúc gồm: trụ sở làm việc, nhà kho, sân bãi, các công trình trang trí cho nhà cửa, đường xá, cầu cống, đường sắt, cầu tàu, bến cảng…
Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dây chuyền công nghệ…
Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đường sắt, đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông và hệ thống thông tin, hệ thống điện, đường ống nước, băng tải…
Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút ẩm, hút bui, chống mõi mọt.
Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn cây ăn cỏ, thảm cỏ, thảm cây xanh, đàn voi, đàn ngựa, đàn trâu, đàn bò.
Các loại tài sản cố định khác là toàn bộ các loại tài sản chưa liệt kê vào các loại trên như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật.
Tài sản cố định vô hình
Tài sản cố định vô hình là những tài sản không có hình thái vật chất, thể hiện một lượng giá trị đã được đầu tư thỏa mãn các tiêu chuẩn của tài sản cố định vô hình, tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh, như một số chi phí liên quan trực tiếp tới đất sử dụng; chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả… (Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Thông tư số 45/2013/TT-BTC).
2. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
Việc áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp phải phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá. Bên cạnh đó việc sử dụng báo cáo tài chính trong thẩm định giá doanh nghiệp căn cứ vào cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá, đồng thời ưu tiên sử dụng báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập. Thẩm định giá doanh nghiệp gồm 3 cách tiếp cận, mỗi cách tiếp cận tương ứng với các phương pháp thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ thị trường: phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí: phương pháp tài sản
Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu
Cách tiếp cận từ thị trường
Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tương đồng về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Đối với các phương pháp thẩm định giá trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
Cách tiếp cận từ chi phí
Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các ước tính kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).
Cách tiếp cận từ thu nhập
Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.
Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
Đối với các phương pháp thẩm định giá trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.
Bạn đang đọc bài viết:“Tài sản doanh nghiệp gồm các loại nào? Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 8 – Thẩm định giá Thành Đô
(Chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 8) – Ba luật về bất động sản, quy định mới về giá đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư là những chính sách có hiệu lực từ tháng 8.
Ba luật về bất động sản có hiệu lực
Cuối tháng 6, Quốc hội biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan thị trường bất động sản.
Theo đó, các Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản và hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Luật mới thông qua nêu thời hạn chuyển tiếp với các dự án đầu tư thuộc diện giao, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng và đã làm các thủ tục theo Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, từ ngày 1/8, các dự án này làm thủ tục giao, cho thuê theo Luật Đất đai 2024 nếu đã chọn được nhà đầu tư từ 1/7/2014 đến 31/7/2024. Hoặc trường hợp dự án nộp hồ sơ chọn nhà đầu tư trước 1/8 và chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước 1/1/2025 cũng áp dụng theo Luật Đất đai mới. Các bước chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện theo quy định về đầu tư, nhà ở, đấu thầu.
Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.
Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.
Theo các chuyên gia, quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy, hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản. Do luật hiện hành không quy định việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, các hợp đồng đặt cọc đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào nên có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.
Siết quy định về mua bán đất nền
Cũng tại Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện để dự án đất nền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh so với hiện hành. Theo đó, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.
Quy định cũng nêu dự án không thuộc 105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô, bán nền hay trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở mới được mua bán đất nền.
Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, chủ đầu tư dự án phải công khai thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận đủ điều kiện được chuyển nhượng của cơ quan quản lý; xác nhận hoàn thành đầu tư công trình hạ tầng quy hoạch. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phải xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; công khai các hạn chế về quyền sử dụng đất và việc thế chấp dự án nếu có.
Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng
Tại Luật Nhà ở 2023, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây.
Theo đó, Luật xác định rõ hơn về chung cư mini, là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán cho thuê, thuê mua hoặc nhà ở từ 2 tầng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên. Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các căn hộ đủ điều kiện này sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định.
Với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ, Luật yêu cầu đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini.
Quy định mới về giá đất
Tại Nghị định 71 hiệu lực 1/8, Chính phủ đưa ra trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, các trường hợp giao đất, cho thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hàng năm sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tại thời điểm nhà chức trách ban hành quyết định giao, cho thuê.
Trường hợp quyết định giao, cho thuê ban hành từ 1/7 đến 31/12/2014, tiền thuê trả hàng năm được áp dụng theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh năm 2015.
Chính phủ cũng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Trong đó, các yếu tố tác động đến giá đất phi nông nghiệp như vị trí, điều kiện giao thông (độ rộng, tiếp giáp với một hoặc nhiều đường), điều kiện về cấp điện, nước, thời hạn sử dụng đất…
Với đất nông nghiệp, các yếu tố này gồm vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm), thời hạn sử dụng.
