MoMo thành kỳ lân mới của Việt Nam, định giá vượt 2 tỷ USD
(MoMo chính thức trở thành kỳ lân mới của Việt Nam, định giá công ty 2 tỷ USD) – MoMo đã gọi vốn thành công 200 triệu USD ở vòng Series E với sự dẫn dắt của Mizuho, ngân hàng Nhật Bản đang đầu tư vào Vietcombank, nâng định giá công ty lên hơn 2 tỷ USD.
Mới đây, tại vòng gọi vốn series E, MoMo đã nhận được khoảng 200 triệu USD, nâng định giá công ty lên hơn 2 tỷ USD.
Vòng gọi vốn lần này có sự góp mặt của các nhà đầu tư như Mizuho, Ward Ferry, Goodwater Capital và Kora Management. Trong đó, Mizuho – Ngân hàng toàn cầu Nhật Bản sẽ dẫn dắt MoMo ở vòng gọi vốn này.
Xác nhận với Dân trí, đại diện MoMo cho biết: “Chúng tôi không được phép công bố con số cụ thể tuy nhiên có thể khẳng định giá trị MoMo đã vượt mức 2 tỷ USD”.
Theo nguồn thạo tin từ Bloomberg, vào tháng 1, MoMo đã huy động được hơn 100 triệu USD. Đồng thời, công ty cho rằng sẽ không có kế hoạch phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) trong vài năm tới, thay vào đó là tập trung vào việc phát triển sản phẩm và củng cố vị thế trên thị trường.
Theo đại diện MoMo, với nguồn vốn mới, công ty sẽ dùng để củng cố vị trí siêu ứng dụng dẫn đầu thị trường thông qua việc tăng cường cung cấp các dịch vụ tài chính đến 31 triệu khách hàng hiện hữu, mở rộng thị trường thông qua việc cung cấp giải pháp chuyển đổi số cho hàng triệu doanh nghiệp nhỏ (SME), siêu nhỏ (MSME) tại Việt Nam và tiếp tục đẩy mạnh việc đầu tư vào các công ty Việt Nam.
Ông Daisuke Horiuchi, Giám đốc điều hành mảng Kinh doanh bán lẻ của Mizuho (Mizuho’s Retail Business), nhận định, thương vụ hợp tác với MoMo sẽ giúp thúc đẩy tài chính toàn diện tại Việt Nam. “Hiện tại, chúng tôi đang không ngừng tìm kiếm và mở rộng các mảng kinh doanh bán lẻ tại Đông Nam Á, cũng như trong lĩnh vực chuyển đổi số và phát triển tài chính toàn diện”, ông nói.
Năm 2011, Mizuho đã đầu tư vào Vietcombank – một ngân hàng lớn ở Việt Nam. Ngân hàng Nhật Bản cũng đặt mục tiêu trở thành “ông lớn” trong lĩnh vực tài chính ở Đông Nam Á trong khi dân số và nền kinh tế của khu vực này tiếp tục tăng trưởng.
Theo Dân Trí
Bạn đang đọc bài viết:“MoMo chính thức trở thành kỳ lân mới của Việt Nam, định giá công ty 2 tỷ USD” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá tại Hà Nội – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá tại Hà Nội) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô mở rộng kinh doanh nên có nhu cầu tuyển dụng nhân sự cho Quý 4 năm 2021 tại Hà Nội, cụ thể như sau:
1. VỊ TRÍ TUYỂN DỤNG
Vị trí tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá
Hà Nội: 05 chuyên viên thẩm định giá
2. YÊU CẦU NĂNG LỰC:
– Nhiệm vụ:
Tư vấn khách hàng, khảo sát thu thập thông tin thị trường, nghiên cứu thị trường lập báo cáo thẩm định giá, hoàn thiện hồ sơ theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
– Yêu cầu:
Tốt nghiệp cao đẳng trở lên chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực: Thẩm định giá, tài chính, ngân hàng, kinh tế, xây dựng, luật.
Năng lực: Có kiến thức, nhiệt huyết, đam mê về mảng thẩm định. Khả năng giao tiếp tốt, khả năng đàm phán, thuyết phục, kỹ năng văn phòng, email, internet…
Kinh nghiệm: Có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá là lợi thế.
3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ
Được đào tạo kỹ năng và kiến thức kinh doanh về ngành Thẩm định giá, hỗ trợ chuyên sâu cho nhân viên chưa có kinh nghiệm.
Lương cứng: Thỏa thuận
Hoa hồng: Được hưởng hoa hồng theo quy định Công ty
Các chế độ khác theo luật định, đóng BHXH, BHYT, TCTN…
Các chế độ nghỉ mát, thưởng cuối năm.
Lương thưởng hàng tháng
Làm việc trong môi trường trẻ trung, năng động và thân thiện.
Thời gian làm việc: Từ thứ 2 – thứ 7 (Sáng 8h00- 12h00, chiều 13h30 – 17h30)
Nộp trực tiếp tại VP Hà Nội: Tầng 6, tòa nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Liên hệ phỏng vấn: 0985.103.666
Bạn đang đọc bài viết:“Tuyển dụng 05 chuyên viên thẩm định giá tại Hà Nội”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Kinh nghiệm mua chung cư lần đầu để không bị ‘hớ’ mất oan tiền tỷ
(TDVC Kinh nghiệm mua chung cư) – Nếu không tìm hiểu về tính pháp lý của dự án nhà chung cư, rất dễ bị mất tiền oan vì dự án bị thu hồi, dính kiện tụng, chậm hoặc không ra được sổ hồng…
Hồ sơ pháp lý của một dự án chung cư bao gồm các giấy tờ liên quan đến việc xây dựng, đầu tư cũng như thi công dự án, do chủ đầu tư sở hữu. Các loại giấy tờ pháp lý này được sử dụng trong quá trình giao dịch mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư được yêu cầu xuất trình các loại giấy tờ pháp lý nhưng cố tình lẩn tránh hoặc xuất trình không đầy đủ thì khách hàng nên cẩn trọng khi mua căn hộ của dự án chung cư đó.
Các loại giấy tờ pháp lý người mua cần lưu ý kiểm tra gồm: Giấy đăng ký kinh doanh ngành nghề bất động sản; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy phép xây dựng; Bản quy hoạch bất động sản chi tiết 1/500; Cam kết bảo lãnh của ngân hàng; Hồ sơ xác định hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất; Biên bản nghiệm thu
Giấy đăng ký kinh doanh trong đó có ghi ngành nghề bất động sản chứng tỏ hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư đã được pháp luật cho phép. Việc chủ đầu tư thực hiện xây dựng, kinh doanh bất động sản là hợp pháp, hoạt động đúng ngành nghề được cấp phép.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đó có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận thì tức là là dự án đó đã giải phóng xong mặt bằng, đất xây dự án là hợp pháp, không có tranh chấp pháp lý về sau. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị thế chấp tại ngân hàng.
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là giấy tờ xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp. Nội dung của loại giấy phép này bao gồm: Tên chủ đầu tư, vị trí dự án, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu của công trình, số tầng căn hộ, tầng hầm. So sánh các thông số trong giấy phép xây dựng với tình trạng thực tế của công trình, sẽ biết dự án có thực hiện theo đúng quy định về thiết kế hay không.
Nếu chủ đầu tư không có giấy phép xây dựng thì tức là xây dựng không phép, có thể bị đình chỉ thi công, chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho khách hàng mua nhà.
Bản quy hoạch bất động sản chi tiết 1/500
Quy hoạch chi tiết là bản thiết kế của dự án. Trong đó có quy định chi tiết về: Tổng diện tích công trình, mật độ xây dựng, bố trí diện tích (diện tích dùng để xây dựng, diện tích cây xanh, diện tích sàn, diện tích thang máy, hạ tầng giao thông…).
Cam kết bảo lãnh của ngân hàng
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì văn bản này là bắt buộc để tránh việc chủ đầu tư giao trễ hoặc treo dự án dẫn đến không giao nhà đúng thời hạn cam kết với khách hàng. Cam kết bảo lãnh phải được lập thành thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh mới có giá trị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý của ngân hàng.
Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi mua căn hộ. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được dự án, chậm tiến độ thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho cư dân.
Hồ sơ xác định hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất
Có không ít trường hợp khi người dân đi làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư bị gặp trở ngại bởi nguyên nhân là chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Do vậy, hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất cho nhà nước cũng là một yếu tố pháp lý người mua cần kiểm tra. Có thể kiểm tra bằng cách đối chiếu thông tin với Sở Tài nguyên Môi trường, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố…
Biên bản nghiệm thu
Khách hàng chỉ nên ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai khi có biên bản nghiệm thu phần móng nhà. Đặc biệt, khi các bên giao nhận nhà đã hoàn thành cũng cần có biên bản nghiệm thu để đảm bảo cho việc khiếu nại về những phát sinh sau này.
Theo Vietnamnet
Bạn đang đọc bài viết:“Kinh nghiệm mua chung cư lần đầu để không bị ‘hớ’ mất oan tiền tỷ”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Khái niệm Nhà ở? Xác định giá trị nhà ở – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Xác định giá trị Nhà ở) – Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là tài sản được mua bán, giao dịch phổ biến trên thị trường và có vai trò quan trọng đối với các cá nhân, doanh nghiệp, các nhà đầu tư. Vì vậy Thẩm định giá Nhà ở có tầm quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường.
Xác định giá trị Nhà ở là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của Nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình.
Khái niệm nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và được giải thích tại khoản 1 Điều 3: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”
Khái niệm “nhà ở” quy định tại Luật Nhà ở bao gồm:
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
2. Phân loại Nhà ở
Phân loại theo quản lý chất lượng công trình xây dựng thì nhà ở được chia làm nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Nhà ở riêng lẻ gồm: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV, nhà tạm còn biệt thự thì được đánh giá từ hạng 1 đến hạng 4.
Theo quy định tại Thông tư số 7/LB_TT, nhà ở được phân thành 6 loại với kết cấu kĩ thuật khác nhau: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV và nhà tạm. Như vậy, việc xác định có phải là nhà ở hay không không phụ thuộc vào kết cấu xây dựng của nhà.
3. Đặc điểm nhà ở
Nhà ở là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi.
Nhà ở có tính lâu dài, bền vững.
Nhà ở là tài sản đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà ở sẽ phụ thuộc vào mức giá đất và mức xây dựng (mức độ bền vững và kết cấu hạ tầng của nhà).
Việc thực hiện các giao dịch đối với nhà ở cần tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng trong các giao dịch: mua bán, trao đổi, tặng cho, thuê, thuê mua, thừa kế, cho mượn, ủy quyền quản lý. Vậy để có thể thực hiện các giao dịch này hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và phải đáp ứng điều kiện nhà ở không là đối tượng tranh chấp với bất kỳ cá nhân, tổ chức, cơ quan nào hay không thuộc đối tượng bị cơ quan thi hành án kê biên để thi hành án hoặc để thực hiện quyết định hành chính. Ngoài các điều kiện chung thì tùy từng loại giao dịch có các điều kiện cụ thể khác.
4. Phương pháp xác định giá trị Nhà ở
Xác định giá trị nhà ở hiện nay có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sau: Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng phương pháp so sánh; Cách tiếp cận từ chi phí tương ứng phương pháp chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập tương ứng phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp vốn hóa trực tiếp. Tùy theo mục đích, quy mô tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin thu thập được thẩm định viên áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.
4.1. Phương pháp so sánh
Xác định giá trị nhà ở bằng phương pháp so sánh là xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.
