Tác giả: thanhdo

Khái niệm phương pháp thẩm định giá bất động sản

Khái niệm bất động sản? Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Written by thanhdo on 28/05/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Khái niệm bất động sản? Phương pháp thẩm định giá bất động sản

(TDVC Khái niệm bất động sản phương pháp thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản được quy định Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 như sau:

Đất đai;lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định…

2. Phân loại bất động sản

Việc phân loại bất động sản phải căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại bất động sản của khu vực và quốc tế. Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên phải phân loại được bất động sản từ đó đưa ra cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

2.1. Theo đặc tính vật chất

– Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trồng và đang sử dựng.

– Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời .
Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai : hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nước, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động…

– Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

Vườn cây lâu năm.
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
Các công trình khai thác mỏ.

2.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:

Công trình kiến trúc

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán:

Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự.Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến hạng IV. Hạng 4 là loại có chất lượng sử dụng tốt nhất.
Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của các kết cấu chính, như: cột, móng, sàn, tường… mà người ta phân chía nhà ở thành 4 cấp: I có nên hạn sử dụng trên 100 năm, II: trrne 50 năm, III: trên 20 năm, IV: dưới 20 năm.

– Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu công nghiệp.

– Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm TM…

– Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 đến 5 sao.

– Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học…

Đất đai

Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đấy nông nghiệp, phi nông nghiệp vì chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại:

Nhóm đất nông nghiệp:

(1). Đất trồng cây hàng năm: trồng lúa, cỏ và cây hàng năm.

Đất trồng cây lâu năm.

(2). Đất rừng sản xuất.

(3). Đất rừng phòng hộ.

(4). Đất rừng đặc dụng

(5). Đất nuôi trồng thủy sản.

(6). Đất làm muối.

(7). Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Nhóm đất phi nông nghiệp:

(1). Đất ở: tại nông thôn và tại thành thị.

(2). Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.

(3). Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng.

(4). Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xây dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, SX vật liệu xây dựng , làm đồ gốm.

(5). Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đấy có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cản, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.

(6). Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.

(7). Đất có các công trình là: đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

(8). Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa .

(9). Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

(10). Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.

Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng:1, 2,3,… hoặc vị trí: số 1, số 2…

Ngoài ra, theo tích chất pháp lý của bất động sản: bất động sản sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn. Theo khả năng phát triền : BĐScó khả năng và không có khả năng phát triển. Việc phân loại BĐS là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng bất động sản – loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý bà có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, có chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích … Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội bỏ vốn, đánh giá một cách hợp lý giá trị bất động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.

3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá

Thẩm định giá bất động sản gồm nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá: Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập, cách tiếp cận từ so sánh, cách tiếp cận hỗn hợp.

3.1. Cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh bất động sản thẩm định giá với các bất động sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường (áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá).

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Các yếu tố cơ bản so sánh đối với bất động sản như: Đặc điểm pháp lý của bất động sản; Các điều khoản về tài chính của các giao dịch; Điều kiện thị trường lúc giao dịch; Vị trí, địa điểm; Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng…; Quy hoạch; Đặc điểm tài sản trên đất

3.2. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một công trình xây dựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

a, Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

b, Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự công trình xây dựng thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:

– Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.

– Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.

– Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chi phí

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí táitạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại.

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc bất động sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị bất động sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng bất động sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các bất động sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ bất động sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

a, Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Công thức phương pháp vốn hóa trực tiếp

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

b) Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

b, Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Công thức phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền ều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

3.4. Phương pháp chiết trừ

a) Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

b) Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

– Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

3.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở:

– Đặc điểm của thửa đất;

– Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

– Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.

4. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính theo nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thẩm định giá.

Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Thẩm định giá Thành Đô hiện nay là công ty thẩm định giá bất động sản uy tín hàng đầu tại Việt Nam với các thẩm định viên, chuyên viên có trình độ, kinh nghiệm chuyên môn cao cùng kho dữ liệu bất động sản được cập nhật thường xuyên, chúng tôi đủ khả năng đáp ứng tốt nhất cho nhiều mục đích thẩm định giá bất động sản của quý khách hàng trên toàn lãnh thổ Việt nam. Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank), Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Shanghai Commercial Savings Bank… Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Đà Lạt và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Khái niệm bất động sản là gì? phương pháp thẩm định giá bất động sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá nhà đất tại Hồ Chí Minh

Written by thanhdo on 24/05/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Thẩm định giá nhà đất tại Hồ Chí Minh

(TDVC Thẩm định giá nhà đất Hồ Chí Minh) – Thẩm định giá nhà đất là một dịch vụ tư vấn không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên. Thẩm định giá nhà đất là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất (công trình xây dựng gắn liền với đất) phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm giúp các giao dịch về nhà đất thành công phục vụ nhiều mục đích như: xác định giá trị nhà đất vay vốn ngân hàng, xác định giá trị nhà đất mua bán, xác định giá trị nhà đất giải quyết tranh chấp, xác định giá trị nhà đất đi nước ngoài…

Tăng trưởng kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh là động lực thu hút các nhà đầu tư vào bất động sản nói chung và phân khúc nhà đất nói riêng. Hồ Chí Minh được nhận định là trung tâm kinh tế lớn và là thành phố đông dân cư nhất cả nước. Hiện dân số cơ học hiện đã ở mức 13 triệu người, nhu cầu nhà ở, nhất là với giới trẻ lập nghiệp không ngừng gia tăng đã đẩy nhu cầu về nhà ở tăng cao.

>>> Xem thêm: Thẩm định giá máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đã sôi động trở lại ở hầu hết các dòng sản phẩm bao gồm: nhà phố, mặt bằng cho thuê, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê và căn hộ để ở…Bên cạnh đó thị trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh còn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt hơn, bất động sản vẫn được coi là một cách để cất giữ tài sản tương đối an toàn. Vì vậy thẩm định giá nhà đất có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường thành phố Hồ Chí Minh như:

Góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản Hồ Chí Minh
Thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Hồ Chí Minh.
Tư vấn về giá trị, giá cả nhà đất giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, cho vay nhà đất…

1. Thông tin số liệu thẩm định giá nhà đất

Thông tin số liệu thẩm định giá nhà đất bao gồm thông tin về đất và thông tin về công trình xây dựng gắn liền đất.

1.1. Thông tin số liệu thẩm định giá đất

a, Các thông tin, số liệu chung:

Tình hình phát triển kinh tế – xã hội
Tình trạng công ăn việc làm, tỷ lệ thất nghiệp
Chính sách thuế

b, Các thông tin, số liệu về khu vực lân cận

Vị trí, sự tiện lợi chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, công viên
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường sá, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước…) có hoàn chỉnh không
Những vấn đề kinh tế – xã hội của cộng đồng dân cư khu vực (nghề nghiệp, thu nhập,…)
Các loại hình công ích

c, Các thông tin số liệu về đất

Diện tích thửa đất
Kích thước và hình dáng thửa đất;
Địa chỉ;
Địa hình thửa đất: Cao, thấp, bằng phẳng…
Chất đất;
Khả năng thoát nước khi mưa, lũ
Có hiện tượng vi phạm, lấn chiếm, chỉ giới quy hoạch, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hướng thửa đất

d, Các thông tin, số liệu về giá bán và giá thuê

Giá bán: Mức giá ước tính cuối cùng căn cứ phân tích các mức giá bán của những thửa đất (bất động sản) so sánh. Tính chính xác và số lượng các giao dịch sẽ quyết định chất lượng của mức giá ước tính. Các thông tin số liệu về giá bán bao gồm: Giá của những bất động sản tương tự; Giá niêm yết của những bất động sản tương tự; Giá chào bán, giá chào mua của những bất động sản tương tự

Giá thuê: Bao gồm giá thuê thực tế đã trả, hoặc giá thuê đang chào…sẽ là thông tin giúp ích cho thẩm định viên khi áp dụng cách tiếp cận thu nhập.

e, Nguồn thu thập thông tin

Khảo sát thực tế tại hiện trường, khu vực xung quanh: như Sàn giao dịch bất động sản; Người môi giới bất động sản, Chủ sở hữu các thửa đất lân cận; Những giao dịch mua bán đất đã thành công và đang rao bán của chủ sở hữu bất động sản…

Ngoài ra tham khảo các phương tiện truyền thông, các trang website mua bán bất động sản uy tín tại Việt Nam.

1.2. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá nhà (Công trình xây dựng)

a, Các thông tin, số liệu nhà

Bản vẽ thiết kế công trình, sơ đồ các phòng
Kích thước, hình dạng, chiều cao công trình xây dựng, diện tích
Thời gian xây dựng
Loại hình kiến trúc
Những hạng mục xây dựng cơ bản công trình: tầng hầm, móng, sàn, tường bên ngoài, tường bên trong, hệ thống cửa…
Chất lượng vật liệu xây dựng
Chi tiết hệ thống điện, hệ thống cấp nước (loại vật liệu, tiêu chuẩn kỹ thuật…)
Hien hè, hành lang, sân thượng…
Gara ô tô, các hạng mục khác.

b, Các thông tin, số liệu về giá bán và giá thuê

Giá thuê: Bao gồm giá thuê thực tế đã trả, hoặc giá thuê đang chào…sẽ là thông tin giúp ích cho thẩm định viên khi áp dụng cách tiếp cận thu nhập.

c, Các thông tin, số liệu về chi phí xây dựng

Số liệu chi phí của loại hình bất động sản nhà ở. Những thông tin này có thể tham khảo Suất đầu tư xây dựng cơ bản do Sở xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố trên địa bàn hoặc suất đầu tư Bộ xây dựng ban hành.
Những thông tin về chi phí hiện hành của các công trình đã có, các dự án dự kiến triển khai xây dựng trong khu vực, các số liệu chi phí từ các nhà đầu tư. Giá chào bán chi phí xây dựng tính trên m²luôn có sẵn với nhiều khu nhà ở và nếu giao dịch chào bán các dự án mới thành công thì các thông về chi phí giá bán sẽ là thông tin phản ánh thị trường. Thẩm định viên cần thu thập, cập nhật các thông tin đó để tham khảo, sử dụng.
Chi phí sửa chữa, tân trang, hiện đại hóa.

2. Nguồn thu thập thông tin, số liệu nhà đất

2.1. Đối với số liệu nhà

Nếu là công trình hiện hành có thể thu thập thông tin từ khảo sát hiện trạng công trình, từ cơ quan quản lý nhà, các công ty cung cấp tiện ích công (điện, nước, viễn thông…), nếu là công trình dự kiến xây dựng (dự án), các thông tin cần thiết có thể nằm trong các hồ sơ, bản vẽ chủ dự án giao nộp theo yêu cầu thẩm định viên.

2.2. Đối với số liệu công trình xây dựng

Tham khảo thông tin từ: Suất vốn đầu tư xây dựng; Sở Xây dựng các địa phương; Các kiến trúc sư; Các nhà cung cấp vật liệu xây dựng; Các nhà thầu chính và các nhà thầu phụ…

3. Phương pháp thẩm định giá nhà đất

3.1. Phương pháp thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất ở thẩm định viên áp dụng theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 bao gồm các phương pháp áp dụng sau:

Phương pháp so sánh;
Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp thặng dư.

– Trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

3.2. Phương pháp thẩm định giá công trình xây dựng

Thẩm định giá công trình xây dựng thẩm định viên thường áp dụng ba phương pháp thẩm định giá gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp so sánh;
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí tái tạo.

– Trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh thường được áp dụng đối với nhà ở thuộc khu dân cư đông đúc và thẩm định viên thu thập được các thông tin về bất động sản tương tự trên thị trường.

Đây là phương pháp thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

4. Quy trình thẩm định giá nhà đất

Quy trình thẩm định giá bất động sản được Thẩm định giá Thành Đô luôn áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Bước 1: Xác định tổng quát về nhà đất thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá nhà đất

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

5. Công ty thẩm định giá nhà đất uy tín tại Hồ Chí Minh

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. (TDVC) được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính theo nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thẩm định giá.

Thẩm định giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh là thế mạnh của công ty thẩm định giá Thành Đô với lượng thẩm định viên, chuyên viên có trình độ, kinh nghiệm chuyên môn cao cùng kho dữ liệu bất động sản được cập nhật thường xuyên, chúng tôi đủ khả năng đáp ứng tốt nhất cho mục đích thẩm định giá nhà đất của quý khách hàng. Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank), Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Shanghai Commercial Savings Bank… Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Đà Lạt và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá nhà đất tại Hồ Chí Minh” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá

Written by thanhdo on 18/05/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá

(TDVC Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá) – Ở tất cả các nước, các thẩm định giá viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đạt một số tiêu chuẩn nhất định do Chính phủ quy định

1. Các tiêu chuẩn trong hoạt động thẩm định giá

1.1. Đối với các thẩm định viên chuyên nghiệp:

Do đặc điểm của hoạt động thẩm định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của các thành phần kinh tế chủ thể kinh doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên nếu muốn được xã hội thừa nhận tất yếu đòi hỏi người làm thẩm định giá phải đạt một số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định khi hoạt động dịch vụ này, theo Nghị định Số: 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá được Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 08 năm 2013:

– Có năng lực hành vi dân sự.

– Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.

– Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.

– Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này.

– Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau:

Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá;
Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.

– Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.

Ngoài ra thẩm định viên cần phải có

– Chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo và phải chải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá. Là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá.

– Phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá là do Nhà nước hoặc các tổ chức nghề nghiệp quy định. Phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự công bằng, đảm bảo bí mật và khồng gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng.

Các thẩm định viên, các cơ quan quản lý nhà nước, các Hiệp hội ngành nghề, các tổ chức hành nghề thẩm định giá của từng nước luôn chú trọng nâng cao năng lực chuyên môn của người hành nghề thẩm định giá bằng nhiều biện pháp thông qua sự phân chia cấp độ thẩm định giá viên (người tập sự, thẩm định viên, thẩm định viên cao cấp…) để tiêu chuẩn hoá và ngày càng nâng cao chất lượng nguồn lực này.

1.2. Đối với các công ty thẩm định giá

Ở tất cả các nước, các công ty thẩm định giá muốn được cấp giấy phép hành nghề đều phải thoả một số tiêu chí nhất định do luật pháp của mỗi nước quy định. Ví dụ, tại Trung Quốc, muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau:

Phải có ít nhất 3 chuyên gia đã được cấp phép hành nghề thẩm định giá và một số cộng tác viên ở các ngành có liên quan quan đến chuyên môn cần thẩm định như xây dựng, chế tạo máy, v.v.
Phải có nhân sự để tổ chức đủ 5 bộ phận, bao gồm: bộ phận thẩm định giá tài sản, bộ phận thẩm định giá máy, thiết bị, bộ phận thẩm định giá công trình xây dựng, bộ phận kiểm toán, bộ phận pháp chế.
Phải có đủ vốn thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.\

Tại Việt Nam theo Nghị định Số: 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá được Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 08 năm 2013.

(1). Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá.

(2). Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động về thẩm định giá sau:

Nghiên cứu, cập nhật tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tếđể đề xuất với Bộ Tài chính xem xét ban hành hoặc bổ sung sửa đổi Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam và thông lệ quốc tế;
Phối hợp với Bộ Tài chính tổ chức thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá;
Phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá là hội viên;
Cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về hoạt động của hội viên để phục vụ công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá;
Tổ chức công tác thông tin, tuyên truyền về hoạt động thẩm định giá; phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện công tác tuyên truyền về cơ chế, chính sách quản lý điều hành của Nhà nước trong lĩnh vực giá;
Tham gia hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá theo quy định của pháp luật về hội.

Bộ Tài chính quy định cụ thể chế độ báo cáo của tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá đối với việc thực hiện nhiệm vụ được giao tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định Số: 89/2013/NĐ-CP.

2. Kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá

Để kiểm soát và quản lý hoạt động thẩm định giá phát triển đúng hướng, phát huy được vai trò tích cực trong nền kinh tế, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật.

Hệ thống điều hành quản lý bằng luật pháp với các dạng chung là:

Ở những nước công nghiệp phát triển, người ta chú ý xây dựng khá hoàn chỉnh hệ thống luật pháp cần thiết cho sự điều hành vĩ mô nền kinh tế của Chính phú, trong đó có dịch vụ thẩm định giá
Ở những nước đang phát triền (ví dụ các nước trong khối ASEAN) thì mức độ hoàn thiện hệ thống luật pháp cho hoạt động thẩm định giá phụ thuộc khá lớn vào trình độ phát triển kinh tế, năng lực điều chỉnh hành của Chính phủ và thời gian ứng dụng dịch vụ này.
Hình thành các cơ quan của Chính phủ để quản lý hoạt động thẩm định giá và các tổ chức xã hội nghề nghiệp theo luật ban hành. Thường các nước có một hoặc hai Bộ chịu trách nhiệm.
Thành lập các Hiệp hội nghề nghiệp phi chính phủ. Thông qua điều lệ, tiêu chuẩn, quy định của ngành và Hội để kiểm soat và chế tài hoạt động của cá nhân và tổ chức hành nghề thẩm định giá. Nhiều nước Trung Quốc, Hội thẩm định giá được chính phủ bảo trợ thành lập, hỗ trợ kinh phí và uỷ quyền thực hiện một số chức năng quản lý nhà nước như cấp giấy phép hoạt động, ban hành các tiêu chuẩn, quy tắc thẩm định giá v.v.

Tại Việt Nam quản lý nhà nước về thẩm định giá

Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam.
Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản nhà nước theo quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
Quy định chế độ báo cáo, thu thập, tổng hợp thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cung cấp thông tin và quản lý nhà nước về thẩm định giá.
Quản lý đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; quản lý và tổ chức thi, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá.
Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế về thẩm định giá.

Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá

(1). Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá.

(2). Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

a) Xây dựng, trình Chính phủ quyết định chiến lược và kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam;

b) Xây dựng, trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

c) Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;

d) Quy định điều kiện dự thi, việc tổ chức thi và điều kiện để cấp Thẻ thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá;

đ) Quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá; bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề;

e) Quy định về tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ, công chức về thẩm định giá;

g) Quy định mẫu, cấp và thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; quy định về đăng ký và quản lý hành nghề thẩm định giá; công khai danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá trong cả nước;

h) Quy định về mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp đối với doanh nghiệp thẩm định giá;

i) Quản lý nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật;

k) Thực hiện hợp tác quốc tế về thẩm định giá;

l) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá;

m) Tổng kết, đánh giá về hoạt động thẩm định giá; quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá;

n) Thực hiện việc thẩm định giá hoặc chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ;

o) Quy định chế độ báo cáo, thu thập, tổng hợp thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cung cấp thông tin và quản lý nhà nước về thẩm định giá.

(3). Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ có nhiệm vụ, quyền hạn sau:

a) Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình;

b) Phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước quy định tại Khoản 2 Điều 31 và Điều 44 của Luật giá thuộc Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ quản lý theo quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quy định về phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan;

c) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý.

(4). Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có nhiệm vụ, quyền hạn sau:

a) Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương;

b) Phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước quy định tại Khoản 2 Điều 31 và Điều 44 của Luật giá thuộc địa phương quản lý theo quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan;

c) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương.

3. Các tổ chức thẩm định giá quốc tế và khu vực

Hội là một tổ chức nghề nghiệp độc lập, phi chính phủ. Là hình thức tổ chức được các nước ưa chuộng, không chỉ trong phạm vi quốc gia mà còn phát triển trên phạm vi khu vực và thế giới. Trong phạm vi khu vực có Hiệp hội những thẩm định viên giá Bắc Mỹ ( UPAV), Hiệp hội những thẩm định viên về giá các nước ASEAN (AVA)…

Trên phạm vi thế giới có Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) – đây là cơ quan đầu não chịu trách nhiệm xây dựng, phổ cập các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và khuyến khích các khu vực kinh tế, các quốc gia áp dụng phù hợp với điều kiện cụ thể.

Mục địch của Hiệp hội là nhằm thiết lập tiêu chuẩn của ngành, tạo sự thống nhất trong phạm vi khu vực và toàn cầu để trao đổi thông tin, phương pháp và kinh nghiệm thẩm định, nâng cao năng lực và trình độ các thẩm định viên, hỗ trợ giữa các nước với nhau để phát triển công nghệ thẩm định giá – là công nghệ khá mới mẻ ở nhiều nước hiện nay. Dước đây là một vài đơn cử về hoạt động của các Hội mang tính thể giới và khu vực:

Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế ( Internationl Valuation Standard Committee – IVSC) là một tổ chức phi chính phủ được thành lập với mục đích là đưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá, tiến tới thống nhất tiêu chuẩn quốc tế về thẩm định giá. Thành viên tham gia là các hội thẩm định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới, và tuân thủ các quy định của Uỷ ban.

Hiệp hội Thẩm định viên về giá ASEAN ( Asean Valuer Association – AVA) là một tổ chức phi chính phủ. Mục tiêu hoạt động của Hội là củng cố quan hệ hợp tác giữa các thẩm định viên của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai và thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá trong khu vực.

Việt Nam đã là thành viên của Hiệp hội Thẩm định viên về giá ASEAN, qua đó đã tham gia các hội nghị thường niên, học hỏi, trao đổi kinh nghiệm trong đào tạo, xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá,…

Bạn đang đọc bài viết: “Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Email: info@tdvc.com.vn

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá Thành Đô kí hợp tác cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản với Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB)

Written by thanhdo on 14/05/2021. Posted in Tin công ty, Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức nổi bật. Không có bình luận ở Thẩm định giá Thành Đô kí hợp tác cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản với Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB)

(TDVC Thẩm định giá tài sản Ngân hàng NCB và TDVC) – Ngân hàng TMCP Quốc Dân – NCB được thành lập từ năm 1995 theo Giấy phép số 00057/NH–CP ngày 18/09/1995 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam dưới tên gọi Ngân hàng Sông Kiên. Đến năm 2014, NCB chính thức được đổi tên thành NH TMCP Quốc Dân – NCB. Trải qua 25 năm hoạt động, NCB đã từng bước khẳng định được vị thế thương hiệu trên thị trường tài chính – tiền tệ Việt Nam.

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá dự án đầu tư

Thẩm định giá tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

Sau quá trình kiểm tra đánh giá vô cùng khắt khe, công ty Thẩm định giá Thành Đô đã đáp ứng toàn bộ tiêu chí mà Ngân hàng NCB đã đề ra đối với một đơn vị thẩm định giá độc lập. Ngày 14/05/2021 Ngân hàng TMCP Quốc Dân – NCB ban hành Quyết định số 265/2021/QĐ-TGĐ với Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô được ưu tiên lựa chọn TOP đầu công ty cung cấp dịch vụ thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Quốc Dân. Qua đó Công ty thẩm định giá Thành Đô (TDVC) được ưu tiên lựa chọn để thẩm định giá các tài sản là: Bất động sản; Máy móc thiết bị; Dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải; Dự án đầu tư; Giá trị doanh nghiệp và các tài sản mà Ngân hàng TMCP Quốc Dân – NCB yêu cầu phục vụ nhiều mục đích như:

Thẩm định giá tài sản làm cơ sở cho ngân hàng NCB cấp tín dụng cho khách hàng
Thẩm định giá tài sản cho các mục đích hợp pháp theo yêu cầu từ ngân hàng NCB

Sự hợp tác này đánh dấu một bước tiến mạnh mẽ cho sự hợp tác phát triển kinh doanh trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản giữa TDVC và khối ngân hàng tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô cam kết thực hiện đúng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, pháp luật Việt Nam trong quá trình thẩm định giá tài sản. Chúng tôi sẽ trở thành công ty thẩm định giá đáng tin cậy của ngân hàng và luôn song hành cùng với sự phát triển của ngân hàng.

Thẩm định giá Thành Đô chân thành cảm ơn đến Quý lãnh đạo ngân hàng cùng toàn thể cán bộ nhân viên Ngân hàng NCB đã tin tưởng sử dụng dịch vụ thẩm định giá của chúng tôi.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (TDVC), đơn vị thẩm định giá độc lập uy tín hàng đầu tại Việt Nam. (TDVC) được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính theo nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thẩm định giá.

Ngoài ra, Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Shanghai Commercial Savings Bank… Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Đà Lạt và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá Thành Đô kí hợp tác cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản với Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB)” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp 2021

Written by thanhdo on 11/05/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp 2021

(TDVC phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp 2021) – Thẩm định giá doanh nghiệp theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 được ban ban hành kèm theo Thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 07/4/2021 của Bộ Tài chính quy định cụ thể các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp. Thông tư có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2021.

Theo đó, các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Trong từng mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, thông tin thu thập được và dựa trên hồ sơ, tài liệu được cung cấp, doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thị trường: khi sử dụng số liệu từ báo cáo tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp so sánh để tính toán các chỉ tiêu: thu nhập trên một cổ phiếu (EPS), lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) trong tính toán các tỷ số thị trường nhằm mục đích thẩm định giá, thẩm định viên cần điều chỉnh để loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động, các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên.
Đối với phương pháp trong cách tiếp cận từ thu nhập: khi sử dụng số liệu về lợi nhuận từ báo cáo tài chính trong các năm gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá nhằm mục đích dự báo dòng thu nhập hàng năm trong tương lai của doanh nghiệp cần thẩm định giá, thẩm định viên cần loại trừ các khoản chi phí, thu nhập bất thường, không mang tính thường xuyên; loại trừ thu nhập và chi phí của các tài sản phi hoạt động.
Các khoản chi phí, lợi nhuận không mang tính thường xuyên bao gồm: các khoản chi phí liên quan đến việc tái cấu trúc doanh nghiệp; các khoản tăng, giảm ghi nhận khi bán tài sản; thay đổi các nguyên tắc hạch toán kế toán; ghi nhận giảm giá hàng tồn kho; suy giảm lợi thế thương mại; xóa sổ nợ; tổn thất hoặc lợi ích từ các quyết định của tòa án và các khoản lợi nhuận, chi phí không thường xuyên khác. Các khoản mục này khi điều chỉnh phải xem xét đến tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

Các cách tiếp cận thẩm định giá doanh nghiệp

Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá cần lựa chọn các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá trên cơ sở hồ sơ, tài liệu được cung cấp và thông tin tự thu thập để thẩm định giá doanh nghiệp.

– Trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: quy mô; ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.

– Trong cách tiếp cận từ chi phí, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.

– Trong cách tiếp cận từ thu nhập, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy đổi dòng tiền thuần trong tương lai có thể dự báo được về thời điểm thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu.

Khi xác định giá trị doanh nghiệp bằng cách tiếp cận từ thu nhập cần cộng giá trị của các tài sản phi hoạt động tại thời điểm thẩm định giá với giá trị chiết khấu dòng tiền có thể dự báo được của các tài sản hoạt động tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không dự báo được một cách đáng tin cậy dòng tiền của một số tài sản hoạt động thì thẩm định viên có thể không dự báo dòng tiền của tài sản hoạt động này và xác định riêng giá trị của tài sản hoạt động này để cộng vào giá trị doanh nghiệp. Riêng phương pháp chiết khấu cổ tức thì không cộng thêm phần tài sản phi hoạt động là tiền mặt và tương đương tiền.

Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá doanh nghiệp theo thông tư số 28/2021/TT-BTC ngày 07/4/2021 của Bộ Tài chính có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2021 gồm những phương pháp sau:

1. Phương pháp tỷ số bình quân

1.1. Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh.

Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:

– Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính; các chỉ số tài chính.

– Có thông tin về giá cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Các tỷ số thị trường xem xét để sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân , tỷ số giá trên doanh thu bình quân (), tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế,lãi vay và khấu hao bình quân (, tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu (

1.2. Trường hợp áp dụng phương pháp tỷ số bình quân

Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.

1.3. Nguyên tắc thực hiện

– Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.

1.4. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

– Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.

– Bước 2: Xác định các tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở các tỷ số thị trường phù hợp để sử dụng và thực hiện các điều chỉnh khác biệt.

1.5. Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh

Tiêu chí đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh bao gồm:

(i) Doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về yếu tố ngành nghề kinh doanh chính. Trong nhiều trường hợp, các doanh nghiệp tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố này có thể được lựa chọn từ các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

(ii) Doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về đa số các chỉ số tài chính, bao gồm:

– Chỉ số phản ánh quy mô của doanh nghiệp: giá trị sổ sách vốn chủ sở hữu, doanh thu thuần, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ.

– Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp: tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất.

– Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp: tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA).

Thẩm định viên tiến hành đánh giá theo các tiêu chí trên để lựa chọn được ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh này được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.

1.6. Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

a) Thẩm định viên tính toán các tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh, sau đó sử dụng tối thiểu 03 trong số các tỷ số thị trường sau; tỷ số giá trên thu trên thu nhập bình quân thu nhập bình quân , tỷ số giá trên doanh thu bình quân (), tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân , tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế,lãi vay và khấu hao bình quân (, tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu (

b) Thẩm định viên lựa chọn tỷ số thị trường sử dụng để ước tính giá trị vốn chủ sở hữu, giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên cơ sở xem xét sự phù hợp của các tỷ số thị trường trên cơ sở quy mô, đặc điểm của doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, thị trường, tính tương đồng. Thẩm định viên đánh giá, xem xét việc điều chỉnh các tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh trước khi áp dụng vào tính toán giá trị. Trong trường hợp điều chỉnh tỷ số thị trường, các điều chỉnh này được dựa trên số liệu (nếu có), kinh nghiệm và khảo sát thị trường hay các nghiên cứu thị trường.

c) Lưu ý khi xác định các tỷ số thị trường:

– Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) được xác định trên cơ sở thu nhập của 01 năm gần nhất với thời điểm thẩm định giá, cần xem xét điều chỉnh cho tài sản phi hoạt động của các doanh nghiệp so sánh.

– Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh được lấy là mức giá đóng cửa trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần này trên thị trường chứng khoán tại thời điểm thẩm định giá và các cổ phần này phải có giao dịch trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước. Trong trường hợp cổ phần của doanh nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh là giá cổ phần của doanh nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

– Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉ số , cần lưu ý trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình (các tài sản cố định vô hình này không bao gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của quy định về hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp cần thẩm định giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong trường hợp không trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ lý do.

– Tham số giá trị của các doanh nghiệp so sánh (EV) trong tỷ số thị trường và được tính theo công thức sau:

Trong đó:

+ Giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi ích của cổ đông không kiểm soát, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền được xác định theo giá trị sổ sách kế toán. Trong trường hợp không có đủ thông tin để xác định giá trị các khoản nợ có chi phí sử dụng vốn thì được lấy theo giá trị các khoản vay và nợ thuê tài chính.

+ Trường hợp doanh nghiệp có phát hành chứng khoán chuyển đổi, chứng khoán quyền chọn, thẩm định viên đánh giá, xem xét việc chuyển đổi các chứng khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xác định vốn hóa thị trường của doanh nghiệp.

– EBITDA của doanh nghiệp so sánh không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền và không bao gồm các khoản thu nhập, chi phí phát sinh từ tài sản phi hoạt động.

1.7. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

a) Xác định tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường:

Tỷ số thị trường bình quân được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh, hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh.

Việc xác định trọng số tỷ số thị trường cho từng doanh nghiệp so sánh dựa trên phân tích về tính tương đồng của doanh nghiệp so sánh so với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

b) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá, giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từng tỷ số thị trường bình quân:

– Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá, giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân của các doanh nghiệp so sánh và tỷ số giá trị doanh nghiệp trên doanh thu thuần:

Trong đó EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.

– Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường , , :

+ Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên thu nhập bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

+ Xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số giá trên doanh thu bình quân của các doanh nghiệp so sánh:

c) Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân được xác định bằng trung bình cộng các kết quả giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo từng tỷ số thị trường bình quân được lựa chọn hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số của các kết quả. Việc xác định trọng số cho từng kết quả giá trị có thể dựa trên đánh giá mức độ tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ số thị trường được sử dụng để tính toán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số thị trường nào có mức độ tương đồng càng cao giữa các doanh nghiệp so sánh thì kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.

2. Phương pháp giá giao dịch

2.1. Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.

2.2. Trường hợp áp dụng phương pháp giá giao dịch

Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường; đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

2.3. Nguyên tắc áp dụng

Thẩm định viên cần đánh giá, xem xét việc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.

2.4. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu:

Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá giao dịch, hoặc giá đóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm thẩm định giá về trước.

3. Phương pháp tài sản

3.1. Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tính tổng giá trị của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Việc xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ để chuyển thành công ty cổ phần bằng phương pháp tài sản được áp dụng theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.

3.2. Nguyên tắc thực hiện:

– Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.

– Giám đốc (Tổng giám đốc) doanh nghiệp cần thẩm định giá cần phối hợp tiến hành tổ chức kiểm kê, phân loại tài sản đang sở hữu, quản lý, sử dụng (bao gồm cả quyền tài sản) kèm theo tài liệu chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản để phục vụ cho việc thẩm định giá; đồng thời, hỗ trợ thẩm định viên khảo sát hiện trạng tài sản của doanh nghiệp. Trường hợp thẩm định viên không được cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu nêu trên, không được hỗ trợ để khảo sát hiện trạng tài sản thì thẩm định viên đánh giá, xem xét việc đưa ra các giả thiết (nếu cần); đồng thời, đưa hạn chế này vào phần loại trừ và hạn chế của chứng thư và báo cáo cáo kết quả thẩm định giá.

– Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá. Tài sản trong sổ sách kế toán cần được thẩm định giá đúng với giá trị thị trường, một số trường hợp cá biệt được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 5.4.

– Tài sản vô hình không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận trên sổ sách kế toán (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp…) và các tài sản khác không được ghi nhận trên sổ sách kế toán cần được áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp để xác định.

– Đối với tài sản được hạch toán bằng ngoại tệ: Tỷ giá ngoại tệ áp dụng theo hướng dẫn của Chuẩn mực kế toán Việt Nam khi lập và trình bày báo cáo tài chính.

3.3. Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

3.4. Ước tính tổng giá trị các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Việc ước tính giá thị trường các tài sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp được thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam khác có liên quan.

Ngoài ra, thẩm định viên thực hiện theo hướng dẫn sau:

a) Xác định giá trị tài sản bằng tiền:

– Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận hoặc sổ phụ với ngân hàng nơi doanh nghiệp cần thẩm định giá mở tài khoản tại thời điểm thẩm định giá trị doanh nghiệp.

– Tiền mặt và tiền gửi là ngoại tệ được xác định theo nguyên tắc tại điểm 5.2 Tiêu chuẩn này.

b) Xác định giá trị khoản đầu tư:

Các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần được xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá như sau:

– Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này hoặc được xác định như sau:

+ Trường hợp cổ phần của các doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, đồng thời các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường thỏa mãn cả 2 điều kiện: (i) trên 50% số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chuyển nhượng trong tổng các giao dịch; (ii) thời điểm các giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá; thì giá trị các khoản đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá chuyển nhượng bình quân theo khối lượng của các giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá.

