Từ ngày 1.1.2021, luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực, quy định đất ở nông thôn sẽ không cần phải xin phép xây dựng. Tuy nhiên, quy định này đã không được áp dụng tại một số thành phố lớn, trong đó có TP.HCM.
Đất ở nông thôn không phải xin giấy phép xây dựng – Thẩm định giá Thành Đô
3 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Theo luật Xây dựng sửa đổi 2020, có 3 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Thứ nhất là xây dựng nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư xây dựng công trình trong trường hợp này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.
1.Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
2.Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 7 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
3.Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng
Theo luật Xây dựng sửa đổi 2020, có hiệu lực từ 1.1.2021
Thứ hai là xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn quy mô dưới 7 tầng thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba là xây dựng nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc một trong các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra theo điểm b khoản 36 điều 1 luật Xây dựng sửa đổi 2020, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời (rút ngắn 10 ngày so với quy định của luật Xây dựng năm 2014).
Xây nhà ở TP.HCM vẫn phải xin phép ?
Ông Hoàng Nam, từng công tác tại Sở Xây dựng TP.HCM, nhận xét với các tỉnh thành có dân số không quá đông và chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, thậm chí chưa có quy hoạch chung về đô thị, xây dựng thì đây là một quy định mở, thông thoáng. Đối với các TP lớn, những nơi đã có quy hoạch 1/500 thì việc miễn giấy phép xây dựng cũng là tất yếu bởi trong đồ án 1/500 đã quy định khá chi tiết, khá rõ về chiều cao, khoảng lùi, kiến trúc.
Theo lãnh đạo UBND một huyện tại TP.HCM, các đô thị đặc biệt như TP.HCM, Hà Nội… cần có một quy định riêng về vấn đề cấp phép xây dựng hoặc có một hướng dẫn để thống nhất thực hiện. Bởi hiện nay xét theo luật thì những huyện ở TP.HCM đang làm không đúng.
Tuy nhiên, tại các tỉnh thành có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân cư tập trung về đông thì việc miễn giấy phép xây dựng đã phát sinh nhiều hệ lụy trong bối cảnh cán bộ quản lý về đất đai, xây dựng, quy hoạch còn thiếu và còn yếu. Đặc biệt là khâu hậu kiểm có nhiều “vấn đề”.
Điển hình như ở Bình Dương hay Đồng Nai, nơi có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, người dân ở khắp nơi đổ về làm ăn, sinh sống và an cư thì việc miễn giấy phép xây dựng có thể sẽ phát sinh nhiều hệ lụy về sau này. Ví dụ rất nhiều trường hợp tại Bình Dương do được miễn giấy phép xây dựng nên người dân chỉ cần thông báo đến chính quyền địa phương là vào ngày tháng đó họ xây nhà. Thông báo làm nhà ở riêng lẻ nhưng trong quá trình triển khai, họ đã tự động ngăn thành nhiều phòng để làm nhà trọ cho thuê. Thậm chí đang có một “phong trào” hô biến nhà ở riêng lẻ thành các chung cư mini (diện tích 25 – 30 m2 bao gồm cả gác lửng) để bán theo hình thức vi bằng, đồng sở hữu.
Tình trạng biến tướng này sẽ hình thành các khu nhà ổ chuột, làm tăng mật độ dân số, áp lực lên hạ tầng đô thị. Việc chỉnh trang đô thị sau này ở những khu vực như thế này sẽ vô cùng khó vì nhà cửa san sát, đền bù sẽ khó khăn vô cùng.
“Sau này khi chính quyền hay doanh nghiệp muốn đầu tư, chỉnh trang sẽ rất khó khăn vì vướng quá nhiều nhà, khó giải phóng mặt bằng khi chi phí rất tốn kém, nên ngay từ khi người dân xin phép khởi công, chính quyền cần giám sát nghiêm để tránh phát sinh các khu nhà ba chung, chung cư mini ổ chuột”, ông Nam phân tích.
Trong khi đó, lãnh đạo UBND một huyện tại TP.HCM nói rằng dù luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định đất ở nông thôn không phải xin phép xây dựng đối với nhà riêng lẻ dưới 7 tầng, nhưng thực tế ở TP.HCM có luật bất thành văn là tất cả nhà riêng lẻ của người dân dù lớn hay nhỏ đều phải xin giấy phép xây dựng. Bởi theo vị này, dù là đất ở nông thôn tại các xã nhưng thực tế TP.HCM có một đặc thù riêng, khác biệt với các tỉnh thành khác khi TP.HCM là đô thị đặc biệt, nên phải là đất ở đô thị chứ không phải là đất ở nông thôn.
Ngoài ra, dân số tại TP.HCM quá đông và tăng nhanh, do đó nếu không kiểm soát bằng giấy phép xây dựng thì sẽ rất rối loạn. Thêm nữa, khái niệm đất ở nông thôn cũng đang gây tranh cãi tại TP.HCM khi có người hiểu đất ở nông thôn là “đất ở tại nông thôn”, còn TP.HCM là đô thị nên phải cấp phép xây dựng.
Theo Thanh Nien
Bạn đang đọc bài viết:“Đất ở nông thôn không phải xin phép xây dựng”tại chuyên mục tin Kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Trước khi có ý định đầu tư vào đất trồng cây lâu năm thì bạn cần tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan. Theo đó, những kiến thức cơ bản cần nắm được bao gồm: đất trồng cây lâu năm là gì, thời hạn sử dụng, đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không,… cũng như những rủi ro có thể gặp phải.
Căn cứ để trả lời câu hỏi đất trồng cây lâu năm là gì đều được nêu rõ tại điều 10, 13 của Luật Đất đai sửa đổi 2013 và Phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT.
Theo đó, đất chuyên trồng cây lâu năm được bộ phận kiểm kê đất đai Nhà nước xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Cụ thể, loại đất này cũng được dùng cho mục đích trồng trọt nhưng các giống cây trồng sinh trưởng trên các mảnh đất này đều là cây cho thu hoạch trong nhiều năm.
Vườn cây cao su đang cho thu hoạch
Đất chuyên trồng cây lâu năm cũng được phân loại thành 4 nhóm nhỏ hơn bao gồm:
Đất trồng cây công nghiệp lâu năm:
Đây là loại đất chuyên phục vụ nhu cầu nguyên liệu cho sản xuất công nghiệp trong nước cũng như xuất khẩu. Các loại nguyên liệu này thường phải qua sơ chế, chế biến để thành các mặt hàng lưu thông ra thị trường. Điển hình về đất trồng cây công nghiệp lâu năm ở Việt Nam là các vùng trồng cà phê, chè, ca cao, cao su,…
Đất trồng cây ăn quả lâu năm:
Các loại đất nông nghiệp được sử dụng làm đất trồng cây ăn quả và các cây này cho trái trong nhiều năm thì vẫn được tính là đất trồng cây lâu năm. Một số loại cây ăn quả lâu năm theo quy định này có thể kể đến như bưởi, cam, sầu riêng, nhãn,…
Đất trồng cây dược liệu lâu năm:
Thông thường các cây thuốc, cây dược liệu chỉ cho thu hoạch một lần hoặc vài lần trong một mùa. Tuy nhiên vẫn có các giống cây dược liệu cho phép người trồng thu hoạch trong nhiều năm liên tiếp và Nhà nước đã xếp các khu vực này vào nhóm đất chuyên trồng cây lâu năm để quản lý. Các vườn hồi, quế, sâm,… đều được coi là khu trồng cây lâu năm.
Các khu rừng trồng bạch đàn được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây gỗ lâu năm:
Hầu hết các cây cho gỗ, bóng mát đều sinh trưởng trong nhiều năm liền nên khu đất trồng các cây gỗ này đều được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm. Không chỉ có các khu trồng cây thân gỗ lớn như keo, xà cừ, bạch đàn,… mà một số giống cây tạo cảnh quan như khu trồng hoa sữa, lộc vừng cũng được coi là khu có trồng cây lâu năm.
Căn cứ theo hướng dẫn cách gọi tên các loại đất của Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT thì đất trồng cây hàng năm được quy định chuyên trồng các giống cây hoa màu ngắn hạn. Cụ thể, các loại cây này sẽ có thời gian sinh trường (tính từ lúc gieo hạt hoặc trồng cây mầm đến khi thu hoạch) không quá 1 năm. Các giống cây được trồng tại loại đất này thường là hoa màu, một số cây thuốc, mía, dâu tằm, cỏ chăn nuôi,…
Đất trồng dược liệu cho thu hoạch 1 năm được coi là đất trồng cây hàng năm thay vì đất trồng cây lâu năm
Sự khác biệt lớn nhất của hai loại đất, đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm nằm ở thời gian sinh trưởng của cây. Việc phân loại hai nhóm đất này cũng căn cứ hoàn toàn vào thời gian sinh trưởng của các giống cây chính thức được trồng trên thửa đất đó. Bạn nên tránh nhầm lẫn khi gọi tên nhóm đất là hàng năm hay lâu năm dựa vào thời hạn sử dụng của mảnh đất đó.
3. Một số câu hỏi pháp lý liên quan đến đất trồng cây lâu năm
Hầu hết những người mới tham gia đầu tư bất động sản vào nhóm đất nông nghệp đều chưa nắm chắc được các vấn đề pháp lý có liên quan. Với bài viết này, Batdongsan.com.vn sẽ giải đáp một số câu hỏi quan trọng và phổ biến liên quan đến vi đầu tư nhé:
Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?
Theo đúng quy định của Nhà nước thì người dân hoàn toàn có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn là không đi ngược lại với Điều 30, Nghị định 181/2004/ND-CP. Ngoài ra, người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải có sự đồng ý và cấp phép của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai địa phương theo điều 57 Luật đất đai sửa đổi năm 2013.
Cơ quan Nhà nước tại địa phương khi cấp phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sẽ căn cứ vào các căn cứ sau:
– Các chính sách đất đai của địa phương và Kế hoạch sử dụng đất hàng năm chính thức của cấp huyện (theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT). Theo đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào diện tích các loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được phân về xã, phường đó để xem xét, giải quyết cho bạn.
– Lý do xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được ghi trong đơn. Bạn sẽ cần trình bày rõ lý do muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đơn xin chuyển nộp lên cơ quan có thẩm quyền sở tại. Các nhân viên tại đây cũng sẽ căn cứ vào lý do này mà quyết định xem chuyển đổi diện tích đất là bao nhiêu cho trường hợp của bạn.
Cần lưu ý, trước khi thực hiện thủ tục xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thì nên kiểm tra trước bản đồ địa chính (có thể hiện kế hoạch sử dụng đất) của địa phương. Tại đây bạn sẽ nắm được lô đất của mình có thuộc khu vực được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Trong trường hợp đất nằm ngoài khu vực cho phép chuyển đổi thì bạn cần chờ Kế hoạch đất đai của năm sau.
Ngoài ra, tùy vào chính sách của từng địa phương mà cơ quan có thẩm quyền phải tuân theo hạn mức giao đất nhất định. Nếu bạn muốn chuyển đổi nhiều diện tích đất nhất có thể thì có thể khảo sát Kế hoạch đất đai của các năm gần đó. Nếu nhận thấy năm sau có khả năng địa phương sẽ nới lỏng hạn mức chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thì có thể đợi đến năm sau.
Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư (đất ở) chính thức như sau:
– Bước 1: Người dân chuẩn bị hồ sơ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Bộ hồ sơ thường bao gồm 01 Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân của người xin chuyển đổi.
– Bước 2: Nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền là Phòng Tài nguyên và Môi trường sở tại. Trong ba ngày làm việc gần nhất, không tính ngày nghỉ, nhân viên tại đây phải xác nhận bạn đã nộp đủ hồ sơ theo quy định chưa, nếu thiếu thì cần hướng dẫn bổ sung.
