Skip to main content

0985 103 666
0906 020 090

EMAIL

info@tdvc.com.vn

  • Tiếng Việt
  • English

Tác giả: thanhdo

Cách tiếp cận từ thu nhập

Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thu nhập

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập
Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thu nhập – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá theo cách tiếp cận thu nhập) – Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận từ thu nhập (tiếng Anh: The Income Approach) là một trong những cách tiếp cận cơ bản trong hoạt động thẩm định giá được sử dụng phổ biên tại Việt Nam và trên thế giới ngày nay.Cách tiếp cận từ thu nhập thuộc tiêu chuẩn thẩm định giá số 10, được Bộ tài chính Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015.

>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí

>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được do những đặc điểm khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư.

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

Công thức phương pháp vốn hóa trực tiếp

V = I/R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

 CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1.1. Xác định thu nhập hoạt động thuần từ tài sản (I):

Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:

Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.

– Tổng thu nhập tiềm năng

Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác hết công suất tài sản. Ví dụ: Đối với một tòa nhà văn phòng cho thuê, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho thuê văn phòng, kho bãi, trông giữ xe và các khoản thu nhập tiềm năng khác. Đối với một thiết bị cụ thể, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho nhà đầu tư khác thuê, bán các sản phẩm được tạo ra từ thiết bị đó hoặc các khoản thu nhập tiềm năng khác.

– Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán:

Tổng thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán = Tỷ lệ thất thu x Tổng thu nhập tiềm năng

Tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu thập và phân tích thông tin của các tài sản tương tự trên thị trường.

– Chi phí hoạt động: là những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản, bao gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu nhập từ tài sản, chi phí phải trả tùy thuộc mức độ thu nhập nhận được và một số chi phí khác. Chi phí hoạt động không bao gồm khoản hoàn trả tiền vay (vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có).

Đối với bất động sản, các khoản chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; chi phí về bảo hiểm nhà cửa; chi phí quản lý; chi phí điện, nước, gas, dọn vệ sinh; chi phí duy tu; chi phí trông coi; khoản phí bảo dưỡng định kỳ; chi phí hoạt động khác. Trong đó khoản phí bảo dưỡng định kỳ là khoản chi phí bình quân hàng năm (định kỳ) cho việc sửa chữa, thay thế các bộ phận cấu thành trong toàn bộ tuổi đời của tài sản. Ví dụ: mái nhà của một ngôi nhà cần được thay thế sau 20 năm sử dụng thì khoản phí thay thế định kỳ là 1/20 chi phí thay mái nhà, trong đó chi phí thay mái nhà được ước tính tại thời điểm sau 20 năm và chiết khấu về hiện tại.

Đối với máy, thiết bị, các khoản chi phí hoạt động bao gồm chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, chi phí tiền thuê, chi phí bảo hiểm, chi phí hoạt động khác.

1.2. Xác định tỷ suất vốn hóa (R)

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

1.2.1. Phương pháp so sánh

a) Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.

Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, đặc điểm của người mua, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỷ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất, rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác. Trong trường hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này.

Cách tính thu nhập hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá.

b) Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa theo 02 cách:

– Cách 1: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh.

Tỷ suất vốn hóa (R) = Thu nhập hoạt động thuần
Giá bán

– Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch của các tài sản so sánh.

Tỷ suất vốn hóa (R) = 1 – Tỷ lệ chi phí hoạt động
Số nhân thu nhập hiệu quả

Trong đó:

Tỷ lệ chi phí hoạt động = Chi phí hoạt động
Tổng thu nhập hiệu quả

 

Số nhân thu nhập hiệu quả = Giá bán của tài sản so sánh
Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh

 

Tổng thu nhập hiệu quả = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán

Tỷ lệ chi phí hoạt động có thể xác định được thông qua khảo sát điều tra các tài sản tương tự trên thị trường. Thẩm định viên có thể xác định tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả thông qua điều tra ít nhất 03 tài sản tương tự trên thị trường để tổng hợp, rút ra tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh theo Cách 2 thường được áp dụng trong trường hợp không thu thập được các dữ liệu yêu cầu như cách tính trên, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất vốn hóa dựa trên mối quan hệ tỷ lệ giữa tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập.

1.2.2. Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu

Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay Rm và Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến 02 nguồn này bao gồm: tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và các yếu tố khác liên quan.

R = M x Rm + (1-M) x Re

R: tỷ suất vốn hóa

M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

(1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư

Rm: hệ số vốn hóa tiền vay

Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu

Trong đó:

– Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc.

– Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu. Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm chia cho tổng số vốn sở hữu. Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh.

1.2.3. Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ

Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư M, hệ số vốn hóa tiền vay Rm và tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR.

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được các thông tin liên quan đến khả năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.

Tỷ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCR

Trong đó:

DCR = Thu nhập hoạt động thuần
Khoản thanh toán nợ hàng năm

 

Khoản thanh toán nợ hàng năm = Khoản thanh toán mỗi kỳ x Số kỳ phải thanh toán trong năm

Khoản thanh toán mỗi kỳ bao gồm cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kỳ.

Ví dụ về cách xác định tỷ suất vốn hóa xem Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp vốn hóa trực tiếp – Thẩm định giá Thành Đô

2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng

2.1. Công thức:

  • Trường hợp dòng tiền không đều:

dòng tiền không đều

 

 

 

  • Trường hợp dòng tiền đều:

Dòng tiền đều

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CFt: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

2.2. Các bước tiến hành:

  • Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
  • Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
  • Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
  • Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
  • Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n):

Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở cân nhắc các yếu tố sau:

  • Trong trường hợp dòng tiền biến động không ổn định, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai không nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền trong tương lai.
  • Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp hoặc tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.
  • Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.
  • Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá.

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác định giá trị đầu tư của tài sản thì giai đoạn dự định nắm giữ tài sản là căn cứ được ưu tiên khi xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá.

2.3. Ước tính thu nhập từ tài sản:

Thu nhập từ tài sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào tài sản. Việc ước tính thu nhập được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định; thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc thu nhập của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.

2.4. Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản:

Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiết cho việc duy trì thu nhập từ việc khai thác tài sản. Việc ước tính chi phí được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định; chi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định và/hoặc chi phí của tài sản tương tự; thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.

Thông tin thu thập được để xác định dòng tiền có thể là thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu thập được.

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được sử dụng bởi doanh nghiệp thì dòng tiền thuần là dòng tiền trước khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở dòng thu nhập sau thuế.

2.5. Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (Vn):

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được tiếp tục sử dụng hoặc doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động sau khi kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo), thẩm định viên cần xác định phần giá trị tại thời điểm này của tài sản hoặc doanh nghiệp. Giá trị cuối kỳ dự báo có thể coi là giá trị thị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp cuối kỳ dự báo. Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị còn lại đối với nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo.

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo; trong trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời điểm đó.

Tuy nhiên, đối với một số tài sản cụ thể có thể có trường hợp giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có ít hoặc không có mối liên hệ với dòng tiền trước thời điểm cuối kỳ dự báo, ví dụ một giếng dầu sau khi hết giai đoạn khai thác có thể không còn hoặc có rất ít giá trị sử dụng.

Trong thẩm định giá doanh nghiệp, việc ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định dựa vào mô hình tăng trưởng của doanh nghiệp. Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng đều đặn là g trong các năm tiếp theo của kỳ dự báo, tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn cuối của kỳ dự báo là r, công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Ước tính giá trị cuối kỳ Vn

Trong đó:

CFn: Dòng tiền năm thứ n

Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Thời gian đầu tư dự kiến

r: Tỷ suất chiết khấu

g: Tốc độ tăng trưởng đều đặn sau kỳ dự báo.

Ví dụ về cách tính giá trị cuối kỳ dự báo hướng dẫn Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

2.6. Ước tính tỷ suất chiết khấu (r):

Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.

Việc xác định tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá và các dòng tiền được xem xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối với đa số đối tượng tham gia thị trường. Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư cụ thể và rủi ro của khoản đầu tư này.

Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua các thông tin từ thị trường của các tài sản tương tự, có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trên thị trường theo phương pháp thống kê.

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá đang được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp thì có thể cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu.

Công thức tính WACC:

Công thức tính WACC

Trong đó:

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

E: Vốn sở hữu

D: Vốn vay

Re: Chi phí vốn sở hữu

Rd: Chi phí vốn vay

Tc: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Ngoài ra, đối với thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất chiết khấu dựa trên công thức sau:

Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có)

Trong đó:

– Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm (hoặc trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá).

– Tỷ lệ rủi ro được xác định trên cơ sở đánh giá tỷ lệ rủi ro của thị trường giao dịch của nhóm, loại doanh nghiệp cần thẩm định giá và tỷ lệ rủi ro đối với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thu nhập” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Cách tiếp cận từ chi phí

Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Cách tiếp cận từ chi phí) –  Cách tiếp cận từ chi phí được Bộ Tài Chính ban hành theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09. Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi phí gồm hai phương pháp thẩm định giá là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế.

  • Phương pháp chiphí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
  • Phương pháp chi phí thay thếlà phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá thị trường hoặc phi thị trường.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được quan điểm của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn của tài sản,… cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu và tình hình tài chính của những người tham gia thị trường. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: trong trường hợp xác định giá trị tài sản đối với người chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí trên cơ sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả năng tài chính,… của người chủ sở hữu.

Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường

1. Trường hợp áp dụng cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong các trường hợp sau:

  • Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
  • Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
  • Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
  • Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

2. Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chiphí

a) Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

b) Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

3. Các bước xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận chi phí

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến tài sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

Đối với bất động sản

  • Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
  • Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
  • Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
  • Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
  • Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Đối với máy, thiết bị

  • Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của máy, thiết bị.
  • Bước 2: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của máy, thiết bị thẩm định giá.
  • Bước 3: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 1 trừ (-) kết quả bước 2.

4. Các loại chi phí

4.1. Chi phí tái tạo, chi phí thay thế

Ứng với từng phương pháp chi phí tái tạo hoặc phương pháp chi phí thay thế, thẩm định viên cần xác định chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để ước tính giá trị tài sản thẩm định giá, trong đó:

  • Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
  • Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá, loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng tínhđến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản thẩm định giá.

4.2. Thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế

Chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm tất cả các chi phí có thể phát sinh khi tạo ra tài sản mang lại chức năng, công dụng tương tự, gắn với loại cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường cần xác định và các giả thiết kèm theo. Ví dụ: nếu tài sản thẩm định giá là máy thiết bị đang được sử dụng, vận hành thì chi phí tái tạo (chi phí thay thế) bao gồm cả chi phí lắp đặt. Nếu máy thiết bị đó đang được đánh giá riêng lẻ để tách ra khỏi dây chuyền sản xuất thì chi phí lắp đặt sẽ không được tính đến.

Chi phí tái tạo và chi phí thay thế bao gồm các loại chi phí như: vật liệu, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi công xây dựng, thuế không hoàn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật,….

Chi phí tái tạo bao gồm các tất cả các khoản mục chi phí để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, bao gồm các điểm lỗi thời, lạc hậu. Trường hợp không thể tìm được vật liệu, máy móc kỹ thuật để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, cần cân nhắc áp dụng loại vật liệu hoặc máy móc kỹ thuật tương tự với tài sản thẩm định giá.

Chi phí thay thế bao gồm các chi phí tạo ra sản phẩm có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định giá, tuy nhiên được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới đang được sử dụng tại thời điểm thẩm định giá. Để xác định chi phí thay thế, thẩm định viên cần xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và công dụng của tài sản thẩm định giá. Sau đó xác định chi phí để tạo ra hoặc mua tài sản thay thế. Trong trường hợp tài sản thẩm định giá là tài sản mới thì chi phí thay thế bằng với chi phí tái tạo.

4.3. Thời điểm xác định chi phí: các loại chi phí thuộc chi phí tái tạo, chi phí thay thế đều cần được xác định tại thời điểm thẩm định giá.

Việc tính toán các loại chi phí xây dựng, chế tạo phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên nhiên vật liệu, các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng, chế tạo tại thời điểm thẩm định giá.

5. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với công trình xâydựng

5.1. Các chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm:

  • Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
  • Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kếxây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
  • Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất: Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.

5.2. Các phương pháp xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế:

  • Phương pháp so sánh theo đơn vị;
  • Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình;
  • Phương pháp khảo sát số lượng.

Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp.

(5.2.1) Phương pháp so sánh theo đơn vị

Phương pháp so sánh theo đơn vị là phương pháp xác định tổng chi phí trên cơ sở tổng chi phí xây dựng của công trình tương tự thông qua việc so sánh các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật với công trình thẩm định giá.

Đối với các công trình vừa mới được xây dựng thì sử dụng các loại giá trong hợp đồng xây dựng của công trình này để xác định giá trị công trình xây dựng thẩm định giá. Thẩm định viên cân nhắc điều chỉnh giá công trình xây dựng về thời điểm thẩm định giá; loại bỏ các chi phí có trong công trình tương tự nhưng không phát sinh khi xây dựng công trình có chức năng tương tự với công trình thẩm định giá.

Để áp dụng được phương pháp này, thẩm định viên cần thu thập thông tin của các tổ chức được phép cung cấp thông tin về số liệu, chi phí bất động sản; thu thập các dữ liệu từ tòa nhà có quy mô, kích thước phù hợp, sau đó điều chỉnh những chi phí cơ bản về sự khác nhau giữa công trình so sánh với công trình thẩm định giá. Đối với một số công trình tương tự về quy mô thì vẫn có thể khác biệt về thiết kế và chất lượng xây dựng. Sự khác nhau về thiết kế mái, đặc điểm thiết kế bên trong công trình, chu vi và hình dáng công trình có ảnh hưởng cơ bản đến chi phí so sánh theo đơn vị. Vì vậy, đối với những khác biệt này thẩm định viên phải xem xét tính phù hợp khi áp dụng các số liệu của công trình đó.

Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng công trình có kết cấu tương tự thì thẩm định viên có thể áp dụng đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng đó nếu đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư xây dựng công trình này phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Thẩm định viên cũng cần điều chỉnh đơn giá, suất vốn đầu tư xây dựng theo sự khác biệt về thiết kế và chất lượng xây dựng như đã nêu ở trên.

(5.2.2) Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình

Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình là phương pháp xác định tổng chi phí công trình bằng cách cộng chi phí của tất cả các hạng mục công trình, trong đó chi phí từng hạng mục công trình căn cứ vào định mức chi phí cho một m2 diện tích, một m3 hoặc một mét dài của hạng mục công trình đó.

Việc ước tính chi phí hạng mục công trình dựa trên dữ liệu thẩm định viên thu thập được từ các đơn vị thi công, đơn vị tư vấn (gồm: bảng xác định giá trị khối lượng công việc hoàn thành, bảng xác nhận giá trị khối lượng công việc phát sinh (nếu có), biên bản nghiệm thu hoàn thành bàn giao công trình…); cuộc mở thầu cạnh tranh hoặc dịch vụ chuyên cung cấp thông tin số liệu từ những công trình tương tự, chi phí gián tiếp được tính toán riêng biệt. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí khác và lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được tính vào chi phí công trình.

(5.2.3) Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp khảo sát số lượng là phương pháp ước tính chi phí dựa trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công và bảng dự toán thiết kế được sử dụng trong công trình thẩm định giá. Trong đó, các hạng mục được chia nhỏ thành các bộ phận và số lượng mỗi phần nguyên vật liệu đã được thống kê, tính toán theo giá phổ biến trên thị trường.

Sau khi đã tiến hành khảo sát số lượng, các chi phí của thiết bị, vật tư nguyên liệu được ước tính tại chỗ. Các chi phí về vốn vay, chi phí cho thiết kế, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, phí cấp phép, bảo hiểm, thuế các loại, chi phí khác và lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được tính vào chi phí công trình.

Phương pháp khảo sát số lượng được áp dụng phổ biến khi ước tính chi phí của dự án lớn, phức tạp, không thể so sánh với những dự án khác, tương tự đã có trên thị trường, phải sử dụng kết hợp các thông tin, số liệu của các kiến trúc sư, nhà thầu, nhà thi công và các thẩm định viên. Khi áp dụng phương pháp này cần thiết phải có các bản vẽ chi tiết hạng mục và bản vẽ chi tiết kỹ thuật, đồng thời các chi tiết kỹ thuật được diễn giải chính xác thành chi phí thị trường của các sản phẩm đã hoàn chỉnh. Phương pháp này mang tính kỹ thuật, đòi hỏi nhiều thời gian và tốn kém chi phí.

Ngoài ra, việc xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế có thể được thực hiện trên cơ sở tham khảo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình (không bao gồm chi phí dự phòng) và hướng dẫn của Tiêu chuẩn này về xác định lợi nhuận nhà đầu tư.

Trong trường hợp thu thập được các thông tin về chi phí xây dựng công trình mới của công trình xây dựng tương tự thì thẩm định viên có thể tiến hành điều chỉnh (nếu cần thiết) để xác định chi phí thay thế của công trình thẩm định giá.

6. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với máy, thiết bị

Phương pháp xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với máy, thiết bị là phương pháp chi phí chi tiết.

  • Tài sản được ghi thành từng khoản chi phí chi tiết để tổng cộng các thành phần chi phí phản ánh chi phí của toàn bộ tài sản. Các chi phí bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất, trong đó:
  • Chi phí trực tiếp: chi phí vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công, chi phí vận chuyển, đóng gói, chi phí lắp đặt chạy thử, chi phí điện, chi phí hệ thống ống dẫn, chi phí bệ máy, thuế, phí liên quan đến việc mua sắm thiết bị theo quy định của pháp luật và các chi phí trực tiếp khác.
  • Chi phí gián tiếp: các khoản chi phí liên quan trong việc mua, lắp đặt một tài sản hoặc một nhóm tài sản, chi phí quản lý, chi phí kiểm toán, chi phí bảo hiểm, phí cấp phép cho việc lắp đặt, chi phí an ninh trong quá trình lắp đặt hoặc xây dựng, chi phí hoạt động, lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất và các chi phí gián tiếp khác.
  • Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất: Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí – Thẩm định giá Thành Đô

7. Giá trị hao mòn

Tổng giá trị hao mòn của tài sản có thể xác định được dựa trên một hoặc nhiều phương pháp sau:

  • Phương pháp so sánh;
  • Phương pháp tuổi đời;
  • Phương pháp tổng cộng.

7.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn của tài sản thông qua giá trị hao mòn của các tài sản so sánh được giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh bao gồm các bước sau:

  • Bước 1: Thu thập thông tin và lựa chọn ít nhất hai tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường.
  • Bước 2: Trên cơ sở đánh giá một số yếu tố so sánh cơ bản (ví dụ điều kiện bán hàng, điều khoản về tài chính), thẩm định viên điều chỉnh giá giaodịch của tài sản tương tự để có các mức giá chỉ dẫn của tài sản tương tự phản ánh các đặc điểm của tài sản thẩm định giá. Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất (nếu có) của các tài sản so sánh cần được loại trừ để phản ánh giá trị thị trường của tài sản trên đất.
  • Bước 3: Xác định chi phí tạo ra tài sản tương tự mới tại thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự (hoặc của tài sản trên đất đối với trường hợp là bất động sản), chưa có hao mòn, lỗi thời nhưng đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất.
  • Bước 4: Lấy kết quả bước 3 trừ đi kết quả bước 2 để xác định giá trị hao mòn của các tài sản so sánh. Sau đó, xác định tỷ lệ hao mòn của các tài sản so sánh bằng cách lấy giá trị hao mòn chia cho chi phí tạo ra tài sản so sánh mới. Trên cơ sở đó, thẩm định viên xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá.
  • Bước 5: Xác định chi phí tạo ra tài sản thẩm định giá mới, sau đó nhân với tỷ lệ hao mòn đã xác định được bước 4 để xác định tổng giá trị hao mòn.

7.2. Phương pháp tuổi đời

Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.

Tỷ lệ hao mòn = Tuổi đời hiệu quả x 100%
Tuổi đời kinh tế

Trong đó: Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại.

Thẩm định viên cần xem xét đến tác động của việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa và đầu tư nâng cấp của tài sản… đến tuổi đời hiệu quả của tài sản.

Trên cơ sở điều tra thông tin trên thị trường và đánh giá chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên ước lượng tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá. Độ chính xác của phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khả năng đánh giá thị trường của thẩm định viên.

Việc ước tính tuổi đời kinh tế có thể được tính toán thông qua tỷ lệ hao mòn trung bình hàng năm của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công trên thị trường. Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá được xác định tỉ lệ nghịch của tỉ lệ hao mòn trung bình hàng năm nêu trên. Ví dụ: tỉ lệ hao mòn trung bình hàng năm của 03 ngôi nhà tương tự với ngôi nhà thẩm định giá là 2%. Như vậy, tuổi đời kinh tế của ngôi nhà cần thẩm định là 50 năm (1/0,02) tại thời điểm thẩm định.

7.3. Phương pháp tổng cộng

Hao mòn bao gồm những tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, do lỗi thời về chức năng hoặc do tác động của các yếu tố bên ngoài. Trong đó, có những tổn thất về tính hữu dụng có thể khắc phục được và không thể khắc phục được. Như vậy, hao mòn bao gồm hao mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục.

Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng được gây ra bởi những nguyên nhân có thể khắc phục được và những nguyên nhân không thể khắc phục được. Hao mòn ngoại biên gây ra bởi các nguyên nhân bên ngoài, thường là không thể khắc phục được. Hao mòn vật lý do hư hỏng một bộ phận cấu thành tài sản cũng được coi là có thể khắc phục được nếu việc khắc phục này sẽ đảm bảo giữ được giá trị cho các bộ phận khác của tài sản.

Hao mòn được coi là có thể khắc phục được nếu như:

  • Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục.
  • Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục nhưng việc khắc phục này cần thiết để duy trì giá trị của các bộ phận khác của tài sản thẩm định giá.