+ Trường hợp khoản đầu tư là cổ phần của các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đã đăng ký giao dịch trên UPCoM thì giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá cổ phần là giá đóng cửa của cổ phần của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá và phải có giao dịch của cổ phần này trong vòng 30 ngày trước thời điểm thẩm định giá hoặc tại thời điểm thẩm định giá.

– Trường hợp doanh nghiệp (mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đầu tư góp vốn, mua cổ phần) không có các giao dịch chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần thành công trên thị trường, giá trị các khoản đầu tư góp vốn, mua cổ phần được xác định như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị khoản đầu tư được xác định theo giá trị của doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn và được xác định theo các phương pháp nêu tại mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này.

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ từ 50% đến dưới 100% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: Giá trị các khoản đầu tư được xác định theo giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư. Trong đó giá trị vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp mà doanh nghiệp cần thẩm định giá đã đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này, trường hợp không áp dụng được theo mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này thì được xác định theo hướng sau:

(i) Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu: chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được ước tính trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm gần nhất, dòng tiền vốn chủ sở hữu có thể được dự báo trên cơ sở số liệu lợi nhuận dành cho chủ sở hữu, tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 5 năm gần nhất.

(ii) Đối với phương pháp tỷ số bình quân: thẩm định viên chỉ cần ước tính tỷ số , và các tỷ số , bình quân có thể được ước tính trên cơ sở tỷ số , của ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh.

(iii) Giá trị khoản đầu tư được xác định trên cơ sở: tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cần thẩm định giá trên tổng số vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác và giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác định. Trường hợp thực hiện theo hướng dẫn tại điểm (iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá nắm giữ dưới 50% phần vốn của các doanh nghiệp được đầu tư, góp vốn: giá trị các khoản đầu tư được xác định theo các phương pháp nêu tại Mục 2 Phần II của Tiêu chuẩn này hoặc theo hướng dẫn tại điểm (i), (ii), (iii); trường hợp thực hiện theo hướng dẫn tại điểm (iii) phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

c) Xác định giá trị các khoản phải thu, phải trả:

– Thẩm định viên đối chiếu các khoản phải thu, phải trả được ghi nhận trên sổ kế toán với các tài liệu, bằng chứng liên quan được cung cấp và thu thập trong thời gian thực hiện thẩm định giá; trường hợp cần thiết yêu cầu doanh nghiệp cần thẩm định giá xác minh, xác nhận lại số liệu.

– Giá trị các khoản phải thu được xác định theo số dư thực tế trên cơ sở các bằng chứng liên quan được cung cấp, trường hợp không có đủ bằng chứng thì xác định theo số liệu trên sổ kế toán. Đối với các khoản phải thu không có khả năng thu hồi được, các khoản nợ phải thu đã trích lập dự phòng, nợ phải thu khó đòi, thẩm định viên phải căn cứ vào hồ sơ, thông tin được cung cấp để ước tính giá trị thu hồi và nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

– Trường hợp không được cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan như Biên bản đối chiếu, xác nhận các khoản phải thu, phải trả hoặc hồ sơ về các khoản đã thu, đã trả phát sinh sau thời điểm khóa sổ lập báo cáo tài chính thì phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá, Báo cáo kết quả thẩm định giá để đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đánh giá, xem xét khi sử dụng kết quả thẩm định giá.

d) Xác định giá trị đối với hàng tồn kho:

– Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang được xác định theo chi phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là chủ đầu tư dự án có chi phí sản xuất kinh doanh dở dang trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc tạo ra các bất động sản hình thành trong tương lai thì cần xác định lại giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cần thẩm định giá (nếu có bao gồm trong tài sản hình thành trong tương lai) theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường và/ hoặc cách tiếp cận từ chi phí và/ hoặc cách tiếp cận từ thu nhập và/ hoặc theo tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản; đối với các hạng mục xây dựng được xác định theo chí phí thực tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán.

– Trường hợp hàng tồn kho là hàng hóa, thành phẩm bất động sản thì giá trị các bất động sản này được xác định theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, thẩm định giá bất động sản.

– Trường hợp hàng tồn kho, nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ tồn kho lâu ngày do lỗi sản xuất, sản phẩm dở dang không tiếp tục hoàn thiện do không tiêu thụ được, do thay đổi sản phẩm sản xuất… dẫn đến kém phẩm chất cần yêu cầu doanh nghiệp lập bảng thống kê, phân loại và đề nghị để thẩm định giá theo giá trị thu hồi với nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất.

đ) Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình:

– Đối với tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc, bất động sản đầu tư là các công trình cá biệt (không xác định được quy mô công trình hoặc đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư), thẩm định viên có thể tính theo nguyên giá sổ sách kế toán có tính đến yếu tố trượt giá trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

– Đối với tài sản cố định là máy móc, phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn, thiết bị, dụng cụ quản lý: Trường hợp không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, không có đủ hồ sơ đầu tư, hồ sơ kỹ thuật, thẩm định viên thu thập, lập luận và phân tích thông tin và lưu trữ các bằng chứng không có tài sản tương đương giao dịch trên thị trường, giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá sổ sách kế toán (có tính đến chênh lệch tỷ giá nếu là tài sản nhập khẩu) và trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp xác định theo nguyên giá sổ sách theo hướng dẫn trên, thẩm định viên phải nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

e) Xác định giá trị công cụ, dụng cụ đã xuất dùng:

Giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh tương đương. Trường hợp không thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh, thì giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mới cùng loại hoặc có tính năng tương đương hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trên sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

Trường hợp giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá trị tại sổ sách kế toán, thẩm định viên phải nêu rõ hạn chế này trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

g) Xác định các khoản ký quỹ, ký cược ngắn hạn và dài hạn theo sổ sách kế toán.

h) Giá trị tài sản tài chính dưới dạng hợp đồng được ưu tiên áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu.

3.5. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính bằng tổng giá trị của các tài sản vô hình có thể xác định được và giá trị tài sản vô hình không xác định được. Tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ sách kế toán, các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá tài sản vô hình, và tài sản vô hình không xác định được.

Tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định thông qua một trong các phương pháp sau:

a) Phương pháp 1: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua việc ước tính giá trị của từng tài sản vô hình có thể xác định và giá trị của tài sản vô hình không xác định được (các tài sản vô hình còn lại).

Thẩm định viên thực hiện xác định giá trị của từng tài sàn vô hình có thể xác định được theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13. Riêng giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất được xác định theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.

Thẩm định viên xác định giá trị của tài sản vô hình không xác định được (bao gồm thương hiệu và tài sản vô hình không xác định được khác) thông qua các bước sau:

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại điểm 5.4 Tiêu chuẩn này và các hướng dẫn tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 2: Ước tính mức thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được hàng năm. Mức thu nhập này là mức thu nhập trong điều kiện hoạt động bình thường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, được ước tính trên cơ sở kết quả đạt được của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất, có tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp sau khi đã loại trừ các yếu tố bất thường ảnh hưởng đến thu nhập như: các khoản thu nhập tăng giảm từ thanh lý tài sản cố định, đánh giá lại tài sản tài chính, rủi ro tỷ giá…

Bước 3: Ước tính các tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của tài sản hữu hình phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất lợi nhuận của các tài sản vô hình này phải không thấp hơn chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản tài chính, tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm bằng cách lấy giá trị các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được (của doanh nghiệp cần thẩm định giá) đã được tính tại bước 1 nhân với (x) các mức tỷ suất lợi nhuận tương ứng xác định tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ đi (-) thu nhập do các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và tài sản vô hình xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tài sản vô hình không xác định được đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo quy định tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính giá trị tài sản vô hình không xác định được của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình này đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

b) Phương pháp 2: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua vốn hóa dòng lợi nhuận do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của các tài sản hữu hình, tài sản tài chính tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị thị trường của các tài sản này được xác định theo quy định tại điểm 5.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 3: Ước tính các tỷ suất lợi nhuận phù hợp cho tài sản hữu hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Các tỷ suất lợi nhuận này phải không quá chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 4: Ước tính thu nhập do tài sản hữu hình, tài sản tài chính đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá hàng năm bằng cách lấy giá trị các tài sản hữu hình, tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính tại bước 1 nhân với (x) các tỷ suất lợi nhuận tương ứng được tính tại bước 3.

Bước 5: Ước tính thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách lấy thu nhập mà doanh nghiệp cần thẩm định giá có thể đạt được tính tại bước 2 trừ (-) thu nhập do các tài sản hữu hình, tài sản tài chính đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá tính tại bước 4.

Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa phù hợp cho thu nhập do tất cả các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tỷ suất vốn hóa này ít nhất phải bằng chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Việc xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá quy định tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

Bước 7: Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách vốn hóa phần thu nhập do các tài sản vô hình đem lại cho doanh nghiệp cần thẩm định giá.

3.6. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Trong đó: Giá trị các khoản nợ phải trả cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.

4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp

4.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

4.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

– Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

– Bước 3: Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo.

– Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

4.3. Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Để ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.

Công thức tính dòng tiền tự do hàng năm của doanh nghiệp là công thức sau đây và các công thức khác biến đổi tương đương từ công thức này:

FCFF = Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần)

Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) là lợi nhuận trước lãi vay sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động.

Công thức tính lợi nhuận trước lãi vay sau thuế (EBIAT) từ lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT) như sau:

EBIAT = EBIT X (1-t)

Trong đó:

t: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Thẩm định viên sử dụng mức thuế suất hiệu dụng khi tính toán EBIAT trong giai đoạn đã có báo cáo tài chính, sử dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành để tính EBIAT trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

t_{hiệu dụng} ⁼ (Lợi nhuận trước thuế – Lợi nhuận sau thuế) ÷ Lợi nhuận trước thuế

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác; chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

– Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

Vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn = (Các khoản phải thu ngắn hạn + Hàng tồn kho + Tài sản ngắn hạn khác) – Nợ ngắn hạn không bao gồm vay ngắn hạn

4.4. Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong từng khoảng thời gian hoặc cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai để làm tỷ suất chiết khấu cho khoảng thời gian tương ứng khi chuyển đổi dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo (nếu có) về thời điểm thẩm định giá. Việc sử dụng một tỷ suất chiết khấu cho toàn bộ giai đoạn dự báo dòng tiền hoặc sử dụng các tỷ suất chiết khấu khác nhau cho từng giai đoạn dự báo dòng tiền cần được thẩm định viên lập luận và nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

Thẩm định viên ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức:

WACC = R_d x F_d x (1 -t) + R_e x F_e

Trong đó:

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

R_d: Chi phí sử dụng nợ

F_d: Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

R_e: Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu

F_e: Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn

Tổng nguồn vốn là các nguồn vốn tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp, gồm vốn chủ sở hữu và nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền. Khoản nợ này bao gồm cả nợ ngắn hạn và nợ dài hạn nhưng phải thỏa mãn 02 điều kiện: phải trả chi phí sử dụng vốn và được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

a) Ước tính tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn F_d:

Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn (F_d) là tỷ trọng nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền trên tổng nguồn vốn.

Thẩm định viên căn cứ vào loại cơ sở giá trị thẩm định giá được sử dụng, thông tin do doanh nghiệp cần thẩm định giá cung cấp về kế hoạch sử dụng vốn, phân tích nhu cầu và khả năng vay vốn của doanh nghiệp trong thời gian tới, đánh giá cấu trúc vốn của các công ty cùng ngành để ước lượng tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo dòng tiền. Đồng thời, cần đánh giá, xem xét việc ước tính R_d dự kiến tương ứng với tỷ suất chiết khấu (WACC) của từng khoảng thời gian trong giai đoạn dự báo dòng tiền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Tỷ trọng nợ trên tổng nguồn vốn (F_d) được xác định trên cơ sở xem xét, đánh giá tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của các doanh nghiệp có cùng ngành sản xuất, kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá hoặc xác định theo tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần nhất có xem xét đến cơ cấu nguồn vốn trong tương lai.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá thì thẩm định viên đánh giá, xem xét việc căn cứ theo tỷ trọng nợ phải trả chi phí sử dụng vốn trên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp thẩm định giá trong các năm gần nhất có xem xét đến cơ cấu vốn trong tương lai.

b) Ước tính chi phí sử dụng nợ (R_d)

Chi phí sử dụng nợ (R_d) được xác định theo chi phí sử dụng nợ của các khoản nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn được dự kiến tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong giai đoạn dự báo dòng tiền.

Trường hợp trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá không có khoản nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn, R_d được xác định theo mức lãi suất dự kiến. Mức lãi suất dự kiến là mức lãi suất ước tính trên cơ sở đánh giá khả năng thương thảo của doanh nghiệp cần thẩm định giá với các nhà cung cấp tín dụng hoặc lãi vay dài hạn của các doanh nghiệp cùng ngành nghề sản xuất kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá có khoản nợ phải trả chi phí sử dụng vốn, R_d được xác định theo chi phí sử dụng vốn này hoặc lãi suất dự kiến nêu trên; đồng thời thẩm định viên có đánh giá, xem xét để ước tính R_d cho phù hợp. Trường hợp doanh nghiệp có nhiều khoản nợ với chi phí sử dụng vốn khác nhau (các mức lãi suất khác nhau, v.v.) thì R_d được xác định bằng lãi suất bình quân gia quyền của các khoản nợ của doanh nghiệp .

c) Ước tính tỷ trọng vốn chủ sở hữu:

Tỷ trọng vốn chủ sở hữu được xác định theo công thức: F_e = (1 – F_d)

d) Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (R_e)

Trên cơ sở mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá và thông tin dữ liệu tài chính có thể thu thập được và các yếu tố khác có liên quan, thẩm định viên đánh giá, lựa chọn phương pháp phù hợp để xác định chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá trong số 03 phương pháp dưới đây.

Phương pháp 01 được áp dụng trong trường hợp: có ít nhất 03 doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá đã có cổ phiếu niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam; hoặc, doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp không áp dụng phương pháp 01, thẩm định viên cần nêu lập luận, căn cứ của việc không lựa chọn phương pháp này trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

d1) Phương pháp 1:

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được tính theo công thức sau:

R_e = R_f x βl x MRP

Trong đó :

R_f: Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro tại hoặc sát thời điểm thẩm định giá

MRP, Phần bù rủi ro thị trường

Β_L: Hệ số rủi ro hệ thống của doanh nghiệp cần thẩm định giá

– Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá.

– Phần bù rủi ro thị trường (MRP) được ước tính thông qua việc tính trung bình các hiệu số của tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư trên thị trường chứng khoán (R’_m) tại phiên giao dịch cuối cùng mỗi tháng và tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R’_f). R’_f được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất tại thời điểm tương ứng hoặc sát thời điểm xác định R’_m. Tỷ suất lợi nhuận dự kiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam được thẩm định viên ước tính theo phương pháp thống kê theo chỉ số VN- INDEX trong giai đoạn 05 năm gần nhất thời điểm thẩm định giá. Chỉ số VN- INDEX được thống kê theo tháng, cụ thể là chỉ số đóng cửa của phiên giao dịch cuối cùng của tháng.

– Việc xác định Hệ số rủi ro hệ thống có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (βl) được thực hiện theo phương pháp hồi quy biến động giá đóng cửa có điều chỉnh của cổ phiếu với biến động giá của thị trường theo công thức:

Trong đó biến động giá được xác định theo tháng và tối thiểu là 5 năm (đối với doanh nghiệp không có số liệu đủ 5 năm thì tính kể từ ngày doanh nghiệp niêm yết hoặc đăng ký giao dịch), tỷ suất sinh lợi của thị trường được tính toán dựa trên chỉ số VN-INDEX. Thẩm định viên có thể lấy hệ số β_L đã được công bố trong điều kiện cách tính được thực hiện tương tự như trên.

Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (βl) được ước tính như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam không dưới 03 năm tính đến thời điểm thẩm định giá thì thẩm định viên có thể đánh giá, xem xét việc xác định β_L từ giá giao dịch cổ phần của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá trong các năm gần thời điểm thẩm định giá hoặc xác định β_L theo các doanh nghiệp tương tự có cùng ngành nghề kinh doanh, đồng thời có lập luận về lý do lựa chọn cách tính này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá.

+ Trong các trường hợp còn lại, β_L được ước tính thông qua hệ số rủi ro hệ thống của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá trên thị trường chứng khoán. Thẩm định viên cần lựa chọn ít nhất 03 doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá và xác định hệ số βl của các doanh nghiệp này.

Do có thể có sự khác nhau về cơ cấu vốn giữa doanh nghiệp cần thẩm định giá và các doanh nghiệp cùng ngành nghề, thẩm định viên cần điều chỉnh hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo các bước sau:

(1) Bước 1: Loại bỏ sự ảnh hưởng của cơ cấu vốn trong hệ số rủi ro theo công thức:

Trong đó:

β_u: Hệ số rủi ro phi đòn bẩy

: Tỷ trọng nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cùng ngành với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

D/E được tính bình quân theo cùng số năm thu thập số liệu để tính

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

(2) Bước 2: Tính toán hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân của các doanh nghiệp có cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

(3) Bước 3: Ước tính hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn (βl) của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo công thức

Trong đó:

β_L thẩm định: Hệ số rủi ro có tính đến ảnh hưởng của cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá

β_u bình quân: Hệ số rủi ro phi đòn bẩy bình quân

: Tỷ trọng nợ phải trả có chi phí sử dụng vốn trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cùng ngành với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Tỷ trọng D/E cần phản ánh đòn bẩy tài chính trong tương lai và có thể được xác định theo D/E tại thời điểm thẩm định giá.

t: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

d2) Phương pháp 2:

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

R_e = R_fHK + β_L x MRPhk + Phần bù rủi ro quốc gia + Phần bù rủi ro tỷ gíá (nếu có)

– R_fHK: Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất và gần thời điểm thẩm định giá.

