Tuyển dụng thẩm định giá tại Hồ Chí Minh – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá tại Hồ Chí Minh) – Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô mở rộng kinh doanh nên có nhu cầu tuyển dụng nhân sự cho Quý 4 năm 2021 tại Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:
Tư vấn khách hàng, khảo sát thu thập thông tin thị trường, nghiên cứu thị trường lập báo cáo thẩm định giá, hoàn thiện hồ sơ theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
– Yêu cầu:
Tốt nghiệp cao đẳng trở lên chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực: Thẩm định giá, tài chính, ngân hàng, kinh tế, xây dựng, luật.
Năng lực: Có kiến thức, nhiệt huyết, đam mê về mảng thẩm định. Khả năng giao tiếp tốt, khả năng đàm phán, thuyết phục, kỹ năng văn phòng, email, internet…
Kinh nghiệm: Có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá là lợi thế.
3. CHẾ ĐỘ ĐÃI NGỘ
Được đào tạo kỹ năng và kiến thức kinh doanh về ngành Thẩm định giá, hỗ trợ chuyên sâu cho nhân viên chưa có kinh nghiệm.
Lương cứng: Thỏa thuận
Hoa hồng: Được hưởng hoa hồng theo quy định Công ty
Các chế độ khác theo luật định, đóng BHXH, BHYT, TCTN…
Các chế độ nghỉ mát, thưởng cuối năm.
Lương thưởng hàng tháng
Làm việc trong môi trường trẻ trung, năng động và thân thiện.
Thời gian làm việc: Từ thứ 2 – thứ 7 (Sáng 8h00- 12h00, chiều 13h30 – 17h30)
Nộp trực tiếp tại VP Hà Nội: Tầng 1, số 25 Đào Duy Anh, tòa nhà WIN HOME, phường Phú Nhuận, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh.
Liên hệ phỏng vấn: 024 3998 2882 – 0985.103.666
Bạn đang đọc bài viết:“Tuyển dụng chuyên viên thẩm định giá tại Hồ Chí Minh”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Xác định giá trị tài sản trí tuệ là tên thương mại của doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Xác định giá trị tên thương mại doanh nghiệp) – Tên thương mại của doanh nghiệp là một thành tố góp phần vào sự phát triển và thành đạt của doanh nghiệp, là yếu tố đầu tiên và quan trọng trong chiến lược xâm nhập và mở rộng thị trường. Tuy nhiên, tên thương mại lại là tài sản trí tuệ nên việc định giá không giống như tài sản hữu hình mà phải nghiên cứu các văn bản pháp lý liên quan để đánh giá đúng giá trị của tên thương mại.
Trong phạm vi bài viết, tác giả tập trung nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến xác định giá trị tài sản trí tuệ là tên thương mại của doanh nghiệp và đề xuất một số kiến nghị.
1. Các vấn đề pháp lý liên quan đến xác định giá trị TSTT là tên thương mại của doanh nghiệp
Tài sản trí tuệ đã nổi lên như một nhân tố quan trọng trong chiến lược của doanh nghiệp vào những năm 1990. Cho đến nay, các tài sản trí tuệ đã trở thành công cụ hữu hiệu giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và xa hơn nữa là tạo động lực phát triển nền kinh tế của mỗi quốc gia. Việc định giá tài sản trí tuệ ngày càng trở nên quan trọng đối với các hoạt động thương mại hóa tài sản trí tuệ, như: chuyển giao ứng dụng, góp vốn, nhượng quyền thương mại, nhượng quyền thương hiệu, mua bán, sáp nhập, cổ phần hóa, thế chấp,…
Theo Khoản 2, Điều 3, Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC ngày 17/12/2014 quy định việc định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phái triển công nghệ, tài sản sử dụng ngân sách nhà nước như sau:
“Tài sản trí tuệ là tài sản vô hình, có tính sáng tạo, xác định được, kiểm soát được và có khả năng mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu tài sản đó.
Tài sản trí tuệ bao gồm đối tượng được bảo hộ và đối tượng không được bảo hộ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ như sáng chế, bí mật kinh doanh, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu, tên thương mại, giống cây trồng, chương trình máy tính, tác phẩm khoa học, sáng kiến, giống vật nuôi, thiết kế kỹ thuật”.
Tên thương mại của doanh nghiệp là đối tượng bảo hộ của quyền sở hữu trí tuệ, là tài sản của doanh nghiệp với những đóng góp đáng kể vào thành công của doanh nghiệp và do tiềm năng của tên thương mại đối với các doanh nghiệp trong việc tạo ra giá trị tài sản trí tuệ của mình đã dẫn tới nhu cầu ngày càng gia tăng về phương pháp định giá quyền sở hữu trí tuệ đối với tên thương mại.
Tuy nhiên, hiện nay, giá trị tài sản của tên thương mại chưa được đánh giá đầy đủ, cũng như chưa được các doanh nghiệp nhận thức đúng mức và coi đó là tài sản kinh doanh có giá trị lớn của doanh nghiệp. Chính vì vậy, khi thành lập doanh nghiệp, ngoài việc xác định tài sản cố định, mỗi doanh nghiệp cần quan tâm đến tài sản trí tuệ – là yếu tố quan trọng góp phần quyết định vào sự thành công.
Để xác định được giá trị tài sản tên thương mại của doanh nghiệp, trước hết chúng ta cần phải phân biệt giữa giá và giá trị của tài sản trí tuệ. Giá thường được định nghĩa là những gì người mua sẵn sàng chi trả trong một giao dịch bình thường căn cứ trên giá trị của hàng hóa. Còn giá trị là một thuật ngữ trìu tượng, nhưng có chất lượng xác định mà việc tính toán được dựa trên một hệ thống các phương pháp, các nguyên tắc được kiểm tra theo trình tự. Việc định giá tài sản trí tuệ có thể ảnh hưởng đến giá của một tài sản trí tuệ, nhưng điều này không nhất thiết giống như việc xác định giá cho sản phẩm[1].
Thẩm định tài sản trí tuệ một cách có cơ sở và đáng tin cậy theo tiêu chuẩn quốc tế và phù hợp với Việt Nam, trong đó, đặc biệt là tài sản có thương hiệu như tên thương mại sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp góp vốn hợp tác, kinh doanh chuyển nhượng các tài sản trí tuệ một cách thuận lợi như các tài sản khác[2].
Các công cụ được định giá để xác định tài sản đối với tên thương mại giúp cho doanh nghiệp quản lý được tài sản trí tuệ một cách có hiệu quả và năng suất hơn. Việc định giá tên thương mại tạo ra một tiêu chuẩn hữu ích hơn và làm cơ sở để đàm phán trong trường hợp chuyển giao hoặc mua bán tài sản trí tuệ của doanh nghiệp, như: Văn bản hướng dẫn xác định tài sản vô hình là Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 13 – Thẩm định giá tài sản vô hình (Ký hiệu: TĐGVN 13) ban hành kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Văn bản đã hướng dẫn cách thức thẩm định giá tài sản vô hình; Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT-BKHCN-BTC ngày 17/12/2014 của Bộ Khoa học và Công nghệ, Bộ Tài chính quy định việc định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, tài sản trí tuệ sử dụng ngân sách nhà nước; Thông tư số 127/2014/TT-BTC ngày 05/9/2014 hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp; Luật Sở hữu trí tuệ (các năm 2005, 2009, 2019).
Quy định về phương pháp định giá được thể hiện trong một số văn bản pháp luật như: Luật Giá số 11/2012/QH13; Nghị định số 89/2013/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Thông tư số 06/2014/TT – BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; Thông tư liên tịch số 39/2014/TTLT – BKHCN – BTC giữa Bộ Khoa học và Công nghệ và Bộ Tài chính quy định việc định giá kết quả nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ, TSTT sử dụng ngân sách nhà nước; Thông tư số 10/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá trị tài sản là kết quả của nhiệm vụ khoa học và công nghệ sử dụng vốn nhà nước.
Hiện nay, việc định giá tài sản trí tuệ được thực hiện bằng 3 phương pháp cơ bản, đó là: phương pháp chi phí, phương pháp thị trường và phương pháp thu nhập. Trong đó, cách tiếp cận từ thị trường sẽ xác định giá trị của tài sản trí tuệ căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản trí tuệ tương tự có giá giao dịch trên thị trường.
Cách tiếp cận từ chi phí căn cứ vào chi phí tái tạo ra tài sản trí tuệ, giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế, để tạo ra một tài sản trí tuệ tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành. Còn riêng với cách tiếp cận từ thu nhập sẽ tiến hành xác định giá trị của tài sản trí tuệ thông qua giá trị hiện tại của các khoản thu nhập, các dòng tiền và chi phí tiết kiệm do tài sản trí tuệ mang lại. Theo phương pháp này, giá trị tài sản trí tuệ là giá trị hiện tại của dòng thu nhập có được từ tài sản trí tuệ trong tương lai với tỷ lệ chiết khấu thích hợp.
Thông tư số 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2011 của Bộ Tài chính quy định việc xác định giá trị thương hiệu là để góp phần xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp khi định giá doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa. Theo đó, giá trị thương hiệu được xác định trên cơ sở các chi phí thực tế cho việc tạo dựng và bảo vệ nhãn hiệu, tên thương mại trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Như vậy, Thông tư này dựa trên phương pháp chi phí để xác định giá trị thương hiệu.
Thông tư số 127/2014/TT-BTC quy định việc xác định giá trị “thương hiệu” là để góp phần xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp khi định giá doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa: “Giá trị thương hiệu được xác định trên cơ sở các chi phí thực tế cho việc tạo dựng và bảo vệ nhãn hiệu, tên thương mại trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp…” và Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Thẩm định giá tài sản vô hình đã hướng dẫn cách thức thẩm định giá tài sản vô hình.
