Tác giả: thanhdo

Thương hiệu là gì? Giá trị của thương hiệu

Written by thanhdo on 19/08/2021. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Thương hiệu là gì? Giá trị của thương hiệu

(TDVC Thương hiệu là gì?) – Thương hiệu là khái niệm trong người tiêu dùng về sản phẩm với dấu hiệu của nhà sản xuất gắn lên mặt sản phẩm, lên bao bì hàng hóa nhằm khẳng định chất lượng và xuất xưởng sản phẩm. Thương hiệu gắn liền với quyền sở hữu của nhà sản xuất và thường được ủy quyền cho người đại diện thương mại chính thức.

Thương hiệu là thuật ngữ dùng phổ biến trong marketing khi người ta đề cập đến nhãn hiệu hàng hóa, tên thương mại của tổ chức trong hoạt động kinh doanh và các chỉ dẫn địa lý, cùng tên gọi xuất xứ hàng hóa.

Thương hiệu của doanh nghiệp không dễ có được. Ngoài các chi phí đầu tư cho hoạt động quảng bá, thì chất lượng của hàng hóa, dịch vụ gắn liền với thương hiệu luôn có ý nghĩa quan trọng và ý nghĩa quyết định. Bởi lẽ, việc quảng bá sẽ có tác dụng ngược nếu hàng hóa, dịch vụ có chất lượng xấu. Để tạo thương hiệu luôn cần một lượng vốn đầu tư. Chi phí đầu tư lớn hay nhỏ, thời gian đầu tư dài, ngắn tùy từng loại sản phẩm hàng hóa, thị trường tiêu thị và khả năng quản trị thương hiệu của doanh nghiệp. Vì vậy, thương hiệu hình thành nên một tài sản vô hình của doanh nghiệp.

XEM THÊM THẨM ĐỊNH GIÁ THƯƠNG HIỆU

1. Thương hiệu là gì?

Trên thực tế, khi thương hiệu được thị trường thừa nhận, giá trị của nó thường lớn hơn rất nhiều lần chi phí để tạo ra. Tất nhiên, cũng có không ít trường hợp thương hiệu “ mất giá” vì nó gắn với một doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả, chất lượng hàng hóa, dịch vụ không đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Vì vậy, đầu tư cho thương hiệu cũng là đầu tư có rủi ro cao.

Theo tổ chức Sở hữu trí tuệ thế giới: thương hiệu là một dấu hiệu (hữu hình và vô hình) đặc biệt dễ nhận biết một sản phẩm hàng hóa hay một dịch vụ nào đó được sản xuất hay được cung cấp bởi một cá nhân hay một tổ chức.

Một số khái niệm về thương hiệu

Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ định nghĩa thương hiệu là “ một cái tên, từ ngữ, ký hiệu, biểu tượng hoặc hình vẽ kiểu thiết kế…hoặc tập hợp các yếu tố trên nhằm xác định và phân biệt hàng hóa hoặc dịch vụ của một người bán hoặc nhóm người bán với hàng hóa và dịch vụ của các đối thủ cạnh tranh”.

Với TS Nguyễn Quốc Thịnh, thương hiệu là hình tượng của một cơ sở sản xuất, kinh doanh hoặc hình tượng về một loại hoặc một nhóm hàng hóa, dịch vụ trong con mắt khách hàng: là tập hợp các dấu hiệu để phân biệt hàng hóa, dịch vụ của doanh nghiệp này với hàng hóa, dịch vụ cùng loại của doanh nghiệp khác hoăc để phân biệt chính doanh nghiệp này với doanh nghiệp khác.

Tại đề án “ Xây dựng và phát triển thương hiệu quốc gia đến 2010” có định nghĩa : Thương hiệu là những dầu hiệu được nhà sản xuất hoặc nhà phân phối hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ sử dụng trong thương mại nhằm ám chỉ sự liên quan giữa hàng hóa hay dịch vụ với người có quyền sử dụng dấu hiệu đó với tư cách là chủ sở hữu hoặc người đăng ký thương hiệu.

Còn nhiều cách hiểu và giải thích khác nhau về thương hiệu, song dựa theo nội dung hàm của thương hiệu, có thể định nghĩa:

Thương hiệu là tất cả những gì người tiêu dùng cảm nhận được khi tiếp xúc với sản phẩm, là biểu tượng đã tạo ra trong tâm trí người tiêu dùng và gợi lên tất cả những thông tin, những trông đợi gắn với sản phẩm hoặc dịch vụ của một doanh nghiệp.

Thương hiệu là một tài sản phi vật chất. Khác với nhãn hiệu, một nhà sản xuất thường được đặc trung bởi thương hiệu, nhưng ông ta có thể có nhiều nhãn hiệu hàng hóa khác nhau. Ví dụ, Toyota là một thương hiệu, nhưng đi kèm theo có rất nhiều nhãn hiệu hàng hóa: Innova, camry… Nhãn hiệu là một trong những biểu hiện bên ngoài và cụ thể của thương hiệu.

Sau nhiều lần sửa đổi và hoàn thiện, Luật sở hữu Trí tuệ hiện hành của Việt Nam đã dùng thuật ngữ “ thương hiệu” khi phân loại các tài sản sở hữu trí tuệ, nhưng Luật hiện hành cũng chưa giải thích nội hàm của thuật ngữ này và chưa có hướng dẫn bảo hộ thương hiệu, mà chỉ bảo hộ về nhãn hiệu – bảo hộ tên thương mại, chứ không bảo hộ “ hình tượng” của cái tên thương mại đó.

Ngày nay, khẳng định sự tồn tại và vai trò to lớn của thương hiệu là điều không cần bàn cãi. Nhiều tác giả còn phân biệt: thương hiệu quốc gia, thương hiệu doanh nghiệp, thương hiệu tập thể và thương hiệu gia đình; phân biệt thương hiệu với nhãn hiệu hàng hóa và tên thương mại; thực hiện việc xếp hạng, chấm điểm các nhãn hiệu và thương hiệu; giải thích nguồn gốc đưa đến danh tiếng của các thương hiệu có uy tín lớn. Trên thực tế, phần lớn các cách tiếp cận thương hiệu đều từ quan điểm Quản trị và Marketing. Tuy nhiên, tiếp cận thương hiệu từ góc độ tài chính – đánh giá tính hợp lý, hợp pháp, tính hiệu quả của các khoản chi tiêu mà thương hiệu đóng góp vào dòng tiền của doanh nghiệp hay nói cách khác, là định giá thương hiệu luôn là một chủ đề gây nhiều tranh cãi và có câu trả lời không rõ ràng.

2. Giá trị của thương hiệu

Giá trị thương hiệu đóng vai trò quan trọng trong chiến lược marketing lẫn kinh doanh, đây có thể được xem là những yếu tố đại diện cho niềm tin, cam kết thương hiệu về sản phẩm, dịch vụ hay ngay cả những trải nghiệm của khách hàng. Giá trị khác biệt nhất, mạnh mẽ nhất, độc đáo nhất của một thương hiệu được xem như là giá trị cốt lõi của thương hiệu đó. Đây được xem như mục tiêu mà mọi hoạt động của thương hiệu đó hướng tới, dù cho đó là quá trình xây dựng, hoạt động hay phát triển.

Thông thường, giá trị cốt lõi của thương hiệu sẽ phải được xác định đầu tiên để rồi qua đó mới thực hiện được những hoạt động khác để phát triển doanh nghiệp.
Giá trị thương hiệu có thể hiểu là giá trị tài chính của thương hiệu đó. Để xác định giá trị của thương hiệu thì trước hết, tổ chức, doanh nghiệp phải ước lượng giá trị thương hiệu của mình trên thị trường.

Giá trị thương hiệu là giá trị thương hiệu quy về mặt tài chính, khi mà thương hiệu đó được mua hay bán, còn tài sản thương hiệu thì sẽ được hình thành trên những nhận thức, lòng trung thành xuất phát từ chính khác hàng. Trên thế giới có một số định nghĩa về giá trị thương hiệu như sau:

– Keller (1993, 1998) cho rằng Giá trị của thương hiệu chính là kiến thức của khách hàng (brand knowledge) về thương hiệu đó.

Kiến thức của khách hàng này bao gồm hai thành phần chính: Nhận biết thương hiệu (brand awareness) – Ấn tượng về thương hiệu (brand image).

– Aaker (1996) đề nghị bốn thành phần của giá trị tài sản thương hiệu. Bốn thành phần này bao gồm:

Lòng trung thành;
Nhận biết thương hiệu;
Chất lượng cảm nhận;
Các thuộc tính đồng hành của thương hiệu (brand associations) như tên một địa phương, một nhân vật gắn liền với thương hiệu, bằng sáng chế (patents), nhãn hiệu cầu chứng (trademarks), mối quan hệ với kênh phân phối.

– Lassar (1995) đề nghị năm thành phần của giá trị tài sản thương hiệu:

Chất lượng cảm nhận;
Giá trị cảm nhận;
Ấn tượng thương hiệu;
Lòng tin về thương hiệu của khách hàng;
Cảm tưởng khách hàng về thương hiệu;

Các quan điểm trên đây có nhiều điểm tương đồng, tuy nhiên cũng có một số khác biệt. Điều này cho thấy giá trị thương hiệu là một khái niệm đa thành phần bao gồm nhiều thành phần. Ý nghĩa của thuật ngữ này được bàn luận dưới các góc độ khác nhau cho những mục đích khác nhau.

Trong dòng chảy phát triển của nền kinh tế thị trường thế giới hội nhập và phát triển mạnh mẽ như hiện nay. Thương hiệu có ý nghĩa kinh tế có tác động và đóng vai trò ngày càng quan trọng đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cũng như sự tăng trưởng kinnh tế của các quốc gia. Giá trị của thương hiệu không thể đo đếm được cụ thể, nhưng nó được thể hiện ở khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Vì vậy các doanh nghiệp luôn luôn phải quản trị và phát triển thương hiệu một cách mạnh mẽ, bền vững hơn để phát triển kinh doanh doanh nghiệp.

Bạn đang đọc bài viết: “Thương hiệu là gì? Giá trị của thương hiệu” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Doanh nghiệp FDI là gì? Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp FDI

Written by thanhdo on 18/08/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Doanh nghiệp FDI là gì? Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp FDI

(TDVC Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp FDI) – Đất nước ta đang trong quá trình phát triển, hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ. Trong những năm qua, Việt Nam liên tục đạt bước phát triển tích cực, luôn đứng trong nhóm các quốc gia có tốc độ phát triển nhanh, vị thế trên trường quốc tế ngày càng cao; đời sống người dân được nâng lên, thứ tự năng lực cạnh tranh quốc tế được cải thiện.

Sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2007, ký kết và tham gia hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA), trở thành nền kinh tế có độ mở lớn… Từ đó Việt Nam đã trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài (FDI). Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được xác định là một thành phần kinh tế quan trọng đối với Việt Nam. Doanh nghiệp FDI hiện đóng góp vào phần lớn tổng đầu tư toàn xã hội, chiếm trên tỉ lệ kim ngạch xuất khẩu cao…Vì vậy xác định giá trị tài sản hay còn gọi là thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI phục vụ nhiều mục đích như: vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng, tính thuế, báo cáo hội đồng quản trị, mua bán sáp nhập (M&A)… có vai trò vô cùng quan trọng trong tiến trình hội nhập và phát triển nền kinh tế đất nước.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

1. FDI là gì

FDI là viết tắt của “Foreign Direct Investment” được dịch sang tiếng Việt Nam với sát nghĩa là đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tuy nhiên, hiện nay, trong các văn bản pháp luật của Việt Nam, việc định danh loại hình doanh nghiệp này chưa thực sự rõ ràng.

2. Doanh nghiệp FDI là gì

Luật Đầu tư 2020 không đề cập trực tiếp loại hình doanh nghiệp này mà chỉ định nghĩa một cách khái quát tại Khoản 17 Điều 3 như sau: ” Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.”

Như vậy, theo quy định này, ta có thể hiểu một cách cơ bản, doanh nghiệp FDI là các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài, không phân biệt tỷ lệ vốn của bên nước ngoài góp là bao nhiêu. Doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài bao gồm:

Công ty được thành lập với 100% số vốn là đầu tư đến từ nước ngoại tại Việt Nam.
Thành lập công ty việt nam có các đối tác là các nhà đầu tư nước ngoài.
Thành lập các chi nhánh công ty nước ngoài tại Việt Nam. . .

3. Xác định giá trị bất động sản doanh nghiệp FDI

Xác định giá trị tài sản là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Đối với doanh nghiệp FDI thẩm định giá thẩm định giá tài sản sẽ cung cấp đầy đủ bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp bao gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính… là cơ sở quan trọng phục vụ mục đích cho các bên liên quan đưa ra quyết định kinh doanh, đầu tư, mua bán…minh bạch trên thị trường.

Bất động sản thẩm định giá doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI là: đất đai, công trình xây dựng, các tòa nhà trung tâm thương mại, nhà máy sản xuất…

3.1. Bất động sản là đất

Đây là loại bất động sản còn được gọi là đất trống, đất dự án, đất khu công nghiệp thường là đất cho thuê trả tiền một lần và trả tiền hàng năm…Thể loại đất này có thể bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc tái sử dụng, phân khu.

Các phương pháp áp dụng

Phương pháp so sánh;
Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp thặng dư.

Trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

3.2. Bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại – dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế – giáo dục, khách sạn, văn phòng…phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống của dân cư.

Trung tâm thương mại được hiểu là bất động sản bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ hiện đại, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.

Văn phòng cho thuê được hiểu là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều công năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng.

Khách sạn được hiểu là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống…

Phương pháp áp dụng chủ yếu:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp so sánh;
Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).

