(Nhận biết sổ đỏ giả) Sổ đỏ giả luôn là vấn nạn nhức nhối trên thị trường mua bán nhà đất. Nhiều người vì quá tin tưởng bên bán hoặc ham mua nhà giá rẻ mà chủ quan, không tìm hiểu kỹ dẫn đến bị lừa, “tiền mất tật mang”.
Hiện nay, việc làm sổ đỏ giả ngày càng trở nên tinh vi, phức tạp và khó có thể phân biệt bằng mắt thường. Trong mua bán bất động sản, người mua sẽ chịu nhiều thiệt hại nếu không biết cách nhận biết loại giấy tờ giả này.
Bài viết dưới đây chia sẻ một số cách nhận biết sổ đỏ giả để giúp cho việc mua bán nhà đất được an toàn, thuận lợi.
Một trong những mẹo nhận biết sổ đỏ giả là kiểm tra bằng đèn pin. Cụ thể, dùng đèn pin chiếu một góc 10-20 độ vào mặt giấy đúng vị trí có hình dấu góc dưới bên phải của mặt trước của phần dấu nổi. Vị trí này có mã số hiệu được đóng hoặc in vào chính giữa dấu nổi. Nếu là sổ đỏ giả thì các chi tiết lõm và không rõ nội dung. Ngược lại, nếu là sổ đỏ thật thì mã số hiệu sẽ đóng trùng khớp với hình dấu nổi, các chi tiết lồi và rõ nội dung.
Hình ảnh sổ đỏ giả, thật khi kiểm tra bằng đèn pin
Kiểm tra bằng kính lúp
Cách nhận biết sổ đỏ giả này cũng được nhiều người áp dụng. Sổ hồng, sổ đỏ thật được in bằng phương pháp in offset với màu mực rất đều màu, màu sắc rất sắc nét. Với sổ đỏ giả, các chi tiết in không sắc nét, nếu soi kỹ chi tiết thì nét mực có màu khác nhau. Với Giấy chứng nhận giả, họa tiết không có các tổ hợp chấm mực hồng như sổ đỏ thật.
Lưu ý, đối với sổ đỏ được ép plastic, người mua nhà đất càng phải cẩn thận hơn bởi rất khó để phân biệt sổ đỏ thật, sổ đỏ giả trong trường hợp này. Nếu nhìn kỹ, bạn sẽ thấy sổ giả không có phần in nổi.
sổ đỏ giả, thật khi kiểm tra bằng kính lúp – Thẩm định giá Thành Đô
Soi kỹ những vị trí có thể bị tẩy xóa
Để biết sổ đỏ thật hay giả, bạn cần xem kỹ các vị trí có thể bị tẩy xóa cơ học, gồm:
Số sổ
Số vào sổ quyết định
Loại đất
Hình thức sử dụng đất
Thời hạn
Diện tích (bằng số, bằng chữ)
Sơ đồ
Lưu ý, đối với những sổ đỏ có trang bổ sung, thì cần kiểm tra phương pháp in của phôi trang bổ sung (in offset), dấu giáp lai của trang phụ lục với sổ, các vị trí của trang bổ sung có bị tẩy xóa hay không.
Riêng với sổ đỏ đã được thế chấp nhiều lần, bạn cần kiểm tra kỹ dấu, chữ ký của Văn phòng đăng ký nhà đất hoặc phòng tài nguyên và môi trường.
Kiểm tra con dấu và chữ ký
Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp sổ đỏ giả phần ghi chức danh đề ký thay chủ tịch UBND TP nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch. Do đó, người mua bất động sản cũng có thể xem xét dấu hiệu này khi kiểm tra giấy tờ quyền sử dụng đất.
Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ sở hữu đất là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Khi giao dịch, chủ sở hữu phải trực tiếp tham gia hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp cho người mua. Trên sổ đỏ, sổ hồng, thông tin chủ sở hữu đất có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trong sổ đỏ có thể ghi tên của từng chủ sở hữu nếu lô đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người.
Kiểm tra diện tích nhà đất có đúng thực tế hay không
Với thửa đất có nhà chung cư, Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sẽ chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ. Diện tích thửa đất thường được làm tròn đến một chữ số thập phân.
Nhận biết sổ đỏ giả – Thẩm định giá Thành Đô
Kiểm tra kỹ thông tin về nhà đất
Việc kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin giấy tờ nhà đất sẽ hỗ trợ bạn trong việc tra cứu chi tiết hơn các thông tin khác về thửa đất có trong hồ sơ địa chính.
Số thửa, số tờ bản đồ, vị trí là những thông tin được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ. Đây là những nội dung bàn cần xem xét kỹ, không nên qua loa, sơ sài. Để đảm bảo độ chính xác, bạn có thể kiểm tra nhiều lần.
Người mua cần xem kỹ địa chỉ thửa đất, gồm tên khu vực, số nhà, tên đường (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh… nơi có đất.
Xác minh nguồn gốc khu nhà đất
Nguồn gốc đất có thể ảnh hưởng tới quyền lợi của người sử dụng đất, nhất là khi Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ, đất thuê và có trả tiền thuê hàng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi bị thu hồi. Chính bởi vậy, khi kiểm tra sổ đỏ, bạn cần hỏi rõ về nguồn gốc của đất để đảm bảo quyền lợi của mình.
Theo Dothi.net
Bạn đang đọc bài viết:“Bí kíp nhận biết sổ đỏ giả”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090
Các nguyên tắc thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Nguyên tắc thẩm định giá doanh nghiệp) – Nguyên tắc thẩm định giá là quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội; là những quy tắc, là tiêu chuẩn hành vi mà những người thẩm định giá phải tuân thủ trong quá trình thẩm định giá. Nguyên tắc chi phối đến hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp, thường đề cập đến 6 nguyên tắc thẩm định giá cơ bản sau: (1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; (2) Nguyên tắc cạnh tranh; (3) Nguyên tắc thay đổi; (4) Nguyên tắc cung cầu; (5) Nguyên tắc đóng góp; (6) Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. Như vậy để ước tính được giá trị doanh nghiệp một cách hợp lý cần phải đặt trong điều kiện doanh nghiệp sử dụng hợp lý các nguồn lực để tạo ra hiệu quả cao nhất và tốt nhất, việc thẩm định giá doanh nghiệp cần phải được phân tích và điều chỉnh nếu việc sử dụng thực tế hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất.
2. Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường được hiểu là hành vi của các chủ thể doanh nghiệp cùng loại trên thị trường, nhằm mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể doanh nghiệp khác, nhằm mục đích tối đa hóa lợi ích bản thân.
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
3. Nguyên tắc thay đổi
Là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường liên quan đến giá trị làm cho giá trị tài sản tăng lên, giảm đi. Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tó ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến gí trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên phải năm được các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp, phân tích được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố đó và phải đặt sự tương tác giữa các nhân tố này ở trạng thái động.
4. Nguyên tắc cung cầu
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản nói chung và giá trị doanh nghiệp nói riêng là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Chính vì vậy, thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ, hiện tại và dự báo được mỗi quan hệ này trong tương lai.
5. Nguyên tắc đóng góp
Trong nhiều tình huống, khi kết hợp nhiều tài sản nhỏ lẻ lại với nhau thì tổng giá trị của khối tài sản này sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống). Điều này lại đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp, vì doanh nghiệp thường được cấu thành bởi nhiều tài sản (cả hữu hình và vô hình) nên khi thẩm định giá doanh nghiệp cần xem xét và tính toán toàn diện các tài sản này đồng thời phai đặt các tài sản này trong một thể thống nhất với nhau.
6. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Giá trị của doanh nghiệp có thể được đo lương bằng các khoản lợi ích tương lai mà doanh nghiệp mang lại. Chính vì vậy, thẩm định viên cần dự kiến được tất cả các khoản lợi ích tương lai, cũng như những kỳ vọng về tăng trưởng lợi ích và cả những rủi ro có thể xảy ra đối với các nhà đầu tư để làm cơ sở cho việc thẩm định giá doanh nghiệp.
Bạn đang đọc bài viết:“Các nguyên tắc thẩm định giá doanh nghiệp”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ thị trường – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp theo thị trường) – Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới ngày càng diễn ra mạnh mẽ, thẩm định giá doanh nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động thẩm định giá tài sản hiện nay phục vụ nhiều mục đích cho các doanh nghiệp: Xác định giá trị thế chấp vay vốn ngân hàng, xác định giá trị mua bán sáp nhập (M&A), xác định giá trị đầu tư góp vốn… Thẩm định giá doanh nghiệp là việc ước tính giá trị của doanh nghiệp hay lợi ích của nó theo một mục đích nhất định bằng cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Đối với từng loại hình doanh nghiệp, thông tin hồ sơ thu thập được, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá thẩm định viên sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá cụ thể, khoa học và có độ chính xác cao. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 Bộ Tài Chính ban hành số 122/2017/TT-BTC ngày ngày 15 tháng 11 năm 2017 thì có ba cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể sử dụng tất cả các cách tiếp cận để thẩm định giá doanh nghiệp.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12, trong cách tiếp cận từ thị trường, giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị của doanh nghiệp tương tự hoặc giống hệt với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính hoặc giá giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tỷ số bình quân và phương pháp giá giao dịch.
Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ thị trường
1. Phương pháp tỷ số bình quân
Phương pháp tỷ số bình quân ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua tỷ số thị trường trung bình của các doanh nghiệp so sánh. Doanh nghiệp so sánh là doanh nghiệp thỏa mãn các điều kiện sau:
Tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính. Có cổ phần được giao dịch thành công trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
Các tỷ số thị trường được sử dụng trong phương pháp tỷ số bình quân bao gồm: tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E), tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S), tỷ số giá trên giá trị sổ sách bình quân (P/B), tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA).
(1.1). Trường hợp áp dụng phương pháp tỷ số bình quân
Có ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Ưu tiên các doanh nghiệp so sánh là các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM.
(1.2). Nguyên tắc thực hiện
Cách thức xác định các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường phải nhất quán đối với tất cả các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Các chỉ số tài chính, tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh được thu thập từ các nguồn khác nhau phải được rà soát, điều chỉnh để bảo đảm tính nhất quán về cách thức xác định trước khi đưa vào sử dụng trong thẩm định giá.
(1.3). Các bước xác định giá trị doanh nghiệp
Bước 1: Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh.
Bước 2: Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá.
(1.4). Đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh
Tiêu chí đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp so sánh bao gồm:
a, Doanh nghiệp so sánh phải tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; nhóm khách hàng và thị trường tiêu thụ. Trong nhiều trường hợp, các doanh nghiệp tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố này có thể được lựa chọn từ các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
b, Doanh nghiệp so sánh phải tương tự với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các chỉ số tài chính, bao gồm:
Chỉ số phản ánh quy mô của doanh nghiệp: vốn điều lệ, doanh thu, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Chỉ số phản ánh khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp: tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trung bình trong 03 năm gần nhất.
Chỉ số phản ánh hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp: tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA).
Thẩm định viên tiến hành đánh giá theo các tiêu chí trên để lựa chọn được ít nhất 03 doanh nghiệp so sánh. Tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh này được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá. Số lượng doanh nghiệp so sánh càng nhiều thì độ tin cậy của các tỷ số thị trường bình quân càng cao.
(1.5). Xác định tỷ số thị trường được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá
Thẩm định viên xác định các tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh, bao gồm: P/E, P/B, P/S, EV/EBITDA. Khi thẩm định giá các công ty tài chính, ngân hàng, thẩm định viên có thể không cần xác định tỷ số thị trường P/S.
Lưu ý khi xác định các tỷ số thị trường:
Giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh được lấy là mức giá đóng cửa trong ngày giao dịch gần nhất của các cổ phần này trên thị trường chứng khoán tại thời điểm thẩm định giá. Trong trường hợp cổ phần của doanh nghiệp so sánh chưa niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần của doanh nghiệp so sánh là giá cổ phần của doanh nghiệp này được giao dịch thành công trên thị trường gần nhất với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
Giá trị sổ sách của cổ phần trong chỉ số (P/B)cần lưu ý trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình (không bao gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất) để hạn chế tác động của quy định về hạch toán kế toán đối với tài sản cố định vô hình có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá trong trường hợp các doanh nghiệp so sánh, doanh nghiệp cần thẩm định giá có tài sản cố định vô hình trong bảng cân đối kế toán. Trong trường hợp không trừ phần giá trị sổ sách của tài sản cố định vô hình phải nêu rõ lý do.
Tham số giá trị thị trường của các doanh nghiệp so sánh (EV) trong tỷ số thị trường EV/EBITDA được tính theo công thức sau:
Giá trị thị trường của doanh nghiệp
=
Vốn hóa thị trường của cổ phần thường
+
Giá trị các khoản nợ
+
Giá trị cổ phần ưu đãi (nếu có)
+
Lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát (nếu có)
–
Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền
Trong đó:
+) Giá trị các khoản nợ, giá trị cổ phần ưu đãi, lợi ích của cổ đông không nắm quyền kiểm soát, giá trị tiền và các khoản tương đương tiền được xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
+) Trường hợp doanh nghiệp có phát hành chứng khoán chuyển đổi, chứng khoán quyền chọn, thẩm định viên cân nhắc việc chuyển đổi các chứng khoán này sang cổ phần thường nếu phù hợp khi xác định vốn hóa thị trường của doanh nghiệp.