– MRPhk: Phần bù rủi ro thị trường chứng khoán tại Hoa Kỳ.

– β_L: Hệ số rủi ro của các doanh nghiệp cùng ngành nghề kinh doanh với doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thị trường Hoa Kỳ đã được điều chỉnh theo cơ cấu vốn của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Thẩm định viên cần đánh giá, lập luận, điều chỉnh R_e trên cơ sở quy mô, tính thanh khoản và các yếu tố khác có liên quan nhằm phản ánh được rủi ro của riêng doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d3) Phương pháp 3:

Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo công thức sau:

R_e = R_f + R_p

– Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (R_f) được ước tính trên cơ sở lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất và gần thời điểm thẩm định giá.

– Phần bù rủi ro vốn chủ sở hữu (R_p) được xác định theo phần bù rủi ro vốn chủ sở hữu của Việt Nam được công bố tại các cơ sở dữ liệu tài chính quốc tế đáng tin cậy.

4.5. Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo

– Trường hợp 1: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận.

Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

FCFF_n+1: Dòng tiền tự do của doanh nghiệp năm n + 1

– Trường hợp 2: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận.

Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền được xác định theo tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận. Tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận được dự báo trên cơ sở đánh giá triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tái đầu tư, tỷ lệ lợi nhuận giữ lại,…

– Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo. Giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

4.6. Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

Bước 1: Tính tổng giá trị hiện tại của dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp.

Bước 2: Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp theo hướng dẫn xác định giá trị tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này và các tiêu chuẩn thẩm định giá có liên quan.

Bước 3: Tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại của các dòng tiền tự do của doanh nghiệp và giá trị cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá và giá trị các tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá bằng cách lấy kết quả của bước 3 trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả chi phí sử dụng vốn tại thời điểm thẩm định giá.

5. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

5.1. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

5.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

a) Bước 1: Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Thẩm định viên cần dự báo tỉ lệ chia cổ tức và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Để ước tính giai đoạn dự báo dòng cổ tức, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp. Giai đoạn dự báo dòng cổ tức tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều. Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.

b) Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu

c) Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo như sau:

– Trường hợp 1: Dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

– Trường hợp 2: Dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

D_n+1: Dòng cổ tức của doanh nghiệp năm n + 1

g: tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức

Tốc độ tăng trưởng của dòng cổ tức được dự báo trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại để bổ sung vốn, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.

– Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động vào cuối kỳ dự báo, giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d) Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cửa doanh nghiệp cần thẩm định giá:

– Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

– Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp theo hướng dẫn xác định giá trị tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này và các tiêu chuẩn thẩm định giá có liên quan.

– Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động và tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

6. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu

6.1. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

6.2. Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu

a) Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Công thức tính dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:

FCFE = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao – Chi đầu tư vốn – Thay đổi vốn luân chuyển thuần ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động thuần) – Các khoản trả nợ gốc + Các khoản nợ mới phát hành

Lợi nhuận sau thuế là lợi nhuận sau thuế đã loại trừ các khoản lợi nhuận từ tài sản phi hoạt động.

Chi đầu tư vốn bao gồm: chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn tương tự khác nhưng không đủ điều kiện ghi nhận là tài sản cố định theo quy định của chế độ kế toán doanh nghiệp; chi đầu tư tài sản hoạt động dài hạn khác nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có).

Công thức tính vốn luân chuyển ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn:

b) Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá theo hướng dẫn tại tiết d điểm 6.4 Tiêu chuẩn này.

c) Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo

– Trường hợp 1: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền không tăng trưởng và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

FCFE _n+1 Dòng tiền vốn chủ sở hữu năm n + 1

– Trường hợp 2: Dòng tiền sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo dài vô tận. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Trong đó:

g: tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu.

Tốc độ tăng trưởng của dòng tiền vốn chủ sở hữu được dự báo trên cơ sở tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận hoạt động sau thuế, triển vọng phát triển của doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng dòng tiền trong quá khứ của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, tỷ lệ tái đầu tư,…

– Trường hợp 3: Doanh nghiệp chấm dứt hoạt động tại cuối kỳ dự báo. giá trị cuối kỳ dự báo được xác định theo giá trị thanh lý của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

d) Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá:

– Tính tổng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp sau khi chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp theo tỷ suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

– Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị hiện tại thuần của dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu và giá trị hiện tại vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo với giá trị các tài sản phi hoạt động và tài sản hoạt động chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá, sau đó trừ đi các khoản nợ phải trả chưa được thể hiện trong dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

6.3. Đối với nội dung chưa có quy định cụ thể tại Tiêu chuẩn thẩm định giá này thẩm định viên cần căn cứ thêm các hướng dẫn về áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập.

TẢI THÔNG TƯ SỐ 28/2021/TT-BTC CÓ HIỆU LỰC NGÀY: 01/7/2021: TẠI ĐÂY

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp 2021” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thị trường máy móc thiết bị

Written by thanhdo on 07/05/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Thị trường máy móc thiết bị

(TDVC Thị trường máy móc thiết bị) – Thẩm định giá máy móc thiết bị là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại máy, thiết bị theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Để thẩm định giá máy móc thiết bị chính xác và khoa học thì thẩm định viên hiểu được thị trường máy thiết bị, phân loại được thị trường máy thiết bị, các yếu tố ảnh hưởng đến máy thiết bị có vai trò đặc biệt quan trọng.

1. Khái niệm thị trường máy thiết bị

Thị trường máy, thiết bị là tổng hoà các giao dịch dân sự về máy, thiết bị trên cơ sở thoả thuận giữa các bên với nhau về giá và tất cả các vấn đề có liên quan đến việc chuyển dịch máy, thiết bị.

2. Phân loại thị trường máy, thiết bị

2.1. Theo không gian

– Thị trường trong nước:

+ Thị trường địa phương;

+ Thị trường quốc gia.

– Thị trường ngoài nước:

+ Thị trường khu vực;

+ Thị trường thế giới.

2.2. Theo tình trạng dử dụng của máy, thiết bị

– Thị trường máy, thiết bị mới: Là thị trường giao dịch các loại máy, thiết bị còn mới chưa qua sử dụng. Hiện nay, trên thế giới đây là thị trường cung ứng những loại sản phẩm công nghệ mới với tính năng ngày càng ưu việt: ít tốn năng lượng, ít tiêu hao nguyên vật liệu, nhỏ gọn, tự động hoá cao.

– Thị trường máy, thiết bị đã qua sử dụng: Là thị trường giao dịch các loại máy, thiết bị đã qua sử dụng. Đây là thị trường chủ yếu cung ứng máy, thiết bị cho các nước đang phát triển và chậm phát triển trong quá trình chuyển giao công nghệ. Sự dịch chuyển máy, thiết bị diễn ra theo hướng từ các nước phát triển sang các nước đang phát triển hoặc kém phát triển; hoặc từ các nước đang phát triển sang các nước kém phát triển.

Giá máy, thiết bị trên thị trường này thường rất rẻ do yếu tố hao mòn vô hình và bản thân các máy, thiết bị này đã khấu hao hết về giá trị kinh tế nên rất phù hợp với điều kiện kinh tế của các nước đang phát triển và kém phát triển.

3. Các chủ thể tham gia thị trường máy, thiết bị

– Người sản xuất: là các doanh nghiệp sản xuất máy, thiết bị. Họ là những nhà cung ứng máy, thiết bị mới hoặc tân trang, phục hồi máy, thiết bị đã qua sử dụng; là người bán máy, thiết bị

– Người tiêu dùng hoặc người có nhu cầu sử dụng máy, thiết bị: là các doanh nghiệp sử dụng máy, thiết bị để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh của họ, bên cạnh đó cũng có những người tiêu dùng cá nhân mua máy, thiết bị để phục vụ cho sinh hoạt của họ.

Trên thị trường, người bán và người mua máy, thiết bị có thể liên hệ giao dịch trực tiếp với nhau để thực hiện việc mua bán hoặc thông qua một đơn vị trung gian là các công ty chuyên kinh doanh máy, thiết bị. Đặc biệt trong điều kiện công nghệ thông tin phát triển như hiện nay, họ có thể trực tiếp giao dịch với nhau qua mạng internet.

– Các nhà môi giới: là những người đảm trách công việc đưa máy, thiết bị đến với người tiêu dùng; giúp người tiêu dùng mọi thủ tuc để có được tài sản nhanh nhất hay giúp nhà sản xuất, nhà phân phối bán được máy, thiết bị hiệu quả nhất.

– Thương nhân (các đại lý hoặc tổng đại lý): la người đảm trách vai trò phân phối hoặc môi giới giữa người mua và người bán máy, thiết bị để giúp cho việc mua bán nhanh chóng, làm giảm bớt thời gian cho người mua hoặc người bán. Họ có thể là công ty chuyên kinh doanh máy, thiết bị đa ngành hoặc chuyên ngành.

– Nhà cung cấp tài chính: Giữ vai trò quan trọng trên thị trường máy, thiết bị; đặc biệt là máy, thiết bị xuất nhập khẩu, họ là người bảo lãnh cho việc mua bán máy, thiết bị và việc thanh toán được tiến hành nhanh chóng, thuận tiện thông qua thư tín dụng (L/C).

4. Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường máy, thiết bị.

4.1. Chính sách thuế quan

Khi một quốc gia muốn hạn chế nhập khẩu mặt hàng nào thì Chính phủ sẽ tăng thuế nhập khẩu mặt hàng đó. Điều này dẫn đến giá bán mặt hàng đó trên thị trường nước nhập khẩu sẽ tăng vì thuế nhập khẩu là một bộ phận trong giá bán. Đồng thời, trên thị trường nước nhập khẩu có thể xuất hiện sự khan hiếm mặt hàng đó, do vậy giá bán có thể vì thế cũng tăng lên.

Một mặt hàng được khuyến khích nhập khẩu, chắc chắn thuế suất thuế nhập khẩu sẽ ở mức thấp hoặc được miễn, giảm. Người ta sẽ tăng nhập khẩu tới thị trường được cung cấp hàng hoá nhiều hơn, sự khan hiếm không còn làm cho giá bán của hàng hoá giảm.

4.2. Chính sách phí thuế quan

– Lệnh cấm nhập khẩu;

– Chính sách hạn ngạch;

– Hạn chế nhập khẩu bằng ác quyết định hành chính.

Với các chính sách nêu trên có tác động tương tự trường hợp chúng ta tăng thuế suất thuế nhập khẩu, thị trường trong nước có thể xuất hiện sự khan hiếm; do vậy, giá bán có thể vì thế sẽ tăng lên. Tuy nhiên, khi chúng ta gia nhập WTO thì những yếu tố này sẽ ngày càng giảm do cam kết hội nhập, mở cửa thị trường, thuận lợi hoá trong thương mại…

4.3. Chính sách tài chính, tiền tệ

– Khuyến khích, tăng dần đầu tư, phát triển sản xuất;

– Chính sách kích cầu, khuyến khích cho vay đề mua sắm.

4.4. Chính sách kinh tế đối ngoại

– Xu hướng mở cửa tăng cường hợp tác quốc tế;

– Xu hướng đóng cửa hướng nội.

4.5. Chính sách khác

– Chính sách chống lạm phát;

– Chính sách chống lại khủng hoảng trên thế giới.

Tác động của các chính sách còn lại trên đến thị trường cũng như giá máy, thiết bị khó có thể chỉ ra một cách rõ ràng như trong trường hợp của chính sách thuế quan vì nó còn phụ thuộc vào bối cảnh cụ thể. Hơn thế nữa, khó có thể phân tích tác động của những chính sách này một cách độc lập. Do vậy, khi phân tích tác động của những chính sách này cần đặt trong bối cảnh cụ thể và cường độ tác động của mỗi chính sách thì mới có thể chỉ ra chiều hướng biến động của thị trường cũng như giá máy móc thiết bị.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thị trường máy móc thiết bị” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Công thức tính diện tích đất nông nghiệp chuẩn nhất bạn nên biết

Written by thanhdo on 26/04/2021. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức. Không có bình luận ở Công thức tính diện tích đất nông nghiệp chuẩn nhất bạn nên biết

(TDVC Công thức tính diện tích đất nông nghiệp) – Bạn đang muốn đo diện tích đất ruộng? Nhưng lại không biết cách tính như thế nào cho đúng? Đừng lo lắng theo dõi ngay bài viết sau đây để biết cách tính diện tích đất ruộng chi tiết và chuẩn xác nhất.

1.Cách tính diện tích đất ruộng chuẩn xác nhất bạn nên biết

Vì sao cần đo lại diện tích đất ruộng

Bất kể loại đất nào bạn cũng nên đo lại diện tích và đối chiếu xem có trùng khớp với diện tích trên sổ đỏ hay không? Việc đo lại đất vừa đảm bảo được tính chính xác về số liệu cũng như không bị gây rắc rối trong quá trình giao dịch cũng như tính pháp lý về sau. Chính vì thế để tránh gây nên những sự cố ngoài mong muốn thì bạn nên đo đạc cẩn thận.

>>> Xem thêm Thẩm định giá nhà đất

Cách tính diện tích đất ruộng

Cách tính diện tích đất ruộng khá là đơn giản nhưng điều quan trọng trong quá trình đo đạc con số cuối cùng phải thật chính xác, Để đo được diện tích đất đúng cũng như không xảy ra quá trình sai số thì bạn nên chuẩn bị những bước sau đây:

đo diện tích đất ruộng — Một số bước cơ bản để đo và tính diện tích đất ruộng

2. Một số bước cơ bản để đo và tính diện tích đất ruộng

Chuẩn bị vật liệu đo bao gồm: thước dây, bút, sổ viết và máy tính
Đo chiều dài của ruộng và ghi lại kết quả đã đo đạc được
Đo chiều rộng của ruộng và ghi lại kết quả đã đo được
Áp dụng công thức toán học để tính diện tích theo hình dạng của đất

Trên đây là cách tính diện tích đất nông nghiệp nói chung vàdiện tích đất ruộng nói riêng. Tuy nhiên trong quá trình đo chiều dài của ruộng thì bạn cần phải ghi đầy đủ các con số kể cả phần lẻ như 1 mét 30 centimet. Nếu như chiều dài sau khi đo có thông số quá lớn thì cần phải đo từ 3 lần trở lên và phải ghi lại đầy đủ các thông số sau mỗi lần đo.

Ngoài ra chiều dài của mảnh đất lớn không thể đo được một lần thì có thể đo từng đoạn một. Sau đó cộng các kết quả đã thu được lại với nhau. Đối với cách đo chiều rộng thì cần phải đo kết hợp với chiều dài một góc 90 độ. Khi đo được kết quả có thể làm tròn đến centimet chứ không cần dùng đến số thập phân hay đơn vị milimet.

Bên cạnh đó thì mỗi một loại đất sẽ có hình dáng khác nhau nhưng cách đo thì cũng tương tự nhau mà thôi. Nếu như đất mà không phải hình dáng quen thuộc như hình chữ nhật hoặc hình vuông thì bạn vẫn đo từng cạnh. Khi đo xong thì phác thảo các kích thước thực tế ra giấy rồi chia nhỏ thành các hình vuông, tam giác với kích thước tối đa và tính toán như thường lệ..

3. Chuyển các đơn vị đo đất ruộng sang mét vuông

Có thể nói mét vuông là đơn vị quá quen thuộc trong đo đạc diện tích đất, sân vườn. Tuy nhiên trong quá trình đo đạc mà thước của bạn không phải tính theo mét hay centimet thì vẫn có thể chuyển đổi về 2 đơn vị trên để tính diện tích đất. Vậy cách chuyển đổi như thế nào? Dưới đây sẽ là một số cách chuyển đổi đơn vị đo khác sang mét vuông.

Chuyển từ feet sang mét vuông: 1 Foot vuông hay 1 feet vuông = 0,0932903 -093 m2. Vì thế khi bạn đã tính được được diện tích cần đo sang feet vuông thì hãy nhân kết quả đó với 0,093 là có thể chuyển đổi sang đơn vị mét vuông rồi.

Chuyển mẫu Anh sang mét vuông: 1 mẫu Anh = 4046,9m2. Nếu như thước của bạn có đơn vị mẫu Anh thì cần phải quy đổi sang mét vuông để có thể tính được diện tích đất ruộng. Chỉ cần nhân kết quả với 4046,9 để ra đơn vị mét vuông.
Chuyển thước vuông sang mét vuông: 1 thước vuông = 0,83613 – 0,084m2. Sau đó nhân kết quả diện tích đã đo được bằng thuốc vuông với 0,084 để ra kết quả mét vuông.
Chuyển đổi dặm vuông sang mét vuông: 1 dặm vuông = 2,59 – 2,6km2. Tuy nhiên bạn cần phải đổi kilomet vuông sang mét rồi mới thực hiện bước tính tiếp theo được. 1 kilomet vuông = 1.000.000 mét vuông.

4. Công thức tính diện tích đất ruộng chuẩn nhất

Sau khi đã tiến hành các bước đo tính diện tích đất ruộng như trên thì sẽ dựa vào hình dáng của từng mảnh đất để có thể đưa ra công thức tính diện tích chuẩn xác được.

