Skip to main content

0985 103 666
0906 020 090

EMAIL

info@tdvc.com.vn

  • Tiếng Việt
  • English

Tác giả: thanhdo

phương pháp xác định giá đất

Giá đất và phương pháp xác định giá đất

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Giá đất và phương pháp xác định giá đất

phương pháp xác định giá đất
Giá đất và phương pháp xác định giá đất – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC phương pháp xác định giá đất) – Trong nền kinh tế thị trường, khi quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là tài sản thì việc xác định giá đối với quyền sử dụng đất là hết sức quan trọng. Vì đất đai là tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước nên giá đất và giá trị quyền sử dụng đất có nhiều đặc trưng riêng biệt so với giá các loại tài sản thông thường khác.

>>> Thẩm định giá nhà đất

1. Định nghĩa giá đất

Theo Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất được xác định cho một đơn vị diện tích của một loại đất nhất định.

Từ giá đất cho phép xác định số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp do pháp luật quy định. “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.

2. Nguyên tắc xác định giá đất

Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên chỉ có nhà nước mới có quyền xác định giá đất. Để đảm bảo yếu tố minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong xã hội, Luật đất đai năm 2013 Điều 112 quy định các nguyên tắc xác định giá đất bao gồm:

  • Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
  • Theo thời hạn sử dụng đất;
  • Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
  • Nguyên tắc cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

3. Vai trò của giá đất

Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm:

  • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
  • Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
  • Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
  • Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
  • Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

4. Phương pháp xác định giá đất

Xác định giá đất gồm có 5 phương pháp phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

(4.1). Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

(4.2). Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

(4.3). Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

(4.4). Phương pháp thặng dư

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

(4.5). Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.

Để áp dụng các phương pháp  định giá chính xác, thẩm định viên cần phải điều tra các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá.

5. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể

Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể được quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2013/NĐ-CP như sau.

“Điều 16. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể

(1). Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 15 của Nghị định này thực hiện theo quy định sau đây:

a) Xác định mục đích định giá đất cụ thể;

b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

c) Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

d) Thẩm định phương án giá đất;

đ) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;

e) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.

(2). Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:

a) Tờ trìnhvề phương án giá đất;

b) Dự thảo phương án giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;

d) Văn bản thẩm định phương án giá đất.

(3). Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:

a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”

6. Công ty thẩm định giá đất uy tín

Công ty thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô cùng đội ngũ thẩm định viên có chuyên môn cao, nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá đất đai. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá đất đai có quy mô lớn và tính chất phức tạp đảm bảo mục đích cho các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI, doanh nghiệp trong nước và các cá nhân như: thẩm định giá đất đai vay vốn ngân hàng, đầu tư góp vốn, mua bán, cho thuê, thanh lý, tính thuế…

Trải qua một quá trình dài phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế dẫn đầu trong hoạt động thẩm định giá đất đai tại Việt Nam, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng đối với khách hàng và đối tác liên kết và được đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ISO 9001:2015” cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm: Giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, bất động sản, công trình xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế.

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Giá đất và phương pháp xác định giá đất” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng

10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức. Không có bình luận ở 10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021

Trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng
10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021 – Thẩm định giá Thành Đô

(LĐO 10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021) Từ ngày 1.1.2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 chính thức có hiệu lực, quy định nhiều trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

>>> Thẩm định giá nhà đất

Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng 2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (được ban hành ngày 17.6.2020) quy định chi tiết các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

1. Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

2. Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

3. Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này.

4. Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

>>> Thẩm định giá công trình xây dựng

5. Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

6. Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

7. Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này.

8. Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

9. Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

10. Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các trường hợp 2, 6, 7, 8 và 9 (đã nêu phía trên), trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại trường hợp 9 có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Theo Báo laodong

Bạn đang đọc bài viết: “10 trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng từ năm 2021” tại chuyên mục tin Kinh nghiệm và kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Xác định uy tín doanh nghiệp

Các phương pháp xác định giá trị uy tín của một doanh nghiệp

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Các phương pháp xác định giá trị uy tín của một doanh nghiệp

Xác định uy tín doanh nghiệp
Xác định giá trị uy tín doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Xác định uy tín doanh nghiệp) – Giá trị tài sản của một doanh nghiệp đang làm ăn có lãi gồm có hai phần:

  • Tài sản thông thường có thể nhìn thấy được bao gồm: Nhà đất, tài sản lắp đặt cố định, tiện nghi, trang bị và cổ phần…
  • Tài sản không nhìn thấy được bao gồm: tổ chức, danh tiếng, địa điểm, các quan hệ, bí quyết, các giấy cho phép…

Như vậy, giá trị tài sản của một doanh nghiệp đang làm ăn có lãi có thể trình bày thành phương trình sau:

V= A + G

Trong đó:

V: Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp

A: Giá trị của các tài sản thực có thể nhìn thấy được

Trong khi tiến hành xác định giá trị của một doanh nghiệp đang làm ăn có lãi, ta có thể tách ra làm hai phần là xác định giá trị của các tài sản cụ thể, và xác định giá trị của uy tín.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Các phương pháp xác định giá trị uy tín của một doanh nghiệp

1. Định nghĩa và đặc tính của uy tín

Định nghĩa “uy tín” trong từ điển Oxford

Uy tín là đặc lợi do người bán một doanh nghiệp cấp cho người mua trong một thương vụ với sự công nhận là người kế nghiệp của mình: là sự sở hữu của một dạng thức có sẵn liên kết với các khách hàng, được coi như là một bộ phận riêng biệt trong giá trị có thể bán được của một doanh nghiệp.

Từ khái niệm này có thể rút ra ý nghĩa chung của uy tín là việc cung cấp ưu đãi của người bán một doanh nghiệp tới người mua doanh nghiệp đó, với sự công nhận tính kế thừa của người ấy và chuyển giao cho người ấy sở hữu “uy tín” đã tạo nên gắn liền với khách hàng, coi nó như là một bộ phận riêng biệt trong giá trị có thể bán được của một doanh nghiệp.

Những đặc tính chung của uy tín là:

  • Uy tín là điều không thể nhìn thấy và khó xác định
  • Uy tín bao gồm nhiều bộ phận khác nhau, và thường nó dễ bị lẫn lộn với các thuận lợi có tính địa phương.
  • Nó có tính độc lập với tài sản
  • Uy tín chỉ có một giá trị thị trường khi nó có thể chuyển giao được

Uy tín có thể gắn với danh tiếng và phẩm chất cá nhân, với một dây chuyền sản xuất, với một doanh nghiệp hoặc tên một nhãn hiệu hàng hóa.

2. Giá trị của uy tín

Giá trị của uy tín là dựa trên quyền hoặc ưu thế gắn chặt với một doanh nghiệp mà nó cho phép người chủ sở hữu doanh nghiệp có được mức giá cao hơn giá trị tài sản thực của doanh nghiệp.

Công thức: V = A + G

Giá trị doanh nghiệp của một doanh nghiệp đang làm ăn có lãi (V) khi nó lớn hơn giá trị các tài sản thực của doanh nghiệp (A), điều đó chứng tỏ giá trị uy tín của doanh nghiệp là dương (G). Từ đó cho biết rằng doanh nghiệp đang làm ăn có lãi, và khả năng sinh lãi đó có thể duy trì được ở trong tương lai. Trong trường hợp doanh nghiệp làm ăn không có lãi, giá trị của uy tín có thể trở thành số âm. Khi đó, V trở nên nhỏ hơn A, chứng tỏ doanh nghiệp đang làm ăn không có lãi.

Trong thực tế trên thương trường, trong việc mua bán và chiếm hữu công ty, các công ty có tài sản lớn hơn nhưng quản lý kém thì không thể bán được tài sản với giá trị lớn hơn giá trị tài sản thực của doanh nghiệp.

3. Các phương pháp xác định giá trị uy tín

Uy tín là dựa trên khả năng sinh lãi hiện hành lớn nhất để đánh giá sinh lãi tương lai lớn nhất của kinh doanh. Trong việc định giá uy tín, các tài khoản đang hoạt động của kinh doanh là cần thiết. Có hai phương pháp xác định giá trị uy tín:

a, Phương pháp siêu lợi nhuận

Công thức tính cơ bản theo phương này là:

Tính tổng số thu nhập (-) tất cả chi phí

Trừ đi (-) tất cả các chi phí bao gồm: sửa chữa, bảo dưỡng, bảo hiểm, thuế tài sản và các tiền thuê thực phải trả (có nghĩa là tất cả các chi phí cho tài sản)

= Ước tính lợi nhuận thực có khả năng đạt được

Tổng số thu nhập (-) lãi trên vốn sử dụng thực trong kinh doanh

Tổng số thu nhập (-) lương và các phí của chủ doanh nghiệp

= Siêu lợi nhuận ước tính.

Nhân với (x) tỷ lệ vốn hóa thích hợp

= Giá uy tín

b, Phương pháp tổng tư bản hóa

Giá trị của uy tín có thể tìm được bằng cách vốn hóa lợi nhuận thực có thể đạt được trong tương lai trừ đi giá trị thực của các tài sản.

Công thức tính cơ bản là:

Ước tính thu nhập có thể đạt được trong tương lai

Trừ đi (-) tất cả các chi phí

Trừ đi (-) lương và các phí của chủ doanh nghiệp

= Ước tính lợi nhuận thực có thể đạt được trong tương lai

Nhân với (x) tỷ lệ vốn hóa thích hợp

= Giá trị vốn của doanh nghiệp

Trừ đi (-) giá trị các tài sản thực có thể nhìn thấy của doanh nghiệp

= Giá trị của uy tín

Trong phương pháp này, khác nhau chủ yếu là lợi nhuận thực được vốn hóa để tính tổng số giá trị vốn của doanh nghiệp trên cơ sở là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi. Không có khấu trừ lãi trên vốn sử dụng thực trong kinh doanh do chúng ta đang trừ đi giá trị của các tài sản thực có thể nhìn thấy được (tài sản hữu hình) để đạt đến giá trị của uy tín. Uy tín, trong trường hợp này, như được xác định trước dố là: G = V – A. Tuy nhiên, một tỷ lệ vốn hóa thị trường cần nhận được gí trị vốn hóa giá trị của kinh doanh.

Uy tín của doanh nghiệp sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong tạo lập sự tự tin của bản thân doanh nghiệp đó và xây dựng niềm tin với công chúng. Là điều kiện tiên quyết giúp doanh nghiệp thành công trong bối cảnh nền kinh tế thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay. Vì vậy mọi doanh nghiệp đều phải xây dựng uy tín doanh để đảm bảo thành công trên mọi lĩnh vực kinh doanh đặt ra.

Bạn đang đọc bài viết: “Các phương pháp xác định giá trị uy tín của một doanh nghiệp” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Phương pháp xác định nhãn hiệu thương mại

Các phương pháp xác định giá trị nhãn hiệu thương mại

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình. Không có bình luận ở Các phương pháp xác định giá trị nhãn hiệu thương mại

Phương pháp xác định nhãn hiệu thương mại
Phương pháp xác định nhãn hiệu thương mại – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC phương pháp xác định giá trị nhãn hiệu thương mại) – Nhãn hiệu là tài sản vô hình của doanh nghiệp, sự phát triển của nhãn hiệu song hành cùng sự mở rộng và phát triển của doanh nghiệp. Nhãn hiệu ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn của người tiêu dùng khi quyết định lựa chọn một sản phẩm, dịch vụ.

Nhãn hiệu (trade mark) theo định nghĩa của Tổ chức sở hữu trí tuệ thế giới (WIPO): nhãn hiệu là “các dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hoá, dịch vụ cùng loại hoặc tương tự của các cơ sở sản xuất, kinh doanh khác nhau”.

Luật sở hữu trí tuệ Việt Nam cũng đưa ra định nghĩa nhãn hiệu như sau: là dấu hiệu dùng để phân biệt hàng hóa, dịch vụ của các tổ chức, cá nhân khác nhau ( khoản 16 Điều 4 Luật sở hữu trí tuệ).

Khi xác định giá nhãn hiệu thương mại, cần xem xét những yếu tố sau:

  • Xác định rõ chủ sở hữu của nhãn mác đó. Chúng đã được đăng ký bản quyền hay chưa?
  • Xác định rõ lợi nhuận thu được qua việc sử dụng nhãn mác đó. Khoản lợi nhuận này đã bao gồm cả những chi phí tiết kiệm được về tiếp thị, quảng cáo, thời gian, tiền công do sử dụng nhãn mác đem lại.
  • Thông tin về việc mua bán những nhãn mác tương tự hoặc có thể so sánh được.
  • Các chi phí phải bỏ ra để xây dựng, phát triển nhãn mác khác tương tự.
  • Lượng hóa dòng lợi nhuận vượt troiij thu được từ những sản phẩm mang nhãn mác so với những sản phẩm cũng loại không mang nhãn mác.
  • Tuổi đời của nhãn mác.
  • Có tồn tại thị trường cấp giấy phép cho nhãn mác hay không. Nếu có, cần xác định rõ dòng thu nhập từ nhãn mác.

Các phương pháp xác định giá trị nhãn hiệu thương mại

Nhìn chung, phần lớn các mô hình định giá thương hiệu có thể phân thành những loại chính sau đây:

1. Những phương pháp dựa vào nghiên cứu

Nhiều mô hình dùng nghiên cứu tiêu dùng để định giá tài sản thương hiệu. Những mô hình này không áp giá trị tài chính lên thương hiệu, mà đo lường những hành vi và thái độ của người tiêu dùng có tác động đến hiệu quả kinh tế của thương hiệu, nghiên cứu hách hàng và hỏi ý kiến họ chú trọng tới các yếu tố có ảnh hường tới quyết định mua hàng. Những mô hình này sử dung nhiều số đo khác nhau về cảm nhận của người tiêu dùng như mức độ nhận biết/ hiểu rõ/ quen thuộc về sản phẩm, những đặc điểm hình ảnh cụ thể, những yếu tố cân nhắc khi mua sắm, sở thích mức độ thỏa mãn và giới thiệu với người khác. Đặc biệt, người tiêu dùng có thể được yêu cầu xếp loại thứ tự các hàng hóa có tính chất giả định mà khác nhau về chất lượng và cả khác nhau trong nhãn hiệu thương mại. Phản ứng của người tiêu dùng đối với các vấn đề giả định như vậy có thế được sử dụng để thiết lập giá trị của một nhãn hiệu.

Bằng phân tích thống kê, các mô hình này đánh giá tác động tổng hợp đối với hành vi mua sắm của người tiêu dùng, từ đó ước tính giá trị tài chính của thương hiệu. Tuy nhiên, những phương pháp này không phân biệt tác động của những yếu tố quan trọng như nghiên cứu và phát triển, thiết kế đối với thương hiệu. Do đó, chúng không thể hiện được mối liên hệ giữa những chỉ số marketing cụ thể với hiệu quả tài chính của thương hiệu.

Một thương hiệu có thể đạt kết quả rất cao với những chỉ số này nhưng vẫn không tạo được giá trị tài chính. Hiểu được những yếu tố đó sẽ rất có ích cho việc đánh giá những hành vi mua sắm quyết định thành bại của một thương hiệu. Nhưng nếu không được tích hợp vào một mô hình kinh tế, chúng sẽ chưa đủ để đánh giá giá trị kinh tế của thương hiệu.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Những phương pháp thuần túy tài chính

(2.1). Phương pháp phần thưởng giá cả

Phương pháp phần thưởng giá cả dựa trên sự so sánh về giá của một hàng hóa có nhãn hiệu với một hàng hóa tương tự không có nhãn hiệu. Nhận thức bằng trực giác cho thấy sự khác nhau về giá giữa hai hàng hóa phản ánh giá trị đóng góp của nhãn hiệu đối với hàng hóa có nhãn hiệu.

Tuy nhiên, phương pháp này trong áp dụng thường lợi dụng một loạt các điều chỉnh chủ quan trong việc chia ra từng phần giá khác nhau đi vào giá trị của nhãn hiệu và các cấu thành khác. Các điều chỉnh đó có thể được làm bởi các chuyên gia định giá, nhưng thông thườngng đó là các tuyên bố chủ quan thiếu các số liệu cơ bản. Hơn nữa, mục đích chính của nhiều thương hiệu không nhất thiết phải bán được giá cao hơn, mà là đảm bảo thu hút được mức cầu cao nhất trong tương lai.

(2.2). Phương pháp dựa vào chi phí

Phương pháp này định nghĩa giá trị thương hiệu là tổng hợp của tất cả những chí phí đã gánh chịu trong quá khứ, hay chi phí thay thế cần có để đưa thương hiệu đến trạng thái hiện tại; tức là tổng của những chi phí phát triển, tiếp thị, quảng cáo, truyền thông v.v.

Phương pháp này được đánh giá là kém chính xác do trong các phân tích thường sử dụng rất nhiều chi phí quảng cáo lịch sử để xây dựng nhãn hiệu, để duy trì vị trí hoặc ấn tượng của nó. Trong đánh giá đó các chi phí thực sự của việc phát triển một kỹ thuật thành công sẽ bao gồm chi phí nghiên cứu và phát triển các công trình hoặc các kỹ thuật mà không thành công. Phương pháp cũng không thể đưa vào tính toán các khả năng bán tương lai, thay cho chỉ dựa vào các chi phí lịch sử của phát triển nhãn hiệu, mà có thể rất khác so với khả năng thị trường hiện hành của nhãn hiệu. Phương pháp này cũng thất bại vì tiền của đổ ra đầu tư cho thương hiệu chưa chắc tạo ra giá trị gia tăng từ thương hiệu.

(2.3). Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập cố gắng dự đoán dòng lợi nhuận tương lai từ doanh số bán một sản phẩm có nhãn hiệu đã cho, và rồi xác định phần nhỏ của dòng lợi nhuận đó mà có khả năng đóng góp đối với nhãn hiệu, rồi nhân với một tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại ròng của nhãn hiệu.

Phương pháp này được đánh giá có tính chủ quan cao (được Ventz và Martin miêu tả chỉ tiết vào năm 1989).

