Chuyển đất 50 năm lên đất ở: Khi nào được chuyển? Phí bao nhiêu?
(Chuyển đất 50 năm lên đất ở) – Khi chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư có nhiều quy định mà hộ gia đình, cá nhân cần nắm rõ, trong đó có hai vấn đề mấu chốt là khi nào được chuyển lên đất thổ cư và số tiền phải nộp là bao nhiêu.
1. Đất 50 năm là gì?
Căn cứ khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất 50 năm là đất có thời hạn sử dụng là 50 năm, gồm:
– Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất trồng cây lâu năm.
– Đất rừng sản xuất.
– Hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được giao để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo quy hoạch.
Lưu ý: Những loại đất trên có thời hạn sử dụng đất 50 năm khi đất đó được giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
XEM THÊM >>> Thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm
2. Khi nào được chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư?
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất thổ cư (đất ở) thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói cách khác, chỉ được chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư nếu được cơ quan có thẩm quyền đồng ý.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư thì phải có quyết định cho phép chuyển sang đất thổ cư của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Nếu tự ý chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư như hành vi xây nhà trên đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,… sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
3. Hồ sơ, thủ tục xin chuyển sang đất thổ cư
3.1. Hồ sơ xin chuyển sang đất thổ cư
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
– Thành phần hồ sơ:
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) đã cấp.
3.2. Các bước thực hiện (thủ tục)
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trên thực tế thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất.
– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Tại bước này người dân cần chuẩn bị đủ tiền để nộp tiền sử dụng đất theo đúng số tiền và đúng thời hạn tại thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4: Trả kết quả
* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
4. Phí chuyển đất 50 năm lên đất thổ cư
Cũng giống như các trường hợp khác, khi chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.
4.1. Chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở
* Công thức tính
Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
* Trường hợp áp dụng
– Chuyển mục đích từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở sang đất ở.
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc và tách thành các thửa riêng sang đất ở.
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở giờ xin chuyển sang đất ở.
4.2. Chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư
* Công thức tính
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất phải nộp như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
* Trường hợp áp dụng
– Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở.
– Chuyển từ đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở.
Theo https://luatvietnam.vn/
Bạn đang đọc bài viết: “Chuyển đất 50 năm lên đất ở: Khi nào được chuyển? Phí bao nhiêu”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
Phân loại tài sản vô hình – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phân loại tài sản vô hình) – Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế và phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
1. Phân loại theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Theo Hội đồng thẩm định giá quốc tế (IVSC 2012) tài sản vô hình có thể xác định được hoặc xác định được. Tài sản vô hình có thể xác định được nếu:
Tài sản có thể tách rời: Tài sản có thể tách rời đưucọ hiểu là tài sản có khả năng chia tác được khỏi thực thể đối tượng để bán, chuyển nhượng, cấp phép, cho thuê hoặc trao đổi, một cách riêng lẻ hoặc cùng với hợp đồng liên quam, hoặc tài sản có thể xác định được, hoặc khoản nợ, mà không tính đến việc chủ thể có ý định tiến hành các giao dịch trên hay không;
Tài sản phát sinh từ quyền hợp đồng hoặc các quyền hợp pháp khác mà không tính đến việc các quyền này có thể được chuyển nhượng hay tách rời được khỏi chủ thế, hoặc khỏi các quyền và nghĩa vụ khác.
Tài sản vô hình không xác định được, gắn liền với doanh nghiệp hoặc một nhóm tài sản thì thường được gọi là “goodwill”( tạm dịch là “lợi thế kinh doanh”). Các tài sản vô hình có thể xác định được phân loại thành 04 nhóm chính theo các lĩnh vực, bao gồm: marketing, khách hàng và nhà cung cấp, công nghệ, văn hóa – nghệ thuật.
Tài sản vô hình liên quan đến marketing chủ yếu được sử dụng trong marketing và xúc tiến các sản phẩm dịch vụ. Ví dụ: nhãn hiệu, tên miền, tên thương mại, hợp đồng không cạnh tranh…
Tài sản vô hình liên quan đến khách hàng hoặc nhà cung cấp phát sinh từ các mối quan hệ với khách hàng hoặc nhà cung cấp. Ví dụ: các hợp đồng dịch vụ, hợp đồng lao động, quan hệ khách hàng hay danh sách khách hàng.
Tài sản vô hình liên quan đến công nghệ phát sinh từ quyền được xác lập bởi hợp đồng hoặc không được xác lập bởi hợp đồng để sử dụng công nghệ, phát minh, sáng chế, cơ sở dữ liệu, các công thức, thiết kế, phần mềm, quy trình hoặc công thức.
Tài sản vô hình liên quan đến nghệ thuật phát sinh từ các quyền về lợi ích như bản quyền từ các công trình nghệ thuật ( kịch, sách, phim ảnh, âm nhạc,…) và từ việc bảo hộ quyền tác giả ngoài hợp đồng.
2. Phân loại theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 về thẩm định giá tài sản vô hình, tài sản vô hình được phân loại như sau:
Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…;
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dự liệu,…;
Các tài sản vô hình khác.
Cách phân loại trên của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 đã tách riêng được một nhóm tài sản vô hình thường gặp là tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ.
Theo định nghĩa của Tổ chức sở hữu trí tuệ thế giới (WIPO), tài sản trí tuệ liên quan tới các sáng tạo của trí óc, ví dụ như các phát minh, tác phẩm nghệ thuật và văn học, các thiết kế, biểu thượng, tên và hình ản dùng trong thương mại.
Theo Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC ngày 17/12/2014 của Bộ Khoa học và Công nghệ và Bộ Tài chính quy định việc định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, tài sản trí tuệ sử dụng ngân sách nhà nước (sau đây gọi tắt là Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC): Tài sản trí tuệ là tài sản vô hình, có tính sáng tạo, xác định được, kiểm soát được và có khả năng mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu tài sản đó. Tài sản trí tuệ bao gồm đối tượng được bảo hộ và đối tượng không được bảo hộ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ như sáng chế, bí mật kinh doanh, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu, tên thương mại, giống cây trồng, chương trình máy tính, tác phẩm khoa học, sáng kiến, giống vật nuôi, thiết kế kỹ thuật.
Trong khi đó, quyền sở hữu trí tuệ là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tài sản trí tuệ, bao gồm quyền tác giả và quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đối với giống cấy trồng (Luật Sở hữu trí tuệ 2005). Trường hợp phát sinh và việc xác lập quyền sở hữu trí tuệ được thực hiện theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ.
Theo Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Sở hữu trí tuệ (2009), đối tượng quyền sở hữu trí tuệ bao gồm:
Tác phẩm văn học, nghệ thuật, khoa học; đối tượng quyền liên quan đến quyên tác giả bao gồm cuộc biều diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hoá;
Sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bí mất kinh doanh, nhãn hiệu, tên thương mại và chỉ dẫn địa lý;
Vật liệu nhân giống và vật liệu thu hoạch.
Như vậy, trừ trường hợp được ghi nhận tại điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, chỉ những tài sản trí tuệ là đối tượng quyền sở hữu trí tuệ nêu trên mới được công nhận và bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ quy định của Luật Sở hữu trí tuệ.
TĐGTS Luật Giá số 11/2012/QH13 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Luật Giá số 11/2012/QH13) – Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012.
CHƯƠNG I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực giá; hoạt độngquản lý, điều tiết giá của Nhà nước.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh; người tiêu dùng; cơ quan nhà nước; tổ chức, cá nhân khác liên quan đến hoạt động trong lĩnh vực giá trên lãnh thổ Việt Nam.
Điều 3. Áp dụng luật
Các hoạt động trong lĩnh vực giá trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ quy định của Luật này.
Trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
Điều 4. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
Hàng hóa là tài sản có thể trao đổi, mua, bán trên thị trường, có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người, bao gồm các loại động sản và bất động sản.
Dịch vụ là hàng hóa có tính vô hình, quá trình sản xuất và tiêu dùng không tách rời nhau, bao gồm các loại dịch vụ trong hệ thống ngành sản phẩm Việt Nam theo quy định của pháp luật.
Hàng hóa, dịch vụ thiết yếulà những hàng hóa, dịch vụ không thể thiếu cho sản xuất, đời sống, quốc phòng, an ninh, bao gồm: nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, dịch vụ chính phục vụ sản xuất, lưu thông; sản phẩm đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người và quốc phòng, an ninh.
Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định.
Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.
Niêm yết giá là việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh thông báo công khai bằng các hình thức thích hợp, rõ ràng và không gây nhầm lẫn cho khách hàng về mức giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bằng Đồng Việt Nam bằng cách in, dán, ghi giá trên bảng, trên giấy hoặc trên bao bì của hàng hóa hoặc bằng hình thức khác tại nơi giao dịch hoặc nơi chào bán hàng hóa, dịch vụ để thuận tiện cho việc quan sát, nhận biết của khách hàng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hiệp thương giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức và làm trung gian cho bên mua và bên bán thương lượng về mức giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ thỏa mãn điều kiện hiệp thương giá theo đề nghị của một trong hai bên hoặc cả hai bên mua, bán hoặc khi có yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
Đăng ký giá là việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lập, phân tích việc hình thành mức giá và gửi biểu mẫu thông báo giá cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi định giá, điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá trong thời gian Nhà nước áp dụng biện pháp bình ổn giá.
Kê khai giá là việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ gửi thông báo mức giá hàng hóa, dịch vụ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi định giá, điều chỉnh giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện phải kê khai giá.
Bình ổn giá là việc Nhà nước áp dụng biện pháp thích hợp về điều hòa cung cầu, tài chính, tiền tệ và biện pháp kinh tế, hành chính cần thiết khác để tác động vào sự hình thành và vận động của giá, không để giá hàng hóa, dịch vụ tăng quá cao hoặc giảm quá thấp bất hợp lý.
11.Yếu tố hình thành giá là giá thành toàn bộ thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng hàng hóa, dịch vụ; lợi nhuận (nếu có); các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; giá trị vô hình của thương hiệu.
12.Giá thành toàn bộcủa hàng hoá, dịch vụ là giá thành tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ, bao gồm:
a) Giáthành sản xuất hàng hóa, dịch vụ; giá mua hàng hoá, dịch vụ đối với tổ chức, cá nhân hoạt động thương mại;
b) Chi phí lưu thông để đưa hàng hoá, dịch vụ đến người tiêu dùng.
Mặt bằng giá là mức trung bình của các mức giá hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế ứng với không gian, thời gian nhất định và được đo bằng chỉ số giá tiêu dùng.
Giá biến động bất thường là giá hàng hóa, dịch vụ tăng quá cao hoặc giảm quá thấp bất hợp lý khi các yếu tố hình thành giá không thay đổi lớn hoặc trong trường hợp khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hoả hoạn, dịch bệnh.
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định để khách hàng và các bên liên quan có căn cứ sử dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.
Mức giá bán lẻ điện bình quân là giá bán điện được xác định theo nguyên tắc tính tổng chi phí sản xuất, kinh doanh và mức lợi nhuận hợp lý bình quân cho 01 kWh điện thương phẩm trong từng thời kỳ, được sử dụng cùng với cơ cấu biểu giá bán lẻ điện để tính giá bán lẻ điện cụ thể cho từng đối tượng khách hàng sử dụng điện.
Khung giá của mức giá bán lẻ điện bình quân là khoảng cách giữa mức giá tối thiểu và mức giá tối đa của mức giá bán lẻ điện bình quân.
Cơ cấu biểu giá bán lẻ điệnlà bảng kê các mức giá cụ thể hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của mức giá bán lẻ điện bình quân để tính giá bán lẻ điện cụ thể cho từng đối tượng khách hàng sử dụng điện.
Điều 5. Nguyên tắc quản lý giá
Nhà nước thực hiện quản lý giá theo cơ chế thị trường; tôn trọng quyền tự định giá, cạnh tranh về giá của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Nhà nước thực hiện điều tiết giá theo quy định của Luật này để bình ổn giá; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh, người tiêu dùng và lợi ích của Nhà nước.
Nhà nước có chính sách về giá nhằm hỗ trợ khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá phù hợp với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường.
Điều 6. Công khai thông tin về giá
Cơ quan nhà nước thực hiện công khai chủ trương, chính sách, biện pháp quản lý, điều tiết, quyết định về giá của Nhà nước bằng một hoặc một số hình thức như họp báo, đăng tải trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc hình thức thích hợp khác.
Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện công khai thông tin về giá hàng hóa, dịch vụ gắn với thông số kinh tế – kỹ thuật cơ bản của hàng hóa, dịch vụ đó bằng hình thức niêm yết giá. Đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá, Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá, tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh lựa chọn thêm một hoặc một số hình thức như họp báo, đăng tải trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc hình thức thích hợp khác.