Cách tính chênh lệch giá khi bồi thường, thu hồi đất
Tại Nghị định 88, Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm khắc phục bất cập tại văn bản hiện hành.
Theo đó, Chính phủ quy định tính tiền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình theo bảng giá tại thời điểm duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trường hợp bồi thường cho tổ chức kinh tế hoặc cho thuê đất thu tiền một lần thì giá đất được xác định bằng giá do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm duyệt phương án bồi thường.
Văn bản này đưa ra 2 phương án xử lý khi có chênh lệch giữa giá trị bồi thường với tiền phải nộp khi được được giao, cho thuê đất khác hoặc tiền mua nhà ở. Theo đó, nếu tiền bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn tiền sử dụng hay thuê, người có đất bị thu hồi sẽ được nhận phần chênh lệch. Còn nếu tiền bồi thường ít hơn, chủ đất phải nộp thêm khoản còn thiếu.
Chính phủ cũng quy định 2 phương án nếu có khác biệt giữa diện tích đất thực tế với ghi trên giấy. Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc. Trường hợp việc đo đạc để thu hồi đất đã hoàn thành, nhưng sau đó diện tích thửa đất bị thay đổi do thiên tai, sạt lở thì nhà chức trách sẽ dùng số liệu đã đo để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp diện tích đo đạc lớn hơn, chủ đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì phần bồi thường được xác định theo số liệu đo thực tế. Với trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất có vị trí, tọa độ không chính xác, việc bồi thường cũng được xem xét theo đúng vị trí, tọa độ khi đo đạc thực tế.
Theo Vnexpress.net
Bạn đang đọc bài viết:“Chính sách nổi bật có hiệu lực từ tháng 8”tại chuyên mục tin Kinh nghiệm & Kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá – Thẩm định giá
(TDVC Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá) – Ngày 12 tháng 7 năm 2024 chính phủ ban hành Nghị định số 87/2024/NĐ-CP về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá. Nghị định này quy định về hành vi vi phạm hành chính; hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc và hành vi vi phạm hành chính đang thực hiện; hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với từng hành vi vi phạm hành chính; đối tượng bị xử phạt; thẩm quyền xử phạt, mức phạt tiền cụ thể theo từng chức danh và thẩm quyền lập biên bản đối với vi phạm hành chính; việc thi hành các hình thức xử phạt vi phạm hành chính, các biện pháp khắc phục hậu quả trong quản lý giá (bao gồm: hoạt động quản lý, điều tiết giá của Nhà nước; cơ sở dữ liệu về giá; thẩm định giá; thanh tra chuyên ngành về giá, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về giá, thẩm định giá) và việc đăng tải thông tin vi phạm pháp luật về giá, thẩm định giá trên phương tiện thông tin đại chúng.
Cá nhân, tổ chức Việt Nam; cá nhân, tổ chức nước ngoài (sau đây viết tắt là cá nhân, tổ chức) thực hiện hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này; người có thẩm quyền lập biên bản, thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính và cá nhân, tổ chức khác có liên quan.
Tổ chức là đối tượng bị xử phạt theo quy định tại Nghị định này, bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp, bao gồm: doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và các đơn vị phụ thuộc doanh nghiệp (chi nhánh, văn phòng đại diện);
b) Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo quy định của Luật Hợp tác xã;
c) Tổ chức được thành lập theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Thương mại, gồm: nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài (trừ nhà đầu tư là cá nhân) và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam; văn phòng đại diện của tổ chức xúc tiến thương mại nước ngoài tại Việt Nam;
d) Tổ chức xã hội, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội nghề nghiệp;
đ) Đơn vị sự nghiệp công lập;
e) Cơ quan nhà nước có hành vi vi phạm mà hành vi đó không thuộc nhiệm vụ quản lý nhà nước được giao;
g) Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật.
Hộ kinh doanh, hộ gia đình, nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân thực hiện hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này bị xử phạt vi phạm hành chính đối với cá nhân.
Hình thức xử phạt, nguyên tắc áp dụng và các biện pháp khắc phục hậu quả
Các hình thức xử phạt vi phạm hành chính gồm:
a) Phạt tiền;
b) Tước có thời hạn quyền sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá; đình chỉ có thời hạn hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; đình chỉ có thời hạn hoạt động đào tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức về thẩm định giá.