– Bước 3: Đợi cơ quan có thẩm quyền trả kết quả và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đi kèm theo thửa đất. Cơ quan thuế địa phương sẽ thông báo số tiền phải nộp cho bạn và bạn nên giữ lại hóa đơn thuế để xuất trình khi cần thiết.
Toàn bộ thời gian thực hiện thủ tục hành chính chuyển đổi đất trồng cây lâu năm phải đảm bảo dưới 15 ngày theo Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Nếu vùng miền của bạn là hải đảo, các khu vực kinh tế đặc biệt khó khăn thì thời gian xử lý hồ sơ có thể dài hơn nhưng không được quá 25 ngày. Số ngày giải quyết hồ sơ không tính ngày lễ và ngày nghỉ.
Đất trồng cây lâu năm muốn lên thổ cư phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nhà nước sẽ không tiến hành thu lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở. Tuy nhiên tại thời điểm nhận được quyết định cho phép chuyển đổi thì bạn phải đóng số tiền sử dụng đất chênh lệch theo mục đích sử dụng mới. Công thức tính khoản phí này như sau:
– Công dân chủ động tiến hành thủ tục thuê đất để được tiếp tục sử dụng mảnh đát đất trồng cây lâu năm nói trên. Trong trường hợp người dân muốn thuê đất trồng cây lâu năm thì cần nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện theo đúng quy định.
4. Có nên đầu tư đất trồng cây lâu năm không?
Đầu tư vào nhóm đất đang trồng cây lâu năm là loại hình đầu tư bất động sản tương đối nổi thời gian gần đây. Nếu bạn chọn được đúng thời điểm giá đất trồng cây lâu năm đang lên thì đây sẽ là nguồn sinh lời hấp dẫn. Trong trường hợp bạn không thu được lời lãi quá nhiều sau đầu tư thì cũng rất ít trường hợp phải chịu lỗ.
Tuy cơ hội và lợi nhuận hấp dẫn nhưng không phải không có rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm. Rủi ro này có thể đến từ vấn đề quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng. Theo đó, bạn cần xác minh kỹ xem thửa đất mình đang muốn đầu tư là đất cho phép trồng cây lâu năm cho thuê hay được giao.
Cần xác minh tính pháp lý của thửa đất
– Nếu là đất được giao thì bạn cần kiểm tra xem chủ sở hữu có đang trong thời hạn được phép quản lý đất hay không, thời hạn này còn bao nhiêu năm. Chủ sở hữu cần phải làm thủ tục xin phép chuyển nhượng thửa đất này cho bạn tại cơ quan có thẩm quyền để bạn có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.
– Nếu là đất trồng cây lâu năm cho thuê thì bạn nên xem người thực hiện giao dịch với mình có đúng là người đứng tên hợp đồng hay không. Người này có được ghi rõ quyền cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho người khác trong hợp đồng hay không.
Một kinh nghiệm nhỏ khi đầu tư đất có trồng cây lâu năm là bạn nên kiểm tra Kế hoạch đất đai tại địa phương. Nếu thửa đất bạn đang muốn đầu tư nằm trong khu vực được phép chuyển đổi lên thổ cư thì việc đầu tư mới sinh lời tốt.
Trên đây là những thông tin mà Batdongsan.com.vn cung cấp nhằm giúp độc giả nắm được đất trồng cây lâu năm là gì và những vấn đề pháp lý liên quan. Như vậy, nếu có ý định đầu tư vào loại đất này, nhà đầu tư nên kiểm tra và xác minh kỹ tính pháp lý về quyền sử dụng đất cũng như khéo léo trong việc nắm bắt giá cả, thời cơ.
Theo Thanh Niên
Bạn đang đọc bài viết:“Đất trồng cây lâu năm là gì và các vấn đề pháp lý liên quan”tại chuyên mục tin Kinh nghiệm & Kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tài sản vô hình theo thị trường) – Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Thẩm định viên căn cứ vào loại tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn cách tiếp cận thẩm định giá phù hợp với tài sản đó. Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản vô hình thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản vô hình thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;
Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…;
Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ như danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu…;
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 tài sản vô hình phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
1. Nội dung của thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường:
Giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản vô hình tương tự có giá giao dịch trên thị trường.
Lựa chọn và phân tích chi tiết đặc điểm, tính tương đồng của tài sản vô hình so sánh với tài sản vô hình cần thẩm định giá, cụ thể:
Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình;
Các điều khoản về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng;
Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình đang được sử dụng;
Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình;
Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình;
Các đặc điểm khác của tài sản vô hình.
Thẩm định viên sử dụng ít nhất 03 tài sản vô hình tương tự để so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.
2. Thông tin áp dụng thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường:
a, Các thông tin cần có để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường
Giá giao dịch thành công, giá chào bán, giá chào mua… của tài sản vô hình tương tự với tài sản vô hình cần thẩm định giá.
Địa điểm và điều kiện thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch, động cơ của người mua và người bán, các điều khoản thanh toán cũng như các yếu tố khác liên quan tới giao dịch.
Các mức điều chỉnh cần thiết đối với các mức giá và hệ số điều chỉnh để phản ánh sự khác biệt giữa tài sản vô hình cần thẩm định giá và các tài sản vô hình tương tự để so sánh.
b, Các thông tin về yếu tố so sánh của tài sản vô hình
Để lựa chọn tài sản vô hình so sánh và xác định yếu tố so sánh cũng như mức điều chỉnh cần thiết giữa tài sản vô hình so sánh và tài sản vô hình cần thẩm định giá, thẩm định viên cần lưu ý đánh giá sự phù hợp tương đồng giữa tài sản thu thập được thông tin và tài sản vô hình cần thẩm định giá ở các điểm sau:
Nhóm, loại của tài sản vô hình thu thập được thông tin với so với nhóm, loại của tài sản thẩm định giá.
Mục đích sử dụng tài sản vô hình của tài sản tương tự (Có tương tự với mục đích sử dụng của tài sản vô hình cần thẩm định giá không? Liệu mục đích sử dụng của tài sản tương tự có phải là mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất không?)
Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình tương tự đang được sử dụng (có trùng với hoặc tương tự với lĩnh vực ngành nghề của tài sản vô hình cần thẩm định giá về các mặt như rủi ro, thu thập kỳ vọng?);
Thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự; đặc điểm của điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định giá và những thay đổi về thị trường giữa thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự và thời điểm thẩm định giá;
Đặc điểm các giao dịch của tài sản tương tự (Giao dịch thành công hay giao dịch chưa thành công? Đây có phải là giao dịch mang tính chất thị trường, khách quan, độc lập, có đủ thông tin không? Mối quan hệ giữa người mua và người bán trong các giao dịch của tài sản tương tự? Có phải là quan hệ gia đình hoặc giữa các công ty mẹ và công ty con?Người tham gia giao dịch có chịu sức ép về tài chính không? Tài sản vô hình được giao dịch riêng lẻ hay là một bộ phận của một nhóm tài sản được giao dịch?…)
Các đặc điểm kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản tương tự với tài sản vô hình cần thẩm định giá; tình trạng sử dụng của tài sản tương tự;
Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình; tình trạng bảo hộ của tài sản vô hình;
Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình;
Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình;
Các điều khoảng về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng (trả trước, trả sau; điều kiện thanh toán cụ thể?)
Trên cơ sở các yếu tố so sánh trên, thẩm định viên lựa chọn ra ít nhất 03 tài sản có nhiều điểm tương đồng với tài sản thẩm định giá để làm tài sản so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.
c, Yêu cầu về thông tin thu thập được
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp sử dụng các giao dịch chưa thành công thì thẩm định viên cần có điều chỉnh hợp lý để tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm giá so sánh.
Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không qua 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng: Về tài sản đã giao dịch; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh,…trong Hồ sơ thẩm định giá.
4. Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh
Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh. Việc điều chỉnh được thực hiện trên cơ sở phân tích, so sánh, rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.
Đối tượng điều chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biết trên thị trường)
Căn cứ điều chỉnh là chênh lệch giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá về các yếu tố so sánh (đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chwucs năng, công dụng, tình trạng sử dụng của tài sản vô hình, tình trạng bảo hộ, hình thức bảo hộ, khu vực địa lý áp dngj, các điều khoản về tài chính,…)
5. Trường hợp áp dụng thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường
Thẩm định giá tài sản vô hình được áp dụng trong các trường hợp sau:
Khi có thông tin về tài sản vô hình tương tự được giao dịch hoặc được chuyển giao quyền sử dụng hoặc có thị trường giao dịch;
Khi cần đối chiếu kết quả với các phương pháp thẩm định giá khác.
Trong thực tế cách tiếp cận từ thị trường ít khi được áp dụng với tài sản vô hình do ít khi có trường hợp tìm được đầy đủ thông về các giao dịch của tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá. Đối với một số tài sản vô hình (như bí mật kinh doanh, bằng sáng chế…) đặc điểm chi tiết của tài sản cũng như giá giao dịch được giữ bí mật, trong một số tường hợp khác nhiều tài sản vô hình như phát minh, sáng chế, tác phẩm nghệ thuật… được coi là độc nhất, không tồn tại tài sản tương tự. Ngay cả trong trường hợp thẩm định viên có được thông tin về giao dịch của tài sản vô hình tương tự bao gồm cả thông tin về giá chuyển nhượng, việc tiến hành điều chỉnh về mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh để phản ánh được hết các đặc điểm khác nhau ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng cũng là điều rất khó khăn.
6. Công ty thẩm định giá tài sản vô hình uy tín tại Việt Nam
Công ty thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá tài sản vô hình uy tín hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Thành Đô với nhiều năm kinh nghiệm cùng đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá có quy mô lớn và tính chất phức tạp trong lĩnh vực thẩm định giá và được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp đánh giá cao.
Trải qua quá trình phát triển Thành Đô đã đạt được nhiều thành tựu và trở thành đối tác uy tín của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank…Thành Đô tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thị trường”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Thiệp chúc mừng năm mới 2021 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thông báo nghỉ tết dương lịch 2021) – Công ty Thẩm định giá Thành Đô xin thông báo thời gian nghỉ tết dương lịch 2021 tới CBNV công ty, quý khách hàng & đối tác như sau:
Thời gian nghỉ Kể từ ngày 01/01/2021 đến hết ngày 03/01/2021 . Để đảm bảo an ninh và an toàn PCCC trong kỳ nghỉ lễ, yêu cầu các phòng/ban, chi nhánh, văn phòng thực hiện nghiêm chỉnh những nội dung sau:
Trước khi ra về tắt tất cả các thiết bị điện trong khu vực làm việc
Vệ sinh sạch sẽ khu vực làm việc
Toàn thể CBNV công ty chấp hành nghiêm chỉnh nội quy lao động: Đi làm việc đầy đủ và đúng giờ sau thời gian nghỉ Lễ quy định của Công ty Đề nghị các phòng/ban, chi nhánh, văn phòng thông báo cho nhân viên được biết và thực hiện.
Thẩm định giá Thành Đô kính chúc Quý khách hàng, quý đối tác cùng toàn thể CBNV một kỳ nghỉ tết vui vẻ, hạnh phúc bên gia đình và người thân!
Bạn đang đọc bài viết:“Thông báo nghỉ tết dương lịch 2021”tại chuyên mục Tin Công ty của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Bảng giá đất nhà nước tỉnh Ninh Thuận 2020 đến 2024 – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Bảng giá đất Ninh Thuận 2020 – 2024) – Theo quyết định số 14/2020/QĐ-UBND về việc ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020 đến 2024 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận do UBND tỉnh Ninh Thuận ban hành ngày ngày 19 tháng 5 năm 2020. Bảng giá đất tỉnh Ninh Thuận được dùng làm căn cứ để:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều 1. Ban hành Bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 – 2024 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận (Kèm theo Bảng giá các loại đất).
Giá đất quy định tại Bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 – 2024 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 (bảy mươi) năm theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ).