Cơ quan thông tin, truyền thông có trách nhiệm đưa tin về giá chính xác, khách quan, trung thực và chịu trách nhiệm về việc đưa tin theo quy định của pháp luật.
Việc công khai thông tin về giá quy định tại Điều này không áp dụng đối với trường hợp thông tin không được phép công khai theo quy định của pháp luật.
Điều 7. Nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá
Nghiên cứu, xây dựng, tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật trong lĩnh vực giá phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực giá.
Định giá hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá; thẩm định giá tài sản của Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được pháp luật quy định.
Thu thập, tổng hợp, phân tích và dự báo giá thị trường trong nước và thế giới để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá phục vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá.
Quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; quản lý thi, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá, Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng cán bộ trong lĩnh vực giá.
Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực giá.
Điều 8. Thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá
Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá trên phạm vi cả nước.
Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá.
Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá trong lĩnh vực được pháp luật quy định.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá tại địa phương theo quy định của pháp luật.
Điều 9. Thanh tra chuyên ngành về giá
Cơ quan thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành về giá theo quy định của pháp luật về thanh tra.
Thanh tra chuyên ngành về giá là thanh tra việc chấp hành pháp luật về giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Quyền hạn, trách nhiệm của thanh tra chuyên ngành về giá; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân là đối tượng thanh tra và tổ chức, cá nhân liên quan thực hiện theo quy định của pháp luật về thanh tra.
Điều 10. Hành vi bị cấm trong lĩnh vực giá
Đối với cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá; cán bộ, công chức thuộc cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá:
a) Can thiệp không đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật vào quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực giá;
b) Ban hành văn bản không đúng thẩm quyền; không đúng trình tự, thủ tục;
c) Tiết lộ, sử dụng thông tin do tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh cung cấp không đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, nhiệm vụ để vụ lợi.
2. Đối với tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh:
a) Bịa đặt, loan tin, đưa tin không đúng sự thật về tình hình thị trường, giá hàng hóa, dịch vụ;
b) Gian lận về giá bằng cách cố ý thay đổi các nội dung đã cam kết mà không thông báo trước với khách hàng về thời gian, địa điểm, điều kiện mua, bán, chất lượng hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm giao hàng, cung ứng dịch vụ;
c) Lợi dụng khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh và điều kiện bất thường khác; lợi dụng chính sách của Nhà nước để định giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bất hợp lý;
d) Các hành vi chuyển giá, thông đồng về giá dưới mọi hình thức để trục lợi.
3. Đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá:
a) Tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc, thông đồng với khách hàng và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác; thông tin không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;
b) Thông đồng với khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá;
c) Nhận hoặc yêu cầu bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích khác từ khách hàng thẩm định giá ngoài mức giá dịch vụ đã được thoả thuận trong hợp đồng;
d) Giả mạo, cho thuê, cho mượn; sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định của pháp luật về giá;
đ) Tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá, trừ trường hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật cho phép;
e) Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi họ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật.
4. Đối với thẩm định viên về giá hành nghề, ngoài các quy định tại khoản 3 Điều này, không được thực hiện các hành vi sau:
a) Hành nghề thẩm định giá với tư cách cá nhân;
b) Đăng ký hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian cho từ hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên;
c) Thực hiện thẩm định giá cho đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu hoặc có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá.
5. Đối với tổ chức, cá nhân có tài sản được thẩm định giá và tổ chức, cá nhân liên quan đến việc sử dụng kết quả thẩm định giá:
a) Chọn tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá để ký hợp đồng thẩm định giá;
b) Cung cấp không chính xác, không trung thực, không đầy đủ, không kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giá;
c) Mua chuộc, hối lộ, thông đồng với thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá để làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN SẢN XUẤT,
KINH DOANH VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG TRONG LĨNH VỰC GIÁ
Điều 11. Quyền của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh
Tự định giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh, trừ hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá.
Quyết định giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh mà Nhà nước quy định khung giá, giá tối đa, giá tối thiểu.
Đấu thầu, đấu giá, thoả thuận giá, hiệp thương giá và cạnh tranh về giá dưới các hình thức khác theo quy định của pháp luật khi mua, bán hàng hoá, dịch vụ.
Áp dụng nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá do Nhà nước quy định để định giá hàng hóa, dịch vụ.
Điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh phù hợp với biến động của yếu tố hình thành giá.
Hạ giá bán hàng hóa, dịch vụ mà không bị coi là vi phạm pháp luật về cạnh tranh và pháp luật chống bán phá giá hàng nhập khẩu, đồng thời phải niêm yết công khai tại nơi giao dịch về mức giá cũ, mức giá mới, thời hạn hạ giá đối với các trường hợp sau:
a) Hàng tươi sống;
b) Hàng hóa tồn kho;
c) Hàng hóa, dịch vụ theo mùa vụ;
d) Hàng hóa, dịch vụ để khuyến mại theo quy định của pháp luật;
đ) Hàng hóa, dịch vụ trong trường hợp doanh nghiệp phá sản, giải thể; thay đổi địa điểm, ngành nghề sản xuất, kinh doanh;
e) Hàng hóa, dịch vụ khi thực hiện chính sách bình ổn giá của Nhà nước.
7. Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá.
8. Tiếp cận thông tin về chính sách giá của Nhà nước; các biện pháp quản lý, điều tiết giá của Nhà nước và các thông tin công khai khác.
9. Khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật về giá; yêu cầu tổ chức, cá nhân bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm pháp luật về giá theo quy định của pháp luật.
Điều 12. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh
Lập phương án giá hàng hoá, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá trình cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Chấp hành quyết định về giá, biện pháp bình ổn giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đăng ký giá bán hoặc giá mua đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện phải đăng ký giá và chịu trách nhiệm về tính chính xác của mức giá đã đăng ký theo quy định của pháp luật.
Kê khai giá bán hoặc giá mua hàng hóa, dịch vụ và chịu trách nhiệm về tính chính xác của mức giá đã kê khai đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện phải kê khai giá theo quy định của Chính phủ.
Niêm yết giá:
a) Đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá thì tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh phải niêm yết đúng giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và mua, bán đúng giá niêm yết;
b) Đối với hàng hóa, dịch vụ không thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá thì niêm yết theo giá do tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quyết định và không được mua, bán cao hơn giá niêm yết.
6. Công khai thông tin về giá hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của mình theo quy định của Luật này.
7. Cung cấp kịp thời, chính xác, đầy đủ số liệu, tài liệu có liên quan theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp Nhà nước định giá, áp dụng biện pháp bình ổn giá đối với hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh.
8. Giải quyết kịp thời mọi khiếu nại về giá hàng hoá, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh. Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm pháp luật về giá theo quy định của pháp luật.
Điều 13. Quyền của người tiêu dùng
Lựa chọn, thỏa thuận và góp ý về giá khi mua hàng hóa, dịch vụ.
Được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về giá, chất lượng, xuất xứ của hàng hóa, dịch vụ.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại khi hàng hóa, dịch vụ đã mua không đúng tiêu chuẩn chất lượng, số lượng, giá hoặc nội dung khác mà tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đã công bố, niêm yết, cam kết.
Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hoặc đề nghị tổ chức xã hội khởi kiện hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật về giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 14. Nghĩa vụ của người tiêu dùng
Thanh toán theo mức giá thỏa thuận, mức giá đã lựa chọn hoặc mức giá do Nhà nước quy định khi mua hàng hóa, dịch vụ.
Thông tin cho cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân liên quan khi phát hiện hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật về giá.
CHƯƠNG III
HOẠT ĐỘNG ĐIỀU TIẾT GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC
Mục 1
BÌNH ỔN GIÁ
Điều 15. Hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá
Hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá là hàng hóa, dịch vụ thiết yếu cho sản xuất, đời sống được quy định theo các tiêu chí sau:
a) Nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu và dịch vụ chính cho sản xuất và lưu thông;
b) Hàng hóa, dịch vụ đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người.
2. Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá bao gồm:
a) Xăng, dầu thành phẩm;
b) Điện;
c) Khí dầu mỏ hóa lỏng;
d) Phân đạm; phân NPK;
đ) Thuốc bảo vệ thực vật theo quy định của pháp luật;
e) Vac-xin phòng bệnh cho gia súc, gia cầm;
g) Muối ăn;
h) Sữa dành cho trẻ em dưới 06 tuổi;
i) Đường ăn, bao gồm đường trắng và đường tinh luyện;
k) Thóc, gạo tẻ thường;
l) Thuốc phòng bệnh, chữa bệnh cho người thuộc danh mục thuốc chữa bệnh thiết yếu sử dụng tại cơ sở khám bệnh, chữa bệnh theo quy định của pháp luật.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá được quy định tại khoản 2 Điều này,Chính phủ trìnhỦy ban thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
Căn cứ vào Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá được quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 18 của Luật này quyết định loại hàng hóa, dịch vụ cụ thể để áp dụng biện pháp bình ổn giá phù hợp trong từng thời kỳ.
Điều 16. Trường hợp thực hiện bình ổn giá
Việc bình ổn giá được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Khi giá hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục quy định tại khoản 2 Điều 15 của Luật này có biến động bất thường;
b) Khi mặt bằng giá biến động ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 17.Biện pháp bình ổn giá
Áp dụng có thời hạn một hoặc một số biện pháp sau để thực hiện bình ổn giá phù hợp với các trường hợp được quy định tại Điều 16 của Luật này:
Điều hòa cung cầu hàng hoá sản xuất trong nước và hàng hoá xuất khẩu, nhập khẩu; hàng hoá giữa các vùng, các địa phương trong nước thông qua việc tổ chức lưu thông hàng hóa; mua vào hoặc bán ra hàng dự trữ quốc gia, hàng dự trữ lưu thông;
Các biện pháp về tài chính, tiền tệ phù hợp với quy định của pháp luật;
Trong trường hợp cần thiết, lập quỹ bình ổn giá đối với mặt hàng cần bình ổn giá thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá nhằm mục tiêu hỗ trợ cho bình ổn giá; sử dụng quỹ bình ổn giá khi giá của hàng hóa, dịch vụ đó biến động bất thường hoặc tác động xấu đến nền kinh tế và đời sống. Quỹ bình ổn giá được lập từ các nguồn sau:
a) Trích từ giá hàng hóa, dịch vụ;
b) Tự nguyện đóng góp của tổ chức, cá nhân;
c) Viện trợ của nước ngoài;
d) Các nguồn tài chính hợp pháp khác.
Chính phủ quy định chi tiết về mặt hàng được lập quỹ bình ổn giá, việc lập, quản lý và sử dụng quỹ bình ổn giá;
Đăng ký giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện bình ổn giá. Các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh chỉ thực hiện đăng ký giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc diện bình ổn giá trong thời gian Nhà nước áp dụng biện pháp bình ổn giá;
Kiểm tra yếu tố hình thành giá; kiểm soát hàng hoá tồn kho; kiểm tra số lượng, khối lượng hàng hóa hiện có;
Áp dụng biện pháp hỗ trợ về giá phù hợp với quy định của pháp luật và cam kết quốc tế;
Định giá cụ thể, giá tối đa, giá tối thiểu hoặc khung giá phù hợp với tính chất của từng loại hàng hóa, dịch vụ theo các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp quy định tại Luật này.
Điều 18. Thẩm quyền và trách nhiệm quyết định áp dụng biện pháp bình ổn giá
Chính phủ quyết định chủ trương và biện pháp bình ổn giá đối với các trường hợp quy định tại Điều 16 và Điều 17 của Luật này.
Bộ Tài chính, các bộ, cơ quan ngang bộ theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn được giao và phân công của Chính phủ hướng dẫn và tổ chức thực hiện biện pháp bình ổn giá do Chính phủ quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức triển khai thực hiện biện pháp bình ổn giá do Chính phủ quyết định và hướng dẫn của Bộ Tài chính, các bộ, cơ quan ngang bộ; trong trường hợp thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, tai nạn bất ngờ, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương quyết định biện pháp bình ổn giá cụ thể tại địa phương.
Cơ quan ban hành quyết định áp dụng biện pháp bình ổn giá chịu trách nhiệm quyết định thời hạn áp dụng biện pháp bình ổn giá.
Cơ quan, cá nhân quyết định áp dụng biện pháp bình ổn giá chịu trách nhiệm về quyết định của mình theo quy định của pháp luật.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 2
ĐỊNH GIÁ
Điều 19. Hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá
Nhà nước định giá đối với:
a) Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước sản xuất, kinh doanh;
b) Tài nguyên quan trọng;
c) Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước.
2. Các hình thức định giá:
a) Mức giá cụ thể;
b) Khung giá;
c) Mức giá tối đa, mức giá tối thiểu.
3. Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá được quy định như sau:
a) Định mức giá cụ thể đối với:
– Các dịch vụ hàng không, bao gồm: dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh;
– Dịch vụ kết nối viễn thông;
– Điện: giá truyền tải điện; giá dịch vụ phụ trợ hệ thống điện;
b) Định khung giá đối với: giá phát điện; giá bán buôn điện; mức giá bán lẻ điện bình quân; dịch vụ vận chuyển hàng không nội địa tuyến độc quyền;
c) Định khung giá và mức giá cụ thể đối với:
– Đất, mặt nước, nước ngầm, rừng thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và nước sạch sinh hoạt;
– Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ được xây dựng chi từ nguồn ngân sách nhà nước; giá bán hoặc giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh và dịch vụ giáo dục, đào tạo tại cơ sở khám bệnh, chữa bệnh, cơ sở giáo dục, đào tạo của Nhà nước;
d) Định giá tối đa hoặc giá tối thiểu đối với:
– Hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc gia; hàng hóa, dịch vụ được Nhà nước đặt hàng, giao kế hoạch sản xuất, kinh doanh; sản phẩm, dịch vụ công ích, dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước, trừ dịch vụ được quy định tại điểm c khoản 3 Điều này;
– Sản phẩm thuốc lá điếu sản xuất trong nước;
– Giá cho thuê đối với tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá, Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
Điều 20. Nguyên tắc định giá của Nhà nước
Bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và chủ trương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ.
Kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi.
Điều 21. Căn cứ, phương pháp định giá
Căn cứ định giá:
a) Giá thành toàn bộ, chất lượng của hàng hoá, dịch vụ tại thời điểm định giá; mức lợi nhuận dự kiến;
b) Quan hệ cung cầu của hàng hóa, dịch vụ và sức mua của đồng tiền; khả năng thanh toán của người tiêu dùng;
c) Giá thị trường trong nước, thế giới và khả năng cạnh tranh của hàng hoá, dịch vụ tại thời điểm định giá;
2. Phương pháp định giá:
a) Bộ Tài chính quy định phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ;
b) Các bộ, cơ quan ngang bộ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp định giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của mình.
Điều 22. Thẩm quyền và trách nhiệm định giá
Chính phủquyđịnh:
a) Khung giá đất;
b) Khung giá cho thuê mặt nước;
c) Khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.
Thủ tướng Chính phủ quy định khung giá của mức giá bán lẻ điện bình quân, cơ chế điều chỉnh giá và cơ cấu biểu giá bán lẻ điện.
Bộ trưởng Bộ Tài chính, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá hàng hóa, dịch vụ quy định tại Điều 19 của Luật này theo sự phân công, phân cấp của Chính phủ.
Cơ quan, cá nhân quyết định định giá đối với hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá chịu trách nhiệm về quyết định của mình trước pháp luật.
Mục 3
HIỆP THƯƠNG GIÁ
Điều 23. Trường hợp tổ chức hiệp thương giá
Hiệp thương giá thực hiện đối với hàng hóa, dịch vụ đáp ứng các điều kiện sau:
a) Hàng hoá, dịch vụ không thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá;
b) Hàng hoá, dịch vụ quan trọng được sản xuất, kinh doanh trong điều kiện đặc thù hoặc có thị trường cạnh tranh hạn chế; có tính chất độc quyền mua hoặc độc quyền bán hoặc bên mua, bên bán phụ thuộc nhau không thể thay thế được.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức hiệp thương giá đối với hàng hóa, dịch vụ được quy định tại khoản 1 Điều này trong các trường hợp sau:
a) Khi có đề nghị của bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên mua và bán;
b) Khi có yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
Điều 24. Thẩm quyền và trách nhiệm tổ chức hiệp thương giá
Bộ Tài chính chủ trì tổ chức hiệp thương giá theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ.
Sở Tài chính chủ trì tổ chức hiệp thương giá theo yêu cầu của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khi có đề nghị của bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên mua và bán có trụ sở đóng trên địa bàn. Trường hợp bên mua và bên bán có trụ sở đóng tại hai tỉnh khác nhau cùng đề nghị hiệp thương thì hai bên thống nhất đề nghị một trong hai Sở Tài chính chủ trì hiệp thương; trường hợp không thống nhất được thì Sở Tài chính nơi bên bán đóng trụ sở chủ trì hiệp thương.
Cơ quan tổ chức hiệp thương giá chịu trách nhiệm tổ chức việc hiệp thương theo quy định của pháp luật.
Điều 25. Kết quả hiệp thương giá
Cơ quan tổ chức hiệp thương giá thông báo bằng văn bản về mức giá được thỏa thuận cho các bên sau khi hiệp thương.
Trường hợp đã tổ chức hiệp thương giá nhưng các bên chưa thống nhất được mức giá thì cơ quan tổ chức hiệp thương giá quyết định giá tạm thời để hai bên thi hành.
Quyết định giá tạm thời do cơ quan tổ chức hiệp thương công bố có hiệu lực thi hành tối đa là 06 tháng. Trong thời gian thi hành quyết định giá tạm thời, các bên tiếp tục thương thảo về giá. Nếu các bên thống nhất được giá thì thực hiện theo giá đã thống nhất và có trách nhiệm báo cáo cơ quan tổ chức hiệp thương biết giá đã thống nhất, thời gian thực hiện.
Hết thời hạn 06 tháng, nếu các bên không thỏa thuận được giá thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức hiệp thương giá lần hai. Nếu các bên vẫn không đạt được thỏa thuận về giá thì quyết định giá tạm thời vẫn tiếp tục có hiệu lực thi hành cho đến khi đạt được thỏa thuận về mức giá.
Mục 4
KIỂM TRA YẾU TỐ HÌNH THÀNH GIÁ
Điều 26. Trường hợp kiểm tra yếu tố hình thành giá
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra yếu tố hình thành giá đối với hàng hóa, dịch vụ quy định tại khoản 2 Điều này trong các trường hợp sau:
a) Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định bình ổn giá, định giá;
b) Khi giá có biến động bất thường và theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ; Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
2. Hàng hoá, dịch vụ phải kiểm tra yếu tố hình thành giá bao gồm:
a) Hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá;
b) Hàng hoá, dịch vụ thực hiện bình ổn giá;
c) Hàng hoá, dịch vụ khác khi giá có biến động bất thường theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
Điều 27. Thẩm quyền và trách nhiệm kiểm tra yếu tố hình thành giá
Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra yếu tố hình thành giá đối với:
a) Hàng hoá, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính;
b) Hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá được quy định tại Điều 15 của Luật này.
2. Các bộ, cơ quan ngang bộ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra yếu tố hình thành giá đối với hàng hoá, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ.
3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra yếu tố hình thành giá đối với:
a) Hàng hoá, dịch vụ thuộc thẩm quyền định giá của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Hàng hoá, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh trên địa bàn.
CHƯƠNG IV
THẨM ĐỊNH GIÁ
Mục 1
QUY ĐỊNH CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
Điều 28. Hoạt động thẩm định giá
Tổ chức đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này được hoạt động thẩm định giá.
Cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độc lập.
Hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ quy định về thẩm định giá của Luật này.
Điều 29. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.
Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.
Điều 30. Quy trình thẩm định giá tài sản
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Lập kế hoạch thẩm định giá.
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Phân tích thông tin.
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Điều 31. Tài sản thẩm định giá
Tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá.
Tài sản mà Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 32. Kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đốivới tài sản.
Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Điều 33. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá.
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Mục 2
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
Điều 34.Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá
Có năng lực hành vi dân sự.
Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.
Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.
Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại khoản 3 Điều này.
Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính.
Điều 35. Thẩm định viên về giá hành nghề
Thẩm định viên về giá hành nghề là người đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Quyền và nghĩa vụ của Thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá được quy định tại Điều 37 của Luật này.
Điều 36.Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá
Người không đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này.
Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân.
Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc.
Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên.
Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt.
Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.
Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề
Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;
c) Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
d) Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá;
đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp luật;
e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá;
c) Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá;
d) Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có yêu cầu;
đ) Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức;
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Mục 3
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
Điều 38. Điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp.
Doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Điều 39. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu;
c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
2. Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên góp vốn;
c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;
d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
3. Công ty hợp danh khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên hợp danh;
c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty hợp danh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
4. Doanh nghiệp tư nhân khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó có 01 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân;
c) Giám đốc doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
5. Công ty cổ phần khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 cổ đông sáng lập;
c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;
d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
6. Chính phủ quy định trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Điều 40. Đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau:
a) Không bảo đảm một trong các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 39 của Luật này trong 03 tháng liên tục;
b) Có sai phạm nghiêm trọng về chuyên môn hoặc vi phạm tiêu chuẩn thẩm định giá.
2. Doanh nghiệp thẩm định giá bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau:
a) Kê khai không đúng hoặc gian lận, giả mạo hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
b) Không kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong 12 tháng liên tục;
c) Không khắc phục được vi phạm quy định tại khoản 1 Điều này trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày bị đình chỉ;
d) Bị giải thể, phá sản hoặc tự chấm dứt hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
đ) Bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư.
Doanh nghiệp thẩm định giá bị thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải chấm dứt việc kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, kể từ ngày quyết định thu hồi có hiệu lực thi hành.
Chính phủ quy định chi tiết việc đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Điều 41. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự uỷ quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá.
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành lập chi nhánh đó.
Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động của chi nhánh thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập.
Điều 42. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá
Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá:
a) Cung cấp dịch vụ thẩm định giá;
b) Nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng;
c) Thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;
d) Đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài;
đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
e) Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá;
g) Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng;
h) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá:
a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và Luật doanh nghiệp;
b) Cung cấp Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết;
c) Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá;
d) Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
đ) Bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thoả thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá;
e) Quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý;
g) Thực hiện chế độ báo cáo;
h) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
i) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Điều 43. Hoạt động của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam
Tổ chức thẩm định giá nước ngoài có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan được thực hiện hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.
Việc thành lập và hoạt động thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam thực hiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Chính phủ quy định hình thức, phạm vi cung cấp dịch vụ thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam.
Mục 4
THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC
Điều 44. Phạm vi hoạt động thẩm định giá của Nhà nước
Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:
Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 45. Phương thức hoạt động thẩm định giá của Nhà nước
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá khi cần thiết để thẩm định giá đối với các trường hợp quy định tại Điều 44 của Luật này.Hội đồng thẩm định giá giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ.
Hội đồng thẩm định giá có trách nhiệm thẩm định giá theo quy định của Luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của kết quả thẩm định giá.
Điều 46. Trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước
Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thẩm định giá của Nhà nước.
CHƯƠNG V
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 47.Hiệu lực thi hành
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2013.
Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 hết hiệu lực từ ngày Luật này có hiệu lực.
Điều 48.Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các điều, khoản được giao trong Luật.
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012.
Bạn đang đọc bài viết:“Luật giá 2012”tại chuyên mục tin Văn bản pháp luật của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Sửa Luật Giá, rà soát 285 văn bản pháp luật liên quan – Thẩm định giá Thành Đô
(Sửa luật giá) – Theo Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính, trong quá trình nghiên cứu sửa đổi tại Luật Giá đã có 285 văn bản liên quan được rà soát.
Cụ thể, Cục Quản lý giá cho biết, trong số 285 văn bản liên quan đến Luật Giáđược rà soát vừa qua có 77 luật, 63 Nghị định, 11 Thông tư liên tịch, 128 Thông tư và 6 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Qua rà soát cho thấy có 51 văn bản quy định mâu thuẫn, chồng chéo với quy định tại Luật giá và trong đó có tới 20 Luật, Nghị định đang có các quy định trùng lặp với Luật giá.
Những quy định trùng lặp này chủ yếu là quy định về hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá, đó là cùng một mặt hàng, dịch vụ do Nhà nước định giá đã được quy định tại Luật giá, nhưng vẫn được quy định tại Luật chuyên ngành.
Xem thêm >>> Nghị định 89/2013/NĐ-CP Quy định luật giá về thẩm định giá
Cụ thể như dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh cùng được quy định tại Luật giá và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật hàng không dân dụng Việt Nam năm 2014.
Hay quy định về các mặt hàng dự trữ quốc gia cũng được quy định tại Luật giá và Luật dự trữ quốc gia.
Mặt hàng điện cũng được quy định tại Luật giá và Luật điện lực…
Theo thông tin của Cục Quản lý giá, hiện hồ sơ sửa đổi Luật Giá đã được trình Chính phủ. Theo đó nhiều vấn đề về quy chế quản lý, điều hành giá sẽ được sửa đổi toàn diện để đáp ứng yêu cầu phát sinh từ thực tiễn, khắc phục hạn chế vướng mắc.
Cụ thể là có 9 nhóm chính sách được nghiên cứu sửa đổi trong Luật Giá gồm:
Hoàn thiện các nguyên tắc xác định danh mục hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá tại Luật.
Củng cố, kiện toàn công tác xây dựng phương pháp định giá nhà nước, thống nhất trách nhiệm của Bộ Tài chính trong việc quy định phương pháp định giá hàng hóa dịch vụ cũng như quy trình xây dựng phương pháp định giá trên cơ sở phương án, hồ sơ từ các bộ, ngành.