Hình thức xử phạt quy định tại điểm a khoản 1 Điều này là hình thức xử phạt chính. Hình thức xử phạt quy định tại điểm b khoản 1 Điều này là hình thức xử phạt bổ sung.
Mức phạt tiền tối đa đối với cá nhân quy định tại Nghị định là 150.000.000 đồng, đối với tổ chức là 300.000.000 đồng.
Mức phạt tiền, thẩm quyền phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với cá nhân. Mức phạt tiền, thẩm quyền phạt tiền của tổ chức gấp 02 lần mức phạt tiền của cá nhân.
Cách xác định tình tiết tăng nặng, tình tiết giảm nhẹ và mức phạt tiền cụ thể đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá được thực hiện theo quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính, Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Trường hợp cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính nhiều lần các hành vi vi phạm trong Nghị định này thì áp dụng tình tiết tăng nặng vi phạm hành chính nhiều lần, trừ các hành vi vi phạm tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 7; khoản 4, khoản 5 và khoản 6 Điều 20; khoản 3 Điều 22; khoản 5 Điều 23; khoản 4 Điều 25 Nghị định này thì xử phạt về từng hành vi.
Ngoài các hình thức xử phạt vi phạm quy định tại khoản 1 Điều này, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, đối tượng vi phạm còn bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:
a) Buộc chấp hành đúng, buộc chấp hành các biện pháp bình ổn giá do cơ quan có thẩm quyền quy định; buộc công khai đầy đủ thông tin về Quỹ bình ổn giá theo quy định; buộc báo cáo đầy đủ về Quỹ bình ổn giá theo quy định hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; buộc nộp vào Quỹ bình ổn giá số tiền do trích lập, sử dụng không đúng quy định hoặc văn bản điều hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Buộc dừng thực hiện mức giá bán hàng hóa, dịch vụ do tổ chức, cá nhân định giá;
c) Buộc nộp lại văn bản kê khai giá, buộc thực hiện kê khai hoặc niêm yết giá theo quy định;
d) Buộc trả lại cho khách hàng số tiền chênh lệch do bán cao hơn mức giá quy định, số tiền đã thu lợi do hành vi vi phạm hành chính gây ra;
đ) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm hành chính;
e) Buộc gửi báo cáo, cung cấp thông tin, tài liệu; buộc báo cáo, cung cấp thông tin, tài liệu bổ sung; buộc cung cấp, cập nhật thông tin về giá vào cơ sở dữ liệu về giá theo quy định;
g) Buộc công khai thông tin theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
h) Buộc thực hiện báo cáo theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
i) Buộc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập dự phòng rủi ro nghề nghiệp theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
k) Buộc cập nhật chứng thư thẩm định giá vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
l) Buộc lưu trữ, bảo quản và khai thác hồ sơ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thẩm định giá;
m) Buộc giải trình báo cáo thẩm định giá do thẩm định viên về giá thực hiện với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
n) Buộc thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
o) Buộc thông tin chính xác, trung thực về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá;
p) Buộc thực hiện kiểm soát chất lượng báo cáo thẩm định giá;
q) Buộc cấp lại chứng chỉ đào tạo, bồi dưỡng cho các học viên tham gia lớp học;
r) Buộc thu hồi chứng chỉ đào tạo, bồi dưỡng hoặc xác nhận cập nhật kiến thức về thẩm định giá đồng thời buộc nộp vào ngân sách nhà nước số tiền thu lợi do hành vi vi phạm;
s) Buộc thu hồi chứng chỉ đào tạo, bồi dưỡng hoặc xác nhận cập nhật kiến thức về thẩm định giá đồng thời buộc hoàn trả chi phí đào tạo, bồi dưỡng hoặc cập nhật kiến thức cho các học viên tham gia học;
t) Buộc đính chính thông tin do thực hiện hành vi vi phạm.
Việc thi hành các biện pháp khắc phục hậu quả được thực hiện theo quy định tại Luật Xử lý vi phạm hành chính, Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Đối với biện pháp khắc phục hậu quả tại khoản 2 Điều 10, điểm b khoản 4 Điều 13, điểm b khoản 5 Điều 15 Nghị định này, cá nhân, tổ chức vi phạm có trách nhiệm phối hợp với các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) để thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả được ghi trong Quyết định theo quy định của pháp luật và phải chịu mọi chi phí cho việc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đó. Sau thời hạn thực hiện công khai nội dung khắc phục hậu quả lên phương tiện thông tin đại chúng theo quy định, cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính phải báo cáo kết quả thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đến người có thẩm quyền ra quyết định xử phạt trong 07 ngày làm việc.