Trường hợp có phát sinh giá đất tại các khu dân cư được đầu tư xây dựng mới, sử dụng giá đất của dự án được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.
Điều 2. Giá đất được quy định tại Quyết định này là giá của từng loại đất ứng với mục đích sử dụng được Nhà nước cho phép, công nhận và được xác định như sau:
1. Bảng giá đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác); bảng giá đất trồng cây lâu năm; bảng giá đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; bảng giá đất làm muối: Được xác định theo vị trí đất và theo từng loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi).
2. Bảng giá đất nông nghiệp khác; Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở; Đất nông nghiệp trong khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn, trong phạm vi địa giới hành chính phường (không phải là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở): Được xác định theo giá đất của bảng giá đất trồng cây lâu năm.
3. Bảng giá đất nông nghiệp trong đô thị: Xác định theo địa bàn và theo vị trí đất tại đô thị.
4. Bảng giá đất ở tại nông thôn, ven đô thị, ven đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp được xác định theo từng vị trí đất.
5. Bảng giá đất ở đô thị được xác định theo vị trí, khả năng sinh lợi và yếu tố thuận lợi trong sinh hoạt của thửa đất theo từng loại đường phố.
6. Bảng giá đất thương mại, dịch vụ và Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và tại đô thị.
7. Giá các loại đất nông nghiệp khác và đất phi nông nghiệp khác được xác định theo giá đất nông nghiệp và phi nông nghiệp đã được quy định tại bảng giá.
8. Đất chưa sử dụng, khi đưa vào sử dụng thì giá đất được xác định theo mục đích được phép sử dụng.
Điều 3. Giá các loại đất quy định tại Quyết định này được áp dụng để làm căn cứ trong các trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 114 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
1. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
2. Tính thuế sử dụng đất;
3. Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
4. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
5. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
6. Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều 4. Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30 tháng 5 năm 2020 và thay thế các Quyết định sau:
– Quyết định số 106/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận ban hành Bảng giá các loại đất kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
– Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 06 tháng 02 năm 2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận về việc ban hành Bảng điều chỉnh giá các loại đất kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
– Quyết định số 08/2018/QĐ-UBND ngày 15 tháng 01 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận về việc bổ sung Bảng giá các loại đất kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
Bảng giá các loại đất kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận ban hành tại Quyết định số 106/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014, Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 06 tháng 02 năm 2017 và Quyết định số 08/2018/QĐ-UBND ngày 15 tháng 01 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận tiếp tục có hiệu lực cho đến khi Quyết định này có hiệu lực thi hành.
Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc các sở, Thủ trưởng các ban, ngành, đoàn thể, đơn vị thuộc tỉnh và Trung ương đóng trên địa bàn tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố; Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị có liên quan; các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
Nơi nhận: – Như Điều 4;
– Văn phòng Chính phủ;
– Bộ Tài chính;
– Bộ Tài nguyên và Môi trường,
– Cục Kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp);
– TT Tỉnh ủy, TT. HĐND tỉnh;
– Thường trực UBMTTQVB tỉnh;
– Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh;
– Đại biểu HĐND tỉnh khóa X;
– Chủ tịch và các Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
– HĐND các huyện, thành phố;
– Đài PTTH tỉnh, Báo Ninh Thuận;
– Website, Công báo tỉnh;
– VPUB: LĐ, CV;
– Lưu: VT.
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH
Lưu Xuân Vĩnh
TẢI BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH NINH THUẬN GIAI ĐOẠN 2020 – 2024:TẠI ĐÂY
QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Bảng giá đất nhà nước tỉnh Ninh Thuận giai đoạn 2020 đến 2024”tại chuyên mục tin Bảng giá đất nhà nước của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E) – Hiện nay thẩm định giá cổ phiếu có nhiều các phương pháp khác nhau được áp dụng như Phương pháp P/E; Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF; Phương pháp tài sản có điều chỉnh. Thẩm định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E là phương pháp phổ biến nhất trên thế giới và đủ sức áp dụng cho cổ phiếu ở hầu hết các ngành.
P/E (Price-to-Earnings) là tỷ số giá trị thị trường trên thu nhập là quan hệ tỷ lệ giữa giá thị trường một cổ phiếu với thu nhập (lợi nhuận sau thuế) của một cổ phiếu. Tỷ số P/E là tỷ số quan trọng trong đầu tư chứng khoán. Chỉ số P/E thể hiện mức giá mà bạn sẵn sàng bỏ ra cho một đồng lợi nhuận thu được từ cổ phiếu và sẵn sàng trả giá bao nhiêu cho cổ phiếu của 1 doanh nghiệp dựa trên lợi nhuận (thu nhập) của doanh nghiệp đó.
Tỷ lệ P/E viết tắt của Price-to-Earnings được tính bằng phương pháp quét giá đối tượng chia cho EPS của cổ phiếu.
Công thức tính P/E :
P/E = Giá thị trường của cổ phiếu (Price)/Thu nhập trên một cổ phiếu (EPS)
Trong đó,
EPS hay Earnings-per-share chính là doanh sốsau thuế trên mỗi cổ phiếu của doanh nghiệp. Nó thể hiện khả năng tạo ra lợi nhuận của doanh nghiệp. “EPS = (Lợi nhuận sau thuế – Cổ tức ưu đãi) / Số lượng cổ phiếu thường đang lưu hành”
Price là giá thị trường của cổ phiếu.
Hầu hết các doanh nghiệp được thẩm định giá dựa trên lợi nhuận của nó.
Nguyên tắc ở đây là tỷ lệ P/E càng thấp thì:
Bạn càng mua được nhiều doanh số của công ty hơn
Thời gian để bạn thu hồi vốn từ lợi nhuận của doanh nghiệp cũng ngắn hơn
2. Tỷ lệP/E hợp lýlà bao nhiêu?
Đối với định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E, thông thường có 2 cách để dựng lại mức P/E hợp lý: (1) So sánh với những doanh nghiệp tương đồng trong lĩnh vực, (2) So sánh với tỷ lệ P/E trong quá khứ
a, So sánh với những doanh nghiệp tương đồng trong lĩnh vực
Những công ty được đem ra so sánh phải tương đồng với cổ phiếu mà bạn đã định giá về: quy mô, chất lượng và mức độ nguy cơ.
b, So sánh với tỷ lệ P/E trong quá khứ
Các chỉ số như P/E luôn tuân theo quy luật “quay về mức trung bình” (hay mean-reversion). Sau 1 thời gian chuyển biến, chỉ số P/E sẽ có xu hướng tăng/giảm về mức bình quân lâu dài của chính nó. Bạn cần thống kê tỷ lệ P/E của cổ phiếu trong tối thiểu 5 năm. Sau đó:
Tính trị giátrung bình bằng hàm AVERAGE
Tính trị giáđộ lệch hợp lý (Standard Deviation, SD) bằng hàm STDEV
Thông thường nếu mức P/E ngày nay càng thấp hơn mức trung bình dài hạn thì cổ phiếu càng cuốn hút.
Có rất nhiều lý do để một công ty có mức P/E thấp trong một thời điểm nhất định. Có thể bởi doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn so với thời gian trước, khi đó phần E (Earnings) sẽ tăng lên dẫn tới P/E thấp. Trong trường hợp này có thể nói cổ phiếu đang được định giá thấp và là cơ hội cho nhà đầu tư mua vào cổ phiếu.
Tuy nhiên, P/E cũng có thể thấp do doanh nghiệp thu được lợi nhuận bất thường (thanh lý tài sản, bán công ty con, nhượng quyền sở hữu đất đai hoặc công nghệ…), những khoản lợi nhuận không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của công ty và không có tính lặp lại trong tương lai. Hoặc cũng có thể công ty có P/E thấp là do cổ đông hiện hữu của họ không còn thấy khả năng phát triển của công ty, nên tiến hành bán chốt lời khiến giá cổ phiếu giảm. Những trường hợp này P/E thấp có thể kéo dài, nhưng có lẽ cổ phiếu đó không phải rẻ bởi triển vọng phát triển không sáng.
Ngược lại, chỉ số P/E cao thể hiện sự kỳ vọng của nhà đầu tư vào doanh nghiệp. Nhà đầu tư chuyên nghiệp thường sẵn sàng trả một mức “premium” cho những doanh nghiệp hàng đầu. Và thường những doanh nghiệp này có chỉ số P/E rất cao.
P/E đắt hay rẻ còn phụ thuộc vào khẩu vị nhận định của nhà đầu tư, là phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư với doanh nghiệp.
4. Lựa chọn P/E trong định giá cổ phiếu
Phương pháp P/E chỉ nên áp dụng đối với những doanh nghiệp cùng ngành, và nhà đầu tư cần loại trừ những khoản thu nhập bất thường để tăng tính chính xác của việc định giá. Về mặt lý thuyết, nhà đầu tư nên lấy trung bình tỷ lệ P/E trong khoảng thời gian vài năm để xây dựng một tỷ lệ P/E tiêu chuẩn và sử dụng trong quá trình ra quyết định.
Khi sử dụng phương pháp định giá bằng P/E ta có thể lựa chọn một trong các cách sau:
Xác định hệ số P/E bình quân của nhóm công ty tương đương trong ngành về kỹ thuật, mạng lưới khách hàng, quy mô, cơ cấu vốn và nhân hệ số này với thu nhập dự kiến của Cty để có mức giá hợp lý.
Xác định hệ số P/E trung bình các công ty tương đương cùng ngành các nước trong khu vực và nhân hệ số này với thu nhập dự kiến để có mức giá hợp lý.
5. Ưu điểm và nhược điểm
a, Ưu điểm phương pháp thẩm định giá cổ phiếu dựa vào tỷ số P/E
Đơn giản và dễ dàng tiếp cận
Cho kết quả nhanh chóng để ra quyết định kịp thời
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường
P/E còn giúp xác định giá cổ phiếu đang ở mức nào để đưa ra chiến thuật đầu tư hợp lý
b, Nhược điểm phương pháp thẩm định giá cổ phiếu dựa vào tỷ số P/E
Do trong công thức tính toán có yếu tố P(Price) – giá thị trường của cổ phiếu, nên nếu thị trường chứng khoán hoạt động không ổn định, giá cả cổ phiếu bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu cơ, lũng đoạn thị trường thì tỷ số P/E sẽ bị sai lệch, từ đó ảnh hưởng đến kết quả tính toán.
Phương pháp này không đưa ra được những cơ sở để các nhà đầu tư phân tích, đánh giá về khả năng tăng trưởng và rủi ro tác động tới giá trị doanh nghiệp
Tỷ số P/Esscó thể không chính xác trong trường hợp thị trường đánh giá không đúng, chẳng hạn như đánh giá quá cao hoặc quá thấp
Thẩm định giá theo phương pháp P/E nói chung là phương pháp định giá phổ biến trên thế giới, thường được áp dụng để định giá cổ phiếu doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực. Phương pháp P/E có nguyên tắc sử dụng đơn giản, trực quan, giúp so sánh mức độ đắt rẻ tương đối tại một những điểm nhất định của một doanh nghiệp so với các doanh nghiệp kinh doanh tương tự khác đang hoạt động trong cùng môi trường và niêm yết trong các thị trường tương đồng hoặc trong cùng một thị trường chứng khoán. Đây cũng là một trong các phương pháp định giá doanh nghiệp được hình thành đầu tiên trên thế giới và sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực định giá chứng khoán. Phương pháp P/E sử dụng thích hợp nhất trong các thị trường hiệu quả cao, thể hiện ở thanh khoản và mức độ sôi động của các bên tham gia mua bán trên thị trường.