Điều chỉnh thẩm quyền quy định danh mục hàng hóa, dịch vụ thực hiện bình ổn giá từ Quốc hội cho Chính phủ.
Điều chỉnh các quy định hiện hành về phạm vi áp dụng đối với biện pháp hiệp thương giá.
Kê khai giá để tăng cường hiệu lực thực hiện của biện pháp kê khai giá, đáp ứng yêu cầu quản lý giá trong thực tiễn cũng như giảm bớt các thủ tục hành chính đối với biện pháp đăng ký giá.
Củng cố cơ sở pháp lý để triển khai toàn diện công tác tổng hợp, phân tích, dự báo.
Đặc biệt trong đó có 3 nhóm chính sách liên quan đến hoạt động thẩm định giá gồm:
Tiếp tục hoàn thiện các quy định về điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
Bạn đang đọc bài viết:“Sửa Luật Giá, rà soát 285 văn bản pháp luật liên quan”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Cách xác định ranh giới và mốc giới thửa đất – Thẩm định giá Thành Đô
(Cách xác định ranh giới thửa đất) – Ranh giới thửa đất được xác định theo nhiều căn cứ khác nhau và ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích mảnh đất. Nếu nắm rõ cách xác định ranh giới thửa đất sẽ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của mình, nhất là khi có tranh chấp.
1. Quy định về ranh giới thửa đất
1.1. Ranh giới thửa đất là gì?
Trên thực tế và trong các văn bản pháp luật về đất đai đều có cách hiểu thống nhất về ranh giới thửa đất. Tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về ranh giới như sau:
“Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó”.
1.2. Ranh giới thửa đất trong một số trường hợp đặc biệt
– Đối với trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.
– Đối với ruộng bậc thang thì ranh giới được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất tại thực địa).
– Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0.5m thì ranh giới được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Trường hợp độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0.5m thì ranh giới được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.
2. Xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới
2.1. Xác định ranh giới thửa đất
2.1.1. Công việc phải thực hiện trước khi đo vẽ chi tiết
Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về xác định ranh giới thửa đất như sau:
Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành các công việc sau:
– Xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.
– Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất.
– Yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ này không cần công chứng, chứng thực).
Người dẫn đạc là công chức địa chính xã, phường, thị trấn hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… Người dẫn đạc có nhiệm vụ hỗ trợ, hướng dẫn cán bộ đo đạc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất.
2.1.2. Căn cứ xác định ranh giới thửa đất
Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới như sau:
– Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
– Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Bên cạnh những quy định trên thì khi xác định ranh giới phải căn cứ theo quy định tại điểm 1.2 khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau:
– Trường hợp không có tranh chấp: Ranh giới được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới.
– Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới: Nếu thuộc trường hợp này đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất để giải quyết.
Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp;
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, 01 bản lưu hồ sơ đo đạc, 01 bản gửi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
2.2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được sử dụng để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Bản mô tả được lập theo quy định sau:
– Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cho tất cả các thửa đất, trừ các trường hợp sau:
Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó.
Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có.
Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập bản mô tả nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu;
Hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính.
– Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới nhưng khác với ranh giới theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.
– Đối với trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thì trên Bản mô tả thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.
– Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả đã lập cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thì ranh giới được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thì ranh giới được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn biết và lưu hồ sơ đo đạc.
3. Đo vẽ ranh giới thửa đất
Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, sau khi xác định ranh giới thì khâu cuối cùng là thực hiện việc đo vẽ ranh giới thửa đất. Việc đo vẽ ranh giới được hiện như sau:
– Việc đo vẽ chi tiết ranh giới được thực hiện theo hiện trạng thực tế đang sử dụng, quản lý đã được xác định theo quy định tại mục 2 ở trên.
– Trường hợp có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất thể hiện rõ ranh giới (có kích thước cạnh hoặc tọa độ đỉnh thửa đất) nhưng ranh giới trên thực địa đã thay đổi so với giấy tờ đó thì trên bản đồ địa chính phải thể hiện cả đường ranh giới theo giấy tờ đó (bằng nét đứt) và ranh giới theo hiện trạng (bằng nét liền).
Đơn vị đo đạc phải thể hiện sự thay đổi về ranh giới trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập theo mẫu; đồng thời lập danh sách các trường hợp thay đổi ranh giới gửi Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Phòng Tài nguyên và Môi trường (thửa đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng) nơi có thửa đất để xử lý theo thẩm quyền.
– Trong quá trình đo vẽ chi tiết, tại mỗi trạm máy phải bố trí các điểm chi tiết làm điểm kiểm tra với các trạm đo kề nhau. Số lượng điểm kiểm tra phụ thuộc vào khu vực đo và không dưới 02 điểm với mỗi trạm đo kề nhau.
Trường hợp sai số vị trí điểm kiểm tra giữa hai lần đo từ hai trạm máy bằng hoặc nhỏ hơn sai số theo quy định tại Điều 7 Thông tư 25/2014/TT-BTNTM thì vị trí điểm kiểm tra được xác định bằng tọa độ trung bình giữa hai lần đo. Trường hợp sai số nói trên vượt quá sai số quy định thì phải kiểm tra, xác định rõ nguyên nhân để khắc phục.
Đối với khu đo cùng thời điểm đo vẽ có nhiều tỷ lệ khác nhau thì phải đánh dấu các điểm chi tiết chung của hai tỷ lệ để đo tiếp biên. Các điểm đo tiếp biên phải được đo đạc theo chỉ tiêu kỹ thuật của tỷ lệ bản đồ lớn hơn.
– Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu cấp đơn vị thi công, đơn vị đo đạc in Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và giao cho người sử dụng đất để kiểm tra, xác nhận, kê khai đăng ký đất đai theo quy định và nộp lại cùng hồ sơ đăng ký đất đai để làm cơ sở nghiệm thu bản đồ địa chính.
Trường hợp phát hiện trong kết quả đo đạc địa chính thửa đất có sai sót thì người sử dụng đất báo cho đơn vị đo đạc kiểm tra, bổ sung, chỉnh sửa.
Theo https://luatvietnam.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Cách xác định ranh giới và mốc giới thửa đất”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
MoMo thành kỳ lân mới của Việt Nam, định giá vượt 2 tỷ USD
(MoMo chính thức trở thành kỳ lân mới của Việt Nam, định giá công ty 2 tỷ USD) – MoMo đã gọi vốn thành công 200 triệu USD ở vòng Series E với sự dẫn dắt của Mizuho, ngân hàng Nhật Bản đang đầu tư vào Vietcombank, nâng định giá công ty lên hơn 2 tỷ USD.
Mới đây, tại vòng gọi vốn series E, MoMo đã nhận được khoảng 200 triệu USD, nâng định giá công ty lên hơn 2 tỷ USD.
Vòng gọi vốn lần này có sự góp mặt của các nhà đầu tư như Mizuho, Ward Ferry, Goodwater Capital và Kora Management. Trong đó, Mizuho – Ngân hàng toàn cầu Nhật Bản sẽ dẫn dắt MoMo ở vòng gọi vốn này.
Xác nhận với Dân trí, đại diện MoMo cho biết: “Chúng tôi không được phép công bố con số cụ thể tuy nhiên có thể khẳng định giá trị MoMo đã vượt mức 2 tỷ USD”.
Theo nguồn thạo tin từ Bloomberg, vào tháng 1, MoMo đã huy động được hơn 100 triệu USD. Đồng thời, công ty cho rằng sẽ không có kế hoạch phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) trong vài năm tới, thay vào đó là tập trung vào việc phát triển sản phẩm và củng cố vị thế trên thị trường.
Theo đại diện MoMo, với nguồn vốn mới, công ty sẽ dùng để củng cố vị trí siêu ứng dụng dẫn đầu thị trường thông qua việc tăng cường cung cấp các dịch vụ tài chính đến 31 triệu khách hàng hiện hữu, mở rộng thị trường thông qua việc cung cấp giải pháp chuyển đổi số cho hàng triệu doanh nghiệp nhỏ (SME), siêu nhỏ (MSME) tại Việt Nam và tiếp tục đẩy mạnh việc đầu tư vào các công ty Việt Nam.
Ông Daisuke Horiuchi, Giám đốc điều hành mảng Kinh doanh bán lẻ của Mizuho (Mizuho’s Retail Business), nhận định, thương vụ hợp tác với MoMo sẽ giúp thúc đẩy tài chính toàn diện tại Việt Nam. “Hiện tại, chúng tôi đang không ngừng tìm kiếm và mở rộng các mảng kinh doanh bán lẻ tại Đông Nam Á, cũng như trong lĩnh vực chuyển đổi số và phát triển tài chính toàn diện”, ông nói.
Năm 2011, Mizuho đã đầu tư vào Vietcombank – một ngân hàng lớn ở Việt Nam. Ngân hàng Nhật Bản cũng đặt mục tiêu trở thành “ông lớn” trong lĩnh vực tài chính ở Đông Nam Á trong khi dân số và nền kinh tế của khu vực này tiếp tục tăng trưởng.
Theo Dân Trí
Bạn đang đọc bài viết:“MoMo chính thức trở thành kỳ lân mới của Việt Nam, định giá công ty 2 tỷ USD” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá tại Hà Nội – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá tại Hà Nội) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô mở rộng kinh doanh nên có nhu cầu tuyển dụng nhân sự cho Quý 4 năm 2021 tại Hà Nội, cụ thể như sau:
1. VỊ TRÍ TUYỂN DỤNG
Vị trí tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá
Hà Nội: 05 chuyên viên thẩm định giá
2. YÊU CẦU NĂNG LỰC:
– Nhiệm vụ:
Tư vấn khách hàng, khảo sát thu thập thông tin thị trường, nghiên cứu thị trường lập báo cáo thẩm định giá, hoàn thiện hồ sơ theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
– Yêu cầu:
Tốt nghiệp cao đẳng trở lên chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực: Thẩm định giá, tài chính, ngân hàng, kinh tế, xây dựng, luật.
Năng lực: Có kiến thức, nhiệt huyết, đam mê về mảng thẩm định. Khả năng giao tiếp tốt, khả năng đàm phán, thuyết phục, kỹ năng văn phòng, email, internet…
Kinh nghiệm: Có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá là lợi thế.
3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ
Được đào tạo kỹ năng và kiến thức kinh doanh về ngành Thẩm định giá, hỗ trợ chuyên sâu cho nhân viên chưa có kinh nghiệm.
Lương cứng: Thỏa thuận
Hoa hồng: Được hưởng hoa hồng theo quy định Công ty
Các chế độ khác theo luật định, đóng BHXH, BHYT, TCTN…
Các chế độ nghỉ mát, thưởng cuối năm.
Lương thưởng hàng tháng
Làm việc trong môi trường trẻ trung, năng động và thân thiện.
Thời gian làm việc: Từ thứ 2 – thứ 7 (Sáng 8h00- 12h00, chiều 13h30 – 17h30)
Nộp trực tiếp tại VP Hà Nội: Tầng 6, tòa nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Liên hệ phỏng vấn: 0985.103.666
Bạn đang đọc bài viết:“Tuyển dụng 05 chuyên viên thẩm định giá tại Hà Nội”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Kinh nghiệm mua chung cư lần đầu để không bị ‘hớ’ mất oan tiền tỷ
(TDVC Kinh nghiệm mua chung cư) – Nếu không tìm hiểu về tính pháp lý của dự án nhà chung cư, rất dễ bị mất tiền oan vì dự án bị thu hồi, dính kiện tụng, chậm hoặc không ra được sổ hồng…
Hồ sơ pháp lý của một dự án chung cư bao gồm các giấy tờ liên quan đến việc xây dựng, đầu tư cũng như thi công dự án, do chủ đầu tư sở hữu. Các loại giấy tờ pháp lý này được sử dụng trong quá trình giao dịch mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư được yêu cầu xuất trình các loại giấy tờ pháp lý nhưng cố tình lẩn tránh hoặc xuất trình không đầy đủ thì khách hàng nên cẩn trọng khi mua căn hộ của dự án chung cư đó.
Các loại giấy tờ pháp lý người mua cần lưu ý kiểm tra gồm: Giấy đăng ký kinh doanh ngành nghề bất động sản; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy phép xây dựng; Bản quy hoạch bất động sản chi tiết 1/500; Cam kết bảo lãnh của ngân hàng; Hồ sơ xác định hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất; Biên bản nghiệm thu
Giấy đăng ký kinh doanh trong đó có ghi ngành nghề bất động sản chứng tỏ hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư đã được pháp luật cho phép. Việc chủ đầu tư thực hiện xây dựng, kinh doanh bất động sản là hợp pháp, hoạt động đúng ngành nghề được cấp phép.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đó có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận thì tức là là dự án đó đã giải phóng xong mặt bằng, đất xây dự án là hợp pháp, không có tranh chấp pháp lý về sau. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị thế chấp tại ngân hàng.