(2.4). Phương pháp so sánh

Trong phương pháp so sánh, doanh số của một nhãn hiệu, hoặc một thanh toán bản quyền cho sử dụng một nhãn hiệu thương mại của một sản phẩm có thể so sánh được, được sử dụng như một hướng dẫn tới giá trị của hàng hoá đang cần xác định giá trị nhãn hiệu thương mại.

Phương pháp này gặp nhiều hạn chế trong sử dụng, bởi vì trên thị trường, mỗi thương hiệu phải có sự khác biệt với các thương hiệu khác, nên thực sự ít có các nhãn hiệu có thể dùng để so sánh được để giúp cho chúng ta vận dụng phương pháp này.

(2.5). Phương pháp tách lợi nhuận

Phương pháp tách lợi nhuận phân chia các lợi nhuận đang hoạt động đối với một sản phẩm cụ thể giữa người cấp giấy phép và người được cấp giấy phép và rồi chiết khấu kết quả dòng thu nhập sau thuế tới giá trị hiện tại. Phương pháp giả định ước tính cách các thoả thuận cấp phép được thương lượng thực sự. Người được cấp phép vui lòng trả một phần lợi nhuận đang hoạt động của họ cho người cấp giấy phép do sự đóng góp bởi nhãn hiệu thương mại tạo ra lợi nhuận trong kinh doanh của người được cấp giấy phép.

Golschilder sử dụng khái niệm tách lợi nhuận (từ 25 tới 30%) cho việc phân phối tỷ lệ lợi nhuận đang hoạt động tới nhãn hiệu thương mại. Sự xác định tỷ lệ này rõ ràng là không có khoa học.

(2.6). Phương pháp xác dịnh giá trị qua sự giành được

Phương pháp này cố gắng định giá một nhãn hiệu qua sự giành được phần thưởng giá mà một công ty muốn sử dụng nhãn hiệu hàng hoá vui lòng trả cho sự sử dụng nhãn hiệu hàng hoá cho công ty đang sở hữu nhãn hiệu hàng hoá đó.

Phương pháp này có rất nhiều khó khăn trong việc nhận dạng do khía cạnh giá trị của sự giành được có thể gắn bó với các sản phẩm giành được, và trong việc nhận dạng các tiết kiệm chi phí hiện diện trong sự hợp nhất (Phương pháp đưoc Mahajan. Et. Al trình bày năm 1990).

(2.7). Phương pháp tài chính

Hai giáo sư Simon và Sullivan trình bày hai kỹ thuật đo giá trị nhãn hiệu của một công ty. Các phuơng pháp đó được nhận từ thị trường tài chính ước tính các lợi nhuận liên quan tới nhãn hiệu.

Trong phương pháp thứ nhất, Simon và Sullivan phân tích giá trị tài sản vô hình của một công ty thành ba cấu thành: giá trị của nhãn hiệu, giá trị của các yếu tố không phải nhãn hiệu mà làm giảm các chi phí của công ty liên quan tới các đối thủ cạnh tranh của nó, và giá trị của các yếu tố công nghiệp rộng rãi mà cho phép nhận được các lợi nhuận độc quyền hoặc cạnh tranh siêu đẳng (như là môi trường thuận lợi). Trước tiên họ đo giá trị vô hình của một công ty, rồi họ liên hệ giá trị vô hình của công ty với ba cấu thành mô tả trên. Mục tiêu là để tách biệt giá trị nhãn hiệu khỏi các giá trị xác định bởi cơ cấu công nghiệp hoặc thuận lợi chi phí.

Trong phương pháp thứ hai, hai giáo sư Simon và Sullivan cũng vận dụng phương pháp dùng giá bán cổ phiếu để định giá tài sản nhãn hiệu. Họ lập luận rằng thị trường cổ phiếu sẽ điều chỉnh giá bán của một doanh nghiệp theo triển vọng tương lai của những nhãn hiệu của doanh nghiệp đó.

Giá thị trường của một doanh nghiệp là hàm số của (1) Giá có phiếu (2) Số lượng cổ phiếu mà nó phát hành. Lấy giá thị trường này trừ đi chi phí thay thế của những tài sản hữu hình (nhà xưởng, thiết bị, hàng tồn kho và tiền mặt), số dư sẽ là tài sản vô hình.

Tài sản vô hình gồm có: (1) Giá trị của tài sản nhãn hiệu; (2) Giá trị của những yếu tố phi nhãn hiệu (như năng lực R&D, bằng sáng chế): (3) Giá trị của những yếu tố thuộc ngành nghề (như những quy định của ngành, tình trạng tập trung trong ngành).

Tài sản nhãn hiệu được giả thiết là hàm số của ba biến số: (1) Tuổi của nhãn hiệu và thứ tự tham gia thị trường của nó (nhãn hiệu càng lâu đời thì tài sản của nó càng lớn); (2) Tổng cộng phí quảng cáo; Tỷ lệ phí quảng cáo hiện nay của nhãn hiệu so với tổng phí quảng cáo toàn ngành (nó nói lên những lợi thế về mặt định vị nhãn hiệu)

(2.8). Phương pháp dựa vào lợi ích kinh tế

Phương pháp này dựa vào những nguyên tắc căn bản của tiếp thị (hiệu quả của thương hiệu và hiệu quả của doanh nghiệp có tương quan với nhau) và nguyên tắc tài chính (tính giá trị ròng hiện tại của những lợi ích tương lai của thương hiệu)

Cuối cùng là phân tích sức mạnh của thương hiệu đó để ước tính mức độ rủi ro của những lợi nhuận tương lai của thương hiệu. Để tính sức mạnh của thương hiệu. Interband xem xét đến các yếu tố như khả năng dẫn đầu thị trường, tính ổn định và khả năng vượt qua các biên giới địa lý, văn hóa. Phần phân tích rủi ro này sẽ cho ra tỷ lệ chiết khấu thích hợp để tính giá trị hiện tại ròng của các lợi nhuận tương lai của thương hiệu.

3. Phương pháp kinh tế lượng

Giá trị kinh tế của một nhãn hiệu thương mại phản ánh khả năng của nhà chế tạo để định ra một giá bán hoặc thị phần cao hơn cho hàng hoá có nhãn hiệu so với hàng hoá không có nhãn hiệu tương tự. Sự không đảm bảo về chất lượng, hoặc sự thiếu quen thuộc với các hàng hoá không nhãn hiệu làm cho nhiều người tiêu dùng do dự khi mua các sản phẩm đó ngay cả khi chúng bán ở mức giá thấp đáng kể so với hàng hoá có nhãn hiệu. Điều đó dẫn đến hai hệ quả:

Thứ nhất, do người tiêu dùng thích hàng hoá có nhãn hiệu hơn các hàng hoá cạnh tranh không nhãn hiệu của nó, hàng hoá có nhãn hiệu có thể bán được ở mức giá cao hơn hàng hoá không có nhãn hiệu.

Thứ hai, người sản xuất hàng hoá có nhãn hiệu thông thường có khả năng bán số lượng lớn hơn so với người sản xuất hàng hoá không có nhãn hiệu. Sự tổ hợp của phần thưởng giá và tăng cường thị phần xác định khả năng sinh lãi của hàng hoá có nhãn hiệu so với hàng hoá không có nhãn hiệu.

Lý luận cơ bản của phương pháp này là từ khía cạnh kinh tế, giá trị thích hợp đối với một nhãn hiệu thương mai liên quan tới phần mất mát lợi nhuận nếu người sản xuất có nhãn hiệu bị từ chối không cho sử dụng nhãn hiệu thương mại. Mục đích của phân tích nhu cầu là để ước tính mức giá mà người sán xuất một hàng hoá có nhãn hiệu sẽ chấp nhận nếu bắt buộc phải bán hàng hoá tương tự mà không có nhãn hiệu thương mại, và số lượng nào sẽ có khả năng bán ở giá đó. Nếu các giá và số lượng đó có thể ước tính được chính xác, khi đó có khả năng xác định giá trị của một nhãn hiệu thương mại như là một phần của lợi nhuận hoặc doanh số.

Có hai cấu thành cơ bản để phân tích giá trị kinh tế của nhãn hiệu thương mai. Cấu thành thứ nhất là tài liệu bán lịch sử của các nhãn hiệu đó và các đối thủ cạnh tranh với chúng được sử dụng để ước tính nhu cầu đối với các sản phẩm đó.

Cấu thành thứ hai là phương pháp tính toán giá trị của một nhãn hiệu thương mại từ hàm cấu đối với nhãn hiệu và các đối thủ cạnh tranh của nó.

Phương pháp kinh tế lượng xác định giá trị của một nhãn hiệu dựa trên tác động thị trường của việc mất quyền sử dụng nhãn hiệu thương mại đó của người sản xuất. Trong phương pháp này giá trị kinh tế của một nhãn hiệu thương mại bằng sự khác nhau giữa lợi nhuận kinh tế của một người sản xuất có thể kiếm được với nhãn hiệu thương mại và lợi nhuận thu được khi không có nhãn hiệu thương mại.

Hai khoản thông tin liên quan đến người sản xuất có nhãn hiệu nếu nhãn hiệu thương mại của nó hết hạn (hoặc nói cách khác là không còn khả năng sử dụng) sẽ là: (1) Nhu cầu của người tiêu dùng đối với các hàng hoá không có nhãn hiệu (mà có thể được xác định từ tài liệu lịch sử về các bán hàng không có nhãn hiệu) (2) Các chi phí sản xuất riêng của người sản xuất có nhãn hiệu. Phân tích sử dụng các thông tin này, tổ hợp với giả thiết lợi nhuận tối đa, để ước tính lợi nhuận của người sản xuất có nhãn hiệu sẽ thu được nếu họ bị bắt buộc bán hàng hoá của họ mà không có nhãn hiệu thương mại.

Phương pháp kinh tế lượng duy trì hai giả thiết. Thứ nhất, người tiêu dùng sẽ nhận biết các hàng hoá không nhãn hiệu do nhà sản xuất có nhãn hiệu cung ứng là giống với các hàng hoá không có nhãn hiệu khác. Thứ hai, chi phí sản xuất đơn vị sản phẩm của người sản xuất có nhãn hiệu là giống nhau dù là sản xuất hàng hoá có nhãn hiệu hoặc không có nhãn hiệu.

Tóm lại, phân tích nhu cầu có thể được sử dụng để ước tính lợi nhuận có tính chất giả thiết của một người sản xuất có nhãn hiệu đang bán hàng hoá không có nhãn hiệu thương mại của họ. Việc sử dụng phương pháp này, giá trị của nhãn hiệu thương mại được xem là bằng sự khác nhau giữa lợi ích kinh tế thực sự (với có nhãn hiệu) và lợi ích kinh tế giả thiết (không có nhãn hiệu).

Phân tích nhu cầu và khả năng sinh lãi của nhãn hiệu

Phần này miêu tả nhấn mạnh lý thuyết kinh tế đối với định giá nhãn hiệu, cũng như chi tiết việc tính toán một phần lợi nhuận có khả năng đóng góp để sử dụng một nhãn hiệu thương mai. Nhu cầu của người tiêu dùng đối với các hàng hoá có nhãn hiệu và không có nhãn hiệu xác định khả năng sinh lãi của hoạt động kinh doanh với việc có và không có lợi ích của một nhãn hiệu thương mại. Giả sử rằng các công ty hoạt động để thu được lợi nhuận tối đa, các công thức nhận được bên dưới chỉ ra rằng phần lãi thích hợp có khả năng đóng góp đối với nhãn hiệu thương mại phụ thuộc vào thị phần và các co giãn giá tương ứng của các nhà sản xuất có nhãn hiệu và không có nhãn hiệu.

Người giữ một nhãn liệu thương mại có độc quyền trên thị trường đối với nhãn hiệu của nó, mặc dù có sự tồn tại của các hàng hóa thay thế có nhãn hiệu và không có nhãn hiệu khác – kiềm chế khả năng đặt ra giá cả của nó. Khi là một độc quyền, người sản xuất có nhãn hiệu tự do đặt ra giá cả để tối đa lợi nhuận của mình.

Theo tài liệu: Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị các loại tài sản vô hình, quyền sở hữu trí tuệ định giá công nghệ và giá chuyển giao bên trong các công ty đa quốc gia

Bạn đang đọc bài viết: “Các phương pháp xác định giá trị nhãn hiệu thương mại” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
nguyên tắc thẩm định giá

Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong thẩm định giá

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong thẩm định giá

nguyên tắc thẩm định giá
Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá trong thẩm định giá – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Các nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá) – Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, là hoạt động ước tính giá trị tài sản. Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. Trong thẩm định giá tài sản có 11 nguyên tắc cơ bản bao gồm: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung – cầu; Nguyên tắc thay đổi;  Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc cân bằng; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc phù hợp; Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

Một tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau. Trong số rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, thông thường bao giờ một bất động sản cũng có một mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.

Một tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy công dụng tài sản đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng.

Một tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người sở hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong tương lai là lớn nhất; mục đích tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định.

(1.1). Nội dung nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bao gồm:

  • Sử dụng tối ưu là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi;
  • Sử dụng tối ưu là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài sản
  • Thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu phải được nhà đầu tư căn cứ vào kết quả phân tích, đánh giá thị trường, dự báo cà chấp nhận: sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản có thể thay đổi theo thời gian

(1.2). Yêu cầu nguyên tắc

Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên xem xét, phân tích tài sản ở bốn mặt như sau:

  • Về mặt vật chất, một tài sản được đánh giá là sử dụng tối ưu khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người).
  • Về mặt pháp luật: việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ.
  • Về mặt sử dụng: việc sử dụng phải mang lại độ thỏa mãn lớn nhất hoặc thu nhập ròng lớn nhất.
  • Về mặt thời gian: mang lại thu nhập ròng lâu nhất.

2. Nguyên tắc cung – cầu

(2.1). Khái niệm cung – cầu

Cung về tài sản: là số lượng tài sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá thị trường chấp nhận.

Cầu về tài sản: là số lượng tài sản tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sãn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.

(2.2). Nội dung nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.

(3.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Giá trị thị trường của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần phân tích các yếu tố cung, cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh, chủ trương chính sách của Nhà nước đối với thị trường…

3. Nguyên tắc thay đổi

(3.1). Khái niệm

Là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường liên quan đến giá trị làm cho giá trị tài sản tăng lên, giảm đi. Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó.

(3.2). Nội dung nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

(3.3). Yêu cầu nguyên tắc

Thẩm định viên phải theo dõi, cập nhật, dự báo, phân tích các yếu tố chung, vĩ mô, tổng quát (kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường) và các yếu tố vi mô (chính sách chính quyền địa phương, tài sản thẩm định, tài sản kê biên) ảnh hưởng đến gí trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.

4. Nguyên tắc thay thế

(4.1). Khái niệm

Giá của những tài sản tương tự, cùng khu vực có xu hướng áp đặt lên giá trài sản cần thẩm định giá, với điều kiện những tài sản so sánh được bán trong khoảng gian gần với thời điểm thẩm định giá.

(4.2). Nội dung nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

(4.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên phải nắm vững nguyên tắc để lựa chọn những tài sản so sánh có khả năng thay thế tốt nhất cho tài sản cần thẩm định (đối với cách tiếp cận từ thị trường); lựa chọn tài sản tương tự mang lại thu nhập và tỷ suất vốn hóa tương đương (đối với cách tiếp cận từ thu nhập); lựa chọn tài sản có mức độ hao mòn giảm giá tích lũy tương đương (đối với cách tiếp cận từ chi phí).

5. Nguyên tắc cân bằng

(5.1). Khái niệm

Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của một tài sản hoặc các tài sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị từ chúng duy trì ổn định và đạt được cao nhất. Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.

(5.2). Nội dung nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.

(5.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên cần điều tra kỹ lưỡng, phân tích, đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị tài sản cả ở giác độ nội tại và không gian xung quanh tài sản.

6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

(6.1). Khái niệm

Là sự gia tăng hoặc giảm bớt lợi nhuận thu được từ tài sản đầu tư do việc đầu tư đem lại.

(6.2). Nội dung nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu tố khác không đổi) thì thu nhập ròng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.

(6.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tăc này đòi hỏi thẩm định viên có kinh nghiệm và am hiểu thị trường để quyết định xác đáng về mức đầu tư từng hạng mục công trình. Nguyên tắc này là sự kết hợp với cá nguyên tắc cân bằng, năng suất và đóng góp đầu tư.

7. Nguyên tắc phân phối thu nhập

(7.1). Khái niệm

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

(7.2). Nội dung nguyên tắc phân phối thu nhập

Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản gồm: Đất đai; Vốn; Lao động; Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.

(7.3). Yêu cầu nguyên tắc

Thẩm định viên phải am hiểu kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hihf kinh doanh trên bất động sản đi thuê. Phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định với tỷ suất lợi nhuận, tiền thuê phổ thông trên thị trường của những doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh, quy mô, đặc điểm…trong khu vực.

8. Nguyên tắc đóng góp

(8.1). Khái niệm

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

(8.2). Nội dung nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

(8.3). Yêu cầu của nguyên tắc

Thẩm định viên cần nhìn nhận các bộ phận tạo thành tài sản như một tổng thể thống nhất, mỗi bộ phận có vai trò riêng và có đóng góp tạo thành thu nhập từ tổng thể tài sản đầu tư.

9. Nguyên tắc phù hợp

(9.1). Khái niệm

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

(9.2). Nội dung nguyên tắc phù hợp

Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tài sản đó. Nôi dung này thể hiện rõ nhất đối với một bất động sản. Trên thực tế, một bất động sản có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự phù hợp, nhất quá thể hiện ở chỗ mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải thống nhất trong phần thẩm định giá. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối toàn bộ mục đích sử dụng bất động sản.

(9.3). Yêu cầu nguyên tắc

Khi tiền hành thẩm định giá, thẩm định viên phải căn cứ vào mục đích sử dụng tài sản do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để tiền hành thẩm định giá. Việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ. Trường hợp có mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng hiện hành và mục đích sử dụng ban đầu (được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) thì mục đích sử dụng tài sản ban đầu là cơ sở để thẩm định giá trị toàn bộ tài sản.

10. Nguyên tắc cạnh tranh

(10.1). Khái niệm

Nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường được hiểu là hành vi của các chủ thể tài sản cùng loại trên thị trường, nhằm mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể tài sản khác, nhằm mục đích tối đa hóa lợi ích bản thân.