Giá trị hao mòn vật lý có thể khắc phục được đo bằng chi phí để khắc phục, sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời của tài sản. Chi phí này bao gồm tổng các chi phí như chi phí mua các bộ phận mới, chi phí tháo dỡ các bộ phận cũ,… sau khi khấu trừ phần thu nhập có được từ việc bán thanh lý các bộ phận cũ bị tháo dỡ (nếu có). Đối với trường hợp hao mòn không thể khắc phục thì tổng giá trị hao mòn không thể khắc phục được có thể được ước tính trên cơ sở phương pháp tuổi đời, vốn hóa thu nhập bị tổn thất, vốn hóa chi phí tăng cao,…

Trong trường hợp tài sản có đồng thời hao mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục thì giá trị hao mòn có thể khắc phục sẽ được tính toán trước, sau đó là giá trị hao mòn không thể khắc phục được. Trường hợp thẩm định viên xác định giá trị từng loại hao mòn (vật lý, chức năng, ngoại biên) một cách riêng rẽ, thì cần xác định theo thứ tự ưu tiên sau: hao mòn vật lý, hao mòn chức năng, hao mòn ngoại biên.

Theo phương pháp tổng cộng, tổng giá trị hao mòn của tài sản (giá trị hao mòn lũy kế) có thể được xác định thông qua tổng giá trị các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên của tài sản, cụ thể như sau:

a) Ước lượng giá trị hao mòn vật lý

Giá trị hao mòn vật lý được xác định thông qua các phương pháp sau: Phương pháp tỷ lệ sử dụng, Phương pháp tuổi đời và Phương pháp chuyên gia.

(a1). Phương pháp tỷ lệ sử dụng:

Phương pháp tỷ lệ sử dụng dựa vào việc phân tích giá trị sử dụng của tài sản tại thời điểm so sánh để ước tính giá trị hao mòn vật lý. Cụ thể:

Tỷ lệ hao mòn vật lý = Mức độ đã sử dụng x 100%
Mức độ sử dụng thiết kế

Phương pháp tỷ lệ sử dụng thường được áp dụng với máy, thiết bị.

(a2). Phương pháp tuổi đời:

Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn vật lý thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lý của tài sản thẩm định giá. Trong đó, tuổi đời vật lý là số năm tài sản có thể sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lý, chưa tính đến những lỗi thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.

Công thức:

Tỷ lệ hao mòn  vật lý = Tuổi đời hiệu quả x 100%
Tuổi đời vật lý

Tuổi đời vật lý có thể được xác định thông qua các thông số kỹ thuật của nhà sản xuất, đặc điểm cấu tạo của tài sản,… Tuổi đời vật lý còn có thể được xác định một cách chính xác hơn thông qua công thức:

Tuổi đời vật lý = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời vật lý còn lại.

Trong đó tuổi đời vật lý còn lại là thời gian ước tính còn lại mà tài sản có thể tiếp tục được sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lý, không tính đến khả năng chấm dứt sử dụng tài sản sớm hơn do lỗi thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.

(a3). Phương pháp chuyên gia:

Đối với phương pháp chuyên gia các thẩm định viên sử dụng ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm làm việc lâu năm liên quan đến tài sản thẩm định giá, trên cơ sở các thông tin, khảo sát tài sản thẩm định giá để đánh giá mức độ hư hỏng, chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá; từ đó, ước lượng tỷ lệ % giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Trong trường hợp căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu của tài sản thẩm định giá để tính giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên dựa vào kinh nghiệm thực tế của các chuyên gia để đưa ra mức tỷ trọng hao mòn của tài sản thẩm định giá cho phù hợp.

b) Ước lượng giá trị hao mòn chức năng

– Hao mòn chức năng bao gồm: Hao mòn chức năng do thiếu khuyết, hao mòn chức năng do chi phí vốn cao và hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

– Đối với hao mòn chức năng có thể khắc phục được thì giá trị hao mòn chức năng được tính bằng tổng chi phí khắc phục sau khi giảm trừ phần thu nhập (nếu có) từ việc bán thanh lý các bộ phận bị tháo dỡ, thay thế (nếu có).

– Hao mòn chức năng do thiếu khuyết là trường hợp tài sản thiếu một bộ phận hay thiết bị nào đó mà các tài sản tương tự có cùng chức năng trên thị trường có hoặc trường hợp tài sản có một bộ phận hay thiết bị nào đó cần phải được thay thế hoặc hiện đại hóa để tài sản có thể hoạt động một cách bình thường hoặc đáp ứng được yêu cầu của thị trường.

Hao mòn chức năng do thiếu khuyết không thể khắc phục được có thể được tính bằng cách vốn hóa các tổn thất do thiếu khuyết này gây ra. Các tổn thất này có thể là tổn thất về doanh thu và/hoặc các tổn thất khác.

– Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, nguyên liệu sản xuất hoặc sử dụng công nghệ mới dẫn tới việc tạo ra tài sản thay thế có công năng tương tự nhưng với chi phí đầu tư thấp hơn tài sản thẩm định giá. Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao không thể khắc phục được ước lượng thông qua chênh lệch giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế của tài sản trong trường hợp chi phí tái tạo thường cao hơn chi phí thay thế của cùng một tài sản.

– Hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, công nghệ hoặc năng suất vượt trội dẫn tới việc tạo ra những tài sản thay thế có chi phí vận hành, sản xuất thấp hơn tài sản thẩm định giá. Thẩm định viên xác định giá trị hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao không khắc phục được qua các bước sau:

  • Bước 1: Phân tích báo cáo hoạt động của tài sản thẩm định để xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá.
  • Bước 2: Xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thay thế. Sau đó, xác định chênh lệch chi phí vận hành theo đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá và tài sản thay thế.
  • Bước 3: Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định.
  • Bước 4: Xác định tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm thông qua số lượng sản phẩm tạo ra hàng năm của tài sản thẩm định giá và mức chênh lệch chi phí vận hành xác định ở bước 2 trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định.
  • Bước 5: Giảm trừ tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm tươngứng với mức tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng đối với khoản thu nhập tăng thêm (do sử dụng tài sản thay thế có chi phí vận hành thấp hơn tài sản thẩm định giá).
  • Bước 6: Hiện tại hóa tổng mức chênh lệch vận hành hàng năm (trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản) về thời điểm thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro gắn với việc sử dụng tài sản thẩm định giá.

Khi xác định và ước tính các loại giá trị hao mòn chức năng, thẩm định viên cần phân tích, lập luận chặt chẽ để tránh bị tính trùng dẫn tới làm sai lệch kết quả.

c) Ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên

Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí. Loại hao mòn này thường không thể khắc phục được.

Thẩm định viên có thể ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường, vốn hóa trực tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên, hoặc áp dụng phương pháp chiết trừ phần giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng ra khỏi tổng giá trị hao mòn của tài sản.

Giá trị hao mòn ngoại biên thường được ước lượng sau khi ước lượng giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng do hao mòn ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào tài sản thẩm định giá.

(c1). Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường

Sử dụng phân tích thông tin từ thị trường để xem xét giá trị của tài sản thẩm định giá bằng cách phân tích thông tin của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường.

(c2). Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị mất đi.

Khi một tài sản tạo ra thu nhập thì thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên có thể được vốn hóa để xác định tổng thu nhập bị mất trong tổng giá trị của tài sản. Việc ước tính thu nhập mất đi được áp dụng hai bước sau:

  • Bước 1: Phân tích thị trường để xác định giá trị khoản thu nhập mất đi hàng năm.
  • Bước 2: Hiện tại hóa các khoản thu nhập mất đi hàng năm để xác định tổng giá trị mất đi tác động đến giá trị của tài sản.

Nếu khoản thu nhập mất đi hàng năm là ổn định, đều đặn thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách vốn hóa khoản thu nhập mất đi hàng năm với tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Nếu khoản thu nhập mất đi biến động hàng năm thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách phân tích dòng tiền chiết khấu.

8. Ưu điểm, nhược điểm cách tiếp cận từ chi phí

  • Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt
  • Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Phải có dữ liệu từ thị trường; Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào dánh giá chủ quan của thẩm định viên; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao.

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 5, tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Cách tiếp cận từ thị trường

Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường

Cách tiếp cận từ thị trường
Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường) – Thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường được Bộ  Tài Chính ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 8. “Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Cách tiếp cận từ thị trường 

Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

  • Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên cácđặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.
  • Đểxác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh được xây dựng trên cách tiếp cận từ thị trường.

>>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản như sau:

1.1.  Bất động sản

– Các yếu tố so sánh áp dụng đối với bất động sản:

  • Đặc điểm pháp lý của bất động sản; Các điều khoản về tài chính của các giao dịch; Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua; Giá trị tài sản không phải bất động sản; Điều kiện thị trường lúc giao dịch; Vị trí, địa điểm; Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng…; Quy hoạch; Đặc điểm tài sản trên đất.

– Đối với một số loại bất động sản cụ thể:

  • Nhà ở dân cư cần phải thu thập nội dung như: Loại nhà ở; Đặc điểm của khu dân cư; Độ sẵn có của các dịch vụ như trông trẻ, trường học, cửa hàng ăn uống; Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ): quy mô, mặt tiền.
  • Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Giá bán, thuê; Vị trí, khả năng sinh lời; Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày); Chiều rộng mặt tiền; Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng; Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗđỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa); Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình; Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm; Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác; Sự thuận tiện cho người mua hàng (đường xá, chỗ để xe, …); Đặc điểm về dân số, nghề nghiệp, thu nhập của khách hàng tiềm năng; Các yếu tố khác.
  • Văn phòng: Giá thuê; Diện tích sử dụng; Địa điểm, vị trí; Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy;  Hệ thống thông tin, liên lạc; Hệ thống ánh sáng; Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình; Cầu thang máy, lối thoáthiểm; Dịch vụ vệ sinh, môi trường; Hệ thống bảo đảm an ninh; Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu; Chất lượng quản lý; Điều kiện bán, thuê mướn; Các yếu tố khác.
  • Bất động sản công nghiệp: Địa điểm, vị trí; Giá thuê; Các dịch vụ cấp và thoátnước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải; Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; Đảm bảo ánh sáng tự nhiên; Địa hình đất; Tình trạng trật tự, trị an khu vực; Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm; Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh; Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận; Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô; Các yếu tố khác.
  • Trang trại: Đất đai, mặt nước; Đặc tính pháp lý;Vị trí; Địa hình (dốc, bằng phẳng); Khí hậu và lượng mưa; Quy mô trang trại; Năng suất; Hệ thống tưới, tiêu; Đường vào và ra; Hàng rào và cổng; Điều kiện về cấp, thoát nước và điện; Nhà cửa; Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại; Các yếu tố khác.

1.2. Động sản

  • Các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của loại máy, thiết bị: Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị, công suất, năng suất, kích thước (chiều dài, chiều rộng, độ cao mớnnước,…), model, mức tiêu hao nhiên liệu, nước sản xuất, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, bảo hành, mức độ sẵn có của các linh kiện thay thế,… Đối với phương tiện vận tải cần chú ý thêm các thông số như trọng tải, trang thiết bị kèm theo, tiện nghi nội thất,…
  • Điều kiện thanh toán và dịch vụ kèm theo như chế độ bảo trì, bảo hành, lắp đặt, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị thay thế kèm theo,…

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Các bước áp dụng trong thẩm định giá theo cách tiếp cận từ thị trường.

Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện theo 06 bước của Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 bào gồm:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường
Phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường – Thẩm định giá Thành Đô

3. Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh

a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợptrước khi sử dụng làm mức giá so sánh.

Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

c) Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

d) Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kếtquả thẩm định giá (nếu có phát sinh).

4 .Yêu cầu khi phân tích thông tin

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

  • Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
  • Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.

5. Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.

a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lývề mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Ví dụ giá quy đổi về đơn vịso sánh chuẩn bao gồm:

  • Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,…
  • Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2,…
  • Kho hàng: giá/m3, giá/m2,…
  • Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha,…
  • Bệnh viện: giá/giường bệnh,…
  • Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi,…
  • Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,…

Đối với một số đơn vị do mang tính địa phương như “sào”, “thước”, “giá/ mét dài mặt tiền”, … thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “sào”, “thước”,… tương đương với bao nhiêu mét.

b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,…) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm địnhgiá.

c) Nguyên tắc điều chỉnh:

  • Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
  • Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
  • Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn) thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ % giá của tài sản so sánh.
  • Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
  • Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

d) Phương thức điều chỉnh:

  • Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, ví dụ như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,… (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành,… (đối với máy, thiết bị).
  • Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).

Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

đ) Mức điều chỉnh:

Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.

Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật như:

  • Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
  • Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.

e) Thứ tự điều chỉnh:

Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản sau. Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.

Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.

g) Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (dòng D – bảng dưới) không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.

Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%

h) Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

Bảng điều chỉnh so sánh
Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh – Thẩm định giá Thành Đô

6. Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá:

  • Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.
  • Tổngsố lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
  • Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
  • Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

Trong thực tiễn phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường được áp dụng đối với tất cả những tài sản: Bất động sản; Động sản, tài sản hữu hình, tài sản tài chính…đáp ứng các yêu cầu như có tính đồng nhất cao, có giao dịch phổ biến trên thị trường và thị trường ổn định.

7. Ưu điểm và nhược điểm 

  • Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, kết quả tìm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các bằng chứng, thông tin giao dịch trên thị trường
  • Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường bằng phương pháp so sánh là một trong những cách tiếp cận cơ bản và được các thẩm định viên trên thế giới và Việt Nam áp dụng phổ biến nhất hiện nay trong hoạt động thẩm định giá. Đây là phương pháp được coi là tối ưu, cơ bản, cho kết quả ước lượng chính xác nhất, và là cơ sở của mọi phương pháp định giá đất khác. Theo Wyatt (2007), “Nguyên tắc so sánh là cơ sở của tất cả các phương pháp khác nó cũng là phương pháp định giá của chính bản thân nó”.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản
Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC – Thẩm định giá là gì? Các phương pháp thẩm định giá tài sản) – Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hóa nhất định.

Ngày nay thẩm định giá có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế thị trường phục vụ nhiều mục đích chính đáng, hợp pháp của các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân như: xác định giá trị vay vốn ngân hàng, xác định giá trị mua bán, đầu tư, M&A (mua bán sáp nhập), mua sắm tài sản, góp vốn kinh doanh, chuyển nhượng, tính thuế, định cư, đặc biệt là cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước…góp phần đáp ứng nhu cầu, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Các phương pháp và kỹ thuật thẩm định giá được nghiên cứu và phát triển tương đối hoàn thiện cùng hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ và có độ tin cậy cao. Điều đó giúp cho các thẩm định viên  có đầy đủ công cụ và thông tin cần thiết trong quá trình thẩm định giá và đưa ra kết quả báo cáo thẩm định giá chính xác hơn. Hiện nay có nhiều khái niệm về thẩm định giá cùng các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá. Đối với từng trường hợp và tài sản cụ thể thẩm định viên sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá chính xác, khoa học bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

1. Thẩm định giá là gì?

1.1. Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá bao gồm:

  • Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
  • Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương Quốc Anh: “Thẩm định giá la sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
  • Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể.
  • Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Theo Điều 4. Luật Giá khái niệm thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1.2. Đặc trưng của hoạt động thẩm định giá

Đặc trưng của thẩm định giá là sự kết hợp của quá trình điều tra, tìm kiếm, thu thập thông tin thị trường, văn bản quy phạm pháp luật liên quan, với sự phân tích, đánh giá một cách thận trọng, chặt chẽ những thông tin đó cùng những kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn của thẩm định viên.

1.3. Đối tượng thẩm định giá

Đối tượng thẩm định giá tài sản gồm các đối tượng: Bất động sản; Động sản; Tài sản hữu hình; Tài sản vô hình; Doanh nghiệp và lợi ích của doanh nghiệp; Công cụ tài chính; Tài sản tài chính; Thẩm định giá tài nguyên, Thẩm định giá thương hiệu…

2. Các phương pháp thẩm định giá

Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:

  • Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh
  • Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế
  • Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu
  • Cách tiếp cận hỗn hợp là phương pháp chi phí và phương pháp dòng tiền chiết khấu

Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.

Các phương pháp thẩm định giá tài sản
Các phương pháp thẩm định giá tài sản – Thẩm định giá Thành Đô

2.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh trên thị trường để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.

  • Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, kết quả tìm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các bằng chứng, thông tin giao dịch trên thị trường
  • Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

2.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí: là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí gồm: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế

a, Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

b,  Phương pháp chi phí thay thế:  là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:

Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập. Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo. Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

  • Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt
  • Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Phải có dữ liệu từ thị trường; Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào dánh giá chủ quan của thẩm định viên; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao.

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

2.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng đối với tất cả tài sản đầu tư.

  • Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
  • Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

2.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.

Ưu điểm: Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập; Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.

Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Phương pháp rất phức tạp; Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm, có năng lực chuyên môn cao.

2.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Công thức tổng quát: V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Phương pháp thặng dư được các thẩm định viên sử dụng phổ biến để đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản.

  • Ưu điểm: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có ưu điểm hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định (như các mức giá khi thực hiện đấu thầu); Đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển; Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
  • Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán; Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền; Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường; Phương pháp thặng dư là phương pháp tương đối rất phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

2.6. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.  Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần thẩm định giá.

Ưu điểm: Nếu trên thị trường các giao dịch về bất động sẩn diễn ra phổ biến, giá cả ổn định và công trình trên đất là mới thì phương pháp này cho ra kết quả có độ tin cậy cao.

Nhược điểm: Phương pháp này cho kết quả có độ chính xác thấp hoặc không áp dụng khi thị trường ít có giao dịch, khó khăn khi ước tính hao mòn, giảm giá tích lũy công trình xây dựng.

Để áp dụng các phương pháp thẩm định giá một cách chính xác, khoa học luôn đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm, hiểu biết tài sản rộng, chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Theo thống kê của Cục Quản lý Giá (Bộ Tài chính), trên cả nước hiện có 300 doanh nghiệp thẩm định giá đang hoạt động, với khoảng 1.400 thẩm định viên về giá đang hành nghề. Tính hết tháng 10/2019, có khoảng 306 doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận và đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Các doanh nghiệp hiện nay hoạt động theo 2 loại hình doanh nghiệp công ty cổ phần và công ty TNHH, trong đó, công ty cổ phần là 160/306 (chiếm tỷ lệ 52,3%), công ty TNHH là 146/306 (chiếm tỷ lệ 47,7%). Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp thẩm định giá uy tín tại Việt Nam được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đánh giá cao và đạt được nhiều thành tựu trong lĩnh vực thẩm định giá.

3. Công ty thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam

Với sự phát triển phong phú và đa dạng của thị trường tài chính và các thị trường tài sản khác, hoạt động thẩm định giá ngày càng phát triển đã khẳng định được tầm quan trọng trong nền kinh tế. Vì vậy nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội tại Việt Nam ngày càng tăng. Do đó, dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở thành một hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, độc lập, khách quan từ đó góp phần bảo đảm lợi ích của các bên tham gia thị trường.

Thấu hiểu được tầm quan trọng của dịch vụ thẩm định giá trong phát triển kinh tế – xã hội. Công ty Thẩm định giá Thành Đô doanh nghiệp thẩm định giá uy tín được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, tư vấn, đầu tư, phân tích tài chính theo nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. Cùng với đội ngũ thẩm định viên có chuyên môn, nghiệp vụ cao và nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá chúng tôi luôn đáp ứng được tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu chuẩn Quốc tế nhằm góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường.

Trải qua một quá trình dài hình thành và phát triển, Thẩm định giá Thành Đô đã khẳng định được vị thế, đã tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các cơ quản lý nhà nước đánh giá cao.  Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ISO 9001:2015” cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm: Giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, bất động sản, công trình xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế. Chúng tôi hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank…Bên cạnh đó với hệ thống thẩm định giá Thành Đô rộng khắp cả nước:  Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh

Công ty thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Công ty thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh

Thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh
Công ty Thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Công ty thẩm định giá tại Quảng Ninh) – Quảng Ninh là tỉnh ven biển nằm ở địa đầu phía Đông Bắc Việt Nam được ví như một Việt Nam thu nhỏ. Quảng Ninh hội tụ đầy đủ các yếu tố đặc thù về điều kiện vị trí, địa hình, tự nhiên, xã hội, kinh tế, con người Việt Nam: có rừng vàng, biển bạc, sông núi, nước non, có đường biên giới đất liền với Trung Quốc và có đường biển thông ra thế giới. Theo quy hoạch phát triển kinh tế, Quảng Ninh vừa thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía bắc vừa thuộc Vùng duyên hải Bắc Bộ. Quảng Ninh là tỉnh có bốn thành phố bao gồm: thành phố Hạ Long, thành  phố Uông Bí, thành phố Cẩm Phả và thành phố Móng Cái. Trong 3 năm liên tiếp 2017, 2018, 2019, Quảng Ninh dẫn đầu năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI và 7 năm liên tiếp trong nhóm 5 tỉnh, thành phố có chất lượng điều hành kinh tế xuất sắc nhất cả nước.