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là giấy tờ xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp. Nội dung của loại giấy phép này bao gồm: Tên chủ đầu tư, vị trí dự án, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu của công trình, số tầng căn hộ, tầng hầm. So sánh các thông số trong giấy phép xây dựng với tình trạng thực tế của công trình, sẽ biết dự án có thực hiện theo đúng quy định về thiết kế hay không.
Nếu chủ đầu tư không có giấy phép xây dựng thì tức là xây dựng không phép, có thể bị đình chỉ thi công, chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho khách hàng mua nhà.
Bản quy hoạch bất động sản chi tiết 1/500
Quy hoạch chi tiết là bản thiết kế của dự án. Trong đó có quy định chi tiết về: Tổng diện tích công trình, mật độ xây dựng, bố trí diện tích (diện tích dùng để xây dựng, diện tích cây xanh, diện tích sàn, diện tích thang máy, hạ tầng giao thông…).
Cam kết bảo lãnh của ngân hàng
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì văn bản này là bắt buộc để tránh việc chủ đầu tư giao trễ hoặc treo dự án dẫn đến không giao nhà đúng thời hạn cam kết với khách hàng. Cam kết bảo lãnh phải được lập thành thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh mới có giá trị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý của ngân hàng.
Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi mua căn hộ. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được dự án, chậm tiến độ thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho cư dân.
Hồ sơ xác định hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất
Có không ít trường hợp khi người dân đi làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư bị gặp trở ngại bởi nguyên nhân là chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Do vậy, hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho nhà nước cũng là một yếu tố pháp lý người mua cần kiểm tra. Có thể kiểm tra bằng cách đối chiếu thông tin với Sở Tài nguyên Môi trường, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố…
Biên bản nghiệm thu
Khách hàng chỉ nên ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai khi có biên bản nghiệm thu phần móng nhà. Đặc biệt, khi các bên giao nhận nhà đã hoàn thành cũng cần có biên bản nghiệm thu để đảm bảo cho việc khiếu nại về những phát sinh sau này.
Theo Vietnamnet
Bạn đang đọc bài viết:“Kinh nghiệm mua chung cư lần đầu để không bị ‘hớ’ mất oan tiền tỷ”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Khái niệm Nhà ở? Xác định giá trị nhà ở – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Xác định giá trị Nhà ở) – Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là tài sản được mua bán, giao dịch phổ biến trên thị trường và có vai trò quan trọng đối với các cá nhân, doanh nghiệp, các nhà đầu tư. Vì vậy Thẩm định giá Nhà ở có tầm quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường.
Xác định giá trị Nhà ở là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của Nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình.
Khái niệm nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và được giải thích tại khoản 1 Điều 3: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”
Khái niệm “nhà ở” quy định tại Luật Nhà ở bao gồm:
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
2. Phân loại Nhà ở
Phân loại theo quản lý chất lượng công trình xây dựng thì nhà ở được chia làm nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Nhà ở riêng lẻ gồm: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV, nhà tạm còn biệt thự thì được đánh giá từ hạng 1 đến hạng 4.
Theo quy định tại Thông tư số 7/LB_TT, nhà ở được phân thành 6 loại với kết cấu kĩ thuật khác nhau: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV và nhà tạm. Như vậy, việc xác định có phải là nhà ở hay không không phụ thuộc vào kết cấu xây dựng của nhà.
3. Đặc điểm nhà ở
Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi.
Nhà ở có tính lâu dài, bền vững.
Nhà ở là tài sản đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà ở sẽ phụ thuộc vào mức giá đất và mức xây dựng (mức độ bền vững và kết cấu hạ tầng của nhà).
Việc thực hiện các giao dịch đối với nhà ở cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng trong các giao dịch: mua bán, trao đổi, tặng cho, thuê, thuê mua, thừa kế, cho mượn, ủy quyền quản lý. Vậy để có thể thực hiện các giao dịch này hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và phải đáp ứng điều kiện nhà ở không là đối tượng tranh chấp với bất kỳ cá nhân, tổ chức, cơ quan nào hay không thuộc đối tượng bị cơ quan thi hành án kê biên để thi hành án hoặc để thực hiện quyết định hành chính. Ngoài các điều kiện chung thì tùy từng loại giao dịch có các điều kiện cụ thể khác.
4. Phương pháp xác định giá trị Nhà ở
Xác định giá trị nhà ở hiện nay có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sau: Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng phương pháp so sánh; Cách tiếp cận từ chi phí tương ứng phương pháp chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập tương ứng phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Tùy theo mục đích, quy mô tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin thu thập được thẩm định viên áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.
4.1. Phương pháp so sánh
Xác định giá trị nhà ở bằng phương pháp so sánh là xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.
Lợi thế phương pháp này là ra mức giá chỉ dẫn trực tiếp về hành động của người mua, người bán trên thị trường. Đây là phương pháp cho ra kết quả ước lượng chính xác nhất, được các thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm có có một lượng lớn số liệu bất động sản so sánh trên thị trường. Phương pháp so sánh được coi là phương pháp chính, cơ bản ước tính giá trị nhà ở dân cư, cả nhà mới xây và nhà cũ.
Kết quả thu được từ phương pháp so sánh luôn là mốc so sánh đáng tin cậy so với các phương pháp thẩm định giá khác như: phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Phương pháp này có nhược điểm là khi thị trường có ít giao dịch mua, bán hoặc những tác động khác thúc đẩy bên mua, bên bán. Phương pháp này bộc lộ điểm yếu khi giữa các bất động sản có sự khác biệt lớn.
4.2. Phương pháp chi phí
Xác định giá trị nhà ở bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một nhà ở với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Thẩm định giá nhà ở bằng phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một nhà ở tương tự nhà ở cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của nhà ở cần thẩm định giá.
Với phương pháp chi phí có xu hướng đặt ra giới hạn trên của mức giá ước tính. Điều này đặc biệt đúng với những bất động sản mới xây, chưa hao mòn, giảm đáng kể. Phương pháp này dựa trên lý thay thế, nghĩa là người mua điển hình, hành động không ngoan trên thị trường sẽ không trả giá cho một căn nhà nhiều hơn số tiền chi phí tạo ra nó. Điểm yếu phương pháp này là khó khăn khi ước tính mức độ hao mòn, giảm giá công trình. Khi công trình xây dựng có tuổi đời thực tế cao, mức độ hao mòn mất giá tăng lên và khó có thể ước lượng một cách chính xác. Chỉ có thể áp dụng phương pháp chi phí khi không có số liệu trên thị trường.
4.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị nhà ở bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
4.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Với phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu đây là hai phương pháp rất quan trọng ước tính những bất động sản mang lại thu nhập (bất động sản đầu tư). Lợi thế của phương pháp này là có thể áp dụng ngay cả khi có ít số liệu, thông tin giá bán bất động sản trên thị trường và có ít bất động sản nhà ở dân cư xây mới. Các phương pháp này còn được dùng để ước tính mức độ mất giá đất và công trình bị tác động tiêu cực của yếu tố ngoại vi (ô nhiễm bởi rác thải, khói bui, tiếng ồn,…). Các phương pháp này được dùng kiểm tra chéo kết quả tìm được từ hai phương pháp kia. Điểm yêu của hai phương pháp này là nó không phản ánh đúng thái độ, hành động của người mua điển hình trên thị trường vì phần lớn khách hàng tìm mua nhà ở quan trâm so sánh giá bán bất động sản tương tự trên thị trường hơn là thu nhập cho thuê bất động sản.
Áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu đối với nhà ở có thể là không phù hợp. Thẩm định viên bất đắc dĩ mới sử dụng các phương pháp từ cách tiếp cận này khi không thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Đối với mức giá ước tính cuối cùng từ các mức giá chỉ dẫn khác nhau (kết quả áp dụng các phương pháp khác nhau), thẩm định viên cần gắn tỷ trọng lớn nhất cho mức giá chỉ dẫn của phương pháp nào phản ánh đúng nhất các thông tin dữ liệu của thị trường.
5. Công ty xác định giá trị Nhà ở uy tín
Thẩm định giá bất động sản nói chung và Nhà ở nói riêng có vai trò vô cùng quan trọng đối doanh nghiệp, các nhà đầu tư, cá nhân trong các hoạt động mua bán, đầu tư, kinh doanh ngày nay.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô doanh nghiệp thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản phục vụ nhiều mục đích như: Vay vốn ngân hàng, đầu tư, mua bán, cho thuê…Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”, Năm 2021 Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đón nhận “Top 10 thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương. Bên cạnh đó Thẩm định giá áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Cách kiểm tra nhà đất có dính quy hoạch không? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Cách kiểm tra nhà đất dính quy hoạch) – Trước khi giao dịch mua bán nhà đất thì việc kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch là hết sức cần thiết để tránh rủi ro. Việc tra cứu thông tin quy hoạch giúp người dân đưa ra quyết định chính xác, tránh thiệt hại tài sản do mua “nhầm” đất dính quy hoạch. Có nhiều cách kiểm tra thông tin quy hoạch như kiểm tra trực tiếp, kiểm tra thông tin từ cơ quan có thẩm quyền, kiểm tra tham khảo qua internet.
Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
– Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
1. Kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Với những mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thông tin quy hoạch thường được ghi trực tiếp tại phần ghi chú trong sổ đỏ, nêu rõ đất thuộc diện quy hoạch gì. Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được quyền mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp… Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sở hữu, sử dụng đất trong khu vực phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đưa ra, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Khi nắm bắt được thông tin quy hoạch trên, người mua sẽ đưa ra được quyết định có nên mua mảnh đất đó hay không.
2. Kiểm tra trực tiếp tại UBND
Người dân có thể đến UBND cấp xã, phường, thị trấn để gặp gỡ cán bộ phụ trách địa chính khu vực, xin thông tin quy hoạch đất tại địa bàn. Cách thức này phù hợp với việc giao dịch đất giữa những người trong cùng khu vực.
3. Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND các quận, huyện
Hiện nay, hầu hết UBND các quận, huyện đã xây dựng trang thông tin điện tử, trên đó đăng tải các thông tin về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Nhiều tỉnh còn có phần mềm xem quy hoạch.
Để tìm kiếm thông tin thửa đất, người dân sẽ phải nhập các thông số như: số tờ, số thửa hoặc tìm theo tọa độ (các thông tin này đều có ghi trong sổ đỏ) để ứng dụng hoặc website trả kết quả về.
4. Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.
Lưu ý: Khai thác thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải trả phí.
Để có thông tin về quy hoạch sử dụng đất, trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô “quy hoạch sử dụng đất”, nếu cần thêm thông tin khác thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Sau khi điền đầy đủ thông tin theo mẫu phiếu yêu cầu thì người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do
Bước 3. Trả kết quả
Ngoài ra muốn biết được quy hoạch có thể khảo sát thực tế, hỏi người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
Như vậy, hiện nay có 04 cách phổ biến để kiểm tra thông tin nhà đất có thuộc quy hoạch, gồm:
Kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kiểm tra trực tiếp tại UBND
Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND các quận, huyện
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Thẩm định giá Thành Đô tổng hợp
Bạn đang đọc bài viết:“Cách kiểm tra nhà đất có dính quy hoạch không?”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(Định giá tài sản trong vụ án hình sự) – Việc định giá tài sản có vai trò quan trọng trong xác định tính chất, mức độ của từng tội danh cụ thể của Bộ luật Hình sự, ngoài ra còn là cơ sở để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Bài viết này phân tích những quan điểm trái chiều trong việc xác định giá trị thiệt hại của tài sản, từ đó đưa ra căn cứ đề xuất hướng dẫn áp dụng pháp luật hình sự.
Quy định về kết luận định giá tài sản trong pháp luật tố tụng hình sự
Việc xử lý hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu về tài sản của người khác được quy định từ Bộ luật Hình sự (BLHS) năm 1985. Theo đó, ở một số tội danh cụ thể đã có quy định về hành vi “chiếm đoạt tài sản có giá trị lớn”, từ đó, cho thấy việc xác định giá trị tài sản bị xâm hại là bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án hình sự. Qua những lần pháp điển hóa, BLHS năm 1999, BLHS năm 2015 đều quy định cụ thể về giá trị tài sản bị xâm hại trong cấu thành tội phạm.
Điều 7 Bộ luật Tố tụng hình sự (BTTHS) năm 1988 đã ghi nhận: “Công dân có quyền được pháp luật bảo hộ về tính mạng, sức khoẻ, tài sản, danh dự và nhân phẩm. Mọi hành vi xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, tài sản, danh dự và nhân phẩm của công dân đều bị xử lý theo pháp luật”. Đồng thời, tại Điều 47 BLTTHS năm 1988 quy định những vấn đề phải chứng minh trong vụ án hình sự cũng yêu cầu phải xác định tính chất và mức độ thiệt hại do hành vi phạm tội gây ra. Tuy nhiên, Điều 48 BLTTHS năm 1988, Điều 64 BLTTHS năm 2003 khi quy định về chứng cứ đều không quy định căn cứ xác định giá trị thiệt hại của tài sản.