Cách tính diện tích đất ruộng hình chữ nhật hoặc hình vuông = (chiều dài x chiều rộng)

Ví dụ: Giả sử mảnh ruộng có chiều dài 25m, chiều rộng 4,5m thì S= 25×4,5 = 112.5 m2

Cách tính diện tích đất ruộng hình tam giác vuông = (chiều dài x chiều rộng)/2

Ví dụ: Giả sử mảnh ruộng có chiều dài 25m, chiều rộng 4m thì S = (25 x 4)/2 = 50m2

Tuy nhiên sẽ có nhiều trường hợp đất bị méo chính vì thế để tính được diện tích đúng thì nên nhờ địa chính đo đạc hoặc sử dụng máy đo để khôn bị sai số ảnh hưởng đến việc xác thực diện tích sổ đỏ về sau.

Tóm lại trên đây là toàn bộ hướng dẫn về cách đo và cách tính diện tích đất ruộng để đảm bảo được kết quả cuối cùng sẽ chuẩn xác. Hãy tham kỹ những bước trên trước khi bắt tay vào thực hiện nhé.

Theo doanhnhanvn

Bạn đang đọc bài viết: “Công thức tính diện tích đất nông nghiệp chuẩn nhất bạn nên biết” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản

Written by thanhdo on 24/04/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản

(TDVC Ý nghĩa thẩm định giá Bất động sản ) – Thẩm định giá bất động sản là yêu cầu của nhiều loại hình nghiệp vụ tài sản (mục đích sử dụng tài sản) mà sinh ra. Mặt khác, thẩm định giá tài sản có liên quan đến lợi ích nhiều mặt của các bên. Do đó, kết quả thẩm định giá tài sản thiên lệch cho bất cứ bên nào đều có ảnh hưởng đến sự tín nhiệm đối với kết quả thẩm định giá của bên kia. Từ đó, nó làm mất đi mục đích của yêu cầu phục vụ nghiệp vụ tài sản. Cho nên, thẩm định giá bất động sản phục vụ nghiệp vụ tài sản, nó không phục vụ cho bất cứ bên nào mà là để đáp ứng yêu cầu của bản thân nghiệp vụ tài sản; thẩm định giá bất động sản đáp ứng tiền để cơ bản của yêu cầu nghiệp vụ tài sản là phải cung cấp một loại thước đo giá trị, loại thước đo giá trị đó hoàn toàn phù hợp với tính chất của nghiệp vụ tài sản, không phải là tài liệu phục vụ cho bất cứ một chủ đề nào, cũng không để thay đổi theo ý muốn chủ quan của bất cứ người nào.

Đề ra thước đo giá trị của tài sản là chức năng cơ bản của thẩm định giá tài sản. Có thước đo chính xác là cơ sở để bảo vệ các quyền lợi hợp pháp cho các bên, đảm bảo nghiệp vụ tài sản tiến hành thuận lợi.

Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, thẩm định giá bất động sản trong quản lý ngày càng có vị trí trọng yếu, và nó mang một số ý nghĩa sau đây:

1. Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí sản xuất và kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả.

Trong nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta, Nhà nước là người mua lớn nhất, đồng thời cũng là người bán lớn nhất. Để thực hiện đầu tư phát triển kinh tế, công tác thẩm định giá là một trong những công việc nhằm góp phần thực hiện việc bố trí sản xuất và kinh doanh bất động sản của nhà nước một cách hiệu quả.

>>> CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ UY TÍN

2. Thẩm định giá góp phần để bảo vệ tài sản quốc gia, được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội.

Do ảnh hưởng của lạm phát, vốn tài sản được tính lại so với giá vốn nguyên thuỷ cách biệt lớn. Còn một số tài sản khác thì giá vốn nguyên thuỷ lai quá cao so với giá thị trường còn lại, cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh và hiệu quả của các doanh nghiệp, tạo gánh nặng cho các doanh nghiệp.

Điều đó cho thấy khi giá bất động sản ở quá khứ cách xa so với thực tế thì việc tiến hành thẩm định giá bất động sản là rất quan trọng. Chỉ có đánh giá một cách chính xác các tài sản tiêu hao và bổ sung đủ thì tín hiệu của giá cả mới có hiệu quả, quan hệ điều tiết tỷ trọng giữa tích luỹ và tiêu dùng mới có cơ sở chắc chắn.

3. Thẩm định giá bất động sản là thước đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hoà quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh

Theo sự thích ứng của nền kinh tế thị trường, mô hình mới về cơ chế chủ quyền tài sản (sản quyền) được thiết lập, không những thực hiện được quyền tư hữu và quyền kinh doanh thích hợp, mà còn mở rộng phát triển quyền lưu thông, chuyển nhượng, tổ chức lại tài sản … trong chế độ sở hữu toàn dân cần xác định rõ trách nhiệm của người kinh doanh đối với việc bảo toàn và tăng trưởng tài sản quốc gia. Vì thế, cần phải tiến hành thẩm định giá một cách công tâm, chính xác tình hình giá trị bất động sản, tình hình bảo toàn và làm tăng giá trị bất động sản.

Khi tiến hành thẩm định giá trong bối cảnh thị trường sản quyền bị biến động, nếu không khắc phục được sự tính giá không chính xác, công tư bị sai lệch thì không chỉ làm tổn hại đến lợi ích quốc gia mà còn ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

4. Thẩm định giá bất động sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường và thị trường sản quyền

Kinh tế thị trường phát triển mạnh phải dựa vào yếu tố của thị trường sản xuất và thị trường sản quyền phát triển nhanh.

Tác dụng cơ bản của việc bố trí tài nguyên (đặc biệt là đất đai) thường là do thành quả của thị trường sản xuất báo tín hiệu định hướng và thông qua thị trường sản xuất để có điều kiện trực tiếp tác động thực hiện.

Trong cơ chế kinh tế quan liêu bao cấp, chúng ta không lấy sự vận hành, tác động của thị trường sản xuất làm trọng tâm mà thông qua các biện pháp hành chính để bố trí tài nguyên. Từ đó, không có cách để phát huy tác dụng có tính chất cơ bản của điều tiết thị trường. Hạt nhân của kinh tế thị trường là tiền tệ, tài sản, hàng hoá sản quyền, thị trường bất động sản, thị trường sản quyền sinh ra và từng bước hình thành, tiêu chí đối với bố trí tài nguyên thực sự phát huy tác dụng cơ bản của thị trường cũng từng bước được hình thành.

Cũng như bất cứ hàng hoá nào, không thể khống chế được thước đo giá trị, cho nên thị trường bất động sản, thị trường sản quyền cũng đòi hỏi phải có thước đo giá trị. Thẩm định giá tài sản một cách khoa học và có quy phạm mới có thể đảm bảo cho thị trường bất động sản, thị trường sản quyền hoạt động có nền nếp. Giá cả bất động sản không những chỉ có quan hệ trực tiếp với quyền lợi các mặt của tài sản mà còn phát ra tín hiệu định hướng cho việc bố trí tài nguyên, từ đó kết hợp lại hai công năng lớn là kích thích và định hướng.

Nếu như giá cả mất chuẩn xác, dẫn đến tất cả các định hướng sai sẽ làm tổn lại đến các mặt quan hệ liên quan của quyền lợi tài sản. Vì vậy, điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta, thực hiện hợp tác đầu tư trong và ngoài nước, hợp tác kinh doanh cổ phần hoá doanh nghiệp, chuyển nhượng, cho thuê, liên doanh… đều cần phải tiến hành thẩm định giá.

Thẩm định giá bất động sản có lợi cho việc thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển, bảo vệ quyền lợi cho những người sở hữu, phát huy ngày càng lớn tác dụng phục vụ cải cách mở cửa.

5. Thẩm định giá bất động sản theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc qua

Trong kinh doanh hiện đại, cần phải tích cực kêu gọi đầu tư của nước ngoài và ứng dụng các kỹ thuật quản lý tiên tiến, trong đó tiến hành hợp tác và góp vốn liên doanh là loại hình có hiệu quả. Dựa vào các thông lệ quốc tế, xử lý chính xác mối quan hệ lợi ích trong và ngoài là thước đo cơ bản. Nguyên tắc đó làm cho việc thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa rất lớn khi đưa ra được thước đo quyền lợi của cả hai bên.

Đầu tư trong và ngoài nước là hoạt động rất phức tạp, thị trường bất động sản mang tính đặc thù, sai khác giữa thị trường trong và ngoài nước lớn, có nhiều nhân tố không xác định được, do đó, thẩm định giá được coi là biện pháp kỹ thuật rất quan trọng nhằm bảo vệ cho quyền lợi quốc gia và của dân tộc.

Bạn đang đọc bài viết: “Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thông báo nghỉ lễ giỗ tổ Hùng Vương và ngày giải phóng Miền Nam năm 2021

Written by thanhdo on 20/04/2021. Posted in Tin công ty. Không có bình luận ở Thông báo nghỉ lễ giỗ tổ Hùng Vương và ngày giải phóng Miền Nam năm 2021

(TDVC Thông báo nghỉ lễ) – Nhân ngày Giỗ Tổ Hùng Vương 10/03 âm lịch (21/04/2021), ngày Giải Phóng miền Nam 30/04/2021 và ngày Quốc tế lao động 01/05/2021

Thực hiện chế độ nghỉ lễ theo quy định, CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ thông báo lịch nghỉ lễ Giỗ Tổ Hùng Vương, Nghỉ lễ 30/04 và 01/05 tới Quý khách hàng, Quý đối tác như sau:

Giỗ tổ Hùng Vương thời gian nghỉ: Ngày 21/04/2021 Thời gian đi làm lại: Ngày 22/4/2021
Nghỉ lễ 30/4 và 1/5 Thời gian nghỉ: Từ ngày 30/04/2021 đến ngày 03/05/2021 Thời gian đi làm lại: Ngày 04/5/2021

Chúc Quý khách hàng, quý đối tác có một kỳ nghỉ lễ vui vẻ! Trân trọng thông báo!

Bạn đang đọc bài viết: “Thông báo nghỉ lễ giỗ tổ Hùng Vương và ngày giải phóng Miền Nam năm 2021” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

phát triển doanh nghiệp thẩm định giá 2021

Định hướng quản lý nhà nước nhằm phát triển dịch vụ thẩm định giá giai đoạn 2021 – 2030

Written by thanhdo on 19/04/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Định hướng quản lý nhà nước nhằm phát triển dịch vụ thẩm định giá giai đoạn 2021 – 2030

(TDVC Định hướng quản lý nhà nước phát triển thẩm định giá) – Tại hội nghị thường niên giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá lần thứ 5 được Bộ Tài Chính được tổ chức tại thành phố Ninh Bình ngày 16 đến 17 tháng 4 năm 2021 đã nêu định hướng quản lý nhà nước nhằm phát triển dịch vụ thẩm định giá giai đoạn 2021 – 2030.

1. Những định hướng chung

– Phát triển dịch vụ thẩm định giá tài sản ở Việt Nam đảm bảo tuân thủ quy định của hệ thống pháp luật của Nhà nước, tạo môi trường pháp lý ổn định và thuận lợi để đưa nghề thẩm định giá tài sản thành một nghề có tính chuyên nghiệp cao.

– Phát triển dịch vụ thẩm định giá tài sản ở nước ta thành công cụ hữu hiệu giúp cho thị trường tài sản trở lên công khai, minh bạch; giúp cho việc quản lý và sử dụng hiệu quả các tài sản và nguồn lực; giảm thiểu những rủi ro trong đầu tư; bảo đảm lợi ích hợp pháp và chính đáng của các bên tham gia thị trường thông qua việc xác định đúng giá trị của các tài sản.

– Tăng cường vai trò quản lý nhà nước; sự quản lý, giám sát thống nhất của Bộ Tài chính trong lĩnh vực dịch vụ thẩm định giá tài sản; nâng cao vai trò của tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá; tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, tôn trọng quyền độc lập, khách quan, trung thực trong hảnh nghề của thẩm định viên

– Phát triển dịch vụ thẩm định giá tài sản của nước ta đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế, phù hợp với các nguyên tắc, thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của Việt Nam. Hội nhập khu vực và quốc tế sâu hơn trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản.

2. Mục tiêu và các chỉ tiêu thực hiện

– Xây dựng môi trường pháp lý ổn định và thống nhất trong lĩnh vực thẩm định giá; phát triển nghề thẩm định giá theo lộ trình phù hợp với nhu cầu của nền kinh tế và xã hội, bảo đảm quyền và lựi ích hợp pháp của các chủ đề tham gia nền kinh tế.

– Tăng cường và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá, tăng cường và củng cố hạ tầng kỹ thuật trong lĩnh vực thẩm định giá đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.

– Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá phù hợp yều cầu của nền kinh tế trong nước và hội nhập quốc tế.

– Phát triển đội ngũ thẩm viên về giá một cách đồng bộ và có hệ thống nhằm xây dựng đội ngũ nhân lực có kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp; đạt được sự công nhận lẫn nhau giữa các nước trong khu vực và trên thế giới.

– Chỉ tiêu phát triển thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá từng thời kỳ dự kiến như sau:

+ Giai đoạn 2021 – 2025: tập trung phát triển đội ngũ thẩm định về giá và nâng cao vị thế và uy tín của doanh nghiệp thẩm định giá, cụ thể:

Về thẩm định viên: dự kiến cả nước có thêm khoảng 900 thí sinh sẽ được cấp Thẻ thẩm định viên về giá. Nếu tính cả số lượng thẩm định viên về giá được cấp thẻ hiện hành thì sẽ có khoảng 3200 thẩm định viên.

Về doanh nghiệp thẩm định đủ điều kiện hành nghề theo quy định: tập trung vào nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tại doanh nghiệp; khuyến khích phát triển doanh nghiệp có quy mô lớn, nâng cao uy tín, cạnh tranh về chất lượng dịch vụ thẩm định giá.

+ Giai đoạn 2025 – 2030: tập trung vào chuyên môn hoá hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá, phát triển các thẩm định viên về giá có phân hạng cao.

Cả nước có thêm khoảng 900 thí sinh sẽ được cấp Thẻ thẩm định viên về giá. Nếu tính cả số lượng thẩm định viên về giá được cấp Thẻ ở giai đoạn trước đó thì sẽ có khoảng 4100 thẩm định viên về giá. Đây là giai đoạn thẩm định giá đi vào chiều sâu, chuyên môn hoá theo nhóm tài sản và nâng cao chất lượng của thẩm định viên, giúp nghề thẩm định giá phát triển bền vững

3. Các giải pháp chủ yếu

3.1. Tiếp tục hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá

– Trước mắt, tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực thẩm định giá một cách đầy đủ và đồng bộ: (1). Nhóm quy địn chung về hoạt động thẩm định giá, bao gồm: quản lý nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá theo quy định của pháp luật; quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và về việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá; …; (2). Nhóm quy định về điều kiện dự thi, việc tổ chức thi và điều kiện để cấp Thẻ thẩm định viên về giá; quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá; (3). Nhóm quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá; bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề; và (4). Nhóm quy định về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

– Dài hạn hơn, nghiên cứu sửa đổi Luật giá về thẩm định giá cũng như các văn bản hướng dẫn theo hướng:

+ Hoàn thiện các quy định về điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Qua đó một mặt đáp ứng yêu cầu đặt ra trong việc củng cố, kiện toàn và nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, một mặt bảo đảm tính tương đồng đối với các hoạt động cung cấp dịch vụ tài chính khác tương tự.

+ Tăng cường các giải pháp quản lý đối với hoạt động thẩm định viên về giá; xử lý các chồng chéo, vướng mắc trong quản lý thẩm định viên về giá; đồng thời phân ngành theo chuyên môn, nghiệp vụ thẩm định giá để hướng đến tính chuyên nghiệp, phù hợp với thông lệ quốc tế.

+ Hoàn thiện để quy định rõ những trường hợp cần phải thẩm định giá của nhà nước cho phù hợp với luật khác có liên quan; đồng thời củng cố hoạt động này để đáp ứng nhu cầu đặt ra trong tình hình thực tiễn quản lý nhà nước về giá hiện nay.

+ Hoàn thiện các quy định về phương thức thực hiện hoạt động thẩm định giá của nhà nước; củng cố quy định liên quan đến Hội đồng thẩm định giá của nhà nước.

+ Rà soát lại Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng đến việc hoàn thiện bộ tiêu chuẩn thẩm định giá, đảm bảo các hướng dẫn về thẩm định giá bao quát được các đối tượng tài sản khác nhau; đồng thời đảm bảo bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và khu vực.

3.2. Phát triển đội ngũ thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá

– Tăng điều kiện về số lượng thẩm định viên tại doanh nghiệp từ 03 lên 05 thẩm định viên

– Thẩm định viên về giá được phân thành 02 loại theo đối tượng tài sản: Thẻ thẩm định viên về giá loại 1 được thẩm định giá bất động sản và máy thiết bị; Thẻ thẩm định viên về giá loại 2 được thẩm định giá bất động sản, máy thiết bị, doanh nghiệp, tài sản vô hình và các loại tài sản khác.

– Bên cạnh đó cũng nghiên cứu để xếp hạng Thẻ thẩm định viên theo 03 cấp độ: Thẻ thẩm định viên, Thẻ thẩm định viên chính, Thẻ thẩm định viên cao cấp.

– Bỏ loại hình doanh nghiệp cổ phần khi thành lập doanh nghiệp thẩm định giá.

– Chuyển các quy định về điều kiện đối với người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc từ Nghị định 12/2021/NĐ-CP vào nội dung của mục 2 chương IV của Luật.

3.3. Tái bản và chuyển hoá bộ tài liệu đào tạo, bồi dưỡng về thẩm định giá; ban hành sổ tay hướng dẫn thực hành thẩm định giá theo tài sản.

– Tái bản có sửa chữa bổ sung tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, trong đó cập nhật những nội dung mới phù hợp với quy định hiện hành.

