Tác giả: thanhdo

(TDVC Tổng quan thị trường bất động sản) – Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.

>>> Thẩm định giá nhà đất

1. Bất động sản

Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên Bất động sản của bản thân.

1.1. Khái niệm bất động sản

Theo Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

• Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do pháp luật quy định…

Theo đó, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác như tính cố định, tính tăng trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng…Ngoài ra, bất động sản còn có những đặc điểm khác, như: tính cá biệt và khan hiếm, đặc biệt là đất đai; tính bền lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau…

1.2. Đặc điểm bất động sản

Bất động sản có nhiều đặc điểm, các đặc điểm này có thể được phân chia thành hai nhóm chính là nhóm đặc điểm mang tính vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế.

(1.2.1). Nhóm đặc điểm mang tính vật lý

a, Tính chất cố định về vị trí

Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di dời chuyển được. Đối với nhiều loại hàng hóa, người bán, người mua có thể dễ dàng vận chuyển hàng hóa từ nơi này đến nơi khác nhưng hàng hóa bất động sản thì không thể di dời được. Người sử dụng hàng hóa bất động sản phải chuyển đến nơi có bất động sản. Cũng vì thuộc tính cố định mà bất động sản không thể đem ra thị trường để trưng bày như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả mang tính chất mẫu. Đặc điểm này cho giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí. Bất động sản nằm ở vị trí địa lý thuận lợi thường có giá trị cao và ngược lại.

b, Tính chất lâu bền

Tính chất lâu bền của bất động sản có thuộc tính tồn tại khá lâu dài. Tính lâu beenf của bất động sản thể hiện ở chỗ đất đai không bị hao mòn, không bị mất đi không thể hủy hoại, trừ khi có rủi ro do thiên tai gây ra. Không những thế, các công trình, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại qua nhiều năm, có khả năng sinh lợi rất lâu dài.

c, Tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt

Thuộc tính này của bất động sản xuất phát từ tính không thể di chuyển được của bất động sản. Do gắn với vị trí cụ thể, gắn với môi trường, không gian nhất định và không di chuyển được nên giữa bất động sản hầu như không có sự tương tự nhau. Trong cùng một khu vực, hai bất động sản hầu như không có sự tương tư nhau. Trong cùng một khu vực, hai bất động ản ở vị trí cạnh nhau, cùng xây theo một thiết kế cũng có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, vì chúng có vị trí không gian khác nhau.

d, Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Bát động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi bất động sản khác. Giá trị của một bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều từ bất động sản cung quanh. Chẳng hạn, các công trình kết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng cũng góp phần nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.

e, Tính thính ứng

Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.

 (1.2.2). Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế

a) Bất động sản có giá trị lớn

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Đặc tính này của đất đai chịu sự quy định của điều kiện tự nhiên là sự giới hạn của diện tích bề mặt trái đất. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hiện về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực vùng, địa phương, lãng thổ,… Do bị giới hạn bởi nguồn cung nên hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn. Bên cạnh đó, đầu tư vào bất động sản cần nhiều vốn và thời gian nên bất động sản thường có giá trị cao.

b, Bất động sản có tính thanh khoản kém

Bất động sản là hàng hóa không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa, khác với các hàng hóa thông thường, khi chuyển nhượng bất động sản, cơ quan quản lý thường yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục pháp lý do đó cần thời gian để thực hiện giao dịch. Hơn nữa, do bất động sản là một tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua, bán thường dài hơn so với các tài sản khác.

c) Giá bất động sản có sự khác biệt so với giá các loại hàng hóa khác

Đặc điểm này xuất phát từ việc khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của bất động sản, đặc biệt là đất. Hơn nữa, giá đất chứa đựng yếu tố vị trí địa lý, vùng lãnh thổ, đồng thời, chứa đựng những yếu tố xã hội như trong việc tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống của con người cũng như tạo ra môi trường sinh thái. Ngoài ra, do ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, thị hiếu, thói quen, việc thẩm định giá bất động sản không chỉ căn cứ vào chi phí hình thành, mà còn phụ thuộc vào sở thích và mong muốn cá nhân.