Ngày 02/3/2005, Chính phủ ban hành Nghị định số 26/2005/NĐ-CP về Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự (Nghị định số 26/2005), trong đó quy định cụ thể về việc ban hành Kết luận định giá tài sản của Hội đồng định giá trong tố tụng hình sự. Sau đó, BLTTHS năm 2015 đã bổ sung quy định về Kết luận định giá tài sản và xem đây là một trong những nguồn chứng cứ phải có trong quá trình giải quyết vụ án hình sự liên quan đến tài sản bị thiệt hại. Để khắc phục một số bất cập của Nghị định số 26/2005, ngày 07/3/2018, Chính phủ ban hành Nghị định số 30/2018/NĐ-CP quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản, trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự (Nghị định số 30/2018), đồng thời, ngày 07/5/2018, Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 43/2018/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 30/2018.
Việc xác định giá đối với vật, tài sản có tính năng đặc biệt
Đối với tài sản là gia súc, gia cầm, thú nuôi:
Khoản 1 Điều 217 BLTTHS năm 2015 quy định về tiến hành định giá tài sản như sau: “Việc định giá tài sản do Hội đồng định giá tài sản tiến hành. Phiên họp định giá tài sản có thể thực hiện tại nơi có tài sản được định giá hoặc nơi khác theo quyết định của Hội đồng định giá tài sản.”
Để xác định giá trị tài sản bị thiệt hại, Nghị định số 30/2018 đã quy định việc định giá phải phù hợp với giá thị trường của tài sản cần định giá hoặc tài sản tương tự với tài sản cần định giá tại thời điểm và nơi tài sản được yêu cầu định giá. Một trong các căn cứ định giá tài sản là giá thị trường của tài sản, có thể được xác định theo giá bán buôn, giá bán lẻ của tài sản cùng loại hoặc tài sản tương tự.
Quy định chung là như vậy, tuy nhiên đối với một số tài sản là gia súc, gia cầm hay thú nuôi thì việc định giá chưa được thực hiện đúng theo quy định trên mà phần lớn dựa vào nhận thức chủ quan của các cơ quan, người tiến hành tố tụng để vận dụng trong thực tiễn.
Ví dụ: Trong vụ chiếm đoạt tài sản là gà chọi (gà đá), đây là gà trống giống hay được nuôi dùng để chọi ăn cuộc, do đó, gà chọi có giá cao hơn gà thịt thông thường, có con giá vài triệu đồng nhưng có những con gà có giá trị cả tỉ đồng. Cũng có những con chó nuôi được xem là thú cưng có giá trị từ 10 triệu đến trên 200 triệu đồng. Tuy nhiên, Hội đồng định giá chỉ xác định giá trị tài sản theo giá gà thịt, chó thịt với vài chục ngàn đồng/kg. Để bảo vệ cho quan điểm của mình, những người định giá cũng như những người tiến hành tố tụng cho rằng: Nếu xác định gà chọi có giá trị cao hơn gà thịt, đồng nghĩa với việc cho phép đánh bạc ăn thua bằng tiền, vì thế không được tính giá gà chọi theo giá thị trường mà phải tính theo giá gà thịt và quan điểm này đang được áp dụng trong thực tiễn.
Theo tác giả, ý kiến trên là chưa phù hợp. Theo cách hiểu gà chọi là gà được nuôi riêng và dùng để mang đi chọi, việc chọi ăn cuộc không nhất thiết phải là hình thức được thua bằng tiền hay hiện vật, bởi trong đời sống xã hội, nhiều cuộc chọi gà được phép tổ chức trong các lễ hội dân gian. Nếu lạm dụng việc chọi gà để cá cược nhằm thu lợi bất chính thì tùy tính chất, mức độ mà bị xử lý theo quy định của pháp luật. Cũng như việc đánh bài, pháp luật không cấm nếu việc đánh bài đó không có tính sát phạt, không được thua bằng tiền hay hiện vật mà chỉ là giải trí. Việc định giá gà chọi, thú nuôi với giá tính trên kilôgam bán tiêu dùng sẽ thiệt hại đến quyền của bị hại. Nhiều trường hợp, người thực hiện hành vi phạm tội khi trộm được gà chọi, thú nuôi đã bán với giá cao nhưng khi bị phát hiện thì chỉ nhận là bán với giá kilôgam thịt theo giá thị trường tiêu dùng nhằm chiếm đoạt tài sản và không phải chịu trách nhiệm hình sự trước pháp luật (bởi giá trị định giá không đủ định lượng cấu thành tội phạm).
Có thể thấy, việc nhận thức và vận dụng pháp luật nói trên chưa đảm bảo quyền lợi của bị hại, là kẽ hở khiến tội phạm không bị xử lý. Do đó, Liên ngành Trung ương cần có hướng dẫn việc định giá tài sản là gia súc, gia cầm, thú nuôi đúng với giá trị thực tế của tài sản bị xâm hại; kịp thời khắc phục thiếu sót nêu trên.
Về chứng thư, giấy xác định quyền tài sản:
Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản là vật, nhưng có phải bất cứ vật nào cũng là tài sản hay không? Trên cơ sở lý luận cho rằng, thuộc tính tài sản là vật phải có giá trị thành tiền, là đối tượng trong trao đổi tài sản và khi chúng không còn tồn tại thì quyền sở hữu bị chấm dứt thì một số vật không được xác định là tài sản. Điển hình như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy đăng ký xe máy… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ là một chứng thư và là một bằng chứng chứng minh quyền sử dụng đất, không phải là giấy tờ có giá và từ đó cho thấy các loại giấy tờ, chứng thư trên không được xem là tài sản. Vấn đề này phù hợp với hướng dẫn tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân tối cao về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy.
Như vậy, hành vi chiếm đoạt các giấy tờ trên không được xác định là vi phạm pháp luật, bởi vì các loại giấy tờ trên không được xem là tài sản. Thời gian qua, có nhiều trường hợp tranh chấp và đã chiếm đoạt trái phép các vật nói trên, khi đưa ra xác định giá trị tài sản thì không định giá, thậm chí dùng vũ lực hay đe dọa dùng vũ lực ngay tức khắc chiếm đoạt các vật trên, có đủ dấu hiệu khách quan của tội “cướp tài sản” hay tội “cưỡng đoạt tài sản” (quy định tại các điều 168, 171 BLHS năm 2015) nhưng vì không xác định các vật trên là tài sản nên các đối tượng thực hiện hành vi vi phạm pháp luật không bị xử lý.
Tuy không phải là giấy tờ có giá, nhưng hoàn toàn có thể xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vật. Điều này là hợp lý, bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tồn tại dưới hình thức vật chất nhất định, thậm chí có hình dạng cụ thể (là tờ giấy) nằm trong khả năng chiếm hữu của con người (có thể thực hiện việc nắm giữ, chiếm giữ, quản lý đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), có giá trị sử dụng (được dùng để chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất). Việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể tham gia vào giao dịch trao đổi mua bán không làm mất đi bản chất tài sản của nó. Có quan điểm cho rằng: “Việc Tòa án nhân dân tối cao coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản dẫn đến nhiều hệ quả không giải thích được về lý luận và thực tế, đồng thời làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người sử dụng đất”.
Theo tác giả, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các giấy tờ, chứng thư pháp lý là một trong những loại giấy tờ có ý nghĩa quan trọng, thể hiện sự công nhận của nhà nước đối với người sử dụng đất hợp pháp. Việc chiếm giữ trái phép những loại giấy tờ trên ảnh hưởng không nhỏ đến quyền của chủ sở hữu. Là một vật được tồn tại do con người tạo ra với một khoản chi phí nhất định (giấy, lệ phí..) nên nó có giá trị riêng. Nếu bị mất mát, hư hỏng, chủ sở hữu phải làm lại và phải tốn một khoản chi phí nhất định. Vì thế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chứng thư và giấy tờ khác không được xác định là giấy tờ có giá nhưng cũng cần xem đây là một loại tài sản, và giá trị của nó được xác định bằng chi phí làm lại giấy thông qua các khoản trích thu giấy và lệ phí nhất định.
Đối với tài sản là động vật hoang dã, nguy cấp, quý, hiếm:
Nghị định số 30/2018 quy định việc định giá tài sản là hàng cấm phải dựa trên ít nhất một trong những căn cứ sau: Giá thị trường của tài sản mua bán không chính thức; giá do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định; giá do doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp; giá trong tài liệu, hồ sơ kèm theo tài sản cần định giá (nếu có); các căn cứ khác về giá hoặc giá trị của tài sản cần định giá.
Hiện nay chưa có cơ quan, tổ chức nào quy định về giá của các loại động vật hoang dã, nguy cấp, quý, hiếm. Việc xác định giá chủ yếu dựa vào việc xác minh thực tế tại địa phương. Hơn nữa, khi tiếp nhận thông tin về việc mua bán không chính thức thì cơ quan chức năng có phải xử lý hay không khi người cung cấp thông tin đã thực hiện hành vi mua bán hoặc chứng kiến hành vi mua bán mà không báo cơ quan chức năng ngăn chặn kịp thời. Ở mỗi địa phương hoặc khu vực sẽ có giá khác nhau nên việc áp dụng giá không thống nhất, dẫn tới việc áp dụng pháp luật không công bằng. Cùng về một hành vi, đối với cùng một loài, một cá thể động vật hoang dã, nguy cấp, quý, hiếm thì ở địa phương này người vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự còn ở địa phương khác thì có thể không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Một số kiến nghị
Những vướng mắc trong việc định giá tài sản như đã nêu là nguyên nhân dẫn đến kết quả định giá tài sản không bảo đảm tính khách quan, xác thực và còn làm kéo dài thời gian, ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng giải quyết vụ án. Để đảm bảo việc nhận thức, áp dụng pháp luật được thống nhất trong thực tiễn, tác giả có một số kiến nghị sau:
Một là, liên ngành Trung ương có hướng dẫn thống nhất thế nào tài sản; việc xác định giá trị tài sản đối với tài sản là gia súc, gia cầm, thú nuôi, chứng thư, giấy xác định quyền tài sản… bị chiếm đoạt trái pháp luật.
Hai là, ban hành quy định cụ thể về giá trị đối với động vật hoang dã, động vật nguy cấp, quý, hiếm khi bị xâm hại.
Để đạt được mục tiêu trong công tác cải cách tư pháp thì một trong những nhiệm vụ đặt ra là phải “hoàn thiện các chế định bổ trợ tư pháp” như nội dung Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020. Do đó, muốn nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản trong hoạt động tố tụng thì vấn đề quan trọng trước hết là cần gấp rút hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này./.
Theo kiemsat.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Vướng mắc về định giá tài sản trong vụ án hình sự”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
M& là gì? Thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động M&A – Thẩm định giá Doanh nghiệp
(TDVC Thẩm định giá doanh nghiệp M&A) – Trong hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp để M&A (mua bán – sáp nhập) thẩm định giá có vai trò vô cùng quan trọng quyết định đến sự thành công của thương vụ đó. Thẩm định giá doanh nghiệp mang đến cho các chủ doanh nghiệp, các nhà đầu tư cái nhìn tổng quát về tình hình cũng như hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp từ đó đưa ra các quyết định quản lý doanh nghiệp, quyết định tài trợ, mua bán sáp nhập doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh phù hợp…
M&A là viết tắt của 2 cụm từ Mergers (Sáp nhập) và Acquisitions (Mua lại). Hoạt động M&A là hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp thông qua hình thức sáp nhập hay mua lại 1 phần (số cổ phần) hoặc toàn bộ doanh nghiệp khác. Mục đích của một thương vụ M&A không đơn thuần chỉ là sở hữu cổ phần, mà nhằm mục đích tham gia và quyết định các vấn đề quan trọng, tác động đến hoạt động kinh doanh, hoạt động quản trị của doanh nghiệp bị sáp nhập/mua lại.
Mergers(Sáp nhập) là sự liên kết giữa các doanh nghiệp có cùng quy mô và cho ra đời một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân mới. Toàn bộ tài sản, lợi ích chung, quyền hay nghĩa vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập hay bị mua lại sẽ “về tay” doanh nghiệp sáp nhập.
Acquisitions(Mua lại) là hình thức một doanh nghiệp lớn sẽ mua lại những doanh nghiệp nhỏ và yếu hơn và doanh nghiệp mua vẫn giữ tư cách pháp nhân cũ. Doanh nghiệp mua lại được quyền sở hữu hợp pháp đối với doanh nghiệp được mua.