Trường hợp áp dụng:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là trung tâm thương mại.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với trung tâm thương mại thuộc khu dân cư đông đúc, kinh doanh sầm uất và thẩm định viên thu thập được thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

3.3. Bất động sản công nghiệp – hạ tầng

Bất động sản công nghiệp – hạ tầng: Đây là các tòa nhà có thể được sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Một số tòa nhà phân phối hàng hóa được coi là bất động sản thương mại. Việc phân loại rất quan trọng vì việc phân vùng, xây dựng và bán hàng được quy định khác nhau.

Bất động sản công nghiệp gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm…

Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường.
Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).

Phương pháp áp dụng chủ yếu:

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo,
Phương pháp vốn hóa trực tiếp,
Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

3.4. Bất động sản khác

Đối với từng loại bất động sản, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan (nếu có)./.

4. Xác định giá Động sản doanh nghiệp FDI

Thẩm định giá động sản doanh nghiệp FDI bao gồm: máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải

4.1. Máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất

4.1.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị và dây chuyền sản xuất thẩm định giá.

Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất so sánh giống hệt hoặc tương tự với máy thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang được chào bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.

Đối với phương pháp này thường được áp dụng để thẩm định giá các máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá có giao dịch phổ biến được tiến hành trên thị trường. Thẩm định viên cần chú trọng nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất tương tự với máy, thiết bị cần thẩm định giá về giao dịch, mua bán trên thị trường thu thập thông tin số liệu về các yếu tố so sánh từ các máy thiết bị cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với máy thiết bị cần thẩm định giá.

Phương pháp chi phí trong thẩm định giá gồm có hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra máy, thiết bị giống hệt với máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn máy, thiết bị thẩm định giá:

Công thức:

Giá trị ước tính của máy thiết bị, dây chuyền sản xuất = Chi phí tái tạo (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư – Tổng giá trị hao mòn

4.1.2 Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất tương tự máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá có cùng chức năng, đặc điểm kỹ thuật, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc, thiết bị thẩm định giá.

4.1.3. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo để tạo ra một máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất tương tự máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá có cùng chức năng, đặc điểm kỹ thuật, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc, thiết bị thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của máy thiết bị, dây chuyền sản xuất = Chi phí tái tạo thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư – Tổng giá trị hao mòn (không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của máy móc thiết bị thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra máy móc thiết bị thay thế.

Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:

Không có đủ thông tin trên thị trường đẻ áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của máy móc thiết bị, dây chuyền sản sản xuất và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên, chuyên viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (trong phương pháp chi phí) để tiến hành thẩm định giá.

4.1.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đỏi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất về giá trị thực tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

4.1.5. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

4.2. Phương tiện vận tải

Thẩm định giá phương tiện vận tải như: xe ô tô, tàu thuyền, xà lan, máy bay…thẩm định viên thường áp dụng phương pháp thông dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí thay thế, chi phí tái tạo.

5. Xác định giá trị doanh nghiệp FDI

Thẩm định giá trị doanh nghiệp FDI được áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 “Thẩm định giá doanh nghiệp” đượcBan hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp FDI bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.

Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.

Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.

6. Công ty xác định giá trị tài sản doanh nghiệp FDI uy tín

Hiện nay, với bối cảnh hội nhập kinh tế, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài hoạt động tại Việt Nam ngày càng phổ biến. Thông qua hình thức đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, chúng ta tích lũy được nhiều công nghệ hiện đại, nhiều nhà máy có quy mô lớn, máy móc thiết bị hiện đại. Nổi bật ở các lĩnh vực điện tử, hóa chất, khai thác dầu khí, viễn thông…

Thấu hiểu được tầm quan trọng của doanh nghiệp FDI đối với nền kinh tế của đất nước. Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựngvà được các doanh nghiệp FDI đánh giá cao. Thành Đô đã thực hiện thẩm định giá tài sản cho nhiều doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI có quy mô lớn và tính chất phức tạp đòi hỏi trình độ chuyên sâu cao trong hoạt động thẩm định giá phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan góp phần quan trọng trong sự phát triển doanh nghiệp và kinh tế – xã hội. Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc.

Trải qua một quá trình phát triển, Thẩm định giá Thành đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020” góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bạn đang đọc bài viết: “Doanh nghiệp FDI là gì? Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp FDI” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Công ty định giá tài sản uy tín tại Hà Nội

Written by thanhdo on 13/08/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình. Không có bình luận ở Công ty định giá tài sản uy tín tại Hà Nội

(TDVC Công ty định giá uy tín Hà Nội) – Hà Nội là thủ đô, thành phố trực thuộc trung ương là trái tim, bộ mặt và đầu tàu tăng trưởng chung của cả nước. Thành phố Hà Nội hiện có lợi thế lớn, có không gian, có dư địa phát triển thuận lợi từ điều kiện tự nhiên và vị thế Thủ đô, trung tâm đầu não về chính trị – hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, giáo dục, khoa học công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế.

Kinh tế Hà Nội năm 2020 tăng trưởng đạt 3,98% (cao gấp khoảng 1,4 lần bình quân cả nước). Thu ngân sách vượt dự toán hơn 2% (đạt gần 285 nghìn tỷ đồng) và tăng gần 6% so với năm 2019. Tổng mức đầu tư toàn xã hội đạt 416 nghìn tỷ đồng (tăng gần 10% so với năm 2019). Tỷ trọng chi thường xuyên của Thành phố chỉ chiếm 51% (so với tỷ trọng 27% của cả nước). Hà Nội có 2/5 khu công nghiệp công nghệ cao của cả nước. Nông nghiệp Thủ đô tăng trưởng 4,2% – mức cao nhất trong chín năm trở lại đây…Hà Nội đang chiếm khoảng 30% tổng số doanh nghiệp đang hoạt động cả nước (bình quân Hà Nội có 19,3 doanh nghiệp trên 1.000 dân, so với trung bình cả nước có 7,9 doanh nghiệp).

Xem thêm >>> Bảng giá đất thành phố Hà Nội 2021

Đất nước nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng đã và đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với tốc độ ngày cành nhanh hơn, mạnh mẽ hơn và đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong nền kinh tế quốc dân. Hội nhập kinh tế mang lại nhiều thách thức cho nền kinh tế Việt Nam cũng như thủ đô Hà Nội trong việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân… Vì vậy vai trò thẩm định giá tài sản là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường.

1. Vai trò định giá tài sản tại Hà Nội

Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường tài sản tại Hà Nội;
Tạo điều kiện thuận lợi cho hội nhập kinh tế quốc tế giữa Hà Nội và khu vực;
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản…;
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả;
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của doanh nghiệp, cá nhân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của khách hàng;

2. Dịch vụ định giá tài sản tại Hà Nội

Đi cùng với sự phát triển của thành phố, Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản uy tín tại Hà Nội bao gồm: Thẩm định giá trị bất động sản; Thẩm định giá trị động sản; Thẩm định giá trị doanh nghiệp; Thẩm định giá trị dự án đầu tư; Thẩm định giá trị tài sản vô hình; Thẩm định giá trị tài nguyên khoáng sản.

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính gắn liền với sự phát triển của kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Thông qua kết quả định giá sẽ giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có những quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, kinh doanh, mua bán tài sản minh bạch trên thị trường. Thẩm định giá Thành Đô luôn thấu hiểu và chia sẻ với khách hàng trong bài toán giữa chi phí và hiệu quả kinh tế, để đem lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng và các bên liên, chúng tôi luôn đồng hành cùng thành phố Hà Nội trong các lĩnh vực thẩm định giá cụ thể như sau:

Thẩm định giá trị bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá trị Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định giá trị dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá trị tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá trị vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

3. Công ty định giá tài sản uy tín tại Hà Nội

Thẩm định giá tài sản là việc doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá tại Việt Nam liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng…

Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

Quý khách hàng có nhu cầu thẩm định giá xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Công ty định giá tài sản uy tín tại Hà Nội” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm định giá

Written by thanhdo on 11/08/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm định giá

(TDVC Sửa đổi quy định về thẩm định giá) – Thông tư số 60/2021/TT-BTC ngày 21/7/2021 của Bộ Tài chính đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

Thông tư số 60/2021/TT-BTC quy định, doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký hành nghề thẩm định giá cho thẩm định viên về giá gồm: Giấy đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp có xác nhận của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp; Bản sao Thẻ thẩm định viên về giá hoặc Giấy xác nhận đã cấp thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp; Bản sao chứng thực hoặc sao y bản chính văn bản về việc chấm dứt hợp đồng lao động hoặc thông báo về việc doanh nghiệp giải thể/chấm dứt tồn tại của doanh nghiệp thẩm định giá liền kề trước thời điểm đăng ký hành nghề.

Hồ sơ còn có Bản sao Giấy chứng nhận bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề theo quy định của Bộ Tài chính; Bản sao chứng thực Giấy phép lao động cho người lao động nước ngoài do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp có thời gian phù hợp với thời hạn lao động tại hợp đồng lao động đối với trường hợp thẩm định viên về giá là người nước ngoài; Bản sao chứng thực hoặc sao y bản chính Hợp đồng lao động và Phụ lục hợp đồng lao động (nếu có) tại doanh nghiệp thẩm định giá của thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề, ghi rõ thời gian làm việc và công việc phải làm phù hợp với nội dung đăng ký hành nghề thẩm định giá.

Doanh nghiệp cũng phải nộp danh sách ít nhất 10 bộ Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá trong năm liền trước của thẩm định viên về giá hành nghề đã ký, trừ các trường hợp: Thẩm định viên về giá hành nghề dưới 06 tháng trong năm liền trước; thẩm định viên về giá đã được Bộ Tài chính công bố đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá năm hiện tại; thẩm định viên về giá là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá và có tên trên Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp trong năm liền trước.

Nội dung kê khai 10 bộ Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá bao gồm: Số, ngày tháng năm phát hành Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá; khách hàng thẩm định giá; doanh nghiệp thẩm định giá và có xác nhận của (các) doanh nghiệp thẩm định giá phát hành.

Theo Thông tư số 60/2021/TT-BTC, doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật kinh doanh bảo hiểm. Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

Về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá xây dựng quy trình và thực hiện kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp theo quy định tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, hướng dẫn của Bộ Tài chính (nếu có).

Doanh nghiệp thẩm định giá được chủ động đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá tại doanh nghiệp sau thời gian ít nhất 06 tháng kể từ thời điểm công bố kết quả đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp liền trước đó.

Thông tư số 60/2021/TT-BTC nêu rõ, doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá phục vụ hoạt động nghiệp vụ của doanh nghiệp và thực hiện việc kết nối cơ sở dữ liệu này với cơ sở dữ liệu quốc gia về giá theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Về trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp, trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá thì phải trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp với mức trích hàng năm là 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá (doanh thu không có thuế giá trị gia tăng), được hạch toán như trường hợp trích lập dự phòng phải trả. Doanh nghiệp phải xây dựng và ban hành quy chế nội bộ quản lý và sử dụng quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp.

Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu dịch vụ thẩm định giá trong năm tài chính thì không tiếp tục trích quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp nữa. Trường hợp doanh nghiệp chấm dứt hoạt động thẩm định giá thì số dư quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp đã trích lập nhưng chưa sử dụng hết được hạch toán vào thu nhập khác.

Theo Tapchitaichinh

Bạn đang đọc bài viết: “Sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm định giá” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Công ty thẩm định giá tài sản là gì? Các dịch vụ thẩm định giá tài sản

(TDVC Công ty thẩm định giá tài sản là gì) – Thẩm định giá là một hoạt động kinh doanh có điều kiện được Bộ Tài Chính – Cục quản lý giá cấp phép. Đây là một lĩnh vực dịch vụ tư vấn tài chính quan trọng, có ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế, đòi hỏi kết quả dịch vụ có độ tin cậy, tính hợp lý cao và công ty thẩm định giá đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trường đặc biệt người thẩm định viên phải có đạo đức nghề nghiệp.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Bất động sản là gì? Phương pháp xác định giá trị bất động sản

Máy móc thiết bị là gì? Phương pháp xác định giá máy móc thiết bị

Doanh nghiệp là gì? Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp

1. Công ty thẩm định giá tài sản là gì?

1.1. Thẩm định giá tài sản là gì?

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Điều 4. Luật Giá

1.2. Công ty thẩm định giá tài sản là gì?

Công ty thẩm định giá (hay còn gọi là doanh nghiệp thẩm định giá) là công ty có chức năng hoạt động thẩm định giá, được thành lập và hoạt đông dưới hình thức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn (công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên), công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

Theo Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá được chính phủ cấp ngày ngày 06 tháng 08 năm 2013 tại Điều 3. Giải thích từ ngữ:

“Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật”.

Đến thời điểm đầu năm 2021, cả nước có 411 công ty thẩm định giá đã được cấp Giấy chứng nhận; trong đó, có 346 doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đang hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Bộ Tài chính cũng đã cấp 2.352 thẻ thẩm định viên về giá, trong đó có 1.723 thẩm định viên đã đăng ký hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giá.

Công ty thẩm định giá có những đặc điểm chủ yếu sau:

Là công ty, do vậy công ty thẩm định giá có đầy đủ các đặc điểm của doanh nghiệp;
Cung cấp dịch vụ thẩm định giá, tư vấn thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

Hoạt động thẩm định giá của công ty thẩm định giá được thực hiện theo hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bằng hình thức văn bản với cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá.

Thành lập, hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần; công ty trách nhiệm hữu hạn (công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên); công ty hợp danh; doanh nghiệp tư nhân

1.3. Điều kiện thành lập công ty thẩm định giá

Theo Điều 38 Luật Giá 2012. Điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá

(1). Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp.