Lợi thế phương pháp này là ra mức giá chỉ dẫn trực tiếp về hành động của người mua, người bán trên thị trường. Đây là phương pháp cho ra kết quả ước lượng chính xác nhất, được các thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm có có một lượng lớn số liệu bất động sản so sánh trên thị trường. Phương pháp so sánh được coi là phương pháp chính, cơ bản ước tính giá trị nhà ở dân cư, cả nhà mới xây và nhà cũ.
Kết quả thu được từ phương pháp so sánh luôn là mốc so sánh đáng tin cậy so với các phương pháp thẩm định giá khác như: phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Phương pháp này có nhược điểm là khi thị trường có ít giao dịch mua, bán hoặc những tác động khác thúc đẩy bên mua, bên bán. Phương pháp này bộc lộ điểm yếu khi giữa các bất động sản có sự khác biệt lớn.
4.2. Phương pháp chi phí
Xác định giá trị nhà ở bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của nhà ở thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một nhà ở với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Thẩm định giá nhà ở bằng phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một nhà ở tương tự nhà ở cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của nhà ở cần thẩm định giá.
Với phương pháp chi phí có xu hướng đặt ra giới hạn trên của mức giá ước tính. Điều này đặc biệt đúng với những bất động sản mới xây, chưa hao mòn, giảm đáng kể. Phương pháp này dựa trên lý thay thế, nghĩa là người mua điển hình, hành động không ngoan trên thị trường sẽ không trả giá cho một căn nhà nhiều hơn số tiền chi phí tạo ra nó. Điểm yếu phương pháp này là khó khăn khi ước tính mức độ hao mòn, giảm giá công trình. Khi công trình xây dựng có tuổi đời thực tế cao, mức độ hao mòn mất giá tăng lên và khó có thể ước lượng một cách chính xác. Chỉ có thể áp dụng phương pháp chi phí khi không có số liệu trên thị trường.
4.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị nhà ở bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
4.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Với phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu đây là hai phương pháp rất quan trọng ước tính những bất động sản mang lại thu nhập (bất động sản đầu tư). Lợi thế của phương pháp này là có thể áp dụng ngay cả khi có ít số liệu, thông tin giá bán bất động sản trên thị trường và có ít bất động sản nhà ở dân cư xây mới. Các phương pháp này còn được dùng để ước tính mức độ mất giá đất và công trình bị tác động tiêu cực của yếu tố ngoại vi (ô nhiễm bởi rác thải, khói bui, tiếng ồn,…). Các phương pháp này được dùng kiểm tra chéo kết quả tìm được từ hai phương pháp kia. Điểm yêu của hai phương pháp này là nó không phản ánh đúng thái độ, hành động của người mua điển hình trên thị trường vì phần lớn khách hàng tìm mua nhà ở quan trâm so sánh giá bán bất động sản tương tự trên thị trường hơn là thu nhập cho thuê bất động sản.
Áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu đối với nhà ở có thể là không phù hợp. Thẩm định viên bất đắc dĩ mới sử dụng các phương pháp từ cách tiếp cận này khi không thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Đối với mức giá ước tính cuối cùng từ các mức giá chỉ dẫn khác nhau (kết quả áp dụng các phương pháp khác nhau), thẩm định viên cần gắn tỷ trọng lớn nhất cho mức giá chỉ dẫn của phương pháp nào phản ánh đúng nhất các thông tin dữ liệu của thị trường.
5. Công ty xác định giá trị Nhà ở uy tín
Thẩm định giá bất động sản nói chung và Nhà ở nói riêng có vai trò vô cùng quan trọng đối doanh nghiệp, các nhà đầu tư, cá nhân trong các hoạt động mua bán, đầu tư, kinh doanh ngày nay.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô doanh nghiệp thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản phục vụ nhiều mục đích như: Vay vốn ngân hàng, đầu tư, mua bán, cho thuê…Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”, Năm 2021 Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đón nhận “Top 10 thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương. Bên cạnh đó Thẩm định giá áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Cách kiểm tra nhà đất có dính quy hoạch không? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Cách kiểm tra nhà đất dính quy hoạch) – Trước khi giao dịch mua bán nhà đất thì việc kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch là hết sức cần thiết để tránh rủi ro. Việc tra cứu thông tin quy hoạch giúp người dân đưa ra quyết định chính xác, tránh thiệt hại tài sản do mua “nhầm” đất dính quy hoạch. Có nhiều cách kiểm tra thông tin quy hoạch như kiểm tra trực tiếp, kiểm tra thông tin từ cơ quan có thẩm quyền, kiểm tra tham khảo qua internet.
Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
– Toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
1. Kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Với những mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thông tin quy hoạch thường được ghi trực tiếp tại phần ghi chú trong sổ đỏ, nêu rõ đất thuộc diện quy hoạch gì. Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được quyền mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp… Trường hợp đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sở hữu, sử dụng đất trong khu vực phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đưa ra, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Khi nắm bắt được thông tin quy hoạch trên, người mua sẽ đưa ra được quyết định có nên mua mảnh đất đó hay không.
2. Kiểm tra trực tiếp tại UBND
Người dân có thể đến UBND cấp xã, phường, thị trấn để gặp gỡ cán bộ phụ trách địa chính khu vực, xin thông tin quy hoạch đất tại địa bàn. Cách thức này phù hợp với việc giao dịch đất giữa những người trong cùng khu vực.
3. Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND các quận, huyện
Hiện nay, hầu hết UBND các quận, huyện đã xây dựng trang thông tin điện tử, trên đó đăng tải các thông tin về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Nhiều tỉnh còn có phần mềm xem quy hoạch.
Để tìm kiếm thông tin thửa đất, người dân sẽ phải nhập các thông số như: số tờ, số thửa hoặc tìm theo tọa độ (các thông tin này đều có ghi trong sổ đỏ) để ứng dụng hoặc website trả kết quả về.
4. Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.
Lưu ý: Khai thác thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải trả phí.
Để có thông tin về quy hoạch sử dụng đất, trước tiên người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC. Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô “quy hoạch sử dụng đất”, nếu cần thêm thông tin khác thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Sau khi điền đầy đủ thông tin theo mẫu phiếu yêu cầu thì người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do
Bước 3. Trả kết quả
Ngoài ra muốn biết được quy hoạch có thể khảo sát thực tế, hỏi người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
Như vậy, hiện nay có 04 cách phổ biến để kiểm tra thông tin nhà đất có thuộc quy hoạch, gồm:
Kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kiểm tra trực tiếp tại UBND
Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND các quận, huyện
Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Thẩm định giá Thành Đô tổng hợp
Bạn đang đọc bài viết:“Cách kiểm tra nhà đất có dính quy hoạch không?”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(Định giá tài sản trong vụ án hình sự) – Việc định giá tài sản có vai trò quan trọng trong xác định tính chất, mức độ của từng tội danh cụ thể của Bộ luật Hình sự, ngoài ra còn là cơ sở để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Bài viết này phân tích những quan điểm trái chiều trong việc xác định giá trị thiệt hại của tài sản, từ đó đưa ra căn cứ đề xuất hướng dẫn áp dụng pháp luật hình sự.
Quy định về kết luận định giá tài sản trong pháp luật tố tụng hình sự
Việc xử lý hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu về tài sản của người khác được quy định từ Bộ luật Hình sự (BLHS) năm 1985. Theo đó, ở một số tội danh cụ thể đã có quy định về hành vi “chiếm đoạt tài sản có giá trị lớn”, từ đó, cho thấy việc xác định giá trị tài sản bị xâm hại là bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án hình sự. Qua những lần pháp điển hóa, BLHS năm 1999, BLHS năm 2015 đều quy định cụ thể về giá trị tài sản bị xâm hại trong cấu thành tội phạm.
Điều 7 Bộ luật Tố tụng hình sự (BTTHS) năm 1988 đã ghi nhận: “Công dân có quyền được pháp luật bảo hộ về tính mạng, sức khoẻ, tài sản, danh dự và nhân phẩm. Mọi hành vi xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, tài sản, danh dự và nhân phẩm của công dân đều bị xử lý theo pháp luật”. Đồng thời, tại Điều 47 BLTTHS năm 1988 quy định những vấn đề phải chứng minh trong vụ án hình sự cũng yêu cầu phải xác định tính chất và mức độ thiệt hại do hành vi phạm tội gây ra. Tuy nhiên, Điều 48 BLTTHS năm 1988, Điều 64 BLTTHS năm 2003 khi quy định về chứng cứ đều không quy định căn cứ xác định giá trị thiệt hại của tài sản.
Ngày 02/3/2005, Chính phủ ban hành Nghị định số 26/2005/NĐ-CP về Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự (Nghị định số 26/2005), trong đó quy định cụ thể về việc ban hành Kết luận định giá tài sản của Hội đồng định giá trong tố tụng hình sự. Sau đó, BLTTHS năm 2015 đã bổ sung quy định về Kết luận định giá tài sản và xem đây là một trong những nguồn chứng cứ phải có trong quá trình giải quyết vụ án hình sự liên quan đến tài sản bị thiệt hại. Để khắc phục một số bất cập của Nghị định số 26/2005, ngày 07/3/2018, Chính phủ ban hành Nghị định số 30/2018/NĐ-CP quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản, trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự (Nghị định số 30/2018), đồng thời, ngày 07/5/2018, Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 43/2018/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 30/2018.
Việc xác định giá đối với vật, tài sản có tính năng đặc biệt
Đối với tài sản là gia súc, gia cầm, thú nuôi:
Khoản 1 Điều 217 BLTTHS năm 2015 quy định về tiến hành định giá tài sản như sau: “Việc định giá tài sản do Hội đồng định giá tài sản tiến hành. Phiên họp định giá tài sản có thể thực hiện tại nơi có tài sản được định giá hoặc nơi khác theo quyết định của Hội đồng định giá tài sản.”
Để xác định giá trị tài sản bị thiệt hại, Nghị định số 30/2018 đã quy định việc định giá phải phù hợp với giá thị trường của tài sản cần định giá hoặc tài sản tương tự với tài sản cần định giá tại thời điểm và nơi tài sản được yêu cầu định giá. Một trong các căn cứ định giá tài sản là giá thị trường của tài sản, có thể được xác định theo giá bán buôn, giá bán lẻ của tài sản cùng loại hoặc tài sản tương tự.
Quy định chung là như vậy, tuy nhiên đối với một số tài sản là gia súc, gia cầm hay thú nuôi thì việc định giá chưa được thực hiện đúng theo quy định trên mà phần lớn dựa vào nhận thức chủ quan của các cơ quan, người tiến hành tố tụng để vận dụng trong thực tiễn.
Ví dụ: Trong vụ chiếm đoạt tài sản là gà chọi (gà đá), đây là gà trống giống hay được nuôi dùng để chọi ăn cuộc, do đó, gà chọi có giá cao hơn gà thịt thông thường, có con giá vài triệu đồng nhưng có những con gà có giá trị cả tỉ đồng. Cũng có những con chó nuôi được xem là thú cưng có giá trị từ 10 triệu đến trên 200 triệu đồng. Tuy nhiên, Hội đồng định giá chỉ xác định giá trị tài sản theo giá gà thịt, chó thịt với vài chục ngàn đồng/kg. Để bảo vệ cho quan điểm của mình, những người định giá cũng như những người tiến hành tố tụng cho rằng: Nếu xác định gà chọi có giá trị cao hơn gà thịt, đồng nghĩa với việc cho phép đánh bạc ăn thua bằng tiền, vì thế không được tính giá gà chọi theo giá thị trường mà phải tính theo giá gà thịt và quan điểm này đang được áp dụng trong thực tiễn.