>> Công ty thẩm định giá tài sản uy tín hàng đầu Việt Nam

>> Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2020 đến 2024

Quảng Ninh đã và đang quan tâm và dành nhiều nguồn lực hiện đại hóa hạ tầng đô thị. Nhờ đó, hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị của tỉnh từng bước được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, hiện đại, góp phần đẩy nhanh phát triển kinh tế – xã hội, tạo tiền đề để tỉnh sớm trở thành thành phố trực thuộc trung ương trước năm 2030. Nhiều công trình trọng điểm được đưa vào hoạt động thúc đẩy mạnh mẽ liên kết vùng và hợp tác quốc tế, như cầu Bạch Đằng, đường cao tốc Hạ Long – Hải Phòng, đường cao tốc Hạ Long – Vân Đồn, Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn, Cảng tàu khách quốc tế Hòn Gai… Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn tiếp tục được khởi công, đẩy nhanh tiến độ thi công, như: Cao tốc Vân Đồn – Móng Cái; tuyến đường bao biển TP Hạ Long – TP Cẩm Phả; cầu Cửa Lục 1; đường nối KCN Cái Lân đến cao tốc Hạ Long – Vân Đồn; tuyến đường 10 làn xe nối từ cao tốc Hải Phòng – Hạ Long đến cầu Bãi Cháy… Những công trình hạ tầng giao thông tầm cỡ sẽ mở ra nhiều cơ hội liên kết vùng, thu hút đầu tư, thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động giao thương và phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh Quảng Ninh

Kinh tế Quảng Ninh đóng vai trò là một trong những động lực tăng trưởng về phát triển kinh tế – xã hội, nhân tố truyền cảm hứng và tạo sức lan tỏa trong khu vực kinh tế trọng điểm Bắc Bộ cùng với Hà Nội và Hải Phòng. Trong những  năm qua kinh tế Quảng Ninh tăng trưởng mạnh mẽ dựa trên trụ cột dịch vụ – du lịch, công nghiệp. Quảng Ninh đã và đang hoàn thiện hạ tầng để trở thành trung tâm du lịch chất lượng cao của miền Bắc, hướng đến là trung tâm du lịch chất lượng cao của khu vực, trở thành một điểm đến quốc tế. Ngoài ra tỉnh đang tập chung đầu tư xây dựng hạ tầng dịch vụ, cảng biển, logistics, phát triển đô thị theo hướng hiện đại, công nghiệp công nghệ cao và thu hút các nhà đầu tư lớn có năng lực, kinh nghiệm trong lĩnh vực chế biến, chế tạo, công nghệ cao, công nghiệp sạch vào nghiên cứu, đầu tư, như TCL, Foxconn, Thành Công, Vingroup…

Năm 2019, Quảng Ninh đạt tốc độ tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với nhiều bứt phá về kinh tế xã hội và thị trường bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Hầu hết các đại gia như Vingroup, FLC, CEO, BIM, Sungroup… đã có mặt với các dự án phong phú, đa dạng. Hiện tỉnh có 13 đô thị, với tỷ lệ đô thị hóa năm 2019 là 66,65%, là một trong 3 địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao nhất cả nước (sau TP Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương). Với những đột phá về hạ tầng đô thị đã làm thay đổi rõ nét diện mạo của Quảng Ninh, tạo động lực để tỉnh ngày càng vươn cao, trở thành cực tăng trưởng của miền Bắc, hướng tới mục tiêu đưa Quảng Ninh trở thành thành phố trực thuộc trung ương trước năm 2030.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Theo các chuyên gia đánh giá trong bối cảnh hội nhập toàn cầu, nền kinh tế Quảng Ninh tiếp tục phát triển mạnh mẽ đặc biệt là du lịch, công nghiệp, bất động sản và là điểm đến thu hút đầu tư nước ngoài của các doanh nghiệp FDI. Tỉnh Quảng Ninh với nhiều lợi thế và chính sách đầu tư thân thiện từ đó nhiều doanh nghiệp lớn trong nước và nước ngoài tiếp tục chọn Quảng Ninh để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá tài sản tại Quảng Ninh có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường. Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Nắm rõ được nhu cầu đó Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Quảng Ninh phục vụ nhiều mục đích như: Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; Cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất; Làm căn cứ tư vấn đầu tư góp vốn; Thế chấp vay vốn ngân hàng; Thi hành án; Xác định giá trị doanh nghiệp; mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A), Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Mua bán chuyển nhượng tài sản; Đền bù; Khiếu nại; Tính thuế; Bảo hiểm; Thanh lý tài sản; Đền bù – giải tỏa; Giải quyết tranh chấp dân sự; Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch nước ngoài, tham khảo giá thị trường… cho các liên quan.

Thị trường dịch vụ thẩm định giá tài sản tại Quảng Ninh đang phát triển nhanh; hoạt động thẩm định giá đã trở nên nhu cầu thiết yếu đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân. Công ty thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được nhu cầu đó, chúng tôi đã thành lập văn phòng tại Quảng Ninh đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín như:

Dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh

  1. Thẩm định giá bất động sản: Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…
  2. Thẩm định giá doanh nghiệp: Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng, chứng minh năng lực tài chính, phục vụ để cổ phần hóa, liên doanh, góp vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A), thu hút vốn đầu tư……
  3. Thẩm định giá Động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; Phương tiện vận tải: Tàu, ô tô, máy bay, hàng hóa dịch vụ…
  4. Thẩm định dự án đầu tư: Dự án bất động sản, dự án khu công nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
  5. Thẩm định giá tài nguyên: Tài nguyên khoáng sản, tài nguyên rừng, tài nguyên năng lượng.
  6. Thẩm định giá vô hình:Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

Mục đích thẩm định giá tài sản:

  1. Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
  2. Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
  3. Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
  4. Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
  5. Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
  6. Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
  7. Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
  8. Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
  9. Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
  10. Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
  11. Chứng minh tài sản, du học, định cư, du lịch….;
  12. Tham khảo giá thị trường;
  13. Các mục đích khác

Trải qua một quá trình dài phát triển Thẩm định giá Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản tại Việt Nam nói chung và thẩm định giá tại Quảng Ninh nói riêng. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá tài sản có quy mô lớn và tính chất phức tạp liên quan đến các hoạt động góp vốn liên kết đầu tư, xác định giá trị doanh nghiệp (M&A), tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản, thẩm định giá trị tài nguyên mỏ khoáng sản, thẩm định giá tài sản vô hình, vay vốn ngân hàng…Cùng với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Bên cạnh đó, Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank…

Với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá. Thẩm định giá Thành Đô đã khẳng định được vị thế, đã tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các cơ quản lý Nhà nước, các tổ chức, doanh nghiệp trong nước và quốc tế đánh giá cao, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mạnh mẽ ngày nay.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
mua bán sáp nhập bất động sản công nghiệp

Sôi động thị trường mua bán sáp nhập bất động sản công nghiệp

Written by thanhdo on . Posted in Tin doanh nghiệp & kinh doanh, Tin tức. Không có bình luận ở Sôi động thị trường mua bán sáp nhập bất động sản công nghiệp

Nguồn cầu về bất động sản công nghiệp xây sẵn tiếp tục tăng trưởng mạnh do các nhà cung cấp dè dặt hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc đang dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng.
mua bán sáp nhập bất động sản công nghiệp
Một góc Khu công nghiệp và Đô thị VSIP Bắc Ninh với đầy đủ hạ tầng cơ bản. (Ảnh: Danh Lam/TTXVN)

Các chuyên gia của Công ty Savills nhận định, từ đầu năm đến nay, trên thị trường bất động sản đã xuất hiện một số thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) quan trọng và thêm các tài sản để bán và cho thuê lại.

Nguồn cầu về loại hình bất động sản công nghiệp xây sẵn tiếp tục tăng trưởng mạnh do các nhà cung cấp dè dặt hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc đang dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng.

>>> Thẩm định giá khu công nghiệp

Bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực từ dịch COVID-19, các thương vụ M&A vẫn diễn ra sôi động, ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam khẳng định.

Điển hình cho xu hướng này là Tập đoàn Logos Property của Australia đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam.

Cùng đó, “gã khổng lồ” kho bãi châu Á- GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam hoặc Tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam.

Ngoài ra, Công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở Bắc Ninh…, ông John Campbell dẫn chứng.

Trong lĩnh vực sản xuất, Tập đoàn điện tử Pegatron (Đài Loan), nhà cung ứng linh kiện cho Apple đã đầu tư hơn 19 triệu USD vào Hải Phòng cho giai đoạn đầu trong chuỗi kế hoạch mở rộng tại Việt Nam.

Đặc biệt trong quý 3/2020, Hà Nam đón đầu làn sóng FDI cao nhất cho lĩnh vực chế biến, chế tạo với hơn 447 triệu USD. Tiếp đó là Hải Phòng với 438 triệu USD.

Dự án sản xuất lớn nhất tại Hà Nam đã nhận được nguồn vốn đầu tư lên đến 273 triệu USD từ Tập đoàn Wistron của Đài Loan.

Đặc biệt, một số nhà đầu tư và sản xuất logistics nổi tiếng nhất thế giới cũng đang dần ủy thác và thể hiện niềm tin của họ vào tiềm năng lâu dài của Việt Nam hơn, bất chấp những khó khăn hiện tại do đại dịch gây ra, ông John Campbell nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, cầu tiếp tục vượt cung với tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp đạt 76% trên toàn quốc nên nhu cầu cho phân khúc này rất lớn, nhất là ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm.

Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm công nghiệp chính như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở miền Nam; Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng ở miền Bắc… đã tăng đáng kể từ năm 2018.

Dự kiến, trong năm 2021 và 2022, các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư tung ra nhiều dự án hơn để bắt kịp và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao.

Đi đầu xu hướng, Đồng Nai dự kiến quy hoạch thêm 8 khu công nghiệp. Mới đây, huyện Long Thành đã công bố kế hoạch xây dựng 4 khu công nghiệp mới để đáp ứng nhu cầu.

Cụ thể, xã Phước Bình sẽ có thêm 2 khu công nghiệp với quy mô lên đến 900 ha và một khu vực 500ha; các xã Tân Hiệp và Bình An cũng sẽ có thêm một khu công nghiệp…

Các nhà phát triển mảng cho thuê như Liên doanh Phát Triển Công Nghiệp BW cũng đang chạy đua để mở rộng trong thời gian này, tăng nguồn cung ban đầu từ 130ha năm 2018 lên gần 500ha trong năm 2020.

Ông John Campbell nhận định, hầu hết các giao dịch cho thuê trong 2 quý đầu của năm nay đều bắt nguồn từ các dự án và những cuộc thương thảo diễn ra từ 2019; trong đó, nhiều hợp đồng thuê cũng được thực hiện từ các công ty đã ở Việt Nam và muốn mở rộng sản xuất.

Hạn chế đi lại đã giới hạn những yêu cầu gia nhập thị trường mới, trì hoãn việc khảo sát địa điểm mới của các nhà đầu tư quốc tế. Điều đó cũng làm giảm số lượng hợp đồng thuê đã thực hiện với các nhà đầu tư địa phương.

Các chuyên gia kỳ vọng, những tháng cuối năm, nhà đầu tư và người thuê nhanh chóng hoàn tất các cuộc đàm phán cũng như đạt được các thỏa thuận song phương với đơn vị phát triển bất động sản để chốt được mức giá có lợi nhất trong khi các chủ đầu tư vẫn có thể linh hoạt đàm phán trong bối cảnh đại dịch.

Nếu các chuyến bay được phục hồi vào 6 tháng đầu năm 2021 thì giá thuê đất, nhà xưởng và kho bãi có thể sẽ tăng lên. Điều này khiến các nhà đầu tư phải chốt giá càng sớm càng tốt./.

>>> Thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm

Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)

Bảng giá đất tỉnh Phú Yên 2020 - 2024

Bảng giá đất nhà nước tỉnh Phú Yên giai đoạn 2020 – 2024

Written by thanhdo on . Posted in Bảng giá đất nhà nước, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Bảng giá đất nhà nước tỉnh Phú Yên giai đoạn 2020 – 2024

Bảng giá đất tỉnh Phú Yên 2020 - 2024
Bảng giá đất tỉnh Phú Yên 2020 – 2024 – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Bảng giá đất Phú Yên 2020 – 2024) – Theo quyết định số 53/2019/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh phú yên 5 năm (2020-2024) do UBND tỉnh Phú Yên ban hành ngày 20 tháng 12 năm 2019. Bảng giá đất tỉnh Phú Yên được dùng làm căn cứ để:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

  1. Phạm vụ điều chỉnh:

a) Bảng giá các loại đất được UBND tỉnh quy định nêu trên sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

Tính thuế sử dụng đất;

Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

b) Trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá đất do UBND tỉnh quy định nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành.

c) Các trường hợp khác không có quy định trong Bảng giá này được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành.

2. Đối tượng áp dụng:

Các sở, ban, ngành, UBND các huyện, thị xã, thành phố và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Điều 2. Xác định đô thị, đường phố, vị trí đất phi nông nghiệp tại đô thị

  1. Xác định đô thị:

Thành phố Tuy Hòa: Đô thị loại II.

Thị xã Sông Cầu: Đô thị loại III.

Các thị trấn: Chí Thạnh, Phú Hòa, Hòa Vinh, Hòa Hiệp Trung, Phú Thứ, Hai Riêng, Củng Sơn, La Hai: Đô thị loại V.

  1. Xác định đường phố, vị trí đất ở trong đô thị:

Mỗi đoạn, đường phố trong đô thị phân 4 vị trí đất được xác định theo tiêu thức:

Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất liền cạnh đường phố (Mặt tiền).

Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất không liền cạnh đường phố (Ngõ, hẻm) có chiều rộng của ngõ, hẻm từ 6m trở lên.

Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất không liền cạnh đường phố (Ngõ, hẻm) có chiều rộng của ngõ hẻm từ 2m đến dưới 6m.

Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất không liền cạnh đường phố (Ngõ, hẻm) có chiều rộng của ngõ hẻm dưới 2m và các ngõ, hẻm thuộc vị trí 2 và 3 nêu trên.

  1. Một số qui định khác:

a) Đối với thửa đất tiếp giáp đường trải nhựa hoặc bê tông xi măng thì giá đất được tính bằng 1,0 lần; tiếp giáp đường đất thì giá đất được tính bằng 0,8 lần so với giá đất của đường có trải nhựa hoặc bê tông xi măng có cùng vị trí.

b) Hệ số khoảng cách: Tùy theo khoảng cách từ thửa đất tại các vị trí 2, 3 và 4 đến đường phố, giá đất từng thửa đất có các hệ số như sau:

Hệ số 1,0: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố dưới 50m.

Hệ số 0,9: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố từ 50m đến dưới 100m.

Hệ số 0,8: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố từ 100m đến dưới 200m.

Hệ số 0,7: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố từ 200m trở lên.

Điểm mốc để tính khoảng cách áp dụng hệ số trên được tính từ chỉ giới đường đỏ (Mép trong vỉa hè đối với đường có vỉa hè hoặc mép đường đối với đường không có vỉa hè).

c) Đối với các ngõ, hẻm nối thông 2 đường phố thì giá đất của các thửa đất tại vị trí 2, 3 và 4 xác định theo giá đất của đường gần nhất, nếu thửa đất cách đều 2 đường phố thì xác định theo giá đất của đường phố có giá cao nhất và sử dụng hệ số khoảng cách quy định tại điểm b nêu trên để định giá cho từng thửa đất.

d) Đối với thửa đất liền cạnh với nhiều đường phố, đoạn phố thì xác định theo giá đất vị trí tương ứng của đường phố, đoạn phố có giá cao nhất và cộng thêm 10% giá đất vị trí tương ứng của đường phố, đoạn phố còn lại có giá cao nhất.

đ) Các thửa đất tiếp giáp với một mặt đường có chiều sâu so với chỉ giới đường đỏ lớn hơn 50m sử dụng hệ số định giá đất (K) như sau:

Phần diện tích đất trong phạm vi 50m so với chỉ giới đường đỏ: K = 1,0 (Một).

Phần diện tích đất trong phạm vi trên 50m so với chỉ giới đường đỏ: K = 0,8 (Không phẩy tám).

e) Các thửa đất tiếp giáp từ hai mặt đường trở lên có chiều sâu so với chỉ giới đường đỏ lớn hơn 100m sử dụng hệ số định giá đất (K) như sau:

Phần diện tích đất trong phạm vi 100m so với chỉ giới đường đỏ: K = 1,0 (Một).

Phần diện tích đất trong phạm vi trên 100m so với chỉ giới đường đỏ: K = 0,8 (Không phẩy tám); trường hợp giá đất theo hệ số này thấp hơn giá đất của đường còn lại có giá cao nhất thì xác định theo giá đất của đường còn lại có giá cao nhất.

g) Vị trí đất của các Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao để cho thuê đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng được xác định là vị trí có giá đất thấp nhất của đường, đoạn đường tiếp giáp; trường hợp các Khu đất này liền cạnh với nhiều đường phố, đoạn phố thì xác định theo giá đất tại vị trí thấp nhất của đường phố, đoạn phố có giá cao nhất và cộng thêm 10% giá đất tại vị trí thấp nhất của đường phố, đoạn phố còn lại có giá cao nhất.

Điều 3. Xác định vùng đất, vị trí đất phi nông nghiệp tại nông thôn

  1. Xác định vùng đất: 02 vùng (Đồng bằng và miền núi).
  2. Xác định vị trí đất ở tại nông thôn:

Mỗi xã phân theo 2 khu vực và 4 vị trí đất như sau:

  1. a) Khu vực:

Khu vực 1: Thửa đất thuộc trung tâm xã, khu dân cư tập trung, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu ven trung tâm đô thị có giá đất thị trường trung bình cao nhất.

Khu vực 2: Thửa đất thuộc khu vực còn lại trên địa bàn xã (Ngoài khu vực 1) có giá đất thị trường trung bình thấp nhất.

b) Vị trí:

Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông chính (Quốc lộ, tỉnh lộ), đường liên xã, đường thôn, liên thôn có mức giá thực tế cao nhất trong khu vực.

Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp các đường rộng từ 4m trở lên (Không thuộc vị trí 1 nêu trên).

Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp các đường rộng từ 2m đến dưới 4m (Không thuộc vị trí 1 nêu trên).

Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp các đường rộng dưới 2m và các vị trí thuộc hẻm của các vị trí 2 và 3 nêu trên (Không thuộc vị trí 1).

  1. Một số quy định khác:

a) Đối với thửa đất tiếp giáp đường trải nhựa hoặc bê tông xi măng thì giá đất được tính bằng 1,0 lần; tiếp giáp đường đất thì giá đất được tính bằng 0,8 lần so với giá đất của đường có trải nhựa hoặc bê tông xi măng có cùng vị trí.

b) Đối với thửa đất tại các vị trí 2, 3 và 4 nối thông với nhiều đường giao thông chính, đường liên xã, đường thôn, liên thôn có giá đất khác nhau thì xác định theo giá đất của đường gần nhất, nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường bằng nhau thì xác định theo giá đất của đường có giá cao nhất và sử dụng hệ số khoảng cách quy định tại điểm c khoản này để định giá cho từng thửa đất.

c) Hệ số khoảng cách: Tùy theo khoảng cách từ thửa đất tại các vị trí 2, 3 và 4 đến đường giao thông chính, đường liên xã, đường thôn, liên thôn, giá đất từng thửa đất có các hệ số như sau:

Hệ số 1,0: Áp dụng cho các thửa đất cách đường giao thông chính, đường liên xã, đường thôn, liên thôn dưới 100m.

Hệ số 0,9: Áp dụng cho các thửa đất cách đường giao thông chính, đường liên xã, đường thôn, liên thôn từ 100m đến dưới 200m.

Hệ số 0,8: Áp dụng cho các thửa đất cách đường giao thông chính, đường liên xã, đường thôn, liên thôn từ 200m đến dưới 300m.

Hệ số 0,7: Áp dụng cho các thửa đất cách đường giao thông chính, đường liên xã, đường thôn, liên thôn từ 300m trở lên.

Điểm mốc để tính khoảng cách áp dụng hệ số trên được tính từ mép trong vỉa hè (Đối với đường có vỉa hè) hoặc mép đường (Đối với đường không có vỉa hè).

d) Các thửa đất tại vị trí 1 nằm trong phạm vi dưới 100m so với chỉ giới đường đỏ: K = 1,0 (Một).

đ) Các thửa đất tại vị trí 1 nằm trong phạm vi từ 100m trở lên so với chỉ giới đường đỏ: K = 0,8 (Không phẩy tám); Trường hợp thửa đất tiếp giáp hai mặt đường trở lên mà giá đất theo hệ số này thấp hơn giá đất của đường còn lại có giá cao nhất thì xác định theo giá đất của đường còn lại có giá cao nhất.

  1. e) Đối với thửa đất liền cạnh với nhiều đường, đoạn đường thì xác định theo giá đất tại vị trí tương ứng của đường, đoạn đường có giá cao nhất và cộng thêm 10% giá đất tại vị trí tương ứng của đường, đoạn đường còn lại có giá cao nhất.

g) Vị trí đất của các Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao để cho thuê đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng được xác định là vị trí có giá đất thấp nhất của đường, đoạn đường tiếp giáp; trường hợp các Khu đất này liền cạnh với nhiều đường, đoạn đường thì xác định theo giá đất tại vị trí thấp nhất của đường, đoạn đường có giá cao nhất và cộng thêm 10% giá đất tại vị trí thấp nhất của đường, đoạn đường còn lại có giá cao nhất.

Điều 4. Xác định vùng đất, vị trí đất nông nghiệp

  1. Xác định vị trí đất trồng lúa nước (2 vụ), trồng cây hàng năm (trừ đất trồng lúa nước 2 vụ), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất nông nghiệp khác (gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, kể cả các loại nhà khác gắn liền với khu vực chuồng trại để phục vụ cho chăn nuôi; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh):

a) 2 yếu tố về khoảng cách qui định như sau:

Đất có khoảng cách so với trung tâm nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất (Thôn, buôn, xóm, bản nơi có đất) hoặc khu dân cư, điểm dân cư tập trung, đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm trong phạm vi bán kính 1.000m.

Đất có khoảng cách so với đường giao thông (Giao thông đường bộ bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện, liên xã; giao thông đường thủy bao gồm: sông, ngòi, kênh) trong phạm vi bán kính 1.000m.

b) Mỗi xã, phường, thị trấn được xác định 4 vị trí đất nông nghiệp như sau:

Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có 1 trong 2 yếu tố về khoảng cách nói trên, đồng thời tưới, tiêu chủ động nước hoàn toàn.

Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất có 1 trong 2 yếu tố về khoảng cách nói trên nhưng không tưới, tiêu chủ động nước hoàn toàn hoặc các thửa đất tưới, tiêu chủ động nước hoàn toàn nhưng không có 1 trong 2 yếu tố về khoảng cách.

Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất không thuộc quy định vị trí 1, vị trí 2 nêu trên và không phải đất cằn cỗi, sỏi đá, bạc màu.

Vị trí 4: Áp dụng đối với đất cằn cỗi, sỏi đá, bạc màu. Trường hợp các thửa đất có các yếu tố như ở vị trí 1, vị trí 2 nhưng đất cằn cỗi, sỏi đá, bạc màu thì xác định là vị trí 4.

  1. Xác định vị trí đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối:

Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm hoặc đến đường giao thông (Giao thông đường bộ bao gồm Quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện, liên xã; giao thông đường thủy bao gồm: sông, ngòi, kênh) trong phạm vi bán kính 500m.

Vị trí 2: Áp dụng đối với các thửa đất còn lại.

Điều 5. Quy định Bảng giá đất đối với các loại đất mà Chính phủ có qui định trong Khung giá đất

  1. Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:

a) Bảng giá đất ở tại đô thị: Chi tiết theo Phụ lục 1.

b) Bảng giá đất ở tại nông thôn: Chi tiết theo Phụ lục 2.

c) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ: Chi tiết theo Phụ lục 3.

d) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Chi tiết theo Phụ lục 4.

đ) Trường hợp giá đất ở, giá đất thương mại, dịch vụ, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 nêu trên thấp hơn giá đất tối thiểu tại khung giá đất hiện hành do Chính phủ quy định thì được xác định bằng giá đất tối thiểu tại khung giá đất hiện hành do Chính phủ quy định.

  1. Đối với nhóm đất nông nghiệp:

a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm, gồm:

Bảng giá đất trồng lúa nước 2 vụ: Chi tiết theo Phụ lục 5.

Bảng giá đất trồng cây hàng năm, trừ đất trồng lúa nước 2 vụ: Chi tiết theo Phụ lục 6.

b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm: Chi tiết theo Phụ lục 7.

c) Bảng giá đất rừng sản xuất: Chi tiết theo Phụ lục 8.

d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản: Chi tiết theo Phụ lục 9.

đ) Bảng giá đất làm muối: Chi tiết theo Phụ lục 10.

e) Xử lý giá đất nông nghiệp tại khu vực giáp ranh giữa xã đồng bằng với xã miền núi:

Phạm vi khu vực giáp ranh giữa xã đồng bằng với xã miền núi được xác định từ đường địa giới hành chính vào sâu địa phận mỗi bên là 500m.

Giá đất trong phạm vi giáp ranh được xử lý như sau:

Đối với xã đồng bằng: Giá đất trong phạm vi giáp ranh được xác định bằng giá đất tại xã đồng bằng trừ đi 30% mức chênh lệch giá đất giữa xã đồng bằng với xã miền núi trong Bảng giá các loại đất.

Đối với xã miền núi: Giá đất trong phạm vi giáp ranh được xác định bằng giá đất tại xã miền núi cộng thêm 30% mức chênh lệch giá đất giữa xã đồng bằng với xã miền núi trong Bảng giá các loại đất.

g) Xử lý đối với các thửa đất giáp ranh vừa thuộc xã đồng bằng vừa thuộc xã miền núi (trừ các trường hợp thuộc Khoản 6 nêu trên) thì giá đất của thửa đất này được xác định bằng trung bình cộng giá đất của xã đồng bằng và xã miền núi.

3. Đối với đất các đảo: Chi tiết theo Phụ lục 11.

TẢI BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH PHÚ YÊN: TẠI ĐÂY

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Bảng giá đất nhà nước tỉnh Phú Yên giai đoạn 2020 – 2024” tại chuyên mục tin Bảng giá đất nhà nước của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Bảng giá đất Tây Ninh 2020 - 2024

Bảng giá đất nhà nước tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020 đến 2024

Written by thanhdo on . Posted in Bảng giá đất nhà nước, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Bảng giá đất nhà nước tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020 đến 2024

Bảng giá đất Tây Ninh 2020 - 2024
Bảng giá đất tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020 – 2024 – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Bảng giá đất Tây Ninh 2020 – 2024) – Theo quyết định Số: 35/2020/QĐ-UBND bảng giá đất tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020-2024 do UBND tỉnh Tây Ninh ban hành ngày 01 tháng 09 năm 2020. Quyết định này thay thế quyết định số 57/2019/QĐ-UBND Bảng giá đất tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020-2024 do UBND tỉnh Tây Ninh ban hành ngày 20 tháng 12 năm 2019. Bảng giá đất tỉnh Tây Ninh được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

QUYẾT ĐỊNH BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH TÂY NINH 2020 – 2024

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020 – 2024.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 9 năm 2020 và thay thế Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Tây Ninh ban hành Bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Tây Ninh từ năm 2020 đến năm 2024.

Điều 3. Giao Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành: Tài chính, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Cục Thuế tỉnh hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức triển khai thực hiện Quyết định này theo quy định.

Điều 4. Chánh Văn phòng Đoàn ĐBQH, HĐND và UBND tỉnh, Thủ trưởng các sở, ban, ngành trong tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố chịu trách nhiệm thi hành quyết định này./.

 


Nơi nhận:
– Văn phòng Chính phủ;
– Bộ Tài nguyên và Môi trường;
– Bộ Tài chính;
– Vụ Pháp chế – Bộ Tài nguyên và Môi trường;
– Cục Kiểm tra Văn bản QPPL- Bộ Tư pháp;
– Thường trực Tỉnh ủy;
– Thường trực HĐND tỉnh;
– Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh;
– CT, các PCT UBND Tỉnh;
– Như Điều 4;
– Sở Tư pháp;
– CVP, PVP: Long, Nhung; CVK;
– Trung tâm Công báo- Tin học tỉnh;
– Lưu: VT.VP. ĐĐBQH, HĐND và UBND tỉnh.
V BANG GIA DAT

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH

Trần Văn Chiến

BẢNG GIÁ ĐẤT TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2020 – 2024

ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2020 – 2024
(Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2020/QĐ-UBND ngày 01 tháng 9 năm 2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh)

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng

1. Phạm vi điều chỉnh: Quy định này quy định về Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020-2024.

2. Đối tượng áp dụng: Áp dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến tài chính đất đai trong công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Điều 2. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để

1. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

2. Tính thuế sử dụng đất.

3. Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất dai.

4. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

5. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

6. Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Điều 3. Nguyên tắc chung khi tính giá đất

1. Thửa đất có nhiều cách xác định vị trí hoặc khu vực khác nhau: Áp dụng vị trí hoặc khu vực cao nhất.

2. Thửa đất có nhiều cách xác định giá đất khác nhau: Áp dụng mức giá cao nhất.

Điều 4. Xác định vùng, xác định loại xã và xác định vị trí đất

1. Xác định vùng, xác định loại xã, phường, thị trấn: (gọi tắt là cấp xã)

Tỉnh Tây Ninh thuộc vùng đồng bằng có 09 huyện, thị xã, thành phố với tổng số 94 xã, phường, thị trấn. Căn cứ vào điều kiện hạ tầng giao thông, khoảng cách từ trung tâm xã đến trung tâm huyện, tỉnh và giá trị đất tại các xã để xác định thành 03 loại xã (các phường, thị trấn và một số xã có các khu công nghiệp, khu đô thị, khu thương mại đất có giá trị cao hơn các xã khác trong huyện được xác định là xã loại I, các xã còn lại được xác định là xã loại II; riêng thị xã Trảng Bàng, các huyện Bến Cầu, Châu Thành, Tân Biên, Tân Châu có 16 xã vùng sâu, vùng xa, giáp biên giới, điều kiện hạ tầng giao thông còn khó khăn, kinh tế ít phát triển, xa trung tâm huyện, thị xã, tỉnh và giá trị đất thực tế thấp hơn các xã được xác định xã loại II nên các xã này được xác định là xã loại III để áp dụng giá đất tại Bảng giá các loại đất theo 03 mức giá khác nhau) gồm: 25 xã loại I, 53 xã loại II và 16 xã loại III.

a) Thành phố Tây Ninh (07 xã loại I, 03 xã loại II):

Xã loại I: Phường 1, phường 2, phường 3, phường IV, phường Hiệp Ninh, phường Ninh Sơn và phường Ninh Thạnh;

Xã loại II: Thạnh Tân, Tân Bình và Bình Minh.

b) Huyện Bến Cầu (02 xã loại I, 02 xã loại II và 05 xã loại III):

Xã loại I: Thị trấn Bến Cầu và Lợi Thuận;

Xã loại II: An Thạnh và Long Thuận;

Xã loại III: Long Giang, Tiên Thuận, Long Khánh, Long Chữ và Long Phước.

c) Huyện Châu Thành (02 xã loại I, 09 xã loại II và 04 xã loại III):

Xã loại I: Thị trấn Châu Thành và Thanh Điền;

Xã loại II: Hảo Đước, Trí Bình, An Bình, An Cơ, Đồng Khởi, Thái Bình, Thành Long, Long Vĩnh và Phước Vinh;

Xã loại III: Biên Giới, Hòa Thạnh, Hòa Hội và Ninh Điền.

d) Huyện Dương Minh Châu (01 xã loại I, 10 xã loại II):

Xã loại I: Thị trấn Dương Minh Châu;

Xã loại II: Bàu Năng, Suối Đá, Lộc Ninh, Cầu Khởi, Phan, Chà Là, Truông Mít, Bến Củi, Phước Minh và Phước Ninh.

đ) Huyện Gò Dầu (01 xã loại I, 08 xã loại II):

Xã loại I: Thị trấn Gò Dầu;

Xã loại II: Phước Thạnh, Phước Đông, Cẩm Giang, Thạnh Đức, Phước Trạch, Bàu Đồn, Hiệp Thạnh và Thanh Phước.

e) Thị xã Hòa Thành (04 xã loại I, 04 xã loại II):

Xã loại I: Phường Long Hoa, Hiệp Tân, Long Thành Bắc và Long Thành Trung;

Xã loại II: Long Thành Nam, Trường Tây, Trường Đông và Trường Hòa.

g) Huyện Tân Biên (01 xã loại I, 06 xã loại II và 03 xã loại III):

Xã loại I: Thị trấn Tân Biên;

Xã loại II: Tân Lập, Thạnh Tây, Trà Vong, Mỏ Công, Tân Phong và Thạnh Bình;

Xã loại III: Tân Bình, Hòa Hiệp và Thạnh Bắc.

h) Huyện Tân Châu (01 xã loại I, 09 xã loại II và 02 xã loại III):

Xã loại I: Thị trấn Tân Châu;

Xã loại II: Thạnh Đông, Tân Hưng, Tân Hiệp, Tân Hội, Suối Dây, Tân Phú, Tân Hà, Tân Đông và Suối Ngô;

Xã loại III: Tân Hòa và Tân Thành.

i) Thị xã Trảng Bàng (06 xã loại I, 02 xã loại II và 02 xã loại III).

Xã loại I: Phường Trảng Bàng, An Hòa, An Tịnh, Gia Lộc, Gia Bình và Lộc Hưng;

Xã loại II: Hưng Thuận và Đôn Thuận;

Xã loại III: Phước Chỉ và Phước Bình.

2. Xác định khu vực trong xã: Mỗi loại xã được xác định thành 3 khu vực.

Tiêu chí xác định khu vực: Theo cấp hạng của các tuyến đường (quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện, đường liên xã, đường bao quanh chợ, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp, khu chế xuất, đường liên ấp, đường nội bộ) và khả năng sinh lợi.

a) Phạm vi áp dụng: Áp dụng cho đất phi nông nghiệp ở nông thôn;

b) Xác định loại khu vực: Mỗi loại xã (quy định tại khoản 1 Điều 4 Chương I) được xác định thành 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã;

Khu vực I: Đất có mặt tiền tiếp giáp với đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện, đường huyện, đường xã hoặc đường liên xã (đường nhựa có độ rộng nền đường từ 09 mét trở lên); đường bao quanh chợ, khu thương mại và dịch vụ, khu công nghiệp, khu chế xuất (trong quy định này gọi tắt là đường giao thông);

Khu vực II: Đất tiếp giáp đường huyện, đường xã hoặc đường liên xã, các tuyến đường khác (đường nhựa hoặc đường bê tông có độ rộng nền đường từ 3,5 mét đến dưới 9 mét) và các tuyến đường sỏi đỏ có độ rộng nền đường từ 9 mét trở lên;

Khu vực III: Các khu vực còn lại không thuộc khu vực I, khu vực II.

3. Xác định loại đô thị

a) Đô thị loại III: Thành phố Tây Ninh gồm phường 1, phường 2, phường 3, phường IV, phường Hiệp Ninh, phường Ninh Sơn và phường Ninh Thạnh;

b) Đô thị loại IV: Thị xã Hòa thành gồm phường Long Hoa, Hiệp Tân, Long Thành Bắc và Long Thành Trung; thị xã Trảng Bàng gồm phường Trảng Bàng, An Hòa, An Tịnh, Gia Lộc, Gia Bình và Lộc Hưng;

c) Đô thị loại V: Thị trấn của 6 huyện.

Trong đó: Một số tuyến đường trong các thị trấn nếu có khả năng sinh lợi cao được xếp tương đương với các tuyến đường của đô thị loại III và loại IV. Một số tuyến đường chính ngoài khu vực đô thị (thuộc xã) nhưng có vị trí thuận lợi, khả năng sinh lợi cao, giá đất được xác định cụ thể theo từng tuyến đường.

Khi có thay đổi địa giới hành chính, xếp loại đô thị thì việc xác định loại đô thị thực hiện theo quy định hiện hành.

4. Xác định loại đường giao thông ngoài đô thị

a) Quốc lộ: Đường do Trung ương quản lý;

b) Tỉnh lộ: Đường do tỉnh quản lý;

c) Đường huyện, đường liên huyện (không thuộc tỉnh lộ): Đường do huyện quản lý;

d) Đường xã (đường giao thông nối từ trung tâm xã đến khu dân cư của ấp hoặc đường nối các cụm dân cư giữa các ấp trong xã): Đường do xã quản lý;

đ) Đường liên xã (không thuộc đường huyện, đường liên huyện): Đường giao thông nối các xã liền kề do huyện quản lý;

e) Đường nội bộ trong ấp: Đường nội bộ trong tổ dân cư.

5. Xác định vị trí đất:

a) Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp trong từng loại xã được xác định thành 03 vị trí, từ vị trí 1 đến vị trí 3 theo tiêu chí độ rộng nền đường (bắt đầu từ đường 09 mét và từ đường 3,5 mét đến dưới 09 mét) và khoảng cách từ mép đường hiện trạng theo chiều sâu vào mỗi bên.

Vị trí 1: Đất nông nghiệp nằm ở một trong những vị trí sau:

Thửa đất nông nghiệp tiếp giáp mặt tiền đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện, đường liên huyện, đường xã, đường liên xã có độ rộng nền đường từ 09 mét trở lên tính từ mép đường hiện trạng vào sâu mỗi bên 100 mét (các thửa đất không tiếp giáp mặt tiền đường nhưng nằm trong phạm vi 100 mét, cùng loại đất, cùng một chủ sử dụng đất có thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường cũng được tính vị trí 1);

Thửa đất nông nghiệp nằm trên các tuyến đường có quy hoạch đất ở, tiếp giáp mặt tiền đường có độ rộng nền đường từ 06 mét trở lên tính từ mép đường hiện trạng vào sâu mỗi bên 50 mét (các thửa đất không tiếp giáp mặt tiền đường nhưng nằm trong phạm vi 50 mét, cùng loại đất, cùng một chủ sử dụng đất có thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường cũng được tính vị trí 1);

Đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất ở đô thị (trong các thị trấn, các phường thuộc huyện, thị xã, thành phố);

Đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất ở trong khu dân cư nông thôn tập trung tiếp giáp mặt tiền đường nhựa hoặc bê tông có độ rộng nền đường từ 3,5 mét trở lên vào sâu mỗi bên 50 mét.

Vị trí 2: Đất nông nghiệp nằm ở một trong những vị trí sau:

Thửa đất nông nghiệp tiếp giáp mặt tiền đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện, đường huyện, đường xã, đường liên xã có độ rộng nền đường từ 3,5 mét đến dưới 09 mét và các tuyến đường là bờ kênh chính có sử dụng vào mục đích giao thông có độ rộng nền đường từ 06 mét trở lên, vào sâu mỗi bên 100 mét tính từ mép đường hiện trạng (các thửa đất không tiếp giáp mặt tiền đường nhưng nằm trong phạm vi 100 mét, cùng loại đất, cùng một chủ sử dụng đất có thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường cũng được tính vị trí 2);

Thửa đất nông nghiệp nằm trên các tuyến đường có quy hoạch đất ở, tiếp giáp mặt tiền đường có độ rộng nền đường từ 3,5 mét đến dưới 06 mét, vào sâu mỗi bên 50 mét tính từ mép đường hiện trạng (các thửa đất không tiếp giáp mặt tiền đường nhưng nằm trong phạm vi 50 mét, cùng loại đất, cùng một chủ sử dụng đất có thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường cũng được tính vị trí 2);

Đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất ở trong khu dân cư nông thôn tập trung không thuộc vị trí 1;

Đất nông nghiệp tiếp giáp vị trí 1 vào sâu mỗi bên 200 mét tính từ mép đường hiện trạng (sau vị trí 1).

Vị trí 3: Đất nông nghiệp không thuộc vị trí 1 và vị trí 2.

b) Đất phi nông nghiệp ở nông thôn: Đất phi nông nghiệp của mỗi loại xã được xác định thành 03 khu vực (quy định tại Khoản 2 Điều 4 Chương I), trong mỗi khu vực được xác định thành 03 vị trí. Đối với thửa đất tiếp giáp các trục đường giao thông đã có tên trong Bảng giá đất ban hành cho từng đoạn đường, tuyến đường (không phân biệt địa giới hành chính) thì giá đất áp dụng theo đoạn đường, tuyến đường đó.

Xác định vị trí tại khu vực I: Đất có mặt tiền tiếp giáp với đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện, đường huyện, đường xã hoặc đường liên xã (đường nhựa có độ rộng nền đường từ 9 mét trở lên); đường bao quanh chợ, khu thương mại và dịch vụ, khu công nghiệp, khu chế xuất (trong quy định này, gọi tắt là đường giao thông) được xác định thành 03 vị trí.

Vị trí 1: Đất có mặt tiền tiếp giáp với đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường liên huyện, đường huyện (đường nhựa có độ rộng nền đường từ 9 mét trở lên); đường bao quanh chợ, khu thương mại và dịch vụ, khu công nghiệp, khu chế xuất khi có một trong 4 tiêu chí sau:

Đất nằm trong phạm vi tính từ trung tâm của xã gần nhất so với thửa đất cần xác định về mỗi phía của đường giao thông 0,5 km;

Đất nằm trong phạm vi cách ranh giới đất khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất theo đường giao thông về mỗi phía 0,5 km;

Đất nằm trong khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất, chợ;

Đất nằm trong phạm vi cách trung tâm đầu mối giao thông, chợ đầu mối theo các tuyến đường giao thông về mỗi phía 0,5 km.

Vị trí 2: Có 2 tiêu chí xác định:

Đất có mặt tiền tiếp giáp với đường xã hoặc đường liên xã (đường nhựa) tính từ trung tâm xã theo đường giao thông về mỗi phía của đường 0,5 km;

Đất có mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông nằm trong khoảng cách từ tiếp giáp vị trí 1 đến 01 km theo đường giao thông đó.

Vị trí 3: Đất các vị trí còn lại của khu vực I.

Xác định vị trí tại khu vực II: Đất tiếp giáp đường huyện, đường xã hoặc đường liên xã và các tuyến đường khác (các tuyến đường trên là đường nhựa hoặc đường bê tông) có độ rộng nền đường từ 3,5 mét đến dưới 9 mét và các tuyến đường đất, đường sỏi đó có độ rộng nền đường từ 9 mét trở lên, được xác định thành 03 vị trí.

Vị trí 1: Đất nằm trong phạm vi khu dân cư tập trung mà khu dân cư đó gắn liền với một trong những cơ quan hoặc tổ chức sau: Ủy ban nhân dân xã, chợ, trường cấp 2 trở lên, trạm y tế xã, khu thương mại – dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất;

Vị trí 2: Đất trong phạm vi khu dân cư tập trung, nhưng không thuộc khu dân cư tập trung quy định tại vị trí 1 khu vực II;

Vị trí 3: Đất các vị trí còn lại của khu vực II.

Xác định vị trí tại khu vực III: Các khu vực còn lại không thuộc khu vực I, khu vực II, được xác định thành 3 vị trí.

Vị trí 1: Đất nằm trong phạm vi khu dân cư tập trung, mà khu dân cư đó gắn liền với một trong những cơ quan hoặc tổ chức sau: Ủy ban nhân dân xã, chợ, trường học, trạm y tế xã;

Vị trí 2: Đất nằm trong phạm vi khu dân cư tập trung không thuộc khu dân cư quy định tại vị trí 1;

Vị trí 3: Đất các vị trí còn lại.

c) Đất phi nông nghiệp ở đô thị: Được xác định vị trí theo tiêu chí sau.

Đất mặt tiền đường phố (vị trí 1): Trong phạm vi 50 mét đầu tính từ mép đường hiện trạng của cùng 01 thửa đất, trường hợp chiều sâu thửa đất (chiều dài) ngắn hơn 50 mét thì đất mặt tiền được xác định đến hết thửa đất đó. Các thửa đất, vị trí tiếp theo không quy định cụ thể vị trí 2, 3 mà tùy thuộc vào loại hẻm, độ rộng và độ sâu của hẻm mà thửa đất đó tiếp giáp;

Đất trong hẻm (quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 Chương I), vị trí đất và giá đất tùy thuộc vào loại hẻm (hẻm chính, hẻm phụ, độ rộng của hẻm). Cụ thể:

Chiều rộng của hẻm bao gồm: Hẻm nhỏ dưới 3,5 mét; hẻm từ 3,5 mét đến 06 mét và hẻm trên 06 mét. Chiều rộng của hẻm được xác định theo mép đường hiện trạng quy định tại điểm đ khoản 6 Điều 4 Chương I;

Chiều dài (độ sâu) của hẻm: Từ sau thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố đến hết mét thứ 150 tính từ mép đường hiện trạng; từ sau mét thứ trên 150 đến hết mét thứ 250; từ sau mét thứ 250.