(2). Doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

Điều 39. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá

(1). Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó phải có thành viên là chủ sở hữu;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

(2). Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;
Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên góp vốn;
Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;
Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

(3). Công ty hợp danh khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 thành viên hợp danh;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty hợp danh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

(4). Doanh nghiệp tư nhân khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó có 01 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân;

c) Giám đốc doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

(5). Công ty cổ phần khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đủ các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

b) Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó tối thiểu phải có 02 cổ đông sáng lập;

c) Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp;

d) Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định. Người đại diện của thành viên là tổ chức phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.

2. Tài sản là gì?

Trong quản ly kinh tế, hoạch toán kế toán, việc phân biệt cái gì được gọi là tài sản có ý nghĩa quan trọng: để giải quyết các tranh chấp, tính chi phí, tính thuế…và cũng là một câu hỏi không dễ trả lời.

(1). Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) tài sản được xác định như sau: Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

(2). Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.

(3). Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 04 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:

Tài sản: Là một nguồn lực:

(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và

(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.

Nhằm đáp ứng yêu cầu trong đời sống kinh tế – xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:

Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình

Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân

Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa

Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản

Theo quyền của chủ thể: quyền cho thuê, quyền kiểm soát, quyền sở hữu…

Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động

3. Các dịch vụ thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá được xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản, giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia. Vì vậy, công ty thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá Thành Đô luôn thấu hiểu và chia sẻ với khách hàng trong bài toán giữa chi phí và hiệu quả kinh tế, để đem lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng và các bên liên quan, chúng tôi luôn đồng hành cùng các cá nhân, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp trên toàn quốc trong các lĩnh vực thẩm định giá cụ thể như sau:

Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

4. Công ty thẩm định giá tài sản uy tín

Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam. Bằng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng). Trải qua một quá trình dài phát triển Thẩm định giá Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng… góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá tài sản là gì? Các dịch vụ thẩm định giá tài sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Bất động sản là gì? Phương pháp xác định giá trị bất động sản

Written by thanhdo on 06/08/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Bất động sản là gì? Phương pháp xác định giá trị bất động sản

(TDVC Xác định giá trị bất động sản) – Bất động sản là một trong những lĩnh vực được các nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay. Xác định giá trị bất động sản là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế – xã hội…

1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản được quy định Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

2. Khái niệm xác định giá trị bất động sản

Xác định giá trị bất động sản hay là thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Thị trường bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

4. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

4.1. Cố định về vị trí

Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất động sản , tức là khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Bởi những yếu tố này thay đổi thì “ tính vị trí” của bất động sản sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định giá bất động sản . Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến bất động sản.

XEM THÊM >>> Máy móc thiết bị là gì? Phương pháp xác định giá máy móc thiết bị

4.2. Bất động sản có tính bền vững

Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:

Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đàu từ nhiều lần.
Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.

4.3. Tính khác biệt

Giữa các bất động sản có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và cấu trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.

Trong kinh doanh hay đầu tư phát triển phải chú ý, biết khai thác sự khác biệt tự nhiên, vốn có để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.

Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý Nhà nước đối với BĐS cần có các biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản của đô thị.

4.4. Tính khan hiếm

Sự khán hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, có định về vị trí…, từ đó đăth ra vấn đề:

Quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.

4.5. Có giá trị lớn

Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
Vốn đầu tư cho bất động sản có thể tái tạo trờ lại phục vụ cho kinh doanh – thế chấp.
Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

4.6. Tính ảnh hưởng lần nhau

Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế – xã hội, từ đó đặt ra vấ đề:

Nhà nước phải thống nhất quản lý về bất động sản
Khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời.

5. Phân loại bất động sản

Bất động sản được chia thành 4 loại chính là: Đất; Nhà ở; Bất động sản thương mại; Bất động sản công nghiệp.

5.1. Bất động sản là đất

Đây là loại bất động sản còn được gọi là đất trống, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu và chăn nuôi…Thể loại đất này có thể bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc tái sử dụng, phân khu.

5.2. Bất động sản Nhà ở

Bất động sản nhà ở: bao gồm cả nhà xây dựng mới và mua lại. Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra còn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ, nhà nhiều thế hệ, nhà nghỉ…

Nhà ở quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản được sử dụng để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân hơn là đầu tư kiếm lợi nhuận, bao gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống).

5.3. Bất động sản thương mại

Văn phòng cho thuê quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều công năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng.
Khách sạn quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống…

5.4. Bất động sản công nghiệp – hạ tầng

Bất động sản công nghiệp gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm…

Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường.
Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).

6. Cơ sở xác định giá trị bất động sản

6.1. Giá thị trường là cơ sở xác định giá trị định giá

Cơ sở giá trị thẩm định giá có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá phi thị trường. Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN02)

6.2. Giá phi thị trường là cơ sở xác định giá trị định giá

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 (TĐGVN03).

7. Quy trình xác định giá trị bất động sản

Quy trình xác định giá trị hay là thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên thẩm định giá tài sản một cách rõ ràng, phù hợp với công tác xác định giá trị tài sản. Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với cá nguyên tắc xác định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được. Quy trình thẩm định giá gồm 6 bước theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ký hiệu: TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 như sau:

Bước 1 Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2 Lên kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).
Bước 4 Phân tích thông tin
Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

8. Mục đích xác định giá bất động sản

Mục đích xác định giá trị bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản cho một mục đích nhất định. Thẩm định giá bất động sản thông thường phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như:

Chuyển nhượng quyền sở hữu: Hỗ trợ người mua quyết định giá mua; Người bán quyết định bán; Thiết lập cơ sở cho sự trao đổi; Thiết lập cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản; Xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một bất động sản.
Xác định bất động sản phục vụ việc đấu thầu, đấu giá;
Tài chính và tín dụng: Xác định giá trị để đảm bảo thế chấp vay vốn ngân hàng; Cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở để quyết định giá thế chấp bất động sản; Bảo hiểm tài sản
Cho thuê theo hợp đồng
Để lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của bất động sản.
Phát triển tài sản và đầu tư: Để so sánh với tài sản đầu tư khác; Để xem xét khả năng đầu tư vào bất động sản
Xác định giá bất động sản theo luật pháp: Để xác định giá trị bất động sản đánh thuế; Để xác định giá trị bồi thường; Để phục vụ thu hồi; Để phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án; Phát mãi bất động sản, xung công quỹ
Thẩm định giá bất động sản định cư, đầu tư, du học, du lịch nước ngoài;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác được pháp luật công nhận

Mục đích xác định giá bất động sản là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan, ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn giá trị, đến việc lựa chọn phương pháp xác định giá phù hợp. Vì vậy trước khi xác định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá cần phải thỏa thuận về mục đích với khách hàng ngay từ đầu, trước khi xem xét yếu tố có tính khách quan tác động đến giá trị bất động sản.

9. Phương pháp xác định giá trị bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản thẩm định viên căn cứ thông tin, hồ sơ pháp lý và loại bất động sản cụ thể, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản hiện nay gồm 7 phương pháp bao gồm:

Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chi phí tái tạo;
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp thặng dư;
Phương pháp chiết trừ;

Trong số các phương pháp trên, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết của của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực tế, các phương pháp so sánh là được dùng phổ biến nhất.

Phương pháp xác định giá trị bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô

9.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

Các bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Vị trí, cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích, diện tích, kích thước…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, thẩm định viên phải được tối thiểu 3 bất động sản tương tự khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.

Điều kiện áp dụng

Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.

9.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.

Công thức tính: V= I/R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Điều kiện áp dụng

Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

9.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Điều kiện áp dụng

Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

9.4. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Các bước tiến hành

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

– Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

Điều kiện áp dụng

Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.

9.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của bất động sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.

Điều kiện áp dụng

Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…

9.6. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị.

Công thức:

Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của bất động sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra bất động sản thay thế)

Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí thay thế

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
Bước 2: Ước tính các chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

9.7. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

Phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

Công thức:

Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí tái tạo

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo công trình xây dựng hiện có.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Điều kiện áp dụng

Thích hợp xác định giá bất động sản có mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy…
Xác định giá bất động sản bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị bất động sản.
Đây là phương pháp có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.

10. Công ty xác định giá bất động sản uy tín tại Việt Nam

Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản uy tín hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Thành Đô không ngừng tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô hệ thống và ngày càng khẳng định uy tín về chất lượng dịch vụ sẽ là món quà giá trị mà chúng tôi dành tặng tới khách hàng trong nước và quốc tế. Bên cạnh đó, Công ty thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Wooribank…Cùng đó với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Bất động sản là gì? Phương pháp xác định giá trị bất động sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Máy móc thiết bị là gì? Phương pháp xác định giá máy móc thiết bị

Written by thanhdo on 05/08/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá động sản. Không có bình luận ở Máy móc thiết bị là gì? Phương pháp xác định giá máy móc thiết bị

(TDVC Xác định giá trị máy móc thiết bị) – Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế vô cùng mạnh mẽ. Cùng với đó là sự nỗ lực phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại tại các khu kinh tế và khu công nghiệp trọng điểm, qua đó nâng cao khả năng thu hút các doanh nghiệp trong nước cũng như doanh nghiệp nước ngoài FDI đầu tư nhà xưởng, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất tại đây để phát triển sản xuất bền vững. Từ đó sẽ có nhiều nhà xưởng, máy móc thiết bị hiện đại nhất đến với tại Việt Nam sản xuất thúc đẩy nền kinh tế phát triển hơn. Vì vậy nhu cầu xác định giá máy móc thiết bị hay là thẩm định giá máy móc thiết bị phục vụ nhiều mục đích như: xác định giá máy móc thiết bị vay vốn ngân hàng, đầu tư, góp vốn, tính thuế, hoạch toán kế toán, mua bán, chuyển nhượng… cho các bên liên quan có vai trò đặc biệt quan trọng.

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

1. Máy móc thiết bị là gì?

Máy móc thiết bị là động sản là những tài sản hữu hình ngoài bất động sản có thể di dời được, phục vụ tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Nói tới máy, thiết bị là đề cập đến hai đối tượng, đó là “máy” và “thiết bị”:

– Máy móc: được hiểu là những vật được chế tạo gồm nhiều bộ phận, thường là phức tạp, dùng để thực hiện chính xác hoặc hàng loạt công việc chuyên môn nào đó. Máy móc (hoặc thiết bị cơ khí) là một cơ cấu cơ học sử dụng sức mạnh để tác dụng lực và điều khiển chuyển động để thực hiện một hành động dự định. Máy móc có thể được điều khiển bởi động vật và con người, bởi các lực tự nhiên như gió và nước, và bằng năng lượng hóa học, nhiệt hoặc điện, và bao gồm một hệ thống cơ chế định hình đầu vào của bộ truyền động để đạt được ứng dụng cụ thể của lực đầu ra và chuyển động. Chúng cũng có thể bao gồm máy tính và cảm biến theo dõi hiệu suất và lập kế hoạch chuyển động, thường được gọi là hệ thống cơ học. Thông thường máy móc bao gồm các bộ phận sau:

Bộ phận động lực.
Bộ phận truyền dẫn.
Bộ phận chức năng.
Ngoài ra một số máy còn có bộ phận điện và điều khiển.

– Thiết bị: được hiểu là những bộ phận phụ trợ, được sử dụng để trợ giúp cho hoạt động của máy, hiện nay theo xu thế phát triển “thiết bị” ngày càng nhỏ gọn, đa năng và có thể liên kết với cá thiết bị khác. Thiết bị là những tài sản không cố định, là máy riêng biệt hoặc cả cụm, dây chuyền máy và thiết bị đồng bộ. Đề cập tới máy móc, thiết bị là đề cập tới các yếu tố cơ, điện, điện tử,… được hợp lại với nhau để biến đổi năng lượng, nguyên vật liệu,… thành các sản phẩm cụ thể, phục vụ cho đời sống xã hội hoặc thực hiện một hay nhiều công năng khác nhau nào đó.

Máy móc thiết bị dùng trong thẩm định giá là những tài sản không cố định, là máy riêng biệt hoặc cả một cụm, dây chuyến máy, thiết bị đồng bộ. Đề cập tới máy móc thiết bị là hàm nghĩa đề cập đến các yếu tố về cơ, điện, điện tử…được kết hợp lại với nhau nhằm biến đổi năng lượng, nguyên vật liệu…thành các sản phẩm cụ thể phục vụ cho đời sống xã hội hoặc thực hiện một hay nhiều công năng khác nhau nào đó. Ngoài ra hiện này khái niệm máy móc thiết bị được một số cơ quan trên thế giới định nghĩa như sau:

(1). Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: máy móc thiết bị có thể bao gồm: những máy móc thiết bị không cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ (dây chuyền sản xuất) với chức năng để thực hiện một loại công việc nhất định.

(2). Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực ASEAN: máy móc thiết bị được hiểu bao gồm nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc (một hoặc 1 nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất. Máy móc thiết bị là một tài sản bao gồm dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị. Máy móc thiết bị được hiểu bao gồm nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc (một hoặc 1 nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất.

(3). Theo Luật Giá: máy, thiết bị là một đối tượng của thẩm định giá cụ thể, nằm trong thuật ngữ các loại tài sản từ khái niệm thẩm định giá theo quy định của Luật Giá. Động sản được định nghĩa là những tài sản không phải bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được như: Máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ…

(4). Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: máy móc thiết bị thuộc động sản không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được.

(5). Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, máy móc, thiết bị thuộc động sản: máy móc, thiết bị là một kết cấu hoàn chỉnh, gồm các chi tiết, cụm chi tiết, bộ phận có liên kết với nhau để vận hành, chuyển động theo mục đích sử dụng được thiết kế（được định nghĩa tại tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2015/TT-BKHCN do Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành.).

(6). Máy móc, thiết bị là một kết cấu hoàn chỉnh, gồm các chi tiết, cụm chi tiết, bộ phận có liên kết với nhau để vận hành, chuyển động theo mục đích sử dụng được thiết kế（được định nghĩa tại tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2015/TT-BKHCN do Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành.).