(10.2). Nội dung nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

(10.3). Yêu cầu nguyên tắc

Khi tiến hành thẩm định giá đối với tài sản đầu tưu (cách tiếp cận thu nhập), thẩm định viên cần nhìn nhận và phân tích xu hướng cạnh tranh từ những tài sản đầu tư tương tự, tác động của sự cạnh tranh đó đến việc tăng hiệu quả kinh doanh, vận hành, cho thuê tài sản tương tự và tài sản thẩm định giá.

11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

(11.1). Khái niệm

Là hành vi phân đoán của người mua tài sản về quyền, lợi ích tài sản mang lại trong tương lai, dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế của thị trường.

(11.2). Nội dung nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

(11.3). Yêu cầu nguyên tắc

Nguyên tắc này là cơ sở cho cách tiếp cận thu nhập. Việc dự báo trong tương lai luôn hàm chứa những yếu tố rủi ro. Do đó lựa chọn tỷ suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa cần thể hiện các yếu tố: giá trị theo thời gian của tiền, chi phí cơ hội và những rủi ro đi kèm.

Thẩm định giá là dịch vụ tư vấn tài chính chuyên nghiệp xuất phát từ nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường, góp phần làm minh bạch hóa giá của các loại tài sản, thúc đẩy thị trường vận hành một cách hiệu quả. Dịch vụ thẩm định giá do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đảm nhiệm trên cơ sở bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá, đồng thời tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động thẩm định giá. Việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá phải được triển khai theo những nguyên tắc riêng phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá, Luật Giá và quy định khác của pháp luật có liên quan.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong thẩm định giá” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp fdi

Phương pháp thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản, Tin tức thẩm định giá dự án đầu tư, Tin tức thẩm định giá động sản, Tin tức thẩm định giá tài nguyên, Tin tức thẩm định giá tài sản vô hình. Không có bình luận ở Phương pháp thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI

phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp fdi
Phương pháp thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp FDI) – Việt Nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Quá trình hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu đang diễn ra ngày càng nhanh hơn, từ đó thu hút các doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài FDI đầu tư vào Việt Nam mạnh mẽ hơn. Với vị trí địa lý đắc địa, môi trường chính trị-xã hội ổn định, kinh tế phát triển liên tục, việc liên tiếp ký kết các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, như Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam-Liên minh châu Âu (EVFTA), Hiệp định Bảo hộ đầu tư Việt Nam-Liên minh châu Âu (EVIPA) tạo nên lợi thế để Việt Nam thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI.

Hiện nay Việt Nam đang là một điểm đến đầy hấp dẫn với nhiều ưu thế mà doanh nghiệp FDI mong muốn khi đầu tư vào một quốc gia. Đó là nguồn lao động có tay nghề chi phí thấp, quy mô dân số lớn, hệ thống logistics thuận tiện, môi trường pháp lý linh hoạt và triển vọng kinh tế vĩ mô ổn định, giá thuê các khu công nghiệp trung bình cũng thấp hơn so với các nước trong khu vực (Thái Lan, Malaysia, Indonesia). Việt Nam hiện có hơn 32.000 dự án FDI, với tổng vốn đăng ký hơn 378 tỷ USD từ 136 quốc gia và vùng lãnh thổ là điểm đến lý tưởng cho dòng vốn FDI trên phạm vi toàn thế giới.

Đi cùng với sự phát triển đó Công ty thẩm định giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI uy tín hàng đầu tại Việt Nam bao gồm: thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá trị doanh nghiệp FDI tại Việt Nam phục vụ nhiều mục đích như: xác định giá trị tài sản vay vốn ngân hàng, xác định giá trị tài sản báo cáo hội đồng quản trị, xác định giá trị tài sản mua bán, xác định giá trị tài sản góp vốn, xác định giá trị tài sản tính thuế, xác định giá trị tài sản báo cáo tài chính quốc tế (IFRS), xác định giá trị doanh nghiệp mua bán sáp nhập (M&A)… Qua đó góp phần giúp các doanh nghiệp FDI có những quyết định chính xác trong kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường. Đối với từng loại tài sản, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm giá, thông tin hồ sơ cung cấp thẩm định viên sẽ đưa ra phương pháp thẩm định giá cụ thể.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Phương pháp thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI

1. Phương pháp thẩm định giá đất đai

Thẩm định giá đất đai là xác định giá trị bằng tiền của đất đai phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá đất đai thẩm định viên thường áp dụng các phương pháp sau: Phương pháp so sánh; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ.

(1.1). Phương pháp so sánh

Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của của đất đai thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất đai thẩm định giá. Để thực hiện thẩm định giá đất đai bằng phương pháp so sánh khi có các tài sản so sánh trên thị trường. Các yếu tố so sánh đối với phương pháp này chủ yếu là: Diện tích, vị trí đất đai, hạ tầng giao thông, khu vực xung quanh – lân cận, thời gian giao dịch, thời gian mua bán…

(1.2). Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất đai dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

(1.3). Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất đai thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ đất đai về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

(1.4). Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của đất đai cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của đất đai (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

(1.5). Phương pháp chiết trừ

Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

2. Phương pháp thẩm định giá công trình xây dựng

Thẩm định giá công trình xây dựng (đối với doanh nghiệp FDI công trình xây dựng thường là: nhà xưởng, nhà văn phòng làm việc, tường rào, sân, các công trình phụ trợ…) là việc xác định giá trị bằng tiền của công trình xây dựng theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá, phục vụ cho mục đích nhất định của doanh nghiệp FDI theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá công trình xây dựng thẩm định viên áp dụng các phương pháp phổ biến sau: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế

(2.1). Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là phương pháp định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng (ròng tiền) trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác, sử dụng công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình xây dựng cần định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá các loại công trình xây dựng tạo ra thu nhập như các công trình thuỷ lợi (thu phí thuỷ lợi), các công trình giao thông (thu phí cầu đương, bến bãi), công trình thương mại (phí thuê diện tích kinh doanh…).

(2.2). Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ công trình xây dựng về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm.

(2.3). Phương pháp chi phí tái tạo

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

(2.4). Phương pháp chi phí thay thế

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của công trình xây dựng thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của công trình xây dựng cần thẩm định giá.

3. Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị

Thẩm định giá máy móc thiết bị thẩm định viên thường áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu. Đối với từng loại máy móc thiết bị, từng thời điểm, hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp, mục đích thẩm định giá cụ thể thẩm định viên sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.

(3.1). Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của máy móc thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá. Phương pháp này để thẩm định giá các máy, thiết bị thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

(3.2). Phương pháp chi phí thay thế

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một máy móc thiết bị tương tự máy móc thiết bị thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc thiết bị thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra máy móc thiết bị thay thế, tương tự với máy móc thiết bị thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, máy móc thiết bị thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của máy móc thiết bị thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

(3.3). Phương pháp chi phí tái tạo

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra máy móc thiết bị giống hệt với máy móc thiết bị thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc thiết bị thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra máy móc thiết bị giống nguyên mẫu với máy móc thiết bị thẩm định giá. Máy móc thiết bị này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

(3.4). Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của máy móc thiết bị hoặc vĩnh viễn.

(3.5). Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định)

4. Phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp FDI

Đối với thẩm định giá doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, thẩm định viên thường áp dụng theo phươn pháp tài sản, thẩm định viên sẽ xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở đánh giá trị của các tài sản hiện có của doanh nghiệp (tài sản hữu hình và tài sản vô hình) tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả.

Để xác định giá trị doanh nghiệp, ta đi tính tổng giá trị thị trường của số tài sản mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh. Để xác định giá trị doanh nghiệp đối với chủ sở hữu, áp dụng công thức sau:

VE = VA – VD

Trong đó :

VE: Giá trị doanh nghiệp thuộc về chủ sở hữu;

VA: Tổng giá trị tài sản;

VD: Giá trị các khoản nợ (được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định giá).

Hiện nay còn một số các phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp FDI như: Phương pháp định lượng lợi thế thương mại – Goodwill, phương pháp hiện đại hóa lợi nhuận thuần, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ (FCFE – Free cash flows to Equity), phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần (FCFF – Free Cash Flows to Firm), phương pháp dựa vào tỷ số P/E, phương pháp dựa vào tỷ số P/B, phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S. Tuy nhiên phương pháp thẩm định giá dựa trên tài sản hiện có của doanh nghiệp nên đơn giản, dễ thực hiện, không đòi hỏi những kĩ năng tính toán phức tạp và nó phản ánh tương đối dầy đủ, trực quan giá trị các tài sản hiện có của doanh nghiệp theo mức giá trị thị trường

5. Công ty thẩm địnhg giá doanh nghiệp FDI uy tín

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Đối với doanh nghiệp FDI khi đầu tư vào Việt Nam thì nhu cầu thẩm định giá tài sản là vô cùng cấp thiết và có vai trò rất quan trọng để xác định giá trị tài sản phục vụ mục đích cho doanh nghiệp. Vì vậy việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp FDI một cách khoa học, chính xác là đặc biệt quan trọng.

Thẩm định giá Thành Đô thấu hiểu được tầm quan trọng của doanh nghiệp FDI đối với nền kinh tế thị trường. Hiện nay chúng tôi đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp FDI uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá doanh nghiệp FDI có quy mô lớn và tính chất phực tạp và được các doanh nghiệp FDI đánh giá cao.
Trải qua một quá trình dài phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế dẫn đầu trong hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng đối với các doanh nghiệp FDI và được đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Với đội ngũ thẩm định viên có bề dày dặn kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Chúng tôi đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam. Chứng thư, báo cáo thẩm định giá Thành Đô được công nhận trên toàn lãnh thổ Việt Nam cũng như trên thế giới đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt Nam. Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ISO 9001:2015” cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm: Giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, bất động sản, công trình xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế.

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 5, tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. 
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực:TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp thẩm định giá tài sản doanh nghiệp FDI ” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Công ty thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Công ty thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh

Thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh
Thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Công ty thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh) – Quảng Ninh là một trong những tỉnh có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với nhiều bứt phá về kinh tế xã hội.  Năm 2020, Quảng Ninh dự kiến đạt mức tăng trưởng kinh tế (GRDP) 10%/năm, thu ngân sách nhà nước đạt 49.300 tỷ đồng, tăng 9,4% so với dự toán Trung ương giao, Quảng Ninh nằm trong top đầu về tăng trưởng kinh tế và thu ngân sách cả nước. Với chính sách khuyến khích, hỗ trợ đầu tư, tỉnh Quảng Ninh đã thu hút nhiều nhà đầu tư đến với các khu kinh tế, tạo động lực tăng trưởng mới cho tỉnh và tạo sức lan tỏa trong khu vực kinh tế trọng điểm Bắc Bộ cùng với Hà Nội và Hải Phòng.

Ngoài ra Quảng Ninh với hạ tầng giao thông hoàn thiện với các công trình trọng điểm như: Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn, cảng tàu khách du lịch quốc tế Hạ Long và tuyến cao tốc Hạ Long – Vân Đồn, tuyến cao tốc Vân Đồn – Móng Cái góp phần hoàn thiện tuyến cao tốc kéo dài từ Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng đến Hạ Long, vươn dài tới cửa khẩu Móng Cái, tạo thành hành lang đường bộ đầu tiên kết nối các tỉnh phía Bắc với thị trường Trung Quốc đưa quảng ninh trở thành “thỏi nam châm” hút các nhà đầu tư vào nơi đây đặc biệt là thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Quảng Ninh đang phát triển vô cùng mạnh  mẽ theo mô hình đẳng cấp quốc tế thu hút  hàng loạt nhà đầu tư lớn đầu tư có mặt tại Quảng Ninh: FLC Group, Vingroup, Sungroup, BIMgroup, CEO, Tập đoàn TTP, HD Mon Holdings, Tuần Châu… với hàng loạt dự án quy mô, tầm cỡ, chất lượng 5 sao tại thành phố Hạ Long, Vân Đồn, Cẩm Phả, Móng Cái…Bên cạnh đó thị trường nhà đất cũng vô cùng sôi động liên tục tăng trưởng góp phần giúp các nhà đầu tư sinh lợi cao. Có thể nói Quảng Ninh đang vươn mình trỗi dậy trở thành điểm đến đầu tư bất động sản hấp dẫn bậc nhất nước ta.

Thấu hiểu tầm quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế của tỉnh Quảng Ninh. Công ty Thẩm định giá Thành Đô thành lập Văn Phòng tại Quảng Ninh đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín tại Quảng Ninh phục vụ nhiều mục đích như: Thế chấp vay vốn ngân hàng, mua bán, đầu tư, tính thuế…cho các doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước, cá nhân và được đánh giá cao. Đối với từng loại bất động sản, từng mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá cụ thể,  thẩm định viên sẽ áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp đưa ra kết quả chính xác, độc lập và khoa học nhất.

 THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT

1. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

  • Cách tiếp cận từ thị trường (Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp)
  • Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu)
  • Cách tiếp cận từ chi phí (Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế)
  • Phương pháp chiết trừ
  • Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)

(1.1). Phương pháp so sánh

Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh khi có các tài sản so sánh giao dịch trên thị trường.Trường hợp áp dụng phương pháp này thì những yếu tố so sánh chủ yếu là: Thời gian giao dịch, mua bán; Diện tích; Vị trí đất.

(1.2). Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.

(1.3). Phương pháp dòng tiền chiết khấu:

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

(1.4). Phương pháp chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí) là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế

a, Phương pháp chi phí tái tạo

  • Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

b, Phương pháp chi phí thay thế

  • Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

(1.5). Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

(1.6). Phương pháp chiết trừ

Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

2. Mục đích thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh bao gồm: Thẩm định giá đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng, tài sản khác theo quy định của pháp luật.…

Phục vụ nhiều mục đích:

  • Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
  • Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp
  • Góp vốn liên doanh
  • Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá bất động sản, tính thuế;
  • Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, duyệt dự toán các dự án, công trình;
  • Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận;
  • Xác định giá trị bất động sản tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch….;
  • Tham khảo giá thị trường;
  • Các mục đích khác

3. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá bất động sản

a,  Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
  • Giấy phép xây dựng
  • Bản đồ hiện trạng
  • Tờ khai lệ phí trước bạ

b, Đối với dự án đầu tư bất động sản

  • Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
  • Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
  • Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).
  • Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
  • Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
  • Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
  • Sơ đồ vị trí thửa đất,
  • Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
  • Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
  • Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
  • Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
  • Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
  • Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
  • Giấy phép xây dựng , bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
  • Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)
  • Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
  • Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản

c, Đối với thẩm định giá công trình xây dựng

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
  • Giấy phép xây dựng
  • Các hợp đồng thi công
  • Bản vẽ thiết kế
  • Bản vẽ hoàn công
  • Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

4. Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín tại Quảng Ninh

Thẩm định giá Thành Đô tự hào là một trong những đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam nói chung và thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh nói riêng. Thành Đô với hệ thống thẩm định giá rộng khắp toàn quốc, đội ngũ thẩm định viên nhiều năm kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Qua đó, chúng tôi sẽ kịp thời đáp ứng nhu cầu thẩm định giá của Quí khách hàng trên toàn lãnh thổ Việt Nam.

Trải qua quá trình phát triển Thành Đô đã đạt được nhiều thành tựu và trở thành đối tác uy tín của  các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank… Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản cho các doanh nghiệp FDI, doanh nghiệp trong nước, cơ quan Nhà nước và được đánh giá cao. Thành Đô tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chuẩn  Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ – VĂN PHÒNG QUẢNG NINH

  • Địa chỉ: 79-81 Giếng Đồn, phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Công ty thẩm định giá bất động sản tại Quảng Ninh” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Đất phi nông nghiệp gồm những loại nào

Đất phi nông nghiệp bao gồm những loại đất nào?

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Đất phi nông nghiệp bao gồm những loại đất nào?

Đất phi nông nghiệp gồm những loại nào
Đất phi nông nghiệp bao gồm những loại nào? Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Đất phi nông nghiệp gồm những loại nào?) – Đất đai là tài nguyên quý giá có vai trò quan trọng đối với mọi quốc gia trong đời sống kinh tế, chính trị và xã hội. Việc sử dụng đất một cách hợp lí sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển kinh tế-xã hội đất nước. Hội nhập kinh tế quốc tế toàn cầu đã và đang giúp Việt nam có những bước phát triển không ngừng. Cùng đó là làn sóng chuyển dịch và thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào Việt Nam diễn ra mạnh mẽ. Từ đó việc thay đổi phát triển cơ sở hạ tầng kéo theo là việc sử dụng đất phi nông nghiệp một cách hợp lí đang là một vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm. Luật đất đai năm 2013 quy định về các nhóm đất bao gồm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng dựa trên căn cứ về mục đích sử dụng đất. Trong đó, đất phi nông nghiệp không được sử dụng vào mục đích làm nông nghiệp được phân chia đất phi nông nghiệp thành các loại đất khác nhau, tùy mục đích sử dụng sẽ giúp cho quá trình quy hoạch và sử dụng đất hiệu quả hơn. Nhóm đất phi nông nghiệp được Luật đất đai 2013 quy định gồm các loại đất sau: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; Đất quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh; Đất xây dựng công trình công cộng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông ngòi kênh, rạch, suối  và mặt nước chuyên dùng; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất phi nông nghiệp khác.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Đất ở

Đất ở gồm đất tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Đất ở tại các đô thị và nông thôn đều thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất ở bao gồm cả đất xây dựng nhà ở lẫn đất xây dựng ao vườn, các công trình khác phục vụ đời sống nằm trong thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

  • Đất ở tại nông thôn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng một cách phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựngđiểm dân cư thông thôn. Trong đó bao gồm đất để xây dựng nhà ở, đất xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
  • Đất ở tại đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp phép quyền sử dụng. Loại đất này bao gồm đất để xây dựng nhà ở, đất xây dựng công trình nhằm phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư đô thị. Ngày nay các khu đô thị có xu hướng gia tăng một cách rõ rệt, đời sống của nhân dân ngày càng được nâng cao, việc quản lí, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị các khu đô thị lại càng cần được quy định một cách chặt chẽ, hợp lí và triệt để hơn;

Tất cả đều được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng một cách phù hợp.

2. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

– Loại đất được dùng vào mục đích xây dựng các cơ quan nhà nước, căn cứ tổ chức chính trị hoặc các tổ chức chính trị xã hội thì được coi là đất xây dựng trụ sở cơ quan.

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp, hiện nay nhu cầu sử dụng đất vào mục đích này đang ngày một tăng lên đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, loại đất này bao gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, xã hội, văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác;

Hiện nay, đi cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước, nhu cầu sử dụng đất vào mục đích xây dựng công trình sự nghiệp đang ngày một tăng lên. Loại đất này bao gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc tất cả các ngành và lĩnh vực, bao gồm: Kinh tế, xã hội, khoa học và công nghệ, văn hóa, giáo dục và đào tạo, y tế, thể dục thể thao, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.

3. Đất quốc phòng, an ninh

Nhà nước quy định cụ thể việc thu hồi đất, trưng dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh tại Điều 61 Luật đất đai năm 2013; Việc nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh nhằm đảm bảo phục vụ cho việc bảo vệ an ninh quốc gia, luôn sẵn sàng khi đất nước rơi vào hoàn cảnh khó khăn hoặc có sự đe dọa vũ lực, vũ trang từ bên ngoài.

Đây là nhóm đất được Nhà nước sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. Nhằm phục vụ cho việc bảo vệ an ninh quốc gia, luôn sẵn sàng khi đất nước rơi vào hoàn cảnh khó khăn hoặc có sự đe dọa vũ lực, vũ trang từ bên ngoài.

4. Đất sản xuất, kinh doanh

– Bao gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cụm chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm,…

5. Đất xây dựng công trình công cộng

– Đất sử dụng vào mục đích công cộng nhằm phục vụ cho nhu cầu toàn dân. Trong đó bao gồm đất giao thông (cảng hàng không, sân bay,…); đất thủy lợi; đất có di tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải;…

5. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

– Đất cơ sở tôn giáo, nhằm phục vụ cho nhu cầu trong tôn giáo ngày một trở lên rộng rãi trong nhân dân, loại đất này bao gồm đất thuộc chùa, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được nhà nước cho phép hoạt động.

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa phải quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với duy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xa khu dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường và tiết kiệm đất.

7. Đất sông ngòi kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

– Đối với đất có mặt nước chuyên dùng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng và khai thác thủy sản, nhà nước giao cho tổ chức để quản lí sử dụng và khai thác.

– Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối thuê, sử dụng để phát triển kinh tế và thu tiền thuê đất mỗi năm.

– Hàng năm nhà nước cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và thu tiền thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản. Việc này góp phần tạo thêm một nguồn thu lớn cho Việt Nam và thu hút vốn đầu tư từ các nước, thúc đẩy kinh tế phát triển cùng với sự giao lưu văn hóa giữa các nước.

Đất sông ngòi bao gồm tất cả các loại đất sông ngòi, kênh rạch, suối và các mặt nước chuyên dụng. Nhóm đất này được quản lý là sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc kết hợp với nuôi trồng, khai thác thủy hải sản, được Nhà nước giao cho các tổ chức quản lý sử dụng và khai thác.

8. Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

– Đất tín ngưỡng bao gồm đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; trong những năm trở lại đây, xu hướng xây dựng từ đường và nhà thờ họ của người dân ngày một gia tăng, vấn đề sử dụng đất vào mục đích này cũng cần quan tâm và quy hoạch một cách chặt chẽ.

Đất cơ sở tôn giáo, nhằm phục vụ cho nhu cầu trong tôn giáo ngày một trở nên rộng rãi trong nhân dân. Loại đất này bao gồm đất thuộc đền chùa, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được nhà nước cho phép hoạt động

9. Đất phi nông nghiệp khác

Là đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho, nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

10. Công ty thẩm định giá đất phi nông nghiệp uy tín

Thẩm định giá đất đai là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của đất đai theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Thẩm định giá Thành Đô với nhiều năm kinh nghiệm cùng đội ngũ thẩm định viên có trình độ chuyên môn sâu trong lĩnh vực định giá đất đai. Chúng tôi tự hào hiện là đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Thành Đô đã thẩm định giá nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn cũng như tính chất phức tạp và được nhiều cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đánh giá cao. Hiện này Công ty với kho dữ liệu bất động sản dồi dào, hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, TP. Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, TP. Cần Thơ, Lâm Đồng và các tỉnh lân cận, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô là đơn vị được chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá  qua đó góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Đất phi nông nghiệp bao gồm những loại đất nào?” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Kinh nghiệm định giá doanh nghiệp

Phương pháp áp dụng và kinh nghiệm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Phương pháp áp dụng và kinh nghiệm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ

Kinh nghiệm định giá doanh nghiệp
Phương pháp áp dụng và kinh nghiệm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Kinh nghiệm định giá doanh nghiệp) – Khi điều hành một doanh nghiệp nhỏ, chủ doanh nghiệp đảm đương nhiều nhiệm vụ cùng lúc. Chủ doanh nghiệp nhỏ luôn bận rộn với mọi vấn đề, từ kế toán, marketing đến phát triển sản phẩm, sản phẩm hoặc dịch vụ… Mặc dù không phải lúc nào cũng có đủ thời gian để xử lý các công việc phát sinh, các chủ doanh nghiệp nhỏ vẫn cần dành thời gian để xác định giá trị doanh nghiệp của họ một cách thường xuyên. Trong phạm vi bài viết này, tác giả nghiên cứu và chia sẻ các lời khuyên về cách các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể xác định giá trị tốt nhất, có thể giúp các chủ doanh nghiệp những nội dung về phương pháp và giải quyết các vấn đề khi định giá doanh nghiệp.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Sự cần thiết phải định giá doanh nghiệp

Mỗi doanh nghiệp hoạt động đều cần phải quan tâm đến giá trị doanh nghiệp của mình để đo lường được hiệu quả hoạt động, tốc độ tăng trưởng và làm căn cứ để định hướng cho các hoạt động tiếp theo, là cơ sở để thực hiện việc mua bán, sáp nhập, góp vốn, gọi vốn…

Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền của các yếu tố cấu thành lên doanh nghiệp và được đo bằng giá trị của các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể đem lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất – kinh doanh.

Vì các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể hướng tới việc phát triển bằng hình thức bán, liên doanh hoặc sáp nhập với các doanh nghiệp khác, nên việc sẵn sàng cho các cơ hội bán tiềm năng là điều rất quan trọng. Ngay cả khi bạn không muốn bán doanh nghiệp của mình, bạn nên biết giá trị doanh nghiệp của mình là bao nhiêu.

Tuy nhiên, việc xác định giá trị doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể phức tạp hơn các doanh nghiệp lớn do thiếu hệ thống thông tin quản trị, thiếu thông tin tham chiếu… Nếu bạn không chắc chắn làm thế nào để xác định giá trị doanh nghiệp của mình, hãy tham khảo với chuyên gia để định giá chính xác.

2. Lợi ích của việc biết giá trị doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp là thông tin vô cùng quan trọng cho bất kỳ chủ doanh nghiệp khi cân nhắc bán đi công ty của họ. Tham gia đàm phán mà không có sự chuẩn bị trước về giá trị doanh nghiệp sẽ dẫn chủ doanh nghiệp vào vị trí bất lợi, có thể mất tiền.

Nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ bỏ bê việc tính giá trị doanh nghiệp. Thiếu sót này có thể dễ dàng khắc phục. Nếu bạn đang dành vô số thời gian cho một doanh nghiệp, hãy tham vấn với một thẩm định viên hoặc chuyên gia kinh doanh – họ có thể giúp bạn xác định giá trị doanh nghiệp của bạn.

Theo Justin Goodbread , CEO của Financively Simple: “Nhiều chủ doanh nghiệp mong đợi thu nhập họ kiếm được từ việc bán doanh nghiệp trong tương lai sẽ tài trợ cho việc nghỉ hưu của họ”. “Tuy nhiên, phần lớn các chủ doanh nghiệp không thực hiện định giá chính thức công ty của mình cho đến khi họ sẵn sàng bán nó. Nhiều người đã bị sốc khi biết rằng họ đã không tạo ra đủ giá trị trong doanh nghiệp để đạt được mục tiêu nghỉ hưu của họ.

Nếu bạn chờ đợi để đánh giá giá trị doanh nghiệp của bạn cho đến khi bạn muốn nghỉ hưu hoặc phải nghỉ hưu, bạn không có thời gian để tăng giá trị của công ty, bạn sẽ chỉ nhận được những gì bạn có thể nhận được. Trong khi, nếu bạn biết trước giá trị doanh nghiệp của mình, bạn có thể làm việc với chuyên gia tư vấn để tăng giá trị vốn của bạn – dòng tiền, tài sản hữu hình và tài sản vô hình – từ đó sẽ tăng giá trị doanh nghiệp của bạn”.

3. Những yếu tố cần lưu ý khi xác định giá trị cho doanh nghiệp

Ngoài việc sử dụng các công thức cụ thể để tính giá trị doanh nghiệp, điều quan trọng là phải thành thạo trong các lĩnh vực kinh doanh chủ chốt.

Tài sản hữu hình – Tài sản hữu hình bao gồm máy móc, tài sản và hàng tồn kho. Giá trị của tài sản hữu hình có thể tính toán dễ dàng.

Tài sản vô hình – Tài sản vô hình bao gồm nhận diện thương hiệu, nhãn hiệu và bằng sáng chế. Những tài sản này có thể tăng thêm giá trị to lớn cho doanh nghiệp và bạn nên có khái niệm về giá trị tiền tệ tài sản vô hình của bạn.

Nợ phải trả – Bất kỳ khoản nợ nào ảnh hướng tới yếu tố định giá.

Số liệu tài chính – Doanh nghiệp của bạn có lãi không? Nếu vậy, lợi nhuận hàng năm của bạn là bao nhiêu? Doanh nghiệp của bạn mang lại bao nhiêu doanh thu? Nắm chắc báo cáo tài chính của công ty từ trong ra ngoài, vì các nhà đầu tư hoặc người mua tiềm năng sẽ muốn biết về tình hình tài chính của bạn.

Biết những gì doanh nghiệp của bạn sở hữu là một lợi ích bổ sung của việc thông qua định giá doanh nghiệp. Bằng cách xem xét cả tài sản hữu hình và vô hình, bạn sẽ biết được điều gì làm cho doanh nghiệp của bạn có giá trị và những tài sản đó có giá trị như thế nào.

Ngay cả khi bạn không bán doanh nghiệp của mình, việc biết giá trị doanh nghiệp của bạn có thể cung cấp thêm thông tin chuyên sâu về các quyết định kinh doanh trong tương lai. Nhận diện thương hiệu của bạn không đem lại nhiều giá trị? Bạn có thể dành nhiều thời gian hơn cho các chiến dịch tiếp thị trong tương lai để xây dựng thương hiệu của doanh nghiệp tốt hơn. Bạn có nhiều vốn đọng trong hàng tồn kho? Định giá này có thể thay đổi cách bạn vận hành kho theo hướng tích cực hơn.

4. Cách tính giá trị doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Quy mô doanh nghiệp, đội ngũ nhân sự, sự tăng trưởng dự kiến và rất nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp có giá trị như thế nào. Khi tính toán giá trị doanh nghiệp, có một vài công thức được sử dụng thường xuyên. Công thức được sử dụng khác nhau tùy theo doanh nghiệp và việc tính toán giá trị của một doanh nghiệp khác xa với một khoa học chính xác.

Trước khi đi sâu vào các công thức, điều quan trọng là xác định Thu nhập tùy ý của người bán (SDE) và Thu nhập trước lãi vay, khấu hao (EBITDA). SDE đề cập đến thu nhập ròng của doanh nghiệp trước khi khấu trừ tiền lương của chủ sở hữu, sau đó tính thêm các chi phí không hoạt động, tùy ý khác. Tính toán EBITDA rõ ràng hơn, theo đúng như tên gọi của nó. Nói chung, SDE phục vụ việc tính giá trị của các doanh nghiệp nhỏ, trong khi EBITDA được sử dụng cho các doanh nghiệp lớn hơn. Một số nguồn sử dụng mức doanh thu hàng năm 1 triệu đô la làm chuẩn cho sự khác biệt giữa một doanh nghiệp nhỏ và doanh nghiệp lớn, nhưng không có quy định nào về việc khi nào bạn nên sử dụng SDE hay EBITDA.

Thông thường, các chuyên gia định giá sẽ kiểm tra báo cáo lãi/ lỗ, xác định lợi ích của chủ sở hữu, sau đó thêm vào thu nhập ròng. Sau đó, sử dụng số tiền này và nhân với bội số cụ thể của ngành. Điều này cho một con số để bắt đầu đàm phán với người mua tiềm năng.

Bội số đặc thù của ngành áp dụng cho cả phương pháp SDE và phương pháp EBITDA để tính giá trị của doanh nghiệp. Những bội số này thay đổi theo ngành và dựa trên xu hướng và lịch sử của ngành. Để tìm bội số chính xác cho ngành của bạn, bạn có thể tìm kiếm trực tuyến hoặc bạn có thể tham vấn với một thẩm định viên kinh doanh có chuyên môn, để xác định chính xác hơn bội số ngành đối với doanh nghiệp của bạn.

Theo Jeff Rasmussen, chuyên gia tư vấn chính tại Fairway Business Advisors, bội số của phương pháp EBITDA là 1 trong 3 công thức tiêu chuẩn để tính giá trị doanh nghiệp: “Có 3 phương pháp chính để tính giá trị của một doanh nghiệp: bội số bán hàng, bội số EBITDA điều chỉnh và dòng tiền chiết khấu EBITDA điều chỉnh”.

Bội số được quyết định bởi nhiều yếu tố, bao gồm ngành công nghiệp, quy mô kinh doanh và tăng trưởng kinh doanh. Bội số của các doanh nghiệp thay đổi theo thời gian. Để tính bội số doanh nghiệp hoặc bội số EV, bạn thực hiện phép tính sau: EV/EBITDA = bội số doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp (EV) được tính bằng cách thêm vốn hóa thị trường, nợ, lãi thiểu số và cổ phiếu ưu đãi, rồi trừ đi tiền mặt. Bội số doanh nghiệp cung cấp thêm thông tin cho các nhà đầu tư hoặc người mua tiềm năng, vì tỷ lệ thấp có thể có nghĩa là một doanh nghiệp bị định giá thấp. Tính toán này phần lớn được sử dụng cho các doanh nghiệp lớn và không nên thu hút nhiều sự chú ý từ các tổ chức nhỏ hơn.

Ngoài 3 phương pháp này, sử dụng phương pháp so sánh với các doanh nghiệp khác trong ngành của bạn là một cách để có được ý tưởng chính xác về giá trị doanh nghiệp của bạn.

Đối với các doanh nghiệp nhỏ, bạn nên sử dụng phương pháp so sánh –  tìm một doanh nghiệp tương tự như doanh nghiệp của bạn đã được bán hoặc rót vốn. Áp dụng bội số đó cho doanh số của bạn. Nếu bạn không thể tìm thấy doanh nghiệp để so sánh, bạn nên tham khảo ý kiến một chuyên gia.

Tuy nhiên, hãy cẩn thận khi phụ thuộc quá nhiều vào các công thức, vì chúng không phải lúc nào cũng đưa ra cái nhìn toàn diện.

5. Làm thế nào để các nhà đầu tư định giá doanh nghiệp?

Khi xác định giá trị doanh nghiệp của bạn và yếu tố nào có giá trị kinh doanh, hãy tìm hiểu xem người mua hoặc nhà đầu tư tiềm năng muốn biết điều gì.

Nếu bạn đang muốn thu hút các nhà đầu tư hoặc người mua, bạn cần phải nắm rõ cách họ định giá doanh nghiệp. Nếu họ sử dụng phương pháp SDE và bội số, hãy sử dụng phương pháp đó để xác định giá trị doanh nghiệp của bạn. Nếu họ sử dụng phương pháp khác, đó có thể là phương pháp được sử dụng để thống nhất về giá mua và định giá.

Nếu bạn đang tính toán giá trị doanh nghiệp của mình chỉ cho mục đích thông tin, hãy thử sử dụng một vài phương pháp khác nhau để có ý tưởng về cách các nhà đầu tư và người mua khác nhau có thể định giá tổ chức của bạn.

Có nhiều cách để định giá doanh nghiệp và một chiến lược thành công là có thể thử 3 hoặc 4 phương pháp và sử dụng kết hợp các phương pháp với nhau.

6. Làm thế nào để định giá doanh nghiệp tại các giai đoạn phát triển khác nhau?

Ước tính giá trị của một doanh nghiệp đã tồn tại trong 30 năm dễ dàng hơn so với việc định giá một doanh nghiệp khởi nghiệp. Công ty khởi nghiệp có ít năm tài chính hơn và thật khó để biết thương hiệu có thể trở nên lớn như thế nào. Mặt khác, một doanh nghiệp 30 tuổi có nhiều năm tài chính và một thương hiệu xác định sẽ giúp việc định giá dễ dàng hơn. Điều này làm cho việc tính toán giá trị doanh nghiệp ở các giai đoạn khác nhau trong chu kỳ tăng trưởng của nó trở nên khó khăn.

Với những thách thức như vậy, bạn có thể sử dụng một vài phương pháp và dự án khác nhau để có được các ước tính chung về giá trị doanh nghiệp của bạn. Giải pháp tốt nhất là tham vấn với một chủ ngân hàng đầu tư hoặc một người có kinh nghiệm trong việc tính toán giá trị kinh doanh. Chủ doanh nghiệp có thể gặp khó trong các cuộc đàm phán với người mua tiềm năng, nếu họ không nhận thức thường xuyên về giá trị doanh nghiệp của họ. Nếu ai đó đột xuất đề nghị mua doanh nghiệp của bạn, thật tốt để biết liệu đề nghị đó có phù hợp với giá trị thị trường hay không.