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá được quy định tại Điều 6 Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc, hành vi vi phạm hành chính đang thực hiện để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý giá áp dụng theo quy định của Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính.
Đăng tải thông tin vi phạm về giá, thẩm định giá
Trường hợp vi phạm hành chính mà gây hậu quả lớn hoặc gây ảnh hưởng xấu về dư luận xã hội thì thủ trưởng cơ quan, đơn vị của người đã ra Quyết định xử phạt gửi văn bản về việc công bố công khai và bản sao Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đến trang thông tin điện tử hoặc báo của cơ quan quản lý cấp bộ, cấp sở hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi xảy ra vi phạm hành chính trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra Quyết định xử phạt.
Nội dung công bố công khai là bản sao Quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
Người đứng đầu cơ quan báo chí hoặc người chịu trách nhiệm quản lý nội dung của trang thông tin điện tử quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm:
a) Đăng tải bản sao Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản về việc công bố công khai và bản sao Quyết định xử phạt vi phạm hành chính;
b) Đăng tải công khai thông tin đối với mỗi Quyết định xử phạt vi phạm hành chính ít nhất 01 lần, thời gian đăng tải ít nhất là 30 ngày;
c) Đăng tải thông tin đính chính (nếu có) trên trang thông tin điện tử hoặc số báo tiếp theo trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ thời điểm nhận được yêu cầu đính chính thông tin.
Thủ trưởng cơ quan, đơn vị của người đã ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính có trách nhiệm:
a) Chịu trách nhiệm về nội dung thông tin công bố công khai;
b) Đính chính thông tin sai lệch trong vòng 01 ngày làm việc, kể từ thời điểm phát hiện hoặc nhận được yêu cầu đính chính.
Đính chính thông tin:
a) Trong trường hợp trang thông tin điện tử hoặc báo đăng không chính xác các thông tin quy định tại khoản 2 Điều này, thì phải đính chính đúng chuyên mục hoặc vị trí đã đăng thông tin trong thời hạn 01 ngày làm việc, kể từ thời điểm phát hiện hoặc nhận được yêu cầu đính chính trên trang thông tin điện tử hoặc số báo tiếp theo và phải chịu chi phí cho việc đính chính;
b) Việc đính chính được thực hiện 01 lần đối với mỗi Quyết định xử phạt vi phạm hành chính, thời gian đăng tải ít nhất là 30 ngày.
Kinh phí thực hiện công bố công khai và đính chính thông tin (nếu có) được chi trả bằng nguồn kinh phí hoạt động thường xuyên từ cơ quan của người có thẩm quyền đã ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
Bạn đang đọc bài viết:“Quy định mới nhất về việc xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch so với trên sổ đỏ từ ngày 1/8”tại chuyên mục tin tức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
(TDVC Công ty định giá uy tín tại Quảng Ninh) – Trong những năm qua tỉnh Quảng Ninh luôn nằm trong top đầu tăng trưởng về kinh tế, thu ngân sách cũng như thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Theo quy hoạch phát triển kinh tế, Quảng Ninh vừa thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía vừa thuộc Vùng duyên hải Bắc Bộ. Quảng Ninh dẫn đầu năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI và nhiều năm liên tiếp trong nhóm 5 tỉnh, thành phố có chất lượng điều hành kinh tế xuất sắc nhất cả nước.
Với ưu thế về hạ tầng cũng như hệ sinh thái du lịch hoàn thiện, Quảng Ninh luôn là cái tên thu hút các nhà đầu tư. “Với thế mạnh về địa hình cảnh quan tự nhiên cộng với sự đầu tư cho hạ tầng giao thông như: Cảng hàng không Quốc tế Vân Đồn, cao tốc Hạ Long – Vân Đồn, cao tốc Hạ Long – Hải Phòng – Hà Nội đã biến Quảng Ninh thành “mảnh đất lành” đến rồng cũng phải hạ cánh. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tỉnh Quảng Ninh tầm nhìn đến năm 2030 sẽ là cơ sở để xây dựng tỉnh Quảng Ninh trở thành tỉnh dịch vụ, công nghiệp hiện đại, trung tâm du lịch quốc tế, một trong những đầu tàu kinh tế của miền Bắc và cả nước, đóng góp vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập quốc tế của Việt Nam.