Theo tác giả, ý kiến trên là chưa phù hợp. Theo cách hiểu gà chọi là gà được nuôi riêng và dùng để mang đi chọi, việc chọi ăn cuộc không nhất thiết phải là hình thức được thua bằng tiền hay hiện vật, bởi trong đời sống xã hội, nhiều cuộc chọi gà được phép tổ chức trong các lễ hội dân gian. Nếu lạm dụng việc chọi gà để cá cược nhằm thu lợi bất chính thì tùy tính chất, mức độ mà bị xử lý theo quy định của pháp luật. Cũng như việc đánh bài, pháp luật không cấm nếu việc đánh bài đó không có tính sát phạt, không được thua bằng tiền hay hiện vật mà chỉ là giải trí. Việc định giá gà chọi, thú nuôi với giá tính trên kilôgam bán tiêu dùng sẽ thiệt hại đến quyền của bị hại. Nhiều trường hợp, người thực hiện hành vi phạm tội khi trộm được gà chọi, thú nuôi đã bán với giá cao nhưng khi bị phát hiện thì chỉ nhận là bán với giá kilôgam thịt theo giá thị trường tiêu dùng nhằm chiếm đoạt tài sản và không phải chịu trách nhiệm hình sự trước pháp luật (bởi giá trị định giá không đủ định lượng cấu thành tội phạm).
Có thể thấy, việc nhận thức và vận dụng pháp luật nói trên chưa đảm bảo quyền lợi của bị hại, là kẽ hở khiến tội phạm không bị xử lý. Do đó, Liên ngành Trung ương cần có hướng dẫn việc định giá tài sản là gia súc, gia cầm, thú nuôi đúng với giá trị thực tế của tài sản bị xâm hại; kịp thời khắc phục thiếu sót nêu trên.
Về chứng thư, giấy xác định quyền tài sản:
Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản là vật, nhưng có phải bất cứ vật nào cũng là tài sản hay không? Trên cơ sở lý luận cho rằng, thuộc tính tài sản là vật phải có giá trị thành tiền, là đối tượng trong trao đổi tài sản và khi chúng không còn tồn tại thì quyền sở hữu bị chấm dứt thì một số vật không được xác định là tài sản. Điển hình như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy đăng ký xe máy… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ là một chứng thư và là một bằng chứng chứng minh quyền sử dụng đất, không phải là giấy tờ có giá và từ đó cho thấy các loại giấy tờ, chứng thư trên không được xem là tài sản. Vấn đề này phù hợp với hướng dẫn tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân tối cao về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy.
Như vậy, hành vi chiếm đoạt các giấy tờ trên không được xác định là vi phạm pháp luật, bởi vì các loại giấy tờ trên không được xem là tài sản. Thời gian qua, có nhiều trường hợp tranh chấp và đã chiếm đoạt trái phép các vật nói trên, khi đưa ra xác định giá trị tài sản thì không định giá, thậm chí dùng vũ lực hay đe dọa dùng vũ lực ngay tức khắc chiếm đoạt các vật trên, có đủ dấu hiệu khách quan của tội “cướp tài sản” hay tội “cưỡng đoạt tài sản” (quy định tại các điều 168, 171 BLHS năm 2015) nhưng vì không xác định các vật trên là tài sản nên các đối tượng thực hiện hành vi vi phạm pháp luật không bị xử lý.
Tuy không phải là giấy tờ có giá, nhưng hoàn toàn có thể xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vật. Điều này là hợp lý, bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tồn tại dưới hình thức vật chất nhất định, thậm chí có hình dạng cụ thể (là tờ giấy) nằm trong khả năng chiếm hữu của con người (có thể thực hiện việc nắm giữ, chiếm giữ, quản lý đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), có giá trị sử dụng (được dùng để chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất). Việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể tham gia vào giao dịch trao đổi mua bán không làm mất đi bản chất tài sản của nó. Có quan điểm cho rằng: “Việc Tòa án nhân dân tối cao coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản dẫn đến nhiều hệ quả không giải thích được về lý luận và thực tế, đồng thời làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người sử dụng đất”.
Theo tác giả, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các giấy tờ, chứng thư pháp lý là một trong những loại giấy tờ có ý nghĩa quan trọng, thể hiện sự công nhận của nhà nước đối với người sử dụng đất hợp pháp. Việc chiếm giữ trái phép những loại giấy tờ trên ảnh hưởng không nhỏ đến quyền của chủ sở hữu. Là một vật được tồn tại do con người tạo ra với một khoản chi phí nhất định (giấy, lệ phí..) nên nó có giá trị riêng. Nếu bị mất mát, hư hỏng, chủ sở hữu phải làm lại và phải tốn một khoản chi phí nhất định. Vì thế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chứng thư và giấy tờ khác không được xác định là giấy tờ có giá nhưng cũng cần xem đây là một loại tài sản, và giá trị của nó được xác định bằng chi phí làm lại giấy thông qua các khoản trích thu giấy và lệ phí nhất định.
Đối với tài sản là động vật hoang dã, nguy cấp, quý, hiếm:
Nghị định số 30/2018 quy định việc định giá tài sản là hàng cấm phải dựa trên ít nhất một trong những căn cứ sau: Giá thị trường của tài sản mua bán không chính thức; giá do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định; giá do doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp; giá trong tài liệu, hồ sơ kèm theo tài sản cần định giá (nếu có); các căn cứ khác về giá hoặc giá trị của tài sản cần định giá.
Hiện nay chưa có cơ quan, tổ chức nào quy định về giá của các loại động vật hoang dã, nguy cấp, quý, hiếm. Việc xác định giá chủ yếu dựa vào việc xác minh thực tế tại địa phương. Hơn nữa, khi tiếp nhận thông tin về việc mua bán không chính thức thì cơ quan chức năng có phải xử lý hay không khi người cung cấp thông tin đã thực hiện hành vi mua bán hoặc chứng kiến hành vi mua bán mà không báo cơ quan chức năng ngăn chặn kịp thời. Ở mỗi địa phương hoặc khu vực sẽ có giá khác nhau nên việc áp dụng giá không thống nhất, dẫn tới việc áp dụng pháp luật không công bằng. Cùng về một hành vi, đối với cùng một loài, một cá thể động vật hoang dã, nguy cấp, quý, hiếm thì ở địa phương này người vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự còn ở địa phương khác thì có thể không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Một số kiến nghị
Những vướng mắc trong việc định giá tài sản như đã nêu là nguyên nhân dẫn đến kết quả định giá tài sản không bảo đảm tính khách quan, xác thực và còn làm kéo dài thời gian, ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng giải quyết vụ án. Để đảm bảo việc nhận thức, áp dụng pháp luật được thống nhất trong thực tiễn, tác giả có một số kiến nghị sau:
Một là, liên ngành Trung ương có hướng dẫn thống nhất thế nào tài sản; việc xác định giá trị tài sản đối với tài sản là gia súc, gia cầm, thú nuôi, chứng thư, giấy xác định quyền tài sản… bị chiếm đoạt trái pháp luật.
Hai là, ban hành quy định cụ thể về giá trị đối với động vật hoang dã, động vật nguy cấp, quý, hiếm khi bị xâm hại.
Để đạt được mục tiêu trong công tác cải cách tư pháp thì một trong những nhiệm vụ đặt ra là phải “hoàn thiện các chế định bổ trợ tư pháp” như nội dung Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020. Do đó, muốn nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản trong hoạt động tố tụng thì vấn đề quan trọng trước hết là cần gấp rút hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này./.
Theo kiemsat.vn/
Bạn đang đọc bài viết:“Vướng mắc về định giá tài sản trong vụ án hình sự”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
M& là gì? Thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động M&A – Thẩm định giá Doanh nghiệp
(TDVC Thẩm định giá doanh nghiệp M&A) – Trong hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp để M&A (mua bán – sáp nhập) thẩm định giá có vai trò vô cùng quan trọng quyết định đến sự thành công của thương vụ đó. Thẩm định giá doanh nghiệp mang đến cho các chủ doanh nghiệp, các nhà đầu tư cái nhìn tổng quát về tình hình cũng như hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp từ đó đưa ra các quyết định quản lý doanh nghiệp, quyết định tài trợ, mua bán sáp nhập doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh phù hợp…
M&A là viết tắt của 2 cụm từ Mergers (Sáp nhập) và Acquisitions (Mua lại). Hoạt động M&A là hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp thông qua hình thức sáp nhập hay mua lại 1 phần (số cổ phần) hoặc toàn bộ doanh nghiệp khác. Mục đích của một thương vụ M&A không đơn thuần chỉ là sở hữu cổ phần, mà nhằm mục đích tham gia và quyết định các vấn đề quan trọng, tác động đến hoạt động kinh doanh, hoạt động quản trị của doanh nghiệp bị sáp nhập/mua lại.
Mergers(Sáp nhập) là sự liên kết giữa các doanh nghiệp có cùng quy mô và cho ra đời một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân mới. Toàn bộ tài sản, lợi ích chung, quyền hay nghĩa vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập hay bị mua lại sẽ “về tay” doanh nghiệp sáp nhập.
Acquisitions(Mua lại) là hình thức một doanh nghiệp lớn sẽ mua lại những doanh nghiệp nhỏ và yếu hơn và doanh nghiệp mua vẫn giữ tư cách pháp nhân cũ. Doanh nghiệp mua lại được quyền sở hữu hợp pháp đối với doanh nghiệp được mua.
2. Vai trò thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động M&A
Hội nhập kinh tế mang lại nhiều thách thức cho nền kinh tế Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung trong việc hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp đã trở nên thiết yếu đối với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư… Vì vậy vai trò thẩm định giá doanh nghiệp trước khi mua bán – sáp nhập là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường.
Thẩm định giá trị doanh nghiệpgiúp đưa ra những thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá kinh doanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp trước khi ra các quyết định về M&A.
Giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp.
Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.
3. Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp M&A
Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.
Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.
Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
4. Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp M&A
Quy trình Thẩm định giá trị Doanh nghiệp trong thẩm định giá là yếu tố cần thiết giúp các đơn vị thẩm định giá xác định được các bước cần thẩm định để đưa ra kết quả chính xác giá trị của doanh nghiệp đó. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá doanh nghiệp và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
5. Công ty thẩm định giá doanh nghiệp M&A
M&A là một hoạt động đầu tư phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề khác nhau như pháp luật chứng khoán, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật cạnh tranh, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…Vì vậy thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động M&A có vai trò vô cùng quan trọng đối doanh nghiệp, các nhà đầu tư và với nền kinh tế thị trường hội nhập ngày nay.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô doanh nghiệp thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A). Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận“Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”, Năm 2021 Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đón nhận “Top 10 thương hiệu nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương. Bên cạnh đó Thẩm định giá áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“M& là gì? Thẩm định giá doanh nghiệp trong hoạt động M&A” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Xác định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Xác định giá trị của doanh nghiệp) – Xác định giá trị doanh nghiệp là một lĩnh vực quan trọng của hoạt động thẩm định giá tài sản hiện nay, trong bối cảnh toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế thế giới ngày càng diễn ra sâu rộng và mạnh mẽ. Xác định giá trị doanh nghiệp hay còn gọi là thẩm định giá doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi là việc điều tra chi tiết và đánh giá các hoạt động của doanh nghiệp nhằm xác định giá trị hiện hữu gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính và tiềm năng của một doanh nghiệp.
1. Đối tượng xác định giá trị doanh nghiệp
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được sự thừa nhận về mặt pháp luật triên một số tiêu chuẩn nhất định. Theo điều 1 Luật doanh nghiệp 2020, Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế, có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh. Về mô hình tổ chức, doanh nghiệp bao gồm các loại: Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phân, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước.