– Biên soạn tài liệu Sổ tay hướng dẫn thực hành thẩm định giá, trong đó trình bày những tình huống thẩm định giá cụ thể đối với thẩm định giá một số loại tài sản phổ biến.

3.4. Tiếp tục nâng cao cho cán bộ, công chức quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá; cũng như nâng cao vai trò của hoạt động thẩm định giá của nhà nước

– Tiêu chuẩn hoá việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước làm việc trong lĩnh vực quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá từ trung ương xuống địa phương; đảm bảo đủ về số lượng và chất lượng nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra.

– Chuyển các quy định về: (1). Hội đồng thẩm định giá nhà nước; (2). Quyền, nghĩa vụ của Hội đồng thẩm định giá nhà nước; (3). Quyền, nghĩa vụ của thành viên Hội đồng thẩm định giá nhà nước; (4). Các trường hợp không được tham gia thẩm định giá nhà nước; (5). Chi phí thẩm định giá tài sản nhà nước từ Nghị định 89/2013/NĐ-CP vào nội dung của Luật giá.

– Tăng quy định về số lượng thành viên có chứng chỉ chuyên môn đối với thành viên tham gia Hội đồng thẩm định giá nhà nước.

3.5. Đẩy mạnh việc xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về giá

Tiếp tục củng cố và hoàn thiện xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, trong đó tập trung vào các nội dung sau:

Đẩy mạnh việc triển khai dự án “Xây dựng CSDL quốc gia về giá giai đoạn 2”; thực hiện kết nối với các Bộ/Ngành, cũng như triển khai tới tất cả 63 địa phương và khoảng 250 doanh nghiệp thẩm định giá.
Đẩy mạnh việc hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước trong việc phát triển các cấu phần liên quan đến CSDL quốc gia về giá.
Nghiên cứu và ứng dụng để khai thác dữ liệu quốc gia về giá phục vụ hữu ích cho công tác quản lý nhà nước về giá cũng như hoạt động thẩm định giá, tiến tới phát hành ấn phẩm Chuyên sâu thông tin về tình hình giá cả thị trường

Bạn đang đọc bài viết: “Định hướng quản lý nhà nước nhằm phát triển dịch vụ thẩm định giá giai đoạn 2021 – 2030” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Đất 50 năm là gì? Đất 50 có được xây dựng nhà ở và chuyển đổi sang đất ở không?

Written by thanhdo on 16/04/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Đất 50 năm là gì? Đất 50 có được xây dựng nhà ở và chuyển đổi sang đất ở không?

(TDVC Đất 50 năm là gì?) – Theo Luật Đất đai hiện hành, đất được phân loại thành 03 nhóm gồm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, trong đó không quy định loại đất nào là đất 50 năm. Trên thực tế, đất 50 năm là cách gọi của người dân để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm. Đất 50 năm gồm hai loại là trả tiền thuê đất một lần và trả tiền thuê đất hàng năm.

Xem thêm >>> Thẩm định giá nhà đất

1. Đất 50 năm là gì?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, và các văn bản khác có liên quan thì không có quy định về khái niệm “đất 50 năm”.

Do vậy, để hiều được khái niệm đất 50 năm là gì? căn cứ vào khái niệm đất có thời hạn trong luật đất đai, có thể hiểu rằng “đất 50 năm” là cách gọi của người dân dùng để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm. Theo đó cũng có nghĩa là đây là loại đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất được chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt trong thời hạn 50 năm.

Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, đất có thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm gồm các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:

– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Đất trồng cây lâu năm.

– Đất rừng sản xuất.

– Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

– Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

Thời hạn sử dụng: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm. Sau khi hết hạn, Nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp.

Thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Sau khi hết hạn, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.

Trường hợp 3:

– Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Thời hạn sử dụng: Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Sau khi hết hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.

Như vậy, đất 50 năm không phải loại đất theo quy định của pháp luật mà đó là cách gọi của người dân dùng để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm.

2. Đất 50 năm có được xây dựng nhà ở không?

Theo Khoản 1, Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất được quy định như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, diện tích đất sẽ được xác định là “đất sổ đỏ 50 năm” khi thuộc một trong các trường hợp cụ thể như sau:

– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối mà hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp.

– Đất trồng cây lâu năm được giao cho hộ gia đình.

– Đất rừng sản xuất được giao cho mỗi hộ gia đình.

– Đất trống, đất đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

– Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê với thời hạn 50 năm.

– Đất được giao/cho thuê cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà thời hạn giao đất được xác định là 50 năm.

– Đất được giao/cho thuê trong thời hạn 50 năm cho tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Đất được giao/cho thuê trong thời hạn 50 năm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư.

Theo đó, để được xây dựng nhà ở thì chỉ có đất ở mới được xây dựng; nếu xây dựng nhà ở trên các loại đất khác là vi phạm pháp luật mà theo đó có thể bị phạt tiền, cưỡng chế tháo dỡ, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu,v.v… Nếu muốn xây dựng nhà ở phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Cấp sổ đỏ đất 50 năm

Căn cứ theo quy định tại Điều 99, 100 và 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất. Hay nói cách khác, chỉ cần người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 50 năm được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được chia thành 02 nhóm như sau:

Một là, nhóm có giấy tờ về quyền sử dụng đất đáp ứng theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

Hai là, nhóm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đáp ứng theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013

Trường hợp 2: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận (chỉ cần được giao, cho thuê thì người sử dụng đất đều được cấp Giấy chứng nhận).

4. Thủ tục gia hạn sổ đỏ đất 50 năm như thế nào?

Thủ tục đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế,… thực hiện việc gia hạn thuê đất như sau:

Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.

Cơ quan tài quan và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất, trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai để gửi thông tin địa chính của miếng đất cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Trình Ủy ban Nhân dân cung cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký.
Thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất
Người sử dụng hoặc sở hữu đất 50 năm nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước cơ thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 điều 126 và khoản 3 điều 210 của Luật đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng hoặc gửi.

Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp tại cơ sở cấp xã.

5. Chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 52, 57 Luật Đất đai năm 2013; Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT người sử dụng đất khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đối với các loại đất được xác định là “đất 50 năm” phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

Thứ nhất: Đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp; còn đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng rừng đều được xác định là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do vậy khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, căn cứ theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, “đất 50 năm” phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo hai trường hợp:

– Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Ngoài ra, UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nếu thửa “đất 50 năm” xin chuyển mục đích thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được phép chuyển sang đất ở.

Thứ hai: Về thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở:

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ tại cơ quan tài nguyên và môi trường.

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đấy phải mang theo chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Tùy vào từng trường hợp mà người sử dụng đất nộp hồ sơ đến lên Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện hoặc Sở tài nguyên môi trường.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Trong trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong thời gian không quá 03 ngày làm việc.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và xem xét kế hoạch sử dụng dất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

– Sau đó, cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất (mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp (bản chính).
Biên bản xác minh thực địa mảnh đất cần chuyển mục đích sử dụng đất.
Một số văn bản liên quan đến dự án đầu tư như bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện sử dụng đất…. (tùy vào từng trường hợp).
Trích lục bản đồ, sơ đồ địa chính.
Tờ trình dự thảo cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Sau khi được UBND ra quyết định cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng “đất sổ đỏ 50 năm” sang đất ở, cơ quan Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4. Trả kết quả

– Thời hạn giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là:

Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất nhận thông báo và nộp tiền theo thông báo và cần phải giữ biên lai, chứng từ nộp tiền để xuất trình khi nhận Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bạn đang đọc bài viết: “Đất 50 năm là gì? Đất 50 có được xây dựng nhà ở và chuyển đổi sang đất ở không?” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Nghị định về luật đất đai mới nhất năm 2021

Written by thanhdo on 15/04/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Nghị định về luật đất đai mới nhất năm 2021

(Nghị định về luật đất đai mới nhất năm 2021) – Chính phủ vừa ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai. Dưới đây, Thẩm định giá Thành Đô (TDVC) gửi tới Quý khách hàng nội dung cụ thể của nghị định mới.

Xem them >>> Thẩm định giá nhà đất

Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai mới nhất 2021 có hiệu lực thi hành từ ngày 08/02/2021. Với một số thay đổi về quyền và nghĩa vụ của luật đất đai 2021 sẽ được trình bày sau đây.

Một số điểm mới Nghị định 148/2020 về luật đất đai 2021

Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai bao gồm một số nội dung chính sau đây:

1.Bổ sung các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai

Theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định 148 thì các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai bao gồm:

a) Điều tra, đánh giá đất đai; cải tạo đất;

b) Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

c) Đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký, lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Tư vấn xác định giá đất;

đ) Đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

g) Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai;

h) Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai theo nhu cầu về thời gian và địa điểm của người yêu cầu cung cấp dịch vụ;

i) Các dịch vụ khác theo chức năng, nhiệm vụ.”

Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai (quy định hiện hành tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập);

Tiếp cận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo nhu cầu về thời gian và địa điểm của người yêu cầu cung cấp dịch vụ (quy định hiện hành tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập);

Các dịch vụ khác theo chức năng, nhiệm vụ (quy định hiện hành tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không đề cập).

2.Hướng dẫn giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý

Các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất theo quy định phải đáp ứng các tiêu chí sau:

Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Luật Đất đai;

Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai;

Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Việc giao đất, cho thuê đất; thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại Khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020.

3.Hướng dẫn giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuế đất

Khoản 12 Điều 1 Nghị định 148 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây.

Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án.

Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.

Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

4.Sửa quy định cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở.

5.Sửa quy định về thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định.

a) Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó;

b) Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra;

c) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai và Điều 37 của Nghị định này phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

d) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;

đ) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồi Giấy chứng nhận;

e) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

g) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các điểm b, c và d khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

6.Thêm 01 loại giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với hộ gia đình, cá nhân trong nước : đó là “giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn”

7.Bổ sung mới quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, gia hạn sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay dân dụng tại Khoản 29 Điều 1 Nghị định 148/2020.

8.Hướng dẫn hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà người sử dụng đất không được bồi thường về đất

Khi Nhà nước thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người sử dụng đất được xem xét hỗ trợ thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh như sau:

Các hình thức hỗ trợ:

Hỗ trợ để được thuê lại đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng.

Điều kiện để được hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh:

Người có đất thu hồi có nhu cầu tiếp tục được thuê đất để sản xuất, kinh doanh;

Thời hạn sử dụng đất còn lại tính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tối thiểu bằng 1/3 thời hạn thuê đất ghi trong hợp đồng thuê đất;

Việc thu hồi đất đó ảnh hưởng đến đời sống, việc làm của nhiều lao động trực tiếp sản xuất trong cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

Tại thời điểm có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơ sở sản xuất của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất đang hoạt động sản xuất ổn định;

Người được Nhà nước cho thuê đất đáp ứng điều kiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai.

Bạn đang đọc bài viết: “Nghị định về luật đất đai mới nhất năm 2021” tại chuyên mục kinh nghiệm và kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Công ty thẩm định giá uy tín tại Hà Giang

Written by thanhdo on 14/04/2021. Posted in Tin công ty, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Công ty thẩm định giá uy tín tại Hà Giang

(TDVC – Thẩm định uy tín tại Hà Giang) – Hà Giang là một tỉnh thuộc vùng Đông Bắc Việt Nam. Phía Đông giáp tỉnh Cao Bằng, phía Tây giáp tỉnh Yên Bái và Lào Cai, phía Nam giáp tỉnh Tuyên Quang phía Bắc giáp nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa. Hà Giang có diện tích tự nhiên là 7.884,37 km2, trong đó theo đường chim bay, chỗ rộng nhất từ tây sang đông dài 115 km và từ bắc xuống nam dài 137 km.

Thẩm định giá trị động sản

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá trị dự án đầu tư

Thẩm định giá trị tài nguyên

Thẩm định giá trị tài sản vô hình

Thẩm định giá trị bất động sản

1.Tổng quan về tỉnh Hà Giang

1.1. Hệ thống giao thông

Mạng lưới giao thông của Hà Giang chủ yếu là đường bộ. Hiện Hà Giang có 4 tuyến quốc lộ đi qua (quốc lộ 2, quôc lộ 4C, quốc lộ 34, quốc lộ 279) với chiều dài tổng cộng 454 km. Ngoài ra có hệ thống tỉnh lộ, đường liên thôn, liên xã, đường ra cửa khẩu được nâng cấp tương đối hoàn chỉnh, tạo thuận lợi đi lại thông suốt bốn mùa. Cùng với sự phát triển mạng lưới đường giao thông, lực lượng các phương tiện vận tải trên địa bàn cũng luôn đảm bảo đáp ứng các yêu cầu về vận chuyển hàng hoá, đi lại phục vụ sinh hoạt và sản xuất của nhân dân trong tỉnh.

1.2. Tiềm năng phát triển

Nông, lâm nghiệp: Hà Giang có 9 nhóm đất trong đó chủ yếu là đất xám, rất thích hợp cho phát triển cây công nghiệp, cây dược liệu và cây ăn quả. Hà Giang còn có có vùng nguyên liệu gần 100.000 ha cho phép khai thác gỗ, tre, nứa, 148.000 ha diện tích đất trồng cây công nghiệp cung cấp nguyên liệu cho công nghiệp chế biến nông, lâm sản thực phẩm.

Công nghiệp: Hà Giang có 28 loại khoáng sản khác nhau, nhiều mỏ có trữ lượng lớn với hàm lượng khoáng chất cao như: quặng antimon ở Yên Minh, Đồng Văn, Bắc Mê; mỏ sắt ở Vị Xuyên, Quản Bạ…rất thuận lợi để phát triển ngành công nghiệp khai thác và chế biến khoáng sản.

Du lịch: Hà Giang giàu tiềm năng du lịch với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú và các di tích lịch sử văn hoá có giá trị: cao nguyên đá Đồng Văn, chợ tình Khâu Vai, đỉnh Tây Côn Lĩnh, thác Thí, thác Bay, thạch nhũ đôi, cổng trời Quản Bạ đỉnh Mã Pí Lèng, di tích đồi Thông, Lò Gạch, di chỉ nổi tiếng của người Việt cổ ở Bắc Mê, Nà Chảo…

Kinh tế cửa khẩu: Hà Giang là tỉnh biên giới có 6 cặp cửa khẩu thông với Trung Quốc, đây là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao thương buôn bán giữa 2 nước, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp của Việt Nam xuất khẩu hàng hoá sang nước bạn và các nước trong khu vực.

1.3. Bất động sản Hà Giang “ điểm đến đầy triển vọng”

Hà Giang – điểm đến đầy triển vọng của các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai. Một vùng đất với nhiều tiềm năng chưa được khai phá. Với những điều kiện địa hình, khí hậu và tài nguyên thiên nhiên, Hà Giang được đánh giá là 1 vùng đất đầy tiềm năng và có sức hút mãnh liệt đối với các nhà đầu tư.

Những năm gần đây tỉnh Hà Giang đã đưa ra nhiều chủ trương và chính sách cụ thể để mở thị trường và kêu gọi các nhà đầu tư mạnh dạn thực hiện và triển khai các dự án bất động sản lớn. Rất nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước đã đến tìm hiểu và triển khai dự án tại tỉnh Hà Giang, như: Tập đoàn TH, tập đoàn Vingroup, Tập đoàn Banyan Tree, Tập đoàn Hào Hưng… khẳng định bất động sản Hà Giang “ điểm đến đầy triển vọng”

2. Công ty thẩm định giá uy tín tại Hà Giang

Hà Giang – điểm đến đầy triển vọng của các nhà đầu tư bất động sản trong tương lai. Một vùng đất với nhiều tiềm năng chưa được khai phá. Hà Giang là tỉnh nằm phía cực Bắc của Tổ quốc. Hà Giang được xem là vùng đất đầy tiềm năng, có sức lớn và hút mãnh liệt đối với các nhà đầu tư. Nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước đã đến tìm hiểu và triển khai dự án phát triển kinh tế tỉnh Hà Giang.

Thẩm định giá là một dịch vị tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt đối với nền kinh tế thị trường đang trên đà phát triển tại tỉnh Hà Giang. Công ty thẩm định giá Thành Đô tự hào là công ty đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Hà Giang gồm: thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải, thẩm định giá dự án đầu tư, thẩm định giá trị doanh nghiệp, tài nguyên khoáng sản, thẩm định giá tài sản vô hình…Phục vụ nhiều mục đích như: Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất; Làm căn cứ tư vấn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán-sáp nhập doanh nghiệp (M&A), mua bán chuyển nhượng tài sản, giải quyết tranh chấp, đến bù, khiếu nại, tính thuế, bảo hiểm, thanh lý tài sản… cho các cơ quan Nhà Nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.

Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam. Bằng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Trải qua một quá trình dài phát triển Thẩm định giá Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng… góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Thẩm định giá được xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản, giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tại tỉnh Hà Giang và toàn lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường cũng như sự phát triển của tỉnh Hà Giang . Thẩm định giá Thành Đô luôn thấu hiểu và chia sẻ với khách hàng trong bài toán giữa chi phí và hiệu quả kinh tế, để đem lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng và các bên liên quan, chúng tôi luôn đồng hành cùng các cá nhân và doanh nghiệp tại tỉnh Hà Giang trong các lĩnh vực thẩm định giá cụ thể như sau:

2.1. Dịch vụ thẩm định giá tại Hà Giang

Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
Thẩm định giá vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

Xem thêm >>> Bảng giá đất nhà nước tỉnh Hà Giang giai đoạn 2020 đến 2024

2.2. Mục đích thẩm định giá tại Hà Giang

Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Xác định giá trị tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác

2.3. Các phương pháp thẩm định giá

2.3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính…) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phổ biến trên thị trường; Thị trường ổn định.