2. Xác định giá máy móc thiết bị

Xác định giá trị máy móc thiết bị hay còn gọi là thẩm định giá là một dịch vụ chuyên ngành, cần thiết với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, được thực hiện bởi các thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá được đào tạo chuyên môn, có kinh nghiệm, chuyên môn cao và có tính trung thực trong nghề nghiệp. Nhiệm vụ của thẩm định viên về xác định giá trị máy móc thiết bị trong nền kinh tế thị trường là cung cấp cho khách hàng của mình những đánh giá độc lập, được nghiên cứu đầy đủ về giá trị máy của khách hàng vào một thời điểm cụ thể.

Xác định giá máy móc thiết bị hay gọi là Thẩm định giá máy móc thiết bị là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của máy móc thiết bị theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Cơ sở xác định giá máy móc thiết bị

Cơ sở xác định giá máy, thiết bị có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị của nó được ước tính trên cơ sở giá trị thường là giá trị thị trường, ước tính trên cơ sở phi thị trường là giá trị phi thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Giá trị thị trường: Là mức giá ước tính của máy móc thiết bị tại thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Khi sử dụng giá thị trường thẩm định viên cần lưu ý một số vấn đề sau:

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thịtrường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán
Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường của máy, thiết bị (thông tin, dữ liệu trên thị trường, điều kiện thẩm định giá hoặc các hạn chế khác), thẩm định định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục và thể hiện mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá do sự hạn chế này trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

Giá phi thị trường: Là mức giá ước tính của một máy, thiết bị tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng, những lợi ích mà máy, thiết bị mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Khi sử dụng giá phi thị trường thẩm định viên cần nêu tên của loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp dụng và đưa ra các căn cứ, lập luận cụ thể, bao gồm:

Đặc điểm đặc biệt của máy, thiết bị thẩm định giá
Người mua, nhà đầu tư đặc biệt
Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắc buộc phải bán
Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế

4. Phân loại máy móc thiết bị

Trên thực tế có rất nhiều cách phân loại máy, thiết bị khác nhau, việc phân loại này tùy thuộc vào những tiêu thức nhất định nhằm phục vụ cho công tác định giá.

4.1. Phân loại theo tính chất tài sản

Máy, thiết bị chyên dùng: đây thường là những loại máy, thiết bị được sử dụng cho những nhiệm vụ đặc thù, có tính chuyên biệt, do vậy chúng thường ít hoặc không được giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường, nên việc thu thập thông tin về giá cả thị trường của những loại máy, thiết bị chuyên dùng thường rất khó khăn, nhiều khi không có thông tin giao dịch thị trường.
Máy, thiết bị thông thường, phổ biến: đây là những máy, thiết bị được sử dụng khá phổ thông trên thị trường, do vậy chúng cũng thường xuyên được trao đổi, mua bán trên thị trường, nên việc thu thập các thông tin về giao dịch, về giá cả tương đối thuận lợi.

Các phân loại này giúp cho việc lựa chọn đúng phương pháp định giá. Ta có thể thấy rằng với máy, thiết bị chuyên dùng trong nhiều trường hợp phải sử dụng cơ sở định giá là giá trị phi thị trường với phương pháp chi phí; còn trong trường trường hợp là máy, thiết bị thông thường, phổ biến là phương pháp so sánh trực tiếp.

4.2. Phân loại theo công năng sử dụng

Cách phân loại này tương đối phổ biến, nhất là trong công tác hạch toán kế toán. Theo tiêu thức này máy, thiết bị được phân ra:

Máy, thiết bị động lực: Máy phát động lực; máy phát điện; máy biến áp và thiết bị nguồn điền; máy móc thiết bị động lực khác.
Máy, thiết bị công tác: Máy công cụ; máy móc thiết bị dùng trong ngành khai khoáng; máy kéo; máy dùng cho nông lâm nghiệp; máy bơm nước và xăng dầu; thiết bị luyện kim, gia công bề mặt chống gỉ và ăn mòn kim loại; thiết bị chuyên dùng sản xuất các loại hóa chất; máy móc, thiết bị chuyên dùng sản xuất vật liệu xây dựng, đồ sành sứ, thủy tinh; thiết bị chuyên dùng sản xuất các linh kiện điện tử, quang học, cơ khí chính xác; máy móc, thiết bị dùng trong các ngàng sản xuất da, in văn phòng phẩm và văn hóa phẩm; máy móc, thiết bị dùng trong ngành dệt; máy móc, thiết bị dùng trong ngành giấy; máy móc, thiết bị sản xuất, chế biến lương thực, thực phẩm; máy móc, thiết bị điện ảnh, y tế; máy móc, thiết bị viễn thông, thông tin, điện tử, tin học và truyền hình; máy móc, thiết bị sản xuất dược phẩm; máy móc, thiết bị dùng trong ngành lọc hóa dầu; máy móc, thiết bị dùng trong thăm dò khai thác dầu khí; máy móc thiết bị xây dựng; cần cẩu; máy móc, thiết bị công tác khác.
Dụng cụ làm việc đo lường, thí nghiệm: Thiết bị đo lường, thử nghiệm các đại lượng cơ học và quang phổ; thiết bị điện và điện tử; thiết bị đo và phân tích lý hóa; thiết bị và dụng cụ đo phóng xạ; thiết bị chuyên ngành đặc biệt; khuôn mẫu dùng trong công nghiệp đúc; các thiết bị đo lường, thí nghiệm khác.
Thiết bị và phương tiện vận tải: Phương tiện vận tải đường bộ; phương tiện vận tải đường sắt; phương tiện vận tải đường thủy, phương tiện vận tải đường không; thiết bị vận chuyển đường ống; phương tiện bốc dỡ, nâng hàng; thiết bị và phương tiện vận tải khác.
Dụng cụ quản lý: thiết bị tính toán, đo lường; máy móc, thiết bị thông tin, điện tử và phần mềm tin học phục vụ quản lý; phương tiện và dụng cụ quản lý khác.

Phân loại theo cách này giúp cho việc chọn nhóm chuyên gia định giá có khả năng am hiểu chuyên sâu về máy, thiết bị và tạo điều kiện về cập nhật, theo dõi đánh giá động thái vận hành, cũng như nắm các số liệu lịch sử; tử đó chuyên nghiệp hóa công tác định giá máy, thiết bị.

4.3. Phân loại theo mức độ mới cũ của máy, thiết bị

Máy, thiết bị mới: là các máy, thiết bị được mua sắm mới hoặc chế tạo mới, hoặc chế tạo mới, chưa từng đưa vào sử dụng.
Máy, thiết bị đã qua sử dụng: là các máy, thiết bị đã từng được sử dụng.

Việc phân loại này cũng có ý nghĩa trong việc lựa chọn phương pháp định giá. Định giá máy, thiết bị đã qua sử dụng thường công đoạn khảo sát hiện trạng máy, thiết bị cần phải tiến hành tỉ mỉ hơn nhằm đánh giá sát thực chất lượng con lại trước tiến hành định giá.

5. Mục đích xác định giá máy thiết bị

Mục đích xác định giá máy thiết bị có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở định giá. Xác định chính xác mục đích định giá giúp thẩm định viên tránh được lựa chọn cơ sở thẩm định giá không đúng, qua đó áp dụng phương pháp xác định giá không thích hợp, dẫn đến việc định giá không đúng với mục đích được yêu cầu. Hiện nay, xác định giá máy móc thiết bị phục vụ một số mục đích sau:

Báo cáo tài chính; vay vốn ngân hàng; bảo hiểm; giải quyết tranh chấp
Lựa chọn phương án đầu tư; góp vốn liên kết
Liên kết, đấu thầu, đấu giá, lập dự toán đầu tư
Mua bán, cho thuê máy, thiết bị
Báo cáo thuế, báo cáo tài chính, hạch toán sổ sách kế toán
Các mục đích khácđược pháp luật công nhận

6. Phương pháp xác định giá máy móc thiết bị

Xác định giá trị máy móc thiết bị bao gồm 3 cách tiếp cận cơ bản được thẩm định viên thường xuyên sử dụng:

Cách tiếp cận thị trường: phương pháp so sánh;
Cách tiếp cận chi phí: phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế;
Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Việc lựa chọn phương pháp xác định giá máy, thiết bị thường phụ thuộc vào các yếu tố: Chủng loại máy móc thiết bị cần xác định giá trị; Sự sẵn có của dữ liệu thị trường và sự tin cậy của thông tin dữ liệu đó; Mục đích của việc xác định giá. Từ đó thẩm định viên sẽ lựa chọn những phương pháp xác định giá trị máy móc phù hợp theo tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt Nam.

Phương pháp xác định giá máy móc thiết bị – Thẩm định giá Thành Đô

6.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp xác định giá trị của máy móc thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá. Phương pháp so sánh là phương pháp thường được áp dụng phổ biến để định giá các máy, thiết bị mà có các bằng chứng thị trường về các hoạt động mua, bán những máy, thiết bị giống hoặc tương tự. Đây cũng chính là phương pháp áp dụng cho nhiều mục đích định giá khác nhau, như: mua bán, trao đổi, thế chấp, đầu tư, góp vốn…

Phương pháp so sánh được thực hiện thông qua việc người định giá sử dụng giá trị thị trường của các máy, thiết bị tương tụ làm căn cứ xác định giá trị của máy, thiết bị cần định giá sau khi đã tiến hành các điều chỉnh thích hợp. Tuy nhiên, thường ít có các máy móc, thiết bị giống nhau hoàn toàn (đặc tính kinh tế, kỹ thuật cao hơn hoặc thấp hơn, hay giá trị của máy, thiết bị thay đổi theo thời gian) nên khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh, người định giá theo phương pháp só sánh, người định giá thường lấy thông tin về giá của loại máy, thiết bị có cùng công dụng, cấu tạo ở trên thị trường, sau đó sử dụng các hệ số điều chỉnh như hệ số chênh lệch về phẩm chất, độ chính xác, độ tiện dụng, và hệ số làm phát tiền tệ để xác định giá trị thị trường của máy, thiết bị cần định giá.

Các bước tiến hành định giá

Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về những máy, thiết bị được mua bán công khai trong thời gian gần nhất trên thị trường mà có thể so sánh được với máy, thiết bị cần định giá.

Bước 2: Kiểm tra các thông tin về máy, thiết bị có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá. Thông thường, nên lựa chọn một số máy, thiết bị thích hợp nhất về mặt cấu tạo mà có thể so sánh được với máy, thiết bị mục tiêu cần định giá.

Bước 3 : Phân tích và điều chỉnh

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị cần định giá trên cơ sở các mức giá đã được điều chỉnh (mức giá chỉ dẫn).

Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh

– Ưu điểm:

Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực thế, vì nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật tính toán.
Có cơ sở vững chắc để được công nhận, vì dựa vào giá trị thị trường cũng như dựa vào các thông số nhận biết được để so sánh và đánh giá.

– Nhược điểm:

Có khi việc so sánh không thực hiện được so tính chất đặc biệt về các thông số kinh tế, kỹ thuật của máy, thiết bị mục tiêu cần định giá, cho nên người định giá khó tìm được một chứng cớ thị trường phù hợp để tiến hành so sánh. Nếu vẫn tiến hành so sánh trong trường hợp này sẽ cho kết quả có độ tin cậy thấp.
Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.
Phương pháp này cũng chưa đựng những yếu tố chủ quan của người định giá, nhất là trong việc tính toán nhằm điều chỉnh sự khác biệt của các thông số.

6.2. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ thị trường: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra máy, thiết bị giống hệt với máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn máy, thiết bị thẩm định giá. Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra một máy móc thiết bị thay thế giống hệt như máy thiết bị mục tiêu cần thẩm định giá, bao gồm những điểm đã lỗi thời của máy, thiết bị mục tiêu đó.

Phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng khi máy móc thiết bị không có đủ thông tin trên thị trường đẻ áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của máy móc thiết bị, dây chuyền sản sản xuất và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên, chuyên viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (trong phương pháp chi phí) để tiến hành thẩm định giá

Công thức:

Giá trị ước tính của máy thiết bị, dây chuyền sản xuất = Chi phí tái tạo (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư – Tổng giá trị hao mòn

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hiện tại để tạo lập và đưa vào sử dụng một máy, thiết bị mới.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị hao mòn của máy thiết bị xét trên tất cả nguyên nhân (do hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình) tính tới thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Khấu trừ tổng giá trị hao mòn khỏi chi phí tái tạo, kết quả thu được chính là giá trị hiện tại của máy, thiết bị cần định giá (tức là lấy kết quả bước 1 trừ kết quả bước 2 ta thu được kết quả bước 3).

Ưu điểm và nhược điểm phương pháp chi phí tái tạo

– Ưu điểm

Sử dụng để xác định giá các máy, thiết bị dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt;
Sử dụng khi không có bằng chứng trên thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai là máy, thiết bị mang lại;
Áp dụng đối với những máy thiết bị không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

– Nhược điểm

Do phương pháp chi phí cũng dựa vào các dữ liệu trên thị trường, nên khi không có dữ liệu trên thị trường việc xác định giá trị máy cũng mang tính chất chủ quan của thẩm định viên.
Chi phí không bằng giá trị, và chi phí không tạo ra giá trị;
Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Trong việc áp dụng phương pháp chi phí giả định cho rằng chi phí bằng giá trị, trên thực tế giả định này có thể không đúng.

6.3. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ thị trường:: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế ra máy, thiết bị giống hệt với máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn máy, thiết bị thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng khi máy móc thiết bị không có đủ thông tin trên thị trường đẻ áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của máy móc thiết bị, dây chuyền sản sản xuất và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên, chuyên viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (trong phương pháp chi phí) để tiến hành thẩm định giá

Công thức:

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính chi phí thay thế hiện tại để tạo lập và đưa vào sử dụng một máy, thiết bị mới.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị hao mòn của máy thiết bị xét trên tất cả nguyên nhân (do hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình) tính tới thời điểm thẩm định giá.
Bước 3: Khấu trừ tổng giá trị hao mòn khỏi chi phí tái tạo, kết quả thu được chính là giá trị hiện tại của máy, thiết bị cần định giá (tức là lấy kết quả bước 1 trừ kết quả bước 2 ta thu được kết quả bước 3).