EBITDA của doanh nghiệp so sánh không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.
(1.6). Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá
a, Xác định tỷ số thị trường bình quân cho từng tỷ số thị trường:
Tỷ số thị trường bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số tỷ số thị trường của các doanh nghiệp so sánh. Việc xác định trọng số tỷ số thị trường cho từng doanh nghiệp so sánh có thể dựa trên phân tích về đặc thù phát triển ngành, khả năng phát triển của từng doanh nghiệp.
b, Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo từng tỷ số thị trường bình quân:
Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường: (EV/EBITDA)
Giá trị thị trường doanh nghiệp cần thẩm định giá
=
EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá
×
EV/EBITDA bình quân của các doanh nghiệp so sánh
+
Giá trị tiền và các khoản tương đương tiền
Trong đó EBITDA của doanh nghiệp cần thẩm định giá không bao gồm các khoản thu nhập từ tiền và các khoản tương đương tiền.
– Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường P/E, P/B, P/S
+) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường P/E
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
=
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 4 quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá
×
(P/E) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
+) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường P/B
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
=
Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá gần nhất thời điểm thẩm định giá
×
(P/B) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
+) Xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo tỷ số thị trường
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
=
Doanh thu thuần 4 quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định thẩm định giá
×
(P/S) bình quân của các doanh nghiệp so sánh
+) Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính toán theo công thức sau:
Giá trị thị trường của doanh nghiệp
=
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp
+
Giá trị các khoản nợ
Trong đó: Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
c) Ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân:
Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo phương pháp tỷ số bình quân có thể được xác định bằng trung bình cộng các kết quả giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo từng tỷ số thị trường bình quân hoặc xác định bằng việc tính bình quân có trọng số của các kết quả. Việc xác định trọng số cho từng kết quả giá trị có thể dựa trên đánh giá mức độ tương đồng giữa các doanh nghiệp so sánh đối với từng loại tỷ số thị trường được sử dụng để tính toán kết quả giá trị đó theo nguyên tắc: tỷ số thị trường nào có mức độ tương đồng càng cao giữa các doanh nghiệp so sánh thì kết quả giá trị sử dụng tỷ số thị trường đó có trọng số càng lớn.
2. Phương pháp giá giao dịch
Phương pháp giá giao dịch ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá.
(2.1). Trường hợp áp dụng phương pháp giá giao dịch
Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường, đồng thời, thời điểm diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
(2.2). Nguyên tắc áp dụng
Thẩm định viên cần cân nhắc điều chỉnh giá các giao dịch thành công cho phù hợp với thời điểm thẩm định giá nếu cần thiết.
(2.3). Ước tính giá trị doanh nghiệp
Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo công thức xác định giá trị thị trường của doanh nghiệp như sau:
Giá trị thị trường của doanh nghiệp
=
Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp
+
Giá trị các khoản nợ
Trong đó:
+) Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá được tính theo giá bình quân theo khối lượng giao dịch của ít nhất 03 giao dịch thành công của việc chuyển nhượng phần vốn góp hoặc cổ phần gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá.
Riêng trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán, đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá đóng cửa bình quân theo khối lượng giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất trước thời điểm thẩm định giá. Trường hợp các giao dịch trước thời điểm thẩm định giá có dấu hiệu bất thường, thẩm định viên có thể xem xét cả các giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất sau thời điểm thẩm định giá.
+) Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.
Thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ thị trường luôn đòi hỏi thẩm định viên về giá là một người được đào tạo, huấn luyện, và có kinh nghiệm, chuyên môn sâu đáp ứng tiêu chuẩn để thực hiện việc thẩm định giá doanh nghiệp, lợi ích phát sinh từ việc sở hữu doanh nghiệp, chứng khoán, và các tài sản vô hình.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 5 – tòa nhà Viễn Đông, số 36 Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp theo cách tiếp cận từ thị trường”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế) – Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) là các tiêu chuẩn được công nhận nhằm thúc đẩy tính minh bạch và nhất quán trong thực hành định giá. IVSC cũng thúc đẩy các phương pháp thực hành về hành vi và năng lực của các chuyên gia định giá chuyên nghiệp.
IVS là hệ thống tiêu chuẩn chung làm hài hòa cân đối những tiêu chuẩn thẩm định giá của các quốc gia thành viên. IVSC đưa ra những hướng dẫn về các vấn đề thẩm định giá. Đây là nền tảng căn bản để xây dựng và điều chỉnh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của các thành viên nhằm đạt đến sự thống nhất cao. Thông qua việc đưa ra các định nghĩa, quy tắc hành nghề, các tiêu chuẩn và hướng dẫn, IVS đã tạo nền tảng thống nhất về quan điểm và hành động trong hoạt động thẩm định giá, nâng cao độ tin cậy đối với kết quả thẩm định giá của các tổ chức thẩm định giá, góp phần vào sự phát triển vững chắc của ngành thẩm định giá, cũng như thị trường tài sản quốc tế.
So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ thẩm định giá phát triển ở mỗi nước trên thế giới có lịch sử phát triển, trình độ không đồng đều và sự chênh lệch nhau quá lớn. Chẳng hạn, ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là có gần 80 năm phát triển, tiếp đến là Malaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, Thái Lan, Brunei chỉ phát triển trong vài mươi năm trở lại và những nước còn lại như Myanma, Lào, Campuchia thì hầu như mới xuất hiện hoạt động này.
Để tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá phát triển, nhìn chung, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật. Định chế thẩm định giá luôn được xem là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước phân bổ nguồn lực, bình ổn giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh, kiểu soát độc quyền, thực hiện công bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng.
Đối tượng thẩm định giá trên thế giới hiện nay gồm:
Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá động sản
Thẩm định giá doanh nghiệp
Thẩm định giá các lợi ích tài chính
Thẩm định giá tài nguyên
Thẩm định giá tài sản vô hình
Thẩm định giá thương hiệu
2. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá thế giới
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tên ban đầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC). Ủy ban trên đã đổi tên vào năm 1994 và hiện nay được biết đến như là Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có trụ sở đặt tại London, Vương Quốc Anh. Từ năm 2003, IVSC đã là một hiệp hội hợp nhất, bao gồm các hiệp hội thẩm định giá chuyên nghiệp trên thế giới được quy định bởi các Điều lệ của Hiệp hội và theo đuổi các mục tiêu cơ bản sau:
Thúc đẩy quá trình trao đổi xuyên quốc gia và đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản quốc tế bằng cách nâng cao tính minh bạch trong các báo cáo tài chính cũng như mức độ tin cậy, vào kết quả thẩm định giá nhằm bảo đảm cho vay và thế chấp, những giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu, giải quyết tranh chấp hoặc vấn đề thuế.
Là những tiêu chuẩn về chuyên môn cho các thẩm định viên trên toàn thế giới, làm cho thẩm định viên có khả năng đáp ứng những nhu cầu của thị trường bất động sản quốc tế về kết quả thẩm định giá đáng tin cậy và đáp ứng những yêu cầu trong xây dựng báo cáo tài chính của giới kinh doanh trên toàn thế giới.
Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và lập báo cáo tài chính đáp ứng những yêu cầu của những quốc gia mới phát triển và của những nước công nghiệp mới.
Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấp nhận các tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới.
Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhận diện và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêu chuẩn nếu có.
Cho đến nay, IVSC đã 10 lần xét lại tiêu chuẩn định giá được xuất bản vào các năm 1985, 1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2007, 2013 và gần đây nhất IVSC ban hành bộ tiêu chuẩn TĐG có hiệu lực kể từ ngày 31/01/2020. Sau 2 năm (2018 và 2019) rà soát, lấy ý kiến, IVSC đã công bố phiên bản mới nhất của Bộ Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.
Mục tiêu của IVS là xây dựng niềm tin của công chúng vào việc định giá bằng cách đưa ra các tiêu chuẩn và đảm bảo việc áp dụng trên toàn thế giới. Như vậy, sứ mệnh mà IVS cần thực hiện chính là tăng sự tin tưởng của người dùng dịch vụ định giá. IVS giúp thúc đẩy giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năng phát triển của thị trường tài sản quốc tế. Những người sử dụng kết quả thẩm định giá có thể tin tưởng vào kết quả được tiến hành bởi những thẩm định viên chuyên nghiệp, có đầy đủ năng lực và đạo đức nghề nghiệp.
Cấu trúc của IVS phiên bản mới nhất được ban hành ngày 31/06/2019 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/01/2020, ngoài các phần giới thiệu, phần chú giải thuật ngữ và khung tiêu chuẩn thì IVSC bao gồm 2 phần chính:
– Phần thứ nhất: Các tiêu chuẩn chung về thẩm định giá, bao gồm 5 tiêu chuẩn cụ thể như:
IVS 101: Phạm vi
IVS 102: Sự nghiên cứu và hợp tác
IVS 103: Báo cáo định giá
IVS 104: Cơ sở về giá trị
IVS 105: Các cách tiếp cận và phương pháp định giá
– Phần thứ hai: Các tiêu chuẩn hướng dẫn TĐG cụ thể đối với từng loại tài sản, bao gồm:
IVS 200: Doanh nghiệp (DN) và lợi tức của DN
IVS 210: Tài sản vô hình
IVS 220: Nợ phi tài chính
IVS 300: Máy móc, thiết bị
IVS 400: Lợi tức sản bất động
IVS 410: Bất động sản phát triển
IVS 500: Các công cụ tài chính
IVS bản mới nhất có hiệu lực từ năm 2020 đã bổ sung tiêu chuẩn mới để hướng dẫn TĐG đối với tài sản là các nghĩa vụ nợ phi tài chính. Ngoài ra, IVS mới bổ sung một số nội dung về mô hình TĐG; các phương pháp để xác định riêng giá trị của nợ, vốn chủ sở hữu đối với các DN có cơ cấu vốn phức tạp khi tài sản cần định giá chỉ là nợ…
Để đảm bảo các tiêu chuẩn quốc tế chi phối việc thực hành định giá phù hợp, hàng năm IVSC xem xét cập nhật các phiên bản mới của tiêu chuẩn BCTC quốc tế, cụ thể là các tiêu chuẩn kế toán quốc tế khu vực tư và khu vực công.
3. Các tổ chức thẩm định giá quốc tế và khu vực
Trên thế giới và Việt Nam đã có các hội thẩm định giá nhằm thiết lập tiêu chuẩn của ngành, tạo sự thống nhất trong phạm vi khu vực và toàn cầu để trao đổi thông tin, phương pháp và kinh nghiệm thẩm định, nâng cao năng lực và trình độ các thẩm định viên, hỗ trợ giữa các nước với nhau để phát triển công nghệ thẩm định giá (là công nghệ khá mới mẻ ở nhiều nước hiện nay). Hội là một tổ chức nghề nghiệp độc lập và phi chính phủ. Là hình thức tổ chức được các nước ưa chuộng, không chỉ trong phạm vi quốc gia mà còn phát triển trên phạm vi khu vực và thế giới. Dưới đây là một số hội thẩm định giá:
Hội những người thẩm định giá Châu Âu (TEGoVA)
Hội những người thẩm định giá Bắc Mỹ (UPAV),
Hội những người thẩm định giá các nước ASEAN (Asean Valuer Association – AVA)….
Trên phạm vi thế giới có Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), đây là cơ quan đầu não chịu trách nhiệm xây dựng, phổ cập các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và khuyến khích các khu vực kinh tế, các quốc gia áp dụng phù hợp với điều kiện cụ thể. IVSC là tổ chức phi chính phủ được thành lập với mục đích là đưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá, tiến tới thống nhất tiêu chuẩn qốc tế về thẩm định giá. Thành viên tham gia là các hội thẩm định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới, và tuân thủ các quy định của Ủy ban.
Hiệp thội thẩm định viên về giá ASEAN (Asean Valuer Association – AVA) là một tổ chức phi chính phủ. Mục tiêu hoạt động của Hội là củng cố mối quan hệ hợp tác giữa các thẩm định viên của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai và thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá trong khu vực, trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá ở mỗi nước trong khu vực. Và gần đây nhất là Hội Thẩm định giá quốc tế (WAVO ).
WAVO viết tắt của World Association of Valuation Organisation – Hiệp hội các Tổ chức Thẩm định giá Thế giới. Hiện WAVO được đặt trụ sở tại Singapore do Giáo sư Lim Lan Yuan làm chủ tịch. Giáo sư Lim Lan Yuan đồng thời cũng là chủ tịch của Hội thẩm định giá Singapore. Chứng nhận do WAVO cấp cho các học viên là một trong các chứng nhận quan trọng để các thẩm định viên hành nghề tại quốc gia và trên phạm vi toàn thế giới.
4. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá
Nghiên cứu các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam có thể thấy rằng, hoạt động TĐG là một quá trình xác định giá trị của một tài sản. Đây là công việc khoa học, phải dựa trên tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, tiêu chuẩn về mặt chuyên môn đã được quy định. Do vậy, hoạt động TĐG cần được triển khai theo những nguyên tắc nhất định sau:
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn TĐG Việt Nam.
Chịu trách nhiệm về hoạt động TĐG theo quy định của pháp luật.
Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động TĐG và kết quả TĐG.
Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.