6. Công ty thẩm định giá cổ phiếu uy tín tại Việt Nam
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá cổ phiếu uy tín nhất hiện nay. Trải qua một quá trình dài phát triển Thẩm định giá Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá cổ phiếu tại Việt Nam và trên thế giới. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá cổ phiếu có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với một doanh nghiệp thẩm định giá và được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp đánh giá cao. Chứng thư và báo cáo thẩm định giá Thành Đô phục vụ nhiều mục đích liên quan như: vay vốn ngân hàng, góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng… góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và hội nhập với khu vực và quốc tế mạnh mẽ hơn.
QUÝ KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Các nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản) – Ở Việt Nam, theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 khái niệm bất động sản được hiểu như sau:
“Bất động sản bao gồm”
Đất đai
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
Tài sản khác theo quy định của pháp luật
Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Bản chất của thẩm định giá bất động sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của bất động sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định.
Giá trị của bất động sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá bất động sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của bất động sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. Trong thẩm định giá bất động sản có 8 nguyên tắc cơ bản bao gồm: (1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; (2) Nguyên tắc thay thế; (3) Nguyên tắc cung – cầu; (4) Nguyên tắc thay đổi; (5) Nguyên tắc lường trước/dự báo trước; (6) Nguyên tắc phù hợp; (7) Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất; (8) Nguyên tắc cạnh tranh;
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất
Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2. Nguyên tắc thay thế
Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản: Cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập, cách tiếp cận từ chi phí.
3. Nguyên tắc cung – cầu
Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung củatài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.
Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường.
Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.
Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau : i) Giá của đất đai, ii) Thu nhập của người tiêu dùng, iii) Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai, và v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.
4. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của bất động sản luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó. Xem xét giá trị của bất động sản cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị bất động sản.
Sự thay đổi luôn luôn là quy luật khách quan và nó diễn ra thường xuyên khó phụ thuộc vào ý muốn chủ quan từ phái con người. Vậy nên, việc thẩm định giá trị bất động sản thường sẽ chỉ phụ thuộc vào thời điểm định giá, nó khó có thể phản ánh được xu thế của bất động sản trong tương lai.
Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có bất động sản được xem xét cũng luôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản. Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị bất động sản. Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của bất động sản cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định.
5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Bất động sản khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích Bất động sản có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại.
Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá bất động sản thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị đât đai ở thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong thẩm định bất động sản, cần dự báo đượcbiến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
6. Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ bất động sản sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định. Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của bất động sản, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả bất động sản và các tài sản khác gắn liền với bất động sản.
7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.
Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai.
8. Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản. Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
Bạn đang đọc bài viết:“Các nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Quy định chung về thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Quy định chung về thẩm định giá) – Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Lập kế hoạch thẩm định giá.
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Phân tích thông tin.
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Tài sản thẩm định giá
Tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá.
Tài sản mà Nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đốivới tài sản.
Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá.
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.
Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.
Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại khoản 3 Điều này.
Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính.
Thẩm định viên về giá hành nghề
Thẩm định viên về giá hành nghề là người đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Quyền và nghĩa vụ của Thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá được quy định tại Điều 37 của Luật này.
Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá
Người không đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này.
Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân.
Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc.
Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên.
Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt.
Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.
Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề
Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;
c) Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
d) Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá;
đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp luật;
e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề:
a) Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá;
c) Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá;
d) Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có yêu cầu;
đ) Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức;
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Bạn đang đọc bài viết:“Quy định chung về thẩm định giá theo luật giá”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Các phương pháp xác định giá trị thương hiệu – Thẩm định giá Thành Đô
(Các phương pháp xác định giá trị thương hiệu) – Thương hiệu thực sự là một tài sản của doanh nghiệp, thế nhưng giá trị của tài sản vô hình này lại là một ẩn số khó tìm.
Định giá thương hiệu vẫn còn là công việc của các chuyên gia, đòi hỏi sự nghiên cứu rất kỹ càng và cẩn trọng nhưng lại thường cho ra các kết quả gây nhiều tranh cãi.
Xà bông Pears là thương hiệu đầu tiên trên thế giới đăng ký bảo hộ nhãn hiệu từ cuối thế kỷ 18, còn khái niệm quản trị thương hiệu (brand management) được công ty Procter&Gramble phát triển từ năm 1931, chứng tỏ người ta đã nhận thức được tầm quan trọng của thương hiệu từ rất lâu. Mọi người cũng đồng ý rằng uy tín thương hiệu chính là nguyên nhân tạo nên sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá trị cổ phiếu của các công ty danh tiếng trên thị trường chứng khoán so với giá trị hiện hữu trong sổ sách kế toán. Thừa nhận giá trị to lớn của thương hiệu nhưng khi thẩm định khả năng sinh lợi và hiệu quả kinh doanh, các doanh nghiệp vẫn dựa vào những chỉ số như: tỉ suất sinh lợi của vốn đầu tư, tài sản và của vấn chủ sở hữu. Tất cả đều không tính đến giá trị của thương hiệu, một tài sản có giá nhưng vô hình.
Không phải các chủ doanh nghiệp, giám đốc thương hiệu hoặc giám đốc tài chính thờ ơ với tài sản của mình như vậy, mà ngược lại họ rất cần biết một cách chính xác giá trị của thương hiệu dưới dạng một con số cụ thể. Nếu có cách tính chính xác giá trị của thương hiệu tại một thời điểm bất kỳ, việc chọn lựa chiến lược và kế hoạch phát triển thương hiệu của giám đốc marketing sẽ trở nên đơn giản hơn nhiều. Ông ta cũng dễ “làm giá” hơn với HĐQT nếu chỉ rõ được những nỗ lực bản thân đã làm gia tăng giá trị cho thương hiệu chính xác là bao nhiêu tiền. Với số liệu đó, không chỉ giám đốc tài chính mà cả các nhà đầu tư chứng khoán cũng sẽ có cái nhìn cụ thể hơn về phần tài sản vô hình của doanh nghiệp, từ đó có biện pháp bảo vệ hoặc đầu tư, khai thác hiệu quả. Mọi người đều có nhu cầu muốn biết về trị giá của thương hiệu, nhưng giữa “có giá trị rất lớn” và “trị giá x đồng” là hai câu trả lời hoàn toàn khác biệt.
Dựa trên giá trị chuyển nhượng
Cách dễ nhất để nhìn nhận giá trị một thương hiệu là dựa trên giá chuyển nhượng. Nhiều người không đồng ý với cách đánh giá này nhưng ít nhất là đã có người chấp nhận giá trị đó và dùng tiền để chứng minh chính kiến của mình. Đó là người mua. Tuy nhiên giá trị chuyển nhượng thường bao gồm cả trị giá tài sản cố định và trị giá thương hiệu nên người ngoài cuộc không ai biết chính xác nếu tính riêng thì giá trị của thương hiệu là bao nhiêu. Khi cố gắng mua lại PeopleSoft vào năm 2004, Công ty Oracle đã sẵn sàng tăng giá tiền chuyển nhượng từ 5 tỉ USD lên 6,3 tỉ USD và cuối cùng chốt lại ở con số khổng lồ 9,4 tỉ USD (theo eweek.com). Không ai biết giá trị cụ thể về thương hiệu của PeopleSoft là bao nhiêu nhưng chắc chắn là phần tài sản cố định của PeopleSoft không thể gia tăng giá trì gần gấp đôi như vậy trong vòng 18 tháng. Tức là giá trị thương hiệu, cũng như lợi thế thương mại của PeopleSoft đã được Oracle định giá trên 4,4 tỉ USD.
Chuẩn mực kế toán ở nhiều nước, trong đó có cả Việt Nam đã chấp thuận ghi nhận giá trị của thương hiệu như là tài sản vô hình vào bảng cân đối kế toán. Điều này rất dễ làm với các thương hiệu có sự mua bán nhượng quyền. Thế nhưng phần nhiều các thương hiệu là do doanh nghiệp tự xây dựng thành công, không thể có giá trị chuyển nhượng để mà ghi sổ.
Dựa trên cơ sở chi phí
Phương pháp này tính giá trị thương hiệu dựa trên các chi phí thực sự mà doanh nghiệp đã phải bỏ ra để phát triển thương hiệu đến tình trạng hiện tại. Đây là cách tính đơn giản, dễ làm trong doanh nghiệp vì tất cả đều là số liệu nội bộ. Chỉ đơn thuần tổng hợp các khoản chi, như chi phí nghiên cứu thị trường, quảng cáo, truyền thông… Một giám đốc thương hiệu tồi có thể tiêu sạch ngân sách tiếp thị của doanh nghiệp nhưng không hề làm gia tăng một đồng giá trị nào cho thương hiệu. Chi phí đầu tư hoàn toàn không tỉ lệ thuận với giá trị gia tăng của thương hiệu nên cách tiếp cận này không chính xác. Tuy nhiên, do sự đơn giản và chủ động trong việc tính toán, một vài doanh nghiệp nhỏ vẫn dùng cách này để tạm tính giá trị thương hiệu của mình.
Một cách khác là tính giá trị đầu tư tương đương. Đó là cách lấy chi phí thị trường hiện tại để ước tính tổng số tiền cần bỏ ra để xây dựng một thương hiệu tương đương với thương hiệu hiện tại. Số tiền này bao gồm các chi phí như xây dựng đề án, nghiên cứu thị trường, sản xuất mẫu thử, quảng cáo, khuyến mại…
Cách tính này thường được các chuyên gia tính nhẩm nhanh trị giá của một thương hiệu. Dù cách tính này cho một con số gần đúng hơn về mặt thị trường so với cách tính đầu tiên nhưng vẫn còn đó nhiều khiếm khuyết. Hai doanh nghiệp có cùng chi phí đầu tư vào một loại sản phẩm trong cùng một môi trường kinh doanh thì trị giá thương hiệu của họ vẫn khác nhau. Đó là do họ có nhân sự khác nhau, chắc chắn sẽ dẫn đến khả năng làm sinh lợi cho các khoản đầu tư tại thời điểm hiện tại và trong tương lại sẽ khác nhau.
Dựa trên thu nhập lợi thế
Người tiêu dùng không thể có kiến thức về mọi loại sản phẩm nên thường có xu hướng chọn các sản phẩm có thương hiệu quen thuộc hoặc nổi tiếng, dù sản phẩm này được bán đắt hơn so với sản phẩm cùng loại nhưng có thương hiệu yếu hơn hoặc không có thương hiệu. Phần chênh lệch giá này là do thương hiệu mang lại. Theo phương pháp này, giá trị của thương hiệu là phần doanh thu chênh lệch của nhãn hàng so với mặt bằng chung của thị trường. Tuy nhiên việc chọn thương hiệu so sánh và tính toán giá bán chung của thị trường lại rất khó khăn. Một số công ty, đặc biệt là các công ty hàng tiêu dùng, thường kinh doanh cùng một lúc nhiều thương hiệu. Họ dễ dàng dùng lợi nhuận của thương hiệu này đề đầu tư phát triển thương hiệu khác. Đôi khí giá bán sản phẩm chỉ đơn thuần thể hiện ý chí của chủ thương hiệu muốn thống lĩnh thị trường hiều hơn là giá trị thực tế của sản phẩm. Tuy nhiên người ta vẫn dùng phương pháp này khi muốn so sánh trực tiếp hai thương hiệu với nhau để kiểm chứng các kết quả tính toán khác.
Dựa trên giá trị cổ phiếu
Đây là phương pháp khá đơn giản để ước lượng nhanh giá trị tương đối của thương hiệu trên thị trường. Đó là phần chênh lệch giữa tổng giá trị thị trường của công ty, tính trên giá cổ phiếu, trừ đi toàn bộ giá trị tương đối vì giá cổ phiếu có thể thay đổi từng ngày, nhưng giá trị thực sự của thương hiệu, phụ thuộc nhiều vào chiến lược kinh doanh và tiếp thị của công ty cũng như khả năng thực hiện các chiến lược đó, đều không thể thay đổi một sớm một chiều. Mặt khác, các tài sản cố định thể hiện trong sổ sách kế toán được tính toán dựa trên giá mua, trừ đi khấu hao hàng năm. Giá trị này có thể cao hơn so với giá trị còn lại thực tế của tài sản trên thị trường do tốc độ đổi mới công nghệ, máy móc thiết bị ngày nay rất cao. Ngược lại, có giá trị tài sản như đất đai, hay lợi thế thương mại đôi khi lại được định giá thấp hơn thị trường.