• Thẩm định giá trị bất động sản
• Thẩm định giá trị động sản
• Thẩm định giá trị doanh nghiệp
• Thẩm định giá trị dự án đầu tư
• Thẩm định giá trị tài nguyên
• Thẩm định giá trị tài sản vô hình

1.3. Phân loại bất động sản

Việc phân loại bất động sản phải căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại bất động sản của khu vực và quốc tế. Phân loại bất động sản gồm: Đất đai; Nhà ở; Nhà và công trình công cộng; Nhà và công trình công nghiệp; Công trình hạ tầng kỹ thuật; Các công trình xây dựng khác; Các tài sản gắn liền với đất đai khác như vườn cây lâu năm, vườn cây ăn quả…

(1.3.1). Đất đai

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Tài sản là đất đai là quyền sử dụng các thửa đất hợp pháp được pháp luật công nhận.Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành các loại sau đây:

• Nhóm đất nông nghiệp
• Nhóm đất phi nông nghiệp
• Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

a, Nhóm đất nông nghiệp:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

b, Nhóm đất phi nông nghiệp

• Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
• Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

c, Nhóm đất chưa sử dụng

Nhóm đất chưa sử dụng là nhóm đất chưa xác định được mục đích sử dụng. Trong mỗi loại lại được tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1, 2, 3…hoặc vị trí số 1, số 2…

Ngoài ra theo tính chất pháp lý của bất động sản: Bất động sản sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn. Theo khả năng phát triển: Bất động sản có khả năng và không có khả năng phát triển. Việc phân loại bất động sản là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng bất động sản – loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại bất động sản có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là hay giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua…Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuế phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ bất động sản, như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…Đối với nhà đầu tư đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội bỏ vốn, đánh giá một cách hợp lý bất động sản, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.

(1.3.2). Nhà ở

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán:

• Tùy thuộc vào các yếu tố về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có thể phân biệt nhà ở thành hai loại là: Nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ
• Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của kết cấu chính, như: Móng, cột, sàn, tường, mái…để phân chia thành 4 cấp (I: có niên hạn sử dụng trên 100 năm; II: có niên hạn trên 50 năm; III: trên 20 năm; IV: dưới 20 năm)

a, Nhà ở riêng lẻ

• Biệt thự: Trong loại biệt thự phân chia thành 4 hạng (từ hạng I – đến hạng IV). Hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng tốt nhất. Biệt thự bao gồm: Biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du lịch.
• Nhà ở liền kề: Nhà ở liền kề mặt phố (nhà phố), nhà liền kề có sân vườn;
• Nhà ở nông thông truyền thống

(1.3.3). Nhà và công trình công cộng

• Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại; siêu thị; cửa hàng bán lẻ; nhà hàng ăn uống; giải khát; trung tâm logistic;…
• Công trình dịch vụ công cộng: Khách sạn, nhà khách, nhà trọ, nhà nghỉ, ngân hàng
• Nhà ga: nhà ga hàng không, bến giao thông đường thủy, nhà ga đường sắt, bến xe ô tô;
• Văn phòng trụ sở cơ quan: văn phòng, trụ sở làm việc của Quốc hội, Chính phủ, Chủ tịch nước; văn phòng, trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước các cấp; viện nghiên cứu, trung tâm nghiên cứu; nhà làm việc của các cơ quan chuyên môn, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị – xã hội và tổ chức khác;
• Công trình văn hóa;
• Công trình giáo dục;
• Công trình thể thao;
• Công trình y tế;
• Công trình thông tin liên lạc viễn thông;
• Các công trình công cộng khác

+) Công trình tín ngưỡng: nhà thờ, chùa chiền, tu viện;

+) Công trình quản chế: trại giam, tạm giam, trại cải tạo;

+) Công trình được sử dụng cho mục đích lưu trữ, cất giữ;

(1.3.4). Nhà và công trình công nghiệp

• Công trình sản xuất vật liệu xậy dựng: Nhà máy sản xuất xi mang; gạch ốp lát; nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinhl nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợ bê tông và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác đá;
• Công trình khai thác than quặng;
• Công trình dầu khí;
• Công trình sản xuất công nghiệp nặng: nhà máy chết tạo, luyện kim; công trình công nghiệp điện tử, tin học; công trình sản xuất hóa chất; công trình sản xuất công nghiệp nhẹ; công trình chế biến thủy sản; các công trình công nghiệp khác.