Việt Nam đã là thành viên của Hội thẩm định giá Quốc tế (WAVO) và có quan hệ hợp tác với: Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Hiệp Hội thẩm định giá ASEAN …Hội thẩm định giá Việt Nam thường xuyên có các cuộc họp, cuộc hội thảo ở các nước về thẩm định giá. Hội thẩm định giá Việt Nam thường xuyên tổ chức nhiều đoàn cán bộ của Hội đi nghiên cứu, khảo sát, học tập kinh nghiệm của nước ngoài về các lĩnh vực chuyên môn liên quan đến thẩm định giá. Và tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng, hoặc hội thảo chuyên đề về thẩm định giá, trao đổi kinh nghiệm nhằm nâng cao nghiệp vụ xây dựng nghề thẩm định giá tại Việt Nam ngày càng phát triển và vững mạnh…
Bạn đang đọc bài viết:“Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản chứng minh tài chính định cư nước ngoài diện đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá tài sản định cư nước ngoài diện đầu tư) – Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế toàn cầu ngày càng mạnh mẽ hiện nay. Nhu cầu đầu tư định cư nước ngoài ở các nước phát triển như: Mỹ, Canada, Úc… dành cho các nhà đầu tư là chủ doanh nghiệp hoặc quản lý cấp cao đặc biệt được quan tâm diễn ra thường xuyên. Có thể hiểu đây là hình thức đầu tư cho tương lai đối với những người có kế hoạch kinh doanh hoặc sinh sống ở nước ngoài. Tùy vào năng lực tài chính, đất nước yêu thích, khoản tiết kiệm của mỗi công dân có thể lựa chọn hình thức đầu tư định cư phù hợp với mình và gia đình. Hiện nay có một số diện đầu tư định cư tại một số nước được công dân toàn cầu trong đó có Việt Nam đặc biệt quan tâm bao gồm: Đầu tư định cư Canada; Đầu tư định cư Mỹ; Đầu tư định cư Úc.
Thẩm định giá tài sản định cư nước ngoài diện đầu tư
1. Diện đầu tư định cư Canada
Định cư Canada theo diện đầu tư kinh doanh gồm những dòng visa dành cho chủ doanh nghiệp, cổ đông lớn, quản lý cấp cao, chủ hộ KDCT mong muốn đầu tư kinh doanh định cư vào Canada. Hiện nay có nhiều chương trình tại các tỉnh bang lớn thu hút nhiều nhà đầu tư Việt Nam gồm: Định cư diện doanh nhân Đảo Hoàng Tử Edward (Prince Edward Island – PEI); Đầu tư doanh nghiệp nhỏ (Owner operator); doanh nhân khởi nghiệp (Start-up Visa); Định cư diện doanh nhân tỉnh bang Ontario; Định cư diện doanh nhân tỉnh bang British Columbia (BC); Định cư diện doanh nhân tỉnh bang New Brunswick:
(1.1). Định cư diện doanh nhân Đảo Hoàng Tử Edward
Định cư Canada – Đầu tư Đảo Hoàng Tử (Prince Edward Island PNP) là chương trình định cư tạm trú 2 năm có điều kiện lên thường trú dành cho Doanh nhân, Cổ đông lớn hoặc Quản lý cấp cao ở Việt Nam mong muốn đến định cư Canada với mức đầu tư 150.000 CAD (khoảng 2.5 tỷ VND). Là chương trình đầu tư định cư Canada có điều kiện lên thường trú nhân ít khó khăn so với các chương trình đầu tư định cư Cananda khác
(1.2). Định cư diện Đầu tư doanh nghiệp nhỏ
Chương trình định cư Canada đầu tư doanh nghiệp nhỏ – Owner Operator giúp đương đơn tay nghề cao có cơ hội nhận được LMIA (Job offer) và được cộng thêm 50 hoặc 200 điểm vào hồ sơ Express Entry để thuận lợi có được thường trú nhân (PR) thông qua phương thức đầu tư mua lại hoặc mở mới một doanh nghiệp nhỏ tại Canada.
(1.3). Định cư diện doanh nhân khởi nghiệp (Start-Up Visa)
Chương trình doanh nhân khởi nghiệp (Start-Up Visa / SUV) là một chương trình cấp Liên Bang, trực tiếp lên thường trú Nhân (PR) thuận lợi hơn cả vì được Angle Investor (Nhà đầu tư thiên thần) cam kết và thực hiện góp vốn 75.000 CAD vào dự án theo quy định của chính phủ Canada.
(1.4). Định cư diện doanh nhân tỉnh bang Ontario:
Là chương trình chủ doanh nghiệp chỉ cần tốt nghiệp THPT, không giới hạn độ tuổi và không yêu cầu tiếng Anh tại thời điểm nộp hồ sơ. Chủ doanh nghiệp lấy quyền cư trú Canada. Cả gia đình được tự do sinh sống, học tập và làm việc tại Ontario. Mức đầu tư cho chương trình này là từ 3,4 tỷ đồng (200.000CAD). Tổng giá trị tài sản tối thiểu của đương đơn đạt 6,8 tỷ đồng (400.000CAD).
(1.5). Định cư diện doanh nhân tỉnh bang British Columbia (BC)
Là diện định cư không yêu cầu tiếng Anh tại thời điểm nộp hồ sơ. Tỉnh bang British Columbia là khu vực ấm áp nhất tại Canada và giáp Mỹ, thuận lợi cho việc kinh doanh. Nơi đây có cộng đồng người Việt đông đảo. Mức đầu tưu từ 3,4 tỷ đồng (200.000CAD). Tổng giá trị tài sản tối thiểu của đương đơn đạt 10,2 tỷ đồng (600.000CAD).
(1.6). Định cư diện doanh nhân tỉnh bang New Brunswick
Là diện đầu tư định cư có thường trú nhân sau khoảng 2 năm thụ lý hồ sơ, không cần qua bước tạm trú như các chương trình tỉnh bang khác với mức đầu tư từ 4,2 tỷ đồng (250.000CAD). Tổng giá trị tài sản tối thiểu của đương đơn đạt 10,2 tỷ đồng (600.000CAD). Nhà đầu tư cùng vợ/chồng và con dưới 22 tuổi được cấp thường trú nhân Canada.
EB5, viết tắt của Employment Base Fifth là chương trình dành cho người đầu tư định cư Mỹ theo diện đầu tư, được Quốc hội Mỹ thông qua vào năm 1990. Nội dung chính của chương trình đầu tư định cư EB-5 là cấp thẻ xanh cho người nước ngoài muốn nhập cư vào Mỹ theo hình thức đầu tư, nhằm mục đích giải quyết tình trạng thất nghiệp cao hoặc kinh tế chậm phát triển của một số vùng miền địa phương tại Mỹ.
Nhà đầu tư tham gia vào chương trình đầu tư định cư Mỹ diện EB5 có thể đầu tư trực tiếp vào bất kỳ nơi nào ở Mỹ với ngân sách từ 1,800,000 USD hoặc đầu tư gián tiếp bằng cách tham gia vào các dự án thuộc sự quản lý của các Trung tâm Vùng chỉ định (Regional Center) với ngân sách từ 900,000 USD. Khi đầu tư gián tiếp thông qua các Trung tâm Vùng chỉ định, nhà đầu tư chỉ có thể đầu tư vào các các vùng chỉ định ở khu vực nông thôn hoặc khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao. Dù vậy, hiện nay hầu hết các nhà đầu tư tại Việt Nam đều lựa chọn phương thức đầu tư gián tiếp để giảm bớt số tiền phải đầu tư và hạn chế rủi ro.
3. Diện đầu tư định cư ÚC
Với chính sách an sinh xã hội vượt trội, Úc thu hút những nhà đầu tư có năng lực kinh doanh và tài chính qua chương trình đầu tư định cư Úc. Các chương trình đầu tư định cư Úc hiện nay chủ yếu hướng vào hai đối tượng: (1) Chủ doanh nghiệp và (2) Doanh nhân có năng lực tài chính lớn
(3.1). Diện đầu tư định cư Úc chủ doanh nghiệp
Là hình thức thành lập hoặc đầu tư vào một công ty tại Úc. Thời gian lấy visa 23-25 tháng. Diện đầu tư định cư Úc chủ doanh nghiệp gồm hai loại Visa là Visa doanh nhân 188A, Visa doanh nhân 132A
a, Visa doanh nhân 188A
Đây là chương trình đầu tư định cư Úc có hạn mức đầu tư thấp nhất với mức đầu tư: Từ 3,2 tỉ đồng (200.000AUD). Diện Visa doanh nhân 188A Nhà đầu tư có quyền lợi cùng vợ/chồng và con dưới 23 tuổi được cấp visa tạm trú Úc. Được lên thường trú nhân sau khi thỏa các điều kiện kinh doanh tại Úc.
b, Visa doanh nhân 132A
Là chương trình định cư Úc nhà đầu tư có ngay thường trú nhân, không cần qua bước visa tạm trú như các chương trình khác với mức đầu tư: 31,8 tỉ đồng (2 triệu AUD). Diện Visa doanh nhân 132A nhà đầu tư cùng vợ/chồng và con dưới 23 tuổi được cấp thường trú nhân Úc.
(3.2). Diện đầu tư định cư Úc dành cho doanh nhân có năng lực tài chính lớn
Là hình thức đầu tư vào trái phiếu Chính phủ hoặc các quỹ đầu tư và duy trì khoản đầu tư trong 4 năm. Nhà đầu tư cùng vợ/chồng và con dưới 23 tuổi được cấp visa tạm trú Úc (thời gian lấy visa 6-9 tháng hoặc 23-25 tháng) và lên thường trú nhân sau khi khoản đầu tư đáo hạn. Diện doanh nhân có năng lực tài chính lớn gồm hai loại Visa Visa diện đầu tư trái phiếu 188B; Visa đầu tư 188C vào các hạng mục đầu tư chỉ định.
a, Visa diện đầu tư trái phiếu 188B
Là hình thức đầu tư tuyệt đối an toàn vì khoản đầu tư được đảm bảo bởi Chính phủ. Diện Visa đầu tư trái phiếu 188B có mức đầu tư: 23,8 tỉ đồng (1,5 triệu AUD), vào trái phiếu Chính phủ được đảm bảo bởi Chính phủ. Đối với diện đầu tư 188B nhà đầu tư vẫn nhận được lãi suất từ việc đầu tư trái phiếu
b, Visa đầu tư 188C vào các hạng mục đầu tư chỉ định:
Là chương trình đầu tư định cư Úc duy nhất không giới hạn độ tuổi và không yêu cầu thang điểm di trú. Không cần lưu trú thường xuyên ở Úc để đủ điều kiện lấy thường trú nhân. Mức đầu tư diện đầu tư 188C là: 79,4 tỉ đồng (5 triệu AUD), vào các quỹ đầu tư và được nhận lãi suất từ các quỹ đầu tư.
4. Thẩm định giá tài sản định cư nước ngoài
Một hồ sơ chứng minh tài chính đủ mạnh còn giúp khẳng định sự ràng buộc của người nộp hồ sơ xin visa với Việt Nam. Các hình thức chứng minh tài chính bao gồm: Nhà đất (bất động sản), phương tiện vận tải (ô tô, tàu thuyền), sổ tiết kiệm, giấy xác nhận số dư tài khoản ngân hàng, máy móc thiết bị…
Đối với từng loại tài sản, thời điểm thẩm định giá, hồ sơ pháp lý thu thập được, thẩm định viên sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp để có kết quả khoa học và chính xác nhất giúp khách hàng nộp hồ sơ định cư dễ dàng hơn.
5. Công ty thẩm định giá tài sản định cư nước ngoài diện đầu tư uy tín
Để thực hiện được giấc mơ định cư nước ngoài thì mọi công dân đều phải xác minh năng lực tài chính chứng minh cho Đại sứ quán hay Lãnh sự quán của nước xin nhập cảnh thấy được mình có khả năng tài chính đủ để thực hiện mục đích định cư, cho chính phủ các nước thấy bạn có đủ tiền để đầu tư theo yêu cầu của chính phủ nước sở tại.
Công ty thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng của thẩm định giá tài sản cho mục đích định cư tại nước ngoài. Chúng tôi đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản định cư uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Trải qua quá trình dài phát triển, cùng đội ngũ thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm và chuyên môn sâu. Thành Đô đã thực hiện nhiều hồ sơ định cư nước ngoài diện đầu tư được đối tác, khách hàng tin tưởng và đánh giá cao.
Chứng thư và báo cáo thẩm định giá của chúng tôi cho mục đích định cư nước ngoài sẽ được phát hành song ngữ đáp ứng đầy đủ cáctiêu chuẩn thẩm định giá, pháp luật Việt Nam được công trên lãnh thổ Việt Nam cũng như trên toàn thế giới. Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá được chứng nhận tiêu chuẩn ISO 9001:2015 cho quản lý chất lượng về dịch vụ thẩm định giá từ đó góp phần quan trọng giúp khách hàng những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư, mua bán minh bạch trên thị trường.
QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá tài sản định cư nước ngoài diện đầu tư”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Đặc trưng để nhận biết sở hữu trí tuệ – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Đặc trưng nhận biết quyền sở hữu trí tuệ) – Trí tuệ là khả năng nhận thức lí tính đạt đến một trình độ nhất định. Quyền sở hữu trí tuệ bao gồm các quyền sở hữu đối với sản phẩm của hoạt động trí tuệ và tinh thần như tác phẩm văn học, nghệ thuật, tác phẩm khoa học, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, bí mật kinh doanh, chỉ dẫn địa lý và giống cây trồng. Quyền sở hữu trí tuệ là tài sản vô hình được hưởng sự công nhận pháp lý và bảo vệ pháp luật đặc biệt. Luật pháp đã cung cấp một sự công nhận đặc biệt là kết quả của thói quen pháp lý. Đó là, các tòa án đã công nhận các quyền và các ưu đãi đặc biệt của một số tài sản vô hình đủ để chúng trở thành quyền sở hữu trí tuệ.
Có 5 loại quyền Sở hữu trí tuệ chung cho mục đích chứng minh các đặc trưng duy nhất của chúng. Năm loại quyền Sở hữu trí tuệ đó là tương tự đối với các loại tài sản vô hình cụ thể trong đó chúng sẽ được bao gồm. Năm loại đó không nên nhầm lẫn với hai loại của quyền sở hữu trí tuệ – sáng lập và đổi mới, là hai loại miêu tả tiến trình phát triển của quyền Sở hữu trí tuệ . Năm loại chung của quyền sở hữu trí tuệ bao gồm:
Liên quan đến Marketing: Nhãn hiệu và các biểu tượng dịch vụ
Liên quan đến kỹ thuật: Một số loại phát minh
Liên quan đến nghệ thuật: Văn hóa và bản quyền âm nhạc
Liên quan đến việc xử lý dữ liệu: Bản quyền phần mềm máy tính, các mặt nạ và vật chủ của chip máy tính
Nhãn hiệu, tên thương mại, biểu tượng dịch vụ, và logo nhận được sự bảo vệ của pháp luật. Người chủ sở hữu của một biểu tượng có quyền loại trừ người khác khỏi việc sử dụng biểu tượng liên quan tới sự sở hữu của mình mà người tiêu dùng thông thường sẽ có khả năng nhầm lẫn về nguồn gốc hoặc sự bảo lãnh của hàng hóa hoặc dịch vụ. Sự đăng ký nhãn hiệu thương mại cung cấp cho chủ sở hữu nhãn hiệu một số thuận lợi thủ tục pháp lý quan trọng nếu có những thách thức phát sinh liên quan đến sử dụng hoặc sở hữu nhãn hiệu.
Quyền pháp lý bảo vệ phát minh không tồn tại cho đến khi phát minh được cấp phép thực sự. Tuy nhiên, một khi phát minh được cấp phép, người chủ sở hữu có quyền loại trừ các người khác khỏi việc sử dụng, hoặc bán sản phẩm phát minh trong giai đoạn bảo vệ phát minh.
3. Quyền sở hữu trí tuệ liên quan đến kỹ thuật
Bản quyền có giá trị pháp lý trong thời gian sống của tác giả cộng thêm 50 năm. Trong trường hợp có đồng tác giả thì thời gian bảo hộ chấm dứt vào 50 năm sau đồng tác giả cuối cùng chết. Mặc dù không yêu cầu đăng ký để duy trì sự bảo vệ bản quyền, việc đăng ký bản quyền cho phép chủ sở hữu một số phương thức thuận lợi trong trường hợp khiếu kiện sự xâm phạm.
4. Quyền sở hữu trí tuệ liên quan đến xử lý dữ liệu
Nếu đáp ứng một số yêu cầu, phần mềm máy tính tuân theo sự đăng ký và bảo vệ bản quyền. Như với bản quyền, nó không cần thiết đăng ký để được hưởng sự bảo vệ bản quyền. Tuy nhiên, việc đăng ký bản quyền sẽ cung cấp cho người chủ sở hữu một số thuận lợi trong việc khiếu kiện sự xâm phạm.
5. Quyền sở hữu trí tuệ liên quan đến kỹ thuật ứng dụng công nghệ
Các bí mật thương mại và tài liệu ứng dụng kỹ thuật liên quan (như thiết kế, bản vẽ, sơ đồ, biểu đồ, họa đồ, công thức hóa chất, bí mật thương mại…) được bảo vệ bởi cơ quan pháp luật. Sự bảo vệ được thực hiện đối với quyền Sở hữu trí tuệ liên quan tới kỹ thuật ứng dụng công nghệ khi các chủ sở hữu tiến hành các bước đi tích cực và thận trọng để duy trì sự bí mật của quyền Sở hữu trí tuệ.
Tài liệu thao khảo: Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị các loại tài sản vô hình, quyền sở hữu trí tuệ định giá công nghệ và giá chuyển giao bên trong các công ty đa quốc gia
Bạn đang đọc bài viết:“Đặc trưng để nhận biết quyền sở hữu trí tuệ”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá bất động sản tại Nghệ An – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Thẩm định giá bất động sản tại Nghệ An) – Nghệ An là tỉnh có diện tích lớn nhất của Việt Nam, có dân số đứng thứ 4 cả nước với hơn 3.3 triệu người, là Trung tâm của Vùng Bắc Trung Bộ, là vùng đất đại linh, nhân kiệt có nhiều danh lam, di tích lịch sử, bờ biển dài. Vì vậy Nghệ An có nhiều điều kiện để phát triển – kinh tế xã hội, đặc biệt là thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Nghệ An đang chuyển động từng ngày và phát triển mạnh mẽ, nhất là thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp.
Theo các chuyên gia, bất động sản Nghệ An có sức hút mạnh mẽ chính nhờ chủ trương phục hồi, đẩy mạnh kinh tế, phát triển hạ tầng giao thông của chính quyền sở tại với hàng loạt dự án như dự án cao tốc Ninh Bình – Bãi Vọt dự kiến thông xe vào năm 2022, rút ngắn thời gian cung đường Hà Nội đi Nghệ An còn chưa đến 3 giờ đồng hồ; Dự án Đầu tư xây dựng các tuyến giao thông công cộng kết nối Vinh – Quán Hành – Cửa Lò; dự án Phát triển đô thị bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu TP Vinh; dự án Đầu tư xây dựng cầu vượt trục thông nút giao giữa Quốc lộ 1A với đường 72m;… Đặc biệt, dự án cầu Cửa Hội vượt sông Lam nối TP Vinh và Hà Tĩnh khi đi vào hoạt động sẽ đẩy mạnh giao thương, kết nối tiềm năng phát triển giữa các vùng kinh tế, đây sẽ là đòn bẩy mạnh mẽ giúp bất động sản Nghệ An và các khu vực lân cận “cất cánh”.
Thấu hiểu được tầm quan trọng của bất động sản Nghệ An đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh. Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã thành lập văn phòng tại Nghệ An cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản bao gồm: Đất đai; Đất thuê khu công nghiệp, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật…Chứng thư và báo cáo thẩm định giá Thành Đô được chấp thuận trên toàn lãnh thổ Việt Nam và thế giới. Chúng tôi tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá, pháp luật Việt Nam, phục vụ nhiều mục đích như: Thế chấp vay vốn ngân hàng, mua bán, đầu tư, góp vốn, tính thuế, cho thuê… cho các doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, cá nhân và được đánh giá cao. Đối với từng loại bất động sản, từng mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá cụ thể, hồ sơ thu thập được, thẩm định viên sẽ áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp đưa ra kết quả chính xác, độc lập và khoa học nhất.
Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu)
Cách tiếp cận từ chi phí (Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế)
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
(1.1). Phương pháp so sánh
Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh khi có các tài sản so sánh giao dịch trên thị trường.Trường hợp áp dụng phương pháp này thì những yếu tố so sánh chủ yếu là: Thời gian giao dịch, mua bán; Diện tích; Vị trí đất.
(1.2). Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
(1.3). Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
(1.4). Phương pháp chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí) là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
a, Phương pháp chi phí tái tạo
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
b, Phương pháp chi phí thay thế
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
(1.5). Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
(1.6). Phương pháp chiết trừ
Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
2. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá bất động sản
a, Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Giấy phép xây dựng
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
b, Đối với dự án đầu tư bất động sản
Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
Sơ đồ vị trí thửa đất,
Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)
Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản
c, Đối với thẩm định giá công trình xây dựng
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Các hợp đồng thi công
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hoàn công
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình
3. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín tại Quảng Ninh
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là một trong những đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam nói chung và thẩm định giá bất động sản tại Nghệ An nói riêng. Thành Đô với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước cùng đội ngũ thẩm định viên nhiều năm kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Qua đó, chúng tôi sẽ kịp thời đáp ứng nhu cầu thẩm định giá của Quí khách hàng trên toàn lãnh thổ Việt Nam.
Trải qua quá trình phát triển Thành Đô đã đạt được nhiều thành tựu và trở thành đối tác uy tín của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank… Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản cho các doanh nghiệp FDI, doanh nghiệp trong nước, cơ quan Nhà nước và được đánh giá cao. Thành Đô tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ – VĂN PHÒNG QUẢNG NINH
Địa chỉ: Tầng 14 toà nhà Dầu Khí, Số 7 Quang Trung, TP. Vinh, Nghệ An.
Bạn đang đọc bài viết:“Công ty thẩm định giá bất động sản tại Nghệ An”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
(TDVC Thẩm định giá tài sản tại Đồng Nai) – Đồng Nai nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí hết sức quan trọng, là cửa ngõ phía đông Thành phố Hồ Chí Minh và là một trung tâm kinh tế lớn của cả phía Nam, nối Nam Trung Bộ, Nam Tây Nguyên với toàn bộ vùng Đông Nam Bộ. Đồng Nai nằm trong tốp 5 tỉnh, thành có thu ngân sách lớn nhất và xuất siêu của tỉnh bằng gần 50% của cả nước. Trong năm 2020 kết quả là giá trị sản xuất công nghiệp tăng hơn 5,1%; thu hút đầu tư trong nước gần 20,3 ngàn tỷ đồng, đạt 176% so với cùng kỳ năm trước; giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 570 triệu USD. Cơ cấu lao động dịch chuyển mạnh mẽ từ khu vực nông nghiệp sang các khu vực công nghiệp và dịch vụ. Đến nay, toàn tỉnh đã có trên 41.000 doanh nghiệp được thành lập và hoạt động với tổng vốn đăng ký trên 300.000 tỷ đồng.
Trong xu thế toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mạnh mẽ hiện nay. Doanh nghiệp đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, là bộ phận chủ yếu tạo ra tổng sản phẩm trong nước (GDP).
Theo báo Đồng Nai, khi làm việc với Đồng Nai, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã đánh giá: “Đồng Nai là một trong những đầu tàu kinh tế của cả nước có nhiều đóng góp cho tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Tỉnh là nơi tập trung thực hiện 2 dự án lớn của quốc gia là cảng hàng không quốc tế Long Thành, đường cao tốc Bắc – Nam, thực hiện nhanh các dự án trên sẽ góp phần tạo đột phá trong phát triển kinh tế của tỉnh, vùng, khu vực”. Do đó Đồng Nai được đánh giá là một trong những tỉnh phát triển nhất cả nước về kinh tế – xã hội, trong đó sẽ thu hút được lượng lớn các doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI đầu tư vào nơi đây.
Thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được thẩm định giá tài sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội tại Đồng Nai, chúng tôi đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản cho các doanh nghiệp uy tín tại Đồng Nai, phục vụ nhiều mục đích cho các doanh nghiệp như: thẩm định giá tài sản vay vốn ngân hàng; thẩm định giá tài sản góp vốn đầu tư; thẩm định giá tài sản mua bán; thẩm định giá tài sản mua bán – sáp nhập (M&A); thẩm định giá tài sản đền bù, khiếu nại, xử lý tranh chấp; Mua- bán chứng khoán của doanh nghiệp; Cổ phần hóa, niêm yết chứng khoán trên thị trương chứng khoán; Tính thuế; Giải thể, phá sản doanh nghiệp; Giải quyết, xử lý tranh chấp…
Thẩm định giá tài sản được xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp và các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên. Qua đó góp phần giúp các doanh nghiệp có những quyết định chính xác trong kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp tại Đồng Nai
1. Dịch vụ thẩm định giá tài sản doanh nghiệp tại Đồng Nai
Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
Thẩm định giá vô hình:Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
2. Phương pháp thẩm định giá
Đối với từng loại tài sản, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm giá, thông tin hồ sơ thẩm định viên thu thập được, từ đó sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá tài sản cụ thể.
(2.1). Thẩm định giá đất đai
Thẩm định giá đất đai là xác định giá trị bằng tiền của đất đai phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá đất đai thẩm định viên thường áp dụng các phương pháp sau: Phương pháp so sánh; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ.
(2.2). Thẩm định giá công trình xây dựng
Thẩm định giá công trình xây dựng (đối với doanh nghiệp FDI công trình xây dựng thường là: nhà xưởng, nhà văn phòng làm việc, tường rào, sân, các công trình phụ trợ…) là việc xác định giá trị bằng tiền của công trình xây dựng theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá, phục vụ cho mục đích nhất định của doanh nghiệp FDI theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá công trình xây dựng thẩm định viên áp dụng các phương pháp phổ biến sau: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế
(3.3). Thẩm định giá máy móc thiết bị
Thẩm định giá máy móc thiết bị thẩm định viên thường áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu. Đối với từng loại máy móc thiết bị, từng thời điểm, hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp, mục đích thẩm định giá cụ thể thẩm định viên sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.