Tham khảo với một thẩm định viên kinh doanh chuyên nghiệp giúp kiểm tra giá trị doanh nghiệp dễ dàng hơn trong các giai đoạn tăng trưởng khác nhau, điều này chuẩn bị việc bán tiềm năng trong tương lai. Mặc dù việc tham khảo ý kiến chuyên gia có thể gây tốn kém cho các doanh nghiệp nhưng lợi ích từ hiểu biết chiến lược của chuyên gia có thể rất đáng giá.

7. Bao lâu nên tính giá trị doanh nghiệp của mình?

Tính toán giá trị kinh doanh cho mục đích thông tin có thể được thực hiện theo một số cách. Bạn có thể sử dụng một vài công thức và tạo ước tính cho giá trị của mình hoặc bạn có thể tham vấn với một thẩm định viên kinh doanh. Đối với mục đích thông tin và giả sử bạn không muốn bán doanh nghiệp của mình trong ngắn hạn, việc một thẩm định viên kinh doanh là không cần thiết. Sử dụng một thẩm định viên kinh doanh sẽ làm cho việc định giá chính xác hơn, nhưng chi tiết được thêm vào có thể không đáng giá.

Nếu bạn không có kế hoạch bán sớm và bạn chỉ muốn một ý tưởng về giá trị doanh nghiệp của bạn, thì định giá hàng năm là phù hợp. Việc định giá hàng năm được thực hiện bằng các tính toán của riêng bạn và nên tham vấn với một thẩm định viên cứ sau vài năm. Điều này phụ thuộc phần lớn vào nhu cầu kinh doanh của bạn và khi bạn dự kiến sẵn sàng để bán doanh nghiệp của mình.

8. Điểm mấu chốt trong định giá doanh nghiệp nhỏ

Luôn có một ý tưởng tốt để biết giá trị doanh nghiệp của bạn và có một số cách khác nhau để đưa ra định giá. Bất kể phương pháp bạn sử dụng là gì, hãy xem xét cập nhật tính toán của bạn hàng năm và tham vấn với một thẩm định viên kinh doanh chuyên nghiệp để định giá chính xác nhất có thể, bạn sẽ đi đến những chiến lược kinh doanh làm tăng giá trị doanh nghiệp của bạn.

Theo Tapchicongthuong

9. Công ty định giá doanh nghiệp uy tín

Hội nhập kinh tế quốc tế toàn cầu đã và đang giúp Việt nam có những bước phát triển không ngừng, hàng loạt những sự kiện đàm phán đã đi vào thực hiện như gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO); Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA); Hiệp định bảo hộ đầu tư (IPA) và gần đây nhất là sự kiện tham gia Hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP). Song song với những quá trình đàm phán này, Chính phủ Việt Nam cũng có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong nước và nước ngoài phát triển. Bên cạnh đó Việt Nam hiện nay là quốc gia thu hút vốn nước ngoài FDI hàng đầu khu vực. Vì vậy thẩm định giá doanh nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị doanh nghiệp; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về doanh nghiệp, giúp các giao dịch về doanh nghiệp thành công phục vụ nhiều mục đích như: Mua bán sáp nhập (M&A), góp vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng… đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên.

 Công ty Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Trải qua một quá trình dài phát triển, Công ty đã khẳng định được vị thế dẫn đầu trong hoạt động thẩm định giá, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng đối với khách hàng và được các cơ quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô có bề dày dặn kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Chúng tôi đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam. Chứng thư, báo cáo thẩm định giá Thành Đô được công nhận trên toàn lãnh thổ Việt Nam cũng như trên thế giới. Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá doanh nghiệp có quy mô lớn và tính chất phức tạp, liên quan đến các hoạt động góp vốn đầu tư, xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp,  thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản…

Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ISO 9001:2015” cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm: Giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, bất động sản, công trình xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác, minh bạch trong hoạt động kinh doanh.

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp áp dụng và kinh nghiệm định giá doanh nghiệp vừa và nhỏ” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?

Written by thanhdo on . Posted in Kinh nghiệm & kiến thức, Tin tức. Không có bình luận ở Phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?

Nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?
Khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất mất bao nhiêu tiền?

Phải nộp tiền sử dụng đất khi nào?

Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau phải nộp tiền sử dụng đất:

– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.

– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất.

– Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.

– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Như vậy, khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.

Quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích

Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Trong trường hợp trên thì chênh lệch được tính giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) x 50%

Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở. Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Đối với trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Theo điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại)

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất. Nội dung này được hướng dẫn bởi khoản 2 Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

Theo Người đưa tin – Tạp chí điện tử hội luật gia VN

Bạn đang đọc bài viết: “Phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?” tại chuyên mục tin Kinh nghiệm & kiến thức của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá trị doanh nghiệp. Không có bình luận ở Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp) – Thẩm định giá doanh nghiệp là việc ước tính giá trị của doanh nghiệp hay lợi ích của doanh nghiệp theo một mục đích nhất định bằng cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện nay thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định viên thường áp dụng ba cách tiếp cận cơ bản bao gồm: Cách tiếp cận từ chi phí (thể hiện là nhóm phương pháp phân tích tài sản); Cách tiếp cận từ thu nhập (thể hiện là nhóm phương pháp chiết khấu dòng tiền); Cách tiếp cận từ thị trường (nhóm phương pháp so sánh tỷ số). Đối với từng loại doanh nghiệp, thông tin dữ liệu thu thập được và thời điểm ,mục đích thẩm định giá các thẩm định viên sẽ áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp

1. Cách tiếp cận thị trường (Nhóm phương pháp phân tích tài sản)

Phương pháp tài sản thuộc cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở đánh giá trị của các tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Nhóm phương pháp phân tích tài sản bao gồm hai phương pháp: Phương pháp giá trị tài sản thuần; Phương pháp định lượng lợi thế thương mại – Goodwill.

1.1. Phương pháp giá trị tài sản thuần

Trong thẩm định giá doanh nghiệp có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Tuy nhiên phương pháp xác định giá trị tài sản thuần là phương pháp được thẩm định viên sử dụng thường xuyên nhất. Phương pháp giá trị tài sản thuần là phương pháp ước tính giá trị doanh nghiệp dựa trên tổng giá trị tài sản thực tế mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả.

Để xác định giá trị doanh nghiệp, ta đi tính tổng giá trị thị trường của số tài sản mà doanh nghiệp hiện đang sử dụng vào sản xuất kinh doanh. Để xác định giá trị doanh nghiệp đối với chủ sở hữu, áp dụng công thức sau:

VE = VA – VD

Trong đó :

VE: Giá trị doanh nghiệp thuộc về chủ sở hữu;

VA : Tổng giá trị tài sản;

VD: Giá trị các khoản nợ (được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán vào thời điểm thẩm định giá).

Ưu điểm:

  • Chứng minh được giá trị doanh nghiệp là một lượng tài sản có thật, cụ thể cấu thành giá trị doanh nghiệp.
  • Kết quả thường thu được là giá trị tối thiểu của các doanh nghiệp; người sở hữu sẽ nhận được
  • Phù hợp với những doanh nghiệp nhỏ, ít tài sản vô hình

Nhược điểm:

  • Doanh nghiệp không được coi như một tổ chức đang tồn tại và còn có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai, nó đánh giá trong trạng thái tĩnh.
  • Bỏ qua phần lớn các yếu tố phi vật chất, nhưng có giá trị thực.
  • Chưa tính được tài sản vô hình không xác định được

Trong nhiều trường hợp, kỹ thuật đánh giá quá phức tạp, chi phí tốn kém, thời gian kéo dài, nhất là giá trị lợi thế vị trí địa lý và giá trị thương hiệu

1.2. Phương pháp định lượng lợi thế thương mại – Goodwill

Phương pháp Goodwill theo Từ điển Oxford: Goodwill là đặc lợi do người bán một doanh nghiệp cấp cho người mua trong một thương vụ với sự công nhận là người kế nghiệp của mình, là sự sở hữu của một dạng thức có sẵn liên kết với các khách hàng, được coi như là một bộ phận riêng biệt trong giá trị có thể bán của một doanh nghiệp.

Phương pháp xác định

Giá trị doanh nghiệp đối với chủ sở hữu bằng tổng giá trị tài sản thuần được đánh giá lại cộng với giá trị Goodwill.

Công thức xác định giá trị doanh nghiệp cụ thể:

V = VTS + GW

Phương pháp Goodwill

V: Giá trị doanh nghiệp

VTS : Giá trị tài sản đánh giá lại (giá trị này thường được tính theo phương pháp tài sản thuần)

GW: Giá trị lợi thế thương mại (tài sản vô hình không xác định được)

Pt: Lợi nhuận của doanh nghiệp t

At: Giá trị tài sản đưa vào kinh doanh (gồm cả các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình xác định được

R: tỷ suất lợi nhuận thông thường của tài sản khi đưa vào kinh doanh

(Pt – R x At) = SPt: Lợi nhuận tạo ra bởi lợi thế thương mại (khoản thu nhập này người ta thường gọi là khoản siêu lợi nhuận năm t)

r: tỷ lệ chiết khấu dòng siêu lợi nhuận

t: thứ tự năm

n: số năm thu được GW

Hiện nay các tham số trên đang tồn tại những quan điểm rất khác nhau, tiêu biểu là 2 quan điểm theo 2 phương pháp: phương pháp UEC của Hiệp hội Chuyên gia kế toán Châu Âu và phương pháp Anglo – Saxons.

Theo phương pháp UEC: phương pháp này phân tích tài sản của doanh nghiệp trên quan điểm tổng tài sản, do đó các tham số tính toán được xác định như sau:

  • At (giá trị tài sản đưa vào kinh doanh) được xác định là tổng giá trị tài sản được đánh giá lại (không phân biệt tài sản được tài trợ bằng nguồn vốn nào);
  • Pt (Lợi nuận của doanh nghiệp năm t) được xác định là lợi nhuân sau thuế trước lãi vay;
  • R (Tỷ suất lợi nhuận thông thường của tài sản khi đưa vào kinh doanh) thường được xác định là tỷ suất sinh lời trung bình của tài sản hoặc xác định bằng chi phí sử dụng vốn bình quân, đôi khi cũng được xác định bằng lãi suất trái phiếu Chính phủ dài hạn

Theo phương pháp Anglo – Saxons: phương pháp này phân tích tài sản của doanh nghiệp trên quan điểm tài sản thuần, do đó các tham số tính toán được xác định như sau:

  • At (giá trị tài sản đưa vào kinh doanh) được xác định là giá trị thuần được đánh giá lại
  • Pt (Lợi nuận của doanh nghiệp năm t) được xác định là lợi nhuận thuần
  • R (Tỷ suất lợi nhuận thông thường của tài sản khi đưa vào kinh doanh) thường được xác định là tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu bình quân hoặc cũng có thể được xác định là chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

Riêng đối với việc xác định r : tỷ lệ chiết khấu dòng siêu lợi (dòng lợi thế thương mại trong tương lai) cần căn cứ vào đặc điểm và những điều kiện cụ thể của doanh nghiệp đang cần GW để tính toán phù hợp, hiện nay do cho rằng Goodwill thuộc về chủ sở hữu nên việc tính toán tỷ lệ chiết khấu trong trường hợp này thường được xác định bằng tỷ suất sinh lời trung bình của vốn chủ hay chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.

Việc vận dụng hai phương pháp trên về nguyên lý là tương đương nhau bởi vì phương pháp UEC đứng trên góc độ toàn bộ doanh nghiệp (cả chủ sở hữu và chủ nợ), còn phương pháp Anglo – Saxons đứng trên góc độ của chủ sở hữu doanh nghiệp.

Ưu điểm

  • Xác định giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị tài sản vô hình;
  • Phương pháp Goodwill xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở có tính đến cả lợi ích của người mua và người bán;
  • Với cơ sở lý luận chặt chẽ, giá trị doanh nghiệp tính theo phương pháp định lượng Goodwill bao giờ cũng mang lại một sự tin tưởng vững chắc
  • Goodwill đã tạo nên lợi thế khá lớn cho các chuyên gia định giá thông qua việc bù trừ các sai sót có thể xảy ra khi đánh giá lại giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp.

Nhược điểm

  • Lập luận về siêu lợi nhuận thiếu cơ sở để dự báo thời hạn (n) và thiếu căn cứ để xây dựng các giả thuyết về lợi nhuận tương lai
  • Phương pháp này vừa mang nhược điểm của phương pháp giá trị tài sản vừa có hạn chế của phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai
  • Goodwill có biên độ dao động rất lớn trước những thay đổi nhỏ của R.

2. Cách tiếp cận từ thu nhập (Nhóm phương pháp chiết khấu dòng tiền)

Phương pháp chiết khấu dòng tiền được thể hiện bằng bốn phương pháp chính bao gồm: Phương pháp hiện đại hóa lợi nhuận thuần, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ (FCFE), phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần của doanh nghiệp (FCFF). Cơ sở của các phương pháp này đều xuất phát trực tiếp từ quan niệm cho rằng giá trị doanh nghiệp được đo bằng độ lớn của khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại trong tương lai. Tùy theo loại hình doanh nghiệp, cũng như theo mục đích và nguồn cơ sở thông tin dữ liệu mà thẩm định viên áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.

2.1. Phương pháp hiện đại hóa lợi nhuận thuần

Phương pháp này do dùng dòng lợi nhuận sau thuế để phân tích nên giá trị tính ra sẽ là giá trị doanh nghiệp đối với chủ sở hữu (lợi nhuận sau thuế thuộc về chủ sở hữu). Vậy giá trị doanh nghiệp (đối với chủ sở hữu) được đo bằng độ lớn của các khoản lợi nhuận thuần mà doanh nghiệp có thể mang lại cho chủ sở hữu trong suốt thời gian tồn tại của doanh nghiệp.

Ưu điểm:

  • Thích hợp để định giá các doanh nghiệp không có nhiều tài sản để khấu hao, khả năng tích lũy vốn từ khấu hao và lợi nhuận để lại là không đáng kể, phần lớn lợi nhuận sau thuế dùng để trả cho các nhà đầu tư
  • Đóng góp cơ bản của phương pháp này còn được bổ sung bằng sự thuận lợi khi dự báo tham số lợi nhuận thuần
  • Với những doanh nghiệp khó tìm thấy cơ hội đầu tư mới.

Nhược điểm

  • Thiếu những điều kiện nêu trên thì phương pháp này lại trở nên không phù hợp với cả nhà đầu tư thiểu số và nhà đầu tư đa số.
  • Việc điều chỉnh số liệu quá khứ để rút ra tính quy luật của lợi nhuận trong tương lai cũng không phù hợp với cách nhìn chiến lược về doanh nghiệp

2.2. Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường. Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.

Trường hợp thẩm định giá doanh nghiệp, giá trị doanh nghiệp được xác định theo công thức sau:

Giá trị thị trường của doanh nghiệp = Giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp + Giá trị các khoản nợ

Trong đó:

Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá được xác định theo giá thị trường nếu có chứng cứ thị trường, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán.

Ưu điểm

  • Đây là mô hình đầu tiên tiếp cận trực tiếp các khoản thu nhập dưới hình thức lợi tức cổ phần
  • Phương pháp này đặc biệt phù hợp với quan điểm nhìn nhận và đánh giá giá trị doanh nghiệp của nhà đầu tư thiểu số.
  • Thích hợp với doanh nghiệp có chứng khoán giao dịch trên thị trường, xác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản gặp nhiều khó khăn và có giá trị tài sản vô hình.

Nhược điểm

  • Việc dự báo lợi tức cổ phần không phải là dễ dàng
  • Phụ thuộc vào chính sách phân chia lợi tức cổ phần trong tương lai

2.3. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ (FCFE – Free cash flows to Equity)

Dòng tiền thuần thuộc về chủ sở hữu là dòng tiền thuộc về chủ sở hữu sau khi đã trừ đi các khoản sau: chi phí hoạt động kinh doanh (gồm cả thuế), các khoản đầu tư vốn cần thiết để duy trì năng lực sản xuất của doanh nghiệp, dòng tiền thuộc chủ nợ.

Dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu là dòng tiền sau thuế mà chủ sở hữu của doanh nghiệp thu nhận được trong quá trình vận hành doanh nghiệp. Dòng tiền thuần của chủ sở hữu được xác định theo công thức:

FCFE: Dòng tiền vào của chủ sở hữu – Dòng tiền ra của chủ sở hữu

Ưu điểm:

  • Doanh nghiệp coi như một dự án đầu tư đang triển khai, mỗi nhà đầu tư nhìn nhận tương lai của dự án này khác nhau.
  • Giá trị doanh nghiệp thường đưa ra là mức giá cao nhất nhà đầu tư có thể mua.
  • Giải thích rõ vì sao doanh nghiệp này lại có giá trị cao hơn doanh nghiệp kia
  • Chỉ ra những cơ sở để mỗi nhà đầu tư có thể tùy ý mà phát triển những ý tưởng của mình nếu sở hữu doanh nghiệp
  • Quan điểm về dòng tiền tránh được việc điều chỉnh số liệu kế toán sao cho có thể phản ánh đúng thời điểm phát sinh các khoản tiền

Nhược điểm:

  • Khó áp dụng đối với cá doanh nghiệp không có chiến lược kinh doanh hoặc có nhưng không rõ ràng
  • Do phương pháp này đứng trên phương diện ông chủ sở hữu để phân tích nên có thể đánh giá được rõ cả về cơ cấu tài chính của doanh nghiệp

2.4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần (FCFF – Free Cash Flows to Firm)

Đây là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp dựa trên quan điểm của nhà đầu tư đa số. Giá trị doanh nghiệp được đo bằng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần trong tương lai.

Dòng tiền thuần của doanh nghiệp là tổng dòng tiền thu được của các đối tượng có quyền lợi trong doanh nghiệp, gồm cả chủ nợ và chủ sở hữu. Nói cách khác nó phản ánh dòng tiền sau thuế tạo ra từ hoạt động của doanh nghiệp để phân phối lợi ích cho các chủ nợ và chủ sở hữu, không xem xét đến cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp. Do đó dòng tiền thuần của doanh nghiệp là dòng tiền trước các khoản thanh toán nợ nên còn được gọi là dòng tiền không vay nợ. Dòng tiền thuần FCFF phản ánh: dòng tiền sau thuế từ hoạt động kinh doanh được phân phối cho cả chủ nợ và chủ sở hữu doanh nghiệp (không tính đến cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp). Như vậy giá trị doanh nghiệp tính theo phương pháp này sẽ là giá trị doanh nghiệp tổng thể (bao gồm giá trị của ông chủ sở hữu và giá trị của các chủ nợ khác).