Vì vậy nhu cầuthẩm định giátài sản tại Quảng Ninh có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường. Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Nắm rõ được nhu cầu đó Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ định giá tài sản uy tín hàng đầu tại Quảng Ninh phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: Vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, mua bán sáp nhập M&A, đầu tư kinh doanh, đền bù; khiếu nại; tính thuế; bảo hiểm; thanh lý tài sản; Đền bù – giải tỏa; Giải quyết tranh chấp dân sự; Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch nước ngoài, tham khảo giá thị trường… Bên cạnh đó Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế.
Thẩm định giá tại Quảng Ninh có vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, đầu từ góp vốn, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý…
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản tại Quảng Ninh;
Tạo điều kiện thuận lợi cho hội nhập kinh tế trong nước, khu vực và thế giới;
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản;
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế;
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế;
2. Mục đích định giá tài sản tại Quảng Ninh
Mục đích định giá tài sản tại Quảng Ninh phản ánh nhu cầu chính đáng sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại Quảng Ninh bao gồm:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
3. Dịch vụ định giá tài sản tại Quảng Ninh
Công ty Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp cung cấp các dịch thẩm định giá tài sản uy tín tại Việt Nam nói chung và Quảng Ninh nói riêng bao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
4. Công ty ty định giá tài sản tại Quảng Ninh
Việt Nam đang trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường trong nước thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Thẩm định giá có vai trò đối với xác định giá trị tài sản cho nhiều doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân cho nhiều mục đích chính đáng khác nhau. Từ đó việc thẩm định giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vì vậy vai trò của doanh nghiệp thẩm định giá đã trở nên vô cùng thiết yếu trong sự phát triển của kinh tế – xã hội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và Quảng Ninh nói riêng liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…
Bạn đang đọc bài viết: “Công ty định giá tài sản uy tín tại Quảng Ninh”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô thông báo thay đổi địa điểm làm việc Chi nhánh Hồ Chí Minh
(TDVC Thông báo thay đổi địa điểm Chi nhánh Hồ Chí Minh) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô – Chi nhánh Hồ Chí Minh xin thông báo thay đổi địa điểm tại Chi nhánh Hồ Chí Minh.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô kính chào Quý khách hàng, Quý đối tác. Thành Đô cảm ơn Quý khách hàng, Quý đối tác đã tín nhiệm, quan tâm và sử dụng dịch vụ thẩm định giá Thành Đô trong suốt thời gian qua. Thẩm định giá Thành Đô xin trân trọng thông báo tới Quý khách hàng, Quý đối tác Chi nhánh Hồ Chí Minh chính thức hoạt động tại địa điểm mới từ Thứ hai, ngày 29/7/2024.
Địa điểm cũ: Tầng 1, Số 25 Đào Duy Anh, p9, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.
Địa điểm mới: Tầng 3, 353 – 355 An Dương Vương, phường 3, quận 5, TP Hồ Chí Minh
Quý khách hàng, Quý đối tác có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ: Hotline: 0985.103.666
Gần 200 năm trước đây, những thẩm định viên đầu tiên thực hành nghề thẩm định giá động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất) của mình trong khu công nghiệp hóa chất của nước Anh. Do cuộc cách mạng công nghiệp và hoạt động thương mại toàn cầu ngày càng tăng vào nửa đầu thế kỷ XIX nên việc cần thiết phải có hoạt động thẩm định giá máy, thiết bị. Từ đó mở ra một nghề mới và đồng thời cũng đặt ra yêu cầu các thẩm định viên phải có chuyên môn cao và hiểu biết chuyên sâu về giá máy móc, thiết bị.
Nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc vô cùng mạnh mẽ, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp xây dựng mới ngày càng nhiều. Vì vậy thẩm định giá động sản có vai trò vô cùng quan trọng trọng sự phát triển kinh tế – xã hội, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thẩm định giá động sản là xác định giá trị bằng tiền của động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Khái niệm Động sản
Động sản được định nghĩa là những tài sản không phải bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định vầ có thể di dời được như: Máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ…
Bộ luật dân sự năm 2015 không liệt kê như trường hợp bất động sản mà quy định: “Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Động sản là tiêu chí để phân loại tài sản trong quyền sở hữu.