2.3.2. Phương pháp chi phí

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra, hoặc chi phí thay thế một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá sau khi đã khấu trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 09).

Phương pháp chi phí áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặ tài sản mới được chế tạo.

2.3.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau

Thu nhập tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

2.3.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10).

Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:

Mức giá chỉ dẫn tìm được phương pháp này cho độ tin cậy cao đối với các tài sản cho thuê hoặc đang phát triển, các doanh nghiệp có lãi, các nghiên cứu khả thi, các tài sản mà giá trị hiện tại phụ thuộc và dòng tiền tương lai nhận được, một khi nhận định đánh giá của thẩm định viên là có cơ sở khoa học.
Hữu ích đối với các tài sản đầu tư có dòng tiền không thường xuyên và không đều.
Dùng để kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp khác.

2.3.5. Phương pháp thặng dư

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư).

2.3.6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá.

Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá.

2.4. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá

2.4.1. Thẩm định giá Bất động sản:

a, Quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Quyết định giao đất
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
Hợp đồng thuê đất,…

b, Công trình xây dựng

Giấy phép xây dựng
Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
Hồ sơ quyết toán
Bản vẽ hoàn công
Hồ sơ dự toán
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hiện trạng
Các hợp đồng thi công
Các biên bản nghiệm thu từng phần

2.4.2 Thẩm định giá Động sản.

a, Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất trong nước:

Hợp đồng kinh tế mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Bản vẽ kỹ thuật
Các hoá đơn mua bán kê khai chi tiết
Catalogue….

b, Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất nhập khẩu

Hợp đồng thương mại
INVOICE
PACKINGLIST
Tờ khai hải quan
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Hoá đơn mua bán kê khai chi tiết…

c, Phương tiện vận chuyển:

Đối với xe:

Giấy chứng nhận đăng ký xe
Giấy chứng nhận bảo hiểm xe cơ giới
Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ

Đối với tàu:

Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển.

2.4.3. Thẩm định giá trị tài sản vô hình

Bằng cấp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu tài sản vô hình;
Các hợp đồng, thỏa thuận kinh tế có liên quan đến tài sản vô hình;
Tập hợp chi phí có liên quan đến tài sản vô hình.
Bằng chứng chứng minh tính hiệu quả kinh tế khi áp dụng hoặc sử dụng tài sản vô hình.
Các tài liệu khác có liên quan.

2.4.4. Thẩm định giá trị dự án đầu tư

Tờ trình của chủ đầu tư kèm theo báo cáo nghiên cứu;
Văn bản thông qua báo cáo nghiên cứu khả thi;
Giấy chứng nhận giao quyền sử dụng đất;
Quyết định giao đất;
Quy hoạch chi tiết dự án;
Bản vẽ quy hoạch dự án,….

2.4.5. Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Hồ sơ cung cấp thẩm định giá trị doanh nghiệp: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

2.4.6.Thẩm định giá trị tài nguyên

Hồ sơ cung cấp thẩm định giá trị tài nguyên: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

QUÝ KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI HÀ GIANG VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Địa chỉ: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá uy tín tại Hà Giang” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp

Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp

Written by thanhdo on 10/04/2021. Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp

(TDVC yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp) – Giá trị doanh nghiệp được đo lường bằng thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư. Nhưng doanh nghiệp có thể tạo ra thu nhập hay không và độ lớn của thu nhập ở mức độ nào lại tùy thuộc vào tất cả các yếu tố, như : vốn liếng, tài sản, kỹ thuật, vị trí… và khả năng thích ứng của nó với các yếu tố môi trường bên ngoài. Khái quát lại các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp bao gồm: Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh và các yếu tố thuộc về nội tại doang nghiệp

Yếu tố ảnh hưởng đến giá Đất

1. Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh

Môi trường kinh doanh là yếu tố ảnh hưởng có tính khách quan, về cơ bản chúng vượt khỏi tầm kiểm soat của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển được, cũng giống như trong khoa học tư nhiên, doanh nghiệp phải tìm cách thich nghi với mô trường

Môi trường kinh doanh được chia thành 2 loại:

1.1. Môi trường kinh doanh tổng quát

Thuộc về môi trường kinh doanh tổng quát, có: môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường văn hóa-xã hội và mội trường kỹ thuật.

Môi trường kinh tế

Doanh nghiệp bao giờ cũng tồn tại trong một bối cảnh kinh tế cụ thể. Bối cảnh kinh tế có được nhìn nhận thông qua hàng loạt các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng kinh tế, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, tý suất đầu tưu, các chỉ số trên thị trường chứng khoán… Mặc dù môi trường kinh tế mang tính chất như yếu tố khách quan nhưng ảnh hưởng của chúng tới giá trị doanh nghiệp lại là sực tác động trực tiếp.

Mỗi sự tháy đổi nhỏ của yếu tố này bao giờ cũng ảnh hưởng tới sự đánh giá về doanh nghiệp: nền kinh tế luôn tăng trưởng với tốc độ cao, phản ánh nhu cầu đầu tư và tiêu dùng ngày càng lớn. Chỉ số giá chứng khoán phản ánh đúng quan hệ cung cầu, đồng tiền ổn định, tỷ giá và lãi suất có tính kích thích đầu tư sẽ trở thành cơ hội tốt cho doanh nghiệp mở rộng quy mô SXKD. Ngược lại, sự suy thoái kinh tế, giá chứng khoán ảo, lạm phát phi mã… là biểu hiện mội trường tồn tại của doanh nghiệp đang bị lung lay tận gốc. Mọi sự đánh giá về doanh nghiệp, trong đó có giá trị doanh nghiệp sẽ bị đảo lộn hoàn toàn.

Môi trường chính trị

Sản xuất kinh doanh chỉ cí thể ổn định và phát triển trong môi trường có sự ổn định về chính trị ở mức độ nhất định. Chiến tranh sắc tộc, tôn giáo, dự lộng hành của Mafia và những yếu tố trật tự an toàn xã hội khác bao giờ cũng tác động xấu đến mọi mặt đời sống xã hội chứ không riêng gì với SXKD

Các yếu tô của môi trường chính trị có sự gắn bó chặt chẽ, tác động trực tiếp đến SXKD bao gồm:

– Tính đầy đủ, đồng bộ, rõa ràng và chi tiết của hệ thống luật pháp.

– Quan điểm tư tưởng của Nhà nước đối với sản xuất kinh doanh thông qua hệ thống các văn vản pháp quy, như: Quan điểm bảo vệ sản xuất, đầu tư, tiêu dùng… thể hiện trong luật thuế, luật cạnh tranh, luật sở hữu trí tuệ…

– Năng lực hành pháp của Chính phủ và ý thức chấp hành pháp luật của các công dân và tổ chức sản xuất : Pháp luật đã ban hành nhưng không trở thành hiện thực, tệ nạn buôn lậu, trốn thuế, hàng giả hàng nhái lại nhã mác tràn lan… là biểu hiện một môi trường chính trị gây bất lợi cho sản xuất.

Có thể thấy ràng, cũng như môi trường kinh tế, môi trường chính tị có vài trò như những điều kiện thiết yếu, tối thiểu để doanh nghiệp có thể hoạt động. Và do vậy, đánh giá về doanh nghiệp bao giờ cũng phải nhìn nhận trước hết từ các yếu tố này

Môi trường văn hóa – xã hội

– Môi trường văn hóa được đặc trưng bởi những quan niệm, những hệ tư tưởng của cộng đồng về lối sống, đạo đức… Thể hiện trong quan niệm về “ Chân, thiện, mỹ” – quan niệm về nhân cách, văn minh xã hội, thể hiện trong tập quán sinh hoạt và tiêu dùng. Đó được gọi là những giá trị văn hóa.

– Môi trường xã hội thể hiện ở số lượng và cơ cấu dân cư, giới tính, độ tuổi , mật độ, sự gia tăng dân số, thu nhập bình quân đầu người và hàng loạt các vấn đề mới nảy sinh như ô nhiễm môi trường, tài nguyên cạn kiệt…

SXKD có mục tiêu xuyên suốt là lợi nhuận cũng không thể tách rời môi trường văn hóa – xã hội. Trên phương diện xã hội, doanh nghiệp ra đời là để đáp ứng những đòi hỏi ngày càng cao trong đời sống vật chất và tinh thần của cộng đồng nới doanh nghiệp hoạt động. Chính vì thế, đánh giá về doanh nghiệp không thể bỏ qua những yếu tố, những đòi hỏi bức xúc của môi trường văn hóa- xã hội trong hiện tại mà còn phảu thực hiện dự báo được sự ảnh hưởng của yếu tố này đến SXKD của doanh nghiệp trong tương lại.

Môi trường khoa học – công nghệ

Sự tác động của kỹ thuật- công nghệ đang làm thay đổi một cách căn bản các điều kiện về quy trình công nghệ và phương thức tổ chức SXKD trong các doanh nghiệp. Sản phẩm sản xuất ra ngày càng đa dạng, phong phú, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong đời sống vật chất và tinh thần. Hàm lượng trị thức có khuynh hướng chiếm ưu thế tuyệt đối trong giá bán sản phẩm

Trên bình diện xã hội, đó là những bước tiến nhảy vọt của nền văn minh nhân loại. Song, ở góc độ doanh nghiệp, đó không chỉ là cơ hội mà còn là thách thức đối với sự tồn tại của mỗi doanh nghiệp. Sự thiếu nhạy bén trong việc chiếm lĩnh những thành tựu khoa học mới nhất có thể là nguyên nhân đưa doanh nghiệp mau chóng đến chỗ phá sản. Chính vì lẽ đó, khi đánh giá về doanh nghiệp , đòi hỏi phảu chỉ ra mức độ tác động của môi trường này đến SXKD và khả năng thích ứng của doanh nghiệp trước những bước phát triển mới của khoa học và công nghệ

1.2. Môi trường đặc thu

So với môi trường tổng quát, môi trường đặc thù bao gồm các yếu tố đến doanh nghiệp mang tính trực tiếp và rõ rệt hơn. Hơn nữa, với các yếu tố này, doanh nghiệp còn có thể kiểm soát chúng ở một mức độ nhất định. Thuộc môi trường đặc thù có các yếu tố về khách hàng, nhà cung cấp, các hãng cạnh tranh và các cơ quan Nhà nước

Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng

Thị trường là yếu tố quyết định đên đầu ra đối với sản phẩm của doanh nghiệp. Thị trường đối với doanh nghiệp thể hiện bằng yếu tố khách hàng. Thị trường đối với doanh nghiệp thể hiện bằng yếu tố khách hàng. Khách hàng của doanh nghiệp có thể là các cá nhân, các doanh nghiệp khác hoặc Nhà nước. Họ có thể là khách hàng hiện tại nhưng cũng có thể là khách hàng tương lai.

Thông thường khách hàng sẽ chi phối hoạt động doanh nghiệp. Nhưng cũng có những trường hợp khách hàng lại bị lệ thuộc vào khả năng cung cấp của doang nghiệp. Do vậy, muốn đánh giá đúng khả năng phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, cần phải xác định tính chất, mức độ bền vững và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ với khách hang. Uy tín tốt của doanh nghiệp với khách hàng có được không phải một sớm một chiều và do nhiều yếu tố hình thành. Donh để đánh giá chúng người ta thưởng kể đến: Sự trung thành và thái độ của khách hàng, số lượng và chất lượng khách hàng, tiếng tăm và mối quan hệ tốt và khả năng phát triển các mối quan hệ đó với họ. Tuy nhiện, căn cứ có sức thuyết phục cao nhất cho sự đánh giá đó là ở thị phần hiện tại, thị phần tương lại, doanh số bán ra và tốc độ phát triển của các chỉ tiêu đó qua các thời kỹ kinh doanh khác nhau của doanh nghiệp.

Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp

Doanh nghiệp thường phải trôn đợi sự cung cấp từ phía bên ngoài các loại hàng hóa, nguyên vật liệu, các dịch vụ điện, nước, thông tin, tư vấn… Tính ổn định của nguồn cung cấp có ý nghĩa quan trọng, đảm bảo cho sản xuất và tiêu thụ được thực hiện theo yêu cầu mà doanh nghiệp định ra.

Trong quan hệ nhà cung cấp, doanh nghiệp đóng vai trò như một “ thượng đế”. Tuy nhiên, có thể do tính chấ khan hiếm của vật tư đầu vào, do số lượng nhà cung cấp không đủ lớn, do sự câu kết giữa họ với nhau, do mua với số lượng nhỏ hoặc do các nguyên nhân khác mà trong nhiều trường hợp “ thượng đế” cũng có thể bị sai khiến. Từ đó, đánh giá khả năng đáp ứng các yếu tố đầu vào đảm bảo cho SXKD có thể ổn định phải xem xét đến: Sự phong phú của các nguồn cung cấp, số lượng, chủng loauj các nguyên liệu có thể thay thế được cho nhau, khả năng đáp ứng lâu dài cho doanh nghiệp rồi mới kể đến tính kịp thời, chất lượng và giá cả sản phẩm.

Các hãng cạnh tranh

Được sự ủng hộ từ phía Nhà nước trong hầu hết các lĩnh vực kinh tế, mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trên thị trường trong nước và quốc tế ngày càng trở nên quyết liệt hơn. Sự quyết liệt trong môi trường cạnh tranh được coi là mối nguy cơ trực tiếp đến sự tồn tại của doanh nghiệp. Do đó, đánh giá năng lực cạnh tranh, ngoài việc xem xét trên 3 tiêu chuẩn: Giá cả, chất lượng sản phẩm và dịch vụ hậu thương mại còn phải xác định được số lượng doanh nghiệp tham gia cạnh tranh, năng lực thực sự và thế mạnh của họ là gì. Đồng thời phải chỉ ra được những yếu tố và những mầm mống có thể là xuất hiện các đối thủ mới. Có như thế mới kết luận được đúng đắn về vị thế và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường

Cơ quan Nhà nước

Trong cơ chế thị trường, về cơ bản, doanh nghiệp được quyền chủ động hoàn toàn với SXKD. Tuy nhiện, sự hoạt động của doanh nghiệp luôn phải được đặt dưới dự kiểm tra, giám sát của các cơ quan Nhà nước như: Cơ quan thuế, cơ quan thanh tra, các tổ chức công đoàn … Các tổ chức này có bổn phận kiểm tra, giám sá, đảm bảo cho sự hoạt động của doanh nghiệp không vượt ra khỏi những quy ước xã hội thể hiện trong luật thuế, luật môi trường, luật cạnh tranh, luật lao động…

Doanh nghiệp có quan hệ tốt đẹp vơi các tổ chức đó thường là những doanh nghiệp thực hiện tốt nghĩa vị của mình đối với xã hội, như nộp thuế đầy đủ, đúng hạnh, chấp hành tốt luật lao động, quan tâm giải quyết vấn đề môi trường sinh thái… Đó cũng thường là biểu hiện của những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, lợi nhuận thu được không phải bằng cách buôn lậu, trốn thuế, làm hàng giả..v.v.. Vì vậy, xác định sự rác động của yếu tố môi trường đặc thù đến SXKD của doanh nghiệp còn cần phải xem xét chất lường và thực trạng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp và các tổ chức đó trong những khoảng thời gian nhất định

2. Các yếu tố thuộc về nội tại doang nghiệp

2.1. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp

Khi xác định giá trị doanh nghiệp, bao giờ người ta cũng quan tâm ngay đến hiện trạng tài sản của doanh nghiệp, vì hai lý do chủ yếu:

– Thứ nhất: Tài sản của một doanh nghiệp là biểu hiện của yếu tố vật chất cần thiết, tối thiểu đối với quá trình SXKD. Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật và tính đồng bộ của các loại tài sản là yếu tố quyết định đến số lượng và chất lượng sản phẩm mà doanh nghiệp sản xuất ra. Tức là khả năng cạnh tranh và khả năng thu lợi nhuận của doanh nghiệp phụ thuộc một các trực tiếp và có tính chất quyết định vào yếu tố này.

– Thứ hai: Giá trị các tài sản của doanh nghiệp được coi là một căn cứ và là một sự đảm bảo rõ ràng nhất về giá trị doanh nghiệp. Vì thay cho việc dự báo các khoản thu nhập tiềm năng thì người sở hữu có thể bán chúng bất cứ lúc nào để nhận về một khoản thu nhập từ những tài sản đó.

Xuất phát từ hai lý do chủ yếu này mà trong thực tế, khi vận dụng các phương pháp, người ta thường đánh giá cao các phương pháp có liên quan trực tiếp đến việc các định giá trị tài sản của doanh nghiệp.

2.2. Vị trí kinh doanh

– Vị trí kinh doanh có ý nghĩa quan trọng đối với SXKD. Vị trí kinh doanh được đặc trưng bở các yếu tố như địa điểm, diện tích của doanh nghiệp và các chi nhánh thuộc doanh nghiệp, yếu tố địa hình thời tiết…

– Một doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại , dịch vụ, được đặt gần đô thi, các nơi đông dân cư, các trung tâm buôn bán lớn và các đầu mối giao thông quan trọng có thể đem lại rất nhiều lợi thế cho doanh nghiệp. Với vị trí thuận lợi, doanh nghiệp có thể giảm được nhiều khoản mục chi phí chủ yếu, như: Chi phí vận chuyển, bảo quản, chi phí lưu kho, chi phí giao dịch… Đồng thời, doanh nghiệp có những thuận lợi lớn để tiếp cận và nắm bắt nhanh chóng nhu cầu, thị hiếu của thị trường, thực hiện tốt các dịch vụ hậu thương mại… Tuy nhiên với vị trí đó, cũng có thể kéo theo sự gia tăng mooyj số khoản chi phí như chi phí thuê văn phòng giao dịch, thuê lao động và một số khoản chi phí tăng thêm bởi có những yêu cầu khắt ke hơn của Nhà nước đối với việc xử lý ô nhiễm môi trường..v.v..