(3.4). Thẩm định giá doanh nghiệp
Thẩm định giá doanh nghiệp là việc ước tính giá trị của doanh nghiệp hay lợi ích của nó theo một mục đích nhất định bằng cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Quá trình này do thẩm định viên về giá tiến hành. Nói cách khác, thẩm định giá doanh nghiệp là quá trình đánh giá hay ước tính với độ tin cậy cao nhất về khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong quá trình sản xuất kinh doanh. Phương pháp áp dụng thẩm định giá doanh nghiệp bao gồm:
Phương pháp phân tích tài sản: Phương pháp tài sản thuần; Phương pháp định lượng lợi thế thương mại – Goodwill
Phương pháp chiết khấu dòng tiền: Phương pháp chiết khấu dòng lợi nhuận thuần; Phương pháp chiết khấu dòng lợi nhuận thuần; Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức; Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ (FCFE – Free cash to Equity); Phương pháp chiết khấu dòng tiền chung (FCFE – Free cash to Firm)
Phương pháp so sánh: Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/E; Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/B; Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/S
3. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá
(3.1). Thẩm định giá Bất động sản:
a, Quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Quyết định giao đất
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
Hợp đồng thuê đất,…
b, Dự án bất động sản
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
Sơ đồ vị trí thửa đất,
Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)
c, Công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
Hồ sơ quyết toán
Bản vẽ hoàn công
Hồ sơ dự toán
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hiện trạng
Các hợp đồng thi công
Các biên bản nghiệm thu từng phần
(3.2). Thẩm định giá Động sản.
a, Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất trong nước:
Hợp đồng kinh tế mua bán
Biên bản thanh lý hợp đồng
Biên bản bàn giao, nghiệm thu
Bản vẽ kỹ thuật
Các hoá đơn mua bán kê khai chi tiết
Catalogue….
b, Máy thiết bị, dây chuyền sản xuất nhập khẩu
Hợp đồng thương mại
INVOICE
PACKINGLIST
Tờ khai hải quan
Giấy chứng nhận xuất xứ
Giấy giám định chất lượng
Hoá đơn mua bán kê khai chi tiết…
c, Phương tiện vận chuyển:
Đối với xe:
Giấy chứng nhận đăng ký xe
Giấy chứng nhận bảo hiểm xe cơ giới
Sổ chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường phương tiện cơ giới đường bộ
Đối với tàu:
Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện thủy nội địa
Biên bản kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Sổ kiểm tra kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện thuỷ nội địa
Giấy chứng nhận cấp tàu
Giấy chứng nhận mạn khô quốc tế
Giấy chứng nhận ngăn ngừa ô nhiễm do dầu gây ra
Giấy chứng nhận quốc tế về an ninh tàu biển.
(3.3). Thẩm định giá trị tài sản vô hình
Bằng cấp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu tài sản vô hình;
Các hợp đồng, thỏa thuận kinh tế có liên quan đến tài sản vô hình;
Tập hợp chi phí có liên quan đến tài sản vô hình.
Bằng chứng chứng minh tính hiệu quả kinh tế khi áp dụng hoặc sử dụng tài sản vô hình.
Các tài liệu khác có liên quan.
(3.4). Thẩm định giá trị dự án đầu tư
Tờ trình của chủ đầu tư kèm theo báo cáo nghiên cứu;
4. Công ty thẩm định giá tài sản uy tín tại Đồng Nai
Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Đối với doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI, doanh nghiệp trong nước thì nhu cầu thẩm định giá tài sản là vô cùng cần thiết và có vai trò rất quan trọng để xác định giá trị tài sản phục vụ mục đích cho doanh nghiệp.
Thẩm định giá Thành Đô là công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Trải qua một quá trình dài phát triển Thẩm định giá Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn, tính chất phức tạp và đòi hỏi yêu cầu khắt khe nhất đối với ngành thẩm định giá liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, vay vốn ngân hàng… góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.
Với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc. Năm 2019, Công ty vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và hội nhập với khu vực và quốc tế mạnh mẽ hơn.
QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp tại Đồng Nai”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Giá đất và phương pháp xác định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC phương pháp xác định giá đất) – Trong nền kinh tế thị trường, khi quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là tài sản thì việc xác định giá đối với quyền sử dụng đất là hết sức quan trọng. Vì đất đai là tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước nên giá đất và giá trị quyền sử dụng đất có nhiều đặc trưng riêng biệt so với giá các loại tài sản thông thường khác.
Theo Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất được xác định cho một đơn vị diện tích của một loại đất nhất định.
Từ giá đất cho phép xác định số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp do pháp luật quy định. “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
2. Nguyên tắc xác định giá đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên chỉ có nhà nước mới có quyền xác định giá đất. Để đảm bảo yếu tố minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong xã hội, Luật đất đai năm 2013 Điều 112 quy định các nguyên tắc xác định giá đất bao gồm:
Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
Theo thời hạn sử dụng đất;
Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
Nguyên tắc cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
4. Phương pháp xác định giá đất
Xác định giá đất gồm có 5 phương pháp phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
(4.1). Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(4.2). Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(4.3). Phương pháp thu nhập
Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
(4.4). Phương pháp thặng dư
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
(4.5). Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.
Để áp dụng các phương pháp định giá chính xác, thẩm định viên cần phải điều tra các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá.
5. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể
Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể được quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2013/NĐ-CP như sau.
“Điều 16. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể
(1). Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 15 của Nghị định này thực hiện theo quy định sau đây:
a) Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
c) Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
d) Thẩm định phương án giá đất;
đ) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
e) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
(2). Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:
a) Tờ trìnhvề phương án giá đất;
b) Dự thảo phương án giá đất;
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
d) Văn bản thẩm định phương án giá đất.
(3). Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
6. Công ty thẩm định giá đất uy tín
Công ty thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá đất đai. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá đất đai có quy mô lớn và tính chất phức tạp đảm bảo mục đích cho các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI, doanh nghiệp trong nước và các cá nhân như: thẩm định giá đất đai vay vốn ngân hàng, đầu tư góp vốn, mua bán, cho thuê, thanh lý, tính thuế…
Trải qua một quá trình dài phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế dẫn đầu trong hoạt động thẩm định giá đất đai tại Việt Nam, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng đối với khách hàng và đối tác liên kết và được đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ISO 9001:2015” cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm: Giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, bất động sản, công trình xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế.
QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Giá đất và phương pháp xác định giá đất”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021 – Thẩm định giá Thành Đô
(LĐO 10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021) Từ ngày 1.1.2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 chính thức có hiệu lực, quy định nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (được ban hành ngày 17.6.2020) quy định chi tiết các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
1. Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.
2. Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
3. Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này.
4. Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
5. Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
6. Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
7. Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này.
8. Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
9. Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
10. Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các trường hợp 2, 6, 7, 8 và 9 (đã nêu phía trên), trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại trường hợp 9 có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Theo Báo laodong
Bạn đang đọc bài viết:“10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021”tại chuyên mục tin Kinh nghiệm và kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Xác định giá trị uy tín doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Xác định uy tín doanh nghiệp) – Giá trị tài sản của một doanh nghiệp đang làm ăn có lãi gồm có hai phần:
Tài sản thông thường có thể nhìn thấy được bao gồm: Nhà đất, tài sản lắp đặt cố định, tiện nghi, trang bị và cổ phần…
Tài sản không nhìn thấy được bao gồm: tổ chức, danh tiếng, địa điểm, các quan hệ, bí quyết, các giấy cho phép…
Như vậy, giá trị tài sản của một doanh nghiệp đang làm ăn có lãi có thể trình bày thành phương trình sau:
V= A + G
Trong đó:
V: Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp
A: Giá trị của các tài sản thực có thể nhìn thấy được
Trong khi tiến hành xác định giá trị của một doanh nghiệp đang làm ăn có lãi, ta có thể tách ra làm hai phần là xác định giá trị của các tài sản cụ thể, và xác định giá trị của uy tín.
Các phương pháp xác định giá trị uy tín của một doanh nghiệp
1. Định nghĩa và đặc tính của uy tín
Định nghĩa “uy tín” trong từ điển Oxford
Uy tín là đặc lợi do người bán một doanh nghiệp cấp cho người mua trong một thương vụ với sự công nhận là người kế nghiệp của mình: là sự sở hữu của một dạng thức có sẵn liên kết với các khách hàng, được coi như là một bộ phận riêng biệt trong giá trị có thể bán được của một doanh nghiệp.
Từ khái niệm này có thể rút ra ý nghĩa chung của uy tín là việc cung cấp ưu đãi của người bán một doanh nghiệp tới người mua doanh nghiệp đó, với sự công nhận tính kế thừa của người ấy và chuyển giao cho người ấy sở hữu “uy tín” đã tạo nên gắn liền với khách hàng, coi nó như là một bộ phận riêng biệt trong giá trị có thể bán được của một doanh nghiệp.
Những đặc tính chung của uy tín là:
Uy tín là điều không thể nhìn thấy và khó xác định
Uy tín bao gồm nhiều bộ phận khác nhau, và thường nó dễ bị lẫn lộn với các thuận lợi có tính địa phương.
Nó có tính độc lập với tài sản
Uy tín chỉ có một giá trị thị trường khi nó có thể chuyển giao được
Uy tín có thể gắn với danh tiếng và phẩm chất cá nhân, với một dây chuyền sản xuất, với một doanh nghiệp hoặc tên một nhãn hiệu hàng hóa.
2. Giá trị của uy tín
Giá trị của uy tín là dựa trên quyền hoặc ưu thế gắn chặt với một doanh nghiệp mà nó cho phép người chủ sở hữu doanh nghiệp có được mức giá cao hơn giá trị tài sản thực của doanh nghiệp.
Công thức: V = A + G
Giá trị doanh nghiệp của một doanh nghiệp đang làm ăn có lãi (V) khi nó lớn hơn giá trị các tài sản thực của doanh nghiệp (A), điều đó chứng tỏ giá trị uy tín của doanh nghiệp là dương (G). Từ đó cho biết rằng doanh nghiệp đang làm ăn có lãi, và khả năng sinh lãi đó có thể duy trì được ở trong tương lai. Trong trường hợp doanh nghiệp làm ăn không có lãi, giá trị của uy tín có thể trở thành số âm. Khi đó, V trở nên nhỏ hơn A, chứng tỏ doanh nghiệp đang làm ăn không có lãi.
Trong thực tế trên thương trường, trong việc mua bán và chiếm hữu công ty, các công ty có tài sản lớn hơn nhưng quản lý kém thì không thể bán được tài sản với giá trị lớn hơn giá trị tài sản thực của doanh nghiệp.
3. Các phương pháp xác định giá trị uy tín
Uy tín là dựa trên khả năng sinh lãi hiện hành lớn nhất để đánh giá sinh lãi tương lai lớn nhất của kinh doanh. Trong việc định giá uy tín, các tài khoản đang hoạt động của kinh doanh là cần thiết. Có hai phương pháp xác định giá trị uy tín:
a, Phương pháp siêu lợi nhuận
Công thức tính cơ bản theo phương này là:
Tính tổng số thu nhập (-) tất cả chi phí
Trừ đi (-) tất cả các chi phí bao gồm: sửa chữa, bảo dưỡng, bảo hiểm, thuế tài sản và các tiền thuê thực phải trả (có nghĩa là tất cả các chi phí cho tài sản)
= Ước tính lợi nhuận thực có khả năng đạt được
Tổng số thu nhập (-) lãi trên vốn sử dụng thực trong kinh doanh
Tổng số thu nhập (-) lương và các phí của chủ doanh nghiệp
= Siêu lợi nhuận ước tính.
Nhân với (x) tỷ lệ vốn hóa thích hợp
= Giá uy tín
b, Phương pháp tổng tư bản hóa
Giá trị của uy tín có thể tìm được bằng cách vốn hóa lợi nhuận thực có thể đạt được trong tương lai trừ đi giá trị thực của các tài sản.
Công thức tính cơ bản là:
Ước tính thu nhập có thể đạt được trong tương lai
Trừ đi (-) tất cả các chi phí
Trừ đi (-) lương và các phí của chủ doanh nghiệp
= Ước tính lợi nhuận thực có thể đạt được trong tương lai
Nhân với (x) tỷ lệ vốn hóa thích hợp
= Giá trị vốn của doanh nghiệp
Trừ đi (-) giá trị các tài sản thực có thể nhìn thấy của doanh nghiệp
= Giá trị của uy tín
Trong phương pháp này, khác nhau chủ yếu là lợi nhuận thực được vốn hóa để tính tổng số giá trị vốn của doanh nghiệp trên cơ sở là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi. Không có khấu trừ lãi trên vốn sử dụng thực trong kinh doanh do chúng ta đang trừ đi giá trị của các tài sản thực có thể nhìn thấy được (tài sản hữu hình) để đạt đến giá trị của uy tín. Uy tín, trong trường hợp này, như được xác định trước dố là: G = V – A. Tuy nhiên, một tỷ lệ vốn hóa thị trường cần nhận được gí trị vốn hóa giá trị của kinh doanh.
Uy tín của doanh nghiệp sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong tạo lập sự tự tin của bản thân doanh nghiệp đó và xây dựng niềm tin với công chúng. Là điều kiện tiên quyết giúp doanh nghiệp thành công trong bối cảnh nền kinh tế thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay. Vì vậy mọi doanh nghiệp đều phải xây dựng uy tín doanh để đảm bảo thành công trên mọi lĩnh vực kinh doanh đặt ra.