Đối tượng áp dụng xác định giá trị doanh nghiệp là các công ty đã và đang chuẩn bị cổ phần hóa; các công ty dự kiến sẽ có những thay đổi đáng kể về quyền sở hữu hoặc cơ cấu vốn của công ty: mua bán – sáp nhập (M&A), liên doanh, liên kết, chuyển nhượng vốn, đầu tư, mua bán công ty hoặc nhượng quyền kinh doanh, vay vốn các tổ chức tín dụng…; các công ty chuẩn bị phát hành trái phiếu lần đầu tiên ra công chúng hoặc các công ty đang trên đà phát triển và mở rộng quy mô hoạt động, hoặc có sự thay đổi về tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Với sự phát triển vô cùng mạnh mẽ nền kinh tế thị trường thì xác định giá trị doanh nghiệp và các lợi ích của nó ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Xác định giá trị doanh nghiệp cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ cho đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đưa ra quyết định hợp lý, đúng đắn trong hoạt động kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường, trong các vấn đề chủ yếu sau:
Xác định giá trị doanh nghiệp giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp.
Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…
Xác định giá trị doanh nghiệp là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.
Xác định giá trị doanh nghiệp để nhằm trợ giúp cho quá trình chuyển đổi cơ cấu về vốn chủ sở hữu. Đầu tiên, cổ đông hoặc nhà đầu tư muốn nắm bắt một cách chi tiết về tình hình hiện tại của công ty trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Họ muốn biết các cơ hội và tiềm năng phát triển cho tương lai của doanh nghiệp.
Xác định giá trị doanh nghiệp giúp chuẩn bị cho việc phát hành trái phiếu ra công chúng lần đầu (IPO). Thị trường Chứng khoán áp đặt một số yêu cầu và quy tắc nhất định về chủng loại thông tin mà công ty buộc phải công khai trong các văn bản IPO (được gọi là Bản cáo bạch). Quy trình “Xác định giá trị doanh nghiệp” phải xác định và chỉ ra được hoạt động cốt lõi của công ty và các cơ hội cũng như các nhân tố rủi ro. Thành công của IPO phụ thuộc rất nhiều vào quá trình chuẩn bị. Thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng này, các bên liên quan tới IPO có thể sẽ phải đương đầu với những khó khăn và công ty có thể bị giảm giá trị một cách đáng kể khi niêm yết, do đó sẽ ảnh hưởng xấu tới lợi ích của các chủ sở hữu.
Xác định giá trị doanh nghiệp giúp cải thiện tình hình hoạt động chung của công ty trước thực trạng hoạt động kém hiệu quả. Quá trình xác định giá trị doanh nghiệp sẽ đánh giá một cách khách quan các điểm mạnh và điểm yếu của công ty. Bằng việc xác định và chỉ ra những vấn đề hoặc các khu vực thể hiện rõ nhất các điểm yếu của công ty, quá trình “Xác định giá trị Doanh nghiệp” là một công cụ nhằm giúp công ty đánh giá một cách khách quan hoặc “mở khoá” các cơ hội/tiềm năng và gia tăng giá trị cho các cổ đông hiện tại và tương lai.
3. Tầm quan trọng xác định giá trị doanh nghiệp
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường sôi động như hiện nay xác định giá doanh nghiệp có tầm quan trọng vô cùng đặc biêt mang đến cho các chủ doanh nghiệp, các nhà đầu tư cái nhìn tổng quát về tình hình cũng như hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp từ đó đưa ra các quyết định quản lý doanh nghiệp, quyết định tài trợ, đầu tư phù hợp.
Lợi ích của quy trình xác định giá trị doanh nghiệp là khả năng tổng hợp, đánh giá, phân tích và khớp lại các dữ liệu quá quá khứ và triển vọng phát triển trong tương lai của Doanh nghiệp trong một bản báo cáo chính xác và toàn diện.
Bằng việc xác định các điểm mạnh, điểm yếu và các giá trị cốt lõi của công ty, xác định giá trị doanh nghiệp trở thành một công cụ hữu hiệu giúp công ty hiện thực hoá được cơ hội và gia tăng giá trị cho các cổ đông hoặc nhà đầu tư tương lai.
Bên cạnh đó, trong các trường hợp cần thiết, sẽ vạch ra các kế hoạch và các kiến nghị chuẩn bị cho các hoạt động tiền và hậu IPO.
Ngoài ra, xác định giá trị doanh nghiệp còn chỉ ra những thay đổi cần thiết về hệ thống tài chính, cơ cấu thành phần cổ đông hoặc cấu trúc doanh nghiệp bởi quy trình này sẽ tạo ra một diễn đàn mở để công ty có thể thảo luận một cách sâu rộng và xem xét xem những cơ cấu này có đồng nhất và có lợi cho tương lai của công ty hay không.
Xác định giá trị doanh nghiệp hỗ trợ Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc đưa ra những quyết định khó khăn như các hoạt động bán hàng hoặc loại bỏ các hoạt động làm ăn không có lãi hoặc không mang tính mấu chốt, để tập trung vào những hoạt động mang lại giá trị cao
Xác định giá trị doanh nghiệp đưa ra những phân tích về hệ thống quản trị và điều hành công ty, đồng thời cung cấp những đánh giá về năng lực đối với một số các vị trí nhân lực chủ chốt
Một dự án Xác định giá trị doanh nghiệp toàn diện và thành công sẽ đem lại những hiệu quả tích cực do đội ngũ chuyên gia tư vấn sẽ phát hiện ra những khu vực làm ăn hiệu quả của công ty, từ đó sẽ đưa ra được những giải pháp phát huy tối đa hiệu quả điểm mạnh đó để gia tăng giá trị cho các cổ đông và chủ doanh nghiệp.
Bản báo cáo hoặc chứng thư về “Giá trị doanh nghiệp” phản ánh các nội dung gồm tình hình thực trạng của công ty và giá trị hiện tại của công ty và những mong mỏi của cổ đông và những khu vực có thể ảnh hưởng tới giá trị của họ.
4. Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp
Để xác định giá trị doanh nghiệp thẩm định viên áp dụng theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 bao gồm các các tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:
Các tiếp cận từ thị trường: Phương pháp tỷ số bình quân; Phương pháp giá giao dịch;
Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp tài sản;
Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp; Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức; Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu
– Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
– Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
– Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.
Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.
5. Công ty xác định giá trị doanh nghiệp uy tín tại Việt Nam
Ngày nay nhu cầu xác định giá trị của doanh nghiệp là một điều vô cùng cần thiết, là mối quan tâm của tất cả các doanh nghiệp. Xác định giá trị doanh nghiệp là đánh giá lại toàn bộ giá trị tài sản của doanh nghiệp bao gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp, xét trên tổng giá trị của doanh nghiệp. Để thẩm định giá trị doanh nghiệp chính xác, yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn sâu, am hiểu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực xác định giá trị doanh nghiệp. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.
Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“Xác định giá trị doanh nghiệp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Các bước thẩm định giá tài sản vô hình theo phương pháp so sánh trực tiếp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVCThẩm định giá tài sản vô hình theo phương pháp so sánh trực tiếp) – Tài sản vô hình của doanh nghiệp là yếu tố góp phần vào sự phát triển và thành đạt của doanh nghiệp, và là yếu tố đầu tiên và quan trọng trong chiến lược xâm nhập và mở rộng thị trường. Tài sản vô hình là nhân tố quan trọng trong chiến lược của doanh nghiệp vào những năm 1990. Cho đến nay, các vô hình đã trở thành công cụ hữu hiệu giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và xa hơn nữa là tạo động lực phát triển nền kinh tế của mỗi quốc gia. Việc định giá tài sản vô hình ngày càng trở nên quan trọng đối với các hoạt động thương mại hóa như: chuyển giao ứng dụng, góp vốn, nhượng quyền thương mại, nhượng quyền thương hiệu, mua bán, sáp nhập, cổ phần hóa, thế chấp,…
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Tài sản vô hình được khái niệm: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình được đề cập trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
Căn cứ vào loại tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp. Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp được các thẩm định viên áp dụng trong thẩm định giá tài sản vô hình.
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn àm vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Giống như các tài sản khác, để thẩm định giá so sánh được. Giống như các tài sản khác, để thẩm định giá tài sản vô hình mục tiêu gười ta dựa trên bằng chứng thị trường của các tài sản vô hình tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất để ước tính giá trị.
Các tài sản vô hình cần thẩm định giá giá được gọi là các tài sản vô hình mục tiêu, còn các tài sản vô hình tương tự, mang tính chất là những chứng cớ giao dịch gọi là các tài sản vô hình so sánh.
1. Các bước định giá tài sản vô hình theo phương pháp trực tiếp
Trên thực tế không có 2 tài sản vô hình giống nhau hoàn toàn, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các tài sản vô hình tương đối giống so với tài sản vô hình mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của tài sản vô hình mục tiêu theo các bước:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản vô hình đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với tài sản vô hình mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị. Các bằng chứng giao dịch này phải đảm bảo:
– Cúng nhóm, loại với tài sản vô hình mục tiêu, như cùng nhóm về nhãn hiệu, phần mềm quản lý, mạch tích hợp, cùng công nghệ xử lý…
– Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình đang sử dụng phải tương tự với tài sản vô hình cần thẩm định giá về các mặt như rủi ro, thu thập kỳ vòng…
– Tương đồng về: đặc điểm kỹ thuật, chức năng , công dụng, tình trạng sử dụng, như thời gian đã sử dụng bao lâu, có cải tiến trong thời gian qua không? Thị phần hiện tại của sản phẩm hoặc dịch vụ tạo ra bởi TSVH…
– Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình
– Các điều khoản về tài chính liên qian đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng ( trả trước, trả sau; điều kiện thanh toán cụ thể?)
– Tình trạng pháp lý: Để xác định tài sản vô hình có được coi là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình: tình trạng bảo hộ của tài sản vô hình ( thuộc loại được bảo hộ quyền sở hữu công nghiệp hay không, hình thức bảo hộ là cấp văn bằng bảo hộ hay được bảo hộ mà không phải đăng ký, phạm vi bảo hộ).
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với tài sản vô hình mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch: giao dịch thành công hay giao dịch chưa thành công, tính chất thị trường, khách quan, độc lập, thông qua điều tra: mối quan hệ giữa người mua và người bán có phải là quan hệ gia đình hoặc là giữa các công ty mẹ và công ty con? tài sản vô hình được giao dịch riêng lẻ hay là một bộ phận của một nhóm tài sản được giao dịch?…
Theo quy định hiện hành tại Việt Nam, thông tin thị trường được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp sử dụng các giao dịch chưa thành công thì thẩm định viên cần có điều chỉnh hợp lý để tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
– Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
– Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứ cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản vô hình có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 tài sản vô hình để so sánh. Trên cơ sở các yếu tố so sánh nêu trên, thẩm định viên chọn ra ít nhất 03 tài sản có nhiều điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá để làm tài sản thẩm định giá để làm so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.
Trong trường hợp đại diện chủ sở hữu nhà nước định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, tài sản trí tuệ khi giao quyền sở hữu, quyền sử dụng kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ thì có thể sử dụng 02 tài sản so sánh được giao dịch trên thị trường (theo quy định tại điều 11 của Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC).
Bước 4: xác định những yếu tố khác nhau giữa tài sản vô hình thẩm định giá (tài sản vô hình mục tiêu và tài sản vô hình so sánh (tài sản vô hình chứng cớ). Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các tài sản vô hình so sánh.
Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh. Việc điều chỉnh được thực hiện trên cơ sở phân tích, so sánh, rút ra những ưu nhược điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợ của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh
Đối tượng điều chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giai dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
Căn cứ điều chỉnh là chênh lệc giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá về các yếu tố so sánh ( đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng, tình trạng sử dụng của TSVH, tình trạng bảo hộ, hình thức bảo hộ, khu vực địa lý áp dụng, các điều khoản về tài chính…).
Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình
Tuổi đời kinh tế còn lại của TSVH được sử dụng trong tất cả các cách tiếp cận thẩm định giá TSVH. Tuổi đời kinh tế còn lại được sử dụng để tính khấu hao trong cách tiếp cận về chi phí, được sử dụng để làm yếu tố so sánh mức độ tương đồng trong cách tiếp cận thị trường và dùng để xác định thời gian phát sinh dòng thu nhập từ tài sản thẩm định giá trong cách tiếp cận thu nhập.
Tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình chịu tác động của yếu tố pháp luật, kinh tế, công nghệ như: quy mô và triển vọng của thị trường, sự phát triển của khoa học công nghệ, mức độ độc đáo, khác biệt của TSVH, sự cạnh tranh của các tài sản vô hình tương tự… Khi ước tính tuổi đời kinh tế còn lại cần xem xét các yếu tố sau:
– Thời gian bảo hộ của pháp luật đối với tài sản vô hình là quyền sở hữu trị tuế
– Quy định tại các hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật gắn liền với tài sản vô hình cần thẩm định
– Quyết định của toà án hoặc của cơ quan có thẩm quyền lien quan đến tài sản vô hình cần thẩm định;
– Các yếu tố kinh tế như quy mô và triển vọng của thị trường sản phẩm, dịch vụ gắn liền với tài sản vô hình cần thẩm định; các yếu tố khoa học kỹ thuật có liên quan khác;
– Các kết quả thống kê, phân tích (nếu có) về tuổi thọ hiệu quả của các nhóm tài sản vô hình;
– Các yếu tố khác có liên quan đến việc ước tính tuổi đời kinh tế còn lại cuẩ tài sản thẩm định giá.
Tuổi đời hữu ích của một TSVH phát sinh từ hợp đồng thường không thể kéo dài quá thời gian quy định trong hợp đồng, nhưng lại có thể kết thúc sớm hơn thời hạn quy định trong hợp đồng do các ảnh hưởng bên ngoài như sự phát triển của khoa học công nghệ, môi trường kinh tế- xã hội. Chẳng hạn: bằng sáng chế của một loại thuốc tân dược được bảo hộ trong vòng 15 năm tới. Nhưng các nghiên cứu hiện nay có thể sẽ có một loại thuốc có hiệu quả chữa bênh cao hơn có thể đưa vào sản xuất trong vòng 05 năm tới. Khi đó, tuổi đời kinh tế còn lại của sáng chế này là 05 năm.
Ngoài ra, có thể xác định tuổi đời hữu ích còn lại của nhóm tài sản vô hình thông qua tuổi đời trung bình của từng đơn vị TSVH trong nhóm.
Bước 5: ước tính giá trị tài sản vô hình mục tiêu trên cơ sở các tài sản vô hình đã điều chỉnh.
Việc quyết định mức giá sau cùng, trên cơ sở các mức giá chỉ dẫn cũng được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên các tiêu chí: trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh, tần suất, biên độ và tổng điều chỉnh thuần, tương như với TSHH
Đối với các tài sản vô hình không thể lượng hoá độc lập
Với các TSVH lập thành nhóm, như thương hiệu hoặc lợi thế thương mại của doanh nghiệp, thẩm định viên có thể dựa vào giá cổ phiếu trên thị trường để ước tính theo công thức:
GW= PM – PB
Trong đó:
PM – Giá thị trường của doanh nghiệp, được xác định bằng cách lấy giá trị thị trường của cổ phiếu nhân với số lượng cổ phiếu của doanh nghiệp.
PB- Giá trị sổ sách, dựa vào các số dư trên sổ kế toán.
GW- lợi thế thương mại
Có thể nói, đây là cách ước tính lợi thế thương mại của doanh nghiệp một cách nhanh chóng và khách quan nhất. Với những công ty mà người ta tin tưởng rằng thương hiêu là yếu tố chính làm tăng giá cổ phiếu, thì GW tính theo cách này đưa ra một sự đánh giá tin cậy về giá thị trường của thương hiệu đó.
Trên thực tế, giá cổ phiếu trên thị trường luôn biến động còn do nhiều yếu tố khác nhau, giá trị sổ sách cũng không phản ánh đúng giá trị trường của tài sản. Do vậy, để định lượng GW một cách hợp lý, thẩm định viên phải dụa vào mức giá trung bình của cổ phiếu trong một thời gian dài, đồng thời thực hiện đánh giá lại tài sản theo giá trị trường. Tất nhiên, cổ phiếu đó phải được giao dịch trên một thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, minh bạch thông tin, yếu tố đầu cơ thấp và thẩm định viên còn phải có hiểu biết cơ bản về những đặc điểm giao dịch trên thị trường chứng khoán nói riêng và thị trường tài chính nói chung.
2. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
2.1. Ưu điểm
– Là phương pháp định giá không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện cua các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình tính toán, mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của TSVH tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
– Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng – đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của TSVH. Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
2.2. Hạn chế
– Phải có giao dịch về các TSVH tương tự thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít TSVH so sánh được. Nếu có ít TSVH so sánh đáp ứng các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém. Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chón trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp. Phương pháp này đòi hỏi TSVH phải có nhiều điều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
– Không giống như định giá BĐS, nhiều khoản chi phí và thu nhập trong nghiên cứu triển khai khó tách biệt rõ ràng cho tài sản hữu hình hay vô hình. Các giao dịch về TSVH thường là những giao dịch cá biệt và phải tuân thủ các điều khoản không tiết lộ bí mật. Vì vậy, việc áp dụng phương pháp so sánh thị trường đối với TSVH là rất hạn chế.
2.3. Điều kiện áp dụng
– Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
– Thị trường của TSVH phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
Bạn đang đọc bài viết: “Các bước thẩm định giá tài sản vô hình theo phương pháp so sánh trực tiếp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty thẩm định giá tài sản tại Nam Định – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá tại Nam Định) – Nam Định là một tỉnh nằm ở phía Nam đồng bằng Sông Hồng, giáp tỉnh Thái Bình về phía đông bắc, tỉnh Ninh Bình về phía tây nam, tỉnh Hà Nam về phía tây bắc và về phía đông nam giáp vịnh Bắc Bộ, thuộc Biển Đông. Nam Định có diện tích lớn thứ 52 trong 63 tỉnh thành. Năm 2020, Nam Định là đơn vị hành chính Việt Nam đứng thứ 13 về số dân, xếp thứ 35 về Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP), xếp thứ 31 về GRDP bình quân đầu người, đứng thứ 14 về tốc độ tăng trưởng GRDP.
Nam Định với hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông được đầu tư khá đồng bộ, hiện đại góp phần cải thiện vị thế địa kinh tế, tạo diện mạo mới, tác động lâu dài tới sự phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh. Giai đoạn 2015-2020, Nam Định đã tập trung nguồn lực xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông, trong đó nhiều công trình dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được tập trung đầu tư, hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Về kinh tế tổng vốn đầu tư toàn xã hội trong 5 năm đạt khoảng 175 nghìn tỷ đồng, tăng bình quân 17,4%/năm. Thu hút đầu tư đạt kết quả nổi bật, trong giai đoạn 2015-2020 đã cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới và điều chỉnh tăng vốn cho 405 dự án đầu tư trong nước và 112 dự án FDI; với tổng giá trị đăng ký vốn đầu tư trên 32.000 tỷ đồng (tăng 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước) và 3,5 tỷ USD vốn FDI (tăng 8 lần so với nhiệm kỳ trước). Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất công nghiệp bình quân 5 năm 2015-2020 đạt 13,7%/năm, vượt chỉ tiêu đề ra; tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2020 đạt trên 2 tỷ USD, tăng bình quân 16,4%/năm. Tổng giá trị vốn FDI đăng ký đầu tư giai đoạn 2015-2020 đạt 3,5 tỷ USD, tăng 8 lần so với nhiệm kỳ trước; vốn đầu tư trong nước đạt trên 32.000 tỷ đồng, tăng 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước.
Ngoài ra tỉnh hình thành nhiều khu, cụm công nghiệp (KCN,CCN) với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, tạo nguồn thu lớn, ổn định cho ngân sách. Giai đoạn 2015-2020, Nam Định đã tập trung thu hút các nhà đầu tư để đầu tư mới và mở rộng các KCN,CCN với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại và bảo vệ môi trường. Tổng diện tích đất các KCN,CCN là gần 1.500 ha trong đó có 04 KCN đang hoạt động với tổng diện tích khoảng 1.100 ha, thu hút được trên 220 dự án trong nước và nước ngoài, giải quyết việc làm cho trên 45.000 lao động. Có 19/24 CCN đã đi vào hoạt động, thu hút gần 500 dự án đầu tư, tạo việc làm cho trên 20.000 lao động. Giá trị sản xuất tại các KCN,CCN hiện nay chiếm gần 50% tổng giá trị sản xuất công nghiệp của tỉnh.
trong những năm qua Nam Định phát triển mạnh mẽ kinh tế – xã hội với tốc độ đô thị hóa nhanh, bộ mặt đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ được cải thiện đáng kể. Đến năm 2030, Nam Định là tỉnh phát triển khá của cả nước. Tỉnh thực hiện tốt công tác xúc tiến, thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân, nhất là các nhà đầu tư có vốn lớn, công nghệ cao, thân thiện với môi trường, tạo ra các sản phẩm có sức cạnh tranh, giá trị gia tăng cao và nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước; ưu tiên các ngành nghề ứng dụng công nghệ 4.0, phát triển năng lượng sạch, năng lượng tái tạo như điện gió khu vực ven biển, điện sinh khối… Tập trung khai thác tiềm năng, thế mạnh vùng kinh tế biển về phát triển bền vững kinh tế…
2. Thẩm định giá tài sản tại Nam Định
Công ty Thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng trên, chúng tôi đã thành lập văn phòng thẩm định giá tại Nam Định phục vụ nhu cầu thẩm định giá tại địa phải cho nhiều mục đích chính đáng của các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân…
Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ định giá tài sản uy tín hàng đầu tại Quảng Ninh phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: Vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, mua bán sáp nhập M&A, đầu tư kinh doanh, đền bù; khiếu nại; tính thuế; bảo hiểm; thanh lý tài sản; Đền bù – giải tỏa; Giải quyết tranh chấp dân sự; Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch nước ngoài, tham khảo giá thị trường… Bên cạnh đó Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế.
2.1. Vai trò định giá tài sản tại Nam Định
Thẩm định giá tại Nam Định có vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, đầu từ góp vốn, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý…
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản tại Nam Định;
Tạo điều kiện thuận lợi cho hội nhập kinh tế trong nước, khu vực và thế giới;
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản;
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế;
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế;
2.2. Mục đích thẩm định giá tài sản tại Nam Định
Mục đích định giá tài sản tại Nam Định phản ánh nhu cầu chính đáng sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại Đồng Nai thường là:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
2.3. Dịch vụ thẩm định giá tài sản tại Nam Định
Công ty Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp cung cấp các dịch thẩm định giá tài sản uy tín tại Việt Nam nói chung và Nam Định nói riêng bao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
2.4. Công ty thẩm định giá tài sản tại Nam Định
Việt Nam đang trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường trong nước thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Thẩm định giá có vai trò đối với xác định giá trị tài sản cho nhiều doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân cho nhiều mục đích chính đáng khác nhau. Từ đó việc thẩm định giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vì vậy vai trò của doanh nghiệp thẩm định giá đã trở nên vô cùng thiết yếu trong sự phát triển của kinh tế – xã hội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và Nam Định nói riêng liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…
Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, Công ty thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.