Cách xác định dòng tiền thuần của doanh nghiệp

Cách 1: Cộng các dòng tiền thu nhập của chủ nợ và chủ sở hữu doanh nghiệp:

 FCFF = Dòng tiền thuần Vốn chủ sở hữu + Chi phí lãi vay x (1 – Thuế suất thuế TNDN) + Thanh toán nợ gốc – Vay nợ mới + Cổ tức ưu đãi

Cách 2: Sử dụng chỉ tiêu EBIT:

FCFF = EBIT x (1 – Thuế suất thuế TNDN) – Chi đầu tư mới vào TSCĐ + Khấu hao – Thay đổi Vốn lưu động.

Trong đó: Thay đổi Vốn lưu động thường được xác định bằng chênh lệch Vốn lưu động cuối kỳ so với Vốn lưu động đầu kỳ.

Khi đó, Giá trị doanh nghiệp được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền thuần (FCFF) theo chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp. Công thức tổng quát như sau:

Vo dòng tiền chiết khấu

Trong đó:

V: Giá trị doanh nghiệp (bao gồm giá trị của chủ nợ và chủ sở hữu)

FCFFt: Dòng tiền thuần của doanh nghiệp năm t

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp

Ưu nhược điểm:

Khi đánh giá về phương pháp FCFF do phương pháp này tập trung vào phân tích dòng tiền trước lãi vay, nên có thể sẽ che lấp các rủi ro về cơ cấu tài chính của doanh nghiệp.

Ưu điểm:

  • Cho thấy dòng thu nhập của doanh nghiệp từ việc sử dụng tài sản (không tính đến cơ cấu nguồn vốn); Khi dòng thu nhập tăng lên đáng kể thì giá trị doanh nghiệp cũng tăng lên; Phù hợp với các doanh nghiệp có sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc đang trong quá trình thay đổi đòn bẩy tài chính.
  • Doanh nghiệp coi như một dự án đầu tư đang triển khai, mỗi nhà đầu tư nhìn nhận tương lai của dự án này khác nhau.
  • Giá trị doanh nghiệp thường đưa ra là mức giá cao nhất nhà đầu tư có thể mua.
  • Giải thích rõ vì sao doanh nghiệp này lại có giá trị cao hơn doanh nghiệp kia
  • Chỉ ra những cơ sở để mỗi nhà đầu tư có thể tùy ý mà phát triển những ý tưởng của mình nếu sở hữu doanh nghiệp
  • Quan điểm về dòng tiền tránh được việc điều chỉnh số liệu kế toán sao cho có thể phản ánh đúng thời điểm phát sinh các khoản tiền

Nhược điểm:

  • Khó áp dụng đối với cá doanh nghiệp không có chiến lược kinh doanh hoặc có nhưng không rõ ràng
  • Do phương pháp này đứng trên phương diện ông chủ sở hữu để phân tích nên có thể đánh giá được rõ cả về cơ cấu tài chính của doanh nghiệp.

3. Cách tiếp cận từ thị trường (Nhóm phương pháp so sánh)

Phương pháp so sánh là cách ước tính giá trị của một doanh nghiệp, hoặc các lợi ích về quyền sở hữu, hay chứng khoán bằng các sử dụng một hay nhiều phương pháp, trong đó so sánh giá trị của đối tượng cần thẩm định với các doanh nghiệp tương tự được mua bán trên thị trường.

Các phương pháp so sánh dựa trên các tỷ số tài chính đặc trưng của các doanh nghiệp “tương tự”, hoặc “có thể so sánh: để tìm ra giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Giá trị doanh nghiệp ước tính dựa trên giá trị của các tài sản so sánh. Các tài sản so sánh này được chuẩn hóa theo một biến số chung như: thu thập, giá trị sổ sách, doanh thu.

Các phương pháp so sánh được dùng chủ yếu mang tính chất bổ sung đối với các phương pháp thẩm định giá khác, đặc biệt rất thích hợp để tư vấn giá chào sàn của các cổ phiếu trên thị trường. Để các phương pháp này vận hành hiệu quả thì cần có một thị trường chứng khoán phát triển, có nhiều doanh nghiệp “tương tự” đang được niêm yết và giao dịch trên thị trường.  Nhóm phương pháp so sánh bao gồm: Phương pháp dựa vào tỷ số P/E; Phương pháp dựa vào tỷ số P/B; Phương pháp dựa vào tỷ số P/S.

3.1. Phương pháp dựa vào tỷ số P/E

Tỷ số giá trị thị trường trên thu nhập P/E (Price-to-Earnings) là quan hệ tỷ lệ giữa giá thị trường một cổ phiếu với thu nhập (lợi nhuận sau thuế) của một cổ phiếu. Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/E được xây dựng trên cơ sở so sánh tỷ số P/E của doanh nghiệp “tương tự” hoặc “có thể so sánh” để tìm ra giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Ưu điểm:

  • Đơn giản và dễ dàng tiếp cận
  • Cho kết quả nhanh chóng để ra quyết định kịp thời
  • Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường
  • P/E còn giúp xác định giá cổ phiếu đang ở mức nào để đưa ra chiến thuật đầu tư hợp lý

Nhược điểm:

  • Không giải thích được vì sao một đồng thu nhập ở doanh nghiệp này lại được đánh giá cao hơn (hay thấp hơn) ở doanh nghiệp khác
  • Phương pháp này không đưa ra được những cơ sở để các nhà đầu tư phân tích, đánh giá về khả năng tăng trưởng và rủi ro tác động tới giá trị doanh nghiệp
  • Tỷ số này cũng rất dễ bị lạm dụng và sử dụng sai mục đích, đặc biệt trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp thẩm định giá
  • Tỷ số P/Esscó thể không chính xác trong trường hợp thị trường đánh giá không đúng, chẳng hạn như đánh giá quá cao hoặc quá thấp
  • Phương pháp này bị giới hạn trong trường hợp các doanh nghiệp không có chứng khoán giao dịch trên thị trường, khi đó sẽ khó tìm được các doanh nghiệp có thể so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

3.1. Phương pháp dựa vào tỷ số P/B

Phương pháp so sánh là phương pháp ước tính giá trị doanh nghiệp dựa trên những doanh nghiệp tương tự đã được định giá trên thị trường. Tỷ số giá thị trường trên giá sổ sách (P/B) là quan hệ tỷ lệ giữa giá thị trường một cổ phiếu với giá trị sổ sách của cổ phiếu đó. Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/B được xây dựng dựa trên cơ sở so sánh tỷ số P/B của các doanh nghiệp “tương tự”, hoặc “có thể so sánh” để tìm ra giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá.

Ưu điểm:

  • Đơn giản và dễ dàng tiếp cận;
  • Cho kết quả nhanh chóng để ra quyết định kịp thời;
  • Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường.

Nhược điểm:

  • Không giải thích được vì sao một đồng giá trị sổ sách ở doanh nghiệp này lại được đánh giá cao hơn (hay thấp hơn) ở doanh nghiệp khác;
  • Phương pháp này cũng không đưa ra được những cơ sở để các nhà đầu tư phân tích, đánh giá về khả năng tăng trưởng và rủi ro tác động tới giá trị doanh nghiệp;
  • Tỷ số P/B cũng rất dễ bị lạm dụng và sử dụng sai mục đích, đặc biệt trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp thẩm định giá;
  • Tỷ số P/BSScó thể không chính xác trong trường hợp thị trường đánh giá không đúng, chẳng hạn như đánh giá quá cao hoặc quá thấp;
  • Phương pháp này bị giới hạn trong trường hợp các doanh nghiệp không có chứng khoán giao dịch trên thị trường, khi đó sẽ khó tìm được các doanh nghiệp có thể so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

3.2. Phương pháp so sánh dựa vào tỷ số P/S

Tỷ số giá trị thị trường trên doanh thu (P/S) là quan hệ tỷ lệ giữa giá thị trường một cổ phiếu với doanh thu của một cổ phiếu. Tỷ số này phản ánh để có được một đồng doanh thu, người đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu tiền.

Phương pháp thẩm định giá dựa vào tỷ số P/S được xây dựng trên cơ sở so sánh tỷ số P/S của các doanh nghiệp “tương tự”, hoặc “có thể so sánh” để tìm ra giá trị của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Do so sánh trên cơ sở doanh thu, nên phương pháp này chủ yếu được áp dụng đối với các doanh nghiệp sản xuất.

Ưu điểm:

  • Đơn giản và dễ dàng tiếp cận;
  • Cho kết quả nhanh chóng để ra quyết định kịp thời;
  • Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường.

Nhược điểm:

  • Không giải thích được vì sao một đồng doanh thu ở doanh nghiệp này lại được đánh giá cao hơn (hay thấp hơn) ở doanh nghiệp khác;
  • Phương pháp này cũng không đưa ra được những cơ sở để các nhà đầu tư phân tích, đánh giá về khả năng tăng trưởng và rủi ro tác động tới giá trị doanh nghiệp;
  • Tỷ số P/S cũng rất dễ bị lạm dụng và sử dụng sai mục đích, đặc biệt trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp so sánh tương tự với doanh nghiệp thẩm định giá;
  • Tỷ số P/SSScó thể không chính xác trong trường hợp thị trường đánh giá không đúng, chẳng hạn như đánh giá quá cao hoặc quá thấp;
  • Phương pháp này bị giới hạn trong trường hợp các doanh nghiệp không có chứng khoán giao dịch trên thị trường, khi đó sẽ khó tìm được các doanh nghiệp có thể so sánh với doanh nghiệp cần thẩm định giá.

4. Công ty thẩm định giá doanh nghiệp uy tín

“Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”. Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng phát triển diễn ra mạnh mẽ hiện nay.Thẩm định giá doanh nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị doanh nghiệp; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về doanh nghiệp, giúp các giao dịch về doanh nghiệp thành công phục vụ nhiều mục đích như: Mua bán sáp nhập (M&A), góp vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng… đảm bảo lợi ích chính đáng của doanh nghiệp, tổ chức…

Thấu hiểu được tầm quan trọng đó, Công ty Thẩm định giá Thành Đô tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Trải qua một quá trình dài phát triển, Công ty đã khẳng định được vị thế dẫn đầu trong hoạt động thẩm định giá, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng đối với khách hàng và được các cơ quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đánh giá cao trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô có bề dày dặn kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá. Chúng tôi đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp tại Việt Nam. Chứng thư, báo cáo thẩm định giá Thành Đô được công nhận trên toàn lãnh thổ Việt Nam cũng như trên thế giới. Thành Đô đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá doanh nghiệp có quy mô lớn và tính chất phức tạp, liên quan đến các hoạt động góp vốn đầu tư, xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa doanh nghiệp,  thẩm định dự án đầu tư, chuyển nhượng tài sản…

Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ISO 9001:2015” cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm: Giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, bất động sản, công trình xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế. Chúng tôi hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank…Bên cạnh đó với hệ thống thẩm định giá Thành Đô rộng khắp cả nước:  Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
thẩm định giá máy móc

Thẩm định giá máy móc thiết bị

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá máy móc thiết bị

thẩm định giá máy móc
Thẩm định giá máy móc thiết bị – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Định giá máy móc thiết bị) – Máy móc, thiết bị là một kết cấu hoàn chỉnh, gồm các chi tiết, cụm chi tiết, bộ phận có liên kết với nhau để vận hành, chuyển động theo mục đích sử dụng được thiết kế（được định nghĩa tại tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2015/TT-BKHCN do Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành.). Máy móc thiết bị thuộc động sản (Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam) không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được.

Thẩm định giá máy móc thiết bị là xác định giá trị bằng tiền của máy móc thiết bị theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Giá trị máy móc thiết bị là phản ánh giá trị còn lại của của máy thiết bị đó đã khấu hao trong quá trình sử dụng, máy mua mới hoặc máy móc doanh nghiệp không còn mục đích sử dụng để phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như: Mua bán, thanh lý, vay vốn ngân hàng, đầu tư, cho thuê… Vì vậy thẩm định giá máy móc thiết bị có vai trò đặc biệt quan trọng và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường cũng như sự phát triển của các doanh nghiệp trong nước, các doanh nghiệp FDI.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

Thẩm định giá máy móc thiết bị

1. Nhận dạng máy móc thiết bị

Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật ảnh hưởng lớn đến giá trị của máy móc thiết bị. Do đó ước tính giá trị của máy thiết bị chính xác thẩm định viên phải mô tả chính xác đực điểm kỹ thuật của máy móc thiết bị. Nhận dạng máy móc thiết bị được chia làm hai loại như sau: Nhận dạng vi mô; Nhận dạng vĩ mô.

1.1. Nhận dạng vi mô

Nhận dạng vi mô là quá trình liệt kê chi tiết các bộ phận cấu thành máy móc thiết bị như là một máy đơn lẻ. Để thực hiện được điều này thẩm định viên cần phải tiền hành nhận dạng các yếu tố theo trình tự sau:

  • Mã số tài sản (khách hàng lập)
  • Mô tả: Mô tả chung; mô tả chi tiết
  • Type, model
  • Kích thước hoặc công suất đo được hoặc căn cứ vào pháp lý
  • Số seri
  • Tên nhà sản xuất; Năm sản xuất; Nhà cung cấp
  • Các chi tiết về thiết bị phụ tùng, phụ tùng và linh kiện kèm theo
  • Hệ thông truyền động và các chi tiết của hệ thống truyền động như: truyền động bằng xích, dây đai, khớp nối. Nguồn động lực là nguồn cơ hay mô tơ điện
  • Quá trình bảo trì, bảo dưỡng, sửa đổi hoặc phục hồi trong quá trình sử dụng

1.2. Nhận dạng vĩ mô

Việc nhận dạng vĩ mô được thực hiện thông qua việc xem xét đặc điểm các chi tiết chính của máy, thiết bị, các chi tiết quyết định đến tính năng kỹ thuật của máy thiết bị đó. Trong quá trình thẩm định giá máy móc, thẩm định viên cần phải nhận dạng và mô tả để chi ra các đặc điểm sau:

  • Loại máy móc, dây chuyền
  • Quá trình sử dụng của máy, thiết bị
  • Công suất lắp đặt và sản xuất thực tế

Các thông tin cần thiết phải thu thập trong quá trình nhận dạng vĩ mô như sau:

  • Tên địa chỉ công ty sản xuất hoặc sở hữu máy móc thiết bị
  • Quá trình sử dụng và biểu đồ về quá trình sử dụng của máy, thiết bị
  • Công suất lắp đặt, công suất thực tế của máy thiết bị trong các năm liền kế trước đó
  • Tình trạng nguyên vật liệu đầu vào
  • Chế độ thành phẩm
  • Chế độ vận hành: trường hợp máy móc, thiết bị vận hành liên tục và được cấu tạo từ nhiều chi tiết khác nhau thì tuổi thọ tổng thể của máy, thiết bị phụ thuộc vào tuổi thọ của 1 hoặc hai chi tiết chính. Trong trường hợp này, thẩm định viên cần phải nhận dạng các chi tiết đó.
  • Tiêu chuẩn và chương trình bảo trì, bảo dưỡng như thế nào
  • Ước lượng chi phí sửa chữa trong một số năm kế tiếp
  • Sự thích hợp về mặt công nghệ (mới hay cũ) của máy, thiết bi trong sản xuất hoặc khi không được sử dụng công nghệ mới nhất; từ đó đánh giá lỗi thời về mặt công nghệ
  • Tuổi đời và các yếu tố tác động đến việc ước tính tuổi đời của máy, thiết bị.

2. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị máy móc thiết bị

a, Yếu tố cung – cầu

Mặt cung của máy móc thiết bị chịu tác động của tính hữu ích; khả năng cung ứng của một loại máy, thiết bị chụ thể bị hạn chế bởi sự khan hiếm của máy,thiết bị đó và sức mua của người tiêu dùng. Nhu cầu của một loại máy thiết bị cụ thể được tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bở sự khan hiếm, tính hấp dẫn và bị giới hạn về sức mua của người tiêu dùng.

Trên thị trường cung cầu thể hiện số lượng các lợi ích mà máy móc thiết bị có thể đáp ứng để bán hoặc thuê với các mức giá khác nhau trong một thị trường nhất định tại một thời điểm nhất định với giả thiết chi phí lao động và chi phí sản xuất không thay đổi. Nhu cầu được hình thành bởi một số người mua hoặc thuê tiềm năng ở lợi ích cụ thể, ở mức giá khác nhau, ở một thị trường nhất định, thời gian nhất định.

b, Sự phát triển của khoa học kỹ thuật

Sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật làm cho hao mòn vô hình của máy, thiết bị ngày càng cao và dẫn đến hai xu thế:

  • Giá máy móc thiết bị thế hệ cao ở lần bán đầu tiên
  • Giá máy móc thiết bị đã qua sử dụng ngày càng giảm

Khi khoa học kỹ thuật phát triển sẽ làm tăng sự cung máy, thiết bị. Đặc biệt là máy móc thiết bị có độ chính xác, năng suất cao, tiết kiệm năng lượng, nguyên vật liệu.

c, Đường lối chính sách

Đối với nền kinh tế: Khi nền kinh tế có sự tăng trưởng làm thu nhập tăng kéo theo nhu cầu tăng dẫn đến tăng quy mô sản xuất, điều này sẽ kích thích đầu tư. Do đó, tăng nhu cầu máy móc thiết bị. Cầu máy móc thiết bị biến động tỷ lệ thuận với tăng trưởng kinh tế và ngược lại. Khi nền kinh tế giảm khả năng tăng trưởng dẫn đến thu nhập của người dân giảm sẽ tác động đến sức mua và hạn chế nhu cầu tiêu dùng của họ.

Đối với chính sách thuế: Ở Việt Nam phần lớn các thiết bị chuyên dùng hay dây chuyền sản xuất đề phải nhập khẩu ở nước ngoài, nếu thuế suát thuế nhập khẩu thay đổi sẽ tác động đến giá hàng hóa máy, thiết bị làm cho giá cả hàng hóa đó khi nhập về Việt Nam sẽ thay đổi.