Dựa trên giá trị kinh tế
Khác với các phương pháp định giá theo quan điểm tài chính ở trên, đây là phương pháp định giá khá phức tạp, kết hợp cả các nguyên tắc marketing và tài chính trong các tính toán. Nhiều tổ chức kinh tế, trong đó có Interbrand sử dụng phương pháp này để định giá thương hiệu do mức độ tin cậy cao của việc phân tích toàn diện kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Theo ông Jan Lindemann, Giám đốc định giá toàn cầu của Interbrand, phương pháp này gồm các bước như sau:
Phân khúc thị trường: Giá trị thương hiệu phụ thuộc vào từng môi trường kinh doanh cụ thể. Để đánh giá đúng giá trị thương hiệu, cần dựa trên kênh phân phối, vị trí địa lý, môi trường văn hoá… để chi thị trường thành các phân khúc độc lập. Thương hiệu sẽ được định giá trên từng phân khúc. Tổng giá trị của các phân khúc chính là giá trị thương hiệu.
Phân tích tài chính:Dự báo doanh thu và lợi nhuận tạo nên bởi thương hiệu theo từng phân khúc đã xác định ở bước 1. Đây là cách tính lợi nhuận thông thường, bằng cách lấy doanh thu từ thương hiệu trừ đi chi phí hoạt động, chi phí sử dụng vốn và thuế. Phân tích nhu cầu:Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu của khách hàng hoặc người tiêu dùng và mức độ ảnh hưởng( tính bằng %) của thương hiệu đến từng nhân tố này. Lợi nhuận do uy tín thương hiệu tạo ra được tính bằng cách nhân lợi nhuận có được ở bước 2 với % mức độ ảnh hưởng.
Phân tích cạnh tranh:Xác định khả năng cạnh tranh của thương hiệu để xác định % rủi ro của các yếu tố cạnh tranh, gây bất lợi cho thương hiệu trong tương lai. Việc tính toán rủi ro này khá phức tạp khi phải dự báo xu hướng thị trường, tốc độ tăng trưởng, sự bảo trợ của nhà nước… trong tương lai. Xác định giá trị của thương hiệu: Giá trị của thương hiệu là giá trị hiện tại thuần (Net Present Value) của tất cả các khoản thu nhập kỳ vọng của thương hiệu trong tương lai, sau khi đã trừ đi giá trị rủi ro dự báo ở bước 4.
Bằng phương pháp này, Interbrand đã kết hợp hàng năm với tạp chí Business Week để xây dựng danh sách 100 thương hệiu hàng đầu thế giới.
Mô hình tính toán này còn rất hữu ích trong quản trị doanh nghiệp, bao gồm từ việc dự tính hiệu quả của chiến dịch marketing, xác định và đánh giá ngân sách truyền thông, cho đến việc đánh giá cơ hội kinh doanh ở thị trường mới hoặc đánh giá hiệu quả việc quản trị thương hiệu. Tuy nhiên, do có nhiều bước tính toán, chịu ảnh hưởng của nhiều tham số nên độ chính xác của phương pháp định giá thương hiệu dựa trên giá trị kinh tế này phụ thuộc vào trình dộ của chuyên gia thực hiện. Với cùng một phương pháp định giá, mỗi chuyên gia có thể sẽ có kết quả tính toán khác nhau. Điều quan trọng là phải lý giải hợp lý được các tham số sử dụng trong tính toán.
Không theo chuẩn mực
Như một cơ thể sống, thương hiệu không tuân theo một nguyên tắc chuẩn mực nào, ví dụ như nguyên tắc kế toán. Cũng vì thế mà việc định giá thương hiệu, cho dù có kỹ lưỡng đến đâu cũng chỉ cho kết quả tương đối. Tuỳ thuộc vào nhu cầu sử dụng mà bạn nên tự thực hiện việc này hay thuê các công ty tư vấn. Nếu bạn cần lượng giá thương hiệu
để đánh giá kết quả kinh doanh của năm vừa qua, hoặc đóng góp của chiến dịch tung hàng mới vừa thực hiện vào kết quả chung của công ty, bạn có đủ khả năng tự làm điều đó. Nếu doanh nghiệp của bạn đang cần định giá để thực hiện IPO, lên sản chứng khoán lần đầu, hãy để các chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá thực hiện chuyên môn của mình. Điều quan trọng không phải là thương hiệu của bạn được định giá bao nhiêu, mà là nó được quản trị như thế nào.
Một cuộc đình công của người lao động hay một lời thất hứa của đại lý phân phối với khách hàng, dù nằm ngoài tầm kiểm soát của giám đốc thương hiệu nhưng đều có ảnh hưởng tới uy tín thương hiệu, chứng tỏ việc quản trị thương hiệu hiện nay không còn là chuyện riêng của giám đốc thương hiệu và phòng marketing nữa. Xây dựng và bảo vệ uy tín thương hiệu là công việc chung của toàn doanh nghiệp, trong đó giám đốc thương hiệu là đầu tàu lãnh đạo.
Theo Tạp chí marketing
Bạn đang đọc bài viết:“Các phương pháp xác định giá trị thương hiệu”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Công ty thẩm định giá tại Phú Yên – Công ty thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá tại Phú Yên) – Phú Yên là một tỉnh ven biển thuộc vùng Duyên hải Nam Trung Bộ, Việt Nam. Vị trí địa lý tỉnh Phú Yên với hướng Tây giáp với tỉnh Đăk lăk và Gia Lai, hướng Nam giáp với tỉnh Khánh Hòa, hướng Bắc giáp tỉnh Bình Định, hướng Đông là Biển Đông. Phú Yên có vị trí địa lý thuận lợi, tài nguyên đa dạng, có biển, đồng bằng, trung du và miền núi tạo cho tỉnh nhiều lợi thế, đó cũng là nguồn lực cần thiết để phát triển kinh tế xã hội và thu hút đầu tư.
Phú Yên được ví như tâm điểm trục Bắc – Nam và là cửa ngõ Đông – Tây kết nối vùng duyên hải với Tây Nguyên. Từ đây hình thành cụm đầu mối giao thông đường sắt, đường thủy, đường hàng không, đường bộ Đông – Tây được đầu tư tương đối hoàn chỉnh và phân bố rộng khắp.
Hệ thống giao thông đường bộ trọng yếu gồm có: Quốc lộ 1A nối với Bình Định và Khánh Hòa; Quốc lộ 25 nối với Gia Lai; Quốc lộ 1D nối Thị xã Sông Cầu với thành phố Quy Nhơn; Quốc lộ 29 nối thị xã Đông Hòa (từ Vũng Rô) với thị xã Buôn Hồ Đăk Lăk; Quốc lộ 19C khởi đầu từ QL 1A ở thị trấn Diêu Trì huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định chạy dọc theo đường sắt Bắc – Nam qua thị trấn La Hai, huyện Đồng Xuân rồi rẽ lên huyện Sơn Hòa tới thị trấn Hai Riêng huyện Sông Hinh qua huyện M’Đrăk tỉnh Đăk Lắk rồi gặp QL26; Đường Phước Tân-Bãi Ngà chạy từ khu công nghiệp Hòa Hiệp đến cảng Vũng Rô; Phú yên cũng có đường sắt Bắc-Nam đi qua với ga chính là Ga Tuy Hòa.
Phú Yên có cảng biển nước sâu Vũng Rô có thể tiếp nhận tàu trọng tải 5.000 DWT; cảng Bãi Gốc được quy hoạch tiếp nhận tàu 250.000 DWT; sân bay Tuy Hoà nằm cách trung tâm thành phố Tuy Hòa 3km, hiện đang khai thác tuyến Tuy Hòa – TP. Hồ Chí Minh – Tuy Hòa, Tuy Hòa – Hà Nội – Tuy Hòa, có khả năng mở rộng thành sân bay quốc tế, giúp tỉnh trở thành ngã ba giao lưu kinh tế và hàng hoá Bắc – Nam và Đông – Tây, đồng thời Phú Yên cũng là cửa ngõ quan trọng của vùng phía Tây ra biển.
(1.2). Về kinh tế – xã hội
Năm 2019, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8,94%, trong đó: khu vực Nông, lâm nghiệp và thuỷ sản tăng 3,26%; Công nghiệp và xây dựng tăng 18,73%; dịch vụ tăng 5,72%. Tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn tỉnh năm 2019 là 6.993 tỷ đồng, vượt 27,1% dự toán tỉnh giao, tăng gấp 1,5 lần so năm 2018.
Phú Yên với các ngành công nghiệp mũi nhọn của tỉnh là công nghiệp lọc dầu, hóa dầu, công nghiệp phụ trợ, công nghiệp năng lượng, công nghiệp chế biến nông-lâm-thủy sản, nhất là công nghiệp mía đường. Ngoài ra tỉnh có 5 Khu công nghiệp tập trung được đầu tư kết cấu hạ tầng với tổng diện tích 450 ha. Đặc biệt, tỉnh đang tập trung đầu tư kết cấu hạ tầng khu kinh tế Nam Phú Yên, khu Nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao Phú Yên. Ngoài ra, tại các huyện có hệ thống các cụm công nghiệp tập trung quy mô từ 30 – 50ha/cụm, đây là điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư triển khai các dự án đầu tư. Đặc biệt Phú Yên là tỉnh có tiềm năng lợi thế, trọng tâm là kinh tế biển cùng đó là đẩy mạnh thu hút đầu tư phát triển, để đẩy nhanh quá trình hội nhập và phát triển bền vững; và phát triển nông nghiệp theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa gắn với ứng dụng các tiến bộ khoa học và công nghệ, phát triển sản phẩm theo chuỗi, tạo ra các sản phẩm chủ lực, có chất lượng, giá trị kinh tế cao.
(1.3). Bất động sản
Nằm giữa vùng duyên hải Nam Trung Bộ, Phú Yên sở hữu nền tảng liên kết vùng vững chắc tạo đà bứt phá cho bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Những năm gần đây, Phú Yên đã chứng kiến cuộc đổ bộ của giới đầu tư địa ốc vào địa phương này cùng hàng loạt dự án bất động sản tầm cỡ. Với nhiều tiềm năng lợi thế lớn, thị trường bất động sản Phú Yên đang cho thấy vị thế “đi sau về trước” của mình trên bản đồ bất động sản cả nước. Cụ thể, dự án tổ hợp nghỉ dưỡng vịnh Vũng Rô của Tập đoàn Rose Rock Group, Khu Du lịch Long Hải của Công ty Cổ phần Đại Thuận và Tập đoàn Hoya (Hàn Quốc), dự án KDL Hòn Ngọc Bãi Tràm do Công ty TNHH Bãi Tràm Estates (100% vốn đầu tư nước ngoài) đã đổ vốn vào Phú Yên. Tập đoàn TH True Milk với kế hoạch xây dựng dự án sân golf, khu biệt thự sinh thái, resort rộng hơn 1.000 ha, dự án Khu đô thị hỗn hợp DL-2;
Phú Yên là một thị trường mới, giàu tiềm năng trong khi giá bất động sản tại địa phương này còn khá mềm và có biên độ tăng giá tốt. Vì vậy, trong tương lai bất động sản Phú Yên hứa hẹn tăng trưởng tốt kỳ vọng sẽ đem lại sự an gia, phú quý cho giới đầu tư.