Do vậy, việc xác định giá trị thương hiệu để góp phần xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp khi doanh nghiệp cổ phần hóa “Giá trị thương hiệu được xác định trên cơ sở các chi phí thực tế cho việc tạo dựng và bảo vệ nhãn hiệu, tên thương mại trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp”. Theo quy định của Thông tư này, cách tính giá trị của tên thương mại dựa theo phương pháp chi phí quá khứ và giá trị thương hiệu được hình thành từ giá trị nhãn hiệu và tên thương mại[3].
Tuy nhiên, theo tác giả, quy định này là chưa phù hợp, không nên quy định giá trị “thương hiệu” là căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Để phù hợp với quy định của Luật Sở hữu trí tuệ, nên quy định giá trị của tên thương mại là căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp vì “thương hiệu” không phải là một đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ.
2. Hạn chế và kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xác định giá trị tài sản là tên thương mại của doanh nghiệp
tài sản trí tuệ là loại tài sản vô hình, không thể xác định bằng các đặc điểm vật chất của chính nó, nhưng lại có giá trị và khả năng sinh ra lợi nhuận, do đó, để thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ, cần nắm rõ TSTT. Song hiện nay, việc định giá tài sản trí tuệ khó khăn và có nhiều khác biệt hơn so với tài sản hữu hình, xuất phát từ các nguyên nhân sau:
– Chưa có một văn bản quốc tế nào điều chỉnh việc định giá tài sản trí tuệ, vì vậy, việc định giá chủ yếu vẫn được thực hiện theo hướng dẫn về định giá các tài sản vô hình số 4 do hội đồng định giá quốc tế[4] (IVSC) công bố. Hướng dẫn này được coi là một tài liệu mang tính tham khảo chung.
– Ở Việt Nam, các quy định về định giá tài sản trí tuệ còn khá sơ sài, các văn bản pháp luật hầu như không điều chỉnh trực tiếp vấn đề định giá tài sản trí tuệ mà chỉ đề cập tới các quy định mang tính chất nguyên tắc về cách thức dựa trên tính toán của tài sản vô hình trong đó bao gồm cả tài sản trí tuệ. Ngay cả trong Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009, năm 2019 và các văn bản chuyên ngành cũng chưa có một quy định cụ thể nào về định giá tài sản trí tuệ. Điều này dẫn tới các doanh nghiệp thường rất lúng túng khi định giá các tài sản, đôi khi có việc định giá sai, thấp hơn so với giá trị thực tế đem lại những hậu quả đáng tiếc cho các doanh nghiệp.
– Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường nhưng hoạt động định giá tài sản trí tuệvẫn chưa được quan tâm đúng mức; còn có ít tổ chức định giá tài sản trí tuệ có uy tín; những quy định pháp luật, kiến thức, kỹ năng về định giá tài sản trí tuệ còn chưa được phổ biến rộng rãi, do đó, gây không ít khó khăn cho hoạt động nghiên cứu, ứng dụng và sản xuất, kinh doanh.
3. Một số kiến nghị
Một là, Việt Nam cần xây dựng một văn bản quy phạm pháp luật về định giá tài sản trí tuệ để đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp khi tham gia hội nhập kinh tế quốc tế. Các nghị định, văn bản hướng dẫn cần bổ sung quy định về các phương pháp định giá như đã đề cập ở các nội dung trước để các chủ thể có thể lựa chọn phương pháp phù hợp với điều kiện của mình.
Hai là, đối với tên thương mại của doanh nghiệp cần có những quy định cụ thể như: “Thương hiệu” có được coi là tài sản cố định vô hình, thương hiệu được tạo thành từ yếu tố nào (chứ không chỉ là nhãn hiệu và tên thương mại như hiện nay) trong nhóm đối tượng được bảo hộ của Luật Sở hữu trí tuệ, bởi khái niệm thương hiệu theo định nghĩa của Tổ chức Sở hữu trí tuệ thế giới (WIPO) là một dấu hiệu của nhà sản xuất gắn lên mặt, lên bao bì hàng hóa, nhằm khẳng định chất lượng và xuất xứ sản phẩm. Thương hiệu thường được gắn liền với quyền sở hữu của nhà sản xuất hay được cung cấp bởi một cá nhân hay một tổ chức. Báo cáo thường niên của WIPO cũng chỉ ra rằng: “xây dựng thương hiệu là một trong những cơ chế quan trọng nhất đối với doanh nghiệp để đảm bảo lợi nhuận vào việc đổi mới sản phẩm”
Tên thương mại không được định giá nếu việc chuyển nhượng tên thương mại đó không đi kèm với toàn bộ cơ sở kinh doanh và hoạt động kinh doanh dưới tên thương mại đó. Pháp luật ghi nhận có nhiều cách thức để chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt của mình đối với tên thương mại, nhưng khi định đoạt đối với tên thương mại chủ sở hữu cần lưu ý: Quyền chuyển nhượng cho người khác toàn bộ quyền đối với đối tượng sở hữu công nghiệp phải được thực hiện dưới hình thức ký kết hợp đồng bằng văn bản (gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp) phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự, kinh tế; đồng thời việc chuyển giao tên thương mại phải được tiến hành cùng với toàn bộ cơ sở kinh doanh và hoạt động kinh doanh với tên thương mại đó. Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa chuyển giao quyền sở hữu tên thương mại so với chuyển giao các tài sản thông thường khác.
Ba là, chú trọng xây dựng và thực thi các chính sách khuyến khích việc khai thác các khía cạnh thương mại của tài sản trí tuệ. Để tăng cường hoạt động này, Bộ Tài chính và cơ quan sở hữu trí tuệ cần thường xuyên tổ chức các lớp bồi dưỡng chuyên môn về định giá TSTT, tổ chức thi sát hạch và cấp chứng chỉ, đảm bảo chất lượng đào tạo, không ngừng nâng cao năng lực và trình độ cho các cán bộ chuyên trách định giá tài sản trí tuệ.
Bốn là, các doanh nghiệp cần nâng cao nhận thức về vai trò của TSTT và định giá TSTT đối với sự phát triển doanh nghiệp. Việc không chú trọng tới giá trị các TSTT chính là nguyên nhân dẫn đến những sự thất thoát nguồn vốn, thiệt hại lợi ích của doanh nghiệp trong các hoạt động cổ phần hóa, liên doanh, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp thời gian vừa qua[6].
Để có thể quản lý và khai thác giá trị các tài sản trí tuệ một cách hiệu quả, các doanh nghiệp cần phải chú trọng việc bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ, xây dựng chiến lược quản lý, kiểm soát TSTT phù hợp để phản ánh đầy đủ và chính xác giá trị tài sản vô hình nói chung và tài sản trí tuệ nói riêng. Doanh nghiệp cần xác định xem những loại tài sản trí tuệ nào cần được định giá, ví dụ: doanh nghiệp cần xác định: Tài sản có khả năng nhận diện không; Tài sản có tạo ra các lợi ích cho doanh nghiệp không; Tài sản có được bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ không; Tài sản có thể được chuyển nhượng không.
Theo https://tapchitaichinh.vn/
Bạn đang đọc bài viết: “Các vấn đề pháp lý liên quan đến xác định giá trị tài sản trí tuệ là tên thương mại của doanh nghiệp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.
Nộp trực tiếp tại VP Hà Nội: Tầng 6 tòa nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Liên hệ phỏng vấn: 0985.103.666
Bạn đang đọc bài viết: “Tuyển dụng thẩm định viên tại Hồ Chí Minh” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Thẩm định giá đất) – Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá đất là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia trong hoạt động định giá. Thẩm định giá đất thẩm định viên cần nắm các nguyên tắc, các vấn đề chung khi áp dụng các cách tiếp cận như: nguyên tắc kinh tế, các quyền của bất động sản, những đặc điểm về vật lý và công trình xây dựng trên đất, phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Ngoài ra tùy từng loại đất thẩm định giá, thẩm định viên đưa ra các phương pháp định giá đất phù hợp: Phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ.
Thẩm định giá đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của đất đai theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong sự phát triển của kinh tế xã hội, phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: xác định giá đất vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, tư vấn đầu tư, liên doanh góp vốn, giải quyết tranh chấp, định cư, du học…và xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế đối với Nhà nước.
Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng là những nguyên tắc cần xem xét khi thẩm định giá trị của đất.
1.2. Các quyền của bất động sản và các công cụ kiểm soát công
Việc thẩm định giá đất tập trung vào thẩm định giá những thành phần vật lý và những quyền bất động sản kèm theo. Những quyền này bao gồm:
Phát triển đất với sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cho người khác thuê đất
Làm nông nghiệp trên đất
Khai thác mỏ ở đất
Thay đổi đặc điểm vật chất của đất
Chia nhỏ đất
Hợp nhất các mảnh đất khác nhau
Giữ đất cho sử dụng tương lai
Xây dựng hoặc thay đổi sự cải thiện tòa nhà
Việc sử dụng các lô đất cần tuân thủ các quy định về quy hoạch cũng như các mục tiêu phát triển dài hạn. Thông thường chủ đầu tư sẽ tiếp tục phát triển chỉ sau khi họ đề xuất những kế hoạch phát triển chi tiết và được sự chấp thuận của chính quyền. Thông qua các chương trình cải cách đô thị, chính quyền có thể thu hồi đất từ khu vực tư để sử dụng cho các dự án công và làm tăng nguồn cung về đất công
1.3. Những đặc điểm vật lý và những công trình trên đất
Những đặc điểm vật lý của đất, những công năng sẵn có và công trình trên đất ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và giá trị đất. Những đặc điểm vật lý của một khu đất mà thẩm định viên xem xét bao gồm kích thước, hình dáng, mặt tiền, địa chất, vị trí, cảnh quan và những đặc điểm địa lý như là hạng đất và hệ thống thoát nước. Nước, khoáng sản và không khí rất quan trọng khi thẩm định giá đất, do sự sẵn có của nước, hệ thống xả thải, điện, khí tự nhiên, và dịch vụ điện thoại có ảnh hưởng đến việc sử dụng tiềm năng của một khu đất
1.4. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Giá trị đất luôn luôn phải được xem xét trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Nếu như khu đất đã có các công trình trên đất đó, giá trị của đất phụ thuộc vào việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhát khi là đất trống và sẵn sàng cho việc phát triển tới mục đích kinh tế của nó.