6. Một số quy định cụ thể khi xác định trung tâm xã, khu dân cư và vị trí đất phi nông nghiệp ở nông thôn

a) Trung tâm xã trong quy định này lấy điểm tiếp giáp giữa lối vào chợ của xã với đường giao thông để làm cơ sở xác định khoảng cách từ trung tâm xã đến vị trí đất (hoặc vị trí cửa chợ nếu cửa chợ tiếp giáp đường giao thông). Trường hợp xã chưa có chợ thì lấy điểm tiếp giáp giữa lối vào Ủy ban nhân dân xã với đường giao thông để làm cơ sở xác định (hoặc vị trí cổng UBND xã nếu cổng UBND xã tiếp giáp đường giao thông);

b) Khu dân cư tập trung trong quy định này là khu dân cư có từ 30 hộ gia đình trở lên có đất ở hoặc nhà ở hoặc đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc theo các tuyến đường giao thông, theo từng cụm riêng lẻ được xác định đến ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng tiếp giáp đất nông nghiệp;

c) Mép đường hiện trạng là mép đường tính từ đỉnh ta-luy đắp hoặc chân ta-luy đào mỗi bên theo hồ sơ thiết kế hoặc hồ sơ hoàn công được xét duyệt, hoặc mép đường đã giải tỏa, hoặc mép đường hoàn chỉnh có lề đường cố định, hoặc mép đường đã có văn bản của cấp thẩm quyền công bố thu hồi đất;

d) Đường liên huyện là tuyến đường liên thông từ hai huyện trở lên. Đường liên xã là tuyến đường liên thông từ hai xã trở lên. Đường nội bộ là đường hẻm hoặc đường nhánh của các tuyến đường chính nhưng không thuộc đường liên ấp, liên xã;

đ) Độ rộng nền đường được tính là khoảng cách giữa 2 mép đường quy định tại điểm c khoản này.

Điều 5. Quy định tính giá đất nông nghiệp

1. Đất nông nghiệp trong từng loại xã trên địa bàn tỉnh được xác định theo 03 vị trí đất (quy định tại điểm a khoản 5 Điều 4 Chương I) tương ứng với 03 mức giá đất (quy định tại Bảng giá đất nông nghiệp trong Phụ lục I).

2. Giá đất trong các trường hợp sau được quy định bằng 50% mức giá đất ở cùng vị trí, nhưng tối thiểu bằng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng vị trí, cùng loại xã trong tỉnh và tối đa bằng 200.000 đồng/m2.

a) Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở, nhà ở nhưng không được xác định là đất ở thuộc khu vực nông thôn (ở các xã);

b) Đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

3. Giá đất trong các trường hợp sau được quy định bằng 50% mức giá đất ở cùng vị trí, nhưng tối thiểu bằng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng vị trí, cùng loại xã trong tỉnh và tối đa bằng 300.000 đồng/m2 (gồm phường Ninh Sơn, phường Ninh Thạnh, các phường thuộc thị xã Hòa Thành, Trảng Bảng, thị trấn của các huyện và đất nông nghiệp trên các trục đường giao thông đã được ban hành giá đất trong bảng giá).

a) Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở, nhà ở nhưng không được xác định là đất ở thuộc khu vực đô thị;

b) Đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

4. Giá đất trong các trường hợp sau được quy định bằng 50% mức giá đất ở cùng vị trí, nhưng tối thiểu bằng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng vị trí, cùng loại xã trong tỉnh và tối đa bằng 450.000 đồng/m2 (gồm các phường thuộc thành phố Tây Ninh trừ phường Ninh Sơn và phường Ninh Thạnh).

a) Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở, nhà ở nhưng không được xác định là đất ở thuộc khu vực đô thị;

b) Đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

5. Giá đất nông nghiệp quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều này chỉ áp dụng đối với thửa đất có chiều dài (chiều sâu) nhỏ hơn hoặc bằng 50 mét. Trường hợp thửa đất có chiều dài (chiều sâu) lớn hơn 50 mét tính theo đường chính, đường hẻm, hoặc tính từ cạnh ra đường hẻm, đường chính gần nhất thì giá đất sau 50 mét bằng 50% giá đất trong phạm vi 50 mét đầu; nếu thửa đất tiếp giáp 2 mặt đường thì tính theo đường có giá cao hơn.

6. Giá đất nông nghiệp khác được tính như giá đất nông nghiệp liền kề cùng vị trí.

Điều 6. Quy định tính giá đất phi nông nghiệp

1. Giá đất phi nông nghiệp tại đô thị: Được xác định dựa vào vị trí đất.

a) Đất mặt tiền đường phố (vị trí 1): Giá đất được tính bằng giá đất của Bảng giá các loại dất phi nông nghiệp ở đô thị;

b) Đất trong hẻm: Đất trong hẻm được xác định giá theo tỷ lệ % so với giá đất mặt tiền của đường phố đó, căn cứ vào các yếu tố như loại hẻm và chiều rộng của hẻm, chiều sâu của hẻm, cụ thể:

Loại hẻm và chiều rộng của hẻm:

Hẻm chính:

Chiều rộng từ 6 mét trở lên: Giá đất được xác định bằng 40% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1) và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;

Chiều rộng từ 3,5 mét đến dưới 6 mét: Giá đất được xác định bằng 30% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1) và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;

Chiều rộng dưới 3,5 mét: Giá đất được xác định bằng 20% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1) và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm.

Hẻm phụ:

Chiều rộng từ 6 mét trở lên: Giá đất được xác định bằng 70% giá đất hẻm chính và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;

Chiều rộng từ 3,5 mét đến dưới 6 mét: Giá đất được xác định bằng 60% giá đất hẻm chính và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm;

Chiều rộng dưới 3,5 mốt: Giá đất được xác định bằng 40% giá đất hẻm chính và phụ thuộc vào độ sâu của hẻm.

Chiều dài (độ sâu) của hẻm:

Từ mét thứ 1 đến hết chiều sâu thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố (trong phạm vi 50 mét), giá đất được xác định bằng giá đất mặt tiền đường phố (nêu mặt tiền thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố) hoặc bằng giá đất hẻm tương ứng (nếu mặt tiền thửa đất tiếp giáp mặt tiền hẻm). Đất của thửa đất trong phạm vi 50 mét đầu tính từ mép đường hiện trạng không tiếp giáp mặt tiền đường phố (thửa đất nằm sau thửa đất vị trí 1) và đất sau 50 mét giá đất được xác định theo giá đất hẻm tương ứng;

Từ sau thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố đến hết mét thứ 150 tính từ mép đường hiện trạng: Giá đất tính bằng 100% giá đất của hẻm tương ứng;

Sau mét thứ 150 đến hết mét thứ 250 tính từ mép đường hiện trạng: Giá đất tính bằng 80% giá đất của hẻm tương ứng;

Sau mét thứ 250 trở lên tính từ mép đường hiện trạng: Giá đất tính bằng 60% giá đất của hẻm tương ứng.

c) Đất sau 50 mét mặt tiền đường phố (sau vị trí 1) cùng chung một thửa đất vói đất mặt tiền: Giá đất được tính bằng 40% giá đất mặt tiền đường phố;

d) Trường hợp giá đất ở tại đô thị quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều 6 nhỏ hơn giá đất ở tối thiểu tại đô thị thì tính bằng giá đất quy định tại khoản 2 Điều 6.

2. Giá đất ở tối thiểu tại đô thị

a) Giá đất ở tối thiểu tại đô thị loại III bằng 400.000 đồng/m2 (bốn trăm ngàn đồng một mét vuông);

b) Giá đất ở tối thiểu tại đô thị loại IV bằng 300.000 đồng/m2 (ba trăm ngàn đồng một mét vuông);

c) Giá đất ở tối thiểu tại đô thị loại V bằng 200.000 đồng/m2 (hai trăm ngàn đồng một mét vuông).

3. Giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn

a) Giá đất được xác định theo loại xã, khu vực trong xã (quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 Chương I) và vị trí trong từng khu vực (quy định tại điểm b khoản 5 Điều 4 Chương I);

b) Đất phi nông nghiệp tại nông thôn từ mét thứ nhất tiếp giáp đường đến hết mét thứ 50 của thửa đất: giá đất được xác định theo mức giá tương ứng với khu vực, vị trí đất. Nếu thửa đất có chiều sâu lớn hơn 50 mét (của cùng một chủ sử dụng đất) thì từ sau mét thứ 50 đến hết mét thứ 100 của thửa đất giá đất được tính bằng 75% giá đất của 50 mét đầu, từ sau mét thứ 100 giá đất được tính bằng 50% giá đất của 50 mét đầu.

4. Giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn (trên địa bàn các xã) nhưng nằm ở trục đường giao thông (có tên đường và giá đất trong Bảng giá của huyện, thành phố)

a) Thửa đất tiếp giáp đường giao thông tính từ mép đường hiện trạng đến hết mét thứ 50 hoặc hết chiều sâu thửa đất nếu thửa đất có chiều sâu nhỏ hơn 50 mét xác định là vị trí 1 áp dụng Bảng giá đất phi nông nghiệp mặt tiền đường giao thông của tuyến đường đó;

b) Thửa đất có chiều sâu lớn hơn 50 mét (của cùng một chủ sử dụng đất) thì từ sau mét thứ 50 đến hết mét thứ 100 của thửa đất giá đất được tính bằng 75% giá đất của 50 mét đầu, từ sau mét thứ 100 giá đất được tính bằng 50% giá đất của 50 mét đầu của thửa đất tiếp giáp đường giao thông;

c) Từ sau thửa đất tiếp giáp đường giao thông (không phân biệt độ sâu của thửa đất tiếp giáp đường giao thông) thì căn cứ vào loại xã, loại khu vực, loại vị trí để xác định giá đất.

5. Đối với các thửa đất tiếp giáp đường giao thông nhưng phải qua kênh, mương, rạch (không phân biệt đã tự san lấp hay chưa san lấp) hoặc đường dân sinh nằm sát với đường giao thông thì giá đất được tính như sau:

a) Đối với kênh, mương, rạch có chiều rộng dưới 03 mét hoặc đường dân sinh có chiều rộng từ 03 mét trở lên thì giá đất được tính bằng 80% giá của thửa đất tiếp giáp đường giao thông chính đó;

b) Đối với kênh, mương, rạch có chiều rộng từ 3 mét trở lên hoặc đường dân sinh có chiêu rộng dưới 03 mét thì giá đất được tính bằng 70% giá của thửa đất tiếp giáp đường giao thông chính đó.

Điều 7. Quy định tính giá đất phi nông nghiệp trong một số trường hợp đặc biệt

1. Đất trong hẻm có độ rộng của hẻm không đều nhau

a) Đối với các hẻm có độ rộng của từng đoạn không đồng đều nhau mà độ rộng của vị trí đầu hẻm tiếp giáp đường giao thông (đối với hẻm chính) hoặc vị trí đầu hẻm tiếp giáp hẻm chính (đối với hẻm phụ) nhỏ hơn bên trong hẻm thì lấy độ rộng đầu hẻm làm tiêu chí tính tiền sử dụng đất của hẻm đó;

b) Trường hợp độ rộng của vị trí đầu hẻm tiếp giáp đường giao thông (đối với hẻm chính) hoặc vị trí đầu hẻm tiếp giáp hẻm chính (đối với hẻm phụ) lớn hơn bên trong hẻm thì lấy theo độ rộng bình quân của đoạn hẻm tương ứng với chiều ngang thửa đất làm tiêu chí tính tiền sử dụng đất của thửa đất đó;

c) Trường hợp hẻm có nhiều đoạn có độ rộng khác nhau mà vị trí đầu hẻm tiếp giáp đường giao thông (đối với hẻm chính) hoặc tiếp giáp hẻm chính (đối với hẻm phụ) lớn hơn bên trong thì tiêu chí tính tiền sử dụng đất các đoạn bên trong là độ rộng đoạn hẻm nhỏ nhất tính từ đầu hẻm vào đến thửa đất. (nguyên tắc nếu đoạn phía ngoài của hẻm có vị trí nhỏ nhất thì bên trong phải theo vị trí nhỏ nhất trở xuống).

2. Đất của tổ chức, hộ gia đinh và cá nhân hình thành do nhận chuyển nhượng của nhiều chủ sử dụng mà các thửa đất bị chia cắt bởi thửa đất khác thì giá đất để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

a) Nếu thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường giao thông (hoặc đường hẻm) thì giá đất của thửa đất được tính theo giá đất của đường giao thông đó. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của nhiều thửa đất tiếp giáp với nhiều mặt tiền đường khác nhau nhưng giữa các thửa đất bị chia cắt bởi các thửa đất khác đã được chuyển mục đích sử dụng thì áp dụng giá đất cho từng thửa đất theo tìmg vị trí đất khác nhau, không gộp chung diện tích đất của nhiều thửa đất (trong đó có cả những thửa đất đã chuyển mục đích sử dụng) để xác định giá đất chuyển mục đích;

b) Nếu thửa đất không tiếp giáp mặt tiền dường giao thông (hoặc đường hẻm) thì giá đất theo vị trí, khu vực, loại xã của thửa đất đó. Cách tính giá đất của những thửa đất bị chia cắt áp dụng như điểm a khoản này.

3. Đất mặt tiền là thửa đất có ít nhất một ranh (cạnh) của thửa đất giáp với đường giao thông chính. Trường hợp thửa đất mặt tiền tách ra thành nhiều thửa mà các thửa đất sau khi được tách ra thuộc quyền sử dụng của một chủ thì khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất tất cả các thửa tách ra nằm trong phạm vi 50 mét đối với đất đô thị và 100 mét đối với đất nông thôn tính từ mép đường hiện trạng đều thuộc đất mặt tiền.

TẢI BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH TÂY NINH: TẠI ĐÂY

QUÍ KHÁCH HÀNG LIÊN HỆ THẨM ĐỊNH GIÁ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Bảng giá đất nhà nước tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2020 đến 2024”  tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Thẩm định giá điện mặt trời

Thẩm định giá dự án điện năng lượng mặt trời

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá tài nguyên. Không có bình luận ở Thẩm định giá dự án điện năng lượng mặt trời

Thẩm định giá điện mặt trời
Thẩm định giá dự án điện năng lượng mặt trời – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC – Thẩm định giá điện năng lượng mặt trời) – Hiện nay trên thế giới đang gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu điện năng thì Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến thu hút các nhà đầu tư vào năng lượng điện tái tạo (điện mặt trời, điện gió) ở Đông Nam Á nhờ lợi thế tự nhiên, ưu đãi thuế của chính phủ. Tại Diễn đàn cấp cao năng lượng Việt Nam tháng 7-2020 thì năng lượng là lĩnh vực được quan tâm thu hút đặc biệt, bởi việc đầu tư cho phát triển năng lượng nhằm bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia, thúc đẩy sản xuất phát triển, nhất là trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá dự án năng lượng điện mặt trời có vai trò đặc biệt quan trọng phục vụ nhiều mục đích liên quan như: Vay vốn ngân hàng, đánh giá đầu tư, góp vốn, liên kết…cho các Doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, cá nhân góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển trong môi trường sống trong lành biến nguồn năng lượng từ thiên nhiên thành năng lượng điện, phục vụ cho cuộc sống giúp kinh tế – xã hội phát triển mạnh mẽ hơn.

Thẩm định giá dự án năng lượng điện mặt trời

1. Điện mặt trời là gì?

Điện mặt trời nghĩa là phát điện dựa trên động cơ nhiệt và pin quang điện. Điện mặt trời là việc chuyển đổi ánh sáng mặt trời thành điện, hoặc trực tiếp bằng cách sử dụng quang điện (PV), hoặc gián tiếp bằng cách sử dụng điện mặt trời tập trung (CSP). Để thu năng lượng mặt trời, cách phổ biến nhất là sử dụng tấm năng lượng mặt trời.

2. Xác định giá trị đầu tư và đặc điểm kinh tế kỹ thuật dự án điện mặt trời

Thẩm định giá điện năng lượng mặt trời thì mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật và xác định giá trị đầu tư dự án được thẩm định viên đặc biệt quan tâm và phân tích chi tiết.

  • Mô tả về đặc điểm kinh tế kỹ thuật dự án: Thẩm định viên cần phải khảo sát và mô tả các đặc điểm kinh tế kỹ thuật về dự án bao gồm: Tên dự án; Vị trí xây dựng dự án; Tọa độ các hạng mục công trình; Mục tiêu dự án; Tuổi dự án; Sơ đồ dự án; Hiện trạng tài sản (giải phóng mặt bằng, hạ tầng công trình xây dựng).
  • Xác định giá trị đầu tư của dự án bao gồm: Xác định tiến độ thực hiện đầu tư dự án; Xác định các chi phí đầu tư dự án (Chi phí đầu tư dự án, Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất: Chi phí xây dựng; Chi phí thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn xây dựng; Chi phí khác; Chi phí dự phòng.
Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

3. Phương pháp thẩm định giá điện năng lượng mặt trời

Phương pháp thẩm định giá điện năng lượng mặt trời tùy thời điểm, thông tin, hồ sơ pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật dự án thẩm định viên đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp. Thẩm định viên thường áp dụng cơ bản hai là : Phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp chi phí để thẩm định giá điện năng lượng mặt trời.

  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
  • Phương pháp chi phí: Là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

4. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá điện năng lượng mặt trời

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Quyết định giao đất
  • Thuyết minh Báo cáo Kinh tế Kỹ thuật Hệ thống điện mặt trời
  • Các bản vẽ dự án kèm theo
  • Tổng mức đầu tư và phân tích kinh tế tài chính dự án
  • Các hồ sơ liên quan đến dự án

5. Công ty thẩm định giá điện năng lượng mặt trời uy tín

Điện mặt trời là một trong những ngành công nghiệp phát triển nhanh nhất thế giới. Trong vòng 2 thập niên trở lại đây,  tốc độ phát triển trung bình của thị trường này 25%/năm. Thị trường năng lượng điện mặt trời thể hiện 3 xu hướng rõ ràng, với các loại hình “tòa nhà ĐMT/mái nhà ĐMT” (BIPV); công nghiệp chế tạo pin mặt trời (PMT), trong đó đáng chú ý lượng PMT công nghệ màng mỏng (thin-film PV), chiếm phần lớn trong tổng công suất lắp đặt (dẫn đầu thế giới là Mỹ, Malaysia, Đức…); và sự ra đời hàng loạt nhà máy quang ĐMT.

Thấu hiểu được tầm quan trọng ngành năng lượng tái tạo đặc biệt là lĩnh vực điện mặt trời đối với cuộc sống và sự phát triển của kinh tế – xã hội. Công ty Thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá điện năng lượng mặt trời uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô với đội ngũ thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài nguyên năng lượng tái tạo nói chung và dự án năng lượng điện mặt trời nói riêng.  Chúng tôi tự hào là đơn vị thẩm định giá tiên phong trong lĩnh vực thẩm định giá điện mặt trời và điện gió. Thành Đô đã thẩm định giá nhiều dự án có quy mô lớn và tính chất phức tạp thuộc lĩnh vực năng lượng tái tạo.

Thẩm định giá Thành Đô là đơn vị được chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá và thương hiệu thẩm định giá uy tín.  Hiện nay Thành Đô đã khẳng định được vị thế, đã tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các cơ quản lý Nhà nước, các tổ chức, doanh nghiệp trong nước và quốc tế đánh giá cao, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Ngoài ra Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank…Cùng với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc.

LIÊN HỆ THẨM ĐỊNH GIÁ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá dự án điện năng lượng mặt trời” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
chuyển đổi đất trồng cây lâu năm

Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở

chuyển đổi đất trồng cây lâu năm
chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm) –  Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở ngày nay được nhiều cá nhân, hộ gia đình đặc biệt quan tâm trong hoạt động vay vốn ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng…Vì vậy chuyển đổi 100% đất trồng cây lâu năm sang đất ở sẽ tăng giá trị của mảnh đất góp phần quan trọng trong giao dịch về đất đai thuận lợi hơn.

>>> Phương pháp thẩm định giá đất đai

Khái niệm đất trồng cây lâu năm

Theo cách phân loại đất được quy định tại Điều 13. Luật Đất đai ban hành thì đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp. Được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trồng các cây lâu năm để sản xuất.