2. Công ty thẩm định giá uy tín tại Phú Yên
Theo các chuyên gia đánh giá “Phú Yên đang thay đổi rất nhanh, đặc biệt là về hạ tầng kinh tế, văn hóa, giao thông. Sự phát triển này góp phần thu hút rất nhiều nhà đầu tư tập chung về nơi đây phát triển kinh tế. Đi cùng với sự phát triển đó, Công ty thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Phú Yên gồm: thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải, thẩm định giá dự án đầu tư, thẩm định giá trị doanh nghiệp, tài nguyên khoáng sản, thẩm định giá tài sản vô hình…Phục vụ nhiều mục đích như: Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất; Làm căn cứ tư vấn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán-sáp nhập doanh nghiệp (M&A), mua bán chuyển nhượng tài sản, giải quyết tranh chấp, đến bù, khiếu nại, tính thuế, bảo hiểm, thanh lý tài sản… cho các cơ quan Nhà Nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.
Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam. Bằng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và hội nhập với khu vực và quốc tế mạnh mẽ hơn.
Trải qua một quá trình dài phát triển Thẩm định giá Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng… góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Thẩm định giá được xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản, giúp các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tại tỉnh Quảng Ngãi và toàn lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường cũng như sự phát triển của tỉnh Phú Yên. Thẩm định giá Thành Đô luôn thấu hiểu và chia sẻ với khách hàng trong bài toán giữa chi phí và hiệu quả kinh tế, để đem lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng và các bên liên, chúng tôi luôn đồng hành cùng tỉnh Phú Yên trong các lĩnh vực thẩm định giá cụ thể như sau:
(2.1). Dịch vụ thẩm định giá tại Phú Yên
Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá vô hình: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
(2.2). Mục đích thẩm định giá tài sản tại Phú Yên
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
Xác định giá trị tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
(2.3). Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá
(2.3.1). Thẩm định giá Bất động sản:
a, Quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Quyết định giao đất
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
Hợp đồng thuê đất,…
b, Công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
Hồ sơ quyết toán
Bản vẽ hoàn công
Hồ sơ dự toán
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hiện trạng
Các hợp đồng thi công
Các biên bản nghiệm thu từng phần
(2.3.2). Thẩm định giá Động sản.
a, Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất trong nước:
Hợp đồng kinh tế mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Bản vẽ kỹ thuật
Các hoá đơn mua bán kê khai chi tiết
Catalogue….
b, Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất nhập khẩu
Hợp đồng thương mại
INVOICE
PACKINGLIST
Tờ khai hải quan
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Hoá đơn mua bán kê khai chi tiết…
c, Phương tiện vận chuyển:
Đối với xe:
Giấy chứng nhận đăng ký xe
Giấy chứng nhận bảo hiểm xe cơ giới
Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ
Đối với tàu:
Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển.
(2.3.3). Thẩm định giá trị tài sản vô hình
Bằng cấp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu tài sản vô hình;
Các hợp đồng, thỏa thuận kinh tế có liên quan đến tài sản vô hình;
Tập hợp chi phí có liên quan đến tài sản vô hình.
Bằng chứng chứng minh tính hiệu quả kinh tế khi áp dụng hoặc sử dụng tài sản vô hình.
Các tài liệu khác có liên quan.
(2.3.4). Thẩm định giá trị dự án đầu tư
Tờ trình của chủ đầu tư kèm theo báo cáo nghiên cứu;
Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá tại Phú Yên”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thu nhập – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thu nhập) – Cách tiếp cận từ thu nhập là xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các khoản thu nhập, các dòng tiền và các chi phí tiết kiệm do tài sản vô hình mang lại. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm ba phương pháp chính là: (1) phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, (2) phương pháp lợi nhuận vượt trội, (3) phương pháp thu nhập tăng thêm.
Khi tiến hành thẩm định giá tài sản vô hình, tùy vào mục đích thẩm định giá, có thể phân tích: dòng thu nhập từ việc sử dụng tài sản vô hình đối với người sử dụng tài sản vô hình, dòng thu nhập từ việc thu tiền sử dụng tài sản vô hình đối với người sở hữu tài sản vô hình, hoặc cả hai dòng thu nhập trên. Tài sản vô hình có thể tạo ra các dòng thu nhập thông qua việc sử dụng tài sản vô hình, sở hữu tài sản vô hình (ví dụ: thông qua việc thu tiền sử dụng tài sản vô hình), hoặc hạn chế sử dụng tài sản vô hình.
Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thu nhập
1. Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình
(1.1). Nội dung phương pháp :
Giá trị của tài sản vô hình được tính toán trên cơ sở giá trị hiện tại của dòng tiền sử dụng tài sản vô hình mà tổ chức, cá nhân nhận được khi cho phép sử dụng tài sản vô hình.
Phương pháp này đặt ra giả định rằng tổ chức hoặc cá nhân không sở hữu tài sản vô hình phải trả tiền để sử dụng nó. Vì vậy, phương pháp này tính giá trị tài sản vô hình thông qua việc tính các khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được nếu tổ chức hoặc cá nhân đó sở hữu tài sản vô hình.
Phương pháp này được thực hiện bằng cách chiết khấu dòng tiền trong tương lai là khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được đã trừ thuế (nếu có).
Việc tính toán dòng tiền sử dụng tài sản vô hình, thuế, chi phí duy trì và các khoản chi phí hỗ trợ khác phải nhất quán. Cụ thể, nếu tổ chức cá nhân sở hữu tài sản vô hình chịu trách nhiệm trả chi phí duy trì (ví dụ chi phí quảng cáo, hoặc chi phí nghiên cứu duy trì và phát triển), thì tiền sử dụng tài sản vô hình cũng như dòng tiền trả để được sử dụng tài sản vô hình cũng cần tính đến các chi phí này. Ngược lại, nếu chi phí duy trì không bao gồm trong tiền sử dụng tài sản vô hình, thì chi phí này cũng cần được loại bỏ khỏi dòng tiền trả để sử dụng tài sản vô hình.
(1.2). Thông tin để áp dụng:
– Mức tiền sử dụng tài sản vô hình, có thể là:
Mức tiền sử dụng tài sản vô hình thực tế mà người chủ tài sản vô hình có được nhờ chuyển giao quyền sử dụng tài sản vô hình;
Mức tiền sử dụng tài sản vô hình giả định tức là khoản tiền người sử dụng giả thiết phải trả cho người chủ sở hữu tài sản vô hình. Mức tiền này được tính trên cơ sở mức tiền sử dụng tài sản vô hình của các tài sản vô hình tương tự được giao dịch trên thị trường, hoặc được tính trên phần lợi nhuận của việc sử dụng tài sản vô hình mà người sử dụng tài sản vô hình sẵn sàng trả cho người sở hữu tài sản vô hình trong một giao dịch khách quan và độc lập.
– Có các thông tin giao dịch của các tài sản tương tự về các quyền được luật pháp bảo hộ, các thông tin trên hợp đồng nhượng quyền sử dụng tài sản vô hình như tiền sử dụng tài sản vô hình, các chi phí yêu cầu phải bỏ ra để duy trì (ví dụ như quảng cáo, nâng cấp sản phẩm, kiểm soát chất lượng), ngày sử dụng, ngày kết thúc hợp đồng nhượng quyền.
– Báo cáo tài chính và các tài liệu liên quan.
(1.3). Trường hợp áp dụng:
– Khi có thông tin, số liệu cần thiết về tiền sử dụng tài sản vô hình của các tài sản vô hình tương tự trên thị trường.
– Khi cần tính mức bồi thường thiệt hại trong trường hợp có tranh chấp.
– Có thể dùng làm một phương pháp bổ sung cho các phương pháp thẩm định giá khác.
2. Phương pháp lợi nhuận vượt trội
(2.1). Nội dung phương pháp:
Phương pháp lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị của tài sản vô hình trên cơ sở chênh lệch giữa các khoản lợi nhuận có được của một doanh nghiệp khi sử dụng và khi không sử dụng tài sản vô hình này.
Trong phương pháp lợi nhuận vượt trội, giá trị tài sản vô hình được ước tính trên cơ sở chênh lệch của giá trị hiện tại của hai dòng tiền chiết khấu trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được sử dụng để tạo ra thu nhập vượt trội cho chủ thể và trong trường hợp chủ thể không sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá.
(2.2). Thông tin để áp dụng:
Một số hoặc tất cả các thông tin sau cần được cân nhắc trước khi áp dụng phương pháp lợi nhuận vượt trội:
– Lợi nhuận kỳ vọng, chi phí tiết kiệm được và các dòng thu nhập trong tương lai tạo ra cho một doanh nghiệp khi sử dụng tài sản vô hình và không sử dụng tài sản vô hình.
– Tỷ suất chiết khấu phù hợp để dự báo thu nhập trong tương lai.
(2.3). Trường hợp áp dụng:
– Phương pháp này có thể áp dụng với cả tài sản vô hình tạo ra các khoản thu nhập tăng thêm và tài sản vô hình giúp tiết kiệm chi phí.
– Có thể dùng làm một phương pháp bổ sung cùng với các phương pháp thẩm định giá khác.
3. Phương pháp thu nhập tăng thêm
(3.1). Nội dung phương pháp:
Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các dòng tiền được cho là phát sinh từ đóng góp của tài sản vô hình cần thẩm định giá sau khi loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp của các tài sản khác.
Phương pháp thu nhập tăng thêm được thực hiện như sau:
– Ước tính các dòng tiền kỳ vọng được tạo ra do sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá. Dòng tiền được tạo ra do sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá được ước tính bằng cách giảm trừ khỏi dòng tiền kỳ vọng nói trên khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và các tài sản vô hình khác với tài sản vô hình cần thẩm định (gọi chung là tài sản đóng góp).
Khoản đóng góp của tài sản đóng góp là khoản thu nhập hợp lý được tạo ra bởi tài sản đóng góp, bao gồm phần lợi nhuận từ tài sản đóng góp và phần bù đắp cho khoản đầu tư ban đầu do sự giảm giá trị của tài sản theo thời gian. Khoản thu nhập hợp lý cho tài sản đóng góp được tính thông qua các bước:
Bước 1: xác định những tài sản có đóng góp vào dòng tiền thu nhập;
Bước 2: ước tính giá trị của những tài sản đóng góp này;
Bước 3: xác định thu nhập của tài sản đóng góp trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận hợp lý và giá trị của các tài sản đóng góp.
– Phần còn lại của dòng tiền kỳ vọng sau khi giảm trừ khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản đóng góp được chiết khấu về giá trị hiện tại. Tổng giá trị hiện tại của dòng tiền đã điều chỉnh này là giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá.
Trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được phép tính khấu hao theo quy định của pháp luật về kế toán, giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được tính thêm phần lợi ích dự kiến có được do không bị tính thuế thu nhập đối với phần giá trị khấu hao của tài sản vô hình.
(3.2). Thông tin để áp dụng:
Các thông tin sau cần được cân nhắc khi áp dụng phương pháp thu nhập tăng thêm:
– Dòng tiền của doanh nghiệp tạo ra bởi tài sản vô hình cần thẩm định, bao gồm cả dòng thu nhập và các chi phí gắn liền với tài sản vô hình cần thẩm định;
– Chi phí sử dụng các tài sản phụ trợ cần thiết và gắn liền với việc sử dụng hiệu quả tài sản vô hình cần thẩm định;
– Tỷ suất chiết khấu phù hợp để chuyển đổi về giá trị hiện tại của tài sản vô hình cần thẩm định;
– Các chi phí hoặc lợi ích liên quan, ví dụ mức thuế áp dụng với việc sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định.
(3.3). Trường hợp áp dụng:
– Khi thẩm định giá các tài sản vô hình có sự kết hợp với các tài sản khác trong một nhóm tài sản để tạo ra dòng tiền. Trong đó, tài sản vô hình cần thẩm định giá có tác động chính yếu tới dòng thu nhập, phần đóng góp từ các tài sản khác là không chính yếu.
– Có thể dùng làm phương pháp bổ sung cho các phương pháp thẩm định giá khác.