Bạn đang đọc bài viết:“Các phương pháp xác định giá trị uy tín của một doanh nghiệp” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Phương pháp xác định nhãn hiệu thương mại – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC phương pháp xác định giá trị nhãn hiệu thương mại) – Nhãn hiệu là tài sản vô hình của doanh nghiệp, sự phát triển của nhãn hiệu song hành cùng sự mở rộng và phát triển của doanh nghiệp. Nhãn hiệu ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn của người tiêu dùng khi quyết định lựa chọn một sản phẩm, dịch vụ.
Nhãn hiệu (trade mark) theo định nghĩa của Tổ chức sở hữu trí tuệ thế giới (WIPO): nhãn hiệu là “các dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hoá, dịch vụ cùng loại hoặc tương tự của các cơ sở sản xuất, kinh doanh khác nhau”.
Luật sở hữu trí tuệ Việt Nam cũng đưa ra định nghĩa nhãn hiệu như sau: là dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hóa, dịch vụ của các tổ chức, cá nhân khác nhau ( khoản 16 Điều 4 Luật sở hữu trí tuệ).
Khi xác định giá nhãn hiệu thương mại, cần xem xét những yếu tố sau:
Xác định rõ chủ sở hữu của nhãn mác đó. Chúng đã được đăng ký bản quyền hay chưa?
Xác định rõ lợi nhuận thu được qua việc sử dụng nhãn mác đó. Khoản lợi nhuận này đã bao gồm cả những chi phí tiết kiệm được về tiếp thị, quảng cáo, thời gian, tiền công do sử dụng nhãn mác đem lại.
Thông tin về việc mua bán những nhãn mác tương tự hoặc có thể so sánh được.
Các chi phí phải bỏ ra để xây dựng, phát triển nhãn mác khác tương tự.
Lượng hóa dòng lợi nhuận vượt troiij thu được từ những sản phẩm mang nhãn mác so với những sản phẩm cũng loại không mang nhãn mác.
Tuổi đời của nhãn mác.
Có tồn tại thị trường cấp giấy phép cho nhãn mác hay không. Nếu có, cần xác định rõ dòng thu nhập từ nhãn mác.
Các phương pháp xác định giá trị nhãn hiệu thương mại
Nhìn chung, phần lớn các mô hình định giá thương hiệu có thể phân thành những loại chính sau đây:
1. Những phương pháp dựa vào nghiên cứu
Nhiều mô hình dùng nghiên cứu tiêu dùng để định giá tài sản thương hiệu. Những mô hình này không áp giá trị tài chính lên thương hiệu, mà đo lường những hành vi và thái độ của người tiêu dùng có tác động đến hiệu quả kinh tế của thương hiệu, nghiên cứu hách hàng và hỏi ý kiến họ chú trọng tới các yếu tố có ảnh hường tới quyết định mua hàng. Những mô hình này sử dung nhiều số đo khác nhau về cảm nhận của người tiêu dùng như mức độ nhận biết/ hiểu rõ/ quen thuộc về sản phẩm, những đặc điểm hình ảnh cụ thể, những yếu tố cân nhắc khi mua sắm, sở thích mức độ thỏa mãn và giới thiệu với người khác. Đặc biệt, người tiêu dùng có thể được yêu cầu xếp loại thứ tự các hàng hóa có tính chất giả định mà khác nhau về chất lượng và cả khác nhau trong nhãn hiệu thương mại. Phản ứng của người tiêu dùng đối với các vấn đề giả định như vậy có thế được sử dụng để thiết lập giá trị của một nhãn hiệu.
Bằng phân tích thống kê, các mô hình này đánh giá tác động tổng hợp đối với hành vi mua sắm của người tiêu dùng, từ đó ước tính giá trị tài chính của thương hiệu. Tuy nhiên, những phương pháp này không phân biệt tác động của những yếu tố quan trọng như nghiên cứu và phát triển, thiết kế đối với thương hiệu. Do đó, chúng không thể hiện được mối liên hệ giữa những chỉ số marketing cụ thể với hiệu quả tài chính của thương hiệu.
Một thương hiệu có thể đạt kết quả rất cao với những chỉ số này nhưng vẫn không tạo được giá trị tài chính. Hiểu được những yếu tố đó sẽ rất có ích cho việc đánh giá những hành vi mua sắm quyết định thành bại của một thương hiệu. Nhưng nếu không được tích hợp vào một mô hình kinh tế, chúng sẽ chưa đủ để đánh giá giá trị kinh tế của thương hiệu.
Phương pháp phần thưởng giá cả dựa trên sự so sánh về giá của một hàng hóa có nhãn hiệu với một hàng hóa tương tự không có nhãn hiệu. Nhận thức bằng trực giác cho thấy sự khác nhau về giá giữa hai hàng hóa phản ánh giá trị đóng góp của nhãn hiệu đối với hàng hóa có nhãn hiệu.
Tuy nhiên, phương pháp này trong áp dụng thường lợi dụng một loạt các điều chỉnh chủ quan trong việc chia ra từng phần giá khác nhau đi vào giá trị của nhãn hiệu và các cấu thành khác. Các điều chỉnh đó có thể được làm bởi các chuyên gia định giá, nhưng thông thườngng đó là các tuyên bố chủ quan thiếu các số liệu cơ bản. Hơn nữa, mục đích chính của nhiều thương hiệu không nhất thiết phải bán được giá cao hơn, mà là đảm bảo thu hút được mức cầu cao nhất trong tương lai.
(2.2). Phương pháp dựa vào chi phí
Phương pháp này định nghĩa giá trị thương hiệu là tổng hợp của tất cả những chí phí đã gánh chịu trong quá khứ, hay chi phí thay thế cần có để đưa thương hiệu đến trạng thái hiện tại; tức là tổng của những chi phí phát triển, tiếp thị, quảng cáo, truyền thông v.v.
Phương pháp này được đánh giá là kém chính xác do trong các phân tích thường sử dụng rất nhiều chi phí quảng cáo lịch sử để xây dựng nhãn hiệu, để duy trì vị trí hoặc ấn tượng của nó. Trong đánh giá đó các chi phí thực sự của việc phát triển một kỹ thuật thành công sẽ bao gồm chi phí nghiên cứu và phát triển các công trình hoặc các kỹ thuật mà không thành công. Phương pháp cũng không thể đưa vào tính toán các khả năng bán tương lai, thay cho chỉ dựa vào các chi phí lịch sử của phát triển nhãn hiệu, mà có thể rất khác so với khả năng thị trường hiện hành của nhãn hiệu. Phương pháp này cũng thất bại vì tiền của đổ ra đầu tư cho thương hiệu chưa chắc tạo ra giá trị gia tăng từ thương hiệu.
(2.3). Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập cố gắng dự đoán dòng lợi nhuận tương lai từ doanh số bán một sản phẩm có nhãn hiệu đã cho, và rồi xác định phần nhỏ của dòng lợi nhuận đó mà có khả năng đóng góp đối với nhãn hiệu, rồi nhân với một tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại ròng của nhãn hiệu.
Phương pháp này được đánh giá có tính chủ quan cao (được Ventz và Martin miêu tả chỉ tiết vào năm 1989).
(2.4). Phương pháp so sánh
Trong phương pháp so sánh, doanh số của một nhãn hiệu, hoặc một thanh toán bản quyền cho sử dụng một nhãn hiệu thương mại của một sản phẩm có thể so sánh được, được sử dụng như một hướng dẫn tới giá trị của hàng hoá đang cần xác định giá trị nhãn hiệu thương mại.
Phương pháp này gặp nhiều hạn chế trong sử dụng, bởi vì trên thị trường, mỗi thương hiệu phải có sự khác biệt với các thương hiệu khác, nên thực sự ít có các nhãn hiệu có thể dùng để so sánh được để giúp cho chúng ta vận dụng phương pháp này.
(2.5). Phương pháp tách lợi nhuận
Phương pháp tách lợi nhuận phân chia các lợi nhuận đang hoạt động đối với một sản phẩm cụ thể giữa người cấp giấy phép và người được cấp giấy phép và rồi chiết khấu kết quả dòng thu nhập sau thuế tới giá trị hiện tại. Phương pháp giả định ước tính cách các thoả thuận cấp phép được thương lượng thực sự. Người được cấp phép vui lòng trả một phần lợi nhuận đang hoạt động của họ cho người cấp giấy phép do sự đóng góp bởi nhãn hiệu thương mại tạo ra lợi nhuận trong kinh doanh của người được cấp giấy phép.
Golschilder sử dụng khái niệm tách lợi nhuận (từ 25 tới 30%) cho việc phân phối tỷ lệ lợi nhuận đang hoạt động tới nhãn hiệu thương mại. Sự xác định tỷ lệ này rõ ràng là không có khoa học.
(2.6). Phương pháp xác dịnh giá trị qua sự giành được
Phương pháp này cố gắng định giá một nhãn hiệu qua sự giành được phần thưởng giá mà một công ty muốn sử dụng nhãn hiệu hàng hoá vui lòng trả cho sự sử dụng nhãn hiệu hàng hoá cho công ty đang sở hữu nhãn hiệu hàng hoá đó.
Phương pháp này có rất nhiều khó khăn trong việc nhận dạng do khía cạnh giá trị của sự giành được có thể gắn bó với các sản phẩm giành được, và trong việc nhận dạng các tiết kiệm chi phí hiện diện trong sự hợp nhất (Phương pháp đưoc Mahajan. Et. Al trình bày năm 1990).
(2.7). Phương pháp tài chính
Hai giáo sư Simon và Sullivan trình bày hai kỹ thuật đo giá trị nhãn hiệu của một công ty. Các phuơng pháp đó được nhận từ thị trường tài chính ước tính các lợi nhuận liên quan tới nhãn hiệu.
Trong phương pháp thứ nhất, Simon và Sullivan phân tích giá trị tài sản vô hình của một công ty thành ba cấu thành: giá trị của nhãn hiệu, giá trị của các yếu tố không phải nhãn hiệu mà làm giảm các chi phí của công ty liên quan tới các đối thủ cạnh tranh của nó, và giá trị của các yếu tố công nghiệp rộng rãi mà cho phép nhận được các lợi nhuận độc quyền hoặc cạnh tranh siêu đẳng (như là môi trường thuận lợi). Trước tiên họ đo giá trị vô hình của một công ty, rồi họ liên hệ giá trị vô hình của công ty với ba cấu thành mô tả trên. Mục tiêu là để tách biệt giá trị nhãn hiệu khỏi các giá trị xác định bởi cơ cấu công nghiệp hoặc thuận lợi chi phí.
Trong phương pháp thứ hai, hai giáo sư Simon và Sullivan cũng vận dụng phương pháp dùng giá bán cổ phiếu để định giá tài sản nhãn hiệu. Họ lập luận rằng thị trường cổ phiếu sẽ điều chỉnh giá bán của một doanh nghiệp theo triển vọng tương lai của những nhãn hiệu của doanh nghiệp đó.
Giá thị trường của một doanh nghiệp là hàm số của (1) Giá có phiếu (2) Số lượng cổ phiếu mà nó phát hành. Lấy giá thị trường này trừ đi chi phí thay thế của những tài sản hữu hình (nhà xưởng, thiết bị, hàng tồn kho và tiền mặt), số dư sẽ là tài sản vô hình.
Tài sản vô hình gồm có: (1) Giá trị của tài sản nhãn hiệu; (2) Giá trị của những yếu tố phi nhãn hiệu (như năng lực R&D, bằng sáng chế): (3) Giá trị của những yếu tố thuộc ngành nghề (như những quy định của ngành, tình trạng tập trung trong ngành).
Tài sản nhãn hiệu được giả thiết là hàm số của ba biến số: (1) Tuổi của nhãn hiệu và thứ tự tham gia thị trường của nó (nhãn hiệu càng lâu đời thì tài sản của nó càng lớn); (2) Tổng cộng phí quảng cáo; Tỷ lệ phí quảng cáo hiện nay của nhãn hiệu so với tổng phí quảng cáo toàn ngành (nó nói lên những lợi thế về mặt định vị nhãn hiệu)
(2.8). Phương pháp dựa vào lợi ích kinh tế
Phương pháp này dựa vào những nguyên tắc căn bản của tiếp thị (hiệu quả của thương hiệu và hiệu quả của doanh nghiệp có tương quan với nhau) và nguyên tắc tài chính (tính giá trị ròng hiện tại của những lợi ích tương lai của thương hiệu)
Cuối cùng là phân tích sức mạnh của thương hiệu đó để ước tính mức độ rủi ro của những lợi nhuận tương lai của thương hiệu. Để tính sức mạnh của thương hiệu. Interband xem xét đến các yếu tố như khả năng dẫn đầu thị trường, tính ổn định và khả năng vượt qua các biên giới địa lý, văn hóa. Phần phân tích rủi ro này sẽ cho ra tỷ lệ chiết khấu thích hợp để tính giá trị hiện tại ròng của các lợi nhuận tương lai của thương hiệu.