Ưu điểm và nhược điểm phương pháp chi phí thay thế

– Ưu điểm

Sử dụng để xác định giá các máy, thiết bị dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt;
Sử dụng khi không có bằng chứng trên thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai là máy, thiết bị mang lại;
Áp dụng đối với những máy thiết bị không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

– Nhược điểm

Do phương pháp chi phí cũng dựa vào các dữ liệu trên thị trường, nên khi không có dữ liệu trên thị trường việc xác định giá trị máy cũng mang tính chất chủ quan của thẩm định viên.
Chi phí không bằng giá trị, và chi phí không tạo ra giá trị;
Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Trong việc áp dụng phương pháp chi phí giả định cho rằng chi phí bằng giá trị, trên thực tế giả định này có thể không đúng.

6.4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của máy móc thiết bị hoặc vĩnh viễn.

Công thức:

_{V= I/R}

Trong đó:

V: Giá trị máy móc thiết bị thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

Các bước tiến hành

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do máy thiết bị mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Ưu điểm và nhược điểm phương pháp vốn hóa trực tiếp

Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

6.5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Công thức:

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của máy móc thiết bị

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ máy móc thiết bị nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ máy móc thiết bị và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành máy, thiết bị.

Bước 3: Ước tính giá trị máy, thiết bị cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị máy, thiết bị bằng công thức nêu trên.

Ưu điểm và nhược điểm phương pháp dòng tiền chiết khấu

Ưu điểm: Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập; Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.
Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Phương pháp rất phức tạp; Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm, có năng lực chuyên môn cao.

7. Quy trình xác định giá máy móc thiết bị

Quy trình xác định giá máy móc thiết bị được tuân thủ 6 bước theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 “Quy trình thẩm định giá’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Bước 1. Xác định tổng quát về máy móc thiết bị cần xác định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về máy, thiết bị.

Bước4. Phân tích thông tin.

Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6. Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.

8. Công ty xác định giá máy móc thiết bị uy tín

Trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp luôn đặt mục tiêu lợi nhuận lên hàng đầu và đó cũng là yếu tố sống còn của doanh nghiệp. Để thực hiện được mục tiêu này và nâng cao giá trị của doanh nghiệp, doanh nghiệp phải đầu tư mua sắm máy móc, thiết bị, xây dựng nhà xưởng, mua các công nghệ… trên cơ sở một số vốn nhất định để tài trợ cho nhu cầu đầu tư. Vì vậy thẩm định giá máy móc thiết là nhu cầu cần thiết bị và quan trọng để phục vụ cho nhiều mục đích của doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, cá nhân để vay vốn ngân hàng, thu hút đầu tư, liên kết kinh doanh, tính thuế, bảo hiểm, báo cáo tài chính, hạch toán sổ sách kế toán…là đặc biệt quan trọng.

Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp thẩm định giá máy móc thiết bị uy tín hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó Thẩm định giá Thành Đô áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Cùng đó với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 5 tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Máy móc thiết bị là gì? Phương pháp xác định giá máy móc thiết bị” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Khái niệm thẩm định giá? Doanh nghiệp thẩm định giá uy tín

Written by thanhdo on 04/08/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình. Không có bình luận ở Khái niệm thẩm định giá? Doanh nghiệp thẩm định giá uy tín

(TDVC Khái niệm thẩm định giá là gì) – Thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn. Trong thực tế, có sự kết hợp của cả hai và trong một số trường khác thẩm định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ lý luận và thực tiễn, các phép tính khoa học. Còn tính chất nghệ thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình thẩm định giá, quá trình có mang tính chất khoa học hay nghệ thuật thì nó cũng không bao giờ rơi vào tình trạng đơn giản đến mức sáo mòn. Thẩm định giá tài sản chính xác, độc lập, khoa học phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm, chuyên môn cao, đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên về thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật quy định.

Thị trường doanh nghiệp thẩm định giá đang phát triển rất mạnh mẽ và nhanh về số lượng. Nghề thẩm định giá là ngành nghề đòi hỏi tính chuyên môn cao, thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp cần tổ chức cho các thẩm định viên thường xuyên tự nghiên cứu để hiểu, nắm chắc các Tiêu chuẩn thẩm định giá, quy định của pháp luật và tuân thủ pháp luật khi hành nghề, ngăn ngừa rủi ro trong hoạt động cung ứng dịch vụ thẩm định giá.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

1. Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20, nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sa những năm 40 của thế kỷ 20.

Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một phần tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội tụ các yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hóa nhất định.

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá, lần lượt xuất hiện vào các năm 1529 và năm 1817, đều bắt nguồn từ tiếng Pháp. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa là ý kiến (bằng văn bản) thể hiện sự ước tính của một thẩm định viên về giá trị của một tài sản, biểu hiện bằng tiền, tại một ngày tháng nhất định và tại một địa điểm nhất định.

Thẩm định giá do các thẩm định viên có chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm, có tính trung thực nghề nghiệp thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả thẩm định giá do các tổ chức có chức năng thẩm định giá đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham khảo trong việc ra quyết định cho những mục đích nhất định. Một số khái niệm thẩm định giá được giới nghiên cứu học thuật trên thế giới, cơ quan có thẩm quyền khái niệm thẩm định giá như sau:

(1). Ở Việt Nam căn cứ theo Điều 4. Luật Giá khái niệm thẩm định giá: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

(2). Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam) khái niệm thẩm định giá: Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

(3). Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc khái niệm thẩm định giá “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể.

(4). Theo từ điển Oxford khái niệm thẩm định giá: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

(5). Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh khái niệm thẩm định giá: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.

(6). Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore khái niệm thẩm định giá: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

Trong quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của thẩm định viên về giá. Thẩm định viên về giá phải thu thập đầy đủ các thông tin, hồ sơ pháp lý, có cái nhìn bao quát về thực tế và phải có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá.

Hầu hết các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm định giá và các thẩm định viên về giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ bản nhất của thẩm định giá, đó là xác định hoặc ước tính giá trị của tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ.

2. Vai trò thẩm định giá

Thẩm định giá tài sản là hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Mọi việc có liên quan quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường. Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân… Vì vậy thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, đầu từ góp vốn, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý,… Ngoài ra vai trò thẩm định giá tài sản có tầm quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường.

Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới.

3. Thẩm định giá khác định giá như thế nào

Thẩm định giá và định giá là hai khái niệm được rất nhiều người quan tâm trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Hiện nay có rất nhiều người chưa hiểu sâu về hai định nghĩa này.

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.

Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.

Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.

4. Doanh nghiệp thẩm định giá uy tín 2021

Theo Bộ Tài chính, thị trường doanh nghiệp thẩm định giá đang phát triển rất mạnh mẽ và nhanh về số lượng. Đến thời điểm đầu năm 2021, cả nước có 411 doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận; trong đó, có 346 doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đang hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Bộ Tài chính cũng đã cấp 2.352 thẻ thẩm định viên về giá, trong đó có 1.723 thẩm định viên đã đăng ký hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giá. Nghề thẩm định giá là ngành nghề đòi hỏi tính chuyên môn cao, thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp cần tổ chức cho các thẩm định viên thường xuyên tự nghiên cứu để hiểu, nắm chắc các quy định của pháp luật và tuân thủ pháp luật khi hành nghề, ngăn ngừa rủi ro trong hoạt động cung ứng dịch vụ thẩm định giá.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô doanh nghiệp thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong các lĩnh vực thẩm định giá gồm:

Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

Thẩm định giá Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Bên cạnh đó với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 5 – toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Khái niệm thẩm định giá? Doanh nghiệp thẩm định giá uy tín 2021” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Doanh nghiệp là gì? Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp

Written by thanhdo on 03/08/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Doanh nghiệp là gì? Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp

(TDVC Xác định giá trị doanh nghiệp) – Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu đánh giá và xác định giá trị doanh nghiệp là đòi hỏi hoàn toàn tự nhiên. Giá trị doanh nghiệp là mối quan tâm của các pháp nhân và thể nhân có lợi ích liên quan, gắn bó trực tiếp đến các doanh nghiệp được đánh giá. Vì vậy nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp có vai trò vô cùng quan trọng trong các hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán – sáp nhập (M&A)…

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

1. Doanh nghiệp là gì?

1.1. Khái niệm doanh nghiệp

Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được sự thừa nhận về mặt pháp luật triên một số tiêu chuẩn nhất định. Theo điều 1 Luật doanh nghiệp 2020, Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế, có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.

Về mô hình tổ chức, doanh nghiệp bao gồm các loại: Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phân, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước.

1.2. Các nét đặc trưng của doanh nghiệp

Trong cơ chế thị trường, doanh nghiệp là một loại tài sản, có các nét đặc trưng:

Doanh nghiệp là đối tượng của các giao dịch: mua bán, sáp nhập (M&A), liên doanh, góp vốn… Quá trình hình thành giá cả và giá trị đối với loại hàng hóa đặc biệt này cũng chịu sự chi phối của các quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy nhất, có quy mô và cơ cấu tài sản khác nhau, có vị trí và trụ sở kinh doanh riêng biệt và độc lập, có cơ cấu quản trị và tác động của môi trường khác nhau. Không có 2 doanh nghiệp giống nhau hoàn toàn. Việc so sánh giá trị doanh nghiệp này với doanh nghiệp khác có tính chất tham chiếu.
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế, một thực thể hoạt động có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai. Sự phát triển của doanh nghiệp tùy thuộc vào mối quan hệ của doanh nghiệp và môi trường. Vì vậy xác định giá trị doanh nghiệp đòi hỏi phải xem xét tất cả các mối quan hệ bên trong và bên ngoài đánh giá doanh nghiệp về mặt tổ chức.
Nhà đầu tư sở hữu doanh nghiệp vì mục tiêu lợi nhuận. Các tài sản cố định, tài sản lưu động, bộ máy kinh doanh là thách thức, là phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận. Tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu quả hoạt động, quyết định bỏ vốn và đánh giá giá trị doanh nghiệp là các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại cho nhà đầu tư trong tương lai.

Vì vậy giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh. Các phương pháp định giá doanh nghiệp phải xây dựng trên cơ sở:

Đánh giá các giá trị các tài sản hữu hình và yếu tố tổ chức, các mối quan hệ
Đánh giá các khoản thu nhập mà doanh nghiệp tạo ra cho nhà dầu tư

1.3. Đặc điểm của doanh nghiệp

Mỗi loại hình doanh nghiệp mang những đặc điểm riêng nổi bật, tuy nhiên chúng đều có những đặc điểm chung sau đây:

Doanh nghiệp có tính hợp pháp: phải nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký kinh doanh và nhận giấy phép đăng ký thành lập khi muốn thành lập công ty.Khi doanh nghiệp được cấp phép kinh doanh thì doanh nghiệp được công nhận hoạt động kinh doanh, được pháp luật bảo hộ và chịu sự ràng buộc bởi các quy định pháp lý có liên quan.
Doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ thường xuyên. Hầu hết các doanh nghiệp khi thành lập đều hướng đến mục đích tạo ra lợi nhuận qua việc mua bán, sản xuất, kinh doanh hàng hóa hoặc cung ứng để phục vụ người tiêu dùng. Bên cạnh đó, có một số doanh nghiệp xã hội đặc thù, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận mà hướng đến yếu tố vì cộng đồng, vì xã hội và môi trường ví dụ như các doanh nghiệp về điện, nước, vệ sinh,….
Doanh nghiệp có tính tổ chức. Tính tổ chức thể hiện qua việc có tổ chức điều hành, cơ cấu nhân sự, có trụ sở giao dịch hoặc đăng ký và có tài sản riêng để quản lý, kèm theo tư cách pháp nhân trừ loại hình doanh nghiệp tư nhân.

2. Xác định giá trị doanh nghiệp là gì?

Giá trị doanh nghiệp được xây dựng dựa vào các luận điểm

Giá trị doanh nghiệp là một khái niệm cơ bản khác với giá bán doanh nghiệp trên thị trường. Giá trị doanh nghiệp được đo bằng độ lớn của các khoản thu nhập mà doanh nghiệp đó đem lại cho nhà đầu tư. Giá bán doanh nghiệp là mức giá được hình thành trên thị trường, nó còn chịu sự tác động của các yếu tố cung, cầu “hàng hóa doanh nghiệp” và cung cầu về tiền tệ trên thị trường.
Giá trị doanh nghiệp được các nhà đầu tư, các chuyên gia sử dụng trong việc đánh giá tổng thể các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang có thể mang lại. Giá trị doanh nghiệp vẫn tồn tại ngay cả khi không có việc mua bán và chuyển nhượng. Giá trị doanh nghiệp chịu ảnh hưởng từ rất nhiều yếu tố. Trong đó nhiều yếu tố khách quan, thường xuyên thay đổi khó định lượng. Do vậy thẩm định viên phải có chuyên môn cao, kinh nghiệm, có đạo đức nhằm đảm bảo tính trung thực, vô tư, khách quan, thì mới có kết quả minh bạch, hợp lý.
Xác định giá trị doanh nghiệp không đơn giản chỉ để mua, bán, sáp nhập, hợp nhất hoặc chia nhỏ doanh nghiệp mà còn nhằm phục vụ cho nhiều hoạt động giao dịch kinh tế khác, như: xác định vị thế tín dụng, cung cấp thông tin cho hoạt động quản lý kinh tế vĩ mô, cho hoạch định chiến lược doanh nghiệp…

Xác định giá trị doanh nghiệp là việc ước tính giá trị của doanh nghiệp hay lợi ích của nó theo một mục đích nhất định bằng cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Quá trình này do thẩm định viên về giá tiến hành. Nói cách khác, xác định giá trị doanh nghiệp là quá trình đánh giá hay ước tính với độ tin cậy cao nhất về khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong quá trình sản xuất kinh doanh, làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch thông thường của thị trường.