Bạn đang đọc bài viết:“Công ty thẩm định giá uy tín tại Nam Định”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Tuyển dụng thẩm định giá tại Hồ Chí Minh – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá tại Hồ Chí Minh) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô mở rộng kinh doanh nên có nhu cầu tuyển dụng nhân sự cho Quý 4 năm 2021 tại Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:
Tư vấn khách hàng, khảo sát thu thập thông tin thị trường, nghiên cứu thị trường lập báo cáo thẩm định giá, hoàn thiện hồ sơ theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
– Yêu cầu:
Tốt nghiệp cao đẳng trở lên chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực: Thẩm định giá, tài chính, ngân hàng, kinh tế, xây dựng, luật.
Năng lực: Có kiến thức, nhiệt huyết, đam mê về mảng thẩm định. Khả năng giao tiếp tốt, khả năng đàm phán, thuyết phục, kỹ năng văn phòng, email, internet…
Kinh nghiệm: Có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá là lợi thế.
3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ
Được đào tạo kỹ năng và kiến thức kinh doanh về ngành Thẩm định giá, hỗ trợ chuyên sâu cho nhân viên chưa có kinh nghiệm.
Lương cứng: Thỏa thuận
Hoa hồng: Được hưởng hoa hồng theo quy định Công ty
Các chế độ khác theo luật định, đóng BHXH, BHYT, TCTN…
Các chế độ nghỉ mát, thưởng cuối năm.
Lương thưởng hàng tháng
Làm việc trong môi trường trẻ trung, năng động và thân thiện.
Thời gian làm việc: Từ thứ 2 – thứ 7 (Sáng 8h00- 12h00, chiều 13h30 – 17h30)
Nộp trực tiếp tại VP Hà Nội: Tầng 1, số 25 Đào Duy Anh, tòa nhà WIN HOME, phường Phú Nhuận, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.
Liên hệ phỏng vấn: 024 3998 2882 – 0985.103.666
Bạn đang đọc bài viết:“Tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá tại Hồ Chí Minh”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Xác định giá trị tài sản trí tuệ là tên thương mại của doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Xác định giá trị tên thương mại doanh nghiệp) – Tên thương mại của doanh nghiệp là một thành tố góp phần vào sự phát triển và thành đạt của doanh nghiệp, là yếu tố đầu tiên và quan trọng trong chiến lược xâm nhập và mở rộng thị trường. Tuy nhiên, tên thương mại lại là tài sản trí tuệ nên việc định giá không giống như tài sản hữu hình mà phải nghiên cứu các văn bản pháp lý liên quan để đánh giá đúng giá trị của tên thương mại.
Trong phạm vi bài viết, tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến xác định giá trị tài sản trí tuệ là tên thương mại của doanh nghiệp và đề xuất một số kiến nghị.
1. Các vấn đề pháp lý liên quan đến xác định giá trị TSTT là tên thương mại của doanh nghiệp
Tài sản trí tuệ đã nổi lên như một nhân tố quan trọng trong chiến lược của doanh nghiệp vào những năm 1990. Cho đến nay, các tài sản trí tuệ đã trở thành công cụ hữu hiệu giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và xa hơn nữa là tạo động lực phát triển nền kinh tế của mỗi quốc gia. Việc định giá tài sản trí tuệ ngày càng trở nên quan trọng đối với các hoạt động thương mại hóa tài sản trí tuệ, như: chuyển giao ứng dụng, góp vốn, nhượng quyền thương mại, nhượng quyền thương hiệu, mua bán, sáp nhập, cổ phần hóa, thế chấp,…
Theo Khoản 2, Điều 3, Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC ngày 17/12/2014 quy định việc định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phái triển công nghệ, tài sản sử dụng ngân sách nhà nước như sau:
“Tài sản trí tuệ là tài sản vô hình, có tính sáng tạo, xác định được, kiểm soát được và có khả năng mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu tài sản đó.
Tài sản trí tuệ bao gồm đối tượng được bảo hộ và đối tượng không được bảo hộ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ như sáng chế, bí mật kinh doanh, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu, tên thương mại, giống cây trồng, chương trình máy tính, tác phẩm khoa học, sáng kiến, giống vật nuôi, thiết kế kỹ thuật”.
Tên thương mại của doanh nghiệp là đối tượng bảo hộ của quyền sở hữu trí tuệ, là tài sản của doanh nghiệp với những đóng góp đáng kể vào thành công của doanh nghiệp và do tiềm năng của tên thương mại đối với các doanh nghiệp trong việc tạo ra giá trị tài sản trí tuệ của mình đã dẫn tới nhu cầu ngày càng gia tăng về phương pháp định giá quyền sở hữu trí tuệ đối với tên thương mại.
Tuy nhiên, hiện nay, giá trị tài sản của tên thương mại chưa được đánh giá đầy đủ, cũng như chưa được các doanh nghiệp nhận thức đúng mức và coi đó là tài sản kinh doanh có giá trị lớn của doanh nghiệp. Chính vì vậy, khi thành lập doanh nghiệp, ngoài việc xác định tài sản cố định, mỗi doanh nghiệp cần quan tâm đến tài sản trí tuệ – là yếu tố quan trọng góp phần quyết định vào sự thành công.
Để xác định được giá trị tài sản tên thương mại của doanh nghiệp, trước hết chúng ta cần phải phân biệt giữa giá và giá trị của tài sản trí tuệ. Giá thường được định nghĩa là những gì người mua sẵn sàng chi trả trong một giao dịch bình thường căn cứ trên giá trị của hàng hóa. Còn giá trị là một thuật ngữ trìu tượng, nhưng có chất lượng xác định mà việc tính toán được dựa trên một hệ thống các phương pháp, các nguyên tắc được kiểm tra theo trình tự. Việc định giá tài sản trí tuệ có thể ảnh hưởng đến giá của một tài sản trí tuệ, nhưng điều này không nhất thiết giống như việc xác định giá cho sản phẩm[1].
Thẩm định tài sản trí tuệ một cách có cơ sở và đáng tin cậy theo tiêu chuẩn quốc tế và phù hợp với Việt Nam, trong đó, đặc biệt là tài sản có thương hiệu như tên thương mại sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp góp vốn hợp tác, kinh doanh chuyển nhượng các tài sản trí tuệ một cách thuận lợi như các tài sản khác[2].
Các công cụ được định giá để xác định tài sản đối với tên thương mại giúp cho doanh nghiệp quản lý được tài sản trí tuệ một cách có hiệu quả và năng suất hơn. Việc định giá tên thương mại tạo ra một tiêu chuẩn hữu ích hơn và làm cơ sở để đàm phán trong trường hợp chuyển giao hoặc mua bán tài sản trí tuệ của doanh nghiệp, như: Văn bản hướng dẫn xác định tài sản vô hình là Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 13 – Thẩm định giá tài sản vô hình (Ký hiệu: TĐGVN 13) ban hành kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Văn bản đã hướng dẫn cách thức thẩm định giá tài sản vô hình; Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC ngày 17/12/2014 của Bộ Khoa học và Công nghệ, Bộ Tài chính quy định việc định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, tài sản trí tuệ sử dụng ngân sách nhà nước; Thông tư số 127/2014/TT-BTC ngày 05/9/2014 hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp; Luật Sở hữu trí tuệ (các năm 2005, 2009, 2019).
Quy định về phương pháp định giá được thể hiện trong một số văn bản pháp luật như: Luật Giá số 11/2012/QH13; Nghị định số 89/2013/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Thông tư số 06/2014/TT – BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT – BKHCN – BTC giữa Bộ Khoa học và Công nghệ và Bộ Tài chính quy định việc định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, TSTT sử dụng ngân sách nhà nước; Thông tư số 10/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá trị tài sản là kết quả của nhiệm vụ khoa học và công nghệ sử dụng vốn nhà nước.
Hiện nay, việc định giá tài sản trí tuệ được thực hiện bằng 3 phương pháp cơ bản, đó là: phương pháp chi phí, phương pháp thị trường và phương pháp thu nhập. Trong đó, cách tiếp cận từ thị trường sẽ xác định giá trị của tài sản trí tuệ căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản trí tuệ tương tự có giá giao dịch trên thị trường.
Cách tiếp cận từ chi phí căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản trí tuệ, giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế, để tạo ra một tài sản trí tuệ tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành. Còn riêng với cách tiếp cận từ thu nhập sẽ tiến hành xác định giá trị của tài sản trí tuệ thông qua giá trị hiện tại của các khoản thu nhập, các dòng tiền và chi phí tiết kiệm do tài sản trí tuệ mang lại. Theo phương pháp này, giá trị tài sản trí tuệ là giá trị hiện tại của dòng thu nhập có được từ tài sản trí tuệ trong tương lai với tỷ lệ chiết khấu thích hợp.
Thông tư số 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2011 của Bộ Tài chính quy định việc xác định giá trị thương hiệu là để góp phần xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp khi định giá doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa. Theo đó, giá trị thương hiệu được xác định trên cơ sở các chi phí thực tế cho việc tạo dựng và bảo vệ nhãn hiệu, tên thương mại trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Như vậy, Thông tư này dựa trên phương pháp chi phí để xác định giá trị thương hiệu.
Thông tư số 127/2014/TT-BTC quy định việc xác định giá trị “thương hiệu” là để góp phần xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp khi định giá doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa: “Giá trị thương hiệu được xác định trên cơ sở các chi phí thực tế cho việc tạo dựng và bảo vệ nhãn hiệu, tên thương mại trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp…” và Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Thẩm định giá tài sản vô hình đã hướng dẫn cách thức thẩm định giá tài sản vô hình.
Do vậy, việc xác định giá trị thương hiệu để góp phần xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp khi doanh nghiệp cổ phần hóa “Giá trị thương hiệu được xác định trên cơ sở các chi phí thực tế cho việc tạo dựng và bảo vệ nhãn hiệu, tên thương mại trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp”. Theo quy định của Thông tư này, cách tính giá trị của tên thương mại dựa theo phương pháp chi phí quá khứ và giá trị thương hiệu được hình thành từ giá trị nhãn hiệu và tên thương mại[3].
Tuy nhiên, theo tác giả, quy định này là chưa phù hợp, không nên quy định giá trị “thương hiệu” là căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Để phù hợp với quy định của Luật Sở hữu trí tuệ, nên quy định giá trị của tên thương mại là căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp vì “thương hiệu” không phải là một đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ.
2. Hạn chế và kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xác định giá trị tài sản là tên thương mại của doanh nghiệp
tài sản trí tuệ là loại tài sản vô hình, không thể xác định bằng các đặc điểm vật chất của chính nó, nhưng lại có giá trị và khả năng sinh ra lợi nhuận, do đó, để thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ, cần nắm rõ TSTT. Song hiện nay, việc định giá tài sản trí tuệ khó khăn và có nhiều khác biệt hơn so với tài sản hữu hình, xuất phát từ các nguyên nhân sau:
– Chưa có một văn bản quốc tế nào điều chỉnh việc định giá tài sản trí tuệ, vì vậy, việc định giá chủ yếu vẫn được thực hiện theo hướng dẫn về định giá các tài sản vô hình số 4 do hội đồng định giá quốc tế[4] (IVSC) công bố. Hướng dẫn này được coi là một tài liệu mang tính tham khảo chung.