(1.3.5). Công trình hạ tầng kỹ thuật

• Công trình giao thông: đường, đường sắt, cầu, hầm giao thông, đường thủy nội địa, càng hàng không…
• Công trình thủy lợi: hệ thống các công trình cấp nước, thoát nước,…
• Hệ thống các công trình chiếu sáng, xăng dầu và khí đốt, cấp điện, thu gom và xử lý chất thải,…
• Các công trình hạ tầng khác: nhà tang lễ và nghĩa trang, tạm chữa cháy, tuy nen kỹ thuật (đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước,…

Các công trình xây dựng khác

Các tài sản gắn liền với đất đai khác như vườn cây lâu năm, vườn cây ăn quả…

2. Thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản.

2.1. Khái niệm thị trường bất động sản

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên tồn tại một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản. Từ nhiều phân tích về thị trường bất động sản ta có thể đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản như sau:

“Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Những đặc điểm của bất động sản quy định đặc điểm của thị trường diễn ra các giao dịch bất động sản, theo đó thị trường bất động sản có những đặc điểm sau:

a, Thị trường bất động sản luôn tồn tại khoảng cách giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai có tính cố định và bất động. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hoá bất động sản có tính cách biệt với điểm giao dịch. Vì không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau. Do đó, giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong 1 thời gian ngắn mà phải thông qua các khâu sau:

• Đàm phán thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch
• Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin
• Thực hiện thủ tục xác nhận các giao dịch

b, Thị trường bất động sản có bản chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến bất động sản được giao dịch

Đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi,  vì vậy mục tiêu mà các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do bất động sản đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá trị của bất động sản.

c, Thị trường bất động sản mang tính vùng địa lý và khu vực sâu sắc

Bất động sản là loại hàng hoá mang tính cố định và bất động, đồng thời, chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong tục, tập quán và thị hiếu vùng miền. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác, do mỗi vùng có nền kinh tế phát triển khác nhau nên sự phát triển cũng khác nhau.

Thị trường bất động sản được hình thành từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác biệt.

d,  Thị trường bất động sản là thị trương cạnh tranh không hoàn hảo

Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh bình đẳng trên thị trường. Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ đàng đối với cả người mua và người bán nên để thực hiện giao dịch thuận lợi cần có môi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì mới có thể giao dịch thành công.

đ, Đặc thù của thị trường bất động sản là lượng cung về đất thì cố định, cung về nhà ở chậm thay đổi, lượng cầu gia tăng không đều giữa các địa phương

Do ảnh hưởng của các yếu tố như điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khi hậu, tâm lý, sức hút đầu tư…nên cung về bất động sản biến động chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.

e, Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt cần được các tổ chức trung gian

Các tổ chức trung gian trên thị trường bất động sản càng phát triển, thị trường càng có cơ hội phát triển bền vững.

f, Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính, tiền tệ, tín dụng

Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang tính giá trị lớn nên khi đầu tư vào xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản được lưu thông trên thị trường thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch… Có thể thấy, thị trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn.

Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn có mối quan hệ với khác thị trường khác trong nền kinh tế như: Thị trường xây dựng, thị trường lao động…

g, Thị trường bất đông sản chịu ảnh hưởng mạnh từ cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước

Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá bất động sản giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản…

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không đầy đủ.

h, Giá cả hàng hóa bất động sản không chỉ phụ thuộc vào cung, cầu trên thị trường, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như kết cấu hạ tầng và yếu tố tâm lý

Đối với bên cung bất động sản, chi phí sản xuát chỉ là một căn cứ để quyết định giá bán. Giá bán bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như vị trí, kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi trong tương lai của bất động sản….Đối với bên cầu, sự sẵn lòng mua không chỉ phụ thuộc vào mức giá người bán đưa ra mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố tâm lý, tâm linh, nhu cầu vào việc đánh giá khả năng sinh lợi của bất động sản,…

Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển kết cấu hạ tầng. Trong nhiều trường hợp, sự tăng giá bất động sản là kết quả của sự đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.