2. Vai trò thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động M&A
Hội nhập kinh tế mang lại nhiều thách thức cho nền kinh tế Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung trong việc hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp đã trở nên thiết yếu đối với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư… Vì vậy vai trò thẩm định giá doanh nghiệp trước khi mua bán – sáp nhập là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường.
Thẩm định giá trị doanh nghiệpgiúp đưa ra những thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp trước khi ra các quyết định về M&A.
Giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp.
Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.
3. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp M&A
Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.
Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.
Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
4. Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp M&A
Quy trình Thẩm định giá trị Doanh nghiệp trong thẩm định giá là yếu tố cần thiết giúp các đơn vị thẩm định giá xác định được các bước cần thẩm định để đưa ra kết quả chính xác giá trị của doanh nghiệp đó. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá doanh nghiệp và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
5. Công ty thẩm định giá doanh nghiệp M&A
M&A là một hoạt động đầu tư phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề khác nhau như pháp luật chứng khoán, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật cạnh tranh, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…Vì vậy thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động M&A có vai trò vô cùng quan trọng đối doanh nghiệp, các nhà đầu tư và với nền kinh tế thị trường hội nhập ngày nay.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô doanh nghiệp thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận“Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”, Năm 2021 Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đón nhận “Top 10 thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương. Bên cạnh đó Thẩm định giá áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“M& là gì? Thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động M&A” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Xác định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Xác định giá trị của doanh nghiệp) – Xác định giá trị doanh nghiệp là một lĩnh vực quan trọng của hoạt động thẩm định giá tài sản hiện nay, trong bối cảnh toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế thế giới ngày càng diễn ra sâu rộng và mạnh mẽ. Xác định giá trị doanh nghiệp hay còn gọi là thẩm định giá doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi là việc điều tra chi tiết và đánh giá các hoạt động của doanh nghiệp nhằm xác định giá trị hiện hữu gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính và tiềm năng của một doanh nghiệp.
1. Đối tượng xác định giá trị doanh nghiệp
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được sự thừa nhận về mặt pháp luật triên một số tiêu chuẩn nhất định. Theo điều 1 Luật doanh nghiệp 2020, Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế, có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh. Về mô hình tổ chức, doanh nghiệp bao gồm các loại: Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phân, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước.
Đối tượng áp dụng xác định giá trị doanh nghiệp là các công ty đã và đang chuẩn bị cổ phần hóa; các công ty dự kiến sẽ có những thay đổi đáng kể về quyền sở hữu hoặc cơ cấu vốn của công ty: mua bán – sáp nhập (M&A), liên doanh, liên kết, chuyển nhượng vốn, đầu tư, mua bán công ty hoặc nhượng quyền kinh doanh, vay vốn các tổ chức tín dụng…; các công ty chuẩn bị phát hành trái phiếu lần đầu tiên ra công chúng hoặc các công ty đang trên đà phát triển và mở rộng quy mô hoạt động, hoặc có sự thay đổi về tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Với sự phát triển vô cùng mạnh mẽ nền kinh tế thị trường thì xác định giá trị doanh nghiệp và các lợi ích của nó ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Xác định giá trị doanh nghiệp cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ cho đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đưa ra quyết định hợp lý, đúng đắn trong hoạt động kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường, trong các vấn đề chủ yếu sau:
Xác định giá trị doanh nghiệp giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp.
Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…
Xác định giá trị doanh nghiệp là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.
Xác định giá trị doanh nghiệp để nhằm trợ giúp cho quá trình chuyển đổi cơ cấu về vốn chủ sở hữu. Đầu tiên, cổ đông hoặc nhà đầu tư muốn nắm bắt một cách chi tiết về tình hình hiện tại của công ty trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Họ muốn biết các cơ hội và tiềm năng phát triển cho tương lai của doanh nghiệp.
Xác định giá trị doanh nghiệp giúp chuẩn bị cho việc phát hành trái phiếu ra công chúng lần đầu (IPO). Thị trường Chứng khoán áp đặt một số yêu cầu và quy tắc nhất định về chủng loại thông tin mà công ty buộc phải công khai trong các văn bản IPO (được gọi là Bản cáo bạch). Quy trình “Xác định giá trị doanh nghiệp” phải xác định và chỉ ra được hoạt động cốt lõi của công ty và các cơ hội cũng như các nhân tố rủi ro. Thành công của IPO phụ thuộc rất nhiều vào quá trình chuẩn bị. Thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng này, các bên liên quan tới IPO có thể sẽ phải đương đầu với những khó khăn và công ty có thể bị giảm giá trị một cách đáng kể khi niêm yết, do đó sẽ ảnh hưởng xấu tới lợi ích của các chủ sở hữu.
Xác định giá trị doanh nghiệp giúp cải thiện tình hình hoạt động chung của công ty trước thực trạng hoạt động kém hiệu quả. Quá trình xác định giá trị doanh nghiệp sẽ đánh giá một cách khách quan các điểm mạnh và điểm yếu của công ty. Bằng việc xác định và chỉ ra những vấn đề hoặc các khu vực thể hiện rõ nhất các điểm yếu của công ty, quá trình “Xác định giá trị Doanh nghiệp” là một công cụ nhằm giúp công ty đánh giá một cách khách quan hoặc “mở khoá” các cơ hội/tiềm năng và gia tăng giá trị cho các cổ đông hiện tại và tương lai.
3. Tầm quan trọng xác định giá trị doanh nghiệp
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường sôi động như hiện nay xác định giá doanh nghiệp có tầm quan trọng vô cùng đặc biêt mang đến cho các chủ doanh nghiệp, các nhà đầu tư cái nhìn tổng quát về tình hình cũng như hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp từ đó đưa ra các quyết định quản lý doanh nghiệp, quyết định tài trợ, đầu tư phù hợp.
Lợi ích của quy trình xác định giá trị doanh nghiệp là khả năng tổng hợp, đánh giá, phân tích và khớp lại các dữ liệu quá quá khứ và triển vọng phát triển trong tương lai của Doanh nghiệp trong một bản báo cáo chính xác và toàn diện.
Bằng việc xác định các điểm mạnh, điểm yếu và các giá trị cốt lõi của công ty, xác định giá trị doanh nghiệp trở thành một công cụ hữu hiệu giúp công ty hiện thực hoá được cơ hội và gia tăng giá trị cho các cổ đông hoặc nhà đầu tư tương lai.
Bên cạnh đó, trong các trường hợp cần thiết, sẽ vạch ra các kế hoạch và các kiến nghị chuẩn bị cho các hoạt động tiền và hậu IPO.
Ngoài ra, xác định giá trị doanh nghiệp còn chỉ ra những thay đổi cần thiết về hệ thống tài chính, cơ cấu thành phần cổ đông hoặc cấu trúc doanh nghiệp bởi quy trình này sẽ tạo ra một diễn đàn mở để công ty có thể thảo luận một cách sâu rộng và xem xét xem những cơ cấu này có đồng nhất và có lợi cho tương lai của công ty hay không.
Xác định giá trị doanh nghiệp hỗ trợ Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc đưa ra những quyết định khó khăn như các hoạt động bán hàng hoặc loại bỏ các hoạt động làm ăn không có lãi hoặc không mang tính mấu chốt, để tập trung vào những hoạt động mang lại giá trị cao
Xác định giá trị doanh nghiệp đưa ra những phân tích về hệ thống quản trị và điều hành công ty, đồng thời cung cấp những đánh giá về năng lực đối với một số các vị trí nhân lực chủ chốt
Một dự án Xác định giá trị doanh nghiệp toàn diện và thành công sẽ đem lại những hiệu quả tích cực do đội ngũ chuyên gia tư vấn sẽ phát hiện ra những khu vực làm ăn hiệu quả của công ty, từ đó sẽ đưa ra được những giải pháp phát huy tối đa hiệu quả điểm mạnh đó để gia tăng giá trị cho các cổ đông và chủ doanh nghiệp.
Bản báo cáo hoặc chứng thư về “Giá trị doanh nghiệp” phản ánh các nội dung gồm tình hình thực trạng của công ty và giá trị hiện tại của công ty và những mong mỏi của cổ đông và những khu vực có thể ảnh hưởng tới giá trị của họ.
4. Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp
Để xác định giá trị doanh nghiệp thẩm định viên áp dụng theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 bao gồm các các tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:
Các tiếp cận từ thị trường: Phương pháp tỷ số bình quân; Phương pháp giá giao dịch;
Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp tài sản;
Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp; Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức; Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu
– Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
– Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
– Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.
Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
5. Công ty xác định giá trị doanh nghiệp uy tín tại Việt Nam
Ngày nay nhu cầu xác định giá trị của doanh nghiệp là một điều vô cùng cần thiết, là mối quan tâm của tất cả các doanh nghiệp. Xác định giá trị doanh nghiệp là đánh giá lại toàn bộ giá trị tài sản của doanh nghiệp bao gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp, xét trên tổng giá trị của doanh nghiệp. Để thẩm định giá trị doanh nghiệp chính xác, yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn sâu, am hiểu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực xác định giá trị doanh nghiệp. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.
Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“Xác định giá trị doanh nghiệp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Các bước thẩm định giá tài sản vô hình theo phương pháp so sánh trực tiếp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVCThẩm định giá tài sản vô hình theo phương pháp so sánh trực tiếp) – Tài sản vô hình của doanh nghiệp là yếu tố góp phần vào sự phát triển và thành đạt của doanh nghiệp, và là yếu tố đầu tiên và quan trọng trong chiến lược xâm nhập và mở rộng thị trường. Tài sản vô hình là nhân tố quan trọng trong chiến lược của doanh nghiệp vào những năm 1990. Cho đến nay, các vô hình đã trở thành công cụ hữu hiệu giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và xa hơn nữa là tạo động lực phát triển nền kinh tế của mỗi quốc gia. Việc định giá tài sản vô hình ngày càng trở nên quan trọng đối với các hoạt động thương mại hóa như: chuyển giao ứng dụng, góp vốn, nhượng quyền thương mại, nhượng quyền thương hiệu, mua bán, sáp nhập, cổ phần hóa, thế chấp,…
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Tài sản vô hình được khái niệm: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình được đề cập trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Căn cứ vào loại tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp. Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp được các thẩm định viên áp dụng trong thẩm định giá tài sản vô hình.
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn àm vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Giống như các tài sản khác, để thẩm định giá so sánh được. Giống như các tài sản khác, để thẩm định giá tài sản vô hình mục tiêu gười ta dựa trên bằng chứng thị trường của các tài sản vô hình tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất để ước tính giá trị.
Các tài sản vô hình cần thẩm định giá giá được gọi là các tài sản vô hình mục tiêu, còn các tài sản vô hình tương tự, mang tính chất là những chứng cớ giao dịch gọi là các tài sản vô hình so sánh.
1. Các bước định giá tài sản vô hình theo phương pháp trực tiếp
Trên thực tế không có 2 tài sản vô hình giống nhau hoàn toàn, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các tài sản vô hình tương đối giống so với tài sản vô hình mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của tài sản vô hình mục tiêu theo các bước:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản vô hình đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với tài sản vô hình mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị. Các bằng chứng giao dịch này phải đảm bảo:
– Cúng nhóm, loại với tài sản vô hình mục tiêu, như cùng nhóm về nhãn hiệu, phần mềm quản lý, mạch tích hợp, cùng công nghệ xử lý…
– Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình đang sử dụng phải tương tự với tài sản vô hình cần thẩm định giá về các mặt như rủi ro, thu thập kỳ vòng…
– Tương đồng về: đặc điểm kỹ thuật, chức năng , công dụng, tình trạng sử dụng, như thời gian đã sử dụng bao lâu, có cải tiến trong thời gian qua không? Thị phần hiện tại của sản phẩm hoặc dịch vụ tạo ra bởi TSVH…
– Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình
– Các điều khoản về tài chính liên qian đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng ( trả trước, trả sau; điều kiện thanh toán cụ thể?)
– Tình trạng pháp lý: Để xác định tài sản vô hình có được coi là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình: tình trạng bảo hộ của tài sản vô hình ( thuộc loại được bảo hộ quyền sở hữu công nghiệp hay không, hình thức bảo hộ là cấp văn bằng bảo hộ hay được bảo hộ mà không phải đăng ký, phạm vi bảo hộ).
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với tài sản vô hình mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch: giao dịch thành công hay giao dịch chưa thành công, tính chất thị trường, khách quan, độc lập, thông qua điều tra: mối quan hệ giữa người mua và người bán có phải là quan hệ gia đình hoặc là giữa các công ty mẹ và công ty con? tài sản vô hình được giao dịch riêng lẻ hay là một bộ phận của một nhóm tài sản được giao dịch?…
Theo quy định hiện hành tại Việt Nam, thông tin thị trường được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp sử dụng các giao dịch chưa thành công thì thẩm định viên cần có điều chỉnh hợp lý để tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
– Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
– Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứ cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản vô hình có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 tài sản vô hình để so sánh. Trên cơ sở các yếu tố so sánh nêu trên, thẩm định viên chọn ra ít nhất 03 tài sản có nhiều điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá để làm tài sản thẩm định giá để làm so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.