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất luôn bị ảnh hưởng bởi những cải thiện hiện góp bao nhiêu giá trị đối với đối tượng thẩm định giá. Giá đất có thể cân bằng hoặc thậm chí lớn hơn, tổng giá trị bất động sản. Khi những cải thiển không đóng góp vào trong tổng giá trị của bất động sản, thì sự phá hủy thường là thích hợp, ngoại trừ các di tích lịch sử thì sự phá hút là không được phép
1.5. Ứng dụng và hạn chế
Phân tích giá trị đất trong báo cáo thẩm định giá có thể xuất hiện như một mục độc lập hoặc như là một phần của là một phần của phương pháp chi phí. Phân tích giá trị đất điển hỉnh là một mục độc lập khi tài sản được thẩm định giá là đất trống hoặc là bất động sản nông nghiệp với rất ít sự cải thiển. Trong mô hình của quy trình thẩm định giá được mô tả trong chương 8, giá trị của đất là phân tích độc lập, được thực hiện trước khi ứng dụng ba phương pháp thẩm định giá trị. Việc kiểm tra này nhấn mạnh tầm quan trọng của giá trị đất trong việc phát triển phân tích sử dụng tốt nhất và hiểu quả nhất và trong các nhiệm vụ hướng dẫn cơ bản để đưa ra giá trị đằng sau mảnh đất ở việc sử dụng hiẹn tại như là vấn đề thẩm định giá cơ bản. Đôi khi bất động sản được thẩm định không có kết luận về giá trị đất độc lập
2. Các phương pháp thẩm định giá đất
Khi tiến hành thẩm định giá đất đai, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Hiện nay tại các thẩm định viên chuyên nghiệp áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá đất đai bao gồm:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập; Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập
Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.
2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh giá bán thường là kỹ thuật được ưa thích để đưa ra kết luận về giá trị đất. Khi không có đủ thông tin để ứng dụng phương pháp so sánh thì các kỹ thuật that thé như chiết trừ, phân bổ và các kỹ thuật vốn hoá thu nhập có thể được sử dụng. Kỹ thuật vốn hoá thu nhập có thể chia thành kỹ thuật vốn hoá trực tiếp (vốn hoá thu nhập từ đất và vốn hoá tiền thuê đất) và kỹ thuật chiết trừ dòng tiền.
Phương pháp so sánh có thể được sử dụng để thẩm định giá các khu đất trống hoặc là đất mà có thể được xem như là trống cho mục đích thẩm định giá. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá đất là kỹ thuật thông dụng nhất để thẩm định giá đất và là phương pháp được ưa chuộng nhất khi các giá bán so sánh sẵn có. Để ứng dụng phương pháp này, dữ liệu về giá bán của những khu đất tương tự được tập hợp, phân tích, so sánh và điều chỉnh để đưa ra chỉ dẫn giá trị cho khu đất được thẩm định giá. Trong quá trình so sánh, sự tương đồng hoặc không tương đồng của những khu đất được xem xét.
Thẩm định viên phải thực hiện nhiều nhiệm vụ trong việc phát triển các ý kiến về giá trị đất:
Thu thập dự liệu về giá bán các khu đất so sánh.
Xác định những điểm tương đồng và khác biệt của dự liệu so sánh.
Xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của mỗi khu đất so sánh.
Xác định đơn vị so sánh mà giải thích hành vi thị trường.
Điều chỉnh giá bán so sánh của các khu đất so sánh
Hình thành kết luận về giá trị thị trường của khu đất thẩm định.
Mục tiêu của phương pháp so sánh là để chọn lựa giá bán thị trường có thể so sánh và sau đó điều chỉnh những khác biệt. Những yếu tố so sánh bao gồm quyền tài sản, điều khoản tài chính, điều kiện bán, chi phí phát sinh sau khi mua, những điều kiện thị trường (thời điểm bán), vị trí , đặc điểm vật lý, những tiện ích sẵn có, và không gian. Những đặc điểm vật lý của một khu đất bao gồm kích thước, hình dáng, mặt tiền, địa hình, vị trí, cảnh quan.
Các giá bán được chọn lựa càng gần với ngày thẩm định giá càng tốt. Khi dữ liệu hiện tại của giá bán ở khu vực không sẵn có, thẩm định viên điều chỉnh vị trí hoặc là mở rộng tìm kiếm ở thời điểm trước đó, sau đó điều chính nhữn điều kiện thị trường.
Trong số những giá bán tương tự, kích thước thường là yếu tố so sánh ít quan trọng hơn là ngày bán và vị trí. Nếu như lô đất quá to, giá trị của phần diện tích dôi ra thường bị giảm giá với tỷ lệ tăng dần. Bởi vì các giá bán của những kích thước khác nhau có thể có giá đơn vị khác nhau, các nhà thẩm định thông thường chú trọng đến những tài sản so sánh không kích thước với tài sản thẩm định.
Sau khi dữ liệu có thể so sánh được thu thập và phân loại và những bất động sản có thể so sánh được kiểm tra và mô tả, dự liệu giá bán có thể gom lại theo trật tự. Các giá bán thông thường được sắp xếp trong ô dữ liệu thị trường mà được chia thành các dòng (hoặc các cột) cho những đặc tính quan trọng của bất động sản. Các điều chỉnh phát triển thích hợp cho những khác biệt quan trọng giữa tài sản thẩm định và các tài sản có thể so sánh có thể tạo thành giá bán hoặc giá đơn vị của các tài sản so sánh bằng cách sử dụng các kỹ thuật khác nhau.
Một cách tổng quát, các điểu chỉnh riêng lẻ được làm cho những giá bán có thể so sánh cho từng yếu tố so sánh. Mức độ cho mỗi điều chỉnh được xác định bởi dự liệu và sự phán đoán của người thẩm định viên. Các diện tích đất của kích thước khác nhau bán ở những mức giá đơn vị khác nhau bởi vì diện tích tối ưu của một khu đất phụ thuộc vào việc sử dụng chúng. Những giá bán đơn vị cũng có thể thay đổi với ngày bán và vị trí. Nếu dữ liệu được chọn lọc không phù hợp để xác định mức độ của các điều chỉnh được yêu cầu, người thẩm định viên nên thu thập và phân tích dữ liệu so sánh thêm.
Điều chỉnh có thể là bằng tiền hoặc bằng phần trăm được phát triển tứ chúng cứ thị trường. Các điều chỉnh được tiến hành theo trình tự nhất định.
Ưu điểm
Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị bất động sản. Vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá đất đai.
Nhược điểm
Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên ít tin tưởng trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.
Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng.
Điều kiện áp dụng
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.
2.2. Phương pháp chiết trừ
Các khu đất trồng trong những khu vực đô thị phát triển sầm uất có thể là hiếm nên giá trị của chúng không được ước tính một cách đáng tinh cậy bằng phương pháp so sánh trực tiếp. Tương tự, các giá bán của các khu đất trống ở những vùng đất xa có thể cũng hiếm và những dữ liệu so sánh thích hợp thì không sẵn có. Trong những tình huống như vậy giá trị đất được ước tính bằng cách chiết trừ, + trong các kỹ thuật vốn hoá thu nhập
Chiết trừ là kỹ thuật mà giá trị lô đất được ước tính bằng cách trừ giá trị công trình (có tính đến sự hao mòn) ra khỏi giá bán của bất động sản, giá trị còn lại thể hiện ía trị của lô đất. Phương pháo này thường được sử dụng để ước tính giá dất của các bất động sản ở vùng nông thôn, nơi mà công trình trên đất đóng góp rất ít vào giá trị của toàn bộ bất động sản.
Phương pháp chiết trừ được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Ưu điểm
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.
Nhược điểm
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Thẩm định viên có kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
Điều kiện áp dụng
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.
2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất tại thời điểm hiện thẩm định. Để áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định viên cần các dữ liệu thị trường về chi phí quy hoạch, thiết kế, xây dựng, tiếp thị và giá bán/ thuê sản phẩm đầu ra. Khi sử dụng phương pháp thặng dư mà không có những dự liệu thị trường đáng tin cây thì nó có thể là kỹ thuật ít chính xác nhất trong thẩm định giá đất.
Để ước tính giá trị bằng phương pháp thặng dư thẩm định viên cần:
Xác định chính xác sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của lô đất
Xác định kế hoạch phát triển lô đất
Xác định thời gian và nguồn vón cho sự phát triển
Dự đoán các giải đoạn hoặc là quá trình của sự phát triển đất và chi phí có liên quan.
Dự đoán doanh thu phát triển
Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hự cho phương án phát triển.
Thẩm định viên cần tiến hành các phân tích thị trườn để xác định tình trạng cung cầu và tiến độ bán hàng hợp lý cũng như thời gian marketing cần thiết để thị trường hấp thụ hết các sản phẩm của dự án. Các dự báo chính xác về cầu sản phẩm và cung cạnh tranh có thể giảm rủi ro phát triển và giữ vai trò quan trọng trong các phân tích bởi vì giá trị lô đất có thể thay đổi đáng kẻ tuỳ thuộc vào tỷ lệ mà tại đó các sản phẩm của dự án được hấp thị theo thời gian. Thẩm định viên ước tính giá bán chi tiết bằng cách ứng dụng phương pháp so sánh giá bán. Trong một số mô hình, thẩm định viên có thể ước tính lợi nhuận mà một nhà đầu tư tiêu biểu sẽ yêu cầu để phát triển khu đất.