2.3. Phân loại thị trường bất động sản

(2.3.1). Phân loại theo tính chất đầu tư vào đất

Xét theo việc đầu tư vào đất, làm tăng giá trị cho đất, thị trường bất động sản thường được chia thành hai loại:

• Có đầu tư xây dựng: Là thị trường giao dịch bất động sản là nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mai – dịch vụ, hạ tầng, bất động sản là trụ sở làm việc…
• Không đầu tư xây dựng: Thị trường này bao gồm bất động sản dùng cho sản xuất như đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chưa sử dụng…

(2.3.2). Phân loại theo công năng

Là cách phân chia theo chức năng, mục đích sử dụng của bất động sản. Theo cách này thị trường bất động sản bao gồm: Thị trường quyền sử dụng đất; Nhà ở; Công trình công nghiệp; Công trình thương mại và dịch vụ công cộng; Thị trường công trình đặc biệt như sân bay, bến cảng…

(2.3.3). Phân loại theo tính chất kinh doanh

Phân loại theo tính chất kinh doanh là việc phân chia dựa vào bản chất của các giao dịch trên thị trường. Theo cách này thị trường bất động sản phân chia thành ba loại: Thị trường mua bán; Thị trường cho thuê; Thị trường thế chấp

(2.3.4). Phân chia theo cấp độ phát triển

Phân loại theo cấp độ phát triển là cách phân loại dựa trên trình độ phát triển cũng như độ phức tạp của thị trường bất động sản. Theo cách này phân chia thị trường bất động sản gồm bốn cấp độ phát triển:

• Cấp độ sơ khơi: Đây là giai đoạn phát triển đầu tiên của thị trường, giao dịch bất động sản chủ yếu phục vụ mục đích cư trú của cá nhân.
• Cấp độ tập trung hóa: Trong giai đoạn này, các quyền về bất động sản được xác lập bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với tài sản trên đất.
• Cấp độ tiền tệ hóa: Ở giai đoạn này, bất động sản không chỉ được chuyển nhượng, thế chấp, …mà còn có sự gia tăng hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất và công trình xây dựng trên đất.
• Cấp độ tài chính hóa: Các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm đa dạng hóa các nguồn vốn huy động. Trong cấp độ này, các cơ quan quản lý tài chính và các tổ chức tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

(2.3.5). Phân loại theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Theo hình thái vật chất thị trường hàng hóa bất động sản chia thành ba loại: Thị trường bất động sản phục vụ sản xuất; phục vụ tiêu dùng; vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tiêu dùng.

 (2.3.6). Phân loại theo khu vực có bất động sản

Theo khu vực bất động sản, thị trường bất động sản được phân chia thành hai loại chính: Thị trường bất động sản khu vực đô thị; Thị trường bất động sản khu vực nông thôn.

(2.3.7). Phân loại theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường

Cách phân loại này phù hợp với điều kiện của các quốc gia thực hiện chính sách sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện. Theo cách phân loại này, thị trường bất động sản được chia thành hai loại:

• Thị trường sơ cấp: Là thị trường giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. Giao dịch trên thị trường này chủ yếu diễn ra giữa Nhà nước và các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trong nền kinh tế.
• Thị trường thứ cấp: Là thị trường chuyển nhượng lại đất đã được giao hoặc thuê trên thị trường sơ cấp hoặc xây dựng công trình trên đất để bán hoặc cho thuê.

2.4. Cấu trúc thị trường bất động sản

(2.4.1). Cung bất động sản

“Cung bất động sản là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia thị trường tại một thời điểm nhất định”.

Cung của bất động sản là những bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch trên thị trường. Những bất động sản không được tính vào lượng cung trên thị trường là những bất động sản mà người sở hữu không có nhu cầu bán hoặc muốn bán với giá cao hơn mặt bằng hiện tại trên thị trường.

Để bất động sản trở thành nguồn cung trên thị trường, bất động sản phải có đầy đủ các điều kiện: Bất động sản đạt được các tiêu chuẩn, yêu cầu của thị trường hiện tại và được thị trường chấp nhận giao dịch; Chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao bất động sản đó; Giá cả để chuyển giao bất động sản phải phù hợp với mặt bằng giá chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và sự chấp nhận của thị trường. Cung bất động sản là cung về một loại hàng hóa đặc biệt, có những đặc điểm rất đặc thù so với hàng hóa thông thường khác.

(2.4.2). Cầu bất động sản

Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nahanj được khối lượng bất động sản đó trên thị trường.

Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của ba điều kiện: Có sự xuất hiện của nhu cầu hoặc đầu tư; Có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này; Có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và nhu cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.

Có nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản: Cầu về đất đai cho sản xuất nông nghiệp; Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng; Cầu về nhà ở, đất xây dựng các công trình dân sinh khác.

2.5. Quyền của chủ thể đối với bất động sản

Giá trị bất động sản phụ thuộc trước hết vào chủ thể đối với bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng có tính chất pháp lý ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Có nhiều quyền lợi bất động sản sau đây là những loại phổ biến nhất:

(2.5.1). Đối với đất đai

Về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm giữ đất đai:

• Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm giữ cao nhất.
• Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước có thể đem thuê theo hợp đồng ngắn hạn hoặc dài hạn. Những hợp đồng cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư, và có thể kéo dài vô thời hạn.
• Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưng thường gắn liền với hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê.

(2.5.2). Đối với công trình xây dựng

• Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
• Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng.

Quyền sở hữu tư nhân về bất động sản bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Các quyền đó có thể cưỡng chế bởi luật pháp và bị giới hạn: khi chính phủ bị thu hồi bởi lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số trường hợp nhất định.

• Bảng giá đất nhà nước 63 tỉnh thành giai đoạn 2020 đến 2024
• Quyết định số 65/QĐ-BXD 2021 ban hành suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020

2.6. Các tổ chức trung gian trên thị trường bất động sản

Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, thường có giá trị cao nên việc mua bán phải trải qua một quá trình phức tạp hơn nhiều so với việc mua bán tài sản khác. Hoạt động thị trường bất động sản không chỉ có những tổ chức trung gian thực hiện các dịch vụ hỗ trợ thị trường, kết nối người mua và người bán. Ở giai đoạn sơ khơi, người mua và người bán thường trực tiếp giao dịch và thỏa thuận với nhau. Ở giai đoạn phát triển thị trường hình thành các tổ chức trung gian. Đây là các tổ chức cung cấp thông tin, môi giới, tư vấn, các tổ chức tài chính, tín dụng…gồm các tổ chức như sau:

(2.6.1). Các tổ chức cung cấp thông tin

Gồm các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin về luật pháp, cơ chế, chính sách, các cơ quan thông tấn, báo chí…

(2.6.2). Các tổ chức môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản

Các tổ chức môi giới hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp, các sàn kinh doanh bất động sản.

(2.6.3). Các tổ chức tài chính tín dụng

Tổ chức tín dụng thường cung cấp thông tin tư vấn tín dụng, dịch vụ thanh toán cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các tổ chức trung gian tài chính tư vấn cho nhà đầu tư phương thức đầu tư, rủi ro trong đầu tư bất động sản.

(2.6.1). Các doanh nghiệp thẩm định giá

Các doanh nghiệp thẩm định giá có chức năng xác định giá trị tài sản nói chung, bất động sản nói riêng cho các đối tượng có nhu cầu trong quá trình giao dịch (xác định mức giá mua bán, cho thuê, giá phát mại, thanh lý bất động sản…). Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các thị trường bất động sản phát triển. Mức giá thẩm định giá do các doanh nghiệp thẩm định giá đưa ra tuy không có giá trị bắt buộc giữa bên mua và bên bán, nhưng do được đảm bảo những căn cứ vững chắc nên thường được các bên tham gia sử dụng đàm phán trước khi đi tới các quyết định cuối cùng.

Các doanh nghiệp thẩm định giá còn cung cấp các thông tin về giá các loại bất động sản, các thông tin có liên quan đến giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích thống kê giá cả bất động sản, dự báo giá cả bất động sản, …để làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động sản trên địa bàn.

Các tổ chức trung gian có vai trò rất quan trọng trong việc cung cấp các dịch vụ trên thị trường bất động sản, hỗ trợ các giao dịch trên thị trường bất động sản. Các tổ chức trung gian càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rủi ro cho đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản.

Việc nhận biết các cơ hội, cũng như đánh giá những tác động và hạn chế thách thức đặt ra đối với thị trường sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản tăng trưởng phát triển mạnh mẽ hơn. Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế – xã hội…

QUÝ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN XIN VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

• Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
• Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
• Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
• Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Tổng quan về thị trường bất động sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com