Trong trường hợp đại diện chủ sở hữu nhà nước định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, tài sản trí tuệ khi giao quyền sở hữu, quyền sử dụng kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ thì có thể sử dụng 02 tài sản so sánh được giao dịch trên thị trường (theo quy định tại điều 11 của Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC).
Bước 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa tài sản vô hình thẩm định giá (tài sản vô hình mục tiêu và tài sản vô hình so sánh (tài sản vô hình chứng cớ). Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các tài sản vô hình so sánh.
Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh. Việc điều chỉnh được thực hiện trên cơ sở phân tích, so sánh, rút ra những ưu nhược điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợ của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh
Đối tượng điều chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giai dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
Căn cứ điều chỉnh là chênh lệc giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá về các yếu tố so sánh ( đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng, tình trạng sử dụng của TSVH, tình trạng bảo hộ, hình thức bảo hộ, khu vực địa lý áp dụng, các điều khoản về tài chính…).
Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình
Tuổi đời kinh tế còn lại của TSVH được sử dụng trong tất cả các cách tiếp cận thẩm định giá TSVH. Tuổi đời kinh tế còn lại được sử dụng để tính khấu hao trong cách tiếp cận về chi phí, được sử dụng để làm yếu tố so sánh mức độ tương đồng trong cách tiếp cận thị trường và dùng để xác định thời gian phát sinh dòng thu nhập từ tài sản thẩm định giá trong cách tiếp cận thu nhập.
Tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình chịu tác động của yếu tố pháp luật, kinh tế, công nghệ như: quy mô và triển vọng của thị trường, sự phát triển của khoa học công nghệ, mức độ độc đáo, khác biệt của TSVH, sự cạnh tranh của các tài sản vô hình tương tự… Khi ước tính tuổi đời kinh tế còn lại cần xem xét các yếu tố sau:
– Thời gian bảo hộ của pháp luật đối với tài sản vô hình là quyền sở hữu trị tuế
– Quy định tại các hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật gắn liền với tài sản vô hình cần thẩm định
– Quyết định của toà án hoặc của cơ quan có thẩm quyền lien quan đến tài sản vô hình cần thẩm định;
– Các yếu tố kinh tế như quy mô và triển vọng của thị trường sản phẩm, dịch vụ gắn liền với tài sản vô hình cần thẩm định; các yếu tố khoa học kỹ thuật có liên quan khác;
– Các kết quả thống kê, phân tích (nếu có) về tuổi thọ hiệu quả của các nhóm tài sản vô hình;
– Các yếu tố khác có liên quan đến việc ước tính tuổi đời kinh tế còn lại cuẩ tài sản thẩm định giá.
Tuổi đời hữu ích của một TSVH phát sinh từ hợp đồng thường không thể kéo dài quá thời gian quy định trong hợp đồng, nhưng lại có thể kết thúc sớm hơn thời hạn quy định trong hợp đồng do các ảnh hưởng bên ngoài như sự phát triển của khoa học công nghệ, môi trường kinh tế- xã hội. Chẳng hạn: bằng sáng chế của một loại thuốc tân dược được bảo hộ trong vòng 15 năm tới. Nhưng các nghiên cứu hiện nay có thể sẽ có một loại thuốc có hiệu quả chữa bênh cao hơn có thể đưa vào sản xuất trong vòng 05 năm tới. Khi đó, tuổi đời kinh tế còn lại của sáng chế này là 05 năm.
Ngoài ra, có thể xác định tuổi đời hữu ích còn lại của nhóm tài sản vô hình thông qua tuổi đời trung bình của từng đơn vị TSVH trong nhóm.
Bước 5: ước tính giá trị tài sản vô hình mục tiêu trên cơ sở các tài sản vô hình đã điều chỉnh.
Việc quyết định mức giá sau cùng, trên cơ sở các mức giá chỉ dẫn cũng được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên các tiêu chí: trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh, tần suất, biên độ và tổng điều chỉnh thuần, tương như với TSHH
Đối với các tài sản vô hình không thể lượng hoá độc lập
Với các TSVH lập thành nhóm, như thương hiệu hoặc lợi thế thương mại của doanh nghiệp, thẩm định viên có thể dựa vào giá cổ phiếu trên thị trường để ước tính theo công thức:
GW= PM – PB
Trong đó:
PM – Giá thị trường của doanh nghiệp, được xác định bằng cách lấy giá trị thị trường của cổ phiếu nhân với số lượng cổ phiếu của doanh nghiệp.
PB- Giá trị sổ sách, dựa vào các số dư trên sổ kế toán.
GW- lợi thế thương mại
Có thể nói, đây là cách ước tính lợi thế thương mại của doanh nghiệp một cách nhanh chóng và khách quan nhất. Với những công ty mà người ta tin tưởng rằng thương hiêu là yếu tố chính làm tăng giá cổ phiếu, thì GW tính theo cách này đưa ra một sự đánh giá tin cậy về giá thị trường của thương hiệu đó.
Trên thực tế, giá cổ phiếu trên thị trường luôn biến động còn do nhiều yếu tố khác nhau, giá trị sổ sách cũng không phản ánh đúng giá trị trường của tài sản. Do vậy, để định lượng GW một cách hợp lý, thẩm định viên phải dụa vào mức giá trung bình của cổ phiếu trong một thời gian dài, đồng thời thực hiện đánh giá lại tài sản theo giá trị trường. Tất nhiên, cổ phiếu đó phải được giao dịch trên một thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, minh bạch thông tin, yếu tố đầu cơ thấp và thẩm định viên còn phải có hiểu biết cơ bản về những đặc điểm giao dịch trên thị trường chứng khoán nói riêng và thị trường tài chính nói chung.
2. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
2.1. Ưu điểm
– Là phương pháp định giá không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện cua các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình tính toán, mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của TSVH tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
– Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng – đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của TSVH. Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
2.2. Hạn chế
– Phải có giao dịch về các TSVH tương tự thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít TSVH so sánh được. Nếu có ít TSVH so sánh đáp ứng các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém. Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chón trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp. Phương pháp này đòi hỏi TSVH phải có nhiều điều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
– Không giống như định giá BĐS, nhiều khoản chi phí và thu nhập trong nghiên cứu triển khai khó tách biệt rõ ràng cho tài sản hữu hình hay vô hình. Các giao dịch về TSVH thường là những giao dịch cá biệt và phải tuân thủ các điều khoản không tiết lộ bí mật. Vì vậy, việc áp dụng phương pháp so sánh thị trường đối với TSVH là rất hạn chế.
2.3. Điều kiện áp dụng
– Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
– Thị trường của TSVH phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
Bạn đang đọc bài viết: “Các bước thẩm định giá tài sản vô hình theo phương pháp so sánh trực tiếp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty thẩm định giá tài sản tại Nam Định – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá tại Nam Định) – Nam Định là một tỉnh nằm ở phía Nam đồng bằng Sông Hồng, giáp tỉnh Thái Bình về phía đông bắc, tỉnh Ninh Bình về phía tây nam, tỉnh Hà Nam về phía tây bắc và về phía đông nam giáp vịnh Bắc Bộ, thuộc Biển Đông. Nam Định có diện tích lớn thứ 52 trong 63 tỉnh thành. Năm 2020, Nam Định là đơn vị hành chính Việt Nam đứng thứ 13 về số dân, xếp thứ 35 về Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP), xếp thứ 31 về GRDP bình quân đầu người, đứng thứ 14 về tốc độ tăng trưởng GRDP.
Nam Định với hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông được đầu tư khá đồng bộ, hiện đại góp phần cải thiện vị thế địa kinh tế, tạo diện mạo mới, tác động lâu dài tới sự phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh. Giai đoạn 2015-2020, Nam Định đã tập trung nguồn lực xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông, trong đó nhiều công trình dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được tập trung đầu tư, hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Về kinh tế tổng vốn đầu tư toàn xã hội trong 5 năm đạt khoảng 175 nghìn tỷ đồng, tăng bình quân 17,4%/năm. Thu hút đầu tư đạt kết quả nổi bật, trong giai đoạn 2015-2020 đã cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới và điều chỉnh tăng vốn cho 405 dự án đầu tư trong nước và 112 dự án FDI; với tổng giá trị đăng ký vốn đầu tư trên 32.000 tỷ đồng (tăng 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước) và 3,5 tỷ USD vốn FDI (tăng 8 lần so với nhiệm kỳ trước). Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất công nghiệp bình quân 5 năm 2015-2020 đạt 13,7%/năm, vượt chỉ tiêu đề ra; tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2020 đạt trên 2 tỷ USD, tăng bình quân 16,4%/năm. Tổng giá trị vốn FDI đăng ký đầu tư giai đoạn 2015-2020 đạt 3,5 tỷ USD, tăng 8 lần so với nhiệm kỳ trước; vốn đầu tư trong nước đạt trên 32.000 tỷ đồng, tăng 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước.
Ngoài ra tỉnh hình thành nhiều khu, cụm công nghiệp (KCN,CCN) với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, tạo nguồn thu lớn, ổn định cho ngân sách. Giai đoạn 2015-2020, Nam Định đã tập trung thu hút các nhà đầu tư để đầu tư mới và mở rộng các KCN,CCN với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại và bảo vệ môi trường. Tổng diện tích đất các KCN,CCN là gần 1.500 ha trong đó có 04 KCN đang hoạt động với tổng diện tích khoảng 1.100 ha, thu hút được trên 220 dự án trong nước và nước ngoài, giải quyết việc làm cho trên 45.000 lao động. Có 19/24 CCN đã đi vào hoạt động, thu hút gần 500 dự án đầu tư, tạo việc làm cho trên 20.000 lao động. Giá trị sản xuất tại các KCN,CCN hiện nay chiếm gần 50% tổng giá trị sản xuất công nghiệp của tỉnh.
trong những năm qua Nam Định phát triển mạnh mẽ kinh tế – xã hội với tốc độ đô thị hóa nhanh, bộ mặt đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ được cải thiện đáng kể. Đến năm 2030, Nam Định là tỉnh phát triển khá của cả nước. Tỉnh thực hiện tốt công tác xúc tiến, thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân, nhất là các nhà đầu tư có vốn lớn, công nghệ cao, thân thiện với môi trường, tạo ra các sản phẩm có sức cạnh tranh, giá trị gia tăng cao và nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước; ưu tiên các ngành nghề ứng dụng công nghệ 4.0, phát triển năng lượng sạch, năng lượng tái tạo như điện gió khu vực ven biển, điện sinh khối… Tập trung khai thác tiềm năng, thế mạnh vùng kinh tế biển về phát triển bền vững kinh tế…
2. Thẩm định giá tài sản tại Nam Định
Công ty Thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng trên, chúng tôi đã thành lập văn phòng thẩm định giá tại Nam Định phục vụ nhu cầu thẩm định giá tại địa phải cho nhiều mục đích chính đáng của các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân…
Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ định giá tài sản uy tín hàng đầu tại Quảng Ninh phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: Vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, mua bán sáp nhập M&A, đầu tư kinh doanh, đền bù; khiếu nại; tính thuế; bảo hiểm; thanh lý tài sản; Đền bù – giải tỏa; Giải quyết tranh chấp dân sự; Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch nước ngoài, tham khảo giá thị trường… Bên cạnh đó Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế.
2.1. Vai trò định giá tài sản tại Nam Định
Thẩm định giá tại Nam Định có vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, đầu từ góp vốn, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý…
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản tại Nam Định;
Tạo điều kiện thuận lợi cho hội nhập kinh tế trong nước, khu vực và thế giới;
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản;
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế;
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế;
2.2. Mục đích thẩm định giá tài sản tại Nam Định
Mục đích định giá tài sản tại Nam Định phản ánh nhu cầu chính đáng sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại Đồng Nai thường là:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
2.3. Dịch vụ thẩm định giá tài sản tại Nam Định
Công ty Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp cung cấp các dịch thẩm định giá tài sản uy tín tại Việt Nam nói chung và Nam Định nói riêng bao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
2.4. Công ty thẩm định giá tài sản tại Nam Định
Việt Nam đang trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường trong nước thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Thẩm định giá có vai trò đối với xác định giá trị tài sản cho nhiều doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân cho nhiều mục đích chính đáng khác nhau. Từ đó việc thẩm định giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vì vậy vai trò của doanh nghiệp thẩm định giá đã trở nên vô cùng thiết yếu trong sự phát triển của kinh tế – xã hội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và Nam Định nói riêng liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…
Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, Công ty thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.
Bạn đang đọc bài viết:“Công ty thẩm định giá uy tín tại Nam Định”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