4. Thông tin thu thập khi tiến hành thẩm định giá tài sản vô hình
Mục đích thẩm định giá;
Đặc điểm của tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Tình trạng pháp lý của việc sở hữu tài sản vô hình (bao gồm cả việc sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp hay không hợp pháp);
Thời điểm thẩm định giá;
Triển vọng của ngành cụ thể liên quan và ảnh hưởng đến giá trị tài sản vô hình cần thẩm định giá;
Triển vọng của nền kinh tế có tác động đến giá trị của tài sản vô hình, gồm các yếu tố của môi trường kinh tế (như lạm phát, tỷ giá hối đoái,.. ) và môi trường chính trị trong nước và ngoài nước;
Tài sản vô hình phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;
Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình (ví dụ: hợp đồng, bằng chứng nhận, hồ sơ đăng ký, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng, báo cáo tài chính, v.v.);
Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
– Các thông tin liên quan khác về tài sản vô hình cần thẩm định giá.
Căn cứ vào loại tài sản vô hình cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về tài sản cần thẩm định giá có thể thu thập được, thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp. Trong quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá, để kiểm tra mức độ tin cậy của kết quả thẩm định giá, thẩm định viên áp dụng kỹ thuật phân tích độ nhậy. Cụ thể là xem xét, phân tích sự thay đổi của kết quả thẩm định giá khi thay đổi giá trị của một số thông số quan trọng đối với từng trường hợp thẩm định giá, ví dụ như tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa,…
5. Công ty thẩm định giá tài sản vô hình uy tín tại Việt Nam
Công ty thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá tài sản vô hình uy tín hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Thành Đô với nhiều năm kinh nghiệm cùng đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá có quy mô lớn và tính chất phức tạp trong lĩnh vực thẩm định giá và được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp đánh giá cao.
Trải qua quá trình phát triển Thành Đô đã đạt được nhiều thành tựu và trở thành đối tác uy tín của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank…Thành Đô tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá tài sản vô hình theo cách tiếp cận từ thu nhập”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Yếu tố ảnh hưởng đến giá tài sản vô hình – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Yếu tố ảnh hưởng đến giá tài sản vô hình) – Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. Tài sản vô hình có vai trò đặc biệt quan trọng nhằm tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp và góp phần quan trọng trong việc tạo dựng hình ảnh doanh nghiệp, thu hút được sự quan tâm của khách hàng, nâng cao năng suất, chất lượng sản phẩm, dịch vụ cũng như mở rộng thị phần của doanh nghiệp. Vì vậy xác định giá trị giá tài sản vô hình chính xác, khoa học là yếu tố vô hình quan trọng phục vụ nhiều mục đích như: Mua bán chuyển nhượng, vay vốn ngân hàng, nhượng quyền… Hiện nay có bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến giá tài sản vô hình bao gồm: (1) Các thuộc tính, đặc điểm của tài sản vô hình; (2) Phạm vi chuyển nhượng, cấp phép sử dụng tài sản vô hình; (3) Thị trường của tài sản vô hình (cung – cầu); (4) Chính sách, pháp luật.
– Các đặc điểm chức năng, công dụng của tài sản vô hình cần thẩm định giá góp phần trực tiếp vào việc tạo nên giá trị của tài sản vô hình. Các tài sản vô hình có nhiều chức năng, công dụng hữu ích, có thể góp phần đáng kể tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp sẽ có giá bán cao hơn. Tình trạng pháp lý của tài sản vô hình cũng tác động đến giá của tài sản vô hình. Các vấn đề liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản bao gồm: Tài sản vô hình cần thẩm định giá hiện nay có đang bị tranh chấp hay không? Tài sản vô hình thuộc loại được bảo hộ quyền sở hữu công nghiệp hay không? Tài sản vô hình thuộc loại được bảo hộ quyền sở hữu công nghiệp hay không? Hình thức và phạm vi bảo hộ của tài sản vô hình?…Các tài sản vô hình có các đặc tính dẫn tới tăng nguy cơ bị xâm phạm, sao chép cũng làm giảm giá tài sản vô hình đó.
– Tình trạng sử dụng của tài sản vô hình cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá của tài sản vô hình. Ví dụ như tài sản đã được sử dụng bao lâu, có cải tiến trong thời gian qua hay không? Thị phần hiện tại của sản phẩm hoặc dịch vụ tạo ra bởi tài sản vô hình?…Tài sản vô hình được trả giá cao hơn khi đã được sử rộng rãi trong một thời gian nhất định, ví dụ như nhãn hiệu hàng hóa, tên thương mại.
– Các tài sản, nguồn lực cần thiết (nếu có) để đưa tài sản vô hình cần thẩm định giá vào sử dụng trong các hoạt động kinh tế, ví dụ như máy móc, thiết bị, nhân lực cần có để sử dụng tài sản vô hình trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp giá cả hoặc các nguồn lực cần thiết để phát huy hiệu quả cảu tài sản vô hình không sẵn có cũng làm giảm cầu đối với tài sản vô hình này, dẫn tới giảm giá trị của tài sản vô hình.
– Chi phí ban đầu tạo ra tài sản vô hình cũng là một yếu tố luôn cần phải cân nhắc đến khi tiến hành chuyển nhượng, cấp phép sử dụng tài sản vô hình. Đối với nhiều tài sản vô hình, chi phí ban đầu để tạo ra tài sản vô hình là khá lớn, tuy nhiên không phải lúc nào chi phí cũng tỷ lệ thuận với giá của tài sản vô hình do còn tùy thuộc nhiều vào khả năng thương mại hóa của tài sản vô hình đó.
2. Phạm vi chuyển nhượng, cấp phép sử dụng tài sản vô hình
Giá của tài sản vô hình phụ thuộc vào hình thức giao dịch là chuyển nhượng hay cấp phép sử dụng. Phạm vi của việc chuyển nhượng, cấp phép cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá.
Ví dụ: Người được cấp phép được độc quyền hoặc không độc quyền tài sản vô hình; được chuyển giao lại hoặc không được chuyển giao lại quyền sử dụng tài sản vô hình cho bên thứ ba; thời hạn sử dụng tài sản vô hình khi cấp phép; quyền được cải tiến, nhận thong tin cải tiến (nếu có) của tài sản vô hình; phạm vi lãnh thổ được bán sản phẩm do tài sản vô hình được chuyển nhượng, cấp phép tạo ra; dịch vụ tư vấn, hỗ trợ kỹ thuật, đào tạo bảo hành và các điều kiện, tài sản kèm theo; đóng góp của mỗi bên đối với các hoạt động tạo lập, duy trì và khai thác tài sản vô hình, tài sản trí tuệ (như chi phí quảng cáo, phát triển nhãn hiệu hàng hóa, dịch vụ, chi phí liên quan đến việc kiện tụng khi tài sản trí tuệ bị xâm phạm…) Ngoài ra, việc tài sản vô hình được giao dịch riêng lẻ hay là một bộ phận của một nhóm tài sản được giao dịch cũng ảnh hưởng tới giá cảu tài sản vô hình.
3. Thị trường của tài sản vô hình (cung – cầu)
Cũng như các loại hàng hóa khác, tài sản vô hình chịu tác động mạnh mẽ của thị trường, trạng thái cung – cầu đối với tài sản này. Các yếu tố về lực lượng tham gia thị trường, số lượng và động thái người mua – người bán tiềm năng, tình trạng các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, nhu cầu và thị hiếu của người mua, tình hình lạm phát, các chỉ số biến động giá đối với nhóm tài sản liên quan (nếu có), sự sẵn có của các tài sản vô hình tương tự đều ảnh hưởng đến giá của tài sản vô hình.
Đặc điểm và điều kiện thị trường của tài sản vô hình có thể thay đổi theo thời gian cũng như khác nhau theo từng khu vực địa lý, vì vậy thời điểm và địa điểm giao dịch cũng ảnh hưởng tới giá của tài sản vô hình.
4. Chính sách, pháp luật
Các quy định của pháp luật về bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ, chính sách khuyến khích thương mại hóa tài sản trí tuệ, các ưu đãi về thuế, điều kiện kinh doanh, các chính sách phát triển nền kinh tế tri thức cũng như việc tham gia các cam kết quốc tế về sở hữu trí tuệ cũng có tác động khuyến khích việc thương mại hóa tài sản vô hình và đưa tài sản vô hình vào sản xuất, kinh doanh, góp phần làm tăng giá của tài sản vô hình.
Ngoài các yếu tố chính đã được phân tích như trên, giá của tài sản vô hình còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố như:
Triển vọng của lĩnh vực, ngành cụ thể liên quan (trong đó có ngành, lĩnh vực sản phẩm mà tài sản vô hình có đóng góp để tạo ra), triển vọng của nền kinh tế gồm các yếu tố của môi trường kinh tế (như lạm phát, tỷ giá hối đoái,…)
Môi trường chính trị trong nước và ngoài nước
Quan hệ giữa bên bán và bên mua (quan hệ thị trường hay phi thị trường)
Phương án thanh toán giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (trả trước hay trả sau? Điều kiện thanh toán cụ thể.
Thẩm định giá tài sản vô hình là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản vô hình theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Công ty thẩm định giá Thành Đô là đơn vị thẩm định giá tài sản vô hình uy tín hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Thành Đô với nhiều năm kinh nghiệm cùng đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá có quy mô lớn và tính chất phức tạp trong lĩnh vực thẩm định giá và được các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp đánh giá cao. Thành Đô tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường.
Bạn đang đọc bài viết:“Các yếu tố ảnh hưởng đến giá tài sản vô hình”tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
(Nhận biết sổ đỏ giả) Sổ đỏ giả luôn là vấn nạn nhức nhối trên thị trường mua bán nhà đất. Nhiều người vì quá tin tưởng bên bán hoặc ham mua nhà giá rẻ mà chủ quan, không tìm hiểu kỹ dẫn đến bị lừa, “tiền mất tật mang”.
Hiện nay, việc làm sổ đỏ giả ngày càng trở nên tinh vi, phức tạp và khó có thể phân biệt bằng mắt thường. Trong mua bán bất động sản, người mua sẽ chịu nhiều thiệt hại nếu không biết cách nhận biết loại giấy tờ giả này.
Bài viết dưới đây chia sẻ một số cách nhận biết sổ đỏ giả để giúp cho việc mua bán nhà đất được an toàn, thuận lợi.
Một trong những mẹo nhận biết sổ đỏ giả là kiểm tra bằng đèn pin. Cụ thể, dùng đèn pin chiếu một góc 10-20 độ vào mặt giấy đúng vị trí có hình dấu góc dưới bên phải của mặt trước của phần dấu nổi. Vị trí này có mã số hiệu được đóng hoặc in vào chính giữa dấu nổi. Nếu là sổ đỏ giả thì các chi tiết lõm và không rõ nội dung. Ngược lại, nếu là sổ đỏ thật thì mã số hiệu sẽ đóng trùng khớp với hình dấu nổi, các chi tiết lồi và rõ nội dung.
Hình ảnh sổ đỏ giả, thật khi kiểm tra bằng đèn pin
Kiểm tra bằng kính lúp
Cách nhận biết sổ đỏ giả này cũng được nhiều người áp dụng. Sổ hồng, sổ đỏ thật được in bằng phương pháp in offset với màu mực rất đều màu, màu sắc rất sắc nét. Với sổ đỏ giả, các chi tiết in không sắc nét, nếu soi kỹ chi tiết thì nét mực có màu khác nhau. Với Giấy chứng nhận giả, họa tiết không có các tổ hợp chấm mực hồng như sổ đỏ thật.
