(TDVC Xác định giá trị bất động sản) – Bất động sản là một trong những lĩnh vực được các nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay. Xác định giá trị bất động sản là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế – xã hội…

1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản được quy định Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

• Thẩm định giá doanh nghiệp
• Thẩm định giá dự án đầu tư
• Thẩm định giá tài nguyên
• Thẩm định giá tài sản vô hình

2. Khái niệm xác định giá trị bất động sản

Xác định giá trị bất động sản hay là thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

3. Thị trường bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

4. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

4.1. Cố định về vị trí

Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá bất động sản  cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất động sản , tức là khoảng cách từ bất động sản  đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Bởi những yếu tố này thay đổi thì “ tính vị trí” của bất động sản  sẽ thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định giá bất động sản . Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá bất động sản  phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến bất động sản.

XEM THÊM >>> Máy móc thiết bị là gì? Phương pháp xác định giá máy móc thiết bị

4.2. Bất động sản có tính bền vững

Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:

• Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đàu từ nhiều lần.
• Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
• Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
• Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.

4.3. Tính khác biệt

Giữa các bất động sản  có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và cấu trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.

Trong kinh doanh hay đầu tư phát triển phải chú ý, biết khai thác sự khác biệt tự nhiên, vốn có để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.

Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý Nhà nước đối với BĐS cần có các biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản của đô thị.

4.4. Tính khan hiếm

Sự khán hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, có định về vị trí…, từ đó đăth ra vấn đề:

Quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.

4.5. Có giá trị lớn

Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:

• Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
• Vốn đầu tư cho bất động sản có thể tái tạo trờ lại phục vụ cho kinh doanh – thế chấp.
• Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

4.6. Tính ảnh hưởng lần nhau

Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế – xã hội, từ đó đặt ra vấ đề:

• Nhà nước phải thống nhất quản lý về bất động sản
• Khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
• Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời.

5. Phân loại bất động sản

Bất động sản được chia thành 4 loại chính là: Đất; Nhà ở; Bất động sản thương mại; Bất động sản công nghiệp.

5.1. Bất động sản là đất

Đây là loại bất động sản còn được gọi là đất trống, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu và chăn nuôi…Thể loại đất này có thể bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc tái sử dụng, phân khu.

5.2. Bất động sản Nhà ở

Bất động sản nhà ở: bao gồm cả nhà xây dựng mới và mua lại. Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra còn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ, nhà nhiều thế hệ, nhà nghỉ…

Nhà ở quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản được sử dụng để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân hơn là đầu tư kiếm lợi nhuận, bao gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống).

5.3. Bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại – dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế – giáo dục, khách sạn, văn phòng…phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống của dân cư.

Trung tâm thương mại được hiểu là bất động sản bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ hiện đại, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.

• Văn phòng cho thuê quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều công năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng.
• Khách sạn quy định tại Tiêu chuẩn này được hiểu là bất động sản mà đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống…

5.4. Bất động sản công nghiệp – hạ tầng

Bất động sản công nghiệp – hạ tầng: Đây là các tòa nhà có thể được sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Một số tòa nhà phân phối hàng hóa được coi là bất động sản thương mại. Việc phân loại rất quan trọng vì việc phân vùng, xây dựng và bán hàng được quy định khác nhau.

Bất động sản công nghiệp gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm…

• Công trình xây dựng bất động sản công nghiệp thường được thiết kế, sử dụng vào mục đích riêng, đặc thù, có tỷ lệ hao mòn lớn hơn bình thường.
• Yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản công nghiệp (nguồn điện, nước, đường xá, độ dốc, xử lý chất đất bên dưới, xử lý ô nhiễm…).

6. Cơ sở xác định giá trị bất động sản

6.1. Giá thị trường là cơ sở xác định giá trị định giá

Cơ sở giá trị thẩm định giá có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá phi thị trường. Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN02)

6.2. Giá phi thị trường là cơ sở xác định giá trị định giá

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 (TĐGVN03).

7. Quy trình xác định giá trị bất động sản

Quy trình xác định giá trị hay là thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên thẩm định giá tài sản một cách rõ ràng, phù hợp với công tác xác định giá trị tài sản. Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với cá nguyên tắc xác định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được. Quy trình thẩm định giá gồm 6 bước theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ký hiệu: TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC  ngày 06/3/2015 như sau:

• Bước 1 Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2 Lên kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).
• Bước 4 Phân tích thông tin
• Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

8. Mục đích xác định giá bất động sản

Mục đích xác định giá trị bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản cho một mục đích nhất định. Thẩm định giá bất động sản thông thường phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như:

• Chuyển nhượng quyền sở hữu: Hỗ trợ người mua quyết định giá mua; Người bán quyết định bán; Thiết lập cơ sở cho sự trao đổi; Thiết lập cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản; Xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một bất động sản.
• Xác định bất động sản phục vụ việc đấu thầu, đấu giá;
• Tài chính và tín dụng: Xác định giá trị để đảm bảo thế chấp vay vốn ngân hàng; Cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở để quyết định giá thế chấp bất động sản; Bảo hiểm tài sản
• Cho thuê theo hợp đồng
• Để lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của bất động sản.
• Phát triển tài sản và đầu tư: Để so sánh với tài sản đầu tư khác; Để xem xét khả năng đầu tư vào bất động sản
• Xác định giá bất động sản theo luật pháp: Để xác định giá trị bất động sản đánh thuế; Để xác định giá trị bồi thường; Để phục vụ thu hồi; Để phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án; Phát mãi bất động sản, xung công quỹ
• Thẩm định giá bất động sản định cư, đầu tư, du học, du lịch nước ngoài;
• Tham khảo giá thị trường;
• Các mục đích khác được pháp luật công nhận

Mục đích xác định giá bất động sản là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan, ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn giá trị, đến việc lựa chọn phương pháp xác định giá phù hợp. Vì vậy trước khi xác định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá cần phải thỏa thuận về mục đích với khách hàng ngay từ đầu, trước khi xem xét yếu tố có tính khách quan tác động đến giá trị bất động sản.

9. Phương pháp xác định giá trị bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản thẩm định viên căn cứ thông tin, hồ sơ pháp lý  và loại bất động sản cụ thể, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản hiện nay gồm 7 phương pháp bao gồm:

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
• Phương pháp chi phí tái tạo;
• Phương pháp chi phí thay thế
• Phương pháp thặng dư;
• Phương pháp chiết trừ;

Trong số các phương pháp trên, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết của của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực tế, các phương pháp so sánh là được dùng phổ biến nhất.

9.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Các bước thẩm định giá theo phương pháp so sánh

• Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Vị trí, cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích, diện tích, kích thước…
• Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
• Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, thẩm định viên phải được tối thiểu 3 bất động sản tương tự khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
• Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh.
• Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.

Điều kiện áp dụng

• Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
• Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
• Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.

9.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.

Công thức tính: V= I/R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần

R: Tỷ suất vốn hóa

Các bước tiến hành thẩm định giá

• Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
• Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
• Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
• Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.
• Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

• Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Điều kiện áp dụng

• Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
• Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

9.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản

CF_t: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CF_O: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Các bước tiến hành thẩm định giá

• Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
• Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
• Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
• Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
• Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Điều kiện áp dụng

• Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
• Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

9.4. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Các bước tiến hành

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

– Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

– Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

Điều kiện áp dụng

Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai.

9.5. Phương pháp thặng dư

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư

Bước 1:  Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của bất động sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.

Điều kiện áp dụng

• Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
• Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…

9.6. Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị.

Công thức:

Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của bất động sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra bất động sản thay thế)

Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí thay thế

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
• Bước 2: Ước tính các chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

9.7. Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).

“Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.

Phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.

Công thức:

Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí tái tạo

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
• Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo công trình xây dựng hiện có.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Điều kiện áp dụng

• Thích hợp xác định giá bất động sản có mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy…
• Xác định giá bất động sản bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
• Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
• Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị bất động sản.
• Đây là phương pháp có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.

10. Công ty xác định giá bất động sản uy tín tại Việt Nam

Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản uy tín hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Thành Đô được thành lập trên sự hợp tác của nhiều chuyên gia có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, phân tích tài chính, kiểm toán, ngân hàng tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển, (TDVC) đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”, Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá (bất động sản, giá trị doanh nghiệp, máy móc thiết bị, dự án đầu tư, công trình xây dựng) góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc đầu tư, kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường.

Thành Đô không ngừng tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô hệ thống và ngày càng khẳng định uy tín về chất lượng dịch vụ sẽ là món quà giá trị mà chúng tôi dành tặng tới khách hàng trong nước và quốc tế. Bên cạnh đó, Công ty thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Thương Tín Việt Nam (Sacombank), Ngân hàng Quốc dân Việt Nam (NCB), Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK), Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), Ngân hàng Wooribank…Cùng đó với hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Cần Thơ, Nghệ An, Lâm Đồng và không ngừng mở rộng thêm, chúng tôi đảm bảo sẽ đáp ứng đầy đủ, kịp thời yêu cầu thẩm định giá tài sản của quý khách hàng trên toàn quốc.

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LÒNG LIÊN HỆ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

• Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.
• Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: info@tdvc.com.vn
• Hệ thống thẩm định giá toàn quốc: XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
• Hồ sơ năng lực: TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Bất động sản là gì? Phương pháp xác định giá trị bất động sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam. Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090 Website: www.thamdinhgiathanhdo.com