Ngoài những yếu tố cung – cầu, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, đường lối chính sách thì giá trị máy móc thiết bị còn có thể chịu tác động của một số yếu tố như: Chính sách đầu tư công, chính sách tín dụng…

3. Cơ sở giá trị thẩm định giá máy móc thiết bị

Cơ sở thẩm định giá máy, thiết bị có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị của nó được ước tính trên cơ sở giá trị thường là giá trị thị trường, ước tính trên cơ sở phi thị trường là giá trị phi thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Giá trị thị trường: Là mức giá ước tính của máy móc thiết bị tại thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Khi sử dụng giá thị trường thẩm định viên cần lưu ý một số vấn đề sau:

  • Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán
  • Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường của máy, thiết bị (thông tin, dữ liệu trên thị trường, điều kiện thẩm định giá hoặc các hạn chế khác), thẩm định định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục và thể hiện mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá do sự hạn chế này trong báo cáo kết quả thẩm định giá.

Giá phi thị trường: Là mức giá ước tính của một máy, thiết bị tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng, những lợi ích mà máy, thiết bị mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Khi sử dụng giá phi thị trường thẩm định viên cần nêu tên của loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp dụng và đưa ra các căn cứ, lập luận cụ thể, bao gồm:

  • Đặc điểm đặc biệt của máy, thiết bị thẩm định giá
  • Người mua, nhà đầu tư đặc biệt
  • Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắc buộc phải bán
  • Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế
Phương pháp thẩm định giá máy mócT
Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị – Thẩm định giá Thành Đô

4. Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị

Hiện nay các thẩm định viên thường áp dụng ba cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phổ biến là: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Tương ứng với các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế theo cách tiếp cận từ chi phí; Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu theo cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng loại máy móc thiết bị, từng thời điểm, hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp, mục đích thẩm định giá cụ thể thẩm định viên sẽ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

4.1. Cách tiếp cận từ thị trường:

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định  máy móc thiết bị thẩm định giá thông qua việc so sánh máy móc thiết bị thẩm định giá với các máy, thiết bị giống hệt hoặc tương tực đã có các thông tin về giá trên thị trường. Cách tiếp cận này có thể sử dụng để xác định giá trị máy, thiết bị thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tương ứng với cách tiếp cận từ thị trường là phương pháp so sánh.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của máy móc thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của máy, thiết bị so sánh để ước tính, xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá. Phương pháp này để thẩm định giá các máy, thiết bị thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, kết quả tìm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các bằng chứng, thông tin giao dịch trên thị trường

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

4.2. Cách tiếp cận từ chi phí:

Là cách thức xác định giá trị của máy, thiết bị thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một máy, thiết bị có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với máy, thiết bị thẩm định giá và hao mòn của máy, thiết bị thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị máy móc, thiết bị theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường. Tương ứng cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí thay thế và chi phí tái tạo.

a, Phương pháp chi phí thay thế

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một máy móc thiết bị tương tự máy móc thiết bị thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc thiết bị thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra máy móc thiết bị thay thế, tương tự với máy móc thiết bị thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, máy móc thiết bị thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của máy móc thiết bị thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

b, Phương pháp chi phí tái tạo

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra máy móc thiết bị giống hệt với máy móc thiết bị thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của máy móc thiết bị thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra máy móc thiết bị giống nguyên mẫu với máy móc thiết bị thẩm định giá. Máy móc thiết bị này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.

Công thức:

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
  • Ưu điểm: Áp dụng đối với những máy thiết bị không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt
  • Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Phải có dữ liệu từ thị trường; Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào dánh giá chủ quan của thẩm định viên; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao.

4.3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Là cách xác định giá trị của máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất bị thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất về giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá). Cách tiếp cận từ thu nhập dựa trên nguyên tắc máy, thiết bị có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người sở hữu. Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường. Cách tiếp cận từ thu nhập tương ứng với hai phương pháp gồm: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.

a, Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của máy móc thiết bị hoặc vĩnh viễn.

  • Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
  • Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

b,  Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của máy móc thiết bị thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ máy móc thiết bị về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ máy móc thiết bị biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định

  • Ưu điểm: Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập; Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.
  • Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Phương pháp rất phức tạp; Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm, có năng lực chuyên môn cao.

5. Công ty thẩm định giá máy móc uy tín

Hiện nay Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ về công nghiệp hóa hiện đại hóa. Cùng đó là sự phong phú và đa dạng của thị trường máy móc thiết bị. Vì vậy nhu cầu về thẩm định giá máy móc thiết bị trong xã hội tại Việt Nam ngày càng tăng và có vai trò đặc biệt quan trọng. Do đó, dịch vụ thẩm định giá máy móc đã trở thành một hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, độc lập, khách quan từ đó góp phần bảo đảm lợi ích của các bên tham gia thị trường và khẳng định được tầm quan trọng trong nền kinh tế.

Thẩm định giá Thành Đô hiện là đơn vị thẩm định giá máy móc thiết bị uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Trải qua một quá trình dài hình thành và phát triển, Thành Đô đã khẳng định được vị thế, đã tạo dựng được uy tín, thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các cơ quản lý nhà nước đánh giá cao.  Thành Đô vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu thẩm định giá uy tín 2019” và đạt chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế “ISO 9001:2015” cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá gồm: Giá trị doanh nghiệp, dự án đầu tư, bất động sản, công trình xây dựng, máy móc thiết bị. Đó là đánh dấu sự tin tưởng, uy tín của công ty, khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, từng bước hội nhập với khu vực và quốc tế. Chúng tôi hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank…Bên cạnh đó với hệ thống thẩm định giá Thành Đô rộng khắp cả nước:  Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 5 tòa nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá máy móc thiết bị” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

Bảng giá đất Hà Tĩnh 2020 - 2024

Bảng giá đất nhà nước tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2020 đến 2024

Written by thanhdo on . Posted in Bảng giá đất nhà nước, Tin thẩm định giá, Tin tức. Không có bình luận ở Bảng giá đất nhà nước tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2020 đến 2024

Bảng giá đất Hà Tĩnh 2020 - 2024
Bảng giá đất Hà Tĩnh 2020 – 2024 – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Bảng giá đất Hà Tĩnh 2020 – 2024) – Theo quyết định số 61/2019/QĐ-UBND về việc ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020 đến 2024 trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh do UBND tỉnh Hà Tĩnh ban hành ngày 19 tháng 12 năm 2019. Quyết định có hiệu lực từ ngày tháng 01/01/2020 và thay thế các Quyết định: số 94/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, số 01/2017/QĐ-UBND ngày 12/01/2017, số 46/2018/QĐ-UBND ngày 27/11/2018 của UBND tỉnh. Bảng giá đất tỉnh Hà Tĩnh được dùng làm căn cứ để:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về Bảng giá đất năm 2020 trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.

Điều 2. Quyết định có hiệu lực từ ngày tháng 01/01/2020 và thay thế các Quyết định: số 94/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, số 01/2017/QĐ-UBND ngày 12/01/2017, số 46/2018/QĐ-UBND ngày 27/11/2018 của UBND tỉnh.

Điều 3. Chánh Văn phòng Đoàn ĐBQH, HĐND và UBND tỉnh; Giám đốc các Sở; Thủ trưởng các ban, ngành, đoàn thể cấp tỉnh; Chủ tịch UBND các huyện, thành phố, thị xã và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

Nơi nhận:
– Như Điều 3;
– Bộ Tài nguyên và Môi trường (để b/c);
– Thường trực Tỉnh ủy (để b/c);
– Thường trực HĐND tỉnh (để b/c);
– Website Chính phủ;
– Cục kiểm tra Văn bản QPPL – Bộ Tư pháp;
– Chủ tịch, các Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
– Các Ban của HĐNĐ tỉnh;
– Báo Hà Tĩnh, Đài PTTH tỉnh (để đăng tin);
– Chánh VP, các Phó Văn phòng;
– Trung tâm TT-CB-TH tỉnh;
– http://dhtn.hatinh.gov.vn;
– Lưu: VT, NL2.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH

Đặng Ngọc Sơn

QUY ĐỊNH

VỀ BẢNG GIÁ ĐẤT NĂM 2020 TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH
(Ban hành kèm theo Quyết định số 61/2019/QĐ-UBND ngày 19/12/2019 của UBND tỉnh)

Chương 1

QUY ĐỊNH CHUNG

 Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Bảng giá đất quy định tại Quyết định này được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

d) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

  1. Ủy ban nhân dân các cấp; cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc thực hiện các nội dung quy định tại Điều 1 của Quy định này.
  2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng đất có liên quan.

Điều 3. Thời hạn áp dụng

Bảng giá đất năm 2020 áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 31/12/2024 trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.

 Chương 2

VỊ TRÍ CÁC LOẠI ĐẤT

 Điều 4. Vị trí đất nông nghiệp

  1. Đất sản xuất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm) mỗi đơn vị hành chính cấp xã phân thành từ 01 đến 03 vị trí để xác định giá cụ thể:

a) Vị trí 1: Gồm các thửa đất cách đường giao thông chính (đường liên thôn, liên xã, đường tỉnh, huyện quản lý, đường quốc lộ) dưới 300m kể từ mặt tiếp, giáp đường theo hướng vuông góc;

b) Vị trí 2: Gồm các thửa đất có khoảng cách đến đường giao thông chính từ 300m-600m;

c) Vị trí 3: Gồm các thửa đất còn lại.

d) Trường hợp một thửa đất thuộc 2 vị trí trở lên thì khi tính giá áp dụng vị trí có mức giá cao hơn cho toàn bộ diện tích của thửa đất.

  1. Đối với đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối: Mỗi đơn vị hành chính cấp xã chỉ phân thành 01 vị trí để xác định giá.
  2. Đối với đất nông nghiệp khác: Xác định vị trí như đối với đất sản xuất nông nghiệp.

Điều 5. Vị trí đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp (bao gồm: Đất ở; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ) tại đô thị và nông thôn được xác định theo đoạn đường, tuyến đường.

 Chương 3

GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

 Điều 6. Giá đất nông nghiệp

  1. Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, được phân theo 2 loại xã (đồng bằng, miền núi) theo quy định tại Văn bản số 6164/UBND-NL2 ngày 18/9/2019 của UBND tỉnh và xác định giá theo vị trí, quy định cụ thể tại các bảng:

a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác (Bảng 01 kèm theo);

b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm (kể cả đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở và đất trồng cây cao su) (Bảng 02 kèm theo);

c) Bảng giá đất rừng sản xuất (Bảng 03 kèm theo);

d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản (Bảng 04 kèm theo);

  1. Bảng giá đất làm muối (Bảng 05 kèm theo).
  2. Giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng: Tính bằng 90% giá đất rừng sản xuất có cùng vị trí.
  3. Giá đất nông nghiệp khác: Căn cứ vị trí, mục đích sử dụng đất, xác định mức giá bằng với giá đất nông nghiệp liền kề. Trường hợp đất nông nghiệp liền kề có nhiều mức giá thì tính bằng trung bình cộng các mức giá. Trường hợp không có đất nông nghiệp liền kề thì lấy giá đất nông nghiệp trong khu vực có vị trí gần nhất
  4. Về thời hạn sử dụng để làm cơ sở xác định thời gian tính giá đối với nhóm đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác) tương ứng với thời hạn sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước cho thuê đất theo phương thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê là 70 (bảy mươi) năm.

Điều 7. Giá đất phi nông nghiệp

  1. Giá đất ở; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và nông thôn được quy định cụ thể tại các bảng:

a) Bảng giá đất ở; đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ tại đô thị (Bảng 06 kèm theo);

b) Bảng giá đất ở; đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn (Bảng 07 kèm theo).

Giá đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản và đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm được quy định:

a) Tại 09 xã, phường thuộc Khu kinh tế Vũng Áng (Kỳ Nam, Kỳ Phương, Kỳ Lợi, Kỳ Long, Kỳ Liên, Kỳ Thịnh, Kỳ Trinh, Kỳ Hà và Kỳ Ninh) và các khu vực thuộc thị xã Hồng Lĩnh: giá 200.000 đồng/m2;

b) Các địa phương còn lại giá: 150.000 đồng/m2.

  1. Giá đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất quốc phòng, đất an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất cơ sở tôn giáo, đất cơ sở tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất công cộng không phục vụ chỗ sản xuất kinh doanh tính bằng giá đất ở có cùng vị trí.

Riêng giá đất công cộng phục vụ cho sản xuất kinh doanh: đô thị và nông thôn tính bằng 50% giá đất ở cùng vị trí, riêng thành phố Hà Tĩnh bằng 60% giá đất ở cùng vị trí.

  1. Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và đất có mặt nước chuyên dùng: Trường hợp sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì tính bằng giá đất nuôi trồng thủy sản có cùng vị trí; trường hợp sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì tính bằng giá đất phi nông nghiệp tương ứng đã quy định tại khu vực lân cận;
  2. Giá đất phi nông nghiệp khác: Tính bằng 50% giá đất ở cùng vị trí.
  3. Giá đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ và đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) nêu trên, khi sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh được xác định cho thời hạn 70 (bảy mươi) năm.

Điều 8. Đất chưa sử dụng

Đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng; khi cần có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đối với loại đất này thì căn cứ vào giá của loại đất liền kề. Trường hợp khu vực đất liền kề có nhiều loại đất có các mức giá khác nhau thì lấy mức giá cao nhất để xác định giá đất; khi sử dụng cho mục đích nào thì xác định giá theo vị trí và mục đích sử dụng của loại đất đo.

Điều 9. Xử lý giá đất phi nông nghiệp đối với những thửa đất hoặc khu đất trong trường hợp đặc biệt

  1. Những thửa đất hoặc khu đất bám hai mặt đường liền kề, được tính hệ số:

a) Thửa đất hoặc khu đất bám hai mặt đường rộng ≥ 3m thì lấy giá đất bám đường có giá cao hơn nhân với hệ số 1,2;

b) Thửa đất hoặc khu đất bám hai mặt đường trong đó một đường rộng ≥ 3m và một đường < 3m thì lấy giá đất bám đường có giá cao hơn nhân với hệ số 1,1;

c) Hệ số tính giá trên chỉ áp dụng trong phạm vi 50m (đối với đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở) và 25m (đối với đất ở) theo chiều bám đường có giá cao, tính từ vị trí bám 2 mặt đường trở đi. Phần còn lại của chiều bám đường tính hệ số 1. Trường hợp thửa đất hoặc khu đất bám từ 3 mặt đường trở lên cũng áp dụng theo cách tính như đối với 2 mặt đường.

  1. Những thửa đất hoặc khu đất có chiều dài cạnh trên 25m (đối với đất ở nông thôn), trên 20m (đối với đất ở đô thị) và trên 50m (đối với đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở nông thôn), trên 40m (đối với đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở đô thị) tính từ ranh giới sử dụng đất hợp pháp thì áp dụng việc tính giá phân lớp theo chiều dài thửa đất để xác định giá bình quân gia quyền của thửa đất và thực hiện theo nguyên tắc sau:

a) Phần diện tích đất lớp 1 tính giá đất bám mặt đường (đã có quy định tại Bảng giá), phần diện tích đất lớp 2 tính bằng 40% mức giá lớp 1, phần diện tích đất còn lại tính bằng 30% mức giá bám đường. Trường hợp giá đất các lớp tiếp theo lớp 1 (thuộc khu vực nông thôn) nếu có mức giá thấp hơn mức giá thấp nhất của xã thì giá đất lớp đó được tính theo mức giá thấp nhất của xã đó; trường hợp giá đất các lớp tiếp theo lớp 1 (thuộc khu vực thành phố Hà Tĩnh, các thị xã và các thị trấn) nếu có mức giá thấp hơn mức giá đất của thửa đất liền kề tiếp sau thì lấy theo mức giá của thửa đất liền kề đó nhưng không cao hơn giá lớp 1;

b) Đối với những thửa đất hoặc khu đất bám nhiều mặt đường thì việc phân lớp được cắt theo các chiều bám đường, nhưng lựa chọn cách phân lớp có mức giá cao nhất. Trường hợp cách phân lớp theo các chiều bám đường cho mức giá thấp hơn phân lớp theo một chiều bám đường thì lựa chọn cách phân lớp theo một chiều bám đường đó. Việc tính hệ số quy định tại Khoản 1 Điều này chỉ áp dụng cho phần diện tích lớp 1;

c) Khoảng cách tính mỗi lớp (lớp 1, lớp 2) đối với đất ở là 20m (tại khu vực đô thị) và 25m (tại khu vực nông thôn); đối với đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở là 40m (tại khu vực đô thị) và 50m (tại khu vực nông thôn) theo chiều vuông góc với mặt đường (tính từ ranh giới sử dụng đất hợp pháp). Riêng đối với những thửa đất ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch thì khoảng cách tính mỗi lớp được tính theo quy hoạch đã được duyệt;

d) Đối với khu đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch mặt bằng sử dụng đất tỷ lệ 1/500 có nhiều mục đích sử dụng khác nhau thì việc tính giá được bóc tách cho từng loại đất, cách tính cho từng loại đất theo các quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Điều này. Trường hợp không bóc tách được cho từng loại đất thì tính giá cho loại đất có giá cao nhất, các loại đất còn lại tính theo tỷ lệ như quy định tại Bảng giá đất (Ví dụ: Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn tính bằng 0,5 lần giá đất ở cùng vị trí);

  1. Những thửa đất hoặc khu đất có hình thể đặc biệt (hình chữ L, ┴, ┤và ┼) thì giá của thửa đất được xác định theo nguyên tắc tính giá bình quân như sau: Phần diện tích tiếp giáp với đường đã được quy định giá tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất được áp dụng giá tneo giá tuyến đường tiếp giáp. Phần diện tích còn lại tính bằng 70% giá phần diện tích bám đường.