Lưu ý, đối với sổ đỏ được ép plastic, người mua nhà đất càng phải cẩn thận hơn bởi rất khó để phân biệt sổ đỏ thật, sổ đỏ giả trong trường hợp này. Nếu nhìn kỹ, bạn sẽ thấy sổ giả không có phần in nổi.
sổ đỏ giả, thật khi kiểm tra bằng kính lúp – Thẩm định giá Thành Đô
Soi kỹ những vị trí có thể bị tẩy xóa
Để biết sổ đỏ thật hay giả, bạn cần xem kỹ các vị trí có thể bị tẩy xóa cơ học, gồm:
Số sổ
Số vào sổ quyết định
Loại đất
Hình thức sử dụng đất
Thời hạn
Diện tích (bằng số, bằng chữ)
Sơ đồ
Lưu ý, đối với những sổ đỏ có trang bổ sung, thì cần kiểm tra phương pháp in của phôi trang bổ sung (in offset), dấu giáp lai của trang phụ lục với sổ, các vị trí của trang bổ sung có bị tẩy xóa hay không.
Riêng với sổ đỏ đã được thế chấp nhiều lần, bạn cần kiểm tra kỹ dấu, chữ ký của Văn phòng đăng ký nhà đất hoặc phòng tài nguyên và môi trường.
Kiểm tra con dấu và chữ ký
Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp sổ đỏ giả phần ghi chức danh đề ký thay chủ tịch UBND TP nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch. Do đó, người mua bất động sản cũng có thể xem xét dấu hiệu này khi kiểm tra giấy tờ quyền sử dụng đất.
Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ sở hữu đất là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Khi giao dịch, chủ sở hữu phải trực tiếp tham gia hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp cho người mua. Trên sổ đỏ, sổ hồng, thông tin chủ sở hữu đất có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trong sổ đỏ có thể ghi tên của từng chủ sở hữu nếu lô đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người.
Kiểm tra diện tích nhà đất có đúng thực tế hay không
Với thửa đất có nhà chung cư, Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sẽ chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ. Diện tích thửa đất thường được làm tròn đến một chữ số thập phân.
Nhận biết sổ đỏ giả – Thẩm định giá Thành Đô
Kiểm tra kỹ thông tin về nhà đất
Việc kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin giấy tờ nhà đất sẽ hỗ trợ bạn trong việc tra cứu chi tiết hơn các thông tin khác về thửa đất có trong hồ sơ địa chính.
Số thửa, số tờ bản đồ, vị trí là những thông tin được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ. Đây là những nội dung bàn cần xem xét kỹ, không nên qua loa, sơ sài. Để đảm bảo độ chính xác, bạn có thể kiểm tra nhiều lần.
Người mua cần xem kỹ địa chỉ thửa đất, gồm tên khu vực, số nhà, tên đường (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh… nơi có đất.
Xác minh nguồn gốc khu nhà đất
Nguồn gốc đất có thể ảnh hưởng tới quyền lợi của người sử dụng đất, nhất là khi Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ, đất thuê và có trả tiền thuê hàng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi bị thu hồi. Chính bởi vậy, khi kiểm tra sổ đỏ, bạn cần hỏi rõ về nguồn gốc của đất để đảm bảo quyền lợi của mình.
Theo Dothi.net
Bạn đang đọc bài viết:“Bí kíp nhận biết sổ đỏ giả”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Các nguyên tắc thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Nguyên tắc thẩm định giá doanh nghiệp) – Nguyên tắc thẩm định giá là quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội; là những quy tắc, là tiêu chuẩn hành vi mà những người thẩm định giá phải tuân thủ trong quá trình thẩm định giá. Nguyên tắc chi phối đến hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp, thường đề cập đến 6 nguyên tắc thẩm định giá cơ bản sau: (1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; (2) Nguyên tắc cạnh tranh; (3) Nguyên tắc thay đổi; (4) Nguyên tắc cung cầu; (5) Nguyên tắc đóng góp; (6) Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. Như vậy để ước tính được giá trị doanh nghiệp một cách hợp lý cần phải đặt trong điều kiện doanh nghiệp sử dụng hợp lý các nguồn lực để tạo ra hiệu quả cao nhất và tốt nhất, việc thẩm định giá doanh nghiệp cần phải được phân tích và điều chỉnh nếu việc sử dụng thực tế hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất.
2. Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường được hiểu là hành vi của các chủ thể doanh nghiệp cùng loại trên thị trường, nhằm mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể doanh nghiệp khác, nhằm mục đích tối đa hóa lợi ích bản thân.
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
3. Nguyên tắc thay đổi
Là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường liên quan đến giá trị làm cho giá trị tài sản tăng lên, giảm đi. Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tó ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến gí trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên phải năm được các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp, phân tích được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố đó và phải đặt sự tương tác giữa các nhân tố này ở trạng thái động.
4. Nguyên tắc cung cầu
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản nói chung và giá trị doanh nghiệp nói riêng là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Chính vì vậy, thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ, hiện tại và dự báo được mỗi quan hệ này trong tương lai.
5. Nguyên tắc đóng góp
Trong nhiều tình huống, khi kết hợp nhiều tài sản nhỏ lẻ lại với nhau thì tổng giá trị của khối tài sản này sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống). Điều này lại đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp, vì doanh nghiệp thường được cấu thành bởi nhiều tài sản (cả hữu hình và vô hình) nên khi thẩm định giá doanh nghiệp cần xem xét và tính toán toàn diện các tài sản này đồng thời phai đặt các tài sản này trong một thể thống nhất với nhau.
6. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Giá trị của doanh nghiệp có thể được đo lương bằng các khoản lợi ích tương lai mà doanh nghiệp mang lại. Chính vì vậy, thẩm định viên cần dự kiến được tất cả các khoản lợi ích tương lai, cũng như những kỳ vọng về tăng trưởng lợi ích và cả những rủi ro có thể xảy ra đối với các nhà đầu tư để làm cơ sở cho việc thẩm định giá doanh nghiệp.
Bạn đang đọc bài viết:“Các nguyên tắc thẩm định giá doanh nghiệp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ thị trường – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp theo thị trường) – Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới ngày càng diễn ra mạnh mẽ, thẩm định giá doanh nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động thẩm định giá tài sản hiện nay phục vụ nhiều mục đích cho các doanh nghiệp: Xác định giá trị thế chấp vay vốn ngân hàng, xác định giá trị mua bán sáp nhập (M&A), xác định giá trị đầu tư góp vốn… Thẩm định giá doanh nghiệp là việc ước tính giá trị của doanh nghiệp hay lợi ích của nó theo một mục đích nhất định bằng cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Đối với từng loại hình doanh nghiệp, thông tin hồ sơ thu thập được, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá thẩm định viên sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá cụ thể, khoa học và có độ chính xác cao. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 Bộ Tài Chính ban hành số 122/2017/TT-BTC ngày ngày 15 tháng 11 năm 2017 thì có ba cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể sử dụng tất cả các cách tiếp cận để thẩm định giá doanh nghiệp.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12, trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp tương tự hoặc giống hệt với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ thị trường
1. Phương pháp tỷ số bình quân
Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh. Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:
Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính. Có cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
Các tỷ số thị trường được sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S), tỷ số giá trên giá trị sổ sách bình quân (P/B), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA).
(1.1). Trường hợp áp dụng phương pháp tỷ số bình quân
Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.
(1.2). Nguyên tắc thực hiện
Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.
(1.3). Các bước xác định giá trị doanh nghiệp
Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.
Bước 2: Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
(1.4). Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh
Tiêu chí đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh bao gồm:
a, Doanh nghiệp so sánh phải tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; nhóm khách hàng và thị trường tiêu thụ. Trong nhiều trường hợp, các doanh nghiệp tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố này có thể được lựa chọn từ các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
b, Doanh nghiệp so sánh phải tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các chỉ số tài chính, bao gồm:
Chỉ số phản ánh quy mô của doanh nghiệp: vốn điều lệ, doanh thu, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp: tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất.
Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp: tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA).
Thẩm định viên tiến hành đánh giá theo các tiêu chí trên để lựa chọn được ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh này được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá. Số lượng doanh nghiệp so sánh càng nhiều thì độ tin cậy của các tỷ số thị trường bình quân càng cao.
(1.5). Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá
Thẩm định viên xác định các tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh, bao gồm: P/E, P/B, P/S, EV/EBITDA. Khi thẩm định giá các công ty tài chính, ngân hàng, thẩm định viên có thể không cần xác định tỷ số thị trường P/S.
Lưu ý khi xác định các tỷ số thị trường:
Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh được lấy là mức giá đóng cửa trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần này trên thị trường chứng khoán tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp cổ phần của doanh nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh là giá cổ phần của doanh nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉ số (P/B)cần lưu ý trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình (không bao gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của quy định về hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp cần thẩm định giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong trường hợp không trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ lý do.
Tham số giá trị thị trường của các doanh nghiệp so sánh (EV) trong tỷ số thị trường EV/EBITDA được tính theo công thức sau:
Giá trị thị trường của doanh nghiệp
=
Vốn hóa thị trường của cổ phần thường
+
Giá trị các khoản nợ
+
Giá trị cổ phần ưu đãi (nếu có)
+
Lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát (nếu có)
–
Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền
Trong đó:
+) Giá trị các khoản nợ, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền được xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
+) Trường hợp doanh nghiệp có phát hành chứng khoán chuyển đổi, chứng khoán quyền chọn, thẩm định viên cân nhắc việc chuyển đổi các chứng khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xác định vốn hóa thị trường của doanh nghiệp.
EBITDA của doanh nghiệp so sánh không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.
(1.6). Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá
a, Xác định tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường:
Tỷ số thị trường bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh. Việc xác định trọng số tỷ số thị trường cho từng doanh nghiệp so sánh có thể dựa trên phân tích về đặc thù phát triển ngành, khả năng phát triển của từng doanh nghiệp.
b, Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từng tỷ số thị trường bình quân:
Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường: (EV/EBITDA)
Giá trị thị trường doanh nghiệp cần thẩm định giá
=
EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá
×
EV/EBITDA bình quân của các doanh nghiệp so sánh
+
Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền
Trong đó EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.
– Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường P/E, P/B, P/S
+) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường P/E
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
=
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 4 quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá
×
(P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
+) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường P/B
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
=
Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất thời điểm thẩm định giá
×
(P/B) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
+) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
=
Doanh thu thuần 4 quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định thẩm định giá
×
(P/S) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
+) Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính toán theo công thức sau:
Giá trị thị trường của doanh nghiệp
=
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp
+
Giá trị các khoản nợ
Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
c) Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân:
Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng các kết quả giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo từng tỷ số thị trường bình quân hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số của các kết quả. Việc xác định trọng số cho từng kết quả giá trị có thể dựa trên đánh giá mức độ tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ số thị trường được sử dụng để tính toán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số thị trường nào có mức độ tương đồng càng cao giữa các doanh nghiệp so sánh thì kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.
2. Phương pháp giá giao dịch
Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.
(2.1). Trường hợp áp dụng phương pháp giá giao dịch
Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường, đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
(2.2). Nguyên tắc áp dụng
Thẩm định viên cần cân nhắc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.
(2.3). Ước tính giá trị doanh nghiệp
Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức xác định giá trị thị trường của doanh nghiệp như sau:
Giá trị thị trường của doanh nghiệp
=
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp
+
Giá trị các khoản nợ
Trong đó:
+) Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá.
Riêng trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán, đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá đóng cửa bình quân theo khối lượng giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá. Trường hợp các giao dịch trước thời điểm thẩm định giá có dấu hiệu bất thường, thẩm định viên có thể xem xét cả các giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất sau thời điểm thẩm định giá.
+) Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
Thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ thị trường luôn đòi hỏi thẩm định viên về giá là một người được đào tạo, huấn luyện, và có kinh nghiệm, chuyên môn sâu đáp ứng tiêu chuẩn để thực hiện việc thẩm định giá doanh nghiệp, lợi ích phát sinh từ việc sở hữu doanh nghiệp, chứng khoán, và các tài sản vô hình.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 – tòa nhà Viễn Đông, số 36 Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ thị trường”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