. Xác định giá trị doanh nghiệp được hiểu và thừa nhận một cách rộng rãi là việc:

Điều tra và phân tích chi tiết các hoạt động, tài sản, các khoản ghi nợ
Đánh giá các hoạt động, tài sản, các khoản ghi nợ của công ty
Xác định giá trị hiện hữu và tiềm năng của một doanh nghiệp.

Xác định giá trị doanh nghiệp là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại doanh nghiệp (tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Mục đích xác định giá trị doanh nghiệp

Phát hành cổ phiếu; Bán cổ phiếu ra công chúng;
Chứng minh năng lực tài chính;
Cải tổ doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả kinh doanh
Phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn;
Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), hợp nhất hoặc chia nhỏ doanh nghiệp, thu hút vốn đầu tư
Tham khảo giá trị thị trường;
Các mục đích khác đúng theo pháp luật quy định.

4. Cơ sở giá trị của xác định giá trị doanh nghiệp

Cơ sở giá trị doanh nghiệp là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Cơ sở giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan.

Căn cứ vào triển vọng thực tế của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định về tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá. Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định của thẩm định viên về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá.

5. Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.

– Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

– Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.

– Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.

5.1. Phương pháp tỷ số bình quân

5.1.1. Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh.

Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:

– Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính.

– Có thông tin về giá cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Các tỷ số thị trường xem xét để sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân , tỷ số giá trên doanh thu bình quân (), tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế,lãi vay và khấu hao bình quân (, tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu (

5.1.2 Trường hợp áp dụng phương pháp tỷ số bình quân

Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.

5.1.3 Nguyên tắc thực hiện

– Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.

5.1.4. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.
Bước 2: Xác định các tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở các tỷ số thị trường phù hợp để sử dụng và thực hiện các điều chỉnh khác biệt.

5.2. Phương pháp giá giao dịch

5.2.1. Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.2.2. Trường hợp áp dụng phương pháp giá giao dịch

Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường; đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

5.2.3. Nguyên tắc áp dụng

Thẩm định viên cần đánh giá, xem xét việc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.

5.2.4. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá giao dịch, hoặc giá đóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước.

5.3. Phương pháp tài sản

5.3.1. Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Việc xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ để chuyển thành công ty cổ phần bằng phương pháp tài sản được áp dụng theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.

5.3.2. Nguyên tắc thực hiện:

– Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.

– Giám đốc (Tổng giám đốc) doanh nghiệp cần thẩm định giá cần phối hợp tiến hành tổ chức kiểm kê, phân loại tài sản đang sở hữu, quản lý, sử dụng (bao gồm cả quyền tài sản) kèm theo tài liệu chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản để phục vụ cho việc thẩm định giá; đồng thời, hỗ trợ thẩm định viên khảo sát hiện trạng tài sản của doanh nghiệp. Trường hợp thẩm định viên không được cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu nêu trên, không được hỗ trợ để khảo sát hiện trạng tài sản thì thẩm định viên đánh giá, xem xét việc đưa ra các giả thiết (nếu cần); đồng thời, đưa hạn chế này vào phần loại trừ và hạn chế của chứng thư và báo cáo cáo kết quả thẩm định giá.

– Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 5.4.

– Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và các tài sản khác không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.

– Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ áp dụng theo hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán Việt Nam khi lập và trình bày báo cáo tài chính.

5.3.3. Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp

5.4.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

5.4.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.5. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

5.5.1. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

5.5.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

Bước 1: Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Thẩm định viên cần dự báo tỉ lệ chia cổ tức và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Để ước tính giai đoạn dự báo dòng cổ tức, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng cổ tức tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.
Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu theo hướng dẫn tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.
Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo như sau:

Trường hợp 1: Dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trường hợp 2: Dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

D_n+1: Dòng cổ tức của doanh nghiệp năm n + 1

g: tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức

Tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức được dự báo trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo, giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cửa doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

– Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp theo hướng dẫn xác định giá trị tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này và các tiêu chuẩn thẩm định giá có liên quan.

– Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động và tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

5.6. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu

5.6.1 Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

5.6.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

a) Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Để ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.

Công thức tính dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

FCFE = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần) – Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới phát hành

Lợi nhuận sau thuế là lợi nhuận sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động.

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn tương tự khác nhưng không đủ điều kiện ghi nhận là tài sản cố định theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp; chi đầu tư tài sản hoạt động dài hạn khác nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) – Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn

b) Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

c) Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo

– Trường hợp 1: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

FCFE _n+1 Dòng tiền vốn chủ sở hữu năm n + 1

– Trường hợp 2: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu.

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu được dự báo trên cơ sở tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận hoạt động sau thuế, triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng dòng tiền trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tái đầu tư,…

– Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động tại cuối kỳ dự báo. giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d) Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

– Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp sau khi chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

– Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động và tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá, sau đó trừ đi các khoản nợ phải trả chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

6. Công ty xác định giá trị doanh nghiệp uy tín

Xác định giá trị doanh nghiệp là đánh giá lại toàn bộ giá trị tài sản của doanh nghiệp bao gồm tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp, xét trên tổng giá trị của doanh nghiệp. Để thẩm định giá trị doanh nghiệp chính xác, yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên môn sâu, am hiểu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá cổ phần doanh nghiệp. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.

QÚY KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Doanh nghiệp là gì? Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản

Written by thanhdo on 02/08/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản

(TDVC Thẩm định giá dự án bất động sản) – Giao dịch dự án bất động sản là giao dịch có giá trị lớn vì vậy công việc thẩm định giá dự án bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng trong sự thành công của các thương vụ. Bên cạnh đó dự án bất động sản cũng đóng vai trò đối với sự phát triển của nền kinh tế. Bất động sản được coi là khởi đầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác. Bất động sản cũng không chỉ “cắt khúc” kinh doanh bắt đầu từ khi công trình hoàn thiện đến bán cho người mua.

1. Khái niệm dự án đầu tư bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản là toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai.

Theo điều 174 của luật dân sự Việt Nam, bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản.
Đầu tư bất động sản là những hoạt động làm hao phí nguồn lực (nguồn vốn, sức lao động, thời gian) vào lĩnh vực xây dựng các công trình bất động sản nhằm đến được kỳ vọng về các lợi ích tương lai.

Khái niệm dự án đầu tư bất động sản:

Khái niệm dự án đầu tư bất động sản được hiểu như sau: là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản.

Xem thêm >>> Thẩm định giá thương hiệu

2. Khái niệm thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản

Là một lĩnh vực khá thú vị, khi định giá vừa được coi là một nghệ thuật, vừa là khoa học, công tác thẩm định giá đang và sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong sự thành công của các dự án bất động sản.

Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản phục vụ nhiều mục đích như: mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, kinh doanh… trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Theo Luật giá 2012. Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của dự án bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Mục đích thẩm định giá dự án bất động sản

Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan, từ đó các bên có kế hoạch kinh doanh, mua bán, đầu tư minh bạch trên thị trường.

Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá dự án, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá cổ phần

Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất và các phương pháp thẩm định giá

4. Hồ sơ thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản

Thẩm định giá dự án bất động sản, ngoài các yếu tố chính như quy mô, vị trí của dự án, thì pháp lý dự án cũng là yếu tố ràng buộc nhất định tới quy trình thẩm định định giá.

4.1. Pháp lý để tiến hành thẩm định giá

Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).

4.2. Hồ sơ tài sản về mặt kỹ thuật

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
Sơ đồ vị trí thửa đất,
Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)

4.3. Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản

Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện thông tin thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Thủ tục này được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 là: Tổng diện tích dự án; Mật độ xây dựng tại dự án; Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án; Ranh giới hành chính, địa giới hành chính; Hình thể của dự án bất động sản; Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án.

5. Phương pháp thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản

5.1. Phương pháp thặng dư

Công thức xác định

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở pháp lý dự án và quy hoạch được phê duyệt, đồng thời đem lại hiệu quả tài chính tốt nhất. Như vậy, trong trường hợp này, việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án là xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và bán căn hộ chung cư, penhouse, sàn thương mại – dịch vụ và chỗ kỹ thuật ( cho thuê, kinh doanh), chỗ đỗ xe.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai và tỷ suất chiết khấu

Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Xác định tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.

Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản.

Bước 5: Xác định giá trị quyền phát triển dự án trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

5.2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiếu khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

5.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Công thức tính: V= I/R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:

Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

5.4. Phương pháp so sánh

Các bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Vị trí, cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích, diện tích, kích thước…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, thẩm định viên phải được tối thiểu 3 bất động sản tương tự khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh.

Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.

6. Công ty thẩm định giá dự án bất động sản uy tín

Thẩm định giá trị giá dự án bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản ngày càng minh bạch và ổn định. Thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng của thẩm định giá bất động sản đối với sự phát triển của một doanh nghiệp uy tín của một quốc gia. Với đội ngũ thẩm định viên có kinh nghiệm, chuyên môn sâu, uy tín, trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình. Chúng tôi luôn cam kết sẽ cung cấp cho khách hàng dịch vụ thẩm định giá thương hiệu uy tín và chính xác nhất. Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình nói chung và thẩm định giá thương hiệu nói riêng. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

nhieu-thuong-vu-ma-gia-tri-lon-trong-6-thang-dau-nam

Nhiều thương vụ M&A giá trị lớn trong 6 tháng đầu năm

Written by thanhdo on 29/07/2021. Posted in Tin doanh nghiệp & kinh doanh, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Nhiều thương vụ M&A giá trị lớn trong 6 tháng đầu năm

(Nhiều thương vụ M&A giá trị lớn trong 6 tháng đầu năm) – Trước làn sóng dịch COVID-19 lần thứ 4, báo cáo hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản công nghiệp tại Việt Nam của Savills trong nửa đầu năm vẫn cho thấy các nhà đầu tư tích “đi chợ” với nhiều thương vụ giá trị lớn.

Đầu tiên, đó là thương vụ Công ty TNHH Boustead Projects đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong Công ty CP Công nghiệp Logistics KTG & Boustead. Với sự hợp tác này sẽ mang tới 13 tài sản bất động sản (10 bất động sản trong số đó thuộc về KTG và 3 thuộc về Boustead Projects) với tổng giá trị tài sản lên tới 141 triệu USD, bao gồm khoảng 840.000 m2 diện tích đất và khoảng 550.000 m2 tổng diện tích cho thuê.

Xem thêm >>> Thẩm định giá doanh nghiệp

Trong khi đó, ESR Cayman Limited, “ông lớn” bất động sản hậu cần lớn nhất tại châu Á Thái Bình Dương và Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển, vận hành bất động sản công nghiệp và hậu cần có thị phần lớn tại Việt Nam cũng liên doanh để phát triển 240.000 m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4.

Còn Công ty CP Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Phía công ty này đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững với danh mục đầu tư trải dài từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai, Long An.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, cùng với các thương vụ M&A, đầu tư FDI vào sản xuất và các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm cũng diễn ra sôi động.

Khu vực phía Bắc nhận được phần lớn các khoản đầu tư mới đăng ký vào lĩnh vực sản xuất lên đến 1,97 tỷ USD, chiếm 64% thị phần. Tiếp theo là khu vực phía Nam với 728 triệu USD (23%), trong khi khu vực miền Trung thu hút 395 triệu USD (13%).

Xét theo quốc gia và vùng lãnh thổ, Hong Kong có số vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực sản xuất cao nhất trong nửa đầu năm với hơn 852 triệu USD, chiếm 27% thị phần. Singapore đứng ở vị trí thứ hai với 655 USD (21%), tiếp theo là Trung Quốc đại lục với 549 USD (18%) và Hàn Quốc với 330 triệu USD (11%).

Bạn đang đọc bài viết: “Nhiều thương vụ M&A giá trị lớn trong 6 tháng đầu năm” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá thương hiệu

Written by thanhdo on 23/07/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình. Không có bình luận ở Thẩm định giá thương hiệu

(TDVC Thẩm định giá thương hiệu) – Thương hiệu là tài sản vô hình là tài sản quý giá của doanh nghiệp, sự phát triển của thương hiệu song hành cùng sự mở rộng phát triển của doanh nghiệp. Thương hiệu đại diện cho bộ mặt doanh nghiệp, logo, khẩu hiệu dễ nhận biết hoặc đánh dấu sự cộng tác của công ty với đối tác. Thương hiệu ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn của người tiêu dùng khi quyết định lựa chọn một sản phẩm, dịch vụ. Vì vậy, thương hiệu trở nên vô cùng quan trọng góp phần tạo nên thành công cho công ty cũng như giá trị cho các cổ đông.

Theo nghiên cứu của tổ chức Interbrand đã rút ra kết luận: trung bình, thương hiệu đóng góp một phần ba vào giá trị cổ phiếu. Ở nhiều trường hợp, thương hiệu có thể nắm hơn 70% giá trị cổ phiếu.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá bất động sản

1. Khái niệm thương hiệu

Thương hiệu là khái niệm trong người tiêu dùng về sản phẩm với dấu hiệu của nhà sản xuất gắn lên mặt sản phẩm, lên bao bì hàng hóa nhằm khẳng định chất lượng và xuất xứ, sản phẩm. Thương hiệu gắn liền với quyền sở hữu của nhà sản xuất và thường được ủy quyền cho người đại diện thương mại chính thức. Thương hiệu là thuật ngữ dùng phổ biến trong Marketing, khi người ta đề cập đến nhãn hiệu hàng hóa, tên thương mại của tổ chức dùng trong hoạt động kinh doanh và chỉ dẫn địa lý, cùng tên gọi xuất xứ hàng hóa.