Tiếp theo thẩm định viên phải thiết lập dòng thu nhập và chi phí có liên quan đến việc bán các sản phẩm của dự án trong giai đoạn hấp thu. Tuỳ thuộc vào độ lớn của dự án và tốc độ bán, thời gian là hàng năm, bán niên, quý được sử dụng. Dòng thu nhập ròng của từng giai đoạn được chiết khấu về thời điểm năm 0 đến khi có giá trị hiện tại của dòng thu nhập ròng. Tỷ suất chiết khấu được áp dụng được lấy từ thị trường, nên phản ánh rủi ro có liên quan và lợi nhuận kinh doanh thích hợp.
Việc sử dụng phương pháp thặng dư để thẩm địn giá đất trống có tính ứng dụng khu các dữ liệu về giá bán của các lô đất trống không sẵn có, nhưng lại có dữ liệu thị trường về giá bán của các sản phẩm từ sự phát triển. Việc ưng dụng phương pháp thặng dư cũng hữu ích như là phương pháp để kiểm tra lại tính hợp lý của các chỉ dẫn giá trị từ các phương pháp khác mà được ứng dụng để ước tính giá trị của đất trống với sự phát triểm tiềm năng. So sánh chỉ dẫn giá trị từ phương pháp thặng sư vơis giá trị chỉ dẫn từ các giá bán so sánh cho phép thẩm định viên kiểm tra lạ tính khả thi của các dự án đề nghị. Nếu giá trị chỉ dẫn từ phương pháp thặng dư đưa ra ít hơn giá trị chỉ dẫn từ phương pháp so sánh giá bán, thẩm định viên có thể kết luận rằng dự án để nghị là không có tính khả thi
Ưu điểm
Được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển
Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm
Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
2.4. Phương pháp vốn hóa thu nhập
Phương pháp vốn hoá thu nhập từ đất ước tính giá trị đất bằng cách tách dòng thu nhập hoạt động ròng do đất đóng góp và vốn hoá để đưa ra giá trị đất.
Vốn hoá tiền thuê đất
Tiền thuê đất là khoản trả cho quyền sử dụng đất và chiếm hữu đất theo điều khoản hợp đồng thuê. Các tỷ suất vốn hoá từ thị trường được áp dụng cho tiền thuê đất của đối tượng thẩm định giá để chuyển tiền thuê đất thành giá trị đất.
Quy trình vốn hoá tiền thuê đất là hữu ích khi sẵn có dữ liệu về tiền thuê và tỷ suất vốn hoá. Tiền thuê đất có thể có những điều khoản khác nhau và các điều khoản tăng dần, do vậy thẩm định viên phải xem xét tất cả các lợi ích cho người chủ đất trong điều khoản cho thuê và trong các giai đoạn của hợp đồng.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Ưu điểm
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm
Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
2.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
Ưu điểm
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm
Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Thẩm định giá đất gồm 5 phương pháp được các thẩm định viên thường xuyên áp dụng mang lại độ chính xác rất cao. Tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan.
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.
Chuyển đổi đất hoa màu sang đất ở – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Chuyển đất hoa màu sang đất ở) – Nhu cầu chuyển đổi đất hoa màu sang đất đất ở ngày nay được nhiều người dân quan tâm và diễn ra phổ biến. Để được chuyển đổi đất hoa màu sang đất đất ở người dân phải chuẩn bị hồ sơ để nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích mới được xây dựng nhà ở trên đất đó.
Đất trồng hoa màu là đất trồng cây hàng năm khác thuộc nhóm đất nông nghiệp (trồng loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch, kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 01 năm, kể cả cây hàng năm lưu gốc để thu hoạch không quá 05 năm).
Theo Điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa (đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nương, đất trồng lúa nước còn lại) và đất trồng cây hàng năm khác. Như vậy có thể căn cứ vào thực tế Đất trồng hoa màu là đất chuyên trồng các loại cây hoa màu như khoai, đậu, lạc thay vì trồng lúa (cây hàng năm mà không phải là lúa).
2. Khi nào được chuyển đất hoa màu sang đất ở
Đất hoa màu thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hoa màu sang đất ở. Về thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được tiến hành theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3. Chuyển đất trồng hoa màu sang đất đất ở
3.1. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
Theo Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”.
Người dân muốn chuyển đất trồng màu sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện nơi có thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). Trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng anh phải nêu rõ: “Kính gửi: Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất”.
3.2. Thủ tục chuyển đất màu sang đất đất ở
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Giải quyết yêu cầu
Trong bước này, điều quan trọng nhất là hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất theo đúng số tiền và đúng hạn.
Bước 3: Trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Thời gian thực hiện không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân); không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng đặc biệt khó khăn.
3.3. Phí chuyển đổi đất màu sang đất đất ở
Khi chuyển từ đất trồng cây hoa màu sang đất đất ở thì số tiền phải nộp do cơ quan thuế tính và ra thông báo. Pháp luật về tiền sử dụng đất không quy định số tiền cụ thể mà chỉ quy định về cách tính (tính như khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở).
Để chuyển đổi đất hoa màu sang đất ở phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và đảm bảo đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bạn đang đọc bài viết:“Chuyển đất trồng hoa màu sang đất ở”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Đất 50 năm là gì? Đất 50 năm hết thời hạn có bị thu hồi không? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Đất 50 năm hết thời hạn có bị thu hồi không?) – Đất 50 năm là cách gọi rất phổ biến của người dân để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm. Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong các nhóm đất trên không có loại đất nào là đất 50 năm.
Đất 50 năm được hiểu là loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm (được ghi trong Sổ đỏ, Sổ hồng). Đất 50 năm không phải loại đất theo quy định của pháp luật mà đó là cách gọi của người dân dùng để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm.
2. Đất 50 năm gồm những loại đất nào?
Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất có thời hạn sử dụng 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm.
2.1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:
Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
Đất trồng cây lâu năm
Đất rừng sản xuất
Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng
a, Thời hạn sử dụng
Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm
b, Xử lý khi hết thời hạn
Nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm
2.2. Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp
a, Thời hạn sử dụng
Không quá 50 năm
b, Xử lý khi hết thời hạn
Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê
2.3. Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
a, Thời hạn sử dụng
Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm
b, Xử lý khi hết thời hạn
Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm
Đất 50 năm khi hết thời hạn sử dụng nếu có nhu cầu sử dụng thì được tiếp tục sử dụng. Nói cách khác, khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp (đất 50 năm) sẽ không bị thu hồi.
3. Đất 50 năm hết thời hạn có bị thu hồi không
Đất 50 năm khi hết thời hạn sử dụng không bị thu hồi, đất bị thu hồi khi thuộc các nhóm như sau:
Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất.
Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất
Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Khi hết hạn sử dụng đất 50 năm, theo khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”. Đất 50 năm không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất (gia hạn) nếu có đủ điều kiện.
4. Các trường hợp bị thu hồi đất
Căn cứ Điều 61, 62, 64 và 65 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp sau đây:
4.1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc
Xây dựng căn cứ quân sự
Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh
Xây dựng ga, cảng quân sự
Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh
Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân
Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí
Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân
Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân
Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý
4.2. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
(1). Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất.
(2). Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải.
(3). Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) chấp thuận mà phải thu hồi đất
Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.
4.3. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm
Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất
Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền
Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếmĐất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành
Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục
Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng;
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
4.4. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất
Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế
Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn
Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người
Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Đất 50 năm là gì? Đất 50 năm hết thời hạn có bị thu hồi không?”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Giá đất là gì? Phương pháp thẩm định giá đất chính xác – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp xác định giá đất chính xác) – Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế – xã hội. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Vì vậy xác định giá trị đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân phục vụ nhiều mục đích chính đáng như: vay vốn ngân hàng, đầu tư, kinh doanh, góp vốn, liên kết…
Xác định giá đất là việc các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của đất đai theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Giá đất là gì?
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa.
Theo Luật đất đai 2003 quy định giá đất là: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.”
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất
Pháp lý đất đai là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất. Pháp lý minh bạch rõ ràng thì khả năng giao dịch thuận lợi và thanh khoản cao.
Tình trạng pháp lý của đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng); Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế (nếu trên khu đất có công trình xây dựng)…của mảnh đất sẽ giúp thửa đất dễ dàng thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.
Quy định về công trình xây dựng gắn với đất đai: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất đai: tình trạng cho thuê, thế chấp đất đai, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
2.2. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.
Vị trí của khu đất: là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất. Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều tiện ích xã hội thì giá trị càng cao và ngược lại.
Vị trí đẹp thuận lợi: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trung tâm thương mại sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm.
Vị trí đẹp tuyệt đối: là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường kinh doanh kém, dân cư thưa thớt.
Kích thước, diện tích mảnh đất: là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn sẽ có thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn.
Địa hình của khu đất: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp.
Nhưng về bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mà mang giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và hai là một nơi cực thấp – khu vực ven biển.
Hình thức của bất động sản: (đối với bất động sản nhà hay là các công trình xây dựng) nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức – kiến trúc hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì sẽ có giá trị cao hơn. Vì ở mỗi nơi, mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau.
Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất(độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,…): với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng đến mức giá khác nhau. Ví dụ như bạn mua đất để sản xuất nông nghiệp thì bạn cần chất lượng đất tốt, nếu bạn mua đất để ở, kinh doanh thì bạn không cần quan tâm đến chất đất.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến giá trị bất động sản. Dễ nhận thấy nhất là các khu nghỉ dưỡng, khách sạn nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo thì sẽ thay đổi giá trị bất động sản rất lớn, nên môi trường quyết định rất nhiều vào giá đất.
Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn những vùng an toàn về thiên nhiên.
3.3. Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất
Bất động sản có khả năng mang lại thu nhập cao: tức là mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó. Nếu mà thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị chuyển nhượng nó tăng cao theo. Nhưng việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt, sau đó người tiếp theo bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng cao.