2. Vai trò thẩm định giá động sản
Thẩm định giá động sản là một nhánh của thẩm định giá tài sản, là sản phẩm của nền kinh tế thị trường mang tính chuyên môn hóa trong nghề thẩm định giá. Cùng đó, thẩm định viên về giá đóng vai trò cung cấp cho khách hàng những giá trị của tài sản một cách độc lập, phân tích chuyên sâu, phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục đích cho mục đích nhất định theo thiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Quốc tế. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta cần phải thiết lập một khuôn khổi pháp lý tạo điều kiện cho các tổ chức thẩm định giá một cách khoa học, đề cao đạo đức cũng như chuyên môn trong nghề thẩm định giá. Khi khung pháp lý thẩm định giá được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá máy, thiết bị sẽ có những vai trò sau:
Xác định đúng giá trị máy móc thiết bị, tháo gỡ mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về máy, thiết bị.
3. Mục đích Thẩm định giá động sản
Thẩm định giá động sản là nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả hơn, là cơ sở để đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua sắm mới, chuyển nhượng, cho thuê, bảo hiểm, đầu tư và báo cáo tài chính…
Mục đích thẩm định giá động sản có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá. Xác định chính xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh được việc lựa chọn cơ sở thẩm định giá không đúng, qua đó áp dụng phương pháp thẩm định giá không phù hợp, dẫn đến việc thẩm định giá không đúng mục đích yêu cầu. Hiện nay, thẩm định giá động sản thường phục vụ mục đích như sau:
Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
Hoạch toán kế toán, tính thuế ;
Tư vấn và lập dự án đầu tư;
Các mục đích khác;
4. Hồ sơ thẩm định giá Động sản
4.1 Hồ sơ thẩm định đối với máy móc thiết bị
a, Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất nhập khẩu
Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định
Tờ khai hải quan
Invoice
Packing list
Hợp đồng thương mại
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Catalog thể hiện tính năng kỹ thuật, công suất, thiết kế …
b, Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất trong nước
Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định
Hợp đồng kinh tế
Hóa đơn mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Bản vẽ kỹ thuật
Catalog thể hiện tính năng kỹ thuật, công suất, thiết kế …
4.2 Hồ sơ thẩm định đối với phương tiện vận tải
a, Hồ sơ thẩm định giá xe:
Giấy chứng nhận đăng ký xe
Giấy chứng nhận bảo hiểm xe cơ giới
Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ
b, Hồ sơ thẩm định giá tàu
Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển
5. Cách tiếp cận và phương pháp định giá động sản
Giá cả động sản phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 ban hành theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài Chính: Giá thị trường của Động sản là mức giá ước tính đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người sẵn sàng mua và một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường. Ngoài ra giá cả của Động sản còn bị phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố mất cân bằng của thị trường do nhiều nguyên nhân không tính trước được như tính độc quyền, tính đầu cơ, các nhân tố cạnh tranh không lành mạnh … có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của chính sách Nhà nước như điều chỉnh về chính sách thuế, hạn mức nhập khẩu…
Thẩm định giá động sản thẩm định viên căn cứ vào từng loại động sản, mục đích thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thu thập được, thời điểm thẩm định giá để thẩm định viên đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện nay có 3 cách tiếp cận được thẩm định viên thường xuyên sử dụng thẩm định giá động sản gồm: Cách tiếp cận thị trường: phương pháp so sánh; Cách tiếp cận chi phí: phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế; Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo
Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp
5.1.Cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh động sản thẩm định giá với các động sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…) thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá.
5.2. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một động sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với động sản thẩm định giá và hao mòn của động sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi phí có thể sử dụng để xác định giá trị động sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí: là cách thức xác định giá trị động sản (máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…) thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một máy, thiết bị có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với máy, thiết bị thẩm định giá và hao mòn của máy, thiết bị thẩm định giá. Các tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị máy móc, thiết bị theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
5.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ động sản về giá trị hiện tại (giá trị thời điểm thẩm định giá). Cách tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng để xác định giá trị động sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là cách xác định giá trị của động sản (máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…) bị thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất về giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá). Cách tiếp cận từ thu nhập dựa trên nguyên tắc máy, thiết bị có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người sở hữu. Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Thị trường động sản và thẩm định giá động sản cũng như thị trường động sản thị trường máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, nhà xưởng, thiết bị, vật tư, hàng hoá gọi chung là thị trường động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến động sản giữa các chủ thể tham gia vào thị trường. Công ty Thẩm định giá Thành Đô với nguồn dữ liệu giá dồi dào, nguồn nhân lực với trình độ kinh nghiệm chuyên môn cao, chúng tôi sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá trị của các động sản với độ tin cậy cao theo từng mục đích thẩm định.
Thẩm định giá Thành Đô Đơn, đơn vị thẩm định giá hàng đầu Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đạt chứng nhận Doanh nghiệp “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường. Thẩm định giá Thành Đô.