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, thì trường hợp này được xác định là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở được xác định thuộc loại đất phi nông nghiệp.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

 Số tiền phải nộp khi chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp (Đất trồng cây lâu năm) được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thôn A, xã A, thị xã A, tỉnh A do UBND tỉnh A cấp ngày…tháng…năm…Diện tích 300m2 (trong đó Đất ở 200m2, Đất TCLN là 100m2)…Cách tính chuyển đổi đất TCLN 100m2 như sau:

Xác định đơn giá đất Đất ở và đơn giá Đất trồng cây lâu năm tại vị trí thửa đất đó tọa lạc:

Giả sử:

  • Đất ở tại thửa đất A, thôn A, xã A…tại vị trí này là: 2.000.000 đồng/m2 .
  • Đơn giá đất trồng cây lâu năm (Đất nông nghiệp), đơn giá nhà nước: 50.000 đồng/m2

Như vậy mức chênh lệch bạn phải đóng khi chuyển đổi mục đích là:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 2.000.000 đồng – 50.000 đồng = 1.500.000 đồng/m2

Thuế chuyển đổi 100m2 đất trồng cây lâu sang đất ở như sau:

= 100m2 x 1.500.000 đồng/m2 = 150.000.000 đồng

Hiện nay các hệ thống ngân hàng tại Việt Nam khi nhận tài sản thế chấp vay vốn có đất trồng cây lâu năm (TCLN) thường tính giá trị đất TCLN bằng đơn giá đất nhà nước. Trong khi đó giá trị khoản vay thông thường = Giá trị tài sản (x) 70% – 80% như vậy việc chuyển đổi đất TCLN sang đất ở là việc hết sức cần thiết nhằm mục đích có khoản vay tốt hơn.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở”  tại chuyên mục tin kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Bảng giá đất tỉnh Bến Tre 2020 - 2024

Bảng giá đất nhà nước tỉnh Bến Tre giai đoạn 2020 đến 2024

Written by thanhdo on . Posted in Bảng giá đất nhà nước, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Bảng giá đất nhà nước tỉnh Bến Tre giai đoạn 2020 đến 2024

Bảng giá đất tỉnh Bến Tre 2020 - 2024
Bảng giá đất tỉnh Bến Tre 2020 – 2024 – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Bảng giá đất tỉnh Bến Tre 2020 -2024) – Theo Quyết định Số: 20/2020/QĐ-UBND ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2020 đến 2024 ban hành ngày 06 tháng 5 năm 2020. Bảng giá đất tỉnh Bến Tre được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

g) Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất và khoản 4 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2020-2024.

Điều 2. Tổ chức thực hiện

1. Chánh Văn phòng UBND tỉnh; thủ trưởng các sở, ban ngành; Chủ tịch UBND các huyện, thành phố; các tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

2. Quyết định này có hiệu thi hành kể từ ngày 18 tháng 5 năm 2020 và thay thế Quyết định số 47/2019/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre ban hành Quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2020-2024./.

 

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH


Cao Văn Trọng

QUY ĐỊNH

BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 2020-2024
(Ban hành kèm theo Quyết định số: 20/2020/QĐ-UBND ngày 06 tháng 5 năm 2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre)

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Quy định này quy định về Bảng các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2020-2024.

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

g) Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất và khoản 4 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Áp dụng cho tổ chức, cá nhân có liên quan đến tài chính đất đai trong công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre.

Điều 3. Giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn

Giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm.

Điều 4. Giải thích từ ngữ

Trong Quy định này các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Đất ở đô thị: Là đất ở thuộc địa giới hành chính các phường của thành phố Bến Tre và thị trấn của các huyện.

2. Đất ở nông thôn: Là đất ở thuộc địa giới hành chính các xã thuộc thành phố Bến Tre và các xã thuộc các huyện.

3. Hành lang an toàn đường bộ: Là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để bảo đảm an toàn giao thông đường bộ.

4. Đường bao gồm: Đường phố, quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường xã, đường liên xã.

5. Hẻm: bao gồm lối đi tiếp giáp với đường tại các ấp, khu phố, các chợ của xã, phường, thị trấn trên địa bàn toàn tỉnh được xác định trên bản đồ địa chính.

a) Chiều sâu của hẻm được tính từ đầu ranh thửa đất đến đường gần nhất;

b) Độ rộng của hẻm được tính theo chiều ngang hẻm nhỏ nhất trong đoạn từ thửa đất đến đường chính.

Chương II

QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT

Điều 5. Bảng giá các loại đất

Kèm theo Quy định này là 8 Phụ lục như sau:

1. Phụ lục I. Bảng giá đất trồng cây hàng năm.

2. Phụ lục II. Bảng giá đất trồng cây lâu năm.

3. Phụ lục III. Bảng giá đất nuôi trồng thuỷ sản.

4. Phụ lục IV. Bảng giá đất rừng sản xuất.

5. Phụ lục V. Bảng giá đất làm muối.

6. Phụ lục VI. Bảng giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn: đất ở tại nông thôn; Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Bảng giá đất thương mại, dịch vụ.

7. Phụ lục VII. Bảng giá đất phi nông nghiệp tại đô thị: Bảng giá đất ở tại đô thị; Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Bảng giá đất thương mại, dịch vụ.

8. Phụ lục VIII: Bảng giá các loại đất Chính phủ không quy định khung giá đất.

Điều 6. Quy định chung về xác định vị trí thửa đất

1. Xác định vị trí thửa đất

a) Vị trí thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính;

b) Đối với thửa đất nằm giáp nhiều đường, hẻm thì xác định theo khoảng cách ngắn nhất đến đường, hẻm (không phân biệt đô thị hay nông thôn). Trường hợp khoảng cách từ thửa đất đến các đường, hẻm bằng nhau thì xác định theo đường, hẻm có giá cao nhất.

2. Điểm 0 để tính vị trí cho các loại đất:

a) Được tính từ ranh giới thửa đất tiếp giáp đường giao thông theo bản đồ địa chính; trường hợp thửa đất có vị trí tiếp giáp mặt tiền đường giao thông mà bị ngăn cách bởi kênh, mương thì được tính từ ranh đất tiếp giáp kênh, mương theo bản đồ địa chính;

b) Đối với thửa đất được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất, điểm 0 được xác định từ mép ngoài hành lang an toàn đường bộ.

3. Trường hợp các đường, hẻm đã nâng cấp mở rộng nhưng chưa chỉnh lý hồ sơ địa chính thì xác định vị trí theo bản đồ địa chính; đối với trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng thì xác định vị trí theo hiện trạng thực tế.

4. Đối với thửa đất có vị trí tiếp giáp mặt tiền đường, hẻm mà bị ngăn cách bởi kênh, mương có thể hiện trên bản đồ địa chính thì giá đất bằng 90% giá đất nằm tiếp giáp mặt tiền đường cùng vị trí.

Điều 7. Xác định giá đất theo vị trí và cấp đường đối với nhóm đất nông nghiệp

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm; Đất trồng cây lâu năm; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất rừng sản xuất; Đất làm muối.

2. Giá đất được xác định từ Phụ lục I đến Phụ lục V Điều 5 Quy định này, theo vị trí và cấp đường tương ứng như sau:

a) Theo vị trí:

– Vị trí 1: Từ 0m đến 85m;

– Vị trí 2: Từ trên 85m đến 135m;

– Vị trí 3: Từ trên 135m đến 185m;

– Vị trí 4: Từ trên 185m đến 235m;

– Vị trí 5: Từ trên 235m.

b) Theo cấp đường:

– Đối với đường phố, quốc lộ, đường tỉnh: Giá đất được tính bằng 100% giá đất theo từng vị trí tương ứng;

– Đối với đường huyện: Giá đất được tính bằng 90% giá đất theo từng vị trí tương ứng, nhưng mức giá tối thiểu không thấp hơn mức giá “vị trí 5” đối với đường phố, quốc lộ, đường tỉnh;

– Đối với các đường giao thông còn lại (đường xã, đường liên xã, hẻm):

+ Bề rộng mặt đường từ 3 m trở lên, giá đất được tính bằng 80% theo từng vị trí tương ứng, nhưng mức giá tối thiểu không thấp hơn mức giá “vị trí 5” đối với đường phố, quốc lộ, đường tỉnh;

+ Bề rộng mặt đường từ 2 m đến 3 m, giá đất được tính bằng 70% theo từng vị trí tương ứng, nhưng mức giá tối thiểu không thấp hơn mức giá “vị trí 5” đối với đường phố, quốc lộ, đường tỉnh;

+ Bề rộng mặt đường nhỏ hơn 2 m, giá đất được tính bằng 60% theo từng vị trí tương ứng, nhưng mức giá tối thiểu không thấp hơn mức giá “vị trí 5” đối với đường phố, quốc lộ, đường tỉnh;

c) Đối với thửa đất nông nghiệp không có vị trí tiếp giáp đường và không cùng chủ sử dụng với thửa đất có vị trí tiếp giáp đường trong phạm vi vị trí 1 thì giá đất được xác định là vị trí 2 theo quy định tại điểm a và b khoản này.

Điều 8. Xác định giá đất theo vị trí và cấp đường đối với nhóm đất phi nông nghiệp

1. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở tại nông thôn; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; Đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

2. Giá đất được xác định từ Phụ lục VI đến Phụ lục VII Điều 5 Quy định này theo vị trí như sau:

a) Đối với thửa đất tiếp giáp đường:

– Vị trí 1: Từ 0m đến 35m, giá đất được tính 100% theo Mục A Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

– Vị trí 2: Từ trên 35m đến 85m, giá đất được tính 60% theo Mục A Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

– Vị trí 3: Từ trên 85m đến 135m, giá đất được tính 50% theo Mục A Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

– Vị trí 4: Từ trên 135m đến 185m, giá đất được tính 40% theo Mục A Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

– Vị trí 5: Trên 185 m, giá đất được tính 30% theo Mục A Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này.

b) Đối với các thửa đất tiếp giáp hẻm: được tính theo Mục B Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

c) Đối với các thửa đất nằm phía sau thửa đất giáp đường của chủ sử dụng khác và không có hẻm công cộng đi vào được tính bằng 80% giá đất hẻm nhỏ hơn 2m theo Mục B Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

d) Đối với các thửa còn lại không thuộc điểm a, điểm b, điểm c khoản này được tính theo giá đất quy định tại Mục D của Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

đ) Trường hợp giá đất tại điểm a, b, c khoản này thấp hơn giá đất quy định tại Mục D của Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này thì tính bằng giá đất quy định tại điểm d khoản này.

Điều 9. Xác định giá đất phi nông nghiệp trong các trường hợp cụ thể khác

Đối với đất phi nông nghiệp chưa có giá trong Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này thì việc xác định vị trí và cấp đường thực hiện theo Điều 8 Quy định này, cụ thể như sau:

1. Đối với đất phi nông nghiệp tiếp giáp đường phố, quốc lộ, đường tỉnh:

a) Vị trí 1: Được tính bằng 2 lần giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại Mục D Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

b) Vị trí 2: Được tính bằng 60% giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại điểm a khoản này;

c) Vị trí 3: Được tính bằng 50% giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại điểm a khoản này;

d) Vị trí 4: Được tính bằng 40% giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại điểm a khoản này;

đ) Vị trí 5: Được tính bằng 30% giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp giá đất theo từng vị trí nêu trên thấp hơn giá đất quy định tại Mục D của Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này thì tính bằng giá đất quy định tại Mục D Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này.

2. Đối với đất phi nông nghiệp tiếp giáp các đường huyện, đường xã, đường liên xã:

a) Vị trí 1: Được tính bằng 1,6 lần giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại Mục D Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này;

b) Vị trí 2: Được tính bằng 60% giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại điểm a khoản này;

c) Vị trí 3: Được tính bằng 50% giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại điểm a khoản này;

d) Vị trí 4: Được tính bằng 40% giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại điểm a khoản này;

đ) Vị trí 5: Được tính bằng 30% giá đất theo từng loại đất tương ứng quy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp giá đất theo từng vị trí nêu trên thấp hơn giá đất quy định tại Mục D của Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này thì tính bằng giá đất quy định tại Mục D Phụ lục VI, Phụ lục VII Điều 5 Quy định này.

Điều 10. Xác định giá đất theo vị trí đối với các loại đất Chính phủ không quy định khung giá đất

Giá đất được xác định tại Phụ lục VIII Điều 5 Quy định này, vị trí được tính như sau:

1. Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Xác định vị trí theo nhóm đất nông nghiệp.

2. Đất nông nghiệp khác: Xác định vị trí theo nhóm đất nông nghiệp.

3. Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất quốc phòng; đất an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp (đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội, đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao, đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở ngoại giao, đất xây dựng công trình sự nghiệp khác); đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất làm vật liệu xây dựng, làm đồ gốm: Xác định vị trí theo nhóm đất phi nông nghiệp.

4. Đất có mục đích công cộng (đất giao thông, đất thủy lợi, đất có di tích lịch sử, văn hóa, đất danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, đất khu vui chơi giải trí công cộng, đất công trình năng lượng, đất bưu chính, viễn thông, đất chợ, đất bãi thải, xử lý chất thải, đất công trình công cộng khác); đất cơ sở tôn giáo, đất cơ sở tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, đất phi nông nghiệp khác: Xác định vị trí theo nhóm đất phi nông nghiệp.

5. Đất sông, ngòi, kênh, rạch và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì xác định vị trí theo nhóm đất nông nghiệp; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp: Xác định vị trí theo nhóm đất phi nông nghiệp.

6. Đất chưa sử dụng: Xác định vị trí theo loại đất khi nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.

Chương III

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 11. Điều chỉnh bảng giá đất, bổ sung giá đất trong bảng giá đất

Trong kỳ ban hành bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các ban ngành có liên quan và Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh trình Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua và ban hành quyết định bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung, cụ thể:

1. Điều chỉnh bảng giá đất khi:

a) Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự;

b) Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên.

2. Bổ sung giá đất trong bảng giá đất khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thay đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung các tuyến đường chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này.

Điều 12. Điều khoản chuyển tiếp

Các hồ sơ thuộc phạm vi quy định tại khoản 2 Điều 1 Quy định này được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Quy định này có hiệu lực thì áp dụng giá đất theo quy định tại Quyết định số 47/2019/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2020-2024.

TẢI BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH BẾN TRE: TẠI ĐÂY

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Bảng giá đất nhà nước tỉnh Bến Tre giai đoạn 2020 đến 2024”  tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Thẩm định giá định cư Châu Âu

Thẩm định giá tài sản định cư Châu Âu diện đầu tư

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá tài sản định cư Châu Âu diện đầu tư

Thẩm định giá định cư Châu Âu
Thẩm định giá định cư Châu Âu diện đầu tư – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá tài sản định cư Châu Âu diện đầu tư) –  Nền kinh tế của Châu Âu (EU) hiện là lớn nhất trong số các châu lục trên toàn cầu. Ngày nay khi nền kinh tế trên toàn thế giới phát triển và hội nhập ngày càng mạnh mẽ. Châu Âu đã góp phần đẩy mạnh tiến trình toàn cầu hóa, có tác động đến văn hóa và những ảnh hưởng quan trọng lên nền kinh tế thế giới. Đặc biệt Châu Âu có chính sách an sinh xã hội số 1 trên thế giới. Điều này đã dẫn đến việc có rất nhiều người trên thế giới trong đó có công dân Việt Nam đang tìm kiếm cơ hội sinh sống và làm việc tại các nước Châu Âu vì đặc quyền từ tấm hộ chiếu EU mang lại quá hấp dẫn.

>>> Thẩm định giá nhà đất

EU là chủ sở hữu hộ chiếu quốc gia thuộc EU có đủ điều kiện đi lại, làm việc và cư trú tự do trong tất cả các quốc gia khác. Chính sách mở cửa cho phép nhiều cơ hội kinh doanh liên quan đến người nước ngoài có thể có được quốc tịch ở một trong các quốc gia EU.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Lợi ích trở thành công dân thuộc khối EU

Khi trở thành công dân Châu Âu bạn sẽ được hưởng nhiều quyền lợi, nhiều chế độ chính sách tốt như sau:

  • Quyền được miễn visa đến 158 quốc gia trên thế giới;
  • Tự do sinh sống, làm việc, học tập trong toàn khối E.U;
  • Miễn phí y tế (E.U có hệ thống y tế và bảo hiểm tốt nhất thế giới);
  • Quyền được học miễn phí hoặc miễn giảm học phí tại các trường thuộc khối E.U;
  • Được hưởng quyền tránh đánh thuế hai lần trên toàn cầu;
  • Quyền bình đẳng tuyệt đối; quyền bầu cử và tự ứng cử…

2. Định cư Châu Âu diện đầu tư

Đầu tư định cư Châu Âu là chương trình đầu tư do chính phủ một nước tạo ra nhằm thu hút nhân tài, vốn từ doanh nhân nước ngoài. Nhà đầu tư rót vốn vào một tỉnh, bang nào đó tại một nước Châu Âu cần phát triển kinh tế hoặc việc làm. Đổi lại nhà đầu tư sẽ nhận được quyền thường trú nhân hoặc quyền công dân của nước đó.

Định cư diện đầu tư (còn được gọi là Golden Visa) là một quá trình trong đó các cá nhân, cùng với các thành viên gia đình đủ điều kiện, có thể có được thường trú tại một quốc gia tại Châu Âu bằng cách đổi lấy một lượng đầu tư xác định trong các danh mục đủ điều kiện. Tùy thuộc vào chính sách cụ thể của nước nhập cư, sẽ có điều kiện cư trú đi kèm. Diện định cư Châu Âu được người Việt quan tâm nhất hiện nay là định cư diện đầu tư tại một số nước Châu Âu như: Định cư Anh, Bồ Đào Nha, Síp, Malta, Bỉ, Bulgaria, Hy Lạp, Ireland, Bulgaria, Slovakia, Montenegro…

3. Yêu cầu với nhà đầu tư định cư Châu Âu

  • Không yêu cầu ngoại ngữ
  • Trên 18 tuổi
  • Có lý lịch tư pháp tốt
  • Tuân thủ theo đúng quy định của chương trình đưa ra
  • Giá trị đầu tư từ 250.000 Euro đến 2.500.000 Euro (tùy từng nước định cư)
  • Không là công dân của Liên minh châu Âu;
  • Không bị từ chối nhập cảnh bởi bất kì quốc gia nào thuộc khối Schengen;
  • Có đủ nguồn tài chính để đảm bảo cuộc sống của đương đơn và gia đình

4. Thẩm định giá tài sản chứng minh tài chính định cư Châu Âu

Để được định cư diện đầu tư tại Châu Âu thì mọi công dân đều phải xác minh năng lực tài chính chứng minh cho Đại sứ quán hay Lãnh sự quán của nước Châu Âu thấy được mình có khả năng tài chính đủ để thực hiện mục đích định cư, cho chính phủ các nước Châu Âu thấy bạn có đủ tiền để nuôi sống bản thân và gia đình. …). Một hồ sơ chứng minh tài chính đủ mạnh còn giúp khẳng định về tài chính của bạn với các nước xin định cư và là sự ràng buộc của người nộp hồ sơ xin visa với Việt Nam. Các hình thức chứng minh tài chính bao gồm: Nhà đất (bất động sản), phương tiện vận tải (ô tô, tàu thuyền), sổ tiết kiệm, giấy xác nhận số dư tài khoản ngân hàng, máy móc thiết bị…

Công ty thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng của việc xác minh giá trị tài sản chứng minh tài chính định cư tại Châu Âu. Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi hiện là đối tác uy tín của nhiều doanh nghiệp cung cấp dịch vụ di trú tại Việt Nam. Chứng thư và báo cáo thẩm định giá của chúng tôi cho mục đích định cư diện đầu tư Châu Âu sẽ được phát hành song ngữ hoặc tiếng anh đáp ứng đầy đủ, chính xác các tiêu chuẩn thẩm định giá, pháp luật Việt Nam được công nhận trên lãnh thổ Việt Nam cũng như trên toàn thế giới.

Thành Đô tự hào là đơn vị được chứng nhận thương hiệu cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín năm 2019 và được chứng nhận tiêu chuẩn ISO 9001:2015 cho quản lý chất lượng về dịch vụ thẩm định giá từ đó góp phần quan trọng giúp khách hàng những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư, mua bán minh bạch trên thị trường. uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank…Ngoài ra chúng tôi với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá tài sản định cư Châu Âu diện đầu tư”  tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Bảng giá đất Bạc Liêu 2020 - 2024

Bảng giá đất nhà nước tỉnh Bạc Liêu giai đoạn 2020 đến 2024

Written by thanhdo on . Posted in Bảng giá đất nhà nước, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Bảng giá đất nhà nước tỉnh Bạc Liêu giai đoạn 2020 đến 2024

Bảng giá đất Bạc Liêu 2020 - 2024
Bảng giá đất Bạc Liêu 2020 – 2024 – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Bảng giá đất tỉnh Bạc Liêu 2020 – 2024) – Theo quyết định Số: 372/QĐ-UBND ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh bạc liêu giai đoạn 2020-2024 ngày 31 tháng 12 năm 2019. Bảng giá đất tỉnh Bạc Liêu áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 được dùng làm căn cứ để:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

>>> Thẩm định giá nhà đất

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này là Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu, giai đoạn 2020 – 2024.

Điều 2. Tổ chức thực hiện:

1. Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu giai đoạn 2020 – 2024 được công bố, công khai và áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.

2. Giao Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, Ngành, đơn vị chức năng có liên quan, Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố Bạc Liêu tiến hành công bố, công khai Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu giai đoạn 2020 – 2024 theo đúng quy định của pháp luật hiện hành; đồng thời, chịu trách nhiệm theo dõi nếu có biến động giá đất phổ biến trên thị trường thì tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật hiện hành.

Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường; Giám đốc và Thủ trưởng các Sở, Ban, Ngành cấp tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký./.

Nơi nhận:
– Như Điều 3;
– Các Bộ: TN&MT, Tài chính (để báo báo);
– TT Tỉnh ủy, TT HĐND tỉnh (để báo cáo);
– Đoàn đại Biểu Quốc Hội tỉnh;
– Các thành viên UBND tỉnh;
– UBMTTQ tỉnh và các cơ quan Đoàn thể tỉnh;
– Cục KTVB – Bộ Tư pháp (kiểm tra);
– Sở Tư pháp (tự kiểm tra);
– Báo Bạc Liêu, Đài PT-TH tỉnh;
– Cục Thuế tỉnh;
– Các đơn vị trực thuộc UBND tỉnh;
– Các Phó Văn phòng UBND tỉnh;
– Trung tâm CB-TH tỉnh (đăng công báo);
– Lưu: VT, MT (QĐGĐ 04).