Các sự kiện kinh tế: Hiện nay với việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do như: hiệp định thương mại tự do EVFTA, WHO, CPTPP… Cùng đó là thu hút doanh nghiệp FDI vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ khiến cho giá đất tại Việt Nam tăng lên cao.
Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp nó cũng sẽ ảnh hưởng đến trực tiếp giá trị của thị trường nhà đất. Nếu bạn đầu tư về bất động sản thì bạn phải quan tâm đến những tin tức thị trường, nhu cầu của thị trường để bạn có thể đoán được sự tăng giảm nhịp độ của thị trường.
3.4. Yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất
Tính hữu dụng của nhà đất: tức là các giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm. Nó cho bạn biết được sự thỏa mãn của người sử dụng bất động sản ở mức nào.
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: tức là giá trị cung cầu cân bằng hay là chênh lệch sẽ định giá được bất động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.
Cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai. Điều đó có thể dẫn đến những mất cân bằng về cung cầu một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất đai. Tuy vậy, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đa khác. Do dó, cung bất động sản ở phân khúc thị trường này thể tăng lên do chuyển dịch cung từ phân khúc thị trường khác.
Cầu vềbất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của ba điều kiện: (1) có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư; (2) có các nguồn lực tài chính để bảo đảm khả năng thanh toán cho các nhu cầu này; (3) có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và nhu cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn. Có nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản:
Cầu về đất đai cho sản xuất nông nghiệp. Xã hội càng phát triển, cầu vềđất đai cho sản xuất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối so với cầu về đất đai trong lĩnh vực khác.
Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng. Cầu về đất đai làm địa bàn phát triển các hoạt động công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng được đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ.
Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình dân sinh khác. Cầu về nhà ở thường kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh thương mại và dịch vụ…Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản và ngày càng tăng nhanh. Nó bao gồm cầu về đất đai, nhà ở cho dân cư, đất đai và nhà làm việc của các công ty, các trung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể thao,…
Cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hóa, những chính sách của nhà nước.
4. Phương pháp xác định giá đất
Khi tiến hành thẩm định giá đất đai, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tùy thuộc vào hồ sơ pháp lý, thông tin thu thập và mục đích thẩm định giá, thẩm định viên đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện nay tại các thẩm định viên chuyên nghiệp áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá đất đai bao gồm:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập; Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập
Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.
4.1. Phương pháp so sánh
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị đất đai cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
4.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
4.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Trường hợp dòng tiền không đều:
Trường hợp dòng tiền đều:
Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
4.4. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.
Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
4.5.Phương pháp thặng dư
Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
5. Công ty xác định giá đất uy tín
Xác định giá đất là dịch vụ tư vấn tài chính gắn liền với nền kinh tế thị trường và được Bộ Tài Chính cấp phép. Nhu cầu thẩm định giá xuất phát từ khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô trải qua chặng đường không ngừng phát triển, đã tạo dựng được thương hiệu và uy tín của mình trên lĩnh vực thẩm định giá nói chung và thẩm định giá cổ phiếu nói riêng. Với trình độ chuyên môn cao và bề dày kinh nghiệm cùng am hiểu trong lĩnh vực chứng khoán, doanh nghiệp, kinh tế… Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá đất có quy mô lớn và tính chất phức tạp liên quan đến các hoạt động góp vốn, đầu tư liên kết, vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, M&A …
Trải qua một quá trình phát triển, Thẩm định giá Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và quản trị doanh nghiệp tốt hơn, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.
Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Giá đất là gì? Phương pháp xác định giá đất chính xác” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty định giá uy tín tại Thái Nguyên – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty định giá uy tín tại Thái Nguyên) – Thái Nguyên là một tỉnh trung du thuộc vùng Đông Bắc Bộ, là tỉnh nằm trong Vùng thủ đô Hà Nội có quy mô kinh tế và giá trị xuất, nhập khẩu lớn. Tỉnh Thái Nguyên tiếp giáp vùng đồng bằng sông Hồng nằm trong vùng Thủ đô Hà Nội và là điểm kết nối giữa 3 vùng. Tiếp giáp với 6 tỉnh: Bắc Kạn, Tuyên Quang, Lạng Sơn, Bắc Giang, Vĩnh Phúc và thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, chính trị – xã hội của khu vực đông bắc hay cả vùng Trung du và miền núi phía bắc.
Thái Nguyên là giao điểm của các trục giao thông Quốc gia và vùng, liên kết trực tiếp với nhiều tỉnh thành phố; Quốc lộ 3, Quốc lộ 3C, Quốc lộ 37, Quốc lộ 17, Quốc lộ 1B, cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên. Thái Nguyên được xác định là một trong những trung tâm kinh tế công nghiệp lớn nhất của vùng Trung du miền núi phía Bắc và vùng Thủ đô; Là cửa ngõ giao lưu kinh tế, văn hóa-xã hội giữa vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Trung du miền núi phía Bắc. Là một đầu mối giao thông quan trọng ở miền bắc Việt Nam, có vị trí chiến lược về An ninh Quốc phòng. Trong thời gian qua Thái Nguyên được biết đến là một trong những điểm sáng của cả nước về thu hút đầu tư, nhất là những dự án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Thái Nguyên đến nay đã thu hút 170 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài( FDI) với tổng vốn đăng ký gần 8,7 tỷ USD; phát triển hơn bảy nghìn doanh nghiệp với vốn đăng ký hơn 100 nghìn tỷ đồng. Những năm gần đây, quy mô kinh tế tăng nhanh, giá trị xuất khẩu đứng thứ tư cả nước.
Vì vậy nhu cầu thẩm định giátài sản tại Thái Nguyên có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường của tỉnh. Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Nắm rõ được nhu cầu đó Thẩm định giá Thành Đô thành lập văn phòng Thẩm định giá tại Thái Nguyên đã và đang cung cấp dịch vụ định giá tài sản uy tín hàng đầu tại Thái Nguyên phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: Vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, mua bán sáp nhập M&A, đầu tư kinh doanh, đền bù; khiếu nại; tính thuế; bảo hiểm; thanh lý tài sản; Đền bù – giải tỏa; Giải quyết tranh chấp dân sự; Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch nước ngoài, tham khảo giá thị trường… Bên cạnh đó Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế.
1. Dịch vụ định giá tài sản tại Thái Nguyên
Công ty Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp cung cấp các dịch thẩm định giá tài sản uy tín tại Việt Nam nói chung và Quảng Ninh nói riêng bao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
2. Mục đích định giá tài sản tại Thái Nguyên
Mục đích định giá tài sản tại Quảng Ninh phản ánh nhu cầu chính đáng sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại Đồng Nai thường là:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
3. Vai trò định giá tài sản tại Thái Nguyên
Thẩm định giá tại Quảng Ninh có vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, đầu từ góp vốn, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý…
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản tại Quảng Ninh;
Tạo điều kiện thuận lợi cho hội nhập kinh tế trong nước, khu vực và thế giới;
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản;
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế;
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế;
4. Công ty ty định giá tài sản tại Thái Nguyên
Việt Nam đang trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường trong nước thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Thẩm định giá có vai trò đối với xác định giá trị tài sản cho nhiều doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân cho nhiều mục đích chính đáng khác nhau. Từ đó việc thẩm định giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vì vậy vai trò của doanh nghiệp thẩm định giá đã trở nên vô cùng thiết yếu trong sự phát triển của kinh tế – xã hội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và Thái Nguyên nói riêng liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…
Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước tại Thái Nguyên đánh giá cao. Năm 2019, Công ty thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.
Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Công ty định giá tài sản uy tín tại Thái Nguyên”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Hướng dẫn cách kiểm tra nhà đất có bị thế chấp ngân hàng hay không? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Cách kiểm tra nhà đất có bị thế chấp hay không?) – Nhà đất là bất động sản vô cùng có giá trị và quan trọng đối với người dân. Giao dịch nhà đất được phổ biến và diễn ra thường xuyên trên thị trường. Một trong những rủi ro lớn khi mua nhà đất là không biết ngôi nhà hay miếng đất định mua đang bị thế chấp, bởi lúc này việc mua nhà sẽ gặp phải vấn đề pháp lý, đó là tài sản mua sẽ không được thừa nhận về mặt pháp lý. Vì vậy mua bán nhà đất được người dân đặc biệt coi trọng và xem xét một cách kỹ lưỡng nhất là nhà đất đó có bị thế chấp vay vốn ngân hàng chưa.
1. Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
Trước khi mua bán nhà đất bạn phải yêu cầu chủ nhà cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Đối với nhà đất được thế chấp tại ngân hàng, ngân hàng sẽ ghi rõ trực tiếp vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…” hoặc đính kèm một tờ giấy riêng (trang bổ sung có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai). Các thông tin này được thể hiện ở trang số 3, số 4 hoặc trang bổ sung của giấy chứng nhận.
Khi tài sản đang được thế chấp hợp pháp thì bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ: “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…”.
2. Tra cứu thông tin tại phòng công chứng
Với cách làm này, người mua trước hết phải yêu cầu người bán cung cấp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (sổ đỏ/ sổ hồng). Sau đó, người mua đem bản photo này đến văn phòng công chứng để họ tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng hay không. Lưu ý, tùy vào quy định của mỗi văn phòng công chứng mà việc tra cứu này có thể được miễn phí hoặc mất phí.
Kể cả khi đã xác minh được nhà đang thế chấp và ngân hàng cũng cho phép mua bán, người mua vẫn cần tới sự hỗ trợ của văn phòng công chứng để tránh sơ hở trong giao dịch. Cụ thể, người mua nên mang tất cả những giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất ra phòng công chứng, nơi sẽ làm hợp đồng mua bán để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn.
3. Kiểm tra thông tin ở cơ quan chức năng
Để biết nhà đất có đang thế chấp ngân hàng hay không bạn có thể kiểm tra thông qua các Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất đó. Bản photo Giấy chứng nhận bên bán cung cấp có thể dùng kiểm tra về tình trạng của nhà đất có đang thế chấp hay không.