Những thuận lợi và bất lợi cơ bản của yếu tố vị trí đối với SXKD là lý do chủ yếu giải thích sự chênh lệch về giá cả đất đai, giá thuê nhà giữa các khu vực với nhau. Và cũng chính vì thế , khi nói về yếu tố lợi thế thương mại người ta thường trước hết đề cập đến yếu tố vị trí. Trong thực tế, do sự khác nhau về vị trí kinh doanh mà có sự chênh lệch rất lớn khi đánh giá về giá trị doanh nghiệp. Vì vậy vị trí kinh doanh cần được coi là một trong các yếu tố quan trọng hàng đầu khi đưa ra phân tích, đánh giá giá trị doanh nghiệp.

2.3. Uy tín kinh doanh

Uy tính kinh doanh là sự đánh giá của khách hàng về sản phẩm của doanh nghiệp, nhưng nó lại được hình thành bởi nhiều yếu tố khác nhau từ bên trong doanh nghiệp, như: Do chất lượng sản phẩm cap, do trình độ và năng lực quản trị kinh doanh giỏi, do thái độ phục vụ tận tình của nhân viên…

Trong thực tế, có những doanh nghiệp trong nước có thể sản xuất những mặt hàng có chất lượng không thua kém hàng nước ngoài nhưng không thể bán với giá cao nhưng mặt hàng đó, bởi chưa gây dựng đực uy tín với khách hàng.

Như vậy, có thể thấy rằng, khi sản phẩm của doanh nghiệp đã được đánh giá cao trong mắt của khách hàng, thì uy tín trở thành một tài sản thực sự, chúng có giá và người ta gọi đó là giá trị của nhãn mác. Trong nền kinh tế thị trường người ta có thể mua bán quyền dán nhãn mác sản phẩm, quyền dán nhãn mác nhiều khi được đánh giá rất cao. Chính vì thế, uy tín của doanh nghiệp được đông đảo các nhà kinh tế thừa nhận là yếu tố quan trọng góp phần làm nên giá trị doanh nghiệp.

2.4. Trình độ kỹ thuật và tay nghề của người lao động

Chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp, một mặt phụ thuộc trình độ kỹ thuật công nghệ của máy móc thiết bị. Mặt khác, phụ thuộc vào trình độ kỹ thuật và tay nghề của người lao động.

Trình độ kỹ thuật và sự lành nghề của người laoo động không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao chất lượng sản phẩm mà còn có thể giảm chi phí SXKD do việc sử dụng hợp lý nguyên nhiên vật liệu… trong quá trình sản xuất giảm được chi phí đào tạo, bồi dưỡng, từ đó, góp phần nâng cao thu nhập cho doanh nghiệp.

Đánh giá về trình độ kỹ thuật và tay nghề của người lao động không chỉ xem ở bằng cấp, bậc thợ và số lượng lao động đạt được các tiêu chuẩn đó mà quan trọng hơn, trong điều kiện hiện nay, còn cần phảu xem xét hàm lượng tri thức có trong mỗi sản phẩm mà doanh nghiệp sản xuất ra. Với ý năng sáng tạo và lợi nhuận, cần thiết phải xem xét đến trình độ kỹ thuật và tay nghề của người lao động, coi chúng như một một yếu tố nội tại quyết định đến giá trị doanh nghiệp.

2.5. Năng lực quản trị kinh doanh

Trong điều kiện ngày nay, một doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển lâu dài phải có một bộ máy quản lý SXKD đủ mạnh giúp cho nó có khả năng sử dụng một cách tốt nhất các nguồn lực cho quá trình sản xuất, biết tận dụng mọi tiềm năng và cơ hội nảy sinh, ứng phó một cách linh hoạt với những biến động của môi trường. Vì lý do đó, năng lực quản trị kinh doanh luôn được nhắc tới như một yếu tố đặc biệt quan trọng tác động tới giá trị doanh nghiệp.

Quản trinh kinh doanh là một khái niệm rộng lớn. Năng lực quản trị kinh doanh doanh của một doanh nghiệp cần được đánh giá theo các nội dung cơ bản của hoạt động quản trị, bao gồm sự đánh giá về khả năng hoạch định chiến lược, chiến thuật, trình độ tổ tổ chức bộ mát quản lý, năng lực quản trị các yếu tố đầu vào và đầy ra của quá trình sản xuất, khả năng quản trị nguồn nhân lực vv…

Năng lực quản trị kinh doanh là một yếu tố định tính nhiều hơn định lượng. Vì vậy khi đánh giá cần phải xem xét chúng dưới sự tác động của môi trường. Ngoài ra, năng lực quản trị kinh doanh tổng hợp còn được thể hiện thông qua hệ thống các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp. Do đó, thực hiện phân tích một cách toàn diện tình hình tài chính trong những năm gần với thời điểm đánh giá cũng có thể cho phép rút ra những kết luận quan trọng về năng lực quản trị và sự tác động của nó đến giá trị doanh nghiệp.

Tóm lại, giá trị doanh nghiệp chịu sự tác động của nhiều yếu tố, bao gồm các yếu tố bên trong và bên ngoài, Các yếu tố đã nêu là cơ sở để xấy dụng và lựa chọn các tiêu chí cần thiết cho việc đánh giá, là căn cứ để các bên có liên quan thảo luận, xác định phạm vi và đánh giá một cách có hệ thống về từng điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp.

Với các yếu thố thuộc xác định về mặt định tính, để ước lượng mức độ tác động – chuyển đổi chúng thành tiền, thẩm định viên phải sử dụng : Phương pháp chuyên gia, xếp hạng cho điểm. Đó cũng là một trong những lý do chính giải thích sự chênh lệch rất lướn về kết quả đánh giá giữa các chuyên gia kinh tế với nhau, là lý do giải thích sự phức tạo trong việc xác định giá trị doanh nghiệp.

Bạn đang đọc bài viết: “Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Cách xác định giá đất để tính bồi thường thu hồi đất mới nhất

Written by thanhdo on 05/04/2021. Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Cách xác định giá đất để tính bồi thường thu hồi đất mới nhất

(TDVC Cách xác định giá đất để tính bồi thường thu hồi đất mới nhất) – Khi Nhà nước thu hồi đất, điều người dân quan tâm nhất chính giá đất để tính bồi thường. Dưới đây là cách xác định giá đất để tính bồi thường thu hồi đất.

Giá đất, giá đất cụ thể là gì?

Nếu người sử dụng đất có đất bị thu hồi đáp ứng điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nhưng quỹ đất hạn hẹp nên không có đất để bồi thường, thì trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền.

Số tiền được bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013).

Trên cơ sở quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì có thể xác định giá đất để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định là giá đất cụ thể. Vậy giá đất cụ thể được xác định như thế nào?

Theo quy định tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “giá đất” được hiểu là giá trị (được tính bằng tiền) của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất cụ thể, được xác định trong một thời hạn sử dụng đất xác định. Việc quyết định về giá đất là một trong những nội dung thể hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước.

Về khái niệm “giá đất cụ thể”? Mặc dù có quy định về khái niệm giá đất như đã xác định ở trên, nhưng trong quy định của Luật đất đai năm 2013, và các văn bản hướng dẫn có liên quan không quy định cụ thể về khái niệm “giá đất cụ thể”.

Tuy nhiên, trên cơ sở xem xét quy định tại Điều 18, Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có thể hiểu, giá đất cụ thể được hiểu là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trên cơ sở xem xét nguyên tắc định giá đất, áp dụng phương pháp định giá đất, tiến hành tổng hợp, phân tích các thông tin về giá đất trên thị trường, về các thửa đất, để nhằm áp dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường hoặc giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể.

Trong đó, các trường hợp cụ thể mà sử dụng “giá đất cụ thể” làm căn cứ tính hiện nay được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, khoản 3 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 27 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Trong đó, tại điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, đã khẳng định rõ hơn về vai trò của giá đất cụ thể trong việc làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cách xác định giá đất cụ thể, giá đất dùng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ xác định giá đất cụ thể:

Giá đất cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 112, Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sẽ được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

Một là, dựa trên nguyên tắc định giá đất

Cũng như việc tạo lập khung giá đất, bảng giá đất, thì khi xây dựng và tạo lập giá đất cụ thể thì cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh giúp đỡ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể trên cơ sở định giá đất đảm bảo những nguyên tắc nhất định như:

– Việc định giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất định giá tại thời điểm định giá.

– Định giá đất có xem xét đến thời hạn sử dụng đất đối với loại đất được định giá.

– Phù hợp với giá đất trên thị trường. Trong đó, giá đất trên thị trường là giá đất phổ biến trên thị trường chuyển nhượng, giao dịch bất động sản của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá đất thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

– Đảm bảo các thửa đất liền kề mà được sử dụng vào cùng một mục đích sử dụng, có khả năng sinh lợi, tạo ra thu nhập từ việc khai thác, sử dụng đất trong cùng một thời điểm sẽ có mức giá ngang nhau, không có sự chênh lệch.

Hai là, dựa trên phương pháp định giá đất

Việc xác định giá đất cụ thể còn phải được dựa trên các phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể gồm:

– Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp này là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, và so sánh một cách trực tiếp mức giá của các thửa đất trống đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất có đặc điểm tương tự nhau về mục đích sử dụng, về khả năng sinh lợi, về vị trí, diện tích, hình thể mảnh đất, hay các điều kiện về kết cấu hạ tầng, cũng như tính pháp lý về quyền sử dụng đất.

Phương pháp so sánh trực tiếp này sẽ được áp dụng để định giá đất đối với trường hợp trên thị trường bất động sản có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

– Phương pháp chiết trừ:

Đây là phương pháp mà khi định giá đất áp dụng đối với các thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì sẽ không tính đến phần giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất trong tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Theo đó:

Giá đất được sau khi được định giá = Tổng giá trị bất động sản – Giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất.

– Phương pháp thu thập:

Đây là phương pháp định giá đất được áp dụng đối với các thửa đất đã xác định cụ thể về thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất. Với phương pháp này sẽ xác định theo cách tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / (chia cho) Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm .

Trong đó:

+ Thu nhập ròng bình quân một năm là mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất, và được xác định theo công thức:

Thu nhập ròng bình quân một năm = thu nhập bình quân một năm – Chi phí bình quân một năm.

+ Còn lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được xác định bình quân lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh nơi định giá đất trong vòng 01 năm tính đến thời điểm định giá đất.

– Phương pháp thặng dư:

Phương pháp này là phương pháp định giá đất áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển theo nội nội dung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và được phép chuyển mục đích sử dụng đất và được tính bằng cách: trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giải định của bất động sản.

Ba là, dựa trên nội dung báo cáo kết quả tổng hợp, thông tin về thửa đất trong tương quan đối chiếu với giá đất thị trường.

Thủ tục thực hiện để xác định giá đất cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể được xác định như sau:

– Trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định về giá đất cụ thể, Chủ tịch Ủy ban nhân dân dân tỉnh sẽ phân công cho các Cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh thực hiện các công việc để xác định giá đất cụ thể. Trong đó, cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và môi trường) sẽ thực hiện các nội dung như: Xác định mục đích định giá đất cụ thể; điều tra, thu thập thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, giá đất trên thị trường cũng như áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể; xây dựng phương án về giá đất cụ thể để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Trong quá trình thực hiện việc xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và môi trường) có quyền được thuê có tổ chức có chứng năng tư vấn giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể trong trường hợp cần thiết. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định về đấu thầu.

– Căn cứ theo kết quả tư vấn xác định giá đất, Sở tài nguyên môi trường sẽ lập hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét. Hồ sơ thẩm định phương án giá đất bao gồm:

+ Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất.

+ Văn bản dự thảo về giá đất, Tờ trình về phương án giá đất. báo cáo thuyết minh xây dựng phương án.

+ Văn bản tổng hợp ý kiến tham gia của các cơ quan chuyên ngành có liên quan.

+ Văn bản, tài liệu khác liên quan đến việc định giá đất.

– Hội đồng thẩm định giá đất tiến hành tổ chức các phiên họp, thực hiện việc thẩm định giá đối với phương án giá đất. Trong quá trình thẩm định phương án giá đất, theo yêu cầu của Hội đồng thẩm định thì đại diện Sở Tài nguyên và môi trường, Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê (nếu có) có trách nhiệm giải trình trước Hội đồng về phương án giá đất.

Thời hạn thẩm định phương án giá đất tối đa không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Hội đồng thẩm định nhận được hồ sơ từ Sở tài nguyên và môi trường, trường hợp phức tạp thì có thể kéo dài nhưng tối đa không quá 05 ngày làm việc.

Sau khi thực hiện việc thẩm định thì Hội đồng thẩm định phải lập văn bản thông báo kết quả thẩm định phương án giá đất.

– Sau khi có kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất thì trong thời gian 03 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ hoàn thiện hồ sơ phương án quy định về giá đất cụ thể, trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ xác định giá đất cụ thể được trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ gồm có:

+ Dự thảo và tờ trình về phương án giá đất cụ thể

+ Báo cáo thuyết minh về nội dung xây dựng phương án giá đất cụ thể.

+ Văn bản thẩm định phương án giá đất.

– Sau khi nhận được hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi nhận được hồ sơ sẽ ra quyết định giá đất cụ thể.

Như vậy, giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là một trong những căn cứ quan trọng để làm căn cứ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Mỗi một địa phương, tùy vào từng thời điểm xác định giá đất, cũng như loại đất và giá cả thị trường, mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó sẽ ban hành giá đất cụ thể khác nhau.

Bạn đang đọc bài viết: “Cách xác định giá đất để tính bồi thường thu hồi đất mới nhất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Tác giả: thanhdo

1. Khái niệm bất động sản

2. Phân loại bất động sản

2.1. Theo đặc tính vật chất

2.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

3.1. Cách tiếp cận từ thị trường

3.2. Cách tiếp cận từ chi phí

3.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

3.4. Phương pháp chiết trừ

3.5. Phương pháp thặng dư

4. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín

1. Thông tin số liệu thẩm định giá nhà đất

1.1. Thông tin số liệu thẩm định giá đất

1.2. Thông tin, số liệu phục vụ thẩm định giá nhà (Công trình xây dựng)

2. Nguồn thu thập thông tin, số liệu nhà đất

2.1. Đối với số liệu nhà

2.2. Đối với số liệu công trình xây dựng

3. Phương pháp thẩm định giá nhà đất

3.1. Phương pháp thẩm định giá đất

3.2. Phương pháp thẩm định giá công trình xây dựng

4. Quy trình thẩm định giá nhà đất

5. Công ty thẩm định giá nhà đất uy tín tại Hồ Chí Minh

Các cách tiếp cận thẩm định giá doanh nghiệp

Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

1. Phương pháp tỷ số bình quân

2. Phương pháp giá giao dịch

3. Phương pháp tài sản

4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp

5. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

6. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu

1. Khái niệm thị trường máy thiết bị

2. Phân loại thị trường máy, thiết bị

2.1. Theo không gian

2.2. Theo tình trạng dử dụng của máy, thiết bị

3. Các chủ thể tham gia thị trường máy, thiết bị

4. Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường máy, thiết bị.

4.1. Chính sách thuế quan

4.2. Chính sách phí thuế quan

4.3. Chính sách tài chính, tiền tệ

4.4. Chính sách kinh tế đối ngoại

4.5. Chính sách khác

1.Cách tính diện tích đất ruộng chuẩn xác nhất bạn nên biết

Vì sao cần đo lại diện tích đất ruộng

Cách tính diện tích đất ruộng

2. Một số bước cơ bản để đo và tính diện tích đất ruộng

3. Chuyển các đơn vị đo đất ruộng sang mét vuông

4. Công thức tính diện tích đất ruộng chuẩn nhất

1. Đất 50 năm là gì?

2. Đất 50 năm có được xây dựng nhà ở không?

3. Cấp sổ đỏ đất 50 năm

4. Thủ tục gia hạn sổ đỏ đất 50 năm như thế nào?

5. Chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở

1.Tổng quan về tỉnh Hà Giang

1.1. Hệ thống giao thông

1.2. Tiềm năng phát triển

1.3. Bất động sản Hà Giang “ điểm đến đầy triển vọng”

2. Công ty thẩm định giá uy tín tại Hà Giang

2.1. Dịch vụ thẩm định giá tại Hà Giang

2.2. Mục đích thẩm định giá tại Hà Giang

2.3. Các phương pháp thẩm định giá

2.4. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá

1. Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh

1.1. Môi trường kinh doanh tổng quát

1.2. Môi trường đặc thu

2. Các yếu tố thuộc về nội tại doang nghiệp

2.1. Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp

2.2. Vị trí kinh doanh

2.3. Uy tín kinh doanh

2.4. Trình độ kỹ thuật và tay nghề của người lao động

2.5. Năng lực quản trị kinh doanh

TRỤ SỞ CHÍNH

HỘI SỞ HÀ NỘI

CN HỒ CHÍ MINH

CN HẢI PHÒNG

VP ĐÀ NẴNG

VP CẦN THƠ

VP QUẢNG NINH

VP THÁI NGUYÊN

VP NINH BÌNH