– Ở Việt Nam, các quy định về định giá tài sản trí tuệ còn khá sơ sài, các văn bản pháp luật hầu như không điều chỉnh trực tiếp vấn đề định giá tài sản trí tuệ mà chỉ đề cập tới các quy định mang tính chất nguyên tắc về cách thức dựa trên tính toán của tài sản vô hình trong đó bao gồm cả tài sản trí tuệ. Ngay cả trong Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009, năm 2019 và các văn bản chuyên ngành cũng chưa có một quy định cụ thể nào về định giá tài sản trí tuệ. Điều này dẫn tới các doanh nghiệp thường rất lúng túng khi định giá các tài sản, đôi khi có việc định giá sai, thấp hơn so với giá trị thực tế đem lại những hậu quả đáng tiếc cho các doanh nghiệp.
– Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường nhưng hoạt động định giá tài sản trí tuệvẫn chưa được quan tâm đúng mức; còn có ít tổ chức định giá tài sản trí tuệ có uy tín; những quy định pháp luật, kiến thức, kỹ năng về định giá tài sản trí tuệ còn chưa được phổ biến rộng rãi, do đó, gây không ít khó khăn cho hoạt động nghiên cứu, ứng dụng và sản xuất, kinh doanh.
3. Một số kiến nghị
Một là, Việt Nam cần xây dựng một văn bản quy phạm pháp luật về định giá tài sản trí tuệ để đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp khi tham gia hội nhập kinh tế quốc tế. Các nghị định, văn bản hướng dẫn cần bổ sung quy định về các phương pháp định giá như đã đề cập ở các nội dung trước để các chủ thể có thể lựa chọn phương pháp phù hợp với điều kiện của mình.
Hai là, đối với tên thương mại của doanh nghiệp cần có những quy định cụ thể như: “Thương hiệu” có được coi là tài sản cố định vô hình, thương hiệu được tạo thành từ yếu tố nào (chứ không chỉ là nhãn hiệu và tên thương mại như hiện nay) trong nhóm đối tượng được bảo hộ của Luật Sở hữu trí tuệ, bởi khái niệm thương hiệu theo định nghĩa của Tổ chức Sở hữu trí tuệ thế giới (WIPO) là một dấu hiệu của nhà sản xuất gắn lên mặt, lên bao bì hàng hóa, nhằm khẳng định chất lượng và xuất xứ sản phẩm. Thương hiệu thường được gắn liền với quyền sở hữu của nhà sản xuất hay được cung cấp bởi một cá nhân hay một tổ chức. Báo cáo thường niên của WIPO cũng chỉ ra rằng: “xây dựng thương hiệu là một trong những cơ chế quan trọng nhất đối với doanh nghiệp để đảm bảo lợi nhuận vào việc đổi mới sản phẩm”
Tên thương mại không được định giá nếu việc chuyển nhượng tên thương mại đó không đi kèm với toàn bộ cơ sở kinh doanh và hoạt động kinh doanh dưới tên thương mại đó. Pháp luật ghi nhận có nhiều cách thức để chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt của mình đối với tên thương mại, nhưng khi định đoạt đối với tên thương mại chủ sở hữu cần lưu ý: Quyền chuyển nhượng cho người khác toàn bộ quyền đối với đối tượng sở hữu công nghiệp phải được thực hiện dưới hình thức ký kết hợp đồng bằng văn bản (gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp) phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự, kinh tế; đồng thời việc chuyển giao tên thương mại phải được tiến hành cùng với toàn bộ cơ sở kinh doanh và hoạt động kinh doanh với tên thương mại đó. Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa chuyển giao quyền sở hữu tên thương mại so với chuyển giao các tài sản thông thường khác.
Ba là, chú trọng xây dựng và thực thi các chính sách khuyến khích việc khai thác các khía cạnh thương mại của tài sản trí tuệ. Để tăng cường hoạt động này, Bộ Tài chính và cơ quan sở hữu trí tuệ cần thường xuyên tổ chức các lớp bồi dưỡng chuyên môn về định giá TSTT, tổ chức thi sát hạch và cấp chứng chỉ, đảm bảo chất lượng đào tạo, không ngừng nâng cao năng lực và trình độ cho các cán bộ chuyên trách định giá tài sản trí tuệ.
Bốn là, các doanh nghiệp cần nâng cao nhận thức về vai trò của TSTT và định giá TSTT đối với sự phát triển doanh nghiệp. Việc không chú trọng tới giá trị các TSTT chính là nguyên nhân dẫn đến những sự thất thoát nguồn vốn, thiệt hại lợi ích của doanh nghiệp trong các hoạt động cổ phần hóa, liên doanh, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp thời gian vừa qua[6].
Để có thể quản lý và khai thác giá trị các tài sản trí tuệ một cách hiệu quả, các doanh nghiệp cần phải chú trọng việc bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ, xây dựng chiến lược quản lý, kiểm soát TSTT phù hợp để phản ánh đầy đủ và chính xác giá trị tài sản vô hình nói chung và tài sản trí tuệ nói riêng. Doanh nghiệp cần xác định xem những loại tài sản trí tuệ nào cần được định giá, ví dụ: doanh nghiệp cần xác định: Tài sản có khả năng nhận diện không; Tài sản có tạo ra các lợi ích cho doanh nghiệp không; Tài sản có được bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ không; Tài sản có thể được chuyển nhượng không.
Theo https://tapchitaichinh.vn/
Bạn đang đọc bài viết: “Các vấn đề pháp lý liên quan đến xác định giá trị tài sản trí tuệ là tên thương mại của doanh nghiệp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.
Nộp trực tiếp tại VP Hà Nội: Tầng 6 tòa nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Liên hệ phỏng vấn: 0985.103.666
Bạn đang đọc bài viết: “Tuyển dụng thẩm định viên tại Hồ Chí Minh” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Thẩm định giá đất) – Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá đất là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia trong hoạt động định giá. Thẩm định giá đất thẩm định viên cần nắm các nguyên tắc, các vấn đề chung khi áp dụng các cách tiếp cận như: nguyên tắc kinh tế, các quyền của bất động sản, những đặc điểm về vật lý và công trình xây dựng trên đất, phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Ngoài ra tùy từng loại đất thẩm định giá, thẩm định viên đưa ra các phương pháp định giá đất phù hợp: Phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ.
Thẩm định giá đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của đất đai theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong sự phát triển của kinh tế xã hội, phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: xác định giá đất vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, tư vấn đầu tư, liên doanh góp vốn, giải quyết tranh chấp, định cư, du học…và xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế đối với Nhà nước.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng là những nguyên tắc cần xem xét khi thẩm định giá trị của đất.
1.2. Các quyền của bất động sản và các công cụ kiểm soát công
Việc thẩm định giá đất tập trung vào thẩm định giá những thành phần vật lý và những quyền bất động sản kèm theo. Những quyền này bao gồm:
Phát triển đất với sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cho người khác thuê đất
Làm nông nghiệp trên đất
Khai thác mỏ ở đất
Thay đổi đặc điểm vật chất của đất
Chia nhỏ đất
Hợp nhất các mảnh đất khác nhau
Giữ đất cho sử dụng tương lai
Xây dựng hoặc thay đổi sự cải thiện tòa nhà
Việc sử dụng các lô đất cần tuân thủ các quy định về quy hoạch cũng như các mục tiêu phát triển dài hạn. Thông thường chủ đầu tư sẽ tiếp tục phát triển chỉ sau khi họ đề xuất những kế hoạch phát triển chi tiết và được sự chấp thuận của chính quyền. Thông qua các chương trình cải cách đô thị, chính quyền có thể thu hồi đất từ khu vực tư để sử dụng cho các dự án công và làm tăng nguồn cung về đất công
1.3. Những đặc điểm vật lý và những công trình trên đất
Những đặc điểm vật lý của đất, những công năng sẵn có và công trình trên đất ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và giá trị đất. Những đặc điểm vật lý của một khu đất mà thẩm định viên xem xét bao gồm kích thước, hình dáng, mặt tiền, địa chất, vị trí, cảnh quan và những đặc điểm địa lý như là hạng đất và hệ thống thoát nước. Nước, khoáng sản và không khí rất quan trọng khi thẩm định giá đất, do sự sẵn có của nước, hệ thống xả thải, điện, khí tự nhiên, và dịch vụ điện thoại có ảnh hưởng đến việc sử dụng tiềm năng của một khu đất
1.4. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Giá trị đất luôn luôn phải được xem xét trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Nếu như khu đất đã có các công trình trên đất đó, giá trị của đất phụ thuộc vào việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhát khi là đất trống và sẵn sàng cho việc phát triển tới mục đích kinh tế của nó.
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất luôn bị ảnh hưởng bởi những cải thiện hiện góp bao nhiêu giá trị đối với đối tượng thẩm định giá. Giá đất có thể cân bằng hoặc thậm chí lớn hơn, tổng giá trị bất động sản. Khi những cải thiển không đóng góp vào trong tổng giá trị của bất động sản, thì sự phá hủy thường là thích hợp, ngoại trừ các di tích lịch sử thì sự phá hút là không được phép
1.5. Ứng dụng và hạn chế
Phân tích giá trị đất trong báo cáo thẩm định giá có thể xuất hiện như một mục độc lập hoặc như là một phần của là một phần của phương pháp chi phí. Phân tích giá trị đất điển hỉnh là một mục độc lập khi tài sản được thẩm định giá là đất trống hoặc là bất động sản nông nghiệp với rất ít sự cải thiển. Trong mô hình của quy trình thẩm định giá được mô tả trong chương 8, giá trị của đất là phân tích độc lập, được thực hiện trước khi ứng dụng ba phương pháp thẩm định giá trị. Việc kiểm tra này nhấn mạnh tầm quan trọng của giá trị đất trong việc phát triển phân tích sử dụng tốt nhất và hiểu quả nhất và trong các nhiệm vụ hướng dẫn cơ bản để đưa ra giá trị đằng sau mảnh đất ở việc sử dụng hiẹn tại như là vấn đề thẩm định giá cơ bản. Đôi khi bất động sản được thẩm định không có kết luận về giá trị đất độc lập
2. Các phương pháp thẩm định giá đất
Khi tiến hành thẩm định giá đất đai, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Hiện nay tại các thẩm định viên chuyên nghiệp áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá đất đai bao gồm:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập; Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập
Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.
2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh giá bán thường là kỹ thuật được ưa thích để đưa ra kết luận về giá trị đất. Khi không có đủ thông tin để ứng dụng phương pháp so sánh thì các kỹ thuật that thé như chiết trừ, phân bổ và các kỹ thuật vốn hoá thu nhập có thể được sử dụng. Kỹ thuật vốn hoá thu nhập có thể chia thành kỹ thuật vốn hoá trực tiếp (vốn hoá thu nhập từ đất và vốn hoá tiền thuê đất) và kỹ thuật chiết trừ dòng tiền.
Phương pháp so sánh có thể được sử dụng để thẩm định giá các khu đất trống hoặc là đất mà có thể được xem như là trống cho mục đích thẩm định giá. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá đất là kỹ thuật thông dụng nhất để thẩm định giá đất và là phương pháp được ưa chuộng nhất khi các giá bán so sánh sẵn có. Để ứng dụng phương pháp này, dữ liệu về giá bán của những khu đất tương tự được tập hợp, phân tích, so sánh và điều chỉnh để đưa ra chỉ dẫn giá trị cho khu đất được thẩm định giá. Trong quá trình so sánh, sự tương đồng hoặc không tương đồng của những khu đất được xem xét.