4. Kiểm tra thông tin người bán qua những người trong khu vực
Để kiểm tra thông tin nhà đất người bán có đang thế chấp hay không bạn có thể liên hệ qua các sàn giao dịch bất động sản uy tín. Bạn nên chọn các sàn giao dịch hoặc các cơ sở môi giới có giấy tờ hoạt động hợp pháp, làm việc minh bạch, chuyên nghiệp và được nhiều khách hàng tin tưởng.
Tuy nhiên, để chắc chắn nhất thì trước khi giao dịch, người mua vẫn phải kiểm tra kỹ lại thông tin về bên bán. Khi bên bán thế chấp nhà đất cho các tổ chức vay nóng và bạn không thể kiểm tra thông tin tại cơ quan chức năng, việc dò hỏi người dân trong khu vực được cho là một cách làm hiệu quả. Bạn có thể hỏi họ về thông tin người bán cũng như bất động sản định mua, ví dụ như người bán là người thế nào? Nhà đất đó có đúng là thuộc quyền sở hữu của họ hay không? Vấn đề an ninh ở địa chỉ đó ra sao, có thấy ai đến đòi tiền hay siết nợ gì không?
Bạn có thể khảo sát, hỏi thăm người dân xung quanh trong khu vực để coi tình hình an ninh tại khu vực này như thế nào, có ai tới siết nợ, có thật nhà đất đó là của người rao bán hay không… Đây cũng là cách để đảm bảo sự an toàn, chắc chắn trước khi quyết định mua nhà đất.
Ngoài ra, nếu bất động sản đã có “sổ đỏ”, thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu, ghi rõ đã thế chấp quyền sử dụng đất cho bên nào đó, cũng như thông tin đã xóa thế chấp ngay trên chính sổ đỏ.
Vì thế, trước khi quyết định mua, người mua có quyền đề nghị chủ tài sản cho xem sổ đỏ bản gốc để kiểm tra những thông tin này.
5. Thông tin hợp đồng đặt cọc
Khi muốn mua nhà đất thì người mua phải đặt cọc một khoản tiền nhất định dựa theo giá trị của mảnh đất, ngôi nhà. Do đó, cần phải chú ý thông tin ở hợp đồng đặt cọc vì nó chính là bằng chứng giúp bạn bảo vệ quyền lợi bên mua (thông thường khoản tiền đặt cọc sẽ không vượt quá 10% giá trị mua bán).
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc cần đầy đủ thông tin chính xác và thống nhất như thông tin của hai bên bao gồm: Thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ cấp ngày bao nhiêu, thời gian và địa điểm đặt cọc, đặc điểm nhà đất, giá trị mảnh đất (ngôi nhà), tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc khi phát hiện hành vi vi phạm hợp đồng……
Trường hợp bên bán công khai việc thế chấp ngân hàng hoặc người mua phát hiện ra rằng nhà đất định mua đang thế chấp, thì người mua cần lập biên bản cam kết 3 bên gồm bạn (người mua) – người bán (bên thế chấp) – ngân hàng (bên nhận thế chấp). Nội dung biên bản sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền mua giữa bên bán với bên mua và thanh toán tiền nợ giữa bên bán với ngân hàng. Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền, nghĩa vụ của cả 3 bên trong việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng cũng như xử lý tài sản là căn nhà thế chấp.
Thẩm định giá Thành Đô tổng hợp
Bạn đang đọc bài viết:“Hướng dẫn cách kiểm tra nhà đất có bị thế chấp ngân hàng hay không?”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Mục đích và cơ sở giá trị trong định giá máy móc thiết bị – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Mục đích cơ sở giá trị định giá máy móc thiết bị) – Định giá máy móc, thiết bị là căn cứ và là nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản nói chung và máy, thiết bị nói riêng có hiệu quả hơn. Định giá máy, thiết bị là cơ sở để đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua sắm mới, chuyển nhương máy, thiết bị đang sử dụng, đánh thuế, chi thuê, bảo hiểm, cầm cố, đầu tư và báo cáo tài chính…
Định giá máy, thiết bị được thực hiện cho những mục đích cụ thể và mục đích định giá lại quyết định việc lựa chọn cơ sở giá trị, đó là định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, và từ đó, giúp người định giá lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Do vậy người định giá cần nắm vững về mục đích định giá thông qua việc trao đổi với khách hàng về loại máy, thiết bị cần định giá, sử dụng kết quả định giá phục vụ cho việc gì, cũng như dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ của mình và phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong báo cáo định giá.
Mục đích định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở định giá. Xác định chính xác mục đich định giá giúp người định giá tránh được việc lựa chọn cơ sở định giá không đúng qua đó áp dụng phương pháp định giá không thích hợp, dẫn đến việc định giá không đúng với mục đích được yêu cầu. Hiện nay, định giá máy, thiết bị thường phục vụ cho các mục đích sau:
Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê;
Liên doanh, liên kết, đầu thầu, đấu giá, lập dự toán đầu tư
Thế chấp
Tính thuế
Giải quyết tranh chấp
Hạch toán kế toán
Các mục đích khác
2. Cơ sở giá trị trong định giá máy, thiết bị
Giống như hoạt động định giá tài sản nói chung định giá máy, thiết bị cũng có hai cơ sở giá trị đó là: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Người định giá và người sử dụng dịch vụ định phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá thị trường và giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả định giá khách quan.
2.1. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là mức giá ước tính của máy móc thiết bị tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
2.2. Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trườnglà mức giá ước tính của mộtmáy móc thiết bị tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của máy móc thiết bị, những lợi ích mà máy móc thiết bị mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác
3. Mối quan hệ giữa mục đích và cơ sở giá trị trong định giá
Mục đích định giá sẽ quyết định việc lựa chọn cơ sở giá trị trong định giá. Khi định giá máy, thiết bi, người định giá cần chú ý :
– Mục đích định giá phải được xác định rõ ràng;
– Mục đích và cơ sở ccuar định giá được áp dụng phải phù hợp với các quy định của pháp luật;
– Mục đích định giá và việc lựa chọn cơ sở giá trị để định giá phải phù hợp với nhau, ở đây cơ thể minh chứng mối liên hệ này như sau:
Đối với thế chấp và mua bán, trao đổi công khai: Cơ sở của định giá là giá trị thị trường.
Đối với bảo hiểm: Cơ sở của định giá là giá trị phi thị trường, cụ thể là chi phí phục hồi nguyên trạng hay những cơ sỏ khác được nêu ra trong hợp đồng bảo hiểm, phù hợp với những quy định của bảo hiểm.
Đối với công tác hạch toán: máy, thiết bị thông thường với mục đích phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, cơ sở định giá là giá trị thị trường của giá trị sử dụng còn lại; đối với máy, thiết bị chuyên dùng, không bán phổ biến trên thị trường, cơ sở định giá là giá trị phi thị trường (chi phí thay thế – khấu hao tích luỹ)- mặc dù đây là giá trị phi thị trường, nhưng đối với việc định giá cho mục đích báo cáo tài chính nó được coi thay thế giá trị thị trường, được chấp nhận như giá trị thị trường.
Đối với mục đích tính thuế: Cơ sở định giá là giá trị phi thị trường, cụ thể cơ sở định giá là những quy định của nhà nước có liên quan đến việc tính thuế máy, thiết bị.
Định giá cho các mục đích khác: Cơ sở định giá phổ biến là giá thị trường, nếu sử dụng cơ sở giá trị phi thị trường thì phải giải thích lý do của việc sử dụng cơ sở giá trị này trong báo cáo định giá.
Bạn đang đọc bài viết: “Mục đích và cơ sở giá trị trong định giá máy móc thiết bị”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Nộp trực tiếp tại VP Hà Nội: Tầng 6 tòa nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Liên hệ phỏng vấn: 024 3998 2882 – 0985.103.666
Bạn đang đọc bài viết:“Tuyển dụng Thẩm định viên về giá”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty định giá tài sản tại Hải Dương – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty định giá tài sản tại Hải Dương) – Hải Dương nằm ở vị trí trung tâm Đồng bằng sông Hồng, thuộc tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, tiếp giáp với các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình, Hưng Yên và thành phố cảng Hải Phòng. Hải Dương thuộc Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ. Cơ cấu kinh tế Hải Dương chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa.
Trong những năm qua kinh tế đạt mức tăng trưởng khá. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh theo hướng công nghiệp hóa. Thu ngân sách và thu hút đầu tư đạt kết quả khá cao. Hải dương có nhiều tiềm năng, thế mạnh khác biệt và nổi trội để phát triển tỉnh Hải Dương thành tỉnh công nghiệp hiện đại, có tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định đảm nhiệm vai trò là đầu mối giao lưu kinh tế – xã hội giữa vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Thủ đô Hà Nội, vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc với vùng Đông Bắc, vùng duyên hải Bắc bộ và cả nước.
Bên cạnh đó Hải Dương đồng thời cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, kinh doanh để thu hút các nguồn lực đầu tư trực tiếp từ nước ngoài và đầu tư từ xã hội. Đồng thời tỉnh phát triển nhanh khu vực kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng trong phát triển kinh tế. Tỉnh Hải Dương có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển bứt phá vươn lên tốp đầu của Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trở thành tỉnh công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2025…, để tạo ra tầm vóc mới, diện mạo mới, vị thế mới.
Do đó thẩm định giá tài sản tại Hải Dương trở nên thiết yếu và đặc biệt đối với các tổ chức, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp FDI, các nhà đầu tư và các cá nhân phục vụ nhiều mục đích: vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, đầu tư kinh doanh, thanh lý tài sản… Thẩm định giá tài sản là một lĩnh vực là dịch vụ tư vấn tài chính quan trọng gắn liền với nền kinh tế thị trường hiện nay. Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế.