Thương hiệu là biểu tượng, nhãn hiệu, tên, từ hoặc câu mà các công ty sử dụng để phân biệt sản phẩm của họ với những người khác. Một sự kết hợp của một hoặc nhiều yếu tố có thể được sử dụng để tạo ra một bản sắc thương hiệu. Bảo vệ pháp lý cho một thương hiệu được gọi là nhãn hiệu. Thương hiệu là thuật ngữ dùng phổ biến trong marketing khi người ta đề cập đến nhãn hiệu hàng hóa, tên thương mại của tổ chức trong hoạt động kinh doanh và các chỉ dẫn địa lý, cùng tên gọi xuất xứ hàng hóa.

Một số khái niệm cơ bản về thương hiệu như sau:

Thương hiệu: đó là hình ảnh, cảm xúc, thông điệp mà mọi người nghĩ tới ngay lập tức khi nói đến một công ty hoặc một sản phẩm.

Theo tổ chức Sở hữu trí tuệ thế giới : thương hiệu là một dầu hiệu (hữu hình và vô hình) đặc biệt dễ nhận biết một sản phẩm hàng hóa hay một dịch vụ nào đó được sản xuất hay được cung cấp bởi một cá nhân hay một tổ chức.

2. Thẩm định giá Thương hiệu

Thẩm định giá thương hiệu là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của thương hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Mục đích thẩm định giá thương hiệu

Cho phép doanh nghiệp xác định chính xác hơn giá trị của doanh nghiệp
Phục vụ cho việc xác định đúng các chi phí gắn với khấu hao tài sản cố định vô hình qua đó tính toán giá thành tốt hơn.
Giúp thuận tiện cho việc mua bán trao đổi thương hiệu giữa các doanh nghiệp, Giúp doanh nghiệp thuận tiện trong việc hình thành các dự án phát triển thương hiệu của mình.
Mua bán; chuyển nhượng; góp vốn liên doanh;
Tái cấu trúc doanh nghiệp: mua bán – sát nhập (M&A), chia tách, cổ phần hóa…;
Xử lý nợ;
Giải thể doanh nghiệp;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
Hoạch toán kế toán, tính thuế.
Các mục đích khác được pháp luật công nhận

4. Hồ sơ thẩm định giá thương hiệu

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
Giấy phép kinh doanh (đối với một số ngành nghề có điều kiện)
Các hợp đồng, thỏa thuận kinh tế có liên quan đến thương hiệu
Kết quả kinh doanh
Báo cáo tài chính Kế hoạch định hướng hoạt động sản xuất kinh doanh
Bằng chứng chứng minh tính hiệu quả kinh tế khi áp dụng hoặc sử dụng thương hiệu.
Pháp lý liên quan đến doanh nghiệp

5. Vai trò thương hiệu trong kinh doanh

Tạo uy tín cho sản phẩm dịch vụ thúc đẩy việc tiêu thụ hàng hóa, tăng lợi nhuận và tính cạnh tranh doanh nghiệp.

Thương hiệu mạnh giúp lượng khách hàng hiện tại ổn định và gắn bó với doanh nghiệp hơn. Lý do là khi người tiêu dùng có niềm tin vào sản phẩm và dịch vụ, sẽ yên tâm sử dụng hơn và đồng thời trung thành với sản phẩm dịch vụ. Điều này tạo nên tính ổn định lượng khách hàng hiện tại. Ngoài ra, nó giúp thương hiệu thu hút khách hàng tiềm năng, giúp cho việc mở rộng thị trường rộng rãi hơn.

Giúp doanh nghiệp có thế đứng, vị trí vững chắc trong các cuộc cạnh tranh của thị trường về giá, vốn đầu tư và cả thu hút nhân tài về với doanh nghiệp. Trên thực tế, có rất ít các nhà đầu tư dám liều lĩnh và mạo hiểm khi đầu tư vào một doanh nghiệp chưa có thương hiệu, chưa có tên tuổi và chỗ đứng trên thị trường.

Thương hiệu chính là yếu tố chính trong việc quyết định lựa chọn mua sắm sử dụng dịch vụ hiện nay. Nguyên nhân chính là nhu cầu và mức thu nhập của người tiêu dùng ngày càng cao, nhận thức về thương hiệu của người Việt Nam cũng được nâng cao. Bởi vì khi mua hàng thương hiệu và sử dụng dịch vụ của thương hiệu uy tín, họ có cảm giác an tâm về chất lượng sản phẩm, xuất xứ, tiết kiệm thời gian tìm kiếm và giảm rủi ro.

Tạo thuận lợi trong việc mở rộng thị trường. Thương hiệu mạnh có sức hút rất lớn với thị trường mới, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc mở rộng thị trường và thu hút khách hàng tiềm năng, thậm chí còn thu hút cả khách hàng của các doanh nghiệp là đối thủ cạnh tranh. Điều này đặc biệt có lợi cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, thương hiệu giúp các doanh nghiệp này giải được bài toán hóc búa về thâm nhập, chiếm lĩnh và mở rộng thị trường.

Thương hiệu của doanh nghiệp còn là tài sản quốc gia. Trong thời buổi hội nhập thị trường quốc tế, thương hiệu hàng hóa cũng gắn với hình ảnh quốc gia. Một quốc gia có nhiều thương hiệu nổi tiếng, thì vị thế quốc gia càng được khẳng định, khả năng cạnh tranh nền kinh tế càng lớn, uy tín càng được nâng tầm.

6. Các bước thẩm định giá thương hiệu

Quy trình thẩm định giá trị thương hiệu bao gồm: những cách thức, hành vi, kỹ thuật thực hiện các bước trong một phương pháp thẩm định giá. Quy trình thẩm định giá trị thương hiệu được khái quát thông qua 6 bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

Xác định mục tiêu thẩm định giá trị thương hiệu
Xác định cơ sở thẩm định giá trị thương hiệu
Xác định tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá trị thương hiệu
Xác định thời điểm thẩm định giá

Đây là bước đầu tiên và cũng là bước quan trọng để tiến hành thẩm định giá trị thương hiệu và trong bước này cần xác định đúng mục đích thẩm định giá trị thương hiệu và các giấy tờ có liên quan tới thương hiệu cần thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch thẩm định giá trị thương hiệu càng chi tiết thì càng thuận lợi trong quá trình thẩm định giá. Tuy nhiên, thời gian tiến hành thẩm định giá trị thương hiệu nào đó sẽ do loại hình kinh doanh hay quy mô của doanh nghiệp cần thẩm định giá quyết định.

Xác định các yếu tố đặc điểm tài sản thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
Lập biểu mẫu câu hỏi và xác định mẫu khảo sát.
Xác định cơ sở định vị xây dựng thương hiệu.
Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

Bước 3: Tìm hiểu thương hiệu cần thẩm định giá và thu thập tài liệu

Thông tin từ nội bộ doanh nghiệp: tư liệu về tình hình sản xuất kinh doanh, tổng hợp tất cả các báo cáo tài chính, hệ thống đơn vị sản xuất và đại lý, đặc điểm của đội ngũ quản lý điều hành, cán bộ, nhân viên. Các tài liệu liên quan như phương án sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong 5 năm tới, chi tiết về kế hoạch đầu tư, chi phí marketing, chi phí quảng cáo, tiếp thị, chi phí bán hàng, chi phí hình thành và quảng cáo thương hiệu trong thời gian vừa qua.

Thông tin bên ngoài doanh nghiệp: đặc biệt là thông tin về thị trường sản phẩm của thương hiệu, môi trường kinh doanh, ngành kinh doanh, các đối thủ cạnh tranh, chủ trương của Nhà nước.

Bước 4: Phân tích thông tin

Mục đích của việc phân tích tổng hợp các yếu tố bên trong và bên ngoài doanh nghiệp nhằm giúp thẩm định viên có cái nhìn tổng quan về tình hình doanh nghiệp. Qua đó, thẩm định viên tiến hành lựa chọn các phương pháp thẩm định giá trị thương hiệu phù hợp và góp phần hình thành cơ sở để lựa chọn mức giá ước tính cuối cùng của thương hiệu cần thẩm định.

Bước 5: Xác định phương pháp thẩm định giá

Trong thẩm định giá thương hiệu có 3 cách tiếp cận gồm: cách tiếp cận chi phí, cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập. Ứng với mỗi cách tiếp cận có nhiều phương pháp thẩm định giá trị thương hiệu khác nhau do đó thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Bước 6: Báo cáo kết quả thẩm định giá trị thương hiệu

Sau khi tiến hành các phương pháp thẩm định giá trị thương hiệu khác nhau thì bước tiếp theo thẩm định viên cần tiến hành là thống nhất kết quả thẩm định giá. Và cuối cùng, thẩm định viên lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá trị thương hiệu để đưa ra mức giá trị thương hiệu cuối cùng.

7. Phương pháp thẩm định giá thương hiệu

Các cách tiếp cận trong thương hiệu bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Mỗi cách tiếp cận bao gồm nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau.

Căn cứ vào thương hiệu cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp.

Trong quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá, để kiểm tra mức độ tin cậy của kết quả thẩm định giá, thẩm định viên áp dụng kỹ thuật phân tích độ nhậy. Cụ thể là xem xét, phân tích sự thay đổi của kết quả thẩm định giá khi thay đổi giá trị của một số thông số quan trọng đối với từng trường hợp thẩm định giá, ví dụ như tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa,…

Thẩm định giá thương hiệu đây là loại tài sản vô hình, hiện tại trên thị trường Việt Nam và thế giới chưa có nhiều thông tin giao dịch liên quan đến chuyển nhượng thương hiệu tương tự giống nhau, do đó, các thẩm định viên, công ty thẩm định giá thường không áp dụng phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Đối với cách tiếp cận từ chi phí thẩm định viên cũng khó tiếp cận được các chi phí đã hình thành và xây dựng thương hiệu. Vì vậy, việc xác định theo phương pháp chi phí cũng gặp nhiều khó khăn. Từ đó phương pháp thường xuyên được áp dụng để thẩm định giá thương hiệu là cách tiếp cận từ thu nhập.

7.1. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các khoản thu nhập, các dòng tiền và các chi phí tiết kiệm do tài sản vô hình mang lại. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm ba phương pháp chính là: phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm

7.1.1. Phương pháp Tiền sử dụng tài sản vô hình

Giá trị của tài sản thương hiệu được tính toán trên cơ sở giá trị hiện tại của dòng tiền sử dụng thương hiệu mà tổ chức, cá nhân nhận được khi cho phép sử dụng thương hiệu.

Phương pháp này đặt ra giả định rằng tổ chức hoặc cá nhân không sở hữu thương hiệu phải trả tiền để sử dụng nó. Vì vậy, phương pháp này tính giá trị thương hiệu thông qua việc tính các khoản tiền sử dụng thương hiệu tiết kiệm được nếu tổ chức hoặc cá nhân đó sở hữu thương hiệu.

Phương pháp này được thực hiện bằng cách chiết khấu dòng tiền trong tương lai là khoản tiền sử dụng thương hiệu tiết kiệm được đã trừ thuế (nếu có).

Việc tính toán dòng tiền sử dụng thương hiệu, thuế, chi phí duy trì và các khoản chi phí hỗ trợ khác phải nhất quán. Cụ thể, nếu tổ chức cá nhân sở hữu thương hiệu chịu trách nhiệm trả chi phí duy trì (ví dụ chi phí quảng cáo, hoặc chi phí nghiên cứu duy trì và phát triển), thì tiền sử dụng thương hiệucũng như dòng tiền trả để được sử dụng thương hiệu cũng cần tính đến các chi phí này. Ngược lại, nếu chi phí duy trì không bao gồm trong tiền sử dụng thương hiệu, thì chi phí này cũng cần được loại bỏ khỏi dòng tiền trả để sử dụng thương hiệu.

7.1.2. Phương pháp lợi nhuận vượt trội

Phương pháp lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị của thương hiệu trên cơ sở chênh lệch giữa các khoản lợi nhuận có được của một doanh nghiệp khi sử dụng và khi không sử dụng thương hiệu này.

Trong phương pháp lợi nhuận vượt trội, giá trị thương hiệu được ước tính trên cơ sở chênh lệch của giá trị hiện tại của hai dòng tiền chiết khấu trong trường hợp thương hiệu cần thẩm định giá được sử dụng để tạo ra thu nhập vượt trội cho chủ thể và trong trường hợp chủ thể không sử dụng thương hiệu cần thẩm định giá.

7.1.3 Phương pháp thu nhập tăng thêm

Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của thương hiệu thông qua giá trị hiện tại của các dòng tiền được cho là phát sinh từ đóng góp của tài sản vô hình cần thẩm định giá sau khi loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp của các tài sản khác.

Phương pháp thu nhập tăng thêm được thực hiện như sau:

– Ước tính các dòng tiền kỳ vọng được tạo ra do sử dụng thương hiệu cần thẩm định giá. Dòng tiền được tạo ra do sử dụng thương hiệu cần thẩm định giá được ước tính bằng cách giảm trừ khỏi dòng tiền kỳ vọng nói trên khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và các tài sản vô hình khác với thương hiệu cần thẩm định (gọi chung là tài sản đóng góp).

Khoản đóng góp của tài sản đóng góp là khoản thu nhập hợp lý được tạo ra bởi tài sản đóng góp, bao gồm phần lợi nhuận từ tài sản đóng góp và phần bù đắp cho khoản đầu tư ban đầu do sự giảm giá trị của tài sản theo thời gian. Khoản thu nhập hợp lý cho tài sản đóng góp được tính thông qua các bước:

Bước 1: xác định những tài sản có đóng góp vào dòng tiền thu nhập;

Bước 2: ước tính giá trị của những tài sản đóng góp này;

Bước 3: xác định thu nhập của tài sản đóng góp trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận hợp lý và giá trị của các tài sản đóng góp.