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
CHỦ TỊCH

Dương Thành Trung

QUY ĐỊNH

BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẠC LIÊU GIAI ĐOẠN 2020-2024
(kèm theo Quyết định số 372/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bạc Liêu)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Bảng giá đất tại quy định này là căn cứ để:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2. Bảng giá đất này là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 4, Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, các cơ quan, tổ chức và đối tượng có liên quan đến việc định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Đường phố là các đường giao thông trong đô thị có tên trong bảng giá đất.

2. Đường hẻm là đường hoặc lối đi công cộng khác không có tên trong bảng giá đất; có nhiều cấp độ hẻm khác nhau gồm: hẻm chính (là hẻm của đường phố); hẻm phụ (là hẻm tiếp giáp hẻm chính mà không tiếp giáp đường phố) và các hẻm tiếp theo tiếp giáp với hẻm chính.

3. Thửa đất tại vị trí mặt tiền là thửa đất tiếp giáp đường phố hoặc tiếp giáp thửa mặt tiền nhưng cùng chủ sử dụng đất với thửa đất có mặt tiền.

4. Thửa đất có mặt tiền là thửa đất có ít nhất 01 cạnh tiếp giáp với trục giao thông đường bộ hoặc đường thủy.

5. Đất tiếp giáp là đất thuộc thửa đất có ít nhất 01 cạnh tiếp giáp hoặc thuộc thửa đất tiếp giáp với thửa đất có một cạnh tiếp giáp nhưng cùng chủ sử dụng đất với thửa đất đó.

6. Đất liền kề là đất thuộc thửa đất có một cạnh tiếp giáp, có điều kiện tự nhiên và kết cấu hạ tầng như nhau.

7. Độ rộng mặt đường của các loại đường nhựa, đường bê tông là bề rộng được trải nhựa, lót đan, hay tráng bêtông (không bao gồm lề đường).

8. Độ rộng của đường hẻm là mặt cắt ngang nơi nhỏ nhất phải đi qua để đến thửa đất.

9. Đất ở nông thôn là đất ở phân tán tại các xã của các huyện, thị xã và thành phố trên toàn tỉnh.

10. Đất ở đô thị (gồm đất ở tại mặt tiền đường và đất ở trong hẻm) là đất ở phân tán tại các phường của thành phố, thị xã và các thị trấn thuộc huyện trong toàn tỉnh.

Điều 4. Quy định loại đất và nguyên tắc xác định giá

Căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định các nhóm đất như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất lúa (đất chuyên trồng lúa) và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất rừng sản xuất; đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất nông nghiệp khác.

Đối với đất nông nghiệp là đất trồng lúa, trồng cây ngắn ngày khác kết hợp nuôi trồng thủy sản hoặc kết hợp với một loại hình canh tác khác thì giá đất nông nghiệp trong trường hợp này được xác định trên cơ sở xác định loại hình sử dụng chính có thu nhập cao nhất của loại đất đó.

b) Đất nông nghiệp trong khu dân cư là đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư được thể hiện trên bản đồ quy hoạch khu dân cư hoặc được thể hiện trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

2. Nhóm đất phi nông nghiệp gồm các loại đất sau: Đất ở; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, hỏa táng; đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác. Giá các loại đất này được xác định theo khu vực nông thôn và khu vực đô thị.

3. Các loại đất nêu trên được xác định căn cứ theo Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Chương II

PHÂN KHU VỰC, PHÂN VỊ TRÍ ĐẤT, KHU VỰC GIÁP RANH

Điều 5. Phân khu vực, vị trí đối với đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh được xác định theo khu vực và vị trí như sau:

1. Phân khu vực đất nông nghiệp:

a) Khu vực 1 là khu vực trong phạm vi ranh giới hành chính các phường, xã thuộc thành phố Bạc Liêu và các phường thuộc thị xã Giá Rai.

b) Khu vực 2 là khu vực thuộc vùng ngọt và vùng mặn trong phạm vi ranh giới hành chính các xã và thị trấn thuộc các huyện, các xã thuộc thị xã Giá Rai.

2. Vị trí và chiều sâu đất nông nghiệp:

a) Vị trí 1:

Xác định trong 60 mét đầu của những thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường Quốc lộ, đường tỉnh, đường phố tính từ hành lang lộ giới hiện hữu hoặc tính từ mép đường lộ, mép bờ kênh nơi chưa có quy hoạch lộ giới.

b) Vị trí 2:

Xác định trong 60 mét tiếp theo tiếp giáp vị trí 1 của cùng chủ sử dụng;

Xác định trong 60 mét đầu của những thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường huyện, đường liên xã và đường liên ấp hoặc các trục kinh thủy lợi từ cấp 3 trở lên thuận tiện cho việc sản xuất và vận chuyển sản phẩm hàng hóa.

c) Vị trí 3: Các vị trí đất còn lại ngoài vị trí 1 và vị trí 2 nêu trên.

3) Vị trí và chiều sâu đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong khu dân cư mà ranh giới khu dân cư được thể hiện trên bản đồ quy hoạch khu dân cư hoặc được thể hiện trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (trừ trường hợp quy tại khoản 2 Điều này):

a) Vị trí 1:

Xác định trong 30 mét đầu của những thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường Quốc lộ, đường tỉnh, đường phố tính từ hành lang lộ giới hiện hữu hoặc tính từ mép đường lộ, mép bờ kênh nơi chưa có quy hoạch lộ giới.

b) Vị trí 2:

Xác định trong 20 mét tiếp theo tiếp giáp vị trí 1 của cùng chủ sử dụng;

Xác định trong 30 mét đầu của những thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường huyện, đường liên xã và đường liên ấp hoặc các trục kinh thủy lợi từ cấp 3 trở lên thuận tiện cho việc sản xuất và vận chuyển sản phẩm hàng hóa.

c) Vị trí 3: Các vị trí đất còn lại ngoài vị trí 1 và vị trí 2 nêu trên.

4. Đối với đất chuyên trồng lúa thì việc xác định vị trí đất thực hiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này trên địa bàn từng huyện, thị xã, thành phố.

5. Đối với đất lâm nghiệp và đất làm muối (kể cả trường hợp đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư) thì không phân theo khu vực mà việc xác định vị trí đất thực hiện theo 03 vị trí quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này thống nhất cho toàn tỉnh.

Điều 6. Phân vị trí và xác định giá đất đối với đất ở nông thôn

1. Đất ở nông thôn có mặt tiền tiếp giáp các tuyến đường giao thông chính có tên trong bảng giá đất trên địa bàn các xã thuộc các huyện, thị xã, đã có hạ tầng tương đối đồng bộ và có khả năng sinh lợi được chia theo vị trí như sau:

a) Vị trí 1: Đất thuộc thửa mặt tiền và các thửa đất tiếp giáp tiếp theo của cùng một chủ sử dụng đất trong phạm vi cự ly 30m tính từ mốc lộ giới đối với Quốc lộ, đường tỉnh và đường huyện đã có quy hoạch lộ giới, hoặc tính từ mép đường đối với các trường hợp khác, có mức giá bằng 100% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường trong bảng giá.

b) Vị trí 2: Đất thuộc thửa mặt tiền và các thửa đất tiếp giáp tiếp theo của cùng một chủ sử dụng đất trong phạm vi cự ly từ trên 30m đến 50m tính từ mốc lộ giới đối với Quốc lộ, đường tỉnh và đường huyện đã có quy hoạch lộ giới, hoặc tính từ mép đường đối với các trường hợp khác, có mức giá bằng 70% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường trong bảng giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

c) Vị trí 3: Đất thuộc thửa mặt tiền và các thửa đất tiếp giáp tiếp theo của cùng một chủ sử dụng đất trong phạm vi cự ly từ trên 50m đến 70m tính từ mốc lộ giới đối với Quốc lộ, đường tỉnh và đường huyện đã có quy hoạch lộ giới, hoặc tính từ mép đường đối với các trường hợp khác, có mức giá bằng 50% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường trong bảng giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

d) Vị trí 4: Đất thuộc thửa mặt tiền và các thửa đất tiếp giáp tiếp theo của cùng một chủ sử dụng đất trong phạm vi cự ly từ trên 70m đến 90m tính từ mốc lộ giới đối với Quốc lộ, đường tỉnh và đường huyện đã có quy hoạch lộ giới, hoặc tính từ mép đường đối với các trường hợp khác, có mức giá bằng 20% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường trong bảng giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

đ) Phần đất còn lại ở cự ly từ trên 90m tính từ mốc lộ giới đối với Quốc lộ, đường tỉnh và đường huyện đã có quy hoạch lộ giới, hoặc tính từ mép đường đối với các trường hợp khác, thì được tính bằng giá đất ở tối thiểu của khu vực.

2. Đất ở nông thôn có mặt tiền tiếp giáp đường liên xã, liên ấp, có mặt lộ trải nhựa hoặc các trục kinh thủy lợi từ cấp 3 trở lên (mặt kinh rộng từ 9m trở lên) chưa có tên trong bảng giá đất thì được phân thành 03 vị trí như sau:

a) Vị trí 1: Đất tại mặt tiền đường liên xã, liên ấp, có mặt lộ trải nhựa hoặc tráng xi măng rộng từ 1,5m trở lên;

b) Vị trí 2: Đất tại mặt tiền đường liên xã, liên ấp còn lại hoặc các trục kinh thủy lợi từ cấp 3 trở lên (mặt kinh rộng từ 9m trở lên);

c) Vị trí 3: Các vị trí đất còn lại.

Điều 7. Phân vị trí và xác định giá đối với đất ở đô thị tiếp giáp mặt tiền đường

Thửa đất ở đô thị tiếp giáp mặt tiền đường có hệ số vị trí chiều sâu như sau:

1. Vị trí 1: Đất thuộc thửa mặt tiền và các thửa đất tiếp giáp tiếp theo của cùng một chủ sử dụng đất trong phạm vi cự ly 30m tính từ mốc lộ giới đường phố có mức giá bằng 100% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường trong bảng giá.

2. Vị trí 2: Đất thuộc thửa mặt tiền và các thửa đất tiếp giáp tiếp theo của cùng một chủ sử dụng đất trong phạm vi cự ly từ trên 30m đến 50m tính từ mốc lộ giới đường phố có mức giá bằng 70% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường trong bảng giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

3. Vị trí 3: Đất thuộc thửa mặt tiền và các thửa đất tiếp giáp tiếp theo của cùng một chủ sử dụng đất trong phạm vi cự ly từ trên 50m đến 70m tính từ mốc lộ giới đường phố có mức giá bằng 50% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường trong bảng giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

4. Vị trí 4: Đất thuộc thửa mặt tiền và các thửa đất tiếp giáp tiếp theo của cùng một chủ sử dụng đất trong phạm vi cự ly từ trên 70m đến 90m tính từ mốc lộ giới đường phố có mức giá bằng 20% mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường trong bảng giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực.

5. Phần đất còn lại ở cự ly từ trên 90m tính từ mốc lộ giới đường phố thì được tính bằng giá đất ở tối thiểu của khu vực.

Điều 8. Phân vị trí và xác định giá đất ở đô thị tại vị trí hẻm

1. Vị trí thửa đất ở tiếp giáp hẻm được xác định theo các vị trí thửa đất ở được quy định tại Điều 7 của Quy định này.

2. Loại hẻm, chiều sâu hẻm

a) Hẻm chính: là hẻm của đường phố, giá đất hẻm chính được xác định theo chiều rộng đường hẻm và được chia 03 trường hợp như sau:

Chiều rộng hẻm từ 04 mét trở lên: Giá đất được xác định bằng 30% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1);

Chiều rộng hẻm từ 02 mét đến dưới 04 mét: Giá đất được xác định bằng 25% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1);

Chiều rộng hẻm dưới 02 mét: Giá đất được xác định bằng 20% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1).

b) Hẻm phụ: là hẻm tiếp giáp hẻm chính mà không tiếp giáp đường phố và các hẻm tiếp theo tiếp giáp với hẻm chính, được tính bằng 80% giá đất hẻm tại điểm a khoản 2 Điều này, cụ thể như sau:

Chiều rộng hẻm từ 04 mét trở lên: Giá đất được xác định bằng 24% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1);

Chiều rộng hẻm từ 02 mét đến dưới 04 mét: Giá đất được xác định bằng 20% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1);

Chiều rộng hẻm dưới 02 mét: Giá đất được xác định bằng 16% giá đất mặt tiền đường phố (vị trí 1).

Chiều rộng các hẻm nêu trên được tính theo chiều rộng đường hẻm nhỏ nhất phải đi qua để đến thửa đất.

c) Chiều dài (độ sâu) của hẻm

Từ sau thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố đến hết mét thứ 100 tính từ mép đường hiện trạng: Giá đất tính bằng 100% giá đất của hẻm tương ứng;

Sau mét thứ 100 đến hết mét thứ 300 tính từ mép đường hiện trạng: Giá đất tính bằng 90% giá đất của hẻm tương ứng;

Sau mét thứ 300 trở lên tính từ mép đường hiện trạng: Giá đất tính bằng 80% giá đất của hẻm tương ứng.

d) Kết cấu của hẻm (hạ tầng hẻm):

Hẻm trải nhựa, đan, bêtông: tính bằng 100% đơn giá đất ở trong hẻm.

Hẻm còn lại khác (không trải nhựa, đan, bêtông): tính bằng 90% đơn giá đất ở trong hẻm.

3. Giá đất ở của thửa đất tại vị trí hẻm:

Giá đất ở của thửa đất tại vị trí hẻm được tính bằng đơn giá đất ở tại vị trí hẻm nhân với diện tích các vị trí của thửa đất ở tiếp giáp hẻm có giảm trừ tỷ lệ phần trăm vị trí so với mức giá chuẩn được quy định tại Điều 7 của Quy định này.

Đơn giá đất ở tại vị trí hẻm = Đơn giá đất của Loại hẻm x Hệ số chiều dài của hẻm x Hệ số kết cấu của hẻm.

Giá đất ở của thửa đất tại vị trí hẻm = Đơn giá đất ở tại vị trí hẻm x ((DTVT1 x 1,0) + (DTVT2 x 0,7) + (DTVT3 x 0,5) + (DTVT4 x 0,2)).

Trong đó: Thửa đất ở được xác định theo các vị trí thâm hậu như sau:

DTVT1: là diện tích của thửa đất trong 30m đầu.

DTVT2: là diện tích của thửa đất từ trên 30m đến 50m.

DTVT3: là diện tích của thửa đất từ trên 50m đến 70m.

DTVT1: là diện tích của thửa đất từ trên 70m đến 90m.

4. Các trường hợp đặc biệt

a) Mức giá đất ở trong hẻm không thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu của khu vực; đối với các thửa đất sau thửa mặt tiền mà không tiếp giáp đường hẻm (không có đường vào) thì được tính bằng giá đất ở tối thiểu của khu vực.

b) Trong trường hợp hẻm thông ra nhiều tuyến đường phố mà tính theo công thức tại khoản 3 Điều này cho ra nhiều đơn giá khác nhau thì đơn giá đất ở của hẻm được xác định bởi đơn giá có mức cao hơn.

c) Các hẻm có giá đất ở được quy định cụ thể trong bảng giá đất ở thì áp dụng mức giá đất này. Trường hợp giá đất ở tại vị trí hẻm chưa được quy định trong bảng giá đất ở thì áp dụng cách tính theo công thức nêu tại khoản 3 Điều này tùy theo cấp độ hẻm, để xác định giá đất ở tại vị trí hẻm.

d) Đối với các thửa đất ở tại đường hẻm bên hông các chợ hoạt động có khả năng kinh doanh (tiếp giáp với chợ), theo quy định trong bảng giá đất ở xác định là đất ở trong hẻm có mức giá tính bằng tỷ lệ % của mức giá chuẩn quy định cho đoạn đường tương ứng và sẽ được điều chỉnh tăng thêm 1,5 lần mức giá tính theo vị trí hẻm tương ứng.

đ) Đối với thửa đất mà điểm mốc cuối theo khoảng cách quy định tại khoản 2 Điều này nằm vào giữa chiều rộng mặt tiếp xúc hẻm thì xử lý như sau:

Nếu chiều rộng thửa đất tiếp xúc hẻm nằm trong phạm vi giới hạn khoảng cách có hệ số chiều rộng so với chiều rộng tiếp xúc hẻm của thửa đất từ 50% trở lên thì được áp dụng hệ số cao hơn cho cả thửa đất.

Nếu chiều rộng thửa đất tiếp xúc hẻm nằm trong phạm vi giới hạn khoảng cách có hệ số chiều rộng so với chiều rộng tiếp xúc hẻm của thửa đất nhỏ hơn 50% thì áp dụng hệ số thấp liền kề.

Điều 9. Đất tại khu vực giáp ranh

1. Đất tại khu vực giáp ranh là khu đất giáp sát nhau tại đường phân địa giới hành chính các cấp và được xác định như sau:

a) Khu vực đất giáp ranh giữa tỉnh Bạc Liêu với các tỉnh lân cận được xác định từ đường phân địa giới hành chính vào sâu địa phận của tỉnh Bạc Liêu 500 mét đối với đất nông nghiệp, 300 mét đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn, 200 mét đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị (nếu đô thị cùng cấp).

Trường hợp đường phân địa giới hành chính là đường giao thông, sông, suối thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ hành lang bảo vệ đường bộ, hành lang bảo vệ đường thủy vào sâu địa phận tỉnh Bạc Liêu là 500 mét đối với đất nông nghiệp, 300 mét đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn, 200 mét đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị (nếu đô thị cùng cấp).

Trường hợp đường phân chia địa giới hành chính là các sông, hồ, kênh, có chiều rộng trên 100 mét thì không được xếp loại đất giáp ranh.

b) Khu vực đất giáp ranh giữa các huyện, thị xã và thành phố trong tỉnh được xác định từ đường phân chia địa giới hành chính vào sâu địa phận mỗi bên là 200 mét đối với đất nông nghiệp và 100 mét đối với đất phi nông nghiệp.

Trường hợp đường phân chia địa giới hành chính là đường giao thông, sông, suối thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ hành lang bảo vệ đường bộ, hành lang bảo vệ đường thủy vào sâu địa phận mỗi bên là 200 mét đối với đất nông nghiệp và 100 mét đối với đất phi nông nghiệp.

c) Khu vực đất giáp ranh giữa phường với xã thuộc thành phố Bạc Liêu, phường với xã thuộc thị xã Giá Rai và thị trấn với xã thuộc các huyện được xác định từ đường phân chia địa giới hành chính vào sâu địa phận mỗi bên là 100 mét tương ứng theo các loại đất.

Trường hợp đường phân chia địa giới hành chính là đường giao thông, sông, hồ, kênh thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ hành lang bảo vệ đường bộ, hành lang bảo vệ đường thủy vào sâu địa phận mỗi bên là 100 mét đối với các loại đất.

Đất thuộc khu vực giáp ranh giữa phường với xã thuộc thành phố Bạc Liêu, phường với xã thuộc thị xã Giá Rai và thị trấn với xã thuộc các huyện được xác định giá theo nguyên tắc tại Khoản 2 Điều này.

2. Nguyên tắc xác định giá đối với đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các huyện, thị xã và thành phố trong tỉnh:

Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng như nhau thì đất thuộc khu vực quy định mức giá thấp hơn áp dụng bằng mức giá của khu vực giáp ranh quy định mức giá cao hơn theo phạm vi giáp ranh từng loại đất.

Trường hợp đặc biệt khi điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng chung của mỗi bên khác nhau thì đất thuộc khu vực quy định mức giá thấp hơn áp dụng tối thiểu 70% mức giá của khu vực giáp ranh quy định mức giá cao hơn theo phạm vi giáp ranh từng loại đất.

3. Đất trong tỉnh tại các điểm tiếp giáp giữa hai đoạn đường trên cùng một tuyến đường có cùng cấp vị trí, loại đất được xác định giá đất như sau:

a) Trường hợp trên cùng một trục đường phố được chia thành các đoạn có mức giá đất khác nhau, thì giá đất của các thửa đất ở trong phạm vi 50 mét giáp ranh mỗi bên của đường phố, đoạn đường phố có giá đất thấp hơn được tính bình quân theo giá đất của hai đoạn giáp ranh đó.

b) Trường hợp các đường phố giao nhau có giá đất khác nhau thì giá đất của các thửa đất ở trong phạm vi 50 mét mỗi bên, đường phố có giá đất thấp hơn được nhân thêm hệ số 1,1 nhưng không vượt quá giá đất của đường phố có giá cao nhất tại nơi các đường phố giao nhau (trừ những thửa đất tiếp giáp với hơn 01 (một) đường phố).

c) Đối với điểm mốc đầu, điểm mốc cuối của thửa đất:

Điểm mốc đầu để tính phạm vi quy định nêu trên được tính từ chỉ giới đường đỏ của đường có quy hoạch lộ giới lớn hơn.

Đối với thửa đất mà điểm mốc cuối theo khoảng cách quy định trên nằm vào giữa chiều rộng mặt tiếp xúc đường thì xử lý như sau:

Nếu chiều rộng của mặt tiếp xúc đường nằm trong phạm vi giới hạn khoảng cách có hệ số cao hơn chiếm từ 50% trở lên chiều rộng mặt tiếp xúc đường của thửa đất, thì được áp dụng cách tính hoặc nhân hệ số 1,1 theo quy định trên cho cả thửa đất.

Nếu chiều rộng của mặt tiếp xúc đường nằm trong phạm vi giới hạn khoảng cách có hệ số cao hơn chiếm dưới 50% chiều rộng mặt tiếp xúc đường của thửa đất, thì áp dụng giá đất loại đường thấp hơn cho cả thửa đất.

d) Những thửa đất tiếp giáp với đoạn đường cặp hai bên cầu (chỉ tính cho những tuyến đường có sau khi xây cầu) (dạ cầu), giá đất được tính bằng 100% giá đất tuyến đường cùng loại đối với khu vực có chợ hoạt động phù hợp với quy hoạch hoặc tính bằng 70% giá đất tuyến đường cùng loại đối với khu vực không có chợ hoạt động phù hợp với quy hoạch. Đoạn đường dạ cầu được tính từ vị trí chuyển tiếp của đường ngã rẽ chân cầu đến khi chuyển sang tuyến đường mới.

Điều 10. Cách xác định giá đất trong trường hợp thửa đất có vị trí đặc biệt

1. Thửa đất có vị trí góc ngã ba, ngã tư, ngã năm đường, thửa đất tiếp giáp hai mặt tiền đường trở lên được xác định theo giá đất ở chuẩn quy định cho vị trí đó nhân với hệ số 1,2 lần.

2. Thửa đất có một mặt tiếp giáp đường và một mặt tiếp giáp hẻm thì được xác định theo giá đất ở chuẩn quy định cho vị trí đó nhân với hệ số 1,1 lần.

3. Trong trường hợp thửa đất có nhiều cạnh tiếp giáp đường, hẻm nêu tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì cạnh tiếp giáp để xác định vị trí, giá đất phải đảm bảo quy định về chiều rộng (chiều ngang) thửa đất cụ thể:

a) Khu vực đô thị ≥ 3,5m.

b) Khu vực nông thôn ≥ 4m.

c) Trường hợp thửa đất có cạnh tiếp xúc với đường, hẻm dưới mức quy định tại điểm a, điểm b Khoản này thì lấy cạnh tiếp giáp dài nhất để xác định giá.

4. Nếu thửa đất có nhiều vị trí (tiếp giáp nhiều đường hoặc hẻm khác nhau), dẫn đến xác định giá đất khác nhau thì thống nhất xác định thửa đất theo vị trí có đơn giá cao nhất.

5. Khi áp dụng giảm lũy kế theo tỷ lệ quy định trong các trường hợp phải đảm bảo giá đất không được thấp hơn đơn giá đất ở tối thiểu đã quy định trên địa bàn tỉnh.

6. Trong quá trình xác định vị trí đất ở theo các tuyến đường nhánh hoặc hẻm cụt, khả năng sinh lợi kém hoặc cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ thì được tính giảm giá 30% so với đơn giá quy định cho vị trí đó.

7. Trong quá trình xác định vị trí đất ở theo các tuyến đường là đường đi tự mở của người dân trong khu vực không có khả năng sinh lợi, không có cơ sở hạ tầng thì giá đất được xác định theo giá đất ở tối thiểu của từng khu vực trên địa bàn tỉnh.

8. Trường hợp tuyến đường giao thông có một bên đường tiếp giáp mương lộ đang sử dụng vào mục đích công cộng nhưng mương lộ này chưa được quy định giá đất trong các phụ lục thì giá đất phía bên mương lộ được tính như sau:

a) Trường hợp phía bên mương lộ không có đường đal hoặc bêtông thì thửa đất có cạnh tiếp giáp mương lộ được tính bằng 50% giá thửa đất có cùng vị trí, khu vực phía bên không có mương lộ của cùng tuyến đường.

b) Trường hợp phía bên mương lộ có đường đal hoặc bêtông nhưng không có quy định giá trong các phụ lục tại Điều 15 của Quy định này, thì thửa đất có cạnh tiếp giáp mương lộ được tính bằng 60% giá thửa đất có cùng vị trí, khu vực phía bên không có mương lộ của cùng tuyến đường.

Chương III

BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

Điều 11. Nguyên tắc xác định giá đất nông nghiệp

1. Giá đất nông nghiệp được xác định căn cứ theo khu vực và vị trí đất được quy định tại Điều 5 của Quy định này.

2. Trong tất cả các trường hợp xác định giá đất nông nghiệp không được cộng thêm các khoản chi phí đào lắp khác biến tướng giá đất, (trừ những trường hợp đất nuôi trồng thủy sản, nuôi tôm kết hợp trồng lúa hoặc đất chuyển đổi cơ cấu sang nuôi tôm được Nhà nước cho phép).

3. Bảng giá đất chuyên trồng lúa áp dụng cho những khu vực chuyên trồng lúa 2 vụ, 3 vụ ổn định và không trồng xen canh với các loại hình sử dụng khác.

4. Đất nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì giá các loại đất nông nghiệp được xác định tương ứng với thời hạn 70 năm theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

Điều 12. Bảng giá nhóm đất nông nghiệp

1. Bảng giá đất trồng cây lâu năm

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3
Các xã thuộc thành phố Bạc Liêu

60.000

50.000

45.000

72.000

60.000

54.000
Các xã, thị trấn thuộc các huyện, các xã thuộc thị xã

55.000

45.000

40.000

66.000

54.000

48.000

2. Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm các loại đất sau:

3. a) Đất trồng cây hàng năm khác

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3
Các xã thuộc thành phố Bạc Liêu

55.000

45.000

40.000

66.000

54.000

48.000
Các xã, thị trấn (vùng ngọt)

50.000

40.000

35.000

60.000

48.000

42.000
Các xã, thị trấn (vùng mặn)

45.000

35.000

30.000

54.000

42.000

36.000

b) Đất trồng lúa

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3
Các xã thuộc thành phố Bạc Liêu

57.000

47.000

42.000

68.000

56.000

50.000
Các huyện: Vĩnh Lợi, Phước Long, Hồng Dân, Hòa Bình, Đông Hải và các xã thuộc thị xã Giá Rai

52.000

42.000

37.000

62.000

50.000

44.000

3. Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản:

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3
Các xã thuộc thành phố Bạc Liêu

40.000

30.000

25.000

48.000

36.000

30.000
Các xã, thị trấn thuộc các huyện và các xã thuộc thị xã

35.000

25.000

20.000

48.000

36.000

30.000

4. Bảng giá đất làm muối (áp dụng chung toàn tỉnh)

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3
Đất làm muối

40.000

30.000

25.000

48.000

36.000

30.000

5. Bảng giá đất lâm nghiệp (áp dụng chung toàn tỉnh)

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3
Đất rừng sản xuất

30.000

25.000

20.000

36.000

30.000

24.000
Đất rừng đặc dụng

25.000

20.000

18.000

30.000

24.000

22.000
Đất rừng phòng hộ

23.000

18.000

16.000

28.000

22.000

19.000

6. Giá đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường:

a) Đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất trồng lúa, đất nuôi trồng thuỷ sản trong trong địa giới hành chính phường; trong khu dân cư được quy định tại khoản 3 Điều 5 thì đơn giá đất được xác định theo khu vực và vị trí cụ thể như sau:

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Địa bàn

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Khu vực 1

 Các phường, xã thuộc thành phố Bạc Liêu

250.000

200.000

130.000

250.000

200.000

130.000
Các phường thuộc thị xã Giá Rai

250.000

200.000

130.000

230.000

180.000

100.000

Khu vực 2

 Các xã, thị trấn thuộc các huyện và các xã thuộc thị xã Giá Rai

200.000

150.000

80.000

200.000

150.000

80.000

b) Đơn giá đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (gồm đất lâm nghiệp, đất làm muối) được quy định trên địa bàn toàn tỉnh, cụ thể như sau:

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3
Áp dụng chung cho toàn tỉnh

200.000

150.000

80.000

200.000

150.000

80.000

Điều 13. Bảng giá nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở

1. Bảng giá đất ở nông thôn

a) Đất ở nông thôn:

Vị trí đất ở nông thôn trong trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 6 của Quy định này được xác định giá theo các bảng sau:

Đơn vị tính: đồng/m2

Xã, thị trấn

Giá đất 2015-2019

Giá đất 2020-2024

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3
Xã thuộc thành phố Bạc Liêu

320.000

270.000

220.000

320.000

270.000

220.000
Xã thuộc các huyện, thị xã

240.000

200.000

170.000

240.000

200.000

170.000

b) Đất ở nông thôn có vị trí mặt tiền tiếp giáp các tuyến đường Quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện và đường liên xã, liên ấp quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 6; trường hợp các tuyến đường này đã có giá quy định tại các Phụ lục của Điều 15 của Quy định này và mức giá cao hơn mức giá quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì áp dụng theo mức giá đã quy định tại Phụ lục Điều 15.

2. Bảng giá đất ở tối thiểu

Đơn vị tính: đồng/m2

Khu vực

Giá đất ở tối thiểu 2015-2019

Giá đất ở tối thiểu 2020-2024
Thành phố Bạc Liêu Các phường

320.000

320.000
Các xã

220.000

220.000
Các huyện, thị xã Các thị trấn, các phường

240.000

240.000
Các xã

170.000

170.000

3. Trong tất cả các trường hợp xác định giá đất ở đô thị và đất ở nông thôn, khi áp dụng hệ số giảm giá đất theo vị trí được quy định tại Điều 6, Điều 7 và Điều 8 của Quy định này để tính giá đất ở; trường hợp đơn giá tính ra mà có mức giá đất nhỏ hơn mức giá tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều này thì lấy bằng mức giá đất ở tối thiểu tại khoản 2 Điều này.

Điều 14. Bảng giá nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) sử dụng có thời hạn thì giá các loại đất phi nông nghiệp được xác định tương ứng với thời hạn 70 năm theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ. Bảng giá của các nhóm đất phi nông nghiệp:

1. Giá đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp

Đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp (trừ khoản 2 Điều này) được xác định theo tỷ lệ phần trăm và bằng 60% giá đất ở liền kề có vị trí tương đương; đơn giá đất này không thấp hơn đơn giá tối thiểu và không vượt quá đơn giá tối đa theo khung giá đất của Chính phủ quy định hiện hành tại Khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long cụ thể đối với thành phố Bạc Liêu là đô thị loại II, thị xã Giá Rai là đô thị loại IV và thị trấn thuộc các huyện là đô thị loại V.

2. Giá đất thương mại, dịch vụ

Đất thương mại, dịch vụ được xác định theo tỷ lệ phần trăm và bằng 80% giá đất ở liền kề có vị trí tương đương; đơn giá đất này không thấp hơn đơn giá tối thiểu và không vượt quá đơn giá tối đa theo khung giá đất của Chính phủ quy định hiện hành tại Khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long cụ thể đối với thành phố Bạc Liêu là đô thị loại II, thị xã Giá Rai là đô thị loại IV và thị trấn thuộc các huyện là đô thị loại V.

3. Giá đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh

Đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được xác định theo tỷ lệ phần trăm và bằng 60% giá đất ở liền kề có vị trí tương đương; đơn giá đất này không thấp hơn đơn giá tối thiểu và không vượt quá đơn giá tối đa theo khung giá đất của Chính phủ quy định hiện hành tại Khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long cụ thể đối với thành phố Bạc Liêu là đô thị loại II, thị xã Giá Rai là đô thị loại IV và thị trấn thuộc các huyện là đô thị loại V.

4. Căn cứ mức giá cụ thể đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để xác định giá cho các loại đất sau, cụ thể:

a) Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật) thì căn cứ giá đất ở liền kề, nếu không có đất ở liền kề thì căn cứ vào giá đất ở khu vực gần nhất để xác định giá.

b) Đối với đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất phi nông nghiệp do cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác: thì căn cứ giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại vị trí liền kề; trường hợp không có đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ liền kề thì căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại khu vực gần nhất để xác định giá.

c) Đối với đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì căn cứ giá đất phi nông nghiệp liền kề, nếu không có đất phi nông nghiệp liền kề thì căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp khu vực gần nhất để xác định giá.

d) Đối với đất nông nghiệp khác được quy định tại điểm h, khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai số 45/2013/QH tính bằng mức giá đất nông nghiệp liền kề tương ứng; trường hợp liền kề tương ứng với nhiều loại đất nông nghiệp khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá cao nhất để xác định giá.

TẢI BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH BẠC LIÊU: TẠI ĐÂY

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Bảng giá đất nhà nước tỉnh Bạc Liêu giai đoạn 2020 đến 2024” tại chuyên mục tin Bảng giá đất nhà nước của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Cách nhận biết sổ thật sổ giả

Cách nhận diện sổ thật, sổ giả

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Cách nhận diện sổ thật, sổ giả

Cách nhận biết sổ thật sổ giả
Cách nhận biết sổ thật sổ giả – Thẩm định giá Thành Đô
(Cách nhận diện sổ thật, sổ giả) – Ngày càng có nhiều thủ đoạn tinh vi làm giả sổ đỏ, sổ hồng khiến nhiều người lo lắng, hoang mang. Làm thế nào có thể phân biệt được sổ thật, sổ giả để tránh rủi ro về pháp lý là điều nhiều người đang quan tâm.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, cho biết để nhận diện được sổ thật hay số giả, người mua cần lưu ý những điểm sau:

Thứ nhất, xem kỹ số seri hay mã vạch in tại cuối trang 4 sổ hồng.

Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST.

Trong đó, MX là mã xã (phường) cấp GCN; MN là mã năm cấp GCN; ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Dãy số mã vạch có thể có 15 hoặc 13 chữ số. Trường hợp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh thì dãy số có 15 chữ số, các trường hợp còn lại dãy số sẽ có 13 số.

cách nhận diện sổ
Cách nhận diện Sổ

Thứ hai, kiểm tra mẫu Giấy chứng nhận theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT TT-BTNMT.

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận gồm một tờ có bốn trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ.

Mục I: Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm hai chữ cái tiếng Việt và sáu chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

cách nhận diện sổ

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Trang 2 in chữ màu đen gồm:

Mục II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có các thông tin về:

– Thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú;

– Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận;

– Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

cách nhận diện sổ đỏ sổ hồng

Trang 3 in chữ màu đen gồm:

Mục III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mục IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận;

Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

Các nội dung trên của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ ba, kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền Văn phòng đăng ký đất đai.

Ở các cơ quan này sẽ kiểm tra được thông tin thửa đất chính xác; kiểm tra được mã vạch của sổ, dễ nhận biết được sổ thật hay sổ giả.

Trước tình trạng sổ giả xuất hiện nhiều như hiện nay, khi thực hiện mua bán nhà đất, người dân nên kiểm tra tính chính xác của giấy chứng nhận trước khi giao tiền.

Nếu phát hiện sổ giả, người phát hiện có thể tố giác với cơ quan công an. Người làm giả sổ có thể xem xét chịu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.

Theo quy định, người làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng con dấu, tài liệu, giấy tờ giả thực hiện hành vi trái pháp luật thì bị phạt tiền từ 30 – 100 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 2 năm.

Bị phạt tù từ 2 – 5 năm nếu phạm tội thuộc một trong các trường hợp: phạm tội có tổ chức; từ 2 lần trở lên; làm từ 2 – 5 con dấu, tài liêụ hoặc giấy tờ khác; sử dụng con dấu, tài liệu đó thực hiện tội phạm ít nghiêm trọng hoặc tội phạm nghiêm trọng; thu lợi bất chính từ 10 – dưới 50 triệu đồng; tái phạm nguy hiểm.

Bị phạt tù từ 3 – 7 năm, nếu phạm tội thuộc một trong các trường hợp: làm giả 6 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác trở lên; sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm rất nghiêm trọng hoặc tội phạm đặc biệt nghiêm trọng; thu lợi bất chính 50 triệu đồng trở lên.

Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5 – 50 triệu đồng.
Theo Cafeland
Bạn đang đọc bài viết: “Cách nhận diện sổ thật, sổ giả” tại chuyên mục tin Bảng giá đất nhà nước của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Trường hợp miễn tiền thuê đất

10 trường hợp miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở 10 trường hợp miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

Trường hợp miễn tiền thuê đất
10 Trường hợp miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Trường hợp miễn tiền thuê đất) – Hiện nay người thuê đất, thuê mặt nước để phục vụ công tác sản xuất, chăn nuôi thì phải trả tiền thuê. Tuy nhiên có một số trường hợp được pháp luật quy định một số trường hợp được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời gian thuê hoặc trong thời gian xây dựng cơ bản như sau:

>>> Thẩm định giá nhà đất

Miễn tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê

Theo khoản 1 Điều 19 Nghị định 46/2014/ND-CP (một số nội dung đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2016/NĐ-CP), miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời hạn thuê trong các trường hợp sau:

  1. Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
  2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân của các khu công nghiệp, khu chế xuất được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất để thực hiện theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà.
  3. Dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách Nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà.
  4. Đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển.
  5. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng cơ sở nghiên cứu khoa học của doanh nghiệp khoa học và công nghệ nếu đáp ứng được các điều kiện liên quan (nếu có) bao gồm: Đất xây dựng phòng thí nghiệm, đất xây dựng cơ sở ươm tạo công nghệ và ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở thực nghiệm, đất xây dựng cơ sở sản xuất thử nghiệm.
  6. Đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không trừ đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không.
  7. Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
  8. Đất để xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe (bao gồm cả khu bán vé, khu quản lý điều hành, khu phục vụ công cộng) phục vụ cho hoạt động vận tải hành khách công cộng theo quy định của pháp luật về vận tải giao thông đường bộ.
  9. Đất xây dựng công trình cấp nước bao gồm: Công trình khai thác, xử lý nước, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước và các công trình hỗ trợ quản lý, vận hành hệ thống cấp nước (nhà hành chính, nhà quản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật tư, thiết bị).
  10. Đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản

Căn cứ khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước.

  • Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định.
  • Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.

Theo khoản 3 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 6 Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà sau thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước khi xây dựng cơ bản sẽ được miễn tiền thuê như sau:

  • Miễn 03 năm đối với dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường.
  • Miễn 07 năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
  • Miễn 11 năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư; dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
  • Miễn 15 năm đối với dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
  • Việc miễn tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao do Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “10 trường hợp miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

 

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Số ĐKDN: 0107025328
Sở KH&ĐT Thành phố Hà Nội cấp ngày 13/10/2015

Dịch vụ thẩm định
Về chúng tôi
Follow us
TRỤ SỞ CHÍNH

Căn hộ số 30-N7A  Trung Hòa – Nhân Chính,  phường Yên Hoà, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

HỘI SỞ HÀ NỘI

Tầng 5 - tòa nhà Viễn Đông, 36 Hoàng Cầu, Phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

CN HỒ CHÍ MINH

Tầng 3, 353 - 355 An Dương Vương, phường Chợ Quán, TP. HCM.

0985 103 666

0978 169 591

CN HẢI PHÒNG

Tầng 4 - tòa nhà Việt Pháp, 19 Lê Hồng Phong, phường Ngô Quyền, Hải Phòng.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐÀ NẴNG

Số 06 Trần Phú, phường Hải Châu, TP Đà Nẵng.

0985 103 666

0906 020 090

VP CẦN THƠ

Tầng 4 - tòa nhà PVcombank, 131 Trần Hưng Đạo, Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP QUẢNG NINH

05 - A5 Phan Đăng Lưu, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

0985 103 666

0906 020 090

VP THÁI NGUYÊN

Tầng 4 - số 474 Phan Đình Phùng, phường Phan Đình Phùng, tỉnh Thái Nguyên

0985 103 666

0906 020 090

VP NINH BÌNH

Tầng 3 - số 657 Giải Phóng, phường Trường Thi, tỉnh Ninh Bình.

0985 103 666

0906 020 090

VP BẮC NINH

Số 70 Tạ Quang Bửu, phường Kinh Bắc, Tỉnh Bắc Ninh. 

0985 103 666

0906 020 090

VP THANH HÓA

Tầng 4 - tòa nhà Dầu Khí, 38A Đại Lộ Lê Lợi, phường Điện Biên, tỉnh Thanh Hóa.

0985 103 666

0906 020 090

VP NGHỆ AN

Tầng 14 - tòa nhà Dầu Khí, số 7 Quang Trung, phường Thành Vinh, Tỉnh Nghệ An.

0985 103 666

0906 020 090

VP NHA TRANG

Tầng 9 - Nha Trang Building, 42 Lê Thành Phương, tỉnh Khánh Hoà

0985 103 666

0906 020 090

VP LÂM ĐỒNG

Số60C  Nguyễn Trung Trực , phường Xuân Hương - Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

0985 103 666

0906 020 090

VP AN GIANG

Số 53 - 54 đường Lê Thị Riêng, TP Long Xuyên, tỉnh An Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP CÀ MAU

Số 50/9 Hùng Vương, phường Tân Thành, tỉnh Cà Mau.

0985 103 666

0978 169 591

VP LẠNG SƠN

Số 141 Lê Lợi, phường Đông Kinh, tỉnh Lạng Sơn. 

0985 103 666

0906 020 090

VP BÌNH THUẬN

Hẻm 58 Lê Quý Đôn, Phường Phú Thủy, TP. Phan Thiết, Bình Thuận.

0985 103 666

0906 020 090

VP SÓC TRĂNG

Số 90 Trần Thủ Độ, Phường Trần Thủ Độ, thành phố Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐỒNG THÁP

Số 10 Điện Biên Phủ, phường Mỹ Trà, tỉnh Đồng Tháp.

0985 103 666

0906 020 090

VP PHÚ QUỐC

KP9 Trần Phú, phường Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP TRÀ VINH

A4-29 Hoa Đào, KĐT Mới Trà Vinh, Phường Long Đức, tỉnh Vĩnh Long. 

0985 103 666

0906 020 090

VP PHÚ THỌ

SL 13-14 Nguyễn Đình Thi, KĐT Trằm Đá, phường Gia Cẩm, tỉnh Phú Thọ. 

0985 103 666

0906 020 090

Copyright © 2024 CTCP Thẩm Định Giá Thành Đô, LLC. All Rights Reserved.

    TƯ VẤN DỊCH VỤ TRỰC TUYẾN

    Cảm ơn bạn đã quan tâm dịch vụ thẩm định giá Thành Đô. Hãy chia sẻ yêu cầu thẩm định giá của bạn, chúng tôi sẽ liên hệ với bạn trong thời gian sớm nhất.
    Thành công
    Yêu cầu liên hệ của bạn đã được tiếp nhận. Chúng tôi sẽ phản hồi sớm nhất.
    Cám ơn quý khách đã tin tưởng