Công ty Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp cung cấp các dịch thẩm định giá tài sản uy tín tại Việt Nam nói chung và Hải Dương nói riêng bao gồm:
Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
2. Mục đích định giá tài sản tại Hải Dương
Mục đích định giá tài sản tại Hải Dương phản ánh nhu cầu chính đáng sử dụng tài sản thẩm định giá cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Mục đích thẩm định giá tại Đồng Nai thường là:
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
3. Vai trò định giá tài sản tại Hải Dương
Thẩm định giá tại Hải Dương có vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, đầu từ góp vốn, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý…
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản tại Hải Dương;
Tạo điều kiện thuận lợi cho hội nhập kinh tế trong nước, khu vực và thế giới;
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản;
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế;
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế;
4. Công ty định giá tài sản uy tín tại Hải Dương
Việt Nam đang trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Thẩm định giá tài sản góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường trong nước thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Thẩm định giá có vai trò đối với xác định giá trị tài sản cho nhiều doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân cho nhiều mục đích chính đáng khác nhau. Từ đó việc thẩm định giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vì vậy vai trò của doanh nghiệp thẩm định giá đã trở nên vô cùng thiết yếu trong sự phát triển của kinh tế – xã hội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và Hải Dương nói riêng liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…
Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, Công ty thẩm định giá Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.
Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Công ty định giá tài sản uy tín tại Hải Dương” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Quy định chuyển mục đích sử dụng đất? Hồ sơ chuẩn bị khi chuyển mục đích sử dụng đất? – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Hồ sơ chuẩn bị chuyển đổi mục đích sử dụng đất) – Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu của các tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai đem lại. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân cần biết một số quy định như quy trình, hồ sơ, thủ tục, số tiền phải nộp. Chính vì thế chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định hết sức chặn chẽ vì đây là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nhưng được Nhà nước kiểm soát và làm đại diện sở hữu.
1. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 1.9.2021 sẽ sửa đổi về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động đất đai.
Cụ thể, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.
Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (nội dung có sửa đổi); chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, nhất là khi chuyển các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) là chi phí lớn, trong một số trường hợp tiền sử dụng đất có thể lên tới hàng trăm triệu đồng.
Nếu không nắm rõ hoặc không ước lượng được số tiền phải nộp thì trong nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có đủ số tiền cần phải nộp, khi đó dẫn tới tình trạng chậm nộp vào ngân sách nhà nước và bị tính tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật thuế.
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy từng trường hợp khác nhau mà tiền sử dụng đất được tính theo cách khác nhau, cụ thể:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 3: Chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
– Không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài từ trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc Nhà nước cho thuê thì khi chuyển sang đất ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất (theo điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
– Phải nộp tiền sử dụng đất
+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trước ngày 01/7/2014 thì khi được sang đất ở sẽ tính tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
3. Thông tin cần biết chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ cho phép chuyển dựa trên 02 căn cứ sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là căn cứ tiên quyết để UBND cấp huyện, cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, do vậy trong trường hợp biết rõ thông tin này sẽ giúp người sử dụng đất có phương án chuẩn bị về tài chính hoặc có thể tự thực hiện thủ tục này mà không cần thuê người khác.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân hỏi trực tiếp công chức địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất (nên sử dụng cách này).
– Hộ gia đình, cá nhân có thể tự xem kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại trang thông tin điện tử của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi đất.
Lưu ý: Nắm rõ thông tin không phải là việc bắt buộc nhưng sẽ giúp người dân biết được khả năng được chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu của mình.
4. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
(1). Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng .
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
(2). Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a) Các giấy tờ quy định (Đơn xin chuyển mục đích sử dụng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng);
b) Biên bản xác minh thực địa;
c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đaivà Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05ban hành kèm theo Thông tư này.
Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Quy định chuyển mục đích sử dụng đất? Hồ sơ chuẩn bị khi chuyển mục đích sử dụng đất?”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Công ty thẩm định giá tàu biển uy tín – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá tàu) – Tàu biển là phương tiện vận tải thuộc động sản là những phương tiện chuyên dùng trong vận chuyển hàng hóa, vận chuyển các bưu kiện, hay các loại hàng hóa nhỏ cho tới lớn trong vận tải đường thủy. Vận chuyển hàng hóa qua đường thủy bằng tàu biển là một phần không thể tách rời mà bất kì doanh nghiệp cần xuất nhập khẩu hàng hóa nào cũng đều quan tâm. Thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng đó. Thành Đô hiện là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá tàu biển uy tín hàng đầu tại Việt Nam phục vụ nhiều mục đích chính đáng của các bên tham gia.
Thẩm định giá tàu biển là công ty thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tàu theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá tàu biển có vai trò quan trọng gắn liền với nền kinh tế thị trường hiện nay. Thẩm định giá tàu biển góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước… Việc thẩm định giá tàu biển đúng giá trị mang lại lợi ích cho các khách hàng, giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong kinh doanh, đầu tư, mua bán, thanh lý tàu biển…
Tàu biển là phương tiện nổi di động chuyên dùng hoạt động trên biển. Tàu biển quy định trong Bộ Luật hàng hải Việt Nam 2015 không bao gồm tàu quân sự, tàu công vụ, tàu cá, phương tiện thủy nội địa, tàu ngầm, tàu lặn, thủy phi cơ, kho chứa nổi, giàn di động, ụ nổi.
2. Phân loại tàu biển
Hiện nay vận tải biển quốc tế là một phương thức quan trọng đối với hoạt động thương mại toàn cầu, đồng thời đó cũng là phương thức vận tải chính trong chuỗi vận tải đa phương thức. Theo thống kê có hơn 80% khối lượng hàng hóa thương mại quốc tế sử dụng phương thức đường biển trong đó vận tải biển container và vận tải hàng rời là phổ biến hơn cả. Tàu biển gồm một số loại sau đây:
Tàu chở hàng rời là tàu chở hàng dùng để vận chuyển hàng hóa với số lượng lớn các mặt hàng như quặng hoặc thực phẩm lương thực (gạo, ngũ cốc, vv) và hàng hóa tương tự. Một tàu lớn chở hàng rời có thể được nhận ra bởi các cửa hầm giống như hộp lớn trên boong của nó, được thiết kế để trượt ra ngoài để tải. Hàng rời có thể là hàng khô hoặc hàng ướt.
Tàu container là tàu chở hàng mang toàn bộ tải trọng để vận chuyển các container tiêu chuẩn. Chúng tạo thành một phương tiện phổ biến của vận tải hàng hóa đa phương thức. Không chính thức được gọi là ” tàu container “, họ mang phần lớn hàng khô của thế giới .
Tàu chở dầu là tàu chở hàng để vận chuyển chất lỏng, như dầu thô, sản phẩm dầu mỏ, khí hóa lỏng, khí tự nhiên hóa lỏng và hóa chất, cũng như dầu thực vật, rượu vang và thực phẩm khác. Ngành tàu chở dầu bao gồm một phần ba trọng tải thế giới.
Tàu lạnh là tàu chở hàng thường được sử dụng để vận chuyển hàng hóa dễ hỏng , yêu cầu trái cây, thịt, cá, rau, các sản phẩm từ sữa và các thực phẩm khác được kiểm soát nhiệt độ.
Tàu roll-on / roll-off là tàu chở hàng được thiết kế để chuyên chở hàng hóa có bánh xe như ô tô, rơ moóc hoặc toa xe lửa. Các tàu RORO (hoặc ro / ro) có các đường dốc tích hợp cho phép hàng hóa được “lăn” và “lăn” tàu một cách hiệu quả khi vào cảng.
Phà là một hình thức vận chuyển, chở hành khách và đôi khi là phương tiện của họ. Phà cũng được sử dụng để vận chuyển hàng hóa (trong xe tải hoặc container chở hàng) và thậm chí cả xe lửa. Phà là một phần của hệ thống giao thông công cộng của nhiều thành phố và hải đảo, cho phép vận chuyển trực tiếp giữa các điểm với chi phí thấp hơn nhiều so với cầu hoặc đường hầm.
Tàu du lịch là tàu chở khách được sử dụng cho các chuyến đi vui chơi, trong đó chuyến đi và các tiện nghi của tàu được coi là một phần thiết yếu của trải nghiệm.
Tàu nạo vét (đôi khi còn được gọi là nạo vét) là một con tàu được sử dụng để khai quật ở vùng biển nông hoặc vùng nước ngọt với mục đích thu thập các trầm tích đáy .
Xà lan là một chiếc thuyền đáy phẳng, được xây dựng chủ yếu cho vận tải đường sông và kênh hàng hóa nặng. Hầu hết các xà lan không tự hành và cần phải được di chuyển bằng tàu kéo, tàu lai hoặc tàu kéo đẩy chúng.
3. Quy trình thẩm định giá tàu biển
Đối với thẩm định giá tàu, thẩm định viên cần chú ý các thông tin sau: tên tàu, số đăng kí, công dụng tàu, số máy chính; máy phụ, kích thước tàu (chiều rộng, chiều dài, mạn tàu), vật liệu đóng tàu, dung tích, nơi đóng, năm đóng, năm đưa vào sử dụng, thiết bị điện, thiết bị lái, thiết bị neo, trang bị tín hiệu, công suất, trọng tải toàn phần của tàu, kiểm tra tàu có hoán cải không, tiện nghi nội thất, trang thiết bị kèm theo.
Quy trình thẩm định giátàu chở hàng theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 theo thông tư số 28/2015/TT-BTC do Bộ tài chính cấp ngày 06 tháng 03 năm 2015, gồm 6 bước như sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tàu thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tàu cần thẩm định giá: Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa do cơ quan nhà nước cấp; Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa; Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường thủy nội địa do cơ quan nhà nước cấp; Hợp đồng mua bán tàu; Hóa đơn mua bán tàu; Giấy chứng nhận cấp tàu; Bản vẽ thiết kế tàu (nếu có); Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế; Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra; Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển…
Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá.
Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
Căn cứ xác định cơ sở giá trị của tàu chở hàng là giá thị trường hay giá phi thị trường: Đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tàu, đặc điểm của tàu…
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định cụ thể, phạm vi nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá tàu như: Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá Tàu, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tàu chở hàng, Tàu so sánh; Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng về Tàu cần thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin tàu chở hàng(thẩm định giá hiện trạng): Thẩm định viên khảo sát hiện trạng thực tế Tàu và thu thập số liệu về thông số Tàu. Chụp ảnh chi tiết tàu (tổng thể tàu, khoang, boong tàu, khoang lái, bảng điều khiển, hệ thống máy…theo các góc độ khác nhau).
Việc khảo sát và thu thập số liệu tập trung vào các chỉ tiêu, thông số và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật:
Công ty thẩm định giá tàu cần chú ý các thông tin sau: tên tàu, số đăng kí, công dụng tàu, số máy chính; máy phụ, kích thước tàu (chiều rộng, chiều dài, mạn tàu), vật liệu đóng tàu, dung tích, nơi đóng, năm đóng, năm đưa vào sử dụng, thiết bị điện, thiết bị lái, thiết bị neo, trang bị tín hiệu, công suất, trọng tải toàn phần của tàu, kiểm tra tàu có hoán cải không, tiện nghi nội thất, trang thiết bị kèm theo.
Thông số chính: Loại tàu; Thân tàu; Khoang lái; Hệ thống bơm hút Tàu; Chiều dài lớn nhất; Chiều rộng; Mớn nước; Tổng công suất máy chính; Trọng tải toàn phần; Tổng dung tích; Dung tích thực dụng; Năm đóng; Nơi đóng; Tổ chức đăng kiểm; Tiện ích Tàu…
Hệ thống máy: Kiểu máy; Số lượng máy; Tổng công suất; Năm chế tạo; Nơi chế tạo…
Đánh giá tình trạng tàu chở hàng: Thân vỏ; Phía ngoài vỏ từ đường nước không tải trở xuống; Vỏ phía ngoài từ mớn nước đầy tải trở lên và sơn phủ; Bên ngoài vỏ từ mớn nước đầy tải trở lên và sơn phủ; Các đường ngấm nước và các thước đọc mớn nước bên ngoài mạn; Mặt boong chính và sơn phủ bề mặt; Thành lan can bảo vệ; Hệ thống tời neo + con lăn; Khoang lái; Hầm; Khoang hầm máy động cơ; Hệ thống cứu hỏa; Hệ thống bơm nước; Máy phát
Đánh giá chất lượng còn lại của tài chở hàng: Căn cứ quyết định số 57/1999/QĐ–TĐC ngày 11/03/1999 của Tổng cục đo lường chất lượng và thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài Chính để đánh giá chất lượng còn lại (CLCL) của từng bộ phận và chất lượng của tàu.
Bên cạnh việc khảo sát thực tế, thẩm định viên cần các thu thập thông tin sau:
Thông tin liên quan đến pháp lý Tàu;
Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu thập các điều kiện giao dịch của tàu thẩm định giá và tàu so sánh.
Khi thu thập thông tin về tài sản thẩm định viên luôn ưu tiên các kết quả giao dịch thành công trên thị trường. Thông tin luôn đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch của phương tiện vận tải và dựa trên bằng chứng cụ thể chứng minh về giá của phương tiện đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Đối với các phương tiện vận tải đang chào bán, chào mua thẩm định viên cần thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích thông tin đặc điểm của Tàu thẩm định giá
Thông tin về đặc trưng của thị trường Tàu thẩm định giá
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Tàu
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Căn cứ vào các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá tàu theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá tàu để đưa ra giá trị chính xác phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá tàu và gửi cho khách hàng, các bên liên quan: Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá là văn bản do công ty thẩm định giá lập trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá tàu, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị tàu được thẩm định để khách hàng và các bên liên quan có căn cứ sử dụng đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
4. Hồ sơ thẩm định giá tàu biển
Hồ sơ thẩm định giá tàu là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá tàu do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện trong quá trình thẩm định giá. Để tiến hành thẩm định giá tàu một cách chính xác thì hồ sơ tài liệu cung cấp đầy đủ, chi tiết đóng vai trò vô cùng quan trọng. Đối với thẩm định giá tàu hồ sơ cung cấp bao gồm như sau:
Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển
5. Phương pháp thẩm định giá tàu biển
Cùng với sự phát triển không ngừng của ngành hàng hải, tàu biển ngày càng phát triển công nghệ hiện đại, thông minh và thân thiện với môi trường phù hợp yêu cầu của chủ tàu, quy phạm và công ước hàng hải quốc tế. Mỗi loại tàu được thiết kế và xây dựng những đặc điểm, khả năng chứa loại hàng chuyên biệt. Để lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá Tàu phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của Tàu thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Thẩm định viên phải xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của Tàu chở hàng cần thẩm định.
Hiện nay thẩm định giá tàu biển, thẩm định viên thường áp dụng ba cách tiếp cận bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh); Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế); Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp).
Cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh): là cách thức xác định giá trị của tàu chở hàng thẩm định giá thông qua việc so sánh tàu chở hàng thẩm định giá với các tàu chở hàng giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo): là cách thức xác định giá trị của tàu chở hàng thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tàu biển có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tàu chở hàng thẩm định giá và hao mòn của tàu chở hàng thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp): là cách thức xác định tàu biển thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tàu chở hàng về giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá).
6. Công ty thẩm định giá tàu biển uy tín tại Việt nam
Việt Nam đang trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mạnh mẽ và sâu rộng. Nhu cầu xuất nhập khẩu vận chuyển hàng hóa toàn cầu được diễn ra hàng ngày. Vì vậy tàu biển đóng vai trò vô cùng quan trọng trong chuỗi cung ứng hàng hóa trên thế giới. Do đó thẩm định giá tàu biển càng trở lên cần thiết cho sự phát triển của doanh nghiệp và hội nhập kinh tế của các nước trên thế giới.
Thẩm định giá tàu biển phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: vay vốn ngân hàng, đầu tư, góp vốn, thanh lý…góp phần thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước. Từ đó việc thẩm định giá giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vì vậy vai trò của doanh nghiệp thẩm định giá tàu biển trở nên vô cùng thiết yếu trong sự phát triển của kinh tế – xã hội.
Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với sự am hiểu về tàu biển, chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.
Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá tàu biển uy tín tại Việt Nam”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Vai trò thẩm định giá bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Vai trò thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường.
Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Theo thông lệ và tập quán quốc tế, Bộ luật dân sự đã chia tài sản thành bất động sản và động sản trên cơ sở của phương pháp loại trừ. Bộ luật dân sự dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch bằng cơ học hay không trên cơ sở nguyên tắc này Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015 quy định Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
2. Vai trò thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sản phẩm của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta đang từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý tạo điều kiện cho các tổ chức thẩm định giá ở nước ta hoạt động khoa học, hiệu quả, đề cao đạo đức cũng như trình độ chuyên môn trong nghề nghiệp này. Trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, thì việc xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá phù hợp với quốc tế và khu vực là một xu hướng phát triển tất yếu. Khi khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá ngày càng được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá có các vai trò sau đây:
Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản. Bất động sản là ngành có sức hấp dẫn cao, đòi hỏi lượng vốn lớn. Thị trường bất động sản rộng mở, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh.
Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.
3. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản
3.1. Quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Quyết định giao đất
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
Hợp đồng thuê đất,…
3.2. Công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
Hồ sơ quyết toán
Bản vẽ hoàn công
Hồ sơ dự toán
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hiện trạng
Các hợp đồng thi công
Các biên bản nghiệm thu từng phần
3.3. Hồ sơ thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản
Thẩm định giá dự án bất động sản, ngoài các yếu tố chính như quy mô, vị trí của dự án, thì pháp lý dự án cũng là yếu tố ràng buộc nhất định tới quy trình thẩm định định giá.
Pháp lý để tiến hành thẩm định giá
Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).
Hồ sơ tài sản về mặt kỹ thuật
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
Sơ đồ vị trí thửa đất,
Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)
Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản
Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện thông tin thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Thủ tục này được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 là: Tổng diện tích dự án; Mật độ xây dựng tại dự án; Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án; Ranh giới hành chính, địa giới hành chính; Hình thể của dự án bất động sản; Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án.
4. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản thẩm định viên căn cứ thông tin, hồ sơ pháp lý và loại bất động sản cụ thể, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản hiện nay gồm 7 phương pháp bao gồm:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chi phí tái tạo;
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp thặng dư;
Phương pháp chiết trừ;
Trong số các phương pháp trên, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết của của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực tế, các phương pháp so sánh là được dùng phổ biến nhất.
5. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín
Thẩm định giá bất động sản có liên quan đến lợi ích nhiều mặt các bên là cơ sở để bảo vệ các quyền lợi hợp pháp cho các bên. Do đó, kết quả thẩm định giá bất động sản độc lập chính xác có ảnh hưởng đến sự tín nhiệm của các bên tham gia. Thẩm định giá bất động sản đáp ứng tiền đề cơ bản của yêu cầu nghiệp vụ tài sản là phải cung cấp một loại thước đo giá trị phù hợp với tính chất của nghiệp vụ tài sản, không phải là tài liệu phục vụ cho bất cứ một chủ thể nào, cũng không để thay đổi theo ý muốn chủ quan của bất cứ người nào.
Thấu hiểu được tầm quan trọng của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá Thành Đô luôn đồng hành cùng Quý khách hàng trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu về tính chuyên nghiệp, khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…
Trải qua một quá trình phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, chúng tôi vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tếISO 9001:2015cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Vai trò thẩm định giá bất động sản”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