Trường hợp thửa đất hoặc khu đất vừa có hình thể đặc biệt vừa có hình thể kéo dài thì giá của thửa đất hoặc khu đất được xác định theo nguyên tắc tính giá bình quân như sau: phần diện tích tiếp giáp với đường đã được quy định giá tại Quyết định này tính từ mặt tiền đến hết chiều dài của thửa đất hoặc khu đất được áp dụng nguyên tắc phần lớp tính giá bình quân gia quyền như quy định tại Khoản 2 Điều này. Phần diện tích còn lại tính bằng 70% giá đất của lớp đất liền thửa với nó (thuộc phần diện tích đã phân lớp ở trên).

  1. Giá đất tại các vị trí bám tuyến đường gom (hiện trạng đã có đường hoặc có trong quy hoạch chưa xây dựng đường) của các tuyến đường Quốc lộ, đường tỉnh, huyện quản lý mà chưa quy định trong Bảng giá đất tính bằng 80% giá đất của tuyến đường Quốc lộ, đường tỉnh, huyện quản lý đó.
  2. Trường hợp một thửa đất hoặc khu đất có nhiều cách tính giá khác nhau thì áp dụng cách tính có mức giá cao nhất
  3. Mức giá đất sau khi tính theo hệ số trên nếu cao hơn mức giá tối đa của khung giá đất do Chính phủ quy định tại địa bàn thì lấy bằng mức giá tối đa của khung giá đất do Chính phủ quy định.

 Chương 4

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

 Điều 10. Tổ chức thực hiện

Đối với những khu vực đất chưa được xác định trong Bảng giá ban hành kèm theo Quy định này, các trường hợp mới phát sinh do điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, bổ sung các tuyến đường chưa có tên trong Bảng giá đất, các trường hợp điều chỉnh theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các sở, ngành liên quan và Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố, thị xã căn cứ quy định tại Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ xây dựng Bảng giá đất điều chỉnh tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh trình Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua, UBND tỉnh ban hành Quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân tỉnh tại kỳ họp gần nhất/.

TẢI BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH HÀ TĨNH: TẠI ĐÂY

QÚI KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ LIÊN HỆ:

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985 103 666 – 0906020090 | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Bảng giá đất nhà nước tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2020 đến 2024” tại chuyên mục tin Bảng giá đất nhà nước của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666  0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
Thẩm định giá đất đai tranh chấp

Thẩm định giá đất đai tranh chấp

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá đất đai tranh chấp

Thẩm định giá đất đai tranh chấp
Thẩm định giá đất đai tranh chấp – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá đất đai tranh chấp) – Tranh chấp Đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay trong cuộc sống cũng như trong tố tụng dân sự. Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai là Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…

Hiện nay có ba dạng tranh chấp đất đai cơ bản như sau: Tranh chấp về quyền sử dụng đất; Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất; tranh chấp về mục đích sử dụng đất.

Thẩm định giá Thành Đô CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất là gì?

Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó? Trong dạng tranh chấp này, thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…); tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính.

2. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…

3. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì?Thông thường những tranh chấp này có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

4. Giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

Theo Điều 203 Luật đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

  • Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
  • Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 3 điều 203.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên nên thỏa thuận hoặc hòa giải để giải quyết. Trường hợp không hòa giải được mà chọn phương án giải quyết là khởi kiện tại tòa án thì các bên đương sự cần phải xem xét kỹ các nội dụng kiện. Thời gian khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai thường kéo dài.

5. Công ty thẩm định giá đất đai tranh chấp uy tín tại Việt Nam

Thẩm định giá tài sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong luật tố tụng dân sự. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản được coi là nguồn chứng cứ thu thập. Kết quả định giá tài sản, kết quả thẩm định giá tài sản được coi là chứng cứ nếu việc định giá, thẩm định giá được tiến hành theo đúng thủ tục do pháp luật quy định .

Để hồ sơ đất đai tranh chấp được giải quyết tại tòa một cách thuận lợi, chính xác thì thẩm định giá đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng phục vụ mục đích chính đang của các bên liên quan. Thẩm định giá sẽ cho bạn biết được giá trị đất đai được đánh giá một cách khoa học, có độ chính xác cao dùng cho việc chứng minh giá trị của đất đai trước tòa để giải quyết các tranh chấp về tài sản. Thẩm định giá Thành Đô sẽ xác nhận giá trị đất đai bằng báo cáo, chứng thư thẩm định giá theo đúng tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật quy định. Chứng thư Công ty thẩm định giá Thành Đô được công nhận trên toàn lãnh thổ Việt Nam và được tòa án, doanh nghiệp, cá nhân đánh giá cao.

Thẩm định giá Thành Đô sưu tầm và biên tập

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ:

Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô

  • Hội sở: Tầng 6, tòa nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, TP. Hà Nội
  • Hotline: 0985 103 666
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất đai tranh chấp” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com
thẩm định giá đất khu công nghiệp

Thẩm định giá đất khu công nghiệp

Written by thanhdo on . Posted in Tin thẩm định giá, Tin tức, Tin tức thẩm định giá bất động sản. Không có bình luận ở Thẩm định giá đất khu công nghiệp

thẩm định giá đất khu công nghiệp
Thẩm định giá đất khu công nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá đất khu công nghiệp) – Đất khu công nghiệp có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển ngành công nghiệp, các doanh nghiệp, kinh tế – xã hội, là nguyên liệu không thể thiếu cho các khu công nghiệp. Những năm gần đây nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam đang được quan tâm và phát triển mạnh mẽ. Việt Nam hiện nay được cộng đồng quốc tế đánh giá cao về chính trị ổn định, nhân công chất lượng (chi phí thấp), cơ sở hạ tầng đồng bộ phát triển… đó chính là bước tiến quan trọng để thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại vào Việt Nam. Trong đó lĩnh vực bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài  FDI  (chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo). Đất khu công nghiệp có thể coi là điểm sáng của thị trường bất động sản khi Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu – Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực, kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều Tập đoàn đa quốc gia và điểm đến là Việt Nam. Đây là tín hiệu tốt cho việc bổ sung nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển của lĩnh vực bất động sản nói riêng và đóng góp quan trọng đối với đầu tư phát triển kinh tế – xã hội Việt Nam nói chung. Vì vậy thẩm định giá đất khu công nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng phục vụ nhiều mục đích như: Mua bán, vay vốn ngân hàng, đầu tư, góp vốn, kinh doanh… Qua đó góp phần giúp các doanh nghiệp FDI, doanh nghiệp trong nước, cơ quan Nhà nước có những quyết định chính xác trong kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.

Thẩm định giá đất khu công nghiệp là xác định giá trị bằng tiền của đất công nghiệp phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

1. Các yếu tố thẩm định giá đất khu công nghiệp

a, Đặc điểm của đất khu công nghiệp

  • Diện tích đất;
  • Hình dáng, Kích thước thửa đất thuê;
  • Thời hạn sử dụng: ngày tháng năm kết thúc đất thuê;
  • Mục đích sử dụng đất;
  • Nguồn gốc sử dụng đất: Đất thuê đầu tư cơ sở hạ tầng, Đất cho thuê trả tiền hàng năm, Đất cho thuê trả tiền một lần;
  • Hình thức sử dụng đất…

b, Nhân tố riêng đối với đất khu công nghiệp

  • Cơ sở hạ tầng khu công nghiệp (đối chiếu tác động về môi trường, vệ sinh công nghiệp, giới hạn nồng độ khói bụi, tải trọng hàng hóa, vận chuyển, các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải và đối chiếu tác động của nó tới giá trị của bất động sản cần thẩm định giá);
  • Đường khu công nghiệp;
  • Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; Đầu nối hạ tầng;
  • Phí dịch vụ công nghiệp; Bảo dưỡng cơ sở hạ tầng;
  • Thị trường lao động; Nhân tố địa phương như: nguồn nhân công, mức lương…

2. Thông tin định giá đất khu công nghiệp

Trong quá trình thẩm định giá đất khu công nghiệp các thẩm định viên cần xem xét thu thập thông tin liên quan đến thửa đất để đưa vào trong báo cáo thẩm định giá như: Thông tin số liệu về vị trí đất thuê; Thông tin về khu vực lân cận; Thông tin về tài sản cần thẩm định giá; Thông tin về đất thuê tương tự để so sánh.

a, Vị trí đất thuê:

  • Đặc điểm kinh tế;
  • Sự phát triển trong lĩnh vực công nghiệp;
  • Nguồn lực tự nhiên;
  • Tiện ích phục vụ công nhân;

b, Khu vực lân cận:

  • Vị trí đất;
  • Xu hướng phát triển;
  • Mức độ có sẵn các doanh nghiệp phụ trợ hoặc có khả năng kết nối với các doanh nghiệp phụ trợ;
  • Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận;
  • Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô;
  • Tình trạng trật tự, trị an khu vực;
  • Chỗ ăn ở nghỉ của cán bộ công nhân viên và học hành, vui chơi giải trí của con cái người lao động;
  • Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm

c, Thông tin về đất KCN cần thẩm định giá

  • Pháp lý đất thuê;
  • Kích thước đất thuê;
  • Hệ thống giao thông;
  • Độ dốc đất;
  • Chất đất;
  • Đảm bảo ánh sáng tự nhiên;
  • Địa hình đất Những quy định hạn chế: Về quy hoạch, về mở đường đi chung, khoảng không gian, kiểm soát ô nhiễm, hạn chế khác;
  • Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh …

d, Thông tin về đất KCN so sánh

  • Giao dịch mua bán đất công nghiệp (vị trí, mức giá, diện tích đất…)

Để tham khảo thông tin đất công nghiệp thẩm định viên có thể tham khảo ban quản lý khu công nghiệp và các phương tiện truyền thông hoặc các sàn giao dịch bất động sản uy tín, các website bất động sản uy tín…

Phương pháp định giá đất khu công nghiệp
Phương pháp định giá đất khu công nghiệp – Thẩm định giá Thành Đô

3. Phương pháp thẩm định giá 

Tùy theo đặc điểm, thông tin số liệu, pháp lý của đất khu công nghiệp cần thẩm định giá mà thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện nay thẩm định viên thường áp dụng ba cách tiếp cận truyền thống là: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ thu nhập; Cách tiếp cận từ chi phí để áp dụng thẩm định giá đất công nghiệp. Tương ứng với ba cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF); Phương pháp chi phí.  Với loại đất công nghiệp có công trình xây dựng thì áp dụng cả ba cách tiếp cận. Đối với đất khu công nghiệp cho thuê áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu trong cách tiếp cận từ thu nhập hoặc phương pháp so sánh từ cách tiếp cận thị trường là phù hợp. Ngoài ra thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể đất thuê đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

3.1. Phương pháp so sánh theo cách tiếp cận từ thị trường

Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của đất công nghiệp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của đất khu công nghiệp so sánh để ước tính, xác định giá trị của đất thẩm định giá. Thẩm định giá đất khu công nghiệp bằng phương pháp so sánh khi có các tài sản so sánh giao dịch trên thị trường.Trường hợp áp dụng phương pháp này thì những yếu tố so sánh chủ yếu là: Thời gian giao dịch, mua bán; Diện tích; Vị trí đất. Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.

3.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp theo cách tiếp cận từ thu nhập

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn. Khi áp dụng phương pháp này các thẩm định viên cần lưu ý một số vấn đề sau: Điều kiện thuê; Những thông tin, số liệu về giá thuê bất động sản tương tự trong khu vực.

3.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) theo cách tiếp cận từ thu nhập

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

3.4. Phương pháp chi phí theo cách tiếp cận từ chi phí

Là phương pháp thẩm định viên ước tính chi phí thay thế (mới 100%) công trình xây dựng theo giá hiện hành, sau đó trừ (-) khỏi kết quả mức độ hao mòn, giảm giá bao gồm: hao mòn, giảm giá về vật lý; hao mòn, giảm giá về công năng; hao mòn giảm giá ngoại biện. Đối với một số loại bất động sản công nghiệp, chuyên dùng đặc biệt thì phương pháp chi phí cho kết quả đáng tin cậy và là phương pháp duy nhất áp dụng.

Phương pháp chi phí áp dụng trong các trường hợp: Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập; Có dự định tạo ra công trình mới được xây dựng.

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

3.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của đất khu công ngiệp có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của đất thuê (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá đất thuê dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể đất thuê đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá đất công nghiệp trong các cách tiếp cận để tiến hành thẩm định giá.

4. Công ty thẩm định giá đất khu công nghiệp uy tín

Bất động sản công nghiệp đang được đánh giá là phân khúc thu hút đầu tư FDI vào Việt nam rất lớn hiện nay. Theo số liệu thống kê, tính đến tháng 6/2020, cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc trong giai đoạn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc. Điều này cho thấy nhu cầu thẩm định giá bất động sản công nghiệp đặc biệt là đất khu công nghiệp vô cùng cấp thiết và đặc biệt quan trọng.

Thấu hiểu được tầm quan trọng đó Công ty thẩm địnhg giá Thành Đô đã và đang cung cấp dịch vụ thẩm địnhg giá đất khu công nghiệp uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá đất khu công nghiệp cho các doanh nghiệp FDI, doanh nghiệp trong nước, cơ quan Nhà nước và được đánh giá cao. Chúng tôi là đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chuẩn  Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường.

Trải qua quá trình phát triển Thành Đô đã đạt được nhiều thành tựu và trở thành đối tác uy tín của  các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Woori Bank, Shanghai Commercial Savings Bank… cùng với hệ thống các chi nhánh-văn phòng đại diện tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Nghệ An, Cần Thơ, và các tỉnh lân cận. Qua đó, Thành Đô kịp thời đáp ứng nhu cầu thẩm định giá của Quí khách hàng trên toàn quốc.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

  • Hội sở: Tầng 5 toà nhà Viễn Đông, số 36 Hoàng Cầu, phường Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội.
  • Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
  • Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
  • Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất khu công nghiệp” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Số ĐKDN: 0107025328
Sở KH&ĐT Thành phố Hà Nội cấp ngày 13/10/2015

Dịch vụ thẩm định
Về chúng tôi
Follow us
TRỤ SỞ CHÍNH

Căn hộ số 30-N7A  Trung Hòa – Nhân Chính,  phường Yên Hoà, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

HỘI SỞ HÀ NỘI

Tầng 5 - tòa nhà Viễn Đông, 36 Hoàng Cầu, Phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội.

0985 103 666

0906 020 090

CN HỒ CHÍ MINH

Tầng 3, 353 - 355 An Dương Vương, phường Chợ Quán, TP. HCM.

0985 103 666

0978 169 591

CN HẢI PHÒNG

Tầng 4 - tòa nhà Việt Pháp, 19 Lê Hồng Phong, phường Ngô Quyền, Hải Phòng.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐÀ NẴNG

Số 06 Trần Phú, phường Hải Châu, TP Đà Nẵng.

0985 103 666

0906 020 090

VP CẦN THƠ

Tầng 4 - tòa nhà PVcombank, 131 Trần Hưng Đạo, Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP QUẢNG NINH

05 - A5 Phan Đăng Lưu, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

0985 103 666

0906 020 090

VP THÁI NGUYÊN

Tầng 4 - số 474 Phan Đình Phùng, phường Phan Đình Phùng, tỉnh Thái Nguyên

0985 103 666

0906 020 090

VP NINH BÌNH

Tầng 3 - số 657 Giải Phóng, phường Trường Thi, tỉnh Ninh Bình.

0985 103 666

0906 020 090

VP BẮC NINH

Số 70 Tạ Quang Bửu, phường Kinh Bắc, Tỉnh Bắc Ninh. 

0985 103 666

0906 020 090

VP THANH HÓA

Tầng 4 - tòa nhà Dầu Khí, 38A Đại Lộ Lê Lợi, phường Điện Biên, tỉnh Thanh Hóa.

0985 103 666

0906 020 090

VP NGHỆ AN

Tầng 14 - tòa nhà Dầu Khí, số 7 Quang Trung, phường Thành Vinh, Tỉnh Nghệ An.

0985 103 666

0906 020 090

VP NHA TRANG

Tầng 9 - Nha Trang Building, 42 Lê Thành Phương, tỉnh Khánh Hoà

0985 103 666

0906 020 090

VP LÂM ĐỒNG

Số60C  Nguyễn Trung Trực , phường Xuân Hương - Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

0985 103 666

0906 020 090

VP AN GIANG

Số 53 - 54 đường Lê Thị Riêng, TP Long Xuyên, tỉnh An Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP CÀ MAU

Số 50/9 Hùng Vương, phường Tân Thành, tỉnh Cà Mau.

0985 103 666

0978 169 591

VP LẠNG SƠN

Số 141 Lê Lợi, phường Đông Kinh, tỉnh Lạng Sơn. 

0985 103 666

0906 020 090

VP BÌNH THUẬN

Hẻm 58 Lê Quý Đôn, Phường Phú Thủy, TP. Phan Thiết, Bình Thuận.

0985 103 666

0906 020 090

VP SÓC TRĂNG

Số 90 Trần Thủ Độ, Phường Trần Thủ Độ, thành phố Cần Thơ.

0985 103 666

0906 020 090

VP ĐỒNG THÁP

Số 10 Điện Biên Phủ, phường Mỹ Trà, tỉnh Đồng Tháp.

0985 103 666

0906 020 090

VP PHÚ QUỐC

KP9 Trần Phú, phường Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

0985 103 666

0906 020 090

VP TRÀ VINH

A4-29 Hoa Đào, KĐT Mới Trà Vinh, Phường Long Đức, tỉnh Vĩnh Long. 

0985 103 666

0906 020 090

VP PHÚ THỌ

SL 13-14 Nguyễn Đình Thi, KĐT Trằm Đá, phường Gia Cẩm, tỉnh Phú Thọ. 

0985 103 666

0906 020 090

Copyright © 2024 CTCP Thẩm Định Giá Thành Đô, LLC. All Rights Reserved.

    TƯ VẤN DỊCH VỤ TRỰC TUYẾN

    Cảm ơn bạn đã quan tâm dịch vụ thẩm định giá Thành Đô. Hãy chia sẻ yêu cầu thẩm định giá của bạn, chúng tôi sẽ liên hệ với bạn trong thời gian sớm nhất.
    Thành công
    Yêu cầu liên hệ của bạn đã được tiếp nhận. Chúng tôi sẽ phản hồi sớm nhất.
    Cám ơn quý khách đã tin tưởng