– Phần còn lại của dòng tiền kỳ vọng sau khi giảm trừ khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản đóng góp được chiết khấu về giá trị hiện tại. Tổng giá trị hiện tại của dòng tiền đã điều chỉnh này là giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá.

Trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được phép tính khấu hao theo quy định của pháp luật về kế toán, giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được tính thêm phần lợi ích dự kiến có được do không bị tính thuế thu nhập đối với phần giá trị khấu hao của tài sản vô hình.

7.2. Cách tiếp cận từ thị trường

Giá trị của tài sản là thương hiệu cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của thương hiệu tương tự có giá giao dịch trên thị trường.

Lựa chọn và phân tích chi tiết đặc điểm, tính tương đồng của thương hiệu so sánh với thương hiệu cần thẩm định giá, cụ thể:

– Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình;

– Các điều khoản về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng;

– Lĩnh vực ngành nghề mà thương hiệu đang được sử dụng;

– Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng thương hiệu ;

– Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của thương hiệu ;

– Các đặc điểm khác của thương hiệu .

Thẩm định viên sử dụng ít nhất 03 thương hiệu tương tự để so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 thương hiệu tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.

7.3. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí ước tính giá trị tài sản là thương hiệu căn cứ vào chi phí tái tạo ra thương hiệu giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá hoặc chi phí thay thế để tạo ra một tài sản vô hình tương tự có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành.

Giá trị ước tính của thương hiệu = Chi phí tái tạo (Chi phí thay thế) – Hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất

Trong đó, lợi nhuận của nhà sản xuất được xác định thông qua biện pháp so sánh, điều tra, khảo sát.

Cách tiếp cận từ chi phí gồm hai phương pháp chính là: Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế.

Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo trong phương pháp chi phí bao gồm các chi phí sau: Chi phí về nhân công, nguyên vật liệu, chi phí cho các tài sản hữu hình phụ trợ cần thiết để phát huy được giá trị của thương hiệu , chi phí duy trì (ví dụ: Chi phí quảng cáo để duy trì vị thế của nhãn hiệu, chi phí quản lý chất lượng của sản phẩm, v.v.), chi phí đăng ký xác lập quyền đối với tài sản trí tuệ, chi phí nghiên cứu phát triển và các chi phí hợp lý khác.

8. Công ty thẩm định giá thương hiệu uy tín tại Việt Nam

Thương hiệu của doanh nghiệp mang theo nó một giá trị tiền tệ trên thị trường chứng khoán (nếu công ty niêm yết), ảnh hưởng đến giá trị cổ đông khi nó tăng và giảm. Vì những lý do này, điều quan trọng là phải duy trì tính toàn vẹn của thương hiệu.

Thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng của thẩm định giá thương hiệu đối với sự phát triển của một doanh nghiệp uy tín của một quốc gia. Với đội ngũ thẩm định viên có kinh nghiệm, chuyên môn sâu, uy tín, trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình. Chúng tôi luôn cam kết sẽ cung cấp cho khách hàng dịch vụ thẩm định giá thương hiệu uy tín và chính xác nhất. Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), là đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình nói chung và thẩm định giá thương hiệu nói riêng. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá thương hiệu” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công ty thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Mục đích sử dụng đất là gì? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

Written by thanhdo on 15/07/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Mục đích sử dụng đất là gì? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

(TDVC Mục đích sử dụng đất là gì?) – Mục đích sử dụng đất là cách thức mà Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người quản lí phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất.

Mục đích sử dụng đất được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có mã ký hiệu tương ứng với từng loại đất cụ thể. Mục đích sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước phân loại đất đai.

1. Mục đích sử dụng đất là gì?

Mục đích sử dụng đất là tên gọi pháp lý mà thông qua đó người dân biết đất được sử dụng vào mục đích gì và người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho đất không có nguồn gốc từ Nhà nước giao đất, cho thuê đất).

2. Phân loại theo mục đích sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013), đất đai được phân loại theo mục đích sử dụng chủ yếu: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng.

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

2.1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Xem thêm >>> 5 Phương pháp thẩm định giá đất đai chính xác nhất

2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

2.3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

3. Căn cứ để phân loại đất.

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

(1). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(2). Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

(3). Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Vì sao cần phải biết rõ mục đích sử dụng đất?

Mục đích sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, nó không chỉ giúp cơ quan nhà nước quản lý đất đai mà còn giúp người dân biết được quyền và nghĩa vụ của mình. Dưới đây là một số quy định giúp người dân hiểu được ý nghĩa của mục đích sử dụng đất.

4.1. Giúp người dân biết sử dụng đất đúng mục đích

Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng mục đích, nên người dân cần phải căn cứ vào loại đất (mục đích sử dụng) để sử dụng theo đúng quy định, nếu sử dụng sai mục đích sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

4.2. Giúp người dân biết nghĩa vụ khi chuyển mục đích sử dụng đất

Việc nắm rõ mục đích sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng khi chuyển mục đích sử dụng đất, vì người dân biết khi nào phải xin phép/khi nào không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

4.3. Giúp người dân biết được thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất gồm 02 loại: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

Việc nắm rõ mục đích sử dụng đất giúp người dân biết đất mà mình đang sử dụng là có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài hay có thời hạn nhất định. Nếu đất sử dụng ổn định lâu dài như đất ở, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên,… thì người dân không cần quan tâm đến việc gia hạn; đất sử dụng có thời hạn trong một số trường hợp nếu có nhu cầu gia hạn thì phải nộp hồ sơ gia hạn trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Ngoài ra, mục đích sử dụng còn ảnh hưởng trực tiếp đến thuế sử dụng đất, chính sách bồi thường khi thu hồi đất,…

5. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

Đất ở (hay còn được gọi là đất thổ cư) là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống. Vì lẽ đó mà nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư là rất lớn. Vậy pháp luật quy định như thế nào về trường hợp này?

Theo quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

5.1. Căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, luật không quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.

5.2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

5.3. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Bạn đang đọc bài viết: “Mục đích sử dụng đất là gì? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá cổ phần

Written by thanhdo on 08/07/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá cổ phần

(TDVC Thẩm định giá cổ phần) – Thẩm định giá cổ phần doanh nghiệp là xác định giá trị toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình của doanh nghiệp theo giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Thẩm định giá cổ phần doanh nghiệp là một khoa học và nghệ thuật, đây là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kĩ thuật, tính pháp lí, vừa mang tính xã hội.

1. Khái niệm thẩm định giá?

Thẩm định giá luôn gắn liền và có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Theo Điều 4. Luật Giá khái niệm: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

XEM THÊM >>> THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT

2. Khái niệm cổ phần là?

Trong Luật doanh nghiệp 2020, không có định nghĩa chính xác cổ phần là gì. Tuy nhiên cổ phần được quy định rõ nhất trong phần vốn điều lệ của công ty cổ phần:

“Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần”

Căn cứ vào quy định trên, ta có thể hiểu cổ phần là đơn vị nhỏ nhất được chia từ vốn điều lệ. Những cá nhân hay tổ chức sở hữu cổ phần gọi là các cổ đông.

Giá trị mỗi cổ phần (mệnh giá cổ phần) do công ty quyết định và ghi vào cổ phiếu. Mệnh giá cổ phần có thể khác với giá chào bán cổ phần.
Cổ phần là căn cứ pháp lý chứng minh tư cách cổ đông công ty bất kể họ có tham gia thành lập công ty hay không.

Cổ phần của công ty cổ phần có thể tồn tại dưới hai loại là: Cổ phần phổ thông và cổ phần ưu đãi.

Cổ phần phổ thông bao gồm:

Công ty cổ phần phải có cổ phần phổ thông.
Người sở hữu cổ phần phổ thông là cổ đông phổ thông.

Cổ phần ưu đãi bao gồm:

Cổ phần ưu đãi biểu quyết
Cổ phần ưu đãi cổ tức
Cổ phần ưu đãi hoàn lại
Cổ phần ưu đãi khác do Điều lệ công ty quy định

3. Thẩm định giá cổ phần là gì?

Thẩm định giá cổ phần là việc cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá và Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

4. Phương pháp thẩm định giá cổ phần

Tùy vào tài sản thẩm định giá thẩm định viên căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, hồ sơ pháp lý, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá từ đó thẩm định viên áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện nay theo tại Việt Nam, thẩm định viên thường áp dụng các cách tiếp cận trong thẩm định giá tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận hỗn hợp. Đối với mỗi cách tiếp cận sẽ tương ứng từng phương pháp thẩm định giá cụ thể.

Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh
Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Cách tiếp cận hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ

4.1. Tài sản hữu hình

Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình.

– Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: đất đai, nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết bị truyền dẫn.

– Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:

Có đặc tính vật lý;
Thuộc sở hữu của chủ tài sản;
Có thể trao đổi được;
Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.

Phương pháp thẩm định giá tài sản hữu hình

Thẩm định giá tài sản hữu hình thẩm định viên thường áp dụng ba cách tiếp cận gồm: Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thị trường. Tương ứng đối với các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá hợp. Tùy theo từng loại tài sản, thông tin thu thập được thẩm định viên đưa ra phương pháp thẩm định giá thích hợp. Phương pháp thẩm định giá được các thẩm định viên thường xuyên áp dụng gồm:

Phương pháp so sánh
Phương pháp chi phí
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp vốn hóa trực tiếp

4.2. Tài sản vô hình

Tài sản vô hình là gì?

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình là đối tượng của thẩm định giá khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác;
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.

Tài sản vô hình gồm những loại nào?

Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây:

Tài sản trí tuệ;
Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ, ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,…;
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật, ví dụ: quyền khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được;
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu;
Các tài sản vô hình khác.

Phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 được Ban hành kèm theo Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Thẩm định giá tài sản vô hình gồm ba cách tiếp cận gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Mỗi cách tiếp cận bao gồm nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Căn cứ vào loại tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp.

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường
Phương pháp chi chí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí
Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm thuộc cách tiếp cận từ thu nhập

4.3. Tài sản tài chính

Tài sản tài chính bao gồm:

Tiền mặt;
Công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác. Trong đó công cụ vốn chủ sở hữu là hợp đồng chứng tỏ được những lợi ích còn lại về tài sản của đơn vị sau khi trừ đi toàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó.
Quyền theo hợp đồng để:
Nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác;
Trao đổi các tài sản tài chính hoặc nợ phải trả tài chính với đơn vị khác theo các điều kiện có thể có lợi cho đơn vị;
Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị.

Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác.

Phương pháp thẩm định giá

Thẩm định giá tài sản tài chính thẩm định viên thường áp dụng phương pháp thẩm định giá là: Phương pháp tài sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 được Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 27 tháng 4 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

5. Công ty thẩm định giá cổ phần uy tín

Thẩm định giá trị cổ phần là đánh giá lại toàn bộ giá trị tài sản của doanh nghiệp bao gồm tài sản hữu hình: nhà đất, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải…và vô hình như: thương hiệu, nhãn hiệu, dữ liệu khách hàng, quyền thương mại, sáng chế, cổ phiếu… tài sản tài chính của doanh nghiệp, xét trên tổng giá trị của doanh nghiệp.

Để thẩm định giá trị cổ phần chính xác, yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải có nhiều năm kinh nghiệp, chuyên môn sâu, uy tín, trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

QÚY KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá cổ phần” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

5 Phương pháp thẩm định giá đất đai chính xác nhất

Written by thanhdo on 28/06/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở 5 Phương pháp thẩm định giá đất đai chính xác nhất

(TDVC 5 Phương pháp thẩm định giá đất) – Thẩm định giá đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong sự phát triển của kinh tế xã hội, phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: xác định giá đất vay vốn ngân hàng, mua bán chuyển nhượng, tư vấn đầu tư, liên doanh góp vốn, giải quyết tranh chấp, định cư, du học…và xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế đối với Nhà nước.

Khi tiến hành thẩm định giá đất đai, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Hiện nay tại các thẩm định viên chuyên nghiệp áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá đất đai bao gồm:

Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập; Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập

Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.

1. Phương pháp so sánh

1.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Trên thực tế rất ít khi gặp hai thửa đất giống nhau hoàn toàn, hơn nữa giá trị của bất động sản lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. Về trình tự, các bước tiến hành thẩm định giá đất đai chia thành các bước cụ thể sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của thửa đất cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của bất động sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của bất động sản.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến thửa đất thẩm định giá.
Tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: vị trí, chiều rộng đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống, kích thước mặt tiền…

Bước 4. Phân tích thông tin.

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến thửa đất thẩm định giá và các thửa đất so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Bước 5. Xác định giá trị đất đai cần thẩm định giá.

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:
Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật

1.2. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị bất động sản. Vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá đất đai.

Nhược điểm

Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên ít tin tưởng trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.

Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng.

Điều kiện áp dụng

Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.

2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

V= I/R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

2.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:

Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

2.2. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.

Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.

Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.

Nhược điểm

Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.

Điều kiện áp dụng

Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

3.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

3.2. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.

Nhược điểm

Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.

Điều kiện áp dụng

Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.

Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

4. Phương pháp chiết trừ

4.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh= Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Trong đó:

– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

4.2. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.

Nhược điểm

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Thẩm định viên có kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.

Điều kiện áp dụng

Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.

5. Phương pháp thặng dư

5.1. Công thức tổng quát

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:

– Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)

– Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

Trong đó:

V : Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT_t : Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;

CP_t : Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;

r : Tỷ suất chiết khấu;

n : Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t : Năm dự báo.

5.2. Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

5.3. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

Được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển
Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

Nhược điểm

Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Điều kiện áp dụng

Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…

Trên đây là 5 phương pháp thẩm định giá đất đai được các thẩm định viên thường xuyên áp dụng mang lại độ chính xác rất cao. Tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan.

QÚY KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “5 Phương pháp thẩm định giá đất đai chính xác nhất” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com