Thẩm định viên phải thực hiện nhiều nhiệm vụ trong việc phát triển các ý kiến về giá trị đất:
Thu thập dự liệu về giá bán các khu đất so sánh.
Xác định những điểm tương đồng và khác biệt của dự liệu so sánh.
Xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của mỗi khu đất so sánh.
Xác định đơn vị so sánh mà giải thích hành vi thị trường.
Điều chỉnh giá bán so sánh của các khu đất so sánh
Hình thành kết luận về giá trị thị trường của khu đất thẩm định.
Mục tiêu của phương pháp so sánh là để chọn lựa giá bán thị trường có thể so sánh và sau đó điều chỉnh những khác biệt. Những yếu tố so sánh bao gồm quyền tài sản, điều khoản tài chính, điều kiện bán, chi phí phát sinh sau khi mua, những điều kiện thị trường (thời điểm bán), vị trí , đặc điểm vật lý, những tiện ích sẵn có, và không gian. Những đặc điểm vật lý của một khu đất bao gồm kích thước, hình dáng, mặt tiền, địa hình, vị trí, cảnh quan.
Các giá bán được chọn lựa càng gần với ngày thẩm định giá càng tốt. Khi dữ liệu hiện tại của giá bán ở khu vực không sẵn có, thẩm định viên điều chỉnh vị trí hoặc là mở rộng tìm kiếm ở thời điểm trước đó, sau đó điều chính nhữn điều kiện thị trường.
Trong số những giá bán tương tự, kích thước thường là yếu tố so sánh ít quan trọng hơn là ngày bán và vị trí. Nếu như lô đất quá to, giá trị của phần diện tích dôi ra thường bị giảm giá với tỷ lệ tăng dần. Bởi vì các giá bán của những kích thước khác nhau có thể có giá đơn vị khác nhau, các nhà thẩm định thông thường chú trọng đến những tài sản so sánh không kích thước với tài sản thẩm định.
Sau khi dữ liệu có thể so sánh được thu thập và phân loại và những bất động sản có thể so sánh được kiểm tra và mô tả, dự liệu giá bán có thể gom lại theo trật tự. Các giá bán thông thường được sắp xếp trong ô dữ liệu thị trường mà được chia thành các dòng (hoặc các cột) cho những đặc tính quan trọng của bất động sản. Các điều chỉnh phát triển thích hợp cho những khác biệt quan trọng giữa tài sản thẩm định và các tài sản có thể so sánh có thể tạo thành giá bán hoặc giá đơn vị của các tài sản so sánh bằng cách sử dụng các kỹ thuật khác nhau.
Một cách tổng quát, các điểu chỉnh riêng lẻ được làm cho những giá bán có thể so sánh cho từng yếu tố so sánh. Mức độ cho mỗi điều chỉnh được xác định bởi dự liệu và sự phán đoán của người thẩm định viên. Các diện tích đất của kích thước khác nhau bán ở những mức giá đơn vị khác nhau bởi vì diện tích tối ưu của một khu đất phụ thuộc vào việc sử dụng chúng. Những giá bán đơn vị cũng có thể thay đổi với ngày bán và vị trí. Nếu dữ liệu được chọn lọc không phù hợp để xác định mức độ của các điều chỉnh được yêu cầu, người thẩm định viên nên thu thập và phân tích dữ liệu so sánh thêm.
Điều chỉnh có thể là bằng tiền hoặc bằng phần trăm được phát triển tứ chúng cứ thị trường. Các điều chỉnh được tiến hành theo trình tự nhất định.
Ưu điểm
Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị bất động sản. Vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá đất đai.
Nhược điểm
Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên ít tin tưởng trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.
Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng.
Điều kiện áp dụng
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.
2.2. Phương pháp chiết trừ
Các khu đất trồng trong những khu vực đô thị phát triển sầm uất có thể là hiếm nên giá trị của chúng không được ước tính một cách đáng tinh cậy bằng phương pháp so sánh trực tiếp. Tương tự, các giá bán của các khu đất trống ở những vùng đất xa có thể cũng hiếm và những dữ liệu so sánh thích hợp thì không sẵn có. Trong những tình huống như vậy giá trị đất được ước tính bằng cách chiết trừ, + trong các kỹ thuật vốn hoá thu nhập
Chiết trừ là kỹ thuật mà giá trị lô đất được ước tính bằng cách trừ giá trị công trình (có tính đến sự hao mòn) ra khỏi giá bán của bất động sản, giá trị còn lại thể hiện ía trị của lô đất. Phương pháo này thường được sử dụng để ước tính giá dất của các bất động sản ở vùng nông thôn, nơi mà công trình trên đất đóng góp rất ít vào giá trị của toàn bộ bất động sản.
Phương pháp chiết trừ được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Ưu điểm
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.
Nhược điểm
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Thẩm định viên có kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
Điều kiện áp dụng
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.
2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất tại thời điểm hiện thẩm định. Để áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định viên cần các dữ liệu thị trường về chi phí quy hoạch, thiết kế, xây dựng, tiếp thị và giá bán/ thuê sản phẩm đầu ra. Khi sử dụng phương pháp thặng dư mà không có những dự liệu thị trường đáng tin cây thì nó có thể là kỹ thuật ít chính xác nhất trong thẩm định giá đất.
Để ước tính giá trị bằng phương pháp thặng dư thẩm định viên cần:
Xác định chính xác sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của lô đất
Xác định kế hoạch phát triển lô đất
Xác định thời gian và nguồn vón cho sự phát triển
Dự đoán các giải đoạn hoặc là quá trình của sự phát triển đất và chi phí có liên quan.
Dự đoán doanh thu phát triển
Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hự cho phương án phát triển.
Thẩm định viên cần tiến hành các phân tích thị trườn để xác định tình trạng cung cầu và tiến độ bán hàng hợp lý cũng như thời gian marketing cần thiết để thị trường hấp thụ hết các sản phẩm của dự án. Các dự báo chính xác về cầu sản phẩm và cung cạnh tranh có thể giảm rủi ro phát triển và giữ vai trò quan trọng trong các phân tích bởi vì giá trị lô đất có thể thay đổi đáng kẻ tuỳ thuộc vào tỷ lệ mà tại đó các sản phẩm của dự án được hấp thị theo thời gian. Thẩm định viên ước tính giá bán chi tiết bằng cách ứng dụng phương pháp so sánh giá bán. Trong một số mô hình, thẩm định viên có thể ước tính lợi nhuận mà một nhà đầu tư tiêu biểu sẽ yêu cầu để phát triển khu đất.
Tiếp theo thẩm định viên phải thiết lập dòng thu nhập và chi phí có liên quan đến việc bán các sản phẩm của dự án trong giai đoạn hấp thu. Tuỳ thuộc vào độ lớn của dự án và tốc độ bán, thời gian là hàng năm, bán niên, quý được sử dụng. Dòng thu nhập ròng của từng giai đoạn được chiết khấu về thời điểm năm 0 đến khi có giá trị hiện tại của dòng thu nhập ròng. Tỷ suất chiết khấu được áp dụng được lấy từ thị trường, nên phản ánh rủi ro có liên quan và lợi nhuận kinh doanh thích hợp.
Việc sử dụng phương pháp thặng dư để thẩm địn giá đất trống có tính ứng dụng khu các dữ liệu về giá bán của các lô đất trống không sẵn có, nhưng lại có dữ liệu thị trường về giá bán của các sản phẩm từ sự phát triển. Việc ưng dụng phương pháp thặng dư cũng hữu ích như là phương pháp để kiểm tra lại tính hợp lý của các chỉ dẫn giá trị từ các phương pháp khác mà được ứng dụng để ước tính giá trị của đất trống với sự phát triểm tiềm năng. So sánh chỉ dẫn giá trị từ phương pháp thặng sư vơis giá trị chỉ dẫn từ các giá bán so sánh cho phép thẩm định viên kiểm tra lạ tính khả thi của các dự án đề nghị. Nếu giá trị chỉ dẫn từ phương pháp thặng dư đưa ra ít hơn giá trị chỉ dẫn từ phương pháp so sánh giá bán, thẩm định viên có thể kết luận rằng dự án để nghị là không có tính khả thi
Ưu điểm
Được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển
Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm
Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
2.4. Phương pháp vốn hóa thu nhập
Phương pháp vốn hoá thu nhập từ đất ước tính giá trị đất bằng cách tách dòng thu nhập hoạt động ròng do đất đóng góp và vốn hoá để đưa ra giá trị đất.
Vốn hoá tiền thuê đất
Tiền thuê đất là khoản trả cho quyền sử dụng đất và chiếm hữu đất theo điều khoản hợp đồng thuê. Các tỷ suất vốn hoá từ thị trường được áp dụng cho tiền thuê đất của đối tượng thẩm định giá để chuyển tiền thuê đất thành giá trị đất.
Quy trình vốn hoá tiền thuê đất là hữu ích khi sẵn có dữ liệu về tiền thuê và tỷ suất vốn hoá. Tiền thuê đất có thể có những điều khoản khác nhau và các điều khoản tăng dần, do vậy thẩm định viên phải xem xét tất cả các lợi ích cho người chủ đất trong điều khoản cho thuê và trong các giai đoạn của hợp đồng.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Ưu điểm
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm
Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
2.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
Ưu điểm
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm
Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Thẩm định giá đất gồm 5 phương pháp được các thẩm định viên thường xuyên áp dụng mang lại độ chính xác rất cao. Tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan.
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.
Chuyển đổi đất hoa màu sang đất ở – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Chuyển đất hoa màu sang đất ở) – Nhu cầu chuyển đổi đất hoa màu sang đất đất ở ngày nay được nhiều người dân quan tâm và diễn ra phổ biến. Để được chuyển đổi đất hoa màu sang đất đất ở người dân phải chuẩn bị hồ sơ để nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích mới được xây dựng nhà ở trên đất đó.
Đất trồng hoa màu là đất trồng cây hàng năm khác thuộc nhóm đất nông nghiệp (trồng loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch, kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 01 năm, kể cả cây hàng năm lưu gốc để thu hoạch không quá 05 năm).
Theo Điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa (đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nương, đất trồng lúa nước còn lại) và đất trồng cây hàng năm khác. Như vậy có thể căn cứ vào thực tế Đất trồng hoa màu là đất chuyên trồng các loại cây hoa màu như khoai, đậu, lạc thay vì trồng lúa (cây hàng năm mà không phải là lúa).
2. Khi nào được chuyển đất hoa màu sang đất ở
Đất hoa màu thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hoa màu sang đất ở. Về thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được tiến hành theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3. Chuyển đất trồng hoa màu sang đất đất ở
3.1. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
Theo Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”.
Người dân muốn chuyển đất trồng màu sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện nơi có thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). Trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng anh phải nêu rõ: “Kính gửi: Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất”.
3.2. Thủ tục chuyển đất màu sang đất đất ở
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Giải quyết yêu cầu
Trong bước này, điều quan trọng nhất là hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất theo đúng số tiền và đúng hạn.
Bước 3: Trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Thời gian thực hiện không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân); không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng đặc biệt khó khăn.
3.3. Phí chuyển đổi đất màu sang đất đất ở
Khi chuyển từ đất trồng cây hoa màu sang đất đất ở thì số tiền phải nộp do cơ quan thuế tính và ra thông báo. Pháp luật về tiền sử dụng đất không quy định số tiền cụ thể mà chỉ quy định về cách tính (tính như khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở).
Để chuyển đổi đất hoa màu sang đất ở phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và đảm bảo đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bạn đang đọc bài viết:“Chuyển đất trồng hoa màu sang đất ở”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