3. Phương pháp kinh tế lượng
Giá trị kinh tế của một nhãn hiệu thương mại phản ánh khả năng của nhà chế tạo để định ra một giá bán hoặc thị phần cao hơn cho hàng hoá có nhãn hiệu so với hàng hoá không có nhãn hiệu tương tự. Sự không đảm bảo về chất lượng, hoặc sự thiếu quen thuộc với các hàng hoá không nhãn hiệu làm cho nhiều người tiêu dùng do dự khi mua các sản phẩm đó ngay cả khi chúng bán ở mức giá thấp đáng kể so với hàng hoá có nhãn hiệu. Điều đó dẫn đến hai hệ quả:
Thứ nhất, do người tiêu dùng thích hàng hoá có nhãn hiệu hơn các hàng hoá cạnh tranh không nhãn hiệu của nó, hàng hoá có nhãn hiệu có thể bán được ở mức giá cao hơn hàng hoá không có nhãn hiệu.
Thứ hai, người sản xuất hàng hoá có nhãn hiệu thông thường có khả năng bán số lượng lớn hơn so với người sản xuất hàng hoá không có nhãn hiệu. Sự tổ hợp của phần thưởng giá và tăng cường thị phần xác định khả năng sinh lãi của hàng hoá có nhãn hiệu so với hàng hoá không có nhãn hiệu.
Lý luận cơ bản của phương pháp này là từ khía cạnh kinh tế, giá trị thích hợp đối với một nhãn hiệu thương mai liên quan tới phần mất mát lợi nhuận nếu người sản xuất có nhãn hiệu bị từ chối không cho sử dụng nhãn hiệu thương mại. Mục đích của phân tích nhu cầu là để ước tính mức giá mà người sán xuất một hàng hoá có nhãn hiệu sẽ chấp nhận nếu bắt buộc phải bán hàng hoá tương tự mà không có nhãn hiệu thương mại, và số lượng nào sẽ có khả năng bán ở giá đó. Nếu các giá và số lượng đó có thể ước tính được chính xác, khi đó có khả năng xác định giá trị của một nhãn hiệu thương mại như là một phần của lợi nhuận hoặc doanh số.
Có hai cấu thành cơ bản để phân tích giá trị kinh tế của nhãn hiệu thương mai. Cấu thành thứ nhất là tài liệu bán lịch sử của các nhãn hiệu đó và các đối thủ cạnh tranh với chúng được sử dụng để ước tính nhu cầu đối với các sản phẩm đó.
Cấu thành thứ hai là phương pháp tính toán giá trị của một nhãn hiệu thương mại từ hàm cấu đối với nhãn hiệu và các đối thủ cạnh tranh của nó.
Phương pháp kinh tế lượng xác định giá trị của một nhãn hiệu dựa trên tác động thị trường của việc mất quyền sử dụng nhãn hiệu thương mại đó của người sản xuất. Trong phương pháp này giá trị kinh tế của một nhãn hiệu thương mại bằng sự khác nhau giữa lợi nhuận kinh tế của một người sản xuất có thể kiếm được với nhãn hiệu thương mại và lợi nhuận thu được khi không có nhãn hiệu thương mại.
Hai khoản thông tin liên quan đến người sản xuất có nhãn hiệu nếu nhãn hiệu thương mại của nó hết hạn (hoặc nói cách khác là không còn khả năng sử dụng) sẽ là: (1) Nhu cầu của người tiêu dùng đối với các hàng hoá không có nhãn hiệu (mà có thể được xác định từ tài liệu lịch sử về các bán hàng không có nhãn hiệu) (2) Các chi phí sản xuất riêng của người sản xuất có nhãn hiệu. Phân tích sử dụng các thông tin này, tổ hợp với giả thiết lợi nhuận tối đa, để ước tính lợi nhuận của người sản xuất có nhãn hiệu sẽ thu được nếu họ bị bắt buộc bán hàng hoá của họ mà không có nhãn hiệu thương mại.
Phương pháp kinh tế lượng duy trì hai giả thiết. Thứ nhất, người tiêu dùng sẽ nhận biết các hàng hoá không nhãn hiệu do nhà sản xuất có nhãn hiệu cung ứng là giống với các hàng hoá không có nhãn hiệu khác. Thứ hai, chi phí sản xuất đơn vị sản phẩm của người sản xuất có nhãn hiệu là giống nhau dù là sản xuất hàng hoá có nhãn hiệu hoặc không có nhãn hiệu.
Tóm lại, phân tích nhu cầu có thể được sử dụng để ước tính lợi nhuận có tính chất giả thiết của một người sản xuất có nhãn hiệu đang bán hàng hoá không có nhãn hiệu thương mại của họ. Việc sử dụng phương pháp này, giá trị của nhãn hiệu thương mại được xem là bằng sự khác nhau giữa lợi ích kinh tế thực sự (với có nhãn hiệu) và lợi ích kinh tế giả thiết (không có nhãn hiệu).
Phân tích nhu cầu và khả năng sinh lãi của nhãn hiệu
Phần này miêu tả nhấn mạnh lý thuyết kinh tế đối với định giá nhãn hiệu, cũng như chi tiết việc tính toán một phần lợi nhuận có khả năng đóng góp để sử dụng một nhãn hiệu thương mai. Nhu cầu của người tiêu dùng đối với các hàng hoá có nhãn hiệu và không có nhãn hiệu xác định khả năng sinh lãi của hoạt động kinh doanh với việc có và không có lợi ích của một nhãn hiệu thương mại. Giả sử rằng các công ty hoạt động để thu được lợi nhuận tối đa, các công thức nhận được bên dưới chỉ ra rằng phần lãi thích hợp có khả năng đóng góp đối với nhãn hiệu thương mại phụ thuộc vào thị phần và các co giãn giá tương ứng của các nhà sản xuất có nhãn hiệu và không có nhãn hiệu.
Người giữ một nhãn liệu thương mại có độc quyền trên thị trường đối với nhãn hiệu của nó, mặc dù có sự tồn tại của các hàng hóa thay thế có nhãn hiệu và không có nhãn hiệu khác – kiềm chế khả năng đặt ra giá cả của nó. Khi là một độc quyền, người sản xuất có nhãn hiệu tự do đặt ra giá cả để tối đa lợi nhuận của mình.
Theo tài liệu: Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị các loại tài sản vô hình, quyền sở hữu trí tuệ định giá công nghệ và giá chuyển giao bên trong các công ty đa quốc gia
Bạn đang đọc bài viết:“Các phương pháp xác định giá trị nhãn hiệu thương mại”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá trong thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Các nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá) – Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, là hoạt động ước tính giá trị tài sản. Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. Trong thẩm định giá tài sản có 11 nguyên tắc cơ bản bao gồm: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung – cầu; Nguyên tắc thay đổi; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc phù hợp; Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Một tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau. Trong số rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, thông thường bao giờ một bất động sản cũng có một mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.
Một tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy công dụng tài sản đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng.
Một tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người sở hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong tương lai là lớn nhất; mục đích tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định.
(1.1). Nội dung nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bao gồm:
Sử dụng tối ưu là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi;
Sử dụng tối ưu là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài sản
Thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu phải được nhà đầu tư căn cứ vào kết quả phân tích, đánh giá thị trường, dự báo cà chấp nhận: sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản có thể thay đổi theo thời gian
(1.2). Yêu cầu nguyên tắc
Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên xem xét, phân tích tài sản ở bốn mặt như sau:
Về mặt vật chất, một tài sản được đánh giá là sử dụng tối ưu khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người).
Về mặt pháp luật: việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ.
Về mặt sử dụng: việc sử dụng phải mang lại độ thỏa mãn lớn nhất hoặc thu nhập ròng lớn nhất.
Về mặt thời gian: mang lại thu nhập ròng lâu nhất.
2. Nguyên tắc cung – cầu
(2.1). Khái niệm cung – cầu
Cung về tài sản: là số lượng tài sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá thị trường chấp nhận.
Cầu về tài sản: là số lượng tài sản tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sãn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.
(2.2). Nội dung nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
(3.3). Yêu cầu của nguyên tắc
Giá trị thị trường của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần phân tích các yếu tố cung, cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh, chủ trương chính sách của Nhà nước đối với thị trường…
3. Nguyên tắc thay đổi
(3.1). Khái niệm
Là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường liên quan đến giá trị làm cho giá trị tài sản tăng lên, giảm đi. Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.
(3.2). Nội dung nguyên tắcthay đổi
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
(3.3). Yêu cầu nguyên tắc
Thẩm định viên phải theo dõi, cập nhật, dự báo, phân tích các yếu tố chung, vĩ mô, tổng quát (kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường) và các yếu tố vi mô (chính sách chính quyền địa phương, tài sản thẩm định, tài sản kê biên) ảnh hưởng đến gí trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.
4. Nguyên tắc thay thế
(4.1). Khái niệm
Giá của những tài sản tương tự, cùng khu vực có xu hướng áp đặt lên giá trài sản cần thẩm định giá, với điều kiện những tài sản so sánh được bán trong khoảng gian gần với thời điểm thẩm định giá.
(4.2). Nội dungnguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
(4.3). Yêu cầu của nguyên tắc
Thẩm định viên phải nắm vững nguyên tắc để lựa chọn những tài sản so sánh có khả năng thay thế tốt nhất cho tài sản cần thẩm định (đối với cách tiếp cận từ thị trường); lựa chọn tài sản tương tự mang lại thu nhập và tỷ suất vốn hóa tương đương (đối với cách tiếp cận từ thu nhập); lựa chọn tài sản có mức độ hao mòn giảm giá tích lũy tương đương (đối với cách tiếp cận từ chi phí).
5. Nguyên tắc cân bằng
(5.1). Khái niệm
Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của một tài sản hoặc các tài sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị từ chúng duy trì ổn định và đạt được cao nhất. Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.
(5.2). Nội dung nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
(5.3). Yêu cầu của nguyên tắc
Thẩm định viên cần điều tra kỹ lưỡng, phân tích, đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị tài sản cả ở giác độ nội tại và không gian xung quanh tài sản.
6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
(6.1). Khái niệm
Là sự gia tăng hoặc giảm bớt lợi nhuận thu được từ tài sản đầu tư do việc đầu tư đem lại.
(6.2). Nội dung nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu tố khác không đổi) thì thu nhập ròng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.
(6.3). Yêu cầu của nguyên tắc
Nguyên tăc này đòi hỏi thẩm định viên có kinh nghiệm và am hiểu thị trường để quyết định xác đáng về mức đầu tư từng hạng mục công trình. Nguyên tắc này là sự kết hợp với cá nguyên tắc cân bằng, năng suất và đóng góp đầu tư.
7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
(7.1). Khái niệm
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
(7.2). Nội dungnguyên tắc phân phối thu nhập
Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản gồm: Đất đai; Vốn; Lao động; Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.
(7.3). Yêu cầu nguyên tắc
Thẩm định viên phải am hiểu kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hihf kinh doanh trên bất động sản đi thuê. Phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định với tỷ suất lợi nhuận, tiền thuê phổ thông trên thị trường của những doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh, quy mô, đặc điểm…trong khu vực.
8. Nguyên tắc đóng góp
(8.1). Khái niệm
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
(8.2). Nội dungnguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
(8.3). Yêu cầu củanguyên tắc
Thẩm định viên cần nhìn nhận các bộ phận tạo thành tài sản như một tổng thể thống nhất, mỗi bộ phận có vai trò riêng và có đóng góp tạo thành thu nhập từ tổng thể tài sản đầu tư.
9. Nguyên tắc phù hợp
(9.1). Khái niệm
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
(9.2). Nội dungnguyên tắc phù hợp
Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tài sản đó. Nôi dung này thể hiện rõ nhất đối với một bất động sản. Trên thực tế, một bất động sản có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự phù hợp, nhất quá thể hiện ở chỗ mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải thống nhất trong phần thẩm định giá. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối toàn bộ mục đích sử dụng bất động sản.
(9.3). Yêu cầu nguyên tắc
Khi tiền hành thẩm định giá, thẩm định viên phải căn cứ vào mục đích sử dụng tài sản do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để tiền hành thẩm định giá. Việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ. Trường hợp có mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng hiện hành và mục đích sử dụng ban đầu (được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) thì mục đích sử dụng tài sản ban đầu là cơ sở để thẩm định giá trị toàn bộ tài sản.
10. Nguyên tắc cạnh tranh
(10.1). Khái niệm
Nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường được hiểu là hành vi của các chủ thể tài sản cùng loại trên thị trường, nhằm mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể tài sản khác, nhằm mục đích tối đa hóa lợi ích bản thân.
(10.2). Nội dungnguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
(10.3). Yêu cầunguyên tắc
Khi tiến hành thẩm định giá đối với tài sản đầu tưu (cách tiếp cận thu nhập), thẩm định viên cần nhìn nhận và phân tích xu hướng cạnh tranh từ những tài sản đầu tư tương tự, tác động của sự cạnh tranh đó đến việc tăng hiệu quả kinh doanh, vận hành, cho thuê tài sản tương tự và tài sản thẩm định giá.
11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
(11.1). Khái niệm
Là hành vi phân đoán của người mua tài sản về quyền, lợi ích tài sản mang lại trong tương lai, dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế của thị trường.
(11.2). Nội dungnguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
(11.3). Yêu cầunguyên tắc
Nguyên tắc này là cơ sở cho cách tiếp cận thu nhập. Việc dự báo trong tương lai luôn hàm chứa những yếu tố rủi ro. Do đó lựa chọn tỷ suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa cần thể hiện các yếu tố: giá trị theo thời gian của tiền, chi phí cơ hội và những rủi ro đi kèm.
Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính chuyên nghiệp xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường vận hành một cách hiệu quả. Dịch vụ thẩm định giá do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá. Việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải được triển khai theo những nguyên tắc riêng phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá, Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong thẩm định giá”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Phương pháp thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp FDI) – Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Quá trình hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu đang diễn ra ngày càng nhanh hơn, từ đó thu hút các doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI đầu tư vào Việt Nam mạnh mẽ hơn. Với vị trí địa lý đắc địa, môi trường chính trị-xã hội ổn định, kinh tế phát triển liên tục, việc liên tiếp ký kết các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam-Liên minh châu Âu (EVFTA), Hiệp định Bảo hộ đầu tư Việt Nam-Liên minh châu Âu (EVIPA) tạo nên lợi thế để Việt Nam thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI.
Hiện nay Việt Nam đang là một điểm đến đầy hấp dẫn với nhiều ưu thế mà doanh nghiệp FDI mong muốn khi đầu tư vào một quốc gia. Đó là nguồn lao động có tay nghề chi phí thấp, quy mô dân số lớn, hệ thống logistics thuận tiện, môi trường pháp lý linh hoạt và triển vọng kinh tế vĩ mô ổn định, giá thuê các khu công nghiệp trung bình cũng thấp hơn so với các nước trong khu vực (Thái Lan, Malaysia, Indonesia). Việt Nam hiện có hơn 32.000 dự án FDI, với tổng vốn đăng ký hơn 378 tỷ USD từ 136 quốc gia và vùng lãnh thổ là điểm đến lý tưởng cho dòng vốn FDI trên phạm vi toàn thế giới.
Đi cùng với sự phát triển đó Công ty thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI uy tín hàng đầu tại Việt Nam bao gồm: thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá trị doanh nghiệp FDI tại Việt Nam phục vụ nhiều mục đích như: xác định giá trị tài sản vay vốn ngân hàng, xác định giá trị tài sản báo cáo hội đồng quản trị, xác định giá trị tài sản mua bán, xác định giá trị tài sản góp vốn, xác định giá trị tài sản tính thuế, xác định giá trị tài sản báo cáo tài chính quốc tế (IFRS), xác định giá trị doanh nghiệp mua bán sáp nhập (M&A)… Qua đó góp phần giúp các doanh nghiệp FDI có những quyết định chính xác trong kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Đối với từng loại tài sản, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm giá, thông tin hồ sơ cung cấp thẩm định viên sẽ đưa ra phương pháp thẩm định giá cụ thể.
Phương pháp thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI
1. Phương pháp thẩm định giá đất đai
Thẩm định giá đất đai là xác định giá trị bằng tiền của đất đai phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá đất đai thẩm định viên thường áp dụng các phương pháp sau: Phương pháp so sánh; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ.
(1.1). Phương pháp so sánh
Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của của đất đai thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất đai thẩm định giá. Để thực hiện thẩm định giá đất đai bằng phương pháp so sánh khi có các tài sản so sánh trên thị trường. Các yếu tố so sánh đối với phương pháp này chủ yếu là: Diện tích, vị trí đất đai, hạ tầng giao thông, khu vực xung quanh – lân cận, thời gian giao dịch, thời gian mua bán…
(1.2). Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất đai dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
(1.3). Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất đai thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ đất đai về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
(1.4). Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của đất đai cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của đất đai (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
(1.5). Phương pháp chiết trừ
Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
2. Phương pháp thẩm định giá công trình xây dựng
Thẩm định giá công trình xây dựng (đối với doanh nghiệp FDI công trình xây dựng thường là: nhà xưởng, nhà văn phòng làm việc, tường rào, sân, các công trình phụ trợ…) là việc xác định giá trị bằng tiền của công trình xây dựng theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá, phục vụ cho mục đích nhất định của doanh nghiệp FDI theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá công trình xây dựng thẩm định viên áp dụng các phương pháp phổ biến sau: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế
(2.1). Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Là phương pháp định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng (ròng tiền) trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác, sử dụng công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình xây dựng cần định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá các loại công trình xây dựng tạo ra thu nhập như các công trình thuỷ lợi (thu phí thuỷ lợi), các công trình giao thông (thu phí cầu đương, bến bãi), công trình thương mại (phí thuê diện tích kinh doanh…).
(2.2). Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ công trình xây dựng về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm.
(2.3). Phương pháp chi phí tái tạo
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
(2.4). Phương pháp chi phí thay thế
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của công trình xây dựng cần thẩm định giá.
3. Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị
Thẩm định giá máy móc thiết bị thẩm định viên thường áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu. Đối với từng loại máy móc thiết bị, từng thời điểm, hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp, mục đích thẩm định giá cụ thể thẩm định viên sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.
(3.1). Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của máy móc thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá. Phương pháp này để thẩm định giá các máy, thiết bị thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
(3.2). Phương pháp chi phí thay thế
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một máy móc thiết bị tương tự máy móc thiết bị thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc thiết bị thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra máy móc thiết bị thay thế, tương tự với máy móc thiết bị thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, máy móc thiết bị thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của máy móc thiết bị thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản
=
Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)
–
Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)
(3.3). Phương pháp chi phí tái tạo
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra máy móc thiết bị giống hệt với máy móc thiết bị thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc thiết bị thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra máy móc thiết bị giống nguyên mẫu với máy móc thiết bị thẩm định giá. Máy móc thiết bị này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản
=
Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư)
–
Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
(3.4). Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của máy móc thiết bị hoặc vĩnh viễn.
(3.5). Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định)
4. Phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp FDI
Đối với thẩm định giá doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, thẩm định viên thường áp dụng theo phươn pháp tài sản, thẩm định viên sẽ xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở đánh giá trị của các tài sản hiện có của doanh nghiệp (tài sản hữu hình và tài sản vô hình) tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả.
Để xác định giá trị doanh nghiệp, ta đi tính tổng giá trị thị trường của số tài sản mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh. Để xác định giá trị doanh nghiệp đối với chủ sở hữu, áp dụng công thức sau:
VE = VA – VD
Trong đó :
VE: Giá trị doanh nghiệp thuộc về chủ sở hữu;
VA: Tổng giá trị tài sản;
VD: Giá trị các khoản nợ (được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định giá).
Hiện nay còn một số các phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp FDI như: Phương pháp định lượng lợi thế thương mại – Goodwill, phương pháp hiện đại hóa lợi nhuận thuần, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ (FCFE – Free cash flows to Equity), phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần (FCFF – Free Cash Flows to Firm), phương pháp dựa vào tỷ số P/E, phương pháp dựa vào tỷ số P/B, phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S. Tuy nhiên phương pháp thẩm định giá dựa trên tài sản hiện có của doanh nghiệp nên đơn giản, dễ thực hiện, không đòi hỏi những kĩ năng tính toán phức tạp và nó phản ánh tương đối dầy đủ, trực quan giá trị các tài sản hiện có của doanh nghiệp theo mức giá trị thị trường
5. Công ty thẩm địnhg giá doanh nghiệp FDI uy tín
Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Đối với doanh nghiệp FDI khi đầu tư vào Việt Nam thì nhu cầu thẩm định giá tài sản là vô cùng cấp thiết và có vai trò rất quan trọng để xác định giá trị tài sản phục vụ mục đích cho doanh nghiệp. Vì vậy việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp FDI một cách khoa học, chính xác là đặc biệt quan trọng.
Thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng của doanh nghiệp FDI đối với nền kinh tế thị trường. Hiện nay chúng tôi đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp FDI uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá doanh nghiệp FDI có quy mô lớn và tính chất phực tạp và được các doanh nghiệp FDI đánh giá cao.
Trải qua một quá trình dài phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế dẫn đầu trong hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng đối với các doanh nghiệp FDI và được đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Với đội ngũ thẩm định viên có bề dày dặn kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Chúng tôi đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam. Chứng thư, báo cáo thẩm định giá Thành Đô được công nhận trên toàn lãnh thổ Việt Nam cũng như trên thế giới đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt Nam. Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ISO 9001:2015” cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm: Giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, bất động sản, công trình xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế.
QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
Hội sở: Tầng 5, tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Bạn đang đọc bài viết:“Phương pháp thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI ”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh – Thẩm định giá Thành Đô
(TDVC Công ty thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh) – Quảng Ninh là một trong những tỉnh có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với nhiều bứt phá về kinh tế xã hội. Năm 2020, Quảng Ninh dự kiến đạt mức tăng trưởng kinh tế (GRDP) 10%/năm, thu ngân sách nhà nước đạt 49.300 tỷ đồng, tăng 9,4% so với dự toán Trung ương giao, Quảng Ninh nằm trong top đầu về tăng trưởng kinh tế và thu ngân sách cả nước. Với chính sách khuyến khích, hỗ trợ đầu tư, tỉnh Quảng Ninh đã thu hút nhiều nhà đầu tư đến với các khu kinh tế, tạo động lực tăng trưởng mới cho tỉnh và tạo sức lan tỏa trong khu vực kinh tế trọng điểm Bắc Bộ cùng với Hà Nội và Hải Phòng.
Ngoài ra Quảng Ninh với hạ tầng giao thông hoàn thiện với các công trình trọng điểm như: Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn, cảng tàu khách du lịch quốc tế Hạ Long và tuyến cao tốc Hạ Long – Vân Đồn, tuyến cao tốc Vân Đồn – Móng Cái góp phần hoàn thiện tuyến cao tốc kéo dài từ Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng đến Hạ Long, vươn dài tới cửa khẩu Móng Cái, tạo thành hành lang đường bộ đầu tiên kết nối các tỉnh phía Bắc với thị trường Trung Quốc đưa quảng ninh trở thành “thỏi nam châm” hút các nhà đầu tư vào nơi đây đặc biệt là thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản Quảng Ninh đang phát triển vô cùng mạnh mẽ theo mô hình đẳng cấp quốc tế thu hút hàng loạt nhà đầu tư lớn đầu tư có mặt tại Quảng Ninh: FLC Group, Vingroup, Sungroup, BIMgroup, CEO, Tập đoàn TTP, HD Mon Holdings, Tuần Châu… với hàng loạt dự án quy mô, tầm cỡ, chất lượng 5 sao tại thành phố Hạ Long, Vân Đồn, Cẩm Phả, Móng Cái…Bên cạnh đó thị trường nhà đất cũng vô cùng sôi động liên tục tăng trưởng góp phần giúp các nhà đầu tư sinh lợi cao. Có thể nói Quảng Ninh đang vươn mình trỗi dậy trở thành điểm đến đầu tư bất động sản hấp dẫn bậc nhất nước ta.
Thấu hiểu tầm quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế của tỉnh Quảng Ninh. Công ty Thẩm định giá Thành Đô thành lập Văn Phòng tại Quảng Ninh đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh phục vụ nhiều mục đích như: Thế chấp vay vốn ngân hàng, mua bán, đầu tư, tính thuế…cho các doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, cá nhân và được đánh giá cao. Đối với từng loại bất động sản, từng mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên sẽ áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp đưa ra kết quả chính xác, độc lập và khoa học nhất.
Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu)
Cách tiếp cận từ chi phí (Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế)
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
(1.1). Phương pháp so sánh
Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh khi có các tài sản so sánh giao dịch trên thị trường.Trường hợp áp dụng phương pháp này thì những yếu tố so sánh chủ yếu là: Thời gian giao dịch, mua bán; Diện tích; Vị trí đất.
(1.2). Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
(1.3). Phương pháp dòng tiền chiết khấu:
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
(1.4). Phương pháp chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí) là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
a, Phương pháp chi phí tái tạo
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
b, Phương pháp chi phí thay thế
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
(1.5). Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
(1.6). Phương pháp chiết trừ
Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh bao gồm: Thẩm định giá đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
Phục vụ nhiều mục đích:
Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp
Góp vốn liên doanh
Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá bất động sản, tính thuế;
Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, duyệt dự toán các dự án, công trình;
Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận;
Xác định giá trị bất động sản tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch….;
Tham khảo giá thị trường;
Các mục đích khác
3. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá bất động sản
a, Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Giấy phép xây dựng
Bản đồ hiện trạng
Tờ khai lệ phí trước bạ
b, Đối với dự án đầu tư bất động sản
Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
Sơ đồ vị trí thửa đất,
Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)
Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản
c, Đối với thẩm định giá công trình xây dựng
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Các hợp đồng thi công
Bản vẽ thiết kế
Bản vẽ hoàn công
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình
4. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín tại Quảng Ninh
Thẩm định giá Thành Đô tự hào là một trong những đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam nói chung và thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh nói riêng. Thành Đô với hệ thống thẩm định giá rộng khắp toàn quốc, đội ngũ thẩm định viên nhiều năm kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Qua đó, chúng tôi sẽ kịp thời đáp ứng nhu cầu thẩm định giá của Quí khách hàng trên toàn lãnh thổ Việt Nam.
Trải qua quá trình phát triển Thành Đô đã đạt được nhiều thành tựu và trở thành đối tác uy tín của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank… Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản cho các doanh nghiệp FDI, doanh nghiệp trong nước, cơ quan Nhà nước và được đánh giá cao. Thành Đô tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường.
QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ:
CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ – VĂN PHÒNG QUẢNG NINH
Địa chỉ: 79-81 Giếng Đồn, phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Bạn đang đọc bài viết:“Công ty thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh”tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM
